CC BY
258
РОЛЬ ИПОТЕКИ В РАЗВИТИИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И РАЦИОНАЛИЗАЦИЯ МЕХАНИЗМА ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ А.С. Орлова
Научный руководитель - д.э.н., профессор А.А. Голубев
В работе описывается роль ипотеки в развитии рынка недвижимости и предлагаются меры, способствующие рационализации механизма ипотечного кредитования: привлечение финансовых ресурсов, совершенствование процедуры ипотечного кредитования, регулирование организационно-правовых аспектов развития рынка недвижимости и ипотеки.
Введение
После принятия концепции развития федеральной системы ипотечного жилищного кредитования, которая была одобрена Президентом РФ, ипотека стала рассматриваться в качестве одного из факторов успешной реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». При этом особый упор в концепции делался на то, что ипотека должна быть рыночной, а не дотационной. Кроме того, рост доходов и уровня жизни населения, потребность улучшить жилищные условия, формирование платежеспособного спроса и развитие сферы розничного кредитования, формирование соответствующей культуры «жизни в кредит» у населения служат факторами развития ипотеки в России.
Можно с уверенностью констатировать, что к настоящему времени создана необходимая инфраструктура рынка, стали понятны взаимоотношения между субъектами, определились основные участники этого рынка, прежде всего, ведущие банки-оригинаторы ипотечных кредитов. Стремительно развивается рынок консалтинговых и посреднических услуг в области ипотечного кредитования. Совершенствуется законодательная база: основные нормативные акты уже приняты, в стадии разработки находится законопроект, направленный на повышение эффективности механизма секьюри-тизации активов в России [1]. Рынок рефинансирования ипотечных кредитов постепенно оформляется в виде понятной системы для всех участников ипотечного бизнеса. На вторичном рынке ипотечных кредитов, кроме Федерального агентства, активно участвуют ведущие коммерческие банки.
Однако возникает необходимость в рационализации механизма ипотечного кредитования. Речь идет не только о постоянном увеличении объема денежных капиталов, представленного ссудами банков и других кредитно-финансовых учреждений, но и о расширении круга субъектов кредитных отношений.
Актуальность исследования связана с тем, что в настоящее время обозначилась острая потребность в более глубоком изучении процесса ипотечного кредитования финансово-кредитными учреждениями и рационализации его механизма в связи с повышенным спросом населения на этот вид банковских услуг. Внедрение мер, предлагаемых в работе, позволит снизить уровень кредитного риска и увеличить объемы ипотечного кредитования.
Основная часть
Ипотечное кредитование обеспечивает возможность купить квартиру тем гражданам, которые не имеют накоплений, равных ее стоимости. Повышение доступности жилья за счет ипотечного кредитования предполагает создание условий, при которых большинство населения сможет получать ипотечные кредиты. Ипотечные кредиты будут доступными для большинства в случае, если доход основной массы жителей стра-
ны достаточен для осуществления ежемесячных выплат по кредитам без значительного ущерба для текущего потребления. Другими словами, ипотечные кредиты тем доступнее, чем меньше ежемесячные выплаты по ним. Минимизация выплат может быть достигнута за счет снижения процентной ставки, уменьшения суммы кредита и увеличения его срока. Лидером по объемам выдачи ипотечных кредитов среди остальных субъектов РФ является Москва, другие регионы-лидеры приведены в табл. 1 [2].
Регион Объем выдачи, млн.руб.
Москва 51108,7
Тюменская область 24284,2
Санкт-Петербург 23835,7
Московская область 21585,3
Свердловская область 13693,7
Ханты-Мансийский АО 13314,1
Новосибирская область 13100,0
Красноярский край 12833,7
Самарская область 11927,4
Челябинская область 11795,9
Алтайский край 9532,5
Омская область 9515,2
Республика Башкортостан 9174,6
Пермский край 8648,2
Кемеровская область 8413,1
Республика Татарстан 8203,6
Краснодарский край 7487,6
Иркутская область 7003,8
Ростовская область 6196,8
Нижегородская область 5856,2
Таблица 1. Регионы-лидеры по объемам выдачи ипотечных кредитов на 01.01.2008 г.,
млн. руб.
Основным регулятором доступности ипотечного кредитования в рамках используемого в нашей стране механизма служит процентная ставка. Ее величина определяется стоимостью ресурсов, накладными расходами кредиторов и надбавкой за риск для компенсации их потенциальных потерь.
Ипотечным кредитам присущи несколько видов рисков. Кредитный - риск того, что заемщик не выполнит своих обязательств по погашению и обслуживанию долга перед кредитором, причем последний не сможет (полностью либо частично) компенсировать свои потери за счет реализации предмета залога (в данном случае квартиры). Этот риск присутствует при любом виде кредитования, однако при ипотечном кредитовании следует дополнительно учитывать его социальный аспект: заемщиком является физическое лицо, и реализация предмета залога может привести к тому, что заемщик и его семья останутся без жилья.
В отличие от кредитного, процентный риск характерен в первую очередь именно для ипотечного кредитования и связан с тем, что средства, привлекаемые кредиторами (вклады, депозиты), обычно краткосрочные, в то время как ипотечные кредиты предоставляются на длительные сроки. Таким образом, ипотечный кредит финансируется большей частью за счет средств различных краткосрочных вкладов, которые последовательно привлекаются и возвращаются вкладчикам. Если в течение срока ипотечного кредита процентные ставки на рынке возрастают (например, при инфляции), кредитору приходится платить более высокие проценты по вновь привлекаемым вкладам, в то
время как заемщик продолжает выплачивать проценты по своему кредиту в том же объеме, как и в период, когда ставки на рынке были низкими [1].
Большинство банков в Москве и Санкт-Петербурге предпочитают выдавать кредиты по фиксированным процентным ставкам в твердой валюте. Это позволяет им избежать потерь в случае обесценения национальной валюты. Однако использование твердой валюты в расчетах при долгосрочном ипотечном жилищном кредитовании населения создает другие проблемы, связанные с тем, что для подавляющего числа заемщиков, получающих доходы в рублях, существует риск так называемого «платежного шока», когда рублевых доходов может оказаться недостаточно, чтобы выплачивать платежи по кредитам в твердой валюте. Во многих регионах страны преобладает мнение, что валютные кредиты (вне зависимости от уровня процентной ставки) недоступны для большей части населения. Но в Москве, где доля населения с высокими доходами и доходами, «привязанными» к курсу доллара США, выше, чем в других городах, банки предоставляют кредиты в валюте. Банки в других регионах страны либо действуют в рамках отдельных региональных жилищных программ, выдавая льготные кредиты в рублях, либо ориентируются на ставки по рублевым кредитам для населения Сбербанка РФ [3].
Ипотечный кредит в рублях сегодня можно получить на 30 лет под 11-13% годовых. При этом его фактическая стоимость для физического лица еще меньше, так как проценты по ипотечному кредиту подлежат налоговому вычету. Однако способствует ли предоставление ипотечных кредитов под более низкую процентную ставку повышению доступности жилья? Не всегда, так как предоставление дешевых кредитов запускает механизмы, приводящие к резкому росту цен на жилую недвижимость.
В табл. 2 приведены данные об ипотечных кредитах, предоставленных кредитными организациями Санкт-Петербурга в рублях за период 2006-2007 гг. [2].
Дата Объем пре- Задолженность Средневзвешенный Средневзвешенная
доставлен- по предостав- срок кредитования, процентная став-
ных креди- ленным креди- мес. ка, %
тов, млн. руб. там, млн.руб.
01.01.06 16946 14404 166 15
01.04.06 30918 22223 174,6 14,9
01.07.06 13254 29739 176,9 14,3
01.10.06 46517 51594 175,6 14,1
01.01.07 97753 86252 179,1 13,9
01.04.07 179612 144806 182,2 13,7
01.07.07 61940 187263 188,7 13,4
01.10.07 153263 250681 195,8 13,0
01.01.08 280875 340464 196,3 12,7
Таблица 2. Сведения об ипотечных жилищных кредитах, предоставленных кредитными организациями физическим лицам в рублях
Наконец, риск ликвидности является одним из серьезных препятствий на пути развития ипотечного кредитования из-за отсутствия у банков долгосрочных кредитных ресурсов. Сейчас банки располагают в основном краткосрочными ресурсами, поэтому предоставление долгосрочных кредитов может привести к серьезному нарушению ликвидности баланса. Для решения названной проблемы был разработан и внедрен ряд организационно-финансовых схем, позволяющих устранить подобный риск для банков. Это заложило предпосылки развития системы их рефинансирования, включая вторичный рынок ипотечных жилищных кредитов.
Одна из основных проблем долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - привлечение ресурсов. На сегодняшний день в мировой практике известны четыре
основные модели привлечения средств: через универсальные коммерческие банки, специализированные ссудосберегательные учреждения, ипотечные банки, а также посредством организации вторичного рынка ипотечных кредитов. Кредитные ресурсы в первых двух моделях формируются за счет депозитов, а в двух последних - путем выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг.
Использование универсальных коммерческих банков в качестве ипотечных кредиторов широко распространено практически во всех странах с развитой экономической и банковской системами. Ресурсную базу ипотечного кредитования составляют средства юридических и физических лиц на депозитных счетах. Однако эти средства, как правило, носят краткосрочный характер и лишь частично могут быть размещены в долгосрочных активах.
Ссудосберегательная система получила наибольшее распространение в Австрии, Германии и Франции. Данная модель представляет собой финансирование ипотечных кредитов за счет целевых сберегательных вкладов населения, суммы и сроки накопления которых должны быть строго соизмеримыми с параметрами кредитования. Процентные ставки как по вкладам, так и по кредитам в большинстве случаев ниже рыночных и фиксированы на срок сберегательного контракта. В ряде стран, например, в Германии, а также в Чехии и Словакии правительства предоставляют бюджетные средства на поддержание и развитие таких систем в виде «премий», выплачиваемых к суммам, накопленным на счетах граждан в специализированных ссудо-сберегательных организациях. Деятельность последних регулируется отдельными законами, четко устанавливающими сферу их функционирования и меры надзора за ними.
Специализированные ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты населению за счет средств, привлекаемых в результате размещения ипотечных облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами. Ипотечные банки имеют эксклюзивное право выпускать особые ценные бумаги - ипотечные облигации, которые признаются низкорисковыми и потому размещаются по относительно невысоким ценам. Надежность ценных бумаг обеспечивается жесткими законодательными ограничениями по формам размещения средств, условиям предоставления ипотечных кредитов, строгой специализацией осуществляемых ипотечными банками операций.
Наибольшее развитие финансирование ипотечных кредитов на основе их секъю-ритизации и создания вторичного рынка получило в США, Австралии и Великобритании. В рамках этой модели первичный кредитор может рефинансировать выданные кредиты путем их продажи инвестору или специализированному институту вторичного рынка, а также посредством выпуска особого вида ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных жилищных кредитов. Важнейшая предпосылка становления данной модели - стандартизация требований к процедурам выдачи и обслуживания кредитов [4].
Из факторов экономического, институционального и культурного характера, влияющих на эффективность ипотеки, следуют четыре вывода.
Во-первых, на начальных этапах рыночной экономики эффективное функционирование развитых форм массовой ипотеки невозможно, ибо, чем сложнее институт, тем большие требования он предъявляет к институциональной и культурной среде. Создание массового рынка жилья должно опираться на самые простые формы ипотечных институтов.
Во-вторых, исходные формы ипотеки должны предусматривать встроенные механизмы снижения недоверия между кредиторами и заемщиками в условиях слабой судебной системы и отсутствия кредитных историй.
В-третьих, на первых этапах своего развития ипотечные институты должны способствовать повышению культуры сберегательного поведения и обеспечивать переход к более совершенным формам ипотеки.
В-четвертых, становление ипотеки невозможно без существенной поддержки государства [1].
Привлечение финансовых ресурсов для ипотечного кредитования
Систему ипотечного кредитования правильно будет определить как многофакторную модель, включающую и сам процесс выдачи ипотечного кредита, и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, и операции на рынке недвижимости. Но, несмотря на это, основу ипотечного кредитования все же составляют непосредственно кредитные отношения.
Хотелось бы еще раз отметить, что в настоящий момент банки рассматривают ипотечное кредитование как стратегическую задачу своего дальнейшего развития на много лет вперед. В целом отмечается удлинение кредитного периода. Более активно в качестве обеспечения используется залог приобретаемого жилья. Банки стали более внимательно относится к целевому использованию кредитных средств, а уже имеющаяся практика показывает, что невозврат по кредитам на приобретение жилья может быть сведен к минимуму при правильной оценке платежеспособности заемщика.
Одной из значимых для развития системы ипотечного кредитования в России является проблема привлечения ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования. Слишком «короткие» и дорогие привлеченные ресурсы сильно ограничивают возможности при ипотечном кредитовании. Банки не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники.
Ввиду того, что банки и другие организации, предоставляющие гражданам ипотечные кредиты (целевые займы), не обладают долгосрочными ресурсами, рынок ипотечных кредитов (рынок закладных) не может развиваться самостоятельно без вовлечения в ипотечное жилищное кредитование средств с финансовых рынков, прежде всего, институциональных инвесторов, таких, как пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды и др. Эти средства обеспечивают рефинансирование кредиторов.
Имеются 2 основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:
1) ориентация на «розничные» источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);
2) ориентация на «оптовые» источники кредитных ресурсов (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы).
К «розничным» источникам кредитных ресурсов можно отнести также средства на «контрактных» жилищных накопительных счетах (такие счета предполагают на первом этапе накопление гражданином определенной суммы средств с условием получения ипотечного кредита в этом же банке для приобретения жилья).
По ряду причин вклады населения являются наименее возможным сегодня источником привлечения долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования. Кроме того, вклады населения оказываются наиболее мобильными при появлении любой негативной информации о банке, а законодательство обязывает банки выдавать вклады по первому требованию вкладчика, если даже это требование нарушает условия договора с банком.
Привлечение ресурсов для ипотечного кредитования из «оптовых» источников считается более предпочтительным для банков способом привлечения кредитных ресурсов [5]. Одним из оптовых источников и вариантом решения данной проблемы может стать запуск механизма ипотечного кредитования с привлечением ресурсов негосударственных пенсионных фондов (НПФ). Предлагается использовать схему совмещения собственных средств работодателей и работников в пропорции 50 на 50. По этой схеме на 1 рубль взноса члена трудового коллектива предприятие доплачивает также 1 рубль. Поскольку работник на свои средства сразу получает 100% дохода, НПФ может
инвестировать пенсионные накопления в ипотечное кредитование с доходностью ниже рыночной. Это позволит сделать ипотечные кредиты более доступными. Работник, вступивший в сберегательные отношения с НПФ, выплачивает ему ежемесячно от 3 до 12% заработной платы (для простоты в дальнейшем принимаем вариант 3%). Аналогичная сумма переводится и предприятием (см. рисунок).
Рисунок
Кроме того, с согласия работников оно также перечисляет в НПФ и обязательные платежи по накопительной части пенсии. В дальнейшем эти средства инвестируются в долгосрочные проекты (здесь мы рассматриваем вариант вложений в недвижимость). Полученный доход реинвестируется.
Средства, аккумулированные на консолидированном счете в НПФ (ежемесячные взносы работников и предприятия), передаются на депозит сроком на 15 лет с правом пролонгации банку для инвестирования в ипотеку. Работник, желающий улучшить свои жилищные условия путем приобретения строящейся или готовой квартиры с помощью ипотечного кредитования, вносит 10% необходимой суммы, остальные 90% оплачивает банк в виде ипотечного кредита сроком до 15 лет.
Работник, взявший ипотечный кредит, может получить субсидию на частичное погашение первоначального взноса за счет средств федерального или областного бюджетов, а также средств предприятия. Он выплачивает сумму кредита и проценты в банк, который, в свою очередь, возвращает их НПФ (за минусом комиссии в качестве платы за услуги), если не происходит реинвестирования этих средств. Таким образом, НПФ получает инвестиционный доход, работники - возможность пользования ипотечным кредитом, а банк укрепляет свои позиции на региональном рынке ипотечного кредитования.
Рассмотрим в качестве примера использование данной схемы на базе нескольких предприятий Санкт-Петербурга с общей численностью работающих 10 тыс. человек и средней заработной платой 35 тыс. руб. в месяц. Предположим, что 80% их работников после подписания договора с НПФ участвуют в сбережении своих пенсий. В таком случае ежемесячные взносы в НПФ составят 8 400 тыс. руб. (10 000 х35 000 руб. х 80% х 3%), а с учетом перечисления предприятиями паритетной суммы за год - 201 600
тыс. руб. Работники переводят накопительную часть своей трудовой пенсии (4%) в управление НПФ (10 000 х 35 000 руб. х 30% х 4% х 12 мес. х 4 года = 201 600 тыс. руб. за 2008-2011 гг.). Всего получаем 403 200 тыс. руб. в 2012 г. Эти деньги передаются на депозит банку на 15 лет под 9% годовых (он использует их для выдачи связанных ипотечных кредитов под 12% годовых). Данной суммы достаточно для улучшения жилищных условий около 160 работников. Если ипотечный кредит выдается для приобретения усредненной квартиры стоимостью 2 500 000 руб. в сумме 2 000 000 руб. сроком на 15 лет, то дифференцированные ежемесячные платежи составят 31 250 руб.
Совершенствование процедуры ипотечного кредитования
Вторым направлением развития системы ипотечного кредитования в России может стать совершенствование процедуры ипотечного кредитования физических лиц. Сейчас данная процедура организации кредитного процесса состоит из следующих этапов:
- прием заявки на кредит и ее обработка;
- процесс кредитного анализа;
- подготовка кредитного договора и оформление документации;
- выдача кредита;
- сопровождение кредита;
- погашение кредита и закрытие кредитного дела.
Оптимизация процедуры кредитования должна быть направлена на сокращение срока рассмотрения вопроса о предоставлении любого ипотечного кредита в банке до 5 рабочих дней. С этой целью предлагается изменить концепцию, обновить информацию и дополнить специальными возможностями Интернет-сайты банков России:
- раскрыть полный список необходимых документов для оформления каждого из предлагаемых банками видов кредитов с приложением образцов их заполнения. Это позволит сократить количество посетителей в банках, интересующихся этой информацией, а предоставление образца заполнения форм позволит избежать типичных ошибок при заполнении заявления и сделает эту процедуру более простой и удобной;
- установить на сайте финансовый калькулятор, с помощью которого посетители сайта самостоятельно смогут рассчитать и узнать свои потенциальные возможности получения кредита. Финансовый калькулятор не предъявляет высоких требований к уровню 1Т-квалификации тех, кто с ним работает. Достаточно иметь базовые знания и навыки работы на компьютере. Это расширяет доступ к использованию калькулятора большому кругу реальных и потенциальных клиентов банков;
- организовать запись на прием и частичный прием заявок на кредит в режиме онлайн. Для получения кредита заемщик предоставляет кредитную заявку с указанием его целевого направления, суммы, сроков использования и формы обеспечения. Кредитная заявка регистрируется на сайте банка и ставится на учет в специальном журнале. Позднее, в назначенный срок регистрации заявки, заемщик с полным пакетом необходимых документов приглашается кредитной службой для ее реальной регистрации;
- дополнить информацию об институциональной структуре банков перечнем всех филиалов, где можно оформить ипотечный кредит, с указанием точных адресов, телефонов и ответственных лиц, у которых можно узнать интересующую информацию;
- поместить информацию о преимуществах и недостатках ипотечного кредитования, о проблемах, с которыми могут столкнуться граждане при оформлении ипотеки, о юридических тонкостях ипотечного кредитования в российской действительности с учетом региональных особенностей (объяснение принципа использования имущественного налогового вычета, связанного с приобретением жилья, при расчете возврата по налогу на доходы физических лиц и т.д.) [6].
Регулирование организационно-правовых аспектов развития рынка недвижимости и ипотеки
Для решения задачи развития ипотечного кредитования жителей города и области необходимо на муниципальном уровне реализовать меры, предусмотренные «Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования Российской Федерации» по созданию условий для развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, включая:
- совершенствование правовых механизмов реализации прав по ипотеке;
- совершенствование законодательной базы привлечения долгосрочных финансовых ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования;
- создание благоприятной налоговой среды для развития ипотечного жилищного кредитования;
- организацию условий для эффективной работы кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов;
- развитие системы страхования рисков в области жилищного ипотечного кредитования.
Отметим, что важнейшей вехой развития нормативно-правовой базы ипотечного кредитования стало принятие Федерального закона от 11 февраля 2002 года № 18-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Этим законом было окончательно устранено препятствие по свободному обращению закладных. Согласно нормам этого закона, только заемщик несет ответственность по своим обязательствам перед владельцем закладной [7].
В настоящее время план подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, в целом выполнен, предусмотренные законопроекты разработаны и приняты. Можно считать, что необходимая нормативная правовая база, обеспечивающая функционирование системы ипотечного кредитования, сформирована. Вместе с тем для внедрения массовой ипотеки в России необходимо продолжить эту работу.
К основным направлениям работ в этой области можно отнести доработку проекта Федерального закона «О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)». В основу законопроекта был положен практический опыт регионов по использованию отселенческих или маневренных фондов жилья. Отсутствие федерального законодательства, реально закрепляющего права собственности на жилье и одновременно обеспечивающее конституционное право граждан на жилище, заставило многие субъекты Российской Федерации, внедряющие ипотечное жилищное кредитование, разрабатывать собственную законодательную базу, которая позволяла бы переселять бывших залогодателей, у которых отсутствует иное пригодное для проживания помещение, в жилой фонд временного поселения до приобретения ими другого жилья.
Основу этих фондов в основном составляют помещения, выделяемые в общежитиях или в домах, являющихся собственностью фондов или агентств, участвующих в качестве операторов в региональной системе ипотечного кредитования. Помещения в них предоставляются на основе краткосрочных коммерческих договоров и не подлежат приватизации, обмену, бронированию и т.д.
Кроме этого, используются схемы, в которых бывший залогодатель остается в прежней квартире на условиях договора коммерческого найма, поэтому регионы, реально занимающиеся ипотекой, чаще ставят вопрос не о выделении средств на создание фондов жилья для временного поселения, а об обеспечении их единой законодательной базой.
В настоящее время Госстроем России совместно с профильными комитетами Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации ведется работа над поправками в законопроект, которые должны уточнить порядок и условия проведения названных процедур переселения бывших залогодателей во временное жилье. Ведется доработка проекта федерального закона «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах» в части уточнения порядка обращения ипотечных ценных бумаг двух видов -долговых бумаг (закладные листы) и долевых бумаг (ипотечные сертификаты участия).
Предлагается внести соответствующие изменения и дополнения в ряд юридических институтов.
1. Налоговое законодательство. В целях обеспечения доступности ипотечных кредитов для граждан и привлекательности деятельности на ипотечном рынке для его профессиональных участников необходимо внесение следующих изменений и дополнений:
- исключить из расчета налоговой базы по налогу на доходы физических лиц доходов в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование заемными средствами;
- установить порядок налогообложения прибыли от операций с ипотечными ценными бумагами, обеспеченных государственными гарантиями, аналогичный порядку, предусмотренному для государственных ценных бумаг;
- отменить налог на операции с ценными бумагами применительно к номинальной стоимости выпуска эмиссионных ипотечных ценных бумаг [8].
2. Законодательство о несостоятельности (банкротстве). Следует внести изменения в Статью 106 Федерального закона от 8 января 1998 г. № б-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (с изменениями от 21 марта, 25 апреля 2002 г.) и соответствующие изменения в другие законодательные акты в части определения очерёдности удовлетворения требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, а также определить, что требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом жилой недвижимости должника, имеют преимущества по отношению к другим кредиторам данной очереди, либо вообще включить положение об исключении данного вида залога из конкурсной массы [9].
3. Государственная пошлина. Внести изменения в Федеральный закон от 31 декабря 1995 г. № 226-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О государственной пошлине» (с изменениями от 20 августа 1996 г., 19 июля 1997 г., 21 июля 1998 г., 13 апреля 1999 г., 7 августа 2001 г., 21 марта 2002 г.), уменьшив размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение договоров, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества (земельных участков, жилых домов, квартир, дач, сооружений и иного недвижимого имущества), за государственную регистрацию договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке) и за выдачу документа о данной регистрации гражданам [10].
Эти поправки позволят совершенствовать организационно-финансовую схему, сопряженную с ипотечным жилищным кредитованием граждан, обеспечивающую привлечение внебюджетных средств крупных компаний, имеющих жилищные программы, частных и институциональных инвесторов, кредитных ресурсов банков. При этом должны быть выработаны условия, препятствующие нецелевому использованию бюджетных средств, вкладываемых в ипотечное кредитование в качестве стартовых.
Таким образом, для решения жилищной проблемы в стране со стороны государства должен быть предусмотрен комплексный подход к обеспечению необходимых объемов жилищного строительства с одной стороны и предоставление населению России возможности приобретения этого жилья за счет системы ипотечного кредитования с другой стороны. Без активной государственной поддержки становление и массовое развитие системы ипотечного жилищного кредитования невозможно. Его основная
роль состоит в понижении рисков для участников ипотечного рынка. Она реализуется через комплекс организационных мер, направленных на формирование инфраструктуры (в том числе региональной) ипотечного рынка, через создание нормативно-правовой базы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, а также финансовую поддержку в форме предоставления государственных гарантий, адресных субсидий гражданам (молодые семьи, работники бюджетной сферы, сельские жители, военнослужащие и т. д.), вложений на условиях возвратности, обеспечивающих развитие первичного рынка жилья.
Заключение
В работе исследована роль ипотеки в развитии рынка недвижимости и предложены меры по рационализации механизма ипотечного кредитования. В настоящее время возникает необходимость в рационализации механизма ипотечного кредитования, в постоянном увеличении объема денежных капиталов, представленного ссудами банков и других кредитно-финансовых учреждений, в расширении круга субъектов кредитных отношений. Применение предложенных в статье мер, а именно совершенствования процесса ипотечного кредитования, привлечения финансовых ресурсов, регулирования организационно-правовых аспектов развития рынка недвижимости и ипотеки, позволит снизить уровень кредитного риска и увеличить объемы ипотечного кредитования, что, в свою очередь, приведет к дальнейшему развитию рынка недвижимости.
Литература
1. Колесников В.И., Кроливецкая Л.Л. Банковское дело. М.: Финансы и статистика, 2007. - 312 с.
2. Бакланова В.С. Статистика // Русипотека. - 2008. - №1. - С. 36-37.
3. Косарева Н., Пастухова Н., Рогожина Н. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России // Вопросы экономики. - 2005. - № 5. - С.12.
4. Штайнхер А. Современные тенденции развития российского банковского сектора // Вопросы экономики. - 2006. - №12. - С. 14.
5. Выборнова Н. Роль коммерческих банков в стабилизации экономики // Вопросы экономики. - 2006. - №12. - С. 34-38.
6. Правила кредитования физических лиц Сбербанком России и его филиалами № 229-3/6-р от 29.09.2006 г.
7. Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 11 февраля 2002 г. № 18-ФЗ.
8. Налоговый кодекс Российской Федерации. - М.: ЭЛИТ. - 2004. - 544 с.
9. Федерального закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 8 января 1998 г. № б-ФЗ.
10. Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О государственной пошлине» от 1 декабря 1995 г. № 226-ФЗ.
