CC BY
357
УДК 339.727.3
Р.У. Хусиханов ОСОБЕННОСТИ МОДЕЛЕЙ ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ В РАЗВИТЫХ ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ
Аннотация. Статья посвящена особенностям развития ипотечного кредитования за рубежом на примере развитых стран. Рассмотрены основные подходы ведущих субъектов мирового хозяйства к организации рынка ипотеки, специфика регулирования рынка. Выявлены основные тенденции развития ипотечного кредитования в современной мировой экономике. Ключевые слова: ипотечное кредитование, ипотека, рынок жилья, зарубежный опыт.
Rezvan Husikhanov FEATURES OF MODELS OF MORTGAGE LENDING
IN THE DEVELOPED FOREIGN COUNTRIES
Abstract. The article is devoted to features of development of mortgage lending abroad on the example of the developed countries. The main approaches of leading subjects of the world economy to the organization of the market of a mortgage, specifics of regulation of the market are considered. The main tendencies of development of mortgage lending in modern world economy are revealed. Keywords: mortgage lending, mortgage, housing market, foreign experience.
В современной мировой экономике ипотечное кредитование играет большую роль, поскольку современная финансовая и инвестиционная деятельность невозможна без рынка ссудных капиталов. Прежде всего роль последнего обусловлена необходимостью развития капиталоемких отраслей, к одной из которых относится жилищное строительство, динамика которого отражает стабильность социально-экономического развития страны [3, с. 52]. Одновременно эффективность перераспределения финансовых ресурсов в мировой экономике зависит от риска осуществления отдельных кредитных операций, который может быть нейтрализован на основе обеспечения одного из принципов кредита - его возвратности. Ипотечное кредитование предполагает движение ссудного капитала на рынке недвижимости на тех же принципах, что и кредит в других сферах экономики, и осуществляется между различными субъектами - частными лицами, компаниями, институциональными инвесторами, финансовыми институтами и т.д. [2]. Многими исследователями под ипотечным подразумевается любой кредит, предоставляемый под залог недвижимости, независимо от того, для каких целей он используется [10].
Опыт развитых зарубежных стран наглядно демонстрирует, что рациональная государственная политика в сфере ипотечного кредитования ведет к преобразованию данной отрасли банковской сферы в самофинансируемую систему, способную обеспечить устойчивое развитие рынка жилья. Ипотека служит катализатором роста как рынка недвижимости, так и смежных отраслей, так как расширение платежеспособного спроса на жилье стимулирует новое строительство, производство стройматериалов и техники, создание инновационных архитектурных проектов, способствует развитию розничной торговли и росту занятости населения в целом.
В группе развитых стран социально-экономическая политика государства направлена на использование ипотечного кредитования, что связано с эффективностью кредитно-финансового механизма, лежащего в основе ипотеки. Он позволяет привлекать серьезные инвестиции в развитие реального сектора экономика за счет строительства жилья. Кроме того, ипотечное кредитование способствует удовлетворению потребностей граждан в жилье. В результате длительной эволюции сформировалось несколько классических моделей ипотечного кредитования. С точки зрения инструментов, используемых для ипотечного кредитования, модели жилищного кредитования за рубежом могут быть разделены на три основные [10]: усеченно-открытая, расширенно-открытая и сба-лансировано-автономная.
© Хусиханов Р.У., 2014
Усеченно-открытая модель характерна для универсальных банков. К ее основным чертам относятся:
- использование первичного рынка закладных, которые получаются банками от клиентов и используются как обеспечение привлекаемых извне финансовых ресурсов;
- совокупная заявка всех ипотечных заемщиков может быть обеспечена банком из разных источников: собственного капитала, межбанковских кредитов, средств на депозитах;
- процентные ставки по ипотечным кредитам зависят от состояния финансового и кредитного рынков в стране, что определяет снижение активности кредитования в кризисные периоды.
Поскольку данная модель является относительно простой, то и получила она распространение как в группе развитых, так и в развивающихся странах. Так, она повсеместно применяется в странах Европейского Союза (ЕС) [9] (см. табл.).
Таблица
Соотношение процентных ставок по ипотечным кредитам в некоторых странах ЕС
(на III квартал 2013 г.) [122, с. 11]
Страна Ставка, % Страна Ставка, % Страна Ставка, %
Швеция 2,65 Ирландия 3,31 Румыния 4,63
Испания 2,78 Италия 3,37 Польша 5,2
Германия 2,82 Бельгия 3,62 Венгрия 8,91
Великобритания 3,14 Нидерланды 3,65
Португалия 3,15 Дания 4,16
В настоящее время среди стран ЕС одними из наиболее либеральных условий получения ипотечного кредита обладает Испания, где возможно взять кредит до 100 % от оценочной стоимости недвижимого имущества, а верхняя граница срока кредитования составляет 35 лет, банковская комиссия за кредит составляет 1,5 %, но если покупатель решил воспользоваться ипотекой строительной организации, то экономия составит до половины от банковской комиссии. Во Франции возможно получение кредита в размере до 80 % от стоимости, а максимальный срок кредитования составляет 25 лет. В этой стране условия кредитования более жесткие, поскольку в последние годы государством сворачиваются программы субсидирования беспроцентного приобретения жилья и банки предъявляют более высокие требования к заемщикам [1]. В Великобритании размер кредита не может превышать 70 % от стоимости, а ставки по кредитам продолжают снижаться и в настоящее время составляют 3,14 % [4].
Американская (расширенно-открытая) модель ипотечного кредитования осуществляется при помощи вторичного рынка ценных бумаг, которые обеспечиваются закладными на недвижимость. Первичный кредитор может при использовании данной модели рефинансировать выданные кредиты или за счет их непосредственной реализации специальному институту вторичного рынка или инвестору, путем обмена кредитов, собранных в пулы, на ипотечные ценные бумаги, выпущенные специализированным эмитентом.
Использование данной модели ипотечного кредитования возможно исключительно при развитой инфраструктуре ипотечного кредитования в стране, а также при содействии государства и его контроле над выпуском обращающихся на вторичном рынке ценных бумаг. Одно из условий, которые жестко регулируются государством, - соблюдение четкого баланса между совокупной стоимостью обращающихся ценных бумаг и ценой на закладные, проданные ипотечными банками эмитентам в обеспечение своей эмиссии.
Банки как субъекты расширенно-открытой модели ипотечного кредитования, действующие на первичном рынке, подразделяются на две группы: ипотечные и сберегательные банки, при этом последние являются посредниками между людьми, желающими накопить и потратить деньги. В свою очередь, ипотечные банки получают фонды для финансирования своей деятельности в области кредитования на покупку жилья за счет займов в сберегательных банках. В итоге сберегательные вклады являются основным источником фондов для предоставления кредита [7]. Ипотечные банки имеют разные названия в разных странах: так, например, в США это - ссудно-сберегательные ассоциации и Федеральная корпорация ипотечного страхования [5]. К третьей категории субъектов кредитования относятся операторы вторичного рынка. В США это - специализированные Freddie Mac, Ginnie Mae (осуществляют финансирование из государственных ресурсов), Fanni Mae (формирует вторичный рынок закладных и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами [8].
Данный вариант модели основан на дешевых кредитах, которые обеспечены ипотечными ценными бумагами. Низкая стоимость их связана с тем, что агетства Ginnie Mae, Fannie Mae (Federal National Mortgage Association), выкупают их у банковских структур и преобразуют в пулы для последующего выпуска ценных бумаг. Так, например, Fannie Mae финансирует порядка 20 % всего ипотечного рынка США. Это крупная транснациональная корпорация, чистый доход которой составил в 2013 г. 84 млрд долл. США [13].
Рассматриваемая модель ипотечного кредитования является более стабильной, поскольку большинство ценных бумаг, обеспечивающих приток кредитных ресурсов, уже имеют срок погашения и объявленную доходность. Тем не менее, данная модель подвержена серьезному воздействию со стороны общего состояния финансового и кредитного рынка страны. Именно поэтому она получила свое распространение лишь в таких крупных развитых странах, как США и Канада.
Следующая модель - модель сбалансированной автономии, или германская модель; она устроена по ссудно-сберегательному принципу. Германская (одноуровневая) модель исключает участие фондового рынка в ипотечном кредитовании, поскольку основными субъектом являются строительно-сберегательные кассы (Bausparkasse), вкладчики которых одновременно являются заемщиками. При желании получить кредит вкладчик должен накопить некоторую сумму на депозитном счете, на которую начисляется 3 % годовых, а после этого выдается ипотечный кредит по ставке уже 5 % годовых. Строительно-сберегательные кассы выдают кредиты на строительство, покупку, реконструкцию дома или квартиры [11, с. 49]. Поэтому аккумуляция денежных средств идет за счет использования разного рода жилищных накопительных программ и выпуска различных облигаций. Роль государства в регулировании рынка по данной модели состоит в формировании благоприятного климата для развития ипотечного кредитования в виде системы налоговых льгот для граждан и банков и строительных организации - субъектов ипотеки.
Спецификой модели является использование этапа, предшествующего кредитованию - привлечение средств. Важным элементом данной модели являются жилищные контрактные сбережения, которые получили особое распространение в Германии, Франции и Австрии, а позднее - и в новых странах-членах ЕС, например, в Чехии, Хорватии, Словакии и Венгрии [6]. В целом, данная модель получила свое распространение в Анголе, Индонезии, Марокко, Таиланде, Тунисе, Чили и в некоторых странах ЕС.
Охарактеризовав в общем виде три основные модели ипотечного кредитования в зарубежных странах, отметим, что в каждой стране институциональная структура ипотечных кредитов дифференцирована. В результате развития международной практики ипотечного кредитования возникли следующие особенности ипотечных институтов:
— разнообразие форм собственности в системе участников ипотечного кредитования, однако роль государства как прямого субъекта ипотеки продолжает снижаться;
— существование как банковских, так и небанковских структур;
— в равной мере специализированные и универсальные банки занимаются ипотечным кредитованием, однако роль последних в мире растет;
— специализация некоторых институтов исключительно на одном направлении ипотечного кредитования (например, на покупке жилья), однако наблюдается тенденция появления доминирования структур, оперирующих во всем спектре ипотечных кредитов;
— в последние годы растут устойчивые связи между ипотечными институтами и страховыми учреждениями: возрастает число взаимных услуг и операций;
— нарастает конкуренция на рынке ипотечного кредитования между национальными кредиторами данной страны и зарубежными инвесторами, результатом чего стало снижение стоимости ипотечных кредитов и уменьшение нормы прибыли ипотечных банков.
Библиографический список
1. Ипотека под 2 % годовых [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.gazeta.ru/realty/ 2013/07/30_a_5531225.shtml
2. Литовских А.М. Финансы, денежное обращение и кредит / А.М. Литовских [и др.]. - Таганрог: ТРТУ, 2003.
3. Лопес В.Л. Модели ипотечного кредитования в зарубежных странах // Наука и экономика. - 2011. -№ 2(6). - С. 52.
4. Маслова И. Европейское качество ипотеки [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.homesoverseas.ru/articles/1202
5. Ротбард М. История денежного обращения и банковского дела в США / М. Ротбард. - М.: Социум, 2009.
6. Общая характеристика жилищных контрактных сбережений в Европе [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://r-e-m.ru/ipoteka-za-rubegom/zhilishhno-sberegatelnye-programmy/169-obshhaya-xarakteristika-zhilishhnyx-kontraktnyx-sberezhenij-v-evrope.html
7. Основные модели организации ипотечного кредитования, сложившиеся в мировой практике [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://creditor-club.ru
8. Павлова И.В. Зарубежный опыт ипотечного жилищного кредитования и его использование в России // Банковское кредитование. - 2006. - № 4.
9. Полтерович В.М. Формирование ипотеки в догоняющих экономиках: проблема трансплантации институтов / В.М. Полтерович [и др.]. - М: Наука, 2007.
10. Разумова И.А. Ипотечное кредитование / И.А. Разумова. - СПб.: Питер, 2005.
11. Щенин Р.К. Банковские системы стран мира / Р.К. Щенин. - М.: КноРус, 2010. - С. 49.
12. European Mortgage Federation Quartely Review, Q3 2013. P.11.
13. Fanni Mae 2013 Progress Report, 2014.
