CC BY
808
УДК 336.77.067.32
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ СИСТЕМ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ РОССИИ, ЕВРОПЫ И США
Т. С. КОРОСТЕЛЕВА, кандидат экономических наук, доцент кафедры менеджмента E-mail: korosteleva75@mail. ru Самарский государственный аэрокосмический университет им. академика С. П. Королева — Национальный исследовательский университет
В статье проведен сравнительный анализ и исследованы характерные особенности организации систем ипотечного жилищного кредитования России, Европы и США. Изучен мировой и отечественный опыт развития жилищной ипотеки. Информационной базой проведенного сравнительного анализа стали статистические данные Европейской ипотечной федерации, а также российского Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Сравнительными параметрами были выбраны важнейшие статистические показатели развития ипотечных рынков. Важное место уделено анализу источников финансирования ипотечных операций в Европе, России и США, в том числе оценке доли европейских ипотечных облигаций и сквозных ипотечных ценных бумаг, обеспеченных ипотечными жилищными кредитами в финансировании систем ипотеки развитых стран мира.
Ключевые слова: система ипотечного жилищного кредитования, модель, сравнительный анализ, ипотечный рынок, ипотечные облигации, секьюри-тизация.
Ипотечное жилищное кредитование (ИЖК) играет важнейшую роль в социально-экономическом развитии любого государства. Именно за счет ипотечных инструментов решается жилищная проблема граждан в промышленно развитых странах мира. Особую важность развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ придает
острота жилищной проблемы российских граждан, когда в улучшении жилищных условий нуждается более 70 % населения [2].
Несмотря на свою актуальность, до сих пор ипотечное кредитование в России не получило должного развития. Доля ипотеки в ВВП составляет всего 2,7 %, тогда как Всемирным банком для стран среднего уровня развития этот показатель установлен на уровне 25 % ВВП. Для сравнения в целом по Евросоюзу этот показатель оценивается на уровне более 52 %, в США - более 76 % [3].
В связи с этим вопросы изучения мирового опыта построения и функционирования систем ИЖК в целях определения приоритетных направлений развития ипотечных инструментов в России приобретают высокую значимость.
Особенности европейской системы ИЖК. Рассмотрим характерные особенности организации систем ипотечного кредитования в ряде промыш-ленно развитых стран Европы. Для сравнения выберем наиболее «продвинутые» страны Евросоюза -Германию, Великобританию, Данию, Францию, Швецию, Испанию.
Современная система жилищного финансирования Германии включает в себя все три разновидности одноуровневых моделей ИЖК:
- классическую модель, основанную на эмиссии ипотечных облигаций ипотечными банками;
- ссудно-сберегательную модель, где основным источником финансирования выступают средства населения на целевых жилищных долгосрочных депозитах;
- депозитно-кредитную модель универсальных банков, где основным источником формирования ресурсов выступают депозитные счета юридических и физических лиц.
Средства населения на целевых жилищных долгосрочных депозитах в строительных сберегательных кассах - один из основных источников финансирования жилищной сферы в Германии. В настоящее время за счет этого источника финансируется строительство 75 % жилья в стране.
Другим важнейшим источником финансирования системы ИЖК в Германии выступают ипотечные облигации, выпускаемые ипотечными банками.
Объем ипотечных облигаций в обращении оценивается в размере 19,1 % от общей задолженности по ипотечным кредитам в Германии (табл. 1). При этом по объемам обращения ипотечных ценных бумаг эта страна занимает третье место в Европе (на рынок ипотечных облигаций приходится 13,9 % рынка всего Евросоюза).
Что касается Великобритании, то ресурсной базой системы ИЖК в этой стране выступают:
- средства населения в институтах контрактных жилищных сбережений;
- депозиты юридических и физических лиц в универсальных (коммерческих) банках;
- облигации, эмитируемые рядом банков и обеспеченные ипотечными кредитами;
- RMBS (Residential Mortgage-Backed Securities) - ценные бумаги, залогом по которым выступает пул однородных ипотечных кредитов, обеспеченных жилой недвижимостью, выпускаемые тремя ипотечными корпорациями.
Рынок ипотечных облигаций в Великобритании достаточно развит. На рынок ипотечных облигаций Соединенного Королевства приходится 13,0 % рынка всего Евросоюза.
Однако в настоящее время в Великобритании широкое распространение получают двухуровневые модели финансирования ИЖК, основанные на секь-юритизации ипотечных кредитов путем выпуска RMBS. Ценные бумаги такого типа выпускаются тремя ипотечными корпорациями и характеризуются высокой категорией и ликвидностью. Так, по выпуску RMBS Великобритания в 2010 г. занимала второе место в ЕС после Нидерландов. Финансирование ипотечных операций за счет выпуска RMBS в анализируемом периоде оценивается на уровне 87 959 млн евро, в то время как привлечение ресурсов за счет выпуска облигаций (coveredbonds) первичными кредиторами составляет только 28 636 млн евро [5].
Современная система ипотечного жилищного кредитования Франции, так же как и система ИЖК Германии, основана на одноуровневых моделях и функционирует в рамках автономной (закрытой) и усеченно открытой систем. При этом основными источниками ресурсов системы ИЖК выступают:
- средства населения в институтах контрактных жилищных сбережений;
- депозиты юридических и физических лиц в универсальных (коммерческих) банках;
- облигации, эмитируемые рядом банков и обеспеченные ипотечными кредитами.
Выпуск облигаций преимущественно опирается на первичный рынок закладных.
Ипотечные облигации традиционно выпускаются двумя организациями: Crédit Foncierde France и Caissede Refinancementde L'Habitat. Помимо этих организаций существует еще несколько, которые
Таблица 1
Ипотечные облигации как источник финансирования системы ИЖК в странах Евросоюза в 2010 г.
Ипотечные облигации Ипотечные облигации как Доля рынка ипотечных
Страна в обращении (covered- процент от общей ипотечной облигаций страны в рынке
bonds), млн евро задолженности страны, % Евросоюза, °%
Испания 341 321 50,2 21,6
Дания 237 313 100 15,0
Германия 219 947 19,1 13,9
Великобритания 205 370 14,2 13,0
Франция 200 585 19,6 12,8
Швеция 188 750 66,5 12,0
Прочие 184 506 - 11,7
Евросоюз 1 577 792 24,6 100
также работают на рынке ипотечных облигаций [4]. На рынок ипотечных облигаций Франции приходится 12,8 % рынка всего Евросоюза. Общая задолженность по ипотечным облигациям (coveredbonds) составляет 200 585 млн евро.
В современной системе ипотечного жилищного кредитования Испании, так же как и в системе ИЖК Франции, доминируют одноуровневые модели. Система преимущественно функционирует в рамках автономной (закрытой) и усеченно открытой систем. В ресурсной базе системы ИЖК преобладают:
- средства населения в институтах контрактных жилищных сбережений;
- депозиты юридических и физических лиц в универсальных (коммерческих) банках;
- облигации, эмитируемые рядом банков и обеспеченные ипотечными кредитами.
Выпуск облигаций в основном базируется на первичном рынке закладных.
Ипотечные облигации являются важнейшим источником финансирования ипотечных операций, доля которого оценивается в размере 50,2 % (см. табл. 1). По объему находящихся в обращении ипотечных облигаций (coveredbonds) Испания занимает первое место в Евросоюзе. Общая задолженность по ипотечным облигациям (coveredbonds) составляет 341 321 млн евро [5].
Но в настоящее время получают распространение и двухуровневые модели финансирования ИЖК, основанные на выпуске RMBS вторичными кредиторами, хотя их доля на рынке не столь значительна. В 2010 г. секьюритизация ипотечных кредитов путем выпуска R.MBS была осуществлена только на сумму 16 045 млн евро.
Достаточно интересным с точки зрения построения системы ИЖК является опыт Дании. Здесь реализована система ипотечного кредитования, в которой 100 % ипотечных кредитных обязательств секьюритизируется, т. е. преобразуется в ценные бумаги, реализуемые на рынке с целью привлечения долгосрочных кредитных ресурсов.
Современная система ипотечного жилищного кредитования Дании основана на одноуровневых моделях и функционирует в рамках усеченно открытой системы. Ресурсной базой системы ИЖК выступают:
- ипотечные облигации, выпускаемые специализированными ипотечными организациями;
- депозиты юридических и физических лиц в коммерческих и сберегательных банках;
- межбанковские кредиты.
Право эмитировать ипотечные облигации принадлежит специализированным ипотечным организациям - ипотечным банкам (в Дании 8 ипотечных банков-эмитентов). По объемам обращения ипотечных ценных бумаг Дания занимает второе место в Европе (19,9 % от общего объема оборачиваемых ипотечных ценных бумаг).
Современная система ипотечного жилищного кредитования Швеции очень похожа на систему ИЖК Дании. Она также основана на одноуровневых моделях и функционирует в рамках усеченно открытой системы. Ресурсная база и ипотечные кредиторы аналогичны. Право выпуска ипотечных облигаций также принадлежит исключительно ипотечным банкам (в Швеции 5 ипотечных банков-эмитентов). Четыре ипотечных банка находятся под государственным контролем. Они занимаются кредитованием жилищного строительства, сельского хозяйства, судостроения, а также торговли.
Особенностью шведской системы ИЖК является высокий процент секьюритизации ипотечной задолженности. Суммарный объем обращения ипотечных облигаций составляет 66,5 % от ипотечной задолженности (см. табл. 1). На рынок ипотечных облигаций Швеции приходится 12,0 % рынка всего Евросоюза. Общая задолженность по ипотечным облигациям (coveredbonds) составляет 188 750 млн евро.
Американский опыт построения и функционирования системы ИЖК. Современная система ипотечного жилищного кредитования США основана на двухуровневой модели и включает в себя:
- разнообразные ипотечные банки;
- кредитные организации;
- коммерческие и сберегательные банки;
- пенсионные фонды;
- страховые компании.
Ресурсной базой ипотечного кредитования в США выступают:
- средства, полученные за счет секьюритизации ипотечных активов через институты вторичного рынка и первичных кредиторов (ипотечные и коммерческие банки);
- средства населения в ссудно-сберегательных ассоциациях.
Ипотечными кредиторами в системе ИЖК США являются:
1) специализированные организации вторичного рынка (Freddie Mac, Fannie Мае, Ginnie Мае);
Администрация по делам ветеранов
2) первичные кредиторы - ипотечные и коммерческие банки, предоставляющие ипотечные кредиты, застрахованные либо в государственных ипотечных структурах (Администрация по делам ветеранов - VA и Федеральная жилищная администрация - FHA), либо в частных страховых компаниях;
3) ссудно-сберегатель-ные ассоциации (Savingand Loans). Следует отметить, что ссудно-сберегатель-ные ассоциации в США стали организациями полностью открытого типа и формируют свои ресурсы как за счет вкладов населения, так и за счет средств, привлекаемых на финансовом рынке.
Согласно американской системе ипотечного кредитования три участника системы (покупатель жилья, выдающий ссуду банк и агентство, продающее жилье) осуществляют сделку через определенную государственную структуру. К таким структурам в США в разное время относились:
- Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мае);
- Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac);
- Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае).
Важная роль в системе ИЖК в США отводится Администрации по делам ветеранов и Федеральной жилищной администрации. Организация деятельности вторичного рынка ипотечных кредитов представлена на рис. 1.
Несмотря на некоторое различие в выполняемых функциях на рынке ипотечного кредитования, все три корпорации - Fannie Мае, Ginnie Мае, Freddie Mac призваны решать одну общую задачу -рефинансирование ипотечных кредитов. При этом
Ипотечные кредиторы
Федеральная жилищная администрация
X
Fannie Мае
Т
Частные страховые компании
Ginnie Мае
Freddie Mack
Рынок ипотечных кредитов
Инвесторы
Рис. 1. Организация деятельности вторичного рынка ипотечных кредитов США [1]
источники рефинансирования основаны на секью-ритизации ипотечных кредитов путем выпуска RMBS. Данные по объемам RMBS, находящихся в обращении, приведены в табл. 2.
Как показывает анализ данных табл. 2, основная доля обращения RMBS (48,9 %) приходится на облигации, выпущенные Fannie Мае. Доли корпораций Ginnie Мае и Freddie Mac не так значительны и составляют 31,8 и 19,3 % соответственно. Общая сумма обращения RMBS в США, полученная за счет выпусков всех трех корпораций, оценивается в 5 363 532 млн долл.
Кроме того, корпорациями Fannie Мае, Ginnie Мае, Freddie Mac осуществляется выпуск Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS) -ипотечных ценных бумаг, обеспеченных коммерческой недвижимостью. Общая сумма обращения данной разновидности ипотечных ценных бумаг достаточно невысока (составляет менее 3 % от RMBS) и оценивается в 153 523 млн долл.
Всего обращение MBS в США (суммарное обращение RMBS и CMBS) оценивается в 5 517 055 млн долл.
Формирование и развитие системы ИЖК в России. Современная система ипотечного жилищного кредитования России начала формироваться с 1990-х гг. В настоящее время она основана как
Таблица 2
RMBS как источник финансирования системы ИЖК в США в 2010 г. [6]
Корпорация Обращение RMBS, млн долл. Доля корпорации в общем объеме обращения, % Обращение CMBS, млн долл. Доля корпорации в общем объеме обращения, % Всего обращение MBS, млн долл.
FannieМае 2 618 455 48,9 77 251 50,3 2 695 706
От^Мае 1 707 539 31,8 24 049 15,7 1 731 588
FreddieMac 1 037 538 19,3 52 223 34,0 1 089 761
Всего... 5 363 532 100 153 523 100 5517055
на одноуровневых так и двухуровневых моделях и функционирует в рамках усеченно открытой и расширенно открытой систем. Ресурсной базой системы ИЖК выступают:
- депозиты юридических и физических лиц в коммерческих (универсальных) банках;
- межбанковские кредиты;
- средства, полученные за счет секьюритизации ипотечных активов через институты вторичного рынка и первичными кредиторами (кредитными и некредитными организациями).
Ипотечными кредиторами в системе ИЖК России являются:
1) специализированные организации вторичного рынка (ОАО АИЖК, функцию вторичных кредиторов могут выполнять также региональные операторы и сервисные агенты ОАО АИЖК);
2) первичные кредиторы (коммерческие банки, ипотечные, сберегательные банки, фонды).
Ссудно-сберегательные схемы пока не получили широкого распространения в России. Основными факторами, препятствующими их внедрению в практику ипотечного кредитования, являются:
- нестабильность в экономике, выражающаяся в непрогнозируемости ценовых показателей на рынке жилья и уровня инфляции;
- отсутствие государственной поддержки развития подобных схем ипотечного кредитования;
- низкий уровень доверия со стороны населения к долгосрочным накопительным схемам, базирующимся на коллективной ответственности.
Рис. 2. Организация деятельности вторичного рынка ипотечных кредитов в России
с участием АИЖК [1]
Что касается формирования двухуровневой модели ИЖК в России, то прототипом ее организации стала американская система. В 1997 г. в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26.08.1996 № 1010 было создано открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). Его сформировали по образу Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию США ^апшеМае). Обращение к американскому опыту связано в первую очередь с такой проблемой российского финансового рынка, как большой дефицит «длинных» денег, самостоятельно решить которую без участия государства кредитные институты оказались не в состоянии.
Сейчас АИЖК является национальным оператором вторичного рынка ипотечных кредитов в России. Это полностью государственная организация: все 100 % акций принадлежат государству в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.
Рассмотрим федеральную систему ипотечного жилищного кредитования в России. Ее составными элементами являются:
- АИЖК;
- его региональные операторы;
- сервисные агенты;
- банки - первичные кредиторы;
- страховые и оценочные компании.
Организация ипотечного кредитования в России с участием АИЖК представлена на рис. 2.
Таким образом, двухуровневая модель ипотечного кредитования в России сводится к следующему:
-первый уровень -кредитные и некредитные организации, выступающие первичными кредиторами, предоставляют населению ипотечные кредиты (займы);
-второй уровень -АИЖК выкупает пулы стандартных закладных (рефинансирует права требования по ипотечным кредитам)
у региональных операторов, сервисных агентов и первичных кредиторов для последующей секьюри-тизации - выпуска ипотечных ценных бумаг.
Данная система действует по всей территории РФ и предполагает участие неограниченно большого числа первичных кредиторов. Система рефинансирования АИЖК включает 81 регионального оператора и 75 сервисных агентов. Ипотечные кредиты по стандартам АИЖК выдаются в 80 регионах России [7].
Доля АИЖК в общем объеме выдачи ипотечных жилищных кредитов по годам представлена в табл. 3. Из анализа данных табл. 3 видно, что объем рефинансирования АИЖК в общем объеме выданных кредитов за рассматриваемый период колебался от 4,1 % в 2008 г. до 18,9 % в 2009 г. Это свидетельствует о том, что в лучшем случае только пятая часть выданных ипотечных кредитов в РФ была выкуплена крупнейшим игроком вторичного рынка.
Показатели работы АИЖК в 2009 г. связаны не столько с популярностью реализуемых программ, сколько с воздействием мирового финансового кризиса, в результате которого многие коммерческие банки полностью свернули собственные ипотечные программы или существенно снизили по ним объем кредитования, а на рынке сложилась практически безальтернативная ситуация. По итогам 2011 г., несмотря на рекордный рост объема ипотечного кредитования, доля АИЖК в общем объеме выдачи составила всего 7,2 %.
В целом столь низкую долю АИЖК на рынке можно объяснить низким предложением в линейке кредитных продуктов, а также достаточно высокими требованиями, предъявляемыми к качеству рефинансируемых ипотечных кредитов.
Таблица 3
Доля АИЖК в общем объеме выдачи ипотечных жилищных кредитов в 2005-2011 гг. [8]
Важнейшим направлением деятельности АИЖК как оператора вторичного рынка ипотечного кредитования является секьюритизация ипотечных активов путем выпуска ипотечных ценных бумаг (RMBS). За все время существования АИЖК провело пять сделок по секьюритизации ипотечных закладных: одну в 2007г., две в 2008 г., одну в 2010 г. и одну в 2011 г.
Как следует из анализа данных табл. 4, в настоящее время на финансовом рынке обращаются 5 выпусков облигаций с ипотечным покрытием АИЖК на общую сумму 55,425 млрд руб.
Вместе с тем функцию выкупа закладных и выпуска ценных бумаг на основе сформированных пулов помимо АИЖК в России могут выполнять также кредитные организации либо ипотечные агенты (специализированные коммерческие организации), отвечающие требованиям Федерального закона от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» с последующими изменениями и дополнениями.
Проанализируем важнейшие показатели развития европейского, американского и российского ипотечных рынков. Основные статистические данные по ипотечным рынкам европейских стран отражены в табл. 5.
Поскольку российская система ИЖК проектировалась на основе американской модели, представляется целесообразным сравнить основные параметры ипотечного рынка в указанных странах. В табл. 6 приведены сравнительные параметры функционирования двух систем ИЖК.
Основным индикатором экономической активности в любой стране является объем ВВП. Анализ статистических данных показывает, что по размеру
Таблица 4
Выпуски облигаций с ипотечным покрытием АИЖК [7]
Объем Общий объем Доля АИЖК
Год рефинансирования АИЖК, выданных кредитов в РФ, в общем объеме
млрд руб. млрд руб. выдачи, %
2011 51, 26 712,9 7,2
2010 54,72 380,1 14,4
2009 28,77 152,5 18,9
2008 26,42 655,8 4,1
2007 39,3 556,5 7,1
2006 27,05 263,6 10,3
2005 7,83 56,3 13,9
№ Дата размещения Название ипотечного агента Объем выпуска, млрд руб.
1 23.05.2007 Первый ипотечный агент АИЖК 3,295
2 27.02.2008 Второй ипотечный агент АИЖК 10,728
3 25.12.2008 Ипотечный агент АИЖК 2008-1 11,33
4 14.07.2010 Ипотечный агент АИЖК 2010-1 13,5
5 19.07.2011 Ипотечный агент АИЖК 2011-2 16,571195
Таблица 5
Анализ статистических данных по ипотечным рынкам стран Евросоюза в 2010 г.
Показатель Испания Дания Германия Великобритания Франция Швеция Всего по Евросоюзу
ВВП в текущих ценах, млн евро 1062591 234006 2476800 1696 583 1932802 346 856 12248492
Рост ВВП, % -0,1 1,7 3,6 1,4 1,5 5,7 1,8
Население, тыс. чел. 45 989 5 535 81 802 62 008 64 716 9 341 501 106
ВВП на душу населения, тыс. евро 23 42 30 27 30 37 24
Инфляция, % 2 2,2 1,2 3,3 1,7 1,9 2,1
Ежегодный процент роста цен на -3,5 1,5 0,6 7,4 9,4 7,4 0,7
жилье
Доля домовладельцев, % 85,0 53,6 43,2 57,8 66,6 68,9
Общая задолженность по предо- 680 208 237313 1 152195 1 442695 796 600 283 666 6 414 079
ставленным ипотечным жилищным
кредитам, млн евро
Общая задолженность по предо- 64,0 101,4 46,5 85,0 41,2 81,8 52,4
ставленным ипотечным жилищным
кредитам, в процентах от ВВП
Объем ипотечных кредитов на душу 14,79 42,87 14,09 23,27 12,31 30,37 12,88
населения, тыс. евро
Объем облигаций с ипотечным пок- 341 321 237313 219 947 205 730 200 585 188 750 1 672 984
рытием, находящихся в обращении,
млн евро
Объем облигаций с ипотечным пок- 32,12 101,41 8,88 12,13 10,38 54,42 13,66
рытием, находящихся в обращении,
в процентах от ВВП
Облигации с ипотечным покрытием 50,2 100,0 19,1 14,3 25,2 66,5 24,6
в обращении как процент от задол-
женности по ипотечным кредитам
Средневзвешенная процентная 2,54 4,68 3,70 3,75 4,00 2,78 2,78
ставка, %
Выпуск RMBS, млн евро 16 045 363 87 959 5 000
Выпуск RMBS как процент от за- 2,36 0,03 6,10 0,63
долженности по ипотечным жилищ-
ным кредитам
Таблица 6
Сравнение статистических данных по ипотечным рынкам в США и России в 2010 г. [5, 6, 8]
Показатель США Россия
ВВП в текущих ценах, млн евро 10 957 470 1 105 136
Рост ВВП, % 3,0 4,0
Население, тыс. чел. 310 106 140 376
ВВП на душу населения, тыс. евро 35,3 7,9
Инфляция, % 2,4 6,9
Ежегодный процент роста цен на 0,3 1,6
жилье
Доля домовладельцев, % 66,9
Общая задолженность по предо- 8 383 789 29 952
ставленным ипотечным жилищ-
ным кредитам, млн евро
Общая задолженность по предо- 76,5 2,7
ставленным ипотечным жилищным
кредитам, в процентах от ВВП
Окончание табл. 6
Показатель США Россия
Объем ипотечных кредитов на 27,04 0,21
душу населения, тыс. евро
Объем облигаций с ипотечным 11 497
покрытием, находящихся в обра-
щении, млн евро
Объем облигаций с ипотечным 0,10
покрытием, находящихся в обра-
щении, в процентах от ВВП
Облигации с ипотечным покрытием 0,14
в обращении как процент от задол-
женности по ипотечным кредитам
Средневзвешенная процентная 4,69 13,1
ставка, %
RMBS в обращении, млн евро 4 053 569,7 3 627
RMBS как процент от задолжен- 48,4 12,1
ности по ипотечным жилищным
кредитам
ВВП из рассматриваемых стран лидируют США -10 957 470 млн евро. На втором месте - Германия -2 476 800 млн евро, на третьем - Франция - 1 932 802 млн евро, на четвертом - Великобритания - 1 696 583 млн евро.
Россия в этом списке находится на пятом месте с объемом ВВП 1 105 136 млн евро. При этом наибольший рост ВВП (среди развитых государств) в анализируемом периоде был достигнут в Швеции (5,7 %), России (4,0 %) и Германии (3,6 %). США в этом списке на четвертом месте с ростом ВВП - 3 %. В целом по Евросоюзу рост ВВП в 2010 г. составил всего 1,8 %.
Следует отметить, что такой низкий рост ВВП в целом по Евросоюзу объясняется тем, что если первая волна мирового финансового кризиса в первую очередь затронула банковскую систему и ипотечный рынок в США, то вторая волна охватила Еврозону. Причинами кризисных тенденций в Европе явились:
- высокий государственный долг;
- дефицит бюджета в некоторых странах;
- «плохие» долги в банковском секторе;
- структурные проблемы в торговле.
Более того, в ряде стран Евросоюза (Греция, Ирландия, Латвия, Испания, Румыния) наблюдалась рецессия с небольшим падением ВВП, что в первую очередь можно объяснить последствиями мирового финансового кризиса. При этом наибольшее падение было достигнуто в Греции (-4,5 %).
Об уровне экономического развития той или иной страны также свидетельствует такой показатель, как ВВП на душу населения. Анализ статистических данных показывает, что именно в промыш-ленно развитых странах ипотечное кредитование достигло своего наибольшего расцвета.
Самый высокий уровень по данному показателю достигнут в следующих (из рассматриваемых) странах Евросоюза:
- Дания - 42 тыс. евро на душу населения;
- Швеция - 37 тыс. евро на душу населения (см. табл. 5).
Достаточно высокий размер ВВП на душу населения наблюдается и в США - 35,3 тыс. евро. Наиболее низкий уровень данного показателя среди анализируемых стран наблюдается в России -7,9 тыс. евро. Практически также ранжируются страны и по показателю «объем ипотечных кредитов на душу населения».
Наиболее высокий темп инфляции в анализируемом периоде наблюдался в России - 6,9 %.
Очевидно, что такие высокие инфляционные процессы (в противовес Евросоюзу, где в целом по 29 странам этот показатель оценивался на величине 2,1 %) негативным образом отражаются на развитии ипотечного кредитования РФ, препятствуют введению ссудно-сберегательных моделей финансирования ипотеки.
Анализ темпов роста цен на жилье предлагается проводить в контексте мирового финансового кризиса 2007-2009 гг., поскольку именно жилищный сектор оказался одним из самых пострадавших. В посткризисном 2010 г. все страны можно разделить на три группы.
1. Страны, где продолжается снижение цен. Наиболее существенное падение ценовых индексов наблюдалось, например, в Испании - 3,5 %.
2. Страны, где восстановление еще не началось. К ним относятся Германия (+0,6 %), США (+0,3 %), Россия (+1,6 %).
3. Страны, где рынок демонстрирует серьезные признаки оживления и наблюдается рост ценовых индексов на жилье: Франция (9,4 %), Швеция (7,4 %), Великобритания (7,4 %) и некоторые другие.
Доля домовладельцев является одним из показателей рынка жилья и ипотеки и характеризует количество частных домов на одну семью. Всего по Евросоюзу (27 стран) этот показатель оценивается на уровне 68,9 %. На 2 % меньше в США - 66,9 %. В России доля домовладельцев не рассчитывается.
Сравнительный анализ общей задолженности по предоставленным ипотечным жилищным кредитам необходимо проводить в увязке с такими важнейшими показателями, как ВВП и количество жителей (население) страны. При этом расчету подлежит «общая задолженность по предоставленным ипотечным жилищным кредитам в процентах от ВВП» и «объем ипотечных кредитов на душу населения». Так, доля ипотечной задолженности в процентах от ВВП в целом по Евросоюзу оценивается в 52,4 %. По этому показателю из рассматриваемых стран лидируют Дания - 101,4 % и Великобритания -85,0 %. В США доля ипотечного кредитования в ВВП оценивается на уровне 76,5 %. Россия по этому показателю находится на последнем месте: ее доля ипотечного кредитования в ВВП составляет всего 2,7 %.
Что касается такого важнейшего показателя, характеризующего уровень развития ипотечного кредитования в стране, как объем ипотечных креди-
тов на душу населения, то самый низкий показатель опять же наблюдается в РФ - 0,21 тыс. евро на душу населения. Наиболее высокая ипотечная задолженность на душу населения наблюдается в таких странах Евросоюза, как Дания (42,87 тыс. евро) и Швеция (30,37 тыс. евро). Как уже отмечалось, данный показатель достаточно тесно коррелирует с показателем ВВП на душу населения. В целом по Евросоюзу объем ипотечных кредитов на душу населения оценивается в анализируемом периоде в размере 12,88 тыс. евро, в США - 27,04 тыс. евро.
Эффективность функционирования систем ипотечного жилищного кредитования во многом определяется составом источников финансирования ипотечных операций. Важнейшими из этих источников в зависимости от преобладания одноуровневых и двухуровневых моделей в отдельно взятой стране выступают облигации с ипотечным покрытием и RMBS.
Итак, ипотечные облигации - это ценные бумаги, выпускаемые специализированными ипотечными банками или ипотечными кредитными институтами. Их основное отличие от других долговых ценных бумаг состоит в том, что они обеспечены правами требований по ипотечным кредитам. Финансирование ипотечного кредитования через выпуск ипотечных облигаций специализированными банками в рамках одноуровневой модели активно развивается в Дании, Швеции, Германии, Испании, Великобритании, Франции. На долю этих стран приходится 88,3 % рынка ипотечных облигаций всего Евросоюза. При этом значение ипотечных облигаций как источника финансирования ипотечных жилищных кредитов существенно варьируется по различным странам.
Сравнительный анализ объема облигаций с ипотечным покрытием, находящихся в обращении, целесообразно осуществлять в увязке с уровнем ВВП и размером задолженности по ипотечным кредитам, сформированным в каждой отдельно взятой стране. При этом расчету подлежат такие показатели, как «объем облигаций с ипотечным покрытием, находящихся в обращении, в процентах от ВВП» и «облигации с ипотечным покрытием в обращении как процент от задолженности по ипотечным кредитам».
Доля облигаций с ипотечным покрытием, находящихся в обращении, в процентах от ВВП в целом по Евросоюзу (27 стран) оценивается в 13,66 % от ВВП. Наиболее высокий процент наблюдается в Дании (101,4 %), Швеции (54,42 %), Испании
(32,12 %). Для сравнения: в США этот показатель оценивается на уровне 0,1 % от ВВП. По России подобные данные не приводятся.
Значимость ипотечных облигаций в финансировании ипотечных операций характеризует показатель - доля облигаций с ипотечным покрытием в обращении в процентах от ипотечной задолженности. Наиболее велика роль такого источника в финансировании системы ИЖК в Дании. В этой стране все 100 % ипотечных операций профинансировано за счет ипотечных облигаций, выпускаемых ипотечными банками.
В целом по Евросоюзу (27 стран) этот показатель оценивается на уровне 24,6 %, т. е. практически четверть ипотечных операций стран Евросоюза финансируется за счет выпусков облигаций с ипотечным покрытием первичными кредиторами. В США доля облигаций с ипотечным покрытием в обращении составляет всего 0,14 % от ипотечной задолженности. Основной причиной является доминирование двухуровневой модели ИЖК, в соответствии с которой секьюритизация ипотечных жилищных кредитов осуществляется вторичными кредиторами путем выпуска сквозных ипотечных ценных бумаг, обеспеченных ипотечными жилищными кредитами - residential mortgage-backed securities (RMBS). Такие ценные бумаги выпускают специализированные организации, выполняющие функцию вторичных кредиторов на основе сформированного пула кредитов. Поэтому владельцы этих ценных бумаг являются одновременно и владельцами долей в обеспечении этих ценных бумаг.
В США объем RMBS, находящихся в обращении (см. табл. 6), оценивается на уровне 5 363 532 млн долл., или 4 053 569, 7 млн евро. При этом доля RMBS в задолженности по ипотечным жилищным кредитам составляет 48,4 %, т. е. практически половина ипотечных операций профинансирована за счет выпуска RMBS специализированными организациями (Fannie Мае, Ginnie Мае, Freddie Mac).
Россия как по объему обращения RMBS (обращение RMBS оценивается в размере 3 627 млн евро, что соответствует 12,1 % от общей задолженности по ипотечным кредитам), так и по всем остальным показателям существенно отстает от США. Это объясняется в первую очередь тем, что российская система ИЖК находится лишь на этапе своего становления.
Что касается обращения RMBS в Еврозоне, то доля этого источника в финансировании систем
ИЖК очень невелика. Однако, учитывая преимущества двухуровневых моделей ИЖК, на европейских рынках все в большей мере начинают использоваться данные организационные построения. В настоящее время их роль (см. табл. 5) как источника финансирования ипотечных операций наиболее велика в Великобритании (в 2010 г. выпуск RMBS оценивался в 6,1 % от ипотечной задолженности). В ряде европейских стран (Франция, Германия и др.) выпуски RMBS крайне незначительны или отсутствуют вовсе. Развитие рынка RMBS в ЕС ограничивается в первую очередь особенностями европейского законодательства, которое делает невозможным создание организаций-трастов американского типа, эмитирующих ценные бумаги без соответствующего оформления ипотечных кредитов на баланс траста [4].
Доступность ипотечного кредита в любой стране определяется в первую очередь уровнем процентных ставок. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в целом по Евросоюзу (27 стран) составила в анализируемом периоде 2,78 %, в США - 4,69 %. В России средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам находились гораздо на более высоком уровне - 13,1 %.
Таким образом, проводя сравнительный анализ ипотечных ставок по России, Европе и США, следует отметить, что в среднем процентные ставки в РФ в 2,8 раза выше, чем в США, и в 4,7 раза - чем в Европе.
В целом такой высокий уровень средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам в России объясняется тем, что ряд макроэкономических показателей находится существенно на более высоком уровне, чем в Европе и США:
1) уровень инфляции в рассматриваемом периоде в РФ составил 6,9 %, в то время как в США -2,4 %, в целом по Евросоюзу (27 стран) - 2,1 %;
2) ставка рефинансирования, к которой достаточно часто осуществляется привязка, в России намного выше, чем в еврозоне и США. В 2010 г. в РФ она составляла 7,75-8,5 %, в то время как в США -0,25 % (Federal Funds) и 0,75 % (Discount Rate), а в Евросоюзе - 1,25 % (Refinancing Tender).
Другой причиной столь высоких ставок, неизменно сдерживающих развитие ипотечного кредитования в России, является желание многих банков заложить в процентную ставку различные виды рисков, связанных как с нестабильностью российской экономики, так и с мировыми кризисными
тенденциями в целом. Реализуя двухуровневую модель ипотечного кредитования, российская ипотека неизбежно становится весьма чувствительной к рыночной конъюнктуре (в том числе и на мировых финансовых рынках).
Кроме того, если европейские банки финансируют свои кредитные программы в основном за счет депозитов и жилищных накоплений населения в рамках ссудно-сберегательных схем, то российские банки достаточно часто формируют свои пассивы за счет зарубежных заимствований. В связи с этим банки, назначая высокие проценты, пытаются «застраховаться» как от рисков невозврата, так и от процентных рисков и рисков ликвидности.
Итак, можно сделать следующие выводы.
1. Российская система ИЖК основана как на одноуровневых, так и на двухуровневых моделях и функционирует в рамках усеченно открытой и расширенно открытой систем.
2. Несмотря на свою популярность в большинстве европейских стран, ссудно-сберегательные схемы в РФ не получили развития, что связано с нестабильностью экономики, отсутствием государственной поддержки и низким уровнем доверия со стороны населения к долгосрочным накопительным схемам, базирующимся на коллективной ответственности.
3. Несмотря на то, что официально за основу в России принята двухуровневая модель ипотечного кредитования, она все еще находится на этапе своего становления. Доля ОАО АИЖК как национального оператора вторичного рынка ипотечного кредитования по-прежнему незначительна (по итогам 2011 г. доля рефинансирования АИЖК в общем объеме выдачи ипотечных кредитов составила всего 7,2 %). Система рефинансирования с участием государства нуждается в дальнейшем совершенствовании и развитии.
4. По абсолютному большинству параметров развития ипотечного рынка было выявлено существенное отставание РФ от развитых стран мира. В частности, на крайне низком уровне находятся такие важнейшие показатели развития ипотечного рынка, как «соотношение объема ипотечной задолженности к уровню ВВП», «объем ипотечной задолженности на душу населения», «доля ипотеки, финансируемой за счет секьюритизации ипотечных активов» и целый ряд других. При этом процентные ставки существенно завышены (в среднем в 2,8 раза выше, чем в США, и в 4,7 раза - чем в Европе).
5. В ресурсной базе ипотечного кредитования низкий удельный вес составляет доля секьюри-тизации ипотечных активов, что свидетельствует о неэффективности функционирования системы ИЖК (за счет выпуска RMBS профинансировано всего 12,1 % ипотечной задолженности, в то время как в США - 48,4 %; в Еврозоне доля coveredbonds в ипотечной задолженности составляет 24,6 %).
6. Результаты проведенного сравнительного анализа российского, европейского и американского ипотечных рынков свидетельствуют, с одной стороны, о неразвитости ипотечных инструментов в России, а с другой - о высоком потенциале развития ипотечного рынка и его огромной емкости.
Список литературы 1.Ипотечное кредитование: учеб. пособие. СПб.: Питер. 2005.
2. Коростелева Т. С. Развитие системы ипотечного кредитования как инструмента решения жилищной проблемы граждан // Финансы и кредит. 2012. № 9.
3..Коростелева Т. С. Система ипотечного жилищного кредитования в России: сравнительный анализ, закономерности, проблемы и перспективы развития. Deutschland:LAP Lambert Academic Publishing, Saarbrücken. 2012.
4. Основы ипотечного кредитования / под ред. Н. Б. Косаревой. М.: Фонд «Институт экономики города». 2006.
5. A review of europe's mortgage and housing markets. HYPOSTAT. 2010.URL:http://www. hypo. org.
6. URL:http://www. sifma. org/.
7. URL: http://http://www. rusipoteka. ru/.
8. URL: http://www. ahml. ru/.
