Ипотечное кредитование как инструмент жилищного финансирования в развивающихся странах: опыт России, Индии, Китая Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

ЖИЛИЩНЫЕ СТРАТЕГИИ

Том 4 • Номер 3 • Июль-сентябрь 2017 ISSN 2410-1621

Russian Journal of Housing Research

>

Креативная экономика

издательство

ипотечное кредитование как инструмент жилищного финансирования в развивающихся странах: опыт россии, индии, китая

Коростелева Т.С. 1

1 Самарский национальный исследовательский университет им. акад. С.П. Королева, Самара, Россия

АННОТАЦИЯ:_

В статье изучен опыт развития жилищной ипотеки ведущих развивающихся стран мира, а именно России, Индии и Китая. Затронуты исторические предпосылки реформирования и модернизации систем жилищного финансирования. Проанализирована структура институтов жилищного финансирования на ипотечном рынке, схемы финансовых потоков отдельных специализированных финансовых учреждений, характерные особенности организации систем жилищного финансирования с акцентом на ипотечное жилищное кредитование России, Индии и Китая. Важное место уделено изучению ресурсной базы ипотечного кредитования и условий кредитования в анализируемых странах. Также в статье проведен сравнительный анализ основных показателей рынков жилья и ипотечного кредитования России, Индии и Китая. Информационной базой проведенного сравнительного анализа стали статистические данные Европейской ипотечной федерации, Центральных банков России, Индии и Китая, Росстата, а также АИЖК. Доказано, что опыт организации ипотечных рынков Индии и Китая для России, несомненно, полезен. При этом, ввиду схожести экономического «фундамента» для построения и организации системы ИЖК, этот опыт возможно более значим для России, чем опыт стран Европы и США. Вместе с тем, России необходимо разработать собственную модель развития ипотечного рынка, основанную на международном опыте и ее уникальной собственной платформе.

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: ипотечное кредитование, система ипотечного жилищного кредитования (ИЖК), опыт, жилищное финансирование, Россия, Индия, Китай, RMBS.

Введение

Несмотря на уже достаточно длительный опыт развития ипотеки в Российской Федерации, показатели функционирования системы ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) России все еще очень далеки от желаемых. Ипотека на сегодняшний день по прежнему не стала «народной» и продолжает оставаться недосягаемым инструментом решения жилищной проблемы для большей части населения страны. Так, по данным рейтингового агентства РИА Рейтинг, в

Mortgage lending as a tool for housing finance in developing countries: the experience of Russia, India, china

Korosteleva T.S. 1

1 samara University , Russia

2015 году была доступна покупка квартиры с помощью ипотеки всего 13,9 % российских семей [9], или только каждой седьмой семье. При этом в отдельных регионах, например, Республике Ингушетии и Республике Дагестан, этот показатель был существенно ниже среднего по стране и составлял всего 6,0 и 5,0 процентов соответственно.

Россия, в настоящее время, нуждается в создании такой системы ИЖК, которая была бы адаптирована к российским реалиям, характеризующимся низкими зарплатами, отсутствием у значительной части населения экономической культуры, неразвитостью всей финансово-кредитной системы в целом. Создаваемая ипотечная система должна устойчиво функционировать, в том числе и в кризисных условиях хозяйствования, характеризующихся высоким уровнем инфляции, нестабильностью основных макроэкономических показателей, а также общей ограниченностью финансовых ресурсов в условиях действия жестких финансово-экономических санкций.

В этой связи для определения наиболее эффективного пути развития ипотечного кредитования в России следует изучить и проанализировать не только опыт развитых стран, но и стран с переходной экономикой, где ипотечное кредитование стало разви-

ABSTRACT:_

The article studies the experience of mortgage lending of leading developing countries of the world, namely Russia, India and China. We touch upon historical background of reforming and modernizing housing finance systems. We analyze the structure of housing finance institutions in the mortgage market, schemes of financial flows of certain specialized financial institutions, characteristics of the organization of housing finance systems with an emphasis on mortgage housing lending in Russia, India and China. We focus on the study of the resource base of mortgage lending and lending conditions in the analyzed countries. In the article we conduct a comparative analysis of the main indicators of housing markets and mortgage lending in Russia, India and China. The statistical data of the European Mortgage Federation, Central Banks of Russia, India and China, Russian Federal State Statistics Service and Agency for Housing Mortgage Lending serves as an information base of the comparative analysis. We prove that the experience of organizing mortgage markets of India and China is undoubtedly useful for Russia. At the same time, due to the similarity of the economic "base" for the construction and organization of the HML system, this experience is perhaps more significant for Russia than the experience of the countries of Europe and the USA. Russia also needs to develop its own model for the development of the mortgage market, based on international experience and its unique own platform.

KEYWORDS: mortgage lending, system of housing mortgage lending (HML), experience, housing finance, Russia, India, China, RMBS.

JEL Classification: L74, N65, R31, R38 Received: 10.08.2017 / Published: 30.09.2017

© Author(s) / Publication: CREATIVE ECONOMY Publishers For correspondence: Korosteleva T.S. (korosteleva750mail.ru)

CITATION:_

Korosteleva T.S. (2017) Ipotechnoe kreditovanie kak instrument zhilischnogo finansirovaniya v razvivayuschikhsya stranakh: opyt Rossii, Indii, Kitaya [Mortgage lending as a tool for housing finance in developing countries: the experience of Russia, India, China]. Zhilischnye strategii. 4. (3). - 229-254. doi: 10.18334/zhs.4.3.38698

ваться также сравнительно недавно, а экономическая ситуация имеет общие черты с российской. В этом контексте изучим модели жилищного финансирования, а также проведем сравнительный анализ опыта ипотечного кредитования в развивающихся странах, а именно в Индии и Китае.

китай

В настоящее время Китай находится на этапе перехода от социалистической централизованной экономики к рыночной экономике, вследствие чего, как его финансовая систем в целом, так и система жилищного финансирования в частности, все еще находятся на ранних стадиях своего развития. Это делает процесс организации системы жилищного финансирования более фундаментальным и более сложным, чем в рыночной экономике.

Обращаясь к истокам ипотечного кредитования в Китае, следует отметить, что система финансирования жилья до 1980-х годов была простой. В централизованной экономике рынок частного жилья и ипотечное кредитование отсутствовали. Жилье рассматривалось как продукт социального обеспечения, финансируемый и предоставляемый правительством и его учреждениями (например, государственными предприятиями и жилищными бюро). Это привело к тяжелым последствиям для всего жилищного сектора Китая. В 1978 году средняя жилая площадь на душу населения уменьшилась с 4,5 кв. метров в 1952 до 3,6 кв. метров, что было намного ниже, чем во многих других странах на тот же период, например, 18 кв. метров в США, 15 кв. метров в Сингапуре, 13 кв. метров в Японии и 13 кв. метров в Советском Союзе [27] (Xianqiao X., 1984).

В 1978 году в Китае начались экономические реформы, целью которых стала реструктуризация жилищной системы путем приватизации существующего жилищного фонда и создания частного сектора на рынке жилья. Параллельно, Правительство Китая взяло курс на кардинальную реструктуризацию всей системы жилищного финансирования, в том числе путем внедрения новых для Китая ипотечных инструментов покупки недвижимости.

Однако рынок ипотеки не играл важной роли в Китае до середины 1990-х годов. Так, в 1997 году ипотечные кредиты составляли всего 12,7 % от общего объема кредитов на недвижимость [18]. Поворотным моментом стало прекращение предоставления

ОБ АВТОРЕ:_

Коростелева Татьяна Сергеевна, доцент кафедры «Менеджмент», кандидат экономических наук, соискатель ученого звания доктора наук по кафедре менеджмента ([email protected])

ЦИТИРОВАТЬ СТАТЬЮ:_

Коростелева Т.С. Ипотечное кредитование как инструмент жилищного финансирования в развивающихся странах: опыт России, Индии, Китая // Жилищные стратегии. - 2017. - Том 4. - № 3. - С. 229-254. сЫ: 10.18334^.4.3.38698

социального жилья в 1998 году. Центральный банк установил основные стандарты ипотечного кредитования для поддержки покупки жилья домашними хозяйствами на частном рынке.

Установление новых стандартов кредитования в сочетании с высоким спросом на жилье после прекращения обеспечения социальным жильем привело к беспрецедентному росту рынка жилья и ипотеки в последующие годы. Соотношение инвестиций в недвижимость и ВВП увеличилось с 4,28 % в 1998 году до 15,12 % в 2013 году. Число предприятий, занятых в секторе недвижимости, увеличилось с 24 378 в 1998 года до 91 444 в 2013 году. Площадь квартир на душу населения в городских районах увеличилась с 8,8 кв. метров в 1998 году до 32,9 кв. метров в 2012 году. Баланс ипотечных кредитов по состоянию на сентябрь 2014 года составил 11,12 трлн юаней, по сравнению с 42,62 млрд юаней в 1998 году [19].

Таким образом, реформируемая в течение нескольких десятилетий система жилищного финансирования Китая была преобразована в достаточно сложный, работоспособный механизм, представляющий собой на сегодняшний день широкую разветвленную сеть финансово-кредитных учреждений (рис. 1). Так, на ипотечном рынке Китая действуют два вида жилищных финансовых учреждений, а именно специализированные и неспециализированные финансовые институты. Вторые играют гораздо большую роль на ипотечном рынке [29] (XЫкыа X., 2015). Так, банковский сектор формируют «политические» и коммерческие банки. «Политическое» звено включает три банка, а именно Банк развития Китая, Банк развития сельского хозяйства, Экспортно-импортный Банк Китая. В свою очередь, звено коммерческих банков (КБ) включает 5 государственных банков, 12 акционерных коммерческих банков, 116 городских коммерческих банков, 48 иностранных коммерческих банков и сотни сельских финансовых учреждений.

Отметим, что среди коммерческих банков на ипотечном рынке доминируют именно государственные КБ.

Важнейшая роль среди специализированных финансовых учреждений в Китае отведена Фонду жилищных сбережений (НРБ), который дебютировал в качестве эксперимента в Шанхае в 1991 году, стал официальной национальной стратегией Китая уже в 1995 году, а к 1999 году распространился уже по всей стране. НРБ - это программа, в которой как работодатели, так и сотрудники государственных и частных предприятий должны вносить определенный процент зарплат сотрудников, обычно 5 %, на персонифицированные счета НРБ сотрудников в Китайском Строительном банке (рис. 2). Однако минимальный процент взносов в фонд устанавливается местными властями с учетом занимаемой должности сотрудника, и в некоторых случаях подобные накопительные взносы могут достигать 12 % от зарплаты. Примечательно, что сумма, внесенная работодателем, должна быть равной взносу работника, а участниками НРБ, в соответствии с законом, должны являться все работники и все работодатели в стране!

Рисунок 1. Учреждения жилищного финансирования на ипотечном рынке Китая Источник: [29] (Zhihua Z., 2015).

Став участником Фонда жилищных сбережений, сотрудник получает возможность получить льготный кредит для покупки дома на частном рынке или для ремонта и строительства жилья.Размер кредита пропорционален размеру накоплений, однако верхняя планка ограничивается решением местных властей, ставка льготного кредита колеблется в диапазоне 2,75-3,25 % годовых. Важно, что после выхода на пенсию, участник НРБ имеет право использовать накопленные средства на любые цели.

Результаты работы фондов жилищных сбережений трудно недооценивать. Так, с момента создания в НРБ открыто 217 млн счетов, на которые работники перечислили 1,4 трлн долл. (9,2 трлн юаней). Около 100 млн работников улучшили свои жилищные условия с использованием накопленных средств и кредитов фондов [7].

Льготный кредит

Фонд жилищных сбережений (HPF)

Работники

Накопительные вклады

4 \

Ежемесячные отчисления, равные сумме взноса работника

Работодатели

Рисунок 2. Схема финансовых потоков Фонда жилищных сбережений Источник: АИЖК [7].

За управление HPF отвечает специализированное юридическое лицо, действующее под контролем муниципального правительства - Центр управления Фондом жилищных сбережений (рис. 1).

Первичный рынок ипотечных кредитов. Ипотека на первичном рынке включает: банковские ипотечные кредиты и займы Фондов жилищных сбережений. Поскольку кредиты HPF ограничены верхней планкой заимствований, а полученных сумм во многих случаях недостаточно для завершения транзакций из-за высоких цен на жилье, введены гибридные ипотечные кредиты, которые сочетают максимальную сумму HPF и банковские ипотечные кредиты. Банковская ипотека доминируют на рынке ипотечных кредитов. Баланс кредитов HPF составлял только 19,22 % от общего остатка банковских ипотечных кредитов на декабрь 2014 [30].

Вторичный рынок ипотечных кредитов. Центральный банк Китая реализовал пилотный проект для MBS в 2005 году, в соответствии с которым Китайский строительный банк был уполномочен выпустить MBS на сумму 3,0 млрд юаней на внутренний рынок межбанковских облигаций. В 2007 году этот же банк выпустил еще один транш MBS на сумму 4,0 млрд юаней. Однако выпуск MBS был остановлен в основном из-за мирового финансового кризиса, вызванного ипотечным коллапсом в США. Только в июле 2014 года Почтовый сберегательный банк Китая объявил о третьем выпуске MBS на сумму 6,8 млрд юаней. В целом же рынок ипотечных ценных бумаг в Китае остается на самой начальной фазе своего развития. Несмотря на весьма впечатляющие результаты, демонстрируемые рынком ипотеки Китая в течение последних 15 лет, источники финансирования системы ИЖК по-прежнему очень ограничены. Вторичный рынок так и не появился в Китае, а банковские депозиты являются практически безальтернативным источником финансирования ипотечных операций.

Условия ипотечного кредитования.

Минимальный первоначальный взнос при заключении ипотечной сделки устанавливается Центральным банком на уровне 20 %, соответственно LTV (сумма кре-

дита к стоимости залога) составляет 80 % (табл. 2). Все ипотечные кредиты в Китае регулируются посредством базовой ставки, установленной Центральным банком. Преобладающим типом ипотечной ставки является плавающая ставка. Отметим, что процентная ставка по банковским ипотечным кредитам существенно превышает ставку по займам Фондов жилищных сбережений. Максимальный срок погашения ипотеки составляет 30 лет, а возраст заявителя плюс срок ипотечного кредита не должны превышать 65 лет. Несмотря на популярность досрочного погашения, штрафные санкции к заемщикам в Китае не применяются. Доля владения собственностью в Китае оценивается на уровне 90 %. Однако такой большой процент во многом является результатом приватизации государственной собственности, а не роста материального благосостояния граждан страны.

Индия

Значимость жилищного сектора Индии характеризуется следующими статистическими данными: каждая индийская рупия (INR), инвестированная в строительство домов, добавляет 1,75 INR к ВВП страны, от развития сектора недвижимости зависит 269 других отраслей. Сектор недвижимости также является вторым по величине генератором занятости в стране [24] и служит объектом беспрецедентных изменений в течение последних трех десятилетий.

Так, современная система жилищного финансирования начала формироваться в Индии в 1970 году, когда государством была создана Корпорация жилищного и городского развития (HUDCO) для финансирования мероприятий в области жилищного строительства и городской инфраструктуры (рис. 3). На сегодняшний день, с момента создания, HUDCO профинансировало 20 млн жилых единиц (95 % из которых - для семей с низкими доходами) и около 2 тыс. инфраструктурных проектов. Корпорация имеет высший страновой рейтинг и с момента создания показывает устойчивую прибыль. На конец 2014 г. задолженность по кредитам составила 304 млрд рупий, или 4,5 млрд долларов [7].

В 1977 году в Индии была создана первая частная финансовая жилищная компания - Компания по финансированию жилищного развития (HDFC). HDFC начала свою деятельность в качестве ипотечного банка.

В 1988 году был создан Национальный жилищный банк (NHB) как 100 % дочерняя компания Резервного банка Индии (Центрального банка страны).Основная цель банка - создание полноценной системы ипотечного жилищного кредитования. Основные функции банка - это развитие, регулирование и финансовая поддержка рынка ипотечного кредитования. NHB активно стимулирует развитие первичного рынка, в том числе путем создания новых финансовых компаний и рефинансирования их кредитов. Также NHB функционирует в качестве надзорного и регулирующего органа для жилищных финансовых корпораций, а именно устанавливает и контролирует соблюдение стандартов ипотечного кредитования. В настоящее время 29 жилищных финан-

Рисунок 3. Учреждения жилищного финансирования на ипотечном рынке Индии Источник: оставлено автором.

совых компаний (ЫБСз) одобрены для рефинансирования Национальным жилищным банком. Банк имеет наивысший кредитный рейтинг по национальной шкале - ААА. В последние 6 лет МЫБ показывает устойчивую прибыль. На конец 2014 г. задолженность по кредитам составила 400 млрд рупий ($6 млрд), из которых 82 % по приоритетным категориям заемщиков [7].

Потребность в долгосрочном финансировании жилищного сектора Индии удовлетворяется жилищными финансовыми компании (ЫБСз), плановыми банками

(Scheduled bank), а также другими финансовыми институтами, а именно сельскохозяйственными банками и банками развития сельских районов, а также кооперативными жилищными федерациями и другими финансовыми организациями (рис. 3). При этом крупнейшим источником финансирования жилищных кредитов, в силу своей разветвленной филиальной сети и огромной клиентской базы, являются плановые коммерческие банки, на долю которых приходится большая часть всех выданных ипотечных жилищных кредитов в стране. Отметим, что плановые банки в Индии относятся к тем банкам, которые были включены во второй Закон о Резервном банке Индии от 1934 года. В свою очередь, правом иметь такое название обладают только те банки, которые соответствуют критериям, изложенным в подпункте разделе 42(6)(а) раздела 42 указанного Закона [1].

Плановые банки подразделяются на два типа: коммерческие плановые банки и кооперативные банки. К категории коммерческих плановых банков относят 27 банков государственного сектора, 30 частных банков, 40 иностранных банков и 196 региональных сельских банков. В свою очередь, кооперативные плановые банки включают в себя 16 государственных, 52 городских и сотни районных кооперативных банков.

Компании по жилищному финансированию (HFCs) являются вторыми по величине игроками на рынке жилья. HFCs - это в основном небанковские финансовые компании. В настоящее время в Индии насчитывается 59 главных компаний по жилищному финансированию и сотни очень маленьких подобных компаний. Именно эти 59 главных компаний выдают 95 % общего объема ипотечных кредитов всех HFCs в стране. Именно они зарегистрированы в NHB и получают рефинансирование со стороны Национального жилищного банка. Эти 59 компаний имеют 2065 филиалов по всей стране.

По сравнению с коммерческими банками, компании жилищного финансирования:

• имеют больше свободы в структуре управления и операционной деятельности;

• облагаются пониженной ставкой налога на прибыль;

• имеют низкие нормативы резервирования;

• ограничены в видах деятельности и возможности привлечении депозитов.

В целом анализ структуры сектора жилищного финансирования показывает, что в Индии рынок финансирования жилья очень сложный. Правительство, как в центре, так и в штатах, является фасилитатором, и ему помогают два регулятора: Резервный банк Индии (RBI) и Национальный жилищный банк (NHB). RBI регулирует коммерческие банки и частично кооперативные банки (которые в основном регулируются правительствами штатов в соответствии с государственными соглашениями о сотрудничестве), в то время как NHB регулирует жилищные финансовые компании.

Первичный рынок ипотечных кредитов. Ипотека на первичном рынке включает: банковские ипотечные кредиты и займы жилищных финансовых компаний. На долю плановых банков приходится 67 % общей задолженности по ипотечным кредитам в стране, соответственно 33 % задолженности формируется небанковскими компаниями жилищного финансирования.

Вторичный рынок ипотечных кредитов. Вторичный рынок ипотечных кредитов в Индии находится на начальной стадии своего становления, однако уже демонстрирует существенные успехи.

Высокими темпами развивается система рефинансирования ипотечных кредитов. Рефинансирование МЫБ значительно увеличилось с 10,08 млн рупий в 2000-2001 годах до 53,75 млн рупий в 2006-2007 годах и до 175,42 млн рупий в 2012-2013 годах. На долю коммерческих банков приходится основной объем рефинансирования, предоставляемого Национальным жилищным банком (табл. 1). Так, например из суммарных 175,42 млн рупий, предоставленных МЫБ в качестве рефинансирования кредитно-финансовым организациям в 2012-2013 годах, 54 % пришлось на коммерческие банки, почти 44 % - на жилищные финансовые компании и около 2 % на региональные сельские банки. Итого, за анализируемый шестилетний отрезок времени (табл. 1) объемы рефинансирования со стороны МЫБ выросли в 3,3 раза. Отметим, что с 20002001 годов объемы рефинансирования выросли в 17,4 раза.

Рассмотрим рефинансирование с формированием дополнительного финансового инструмента. Пилотный проект выпуска облигаций, обеспеченных пулом ипотечных кредитов, выданных финансовыми компаниями, был осуществлен Национальным жилищным банком в августе 2000 года. Размер первого выпуска MBS составил 597 млн рупий. Однако такие факторы, как отсутствие ликвидности на вторичном рынке, длительные сроки погашения и рост рисков из-за досрочного погашения ипотечных кредитов стали препятствием на пути бурного расцвета MBS в Индии. Вместе с тем, уже в 2010 году объемы выпусков MBS достигли 62,5 млрд рупий. В 2012 году секъюрити-зация ипотечных активов составила пятую часть (21 %) всей секьюритизации в Индии [21]. По оценкам экспертов, начиная с 2011 года именно ценные бумаги с ипотечным

Таблица 1

рефинансирование ипотечных кредитов NHB Индии

десять млн рупий

2006-07 2007-08 2008-09 2009-10 2010-11 2011-12 2012-13

Финансовые жилищные компании (HFCs) 1085 11889 7055 3544 3309 5302 7694

Плановые коммерческие банки (SCBs) без РРБз 4250 7328 2447 4150 8112 8851 9459

Региональные сельские банки (RRBs) 0 0 202 185 134 143 389

Городские кооперативные банки (UCBs) 30 70 150 189 168 0 0

Сельские кооперативные банки (RCBs) 10 0 0 40 0 93 0

Всего 5375 19287 9854 8108 11723 14389 17542

Источник: ЫЫБ [21].

Резервный Банк

Пропажа И ЦБ

Надзор и регулирование

Поручительства (опционально)

Оператор гос. программ

И ЦБ

100% акций

Национапьный жилищный банк

Создание и финансирование

Управление Надзор,

регулирование, рефинансирование

Рефинансирование кредитов

Надзор и регулирование

Финансовые

Банки жилищные

компании

Правительство, Министерство строительства и снижения городской бедности

100% Оператор гос.

акций программ

Корпорация по жипью и городскому развитию

Рефинансирование/ гарантирование кредитов для социальных категорий

Кредиты на строительство доступного жилья и реконструкцию трущоб

Продажа И ЦБ

Рыночные инвесторы

Кредиты на строительство

Кредиты на строительство, приобретение построенного жилья

Население

Финансирование и реализация жилищных и инфраструктурных проектов

Застройщики

Кредиты на строительство, приобретение построенного жилья у гос. организаций

Программы в

жилищном

сфере,

направленные

на поддержку

бедняков,

модернизацию

инфраструктуры

и обеспечения

жилья

базовыми

удобствами

» Фабрика И ЦБ

-► Надзор, регулирование, финансирование, управление

Кредиты на строительство и приобретение жилья, финансирование через гос. программы

Рисунок 4. Схема организации жилищного финансирования в Индии Источник: АИЖК [7].

го

со о

покрытием стали «двигателем» общего рынка секьюритизации в Индии, который пришел в упадок вследствие мирового финансового кризиса 2008-2009 годов. И несмотря на то, что депозиты по-прежнему являются основным источником финансирования операций по ипотечному кредитованию, доля ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), как финансового ресурса системы ИЖК, с годами растет.

Общая схема организации жилищного финансирования в Индии с выделением финансовых потоков, формируемых выпусками ИЦБ, представлена на рисунке 4.

Условия кредитования. Корпорация жилищного и городского развития (HUDCO) уполномочена обслуживать домохозяйства с низкими доходами. Она предоставляет им кредиты на длительный срок и по субсидируемой процентной ставке. Жилищные кредиты предоставляются населению на строительство или приобретение построенного государством жилья.

Жилищные финансовые компании (HFCs) предпочитают кредитовать на рыночных условиях семьи со средним уровнем дохода. 87 процентов жилищных кредитов, выданных за последние 3 года, имеют срок погашения свыше 7 лет. Максимальный срок кредитования составляет 15 лет.

В свою очередь, Корпорация финансирования жилищного развития (HDFC) обслуживает граждан с любым уровнем доходов, достаточным для погашения долгосрочного кредита (до 15 лет). Однако важным направлением деятельности корпорации является кредитование семей с невысокими доходами.

Коммерческие банки осуществляют кредитование семей на рыночных условиях с максимальными сроками до 20-25 лет. Кооперативные банки предлагают ипотечные кредиты на срок до 5 лет (табл. 3).

Процентные ставки по ипотечным кредитам могут быть фиксированными или плавающими. Однако 80-90 процентов выданных ипотечных жилищных кредитов основаны на плавающих ставках [24]. Некоторые банки предоставляют кредиты на недвижимость только по плавающим ставкам.

Кредит не предоставляется гражданам старше 60 лет. Погашение кредита осуществляется ежемесячными платежами.

Стандартные требования по минимальному первоначальному взносу - 10-25 % от стоимости покупаемой недвижимости, LTV - 75-90 %. Штрафы за досрочное погашение отменены. Доля владения собственностью оценивается в 86,6 % (табл. 2).

Россия

Становлению и развитию жилищной системы СССР и России посвящены работы многих российских авторов. К последним, наиболее значимым публикациям по данной теме можно отнести работы Сунь И. и Гареева И.Ф. [13] (Sun I., Gareev I.F., 2015), Юрченко М.О. [15] (Yurchenko M.O., 2013), Чугуновой Ю.В. [14] (Chugunova Yu.V, 2014), Миникеевой Л.О. [6] (Minikeeva L.O., 2016) и некоторые другие. Обобщая существующие исследования, можно сделать вывод, что жилищная система России за

последние несколько десятилетий прошла эволюцию от полного обеспечения жильем всех граждан вне зависимости от их социального и финансового статуса до нивелирования роли государства в вопросах жилищного обеспечения населения с передачей последнему всех проблем, связанных с решением собственного жилищного вопроса. Так, например, Конституцией СССР 1977 г., а затем Конституцией РСФСР 1978 г. была закреплена обязанность государства развивать жилищное строительство, справедливо распределять благоустроенные жилища и обеспечивать невысокую плату за квартиру и коммунальные услуги. В свою очередь, Конституция РФ 1993 года, а позже ЖК РФ, вступивший в силу с 1 марта 2005 г., закрепил за государством совсем иные обязательства. Так, теперь органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции должны лишь обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище [15] (Yurchenko M.O., 2013). Таким образом, на законодательном уровне установлен приоритет инициативного удовлетворения гражданами своей потребности в жилье в отличие от ранее существовавшего принципа в условиях административной экономики - бесплатного распределения жилья всем нуждающимся [2] (Vishnevskaya I.S., Selivanova E.S., 2002). В новых экономических условиях государство оставило за собой обязательства по обеспечению жильем лишь ограниченного круга населения, а именно малоимущих граждан. В итоге большая часть российских граждан лишилась возможности получить поддержку государства в улучшении жилищных условий, стоимость коммунальных услуг по сравнению с бывшим СССР выросла в несколько сот раз, а жилье подорожало в цене в среднем в 6 раз по сравнению с 1989 г. [3] (Konyakhin G.V., 2011). Структура собственности на жилье трансформировалась в пользу частного владения, что, в свою очередь, стало важнейшей предпосылкой развития системы ипотечного кредитования в современной России. Приоритетной задачей государства в условиях рыночной экономики стало стимулирование платежеспособного спроса населения через интенсивное развитие системы ипотечного кредитования.

Однако несмотря на то, что именно на систему ИЖК в современной России возложена функция решения жилищной проблемы граждан, само ипотечное кредитование так и не стало, что называется, «народным» инструментом. Так, по данным Росреестра, за последние 5 лет доля ипотеки в сделках с жильем не превышала 11,4 % (2014 г.), а в 2016 году составила всего 10,2 % (рис. 5). Это означает, что на сегодняшний момент только каждая десятая сделка на рынке жилья осуществляется с использованием ипотечных инструментов.

Причин сложившейся ситуации достаточно много. Среди них выделяются низкий платежеспособный спрос населения, отсутствие «кредитной культуры» у российских граждан и неразвитость всей финансово-кредитной системы России в целом. Отметим, что современная финансово-кредитная система России начала формироваться только в 1991 году с момента распада СССР и становления России как самостоятельного государства. Такой же «молодой» на сегодняшний день является и система ИЖК России.

Рисунок 5. Доля ипотеки жилых помещений в сделках с жильем, % Источник: составлено автором на основании данных статистического сборника «Сведения о рынке жилищного (ипотечного жилищного) кредитования в России» № 3 (2011-2015) [12].

Рисунок 6. Институты жилищного финансирования на ипотечном рынке России Источник: составлено автором.

Ее зарождение в современной России относят к 1997 году, когда в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 года № 1010 было создано открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). На сегодняшний день АИЖК является национальным оператором вторичного рынка ипотечных кредитов в России, при этом это полностью государственная организация.

Федеральная система ипотечного жилищного кредитования в России, включающая такие ее составные элементы, как АИЖК, его региональные операторы, сервисные агенты, банки - первичные кредиторы, страховые и оценочные компании, рассмотрена в [5] (Korosteleva T.S., 2013).

В настоящем же исследовании, по аналогии с вышеприведенным анализом ипотечных рынков Индии и Китая, проведем систематизацию учреждений жилищного финансирования на российском рынке жилья и ипотеки (рис. 6).

Как показано на рисунке 6, все институты жилищного финансирования в России можно разделить на регулируемые и нерегулируемые ЦБ РФ. К регулируемым ЦБ РФ относятся ОАО «АИЖК» - единственный в России институт развития в жилищной сфере, а также специализированные и неспециализированные финансовые учреждения. Отметим, что к специализированным финансовым учреждениям отнесены ипотечные банки, поскольку в их активных операциях превалируют ипотечные операции, а сама ипотека является их основным видом деятельности. В их числе Банк Жилищного финансирования, ДельтаКредит и другие. К неспециализированным отнесены многопрофильные финансово-кредитные учреждения, осуществляющие весь спектр финансовых услуг, а именно коммерческие банки, а также такие учреждения обслуживающей ипотечный рынок инфраструктуры, как страховые компании. В составе многопрофильных финансово-кредитных учреждений выделены КБ с государственным участием, КБ без государственного участия или частные банки, а также иностранные банки.

Среди нерегулируемых ЦБ РФ институтов жилищного финансирования особая роль отведена ипотечным фондам. Именно они чаще всего являлись основоположниками региональной ипотеки в РФ. Так, в 1999 году одним из первых в России при поддержке правительства Самарской области начал свою работу Самарский областной фонд жилья и ипотеки (СОФЖИ). В настоящее время СОФЖИ, как и большинство других ипотечных фондов, выступает региональным оператором Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) [4] (Korosteleva T.S., 2014).

На рисунке 6 к нерегулируемым ЦБ РФ отнесены такие неспециализированные финансовые учреждения, как финансово-строительные компании и жилищные кооперативы, а также учреждения обслуживающей ипотечный рынок инфраструктуры -риэлтерские и оценочные компании.

Первичный рынок ипотечных кредитов. Ипотека на первичном рынке основана на банковских ипотечных кредитах. При этом именно коммерческим банкам с государственным участием принадлежит основная доля ипотечного рынка. Так, на

долю только четырех банков с государственным участием, а именно Сбербанк, ВТБ 24, Россельхозбанк и Газпромбанк по итогам первого полугодия 2017 года пришлось 90,4 % общего объема выданных ипотечных кредитов [8]. Ипотечные фонды, как специализированные на ипотечном кредитовании финансовые учреждения, свои ипотечные операции осуществляют через уполномоченные коммерческие банки.

Вторичный рынок ипотечных кредитов. Несмотря на то, что с момента появления АИЖК, двухуровневая модель ипотечного кредитования была принята за основу формирования системы ИЖК России, вторичный рынок ипотечных кредитов на сегодняшний день в РФ не развит. Об этом свидетельствуют крайне низкие объемы секьюритизации ипотечных активов. Так, на 01.01.2016 г. в реестре ипотечного покрытия было зарегистрировано 59 ипотечных агентов (ИА), некоторые из которых обладают широчайшей региональной диверсификацией (например, количество регионов работы у ИА «ВТБ 2014» - 75, у ИА «ВТБ 24-2» - 72 региона, у АИЖК (с учетом всех выпусков) - 63 субъекта РФ). Однако объемы рефинансирования в рамках двухуровневой модели составили по итогам 2015 года только 4,6 % от общего объема выданных ипотечных кредитов. Именно столько было профинансировано путем выпуска RMBS с балансов ипотечных агентств. В 2016 году доля RMBS в общем объеме выданных ипотечных кредитов еще больше снизилась и составила всего 3,5 %.

В целом анализ статистических данных показывает, что в России организационные построения на основе выпуска MBS не работоспособны, при этом в кризисных условиях хозяйствования объемы финансирования ипотечного кредитования путем выпуска RMBS обвально снижаются. Так, если в 2014 году ипотечными агентствами в РФ было выпущено RMBS на сумму 195,1 млрд руб., то в 2016 году - только на сумму 51,8 млрд руб., что ниже результатов докризисного 2014-го года более чем в три раза.

Условия кредитования. До банковского кризиса 2014-2015 гг. в России, также как в Индии и Китае, заемщикам предлагали фиксированные и плавающие ставки по ипотечным кредитам. Однако, в отличие от анализируемых стран, доля ипотечных кредитов с плавающими ставками была крайне мала. Такие кредитные продукты предлагали всего лишь несколько банков. Самые известные из них: ЗАО ВТБ 24, ЗАО ДельтаКредит, ОАО «ОТП Банк» и некоторые другие. Размер плавающих ставок привязывался к таким базовым индикаторам, как Libor (Либор), ставке рефинансирования ЦБ РФ и MosPrime (МосПрайм). Единственный тип ставки, предлагаемый заемщикам банками в современной России - это фиксированная ставка. Размер фиксированных ставок (табл. 2) в течение 2015 года колебался от 11,0 % до 14,0 %. В 2016 году обозначилась тенденция снижения ипотечных ставок, продолжившаяся в 2017 году. Так, за первые три квартала 2017 года ставки предложения по ипотеке снизились: на 1,9 п.п. на первичном рынке жилья и на 2,9 п.п. на вторичном рынке жилья [7]. Этому способствовала общая стабилизация рыночной конъюнктуры.

Требования к первоначальному взносу в России минимальны. В некоторых случаях он может составлять всего 10 % от стоимости покупаемой недвижимости (типичный

LTV 80-90 %). Максимальный срок кредитования обычно устанавливается до 30 лет. При этом наиболее характерный кредитный период в России составляет около 15 лет. Кредиты предоставляются гражданам до 65 лет. 98 % ипотечных кредитов выдаются с использованием аннуитетной схемы погашения. Штрафы за досрочное погашение ипотечных кредитов отсутствуют. Доля владения собственностью из всей анализируемой тройки самая низкая и составляет - 84 %.

Все вышеприведенные данные по параметрам рынков ипотечного кредитования анализируемых стран, включающие сведения по институтам и источникам финансирования, а также условиям кредитования, обобщены в таблице 2.

Таблица 2

Сравнительный анализ параметров рынка ипотечного кредитования России,

Индии и Китая

Параметры рынка ипотечного Китай Индия Россия

кредитования

Основные кредиторы Банки Банки; Жилищные финан- Банки

совые компании

^СБ)

Уровень государственной поддержки* Высокий Высокий Низкий

Источники Депозиты Преобладают Преобладают Преобладают

финансирования ипотеки Выпуски Covered Bond отсутствуют незначительны незначительны

Выпуски MBS незначи- Более весомы, с Незначительны,

тельны тенденцией роста с тенденцией снижения

Преобладающий тип ипотечной плавающая плавающая фиксированная

ставки

LTV (сумма кредита к стоимости залога), % 80 75-90 % 80-90

Срок погашения, лет 20-30 20-25 (по банков- до 30 лет

ским кредитам); До 15 лет (по кредитам HFCБ)

До 5 лет для коопе-

ративных банков

Штрафы за досрочное погашение, % - отменены -

Средние процентные ставки по ипотеке, % 11-14 9-11 4-5

Доля владения собственностью, % 90 86,6 84,0

Примечание* - Данные по уровню государственной поддержки основываются на субъективном мнении автора.

Источник: составлено автором на основе EMF Hypostat 2013 [16], Census of India 2011 - Houses Household Amenities and Assets - Figures at a Glance [17],Trading Economics [23] и др.

Сравнительный анализ основных показателей рынков жилья и ипотечного кредитования России, Индии и Китая

Эффективность организации систем ипотечного жилищного кредитования изучаемых стран можно определить на основе анализа основных показателей соответствующих рынков, как конечных результатов характеризующих итог их функционирования. В этой связи проанализируем основные показатели рынков жилья и ипотечного кредитования России, Индии и Китая. В целях систематизации статистических данных выделим три группы показателей:

• макроэкономические показатели;

• показатели, характеризующие жилищные условия граждан;

• показатели ипотечного рынка.

Ввиду отсутствия статистических данных по ряду показателей для Индии и Китая за 2016 г., обратимся к статистике 2015 года.

В первую очередь отметим, что вся анализируемая тройка входит в топ-10 самых густонаселенных стран мира. При этом первое место, конечно же, принадлежит Китаю с численностью населения более 1,374 млрд чел. Второе почетное место занимает Индия с населением более 1,282 млрд чел. Россия в этом топ чате занимает девятое место с численностью, превышающей 143 млн чел. (табл. 3). Отметим, что данные по численности населения введены как для соизмерения значений важнейших показателей с количеством граждан страны («на душу населения»), так и для оценки потенциальной емкости ипотечного рынка.

По объему ВВП, как ключевого показателя эффективности национальных экономик, по оценкам МВФ, на конец 2015 года Китай находился на второй строчке в рейтинге, уступая лишь США, Индия - на седьмом месте, а Россия - всего лишь на 15-м. Столь низкий результат России объяснялся последствиями введенных против страны экономических санкций, а также общей дестабилизацией ее экономики. При этом если Индия и Китай демонстрировали высокие темпы развития экономики (темп роста ВВП в Индии составил 7,6 %, в Китае - 6,6 %), то российская экономика обнаружила признаки кризиса, выразившиеся в существенном падении ВВП - на 3,7 %. О кризисных тенденциях в России свидетельствовали и такие важнейшие макроэкономическими показатели, как ставка рефинансирования (ключевая ставка), уровень безработицы и инфляции. Так, ключевая ставка в 2015 году в РФ находилась на уровне 11 %, что на 3,25 пункта больше, чем в Индии и в 2,5 раза выше, чем в Китае (табл. 3).

Россия также стала аутсайдером по уровню инфляции, показав по итогам года плачевный результат в 12, 91 %, в то время как, например, Китай демонстрировал характеристики стабильной и процветающей экономики, выйдя на значение 1,4 % по данному показателю. Достаточно высокое значение уровня безработицы в России (5,6 %) стало следствием неустойчивости внутренней экономики, при этом по данному показателю Россия заняла промежуточное положение между Индией и Китаем.

Таблица 3

Сравнение статистических данных по рынкам жилья и ипотечного кредитования

России, Индии и Китая, 2015 г.

Показатели Россия Индия Китай

Макроэкономические показатели

ВВП, трлн$ 1,6 2,2 8,8

Темп роста ВВП, % -3,7 7,6 6,9

Численность населения, чел. 143 300 000 1 282 790 000 1 374 220 000

ВВП на душу населения, $ 11 263 1 675 6 392

Ставка рефинансирования, % 11 7,75 4,35

Уровень инфляции* за год, % 12,91 6,32 1,4

Уровень безработицы, % 5,6 7,1 4,2

Жилищные условия

Городской жилищный фонд, жилых ед. 80 000 000 305 000 000 261 000 000

Общая площадь городского жилищного фонда, млрд кв. м 3,5 12,2 20,9

Обеспеченность жильем кв.м/чел. 23 10 28

Средняя площадь квартиры в городах, кв. м 75 40 80

Показатели ипотечного рынка

Общий объем задолженности по предоставленным ипотечным жилищным кредитам, млрд$ 59,1 150 1600

Объем ипотечной задолженности в % от ВВП 4,7 10 19,4

Объем ипотечной задолженности на душу населения, $ 411 115 1 176

Объем выданных ипотечных кредитов за 2015 год, млрд$ 17 16 246

Объем выданных ипотечных кредитов в % от ВВП 1,06 0,72 2,8

Объем выданных ипотечных кредитов на душу населения, $ 119 12 180

Источник: составлено автором на основе данных Росстата [10],АИЖК [7], ЦБ РФ [11], ЦБ Китая [20], ЦБ Индии [22].

Отметим, что практически по всем анализируемым макроэкономическим показателям по итогам 2015 года, Россия существенно отставала от Индии и Китая, что не могло не отразиться на эффективности функционирования национального рынка жилья и ипотеки.

Проводя сравнительный анализ жилищных условий российских, китайских и индийских граждан, следует отметить, что несмотря на наибольшую густонаселен-ность, именно Китай на сегодняшний день существенно опережает своих конкурентов. Так, по обеспеченности жильем Китай лидирует с показателем 28 кв. м на одного жителя страны. В России на одного человека приходится в среднем 23 кв. метра, в

то время как в Индии всего 10 кв. метров (рис. 7). Средняя площадь квартир в Китае составляет 80 кв. метров, что выше площадей квартир в городах Индии и России.

Что касается показателей ипотечного рынка, то наиболее существенным индикатором ипотечной активности любой страны является «Объем ипотечной задолженности в процентах от ВВП». По итогам 2015 года, доля ипотеки в ВВП России составила всего 4,7 %, в Индии и Китае этот показатель оценивался в 10 % и 19,4 % соответственно (рис. 8). Отметим, что для стран со средним уровнем развития рекомендуемое Всемирным банком значение этого индикатора составляет 25 %.

Таким образом, по данному ключевому показателю российская ипотека в 2,1 раза отстает от Индии, в 4,1 раза отстает от Китая и более чем в пять раз далека от рекомендуемого Всемирным банком уровня развития.

Рисунок 7. Сопоставительный анализ жилищных условий российских, индийских и китайских

граждан Источник: составлено автором.

25

20 15

10

4,7

Россия

_25_

19,4

10

Индия

Китай

Рекомендуемый уровень

■ Доля ипотеки в ВВП, %

Рисунок 8. Соотношение объема ипотечной задолженности к уровню ВВП в развивающихся

странах мира, % Источник: составлено автором.

Россия Индия Китай

Ставка рефинансирования, % ■ Уровень инфляции за год, % Объем выданных ипотечных кредитов в % от ВВП

Рисунок 9. Сопоставительный анализ макроэкономических показателей и объема выданных ипотечных кредитов в процентах от ВВП за 2015 год.

Источник: составлено автором.

Немного лучше обстоят дела с показателем «Объем ипотечной задолженности на душу населения». По данному индикатору Россия находится на втором месте с результатом 411$ на одного человека. В Индии и Китае этот показатель оценивался по итогам 2015 года на уровне 115$ и 1176$ на одного человека соответственно.

Последним из ключевых показателей эффективности функционирования ипотечного рынка является объем выданных ипотечных кредитов за последний год. В таблице 3 приведены данные по объему выданных ипотечных кредитов за 2015 год в России, Индии и Китае. Вместе с тем, данные по объемам кредитования в абсолютном выражении мало информативны. Более содержательный характер носят относительные величины. В этой связи целесообразно произвести их соизмерение как с ВВП, так и количеством населения страны. Так, объем выданных ипотечных кредитов за 2015 год в процентах от ВВП составил 1,06 % в России, 0,72 % в Индии и 2,8 % в Китае. При этом результат работы ипотечного рынка за каждый конкретный год важно рассматривать в контексте функционирования всей макроэкономической конъюнктуры страны, определяемой такими ее важнейшими индикаторами, как ставка рефинансирования и уровень инфляции. Сопоставление указанных макроэкономических индикаторов с показателем активности ипотечного рынка для России, Индии и Китая наглядно проиллюстрированы на рисунке 9.

Сравнение указанных параметров позволяет сделать вполне адекватные выводы. Так, при наименьших значениях инфляции и ставки рефинансирования, характеризующих степень стабильности экономики страны, наивысший объем выданных ипотечных кредитов за 2015 год в процентах от ВВП наблюдался в Китае, где он составил

2,8 %. Представляют интерес результаты России, где несмотря на четко выраженные кризисные тенденции, объем выданных ипотечных кредитов в ВВП страны за 2015-й год оказался достаточно весомым и составил 1,06 %, что позволило РФ не только опередить Индию, но и существенно повысить долю ипотеки в общей ипотечной задолженности страны. Так, если доля общей ипотечной задолженности в ВВП России оценивалась в 4,7 % (рис. 8), то прирост в 1,06 % дал более пятой части текущего результата. Это, несомненно, является доказательством наличия большого потенциала развития для российского ипотечного рынка.

Заключение

Подводя итог вышеизложенному в контексте сравнительного анализа российского опыта организации ипотечного кредитования с практиками ведущих развивающихся стран мира, такими как Индия и Китай, можно сделать следующие выводы:

1. Российская система ипотечного жилищного кредитования имеет схожие черты как с ИЖК Китая, так и Индии. Так, все три анализируемые ипотечные системы находятся примерно на одной, ранней стадии своего развития. Формирование обозначенных систем в России и Китае стало результатом перехода от социалистической централизованной экономики к рыночной экономике, что явилось объективной предпосылкой реформирования всей финансовой системы в целом и системы жилищного финансирования в частности. Насаждение капиталистической формации на «старый экономический фундамент» сделало процесс организации системы жилищного финансирования гораздо более сложным, чем в развитых странах, имеющих вековой опыт функционирования рыночной экономики. Что касается Индии, то несмотря на то, эта страна никогда не строила социализма советского образца и в ней никогда не запрещалась частная собственность на жилье и средства производства, социалистические черты, например, жесткий государственный контроль, несомненно, присутствовали. Кроме того, также как в Китае и России последние несколько десятилетий система жилищного финансирования Индии является объектом беспрецедентных изменений. Все это позволяет систему жилищного финансирования Индии рассматривать в параллели с Россией и Китаем.

2. В Индии и Китае огромная роль в регулировании системы жилищного финансирования по-прежнему принадлежит государству. Сам рынок финансирования жилья очень сложный, характеризуется разветвленной сетью учреждений жилищного финансирования на ипотечном рынке, уровень государственной поддержки ипотечного рынка - высокий. Российский ипотечный рынок проигрывает Индии и Китаю как по многообразию институтов жилищного финансирования, так и по степени участия государства в решении жилищной проблемы граждан, особенно в кризисных условиях хозяйствования. В результате Россия имеет самую низкую из анализируемых стран долю ипотеки в ВВП - 4,7 %.

В этой связи представляется целесообразным расширить государственную поддержку ипотечного рынка в России, как за счет содействия созданию новых типов финан-

совых учреждений, прототипом которых могли бы стать финансовые учреждения анализируемых стран, например, фонды жилищных сбережений (HPF) Китая, так и за счет увеличения действующих и доказавших свою эффективность государственных программ поддержки ипотеки.

3. Вторичный рынок ипотечных кредитов не получил своего должного развития ни в одной из анализируемых в данной статье стране. В ресурсной базе ипотечного кредитования как России, так Индии и Китая преобладают депозиты. Выпуски MBS незначительны, а их объемы после «кризиса ликвидности» 2008-2009 гг. падают (за исключением Индии, где обозначился небольшой рост). Это позволяет заключить, что в отсутствие хорошо функционирующей правовой системы и зрелости первичной ипотеки рынка слишком рано развивать вторичный рынок ипотечных кредитов. И особенно это относится к России, где больше 90 % первичного рынка ипотеки представлено всего лишь несколькими банками с государственным участием. России, как впрочем, Индии и Китаю, необходимо приложить больше усилий для повышения разнообразия финансово-кредитных институтов на первичном рынке до создания вторичного рынка ипотечного кредитования.

4. Условия кредитования в России, Индии и Китае имеют только одно существенное различие - это уровень процентных ставок по ипотеке. Так, российские ипотечные ставки примерно в 1,3 раза выше, чем в Индии и в 3,5 раза выше, чем в Китае! При этом процентная ставка - важнейший критерий доступности ипотечного кредита для заемщика. Без создания механизмов снижения размера ипотечных ставок, в том числе на основе дотирования процентных ставок со стороны государства, российская ипотека вряд ли сможет приблизиться даже к уровню развивающихся стран мира, не говоря уже об уровне Европы и США.

5. Опыт организации ипотечных рынков Индии и Китая для России, несомненно, полезен. При этом, ввиду схожести экономического «фундамента» для построения и организации системы ИЖК, этот опыт возможно более значим для России, чем опыт стран Европы и США. Вместе с тем, России необходимо разработать собственную модель развития ипотечного рынка, основанную на международном опыте и ее уникальной собственной платформе.

ИСТОЧНИКИ:

1. Википедия. [Электронный ресурс]. URL: https://en.wikipedia.org/wiki/Scheduled_

Banks_(India)/.

2. Вишневская И.С., Селиванова Е.С. Договор коммерческого найма жилого помеще-

ния (история и современность). / Монография. - Ростов-на-Дону: Издательство РГУПС, 2002. - 154 с.

3. Коняхин Г.В. Жилищная политика в России в XX веке: аналитическая ретроспекти-

ва. / Монография. - М.: Изд-во МГОУ, 2011. - 257 с.

4. Коростелева Т.С. Региональная ипотека: вектор развития // Региональная экономи-

ка: теория и практика. - 2014. - № 42(369). - с. 45-60.

5. Коростелева Т.С. Сравнительный анализ систем ипотечного жилищного кредито-

вания России, Европы и США // Финансы и кредит. - 2013. - № 16(544). - с. 46-56.

6. Миникеева Л.О. Этапы становления государственной жилищной политики в контексте реализации социальных задач государства в сфере обеспечения граждан России доступным и комфортным жильем. Проблемы современной экономики. M-economy. [Электронный ресурс]. URL: http://www.m-economy.ru/art. php?nArtId=5776.

7. Официальный сайт АО АИЖК. [Электронный ресурс]. URL: Ы^р://дом.рф/.

8. Русипотека. [Электронный ресурс]. URL: http://rusipoteka.ru/.

9. Рейтинговое агентство «РИА Рейтинг». [Электронный ресурс]. URL: http://riarating.

ru/.

10. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики. [Электронный ресурс]. URL: http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat/rosstatsite/ main/.

11. Официальный сайт ЦБ РФ. [Электронный ресурс]. URL: https://www.cbr.ru/.

12. Сведения о рынке жилищного (ипотечного жилищного) кредитования в России. Статистический сборник №3. [Электронный ресурс]. URL: https://www.cbr.ru/ statistics/b_sector/stat/Stat_digest_mortgage_03.pdf.

13. Сунь И., Гареев И.Ф. Сравнительная характеристика жилищных систем Китая и России // Жилищные стратегии. - 2015. - № 3. - c. 223-240. - doi: 10.18334/ zhs.2.3.1918.

14. Чугунова Ю.В. Этапы развития инвестиционной политики в жилищной сфере в Республике Татарстан // Российское предпринимательство. - 2014. - № 15. - c. 7177.

15. Юрченко М.О. История удовлетворения жилищных потребностей в Российской Федерации: возникновение проблемы и правовое регулирование // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2013. - № 8. - c. 99-103.

16. A review of European mortgage and housing markets. Hypostat. [Электронный ресурс]. URL: http://www.hypo.org/.

17. Census of India 2011 - Houses Household Amenities and Assets - Figures at a Glance. Ministry of Home Affairs. [Электронный ресурс]. URL: http://censusindia.gov. in/2011census/hlo/Data_sheet/J&K/Figures_glance.pdf/.

18. China Statistical Yearbook, Beijing, China Statistical Press, 1998

19. China Statistical Yearbook, Beijing, China Statistical Press, 2014

20. Official website Central Bank of the Republic of China. Cbc. [Электронный ресурс]. URL: http://www.cbc.gov.tw/.

21. Official website National Housing Bank. Nhb. [Электронный ресурс]. URL: https://nhb. org.in/.

22. Official website Reserve Bank of India. Electronic resource. [Электронный ресурс]. URL: https://www.rbi.org.in/.

23. Official website Trading Economics. Tradinge economics. [Электронный ресурс]. URL: https://tradinge economics.com/china/home-ownership-rate/.

24. Singh С. Housing market in India: A Comparison with the US and Spain., 2013, 58 p

25. Singh С., Kumar L., Prasad H.A.C. Housing Market in India. [Электронный ресурс]. URL: https://ru.scribd.com/document/305519622/Housing-Market-in-India/.

26. Vora P.P. Indian Housing Finance System. Housingfinance. [Электронный ресурс]. URL: http://www.housingfinance.org/uploads/Publicationsmanager/Asia_ IndianHousingFinanceSystem.pdf.

27. Xianqiao Z. Taolun chengshi zhuzhai wenti (Discussing the Issue of Urban Residential Housing) // Tianjin Social Science. - 1984. - p. 23-28.

28. Yongheng D., Peng F. «The Emerging Mortgage Markets in China» in Ben-Shahar D., Leung C., Ong S. (eds), Mortgage Market Worldwide, Oxford, Blackwell Publishing, 2008, pp. 1-33

29. Zhihua Z. The Development of Mortgage Finance in China // China perspectives. - 2015. - № 4. - p. 51-61.

30. Zhonghua renmin gongheguo zhufang he chengxiang jianshe bu (Ministry of Housing and Urbanrural Development), "Quanguo zhufang gongjijin 2014 nian niandu baogao". Annual Report on National Housing Provident Fund System. [Электронный ресурс]. URL: http: www.mohurd.gov.cn/zcfg/jsbwj_0/zfbzygjjjdgls/201506/t20150612_221380. html.

REFERENCES:

A review of European mortgage and housing marketsHypostat. Retrieved from http:// www.hypo.org/

Census of India 2011 - Houses Household Amenities and Assets - Figures at a GlanceMinistry of Home Affairs. Retrieved from http://censusindia.gov. in/2011census/hlo/Data_sheet/J&K/Figures_glance.pdf/ Chugunova Yu.V. (2014). Etapy razvitiya investitsionnoy politiki v zhilischnoy sfere v Respublike Tatarstan[Stages of development of investment policy in the housing sector of the Republic of Tatarstan]. Russian Journal of Entrepreneurship. (15). 7177. (in Russian).

Konyakhin G.V. (2011). Zhilischnaya politika v Rossii v XX veke: analiticheskaya retro-spektiva [Housing policy in Russia in the XX century: analytical retrospective] M.: Izd-vo MGOU. (in Russian). Korosteleva T.S. (2013). Sravnitelnyy analiz sistem ipotechnogo zhilischnogo kredi-tovaniya Rossii, Evropy i SShA [Comparative analysis of mortgage lending systems in Russia, Europe and the USA]. Finance and credit. (16(544)). 46-56. (in Russian).

Korosteleva T.S. (2014). Regionalnaya ipoteka: vektor razvitiya [Regional mortgage: development vector].Regional Economics: Theory and Pactice. (42(369)). 45-60. (in Russian).

Official website Central Bank of the Republic of ChinaCbc. Retrieved from http://www. cbc.gov.tw/

Official website National Housing BankNhb. Retrieved from https://nhb.org.in/

Official website Reserve Bank of IndiaElectronic resource. Retrieved from https://www. rbi.org.in/

Official website Trading EconomicsTradinge economics. Retrieved from https:// tradinge economics.com/china/home-ownership-rate/

Singh C., Kumar L., Prasad H.A.C. Housing Market in India. Retrieved from https:// ru.scribd.com/document/305519622/Housing-Market-in-India/

Sun I., Gareev I.F. (2015). Sravnitelnaya kharakteristika zhilischnyh sistem Kitaya i Rossii [Comparative Characteristics of Chinese and Russian Housing Systems]. Russian Journal of Housing Research. 2 (3). 223-240. (in Russian). doi: 10.18334/zhs.2.3.1918.

Vishnevskaya I.S., Selivanova E.S. (2002). Dogovor kommercheskogo nayma zhilogo pomescheniya (istoriya i sovremennost) [Private Residential Tenancy Agreemen (history and the present)] Rostov-on-Don: Izdatelstvo RGUPS. (in Russian).

Vora P.P. Indian Housing Finance SystemHousingfinance. Retrieved from http://www.housingfinance.org/uploads/Publicationsmanager/Asia_ IndianHousingFinanceSystem.pdf

Xianqiao Z. (1984). Taolun chengshi zhuzhai wenti (Discussing the Issue of Urban Residential Housing) Tianjin Social Science. 6 23-28.

Yurchenko M.O. (2013). Istoriya udovletvoreniya zhilischnyh potrebnostey v Rossiyskoy Federatsii: vozniknovenie problemy i pravovoe regulirovanie [The History of Satisfaction Housing Needs in the Russian Federation: the Emergence of the Problem and the Legal Regulation]. Laws of Russia: experience, analysis, practice. (8). 99-103. (in Russian).

Zhihua Z. (2015). The Development of Mortgage Finance in China China perspectives. (4). 51-61.

Zhonghua renmin gongheguo zhufang he chengxiang jianshe bu (Ministry of Housing and Urbanrural Development), "Quanguo zhufang gongjijin 2014 nian niandu baogao"Annual Report on National Housing Provident Fund System. Retrieved from http: www.mohurd.gov.cn/zcfg/jsbwj_0/zfbzygjjjdgls/201506/ t20150612_221380.html