CC BY
23
2008.02.030-031. ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА В СТРАНАХ ЕВРОПЫ. (Сводный реферат).
1. LAMBERT A. The road to integration // Banker. - L., 2007. - 8 Jan. -P. 10.
2. ROY F. European potential // Banker. - L., 2007. - 8 Jan. - P. 20.
Введение единой валюты и политика Европейского центрального банка в отношении процентных ставок, отмечают эксперты английского журнала «Banker», создали беспрецедентно благоприятные условия для интеграции ипотечных рынков стран -членов этой организации. Благодаря ясной макроэкономической политике жилищное кредитование стало доступным для многих граждан, которые прежде не были собственниками жилья. В 2006 г. темпы роста ипотечного рынка ЕС, по предварительным оценкам, составили более 9,4% в год (в 2005 г. - 11%), а совокупный объем непогашенных кредитов более чем удвоился по номиналу за последнее десятилетие, достигнув в 2005 г. размера в 5 100 млрд. евро (1).
Центральное место в стимулировании роста этого рынка занимали инициативы Комиссии ЕС, направленные на дерегулирование и развитие конкуренции, такие как Приоритеты в сфере финансовых услуг на 2005-2010 гг. (Financial Services Priorities 2005-2010).
Впечатляющий рост ипотеки подтолкнул развитие европейского вторичного ипотечного рынка, в частности, рынка покрытых облигаций (covered bonds - СВ). В течение пяти последних лет СВ превратились в наиболее важный сегмент рынка частных облигаций ЕС; в конце 2005 г. в обороте находились СВ на сумму более 1 800 млрд. евро.
В настоящее время законодательство по СВ принято в 19 из 25 стран - членов ЕС, а в Великобритании и Нидерландах соответствующие законы предполагается вскоре принять. В ответ на развитие рынка этих ценных бумаг в 2004 г. Европейская ипотечная федерация (European Mortgage Federation - EMF) создала Европейский совет по СВ (European Covered Bond Council), который объединил более 80 участников рынка СВ из 16 европейских стран и который быстро приобрел признание заинтересованных сторон.
Другим важным событием на европейском ипотечном рынке стало принятие Директивы о достаточности капитала (Capital Re-
quirements Directive), которая вступила в силу с 1 января 2007 г. и которая устанавливает требования в отношении резервного капитала на случай непредвиденных потерь. Директива знаменовала поворот в сторону более точной оценки рисков; это ведет к существенному снижению резервных требований по ипотечным кредитам, которые по своей природе характеризуются низким риском.
Интеграция европейских ипотечных рынков затрудняется из-за национальных ограничений трансграничной деятельности кредиторов. Кроме того, необходимо принять меры для открытия европейских рынков для кредиторов, работающих в сегменте subprime. Но прогресс в этом вопросе зависит от национальной культуры и традиций, а также от отношения государств к этому виду кредитования.
В последние годы быстро расширяются возможности ипотечного кредитования в странах Восточной (ВЕ) и Юго-Восточной Европы (ЮВЕ)2, чему способствует макроэкономическая политика правительств этих стран, направленная на борьбу с инфляцией и на формирование прочных институциональных и правовых рамок для бизнеса, а также во многом предопределенные такой политикой высокие темпы экономического роста (2). Темпы инфляции в рассматриваемых странах снизились до однозначных цифр, за исключением Сербии (17,7%) и России (10,9%). При среднем темпе роста ВВП в 6% данный регион на 2-3 процентных пункта опережает страны Западной Европы. Обусловленный такой динамикой экономики рост доходов домашних хозяйств стал одним из главных факторов процветания банков. За период с 1998 г. уровень жизни населения региона повысился почти на 40%. Банки сразу же использовали эту тенденцию, предложив населению ипотечные кредиты.
Хотя ипотечные рынки быстро развиваются во всех странах ВЕ и ЮВЕ, итоги этого развития сильно различаются. Отчетливо выделяются две группы стран: 1) страны - новые члены ЕС (включая Хорватию); 2) страны Балканского полуострова и Россия.
Одна из причин различий между двумя группами стран состоит в том, что они в разное время начали рыночные реформы:
страны ВЕ - в начале 1990-х годов, а страны ЮВЕ - десятью года-
2
Страны ВЕ - Чехия, Венгрия, Польша, Словакия, Эстония, Латвия, Литва; страны ЮВЕ - Румыния, Болгария, Словения, Хорватия, Албания, Сербия. -Прим. реф.
ми позже. Соответственно, вторая группа стран отстает по уровню развития правовых и институциональных структур, здесь сравнительно более слабые позиции имеют иностранные банки, которые оказывают существенное влияние на преобразования в финансовом секторе.
Однако в сравнении со странами ЕС финансовые рынки ВЕ и ЮВЕ находятся пока на начальной стадии развития: в целом по региону задолженность по ипотеке составляет всего 7,2% от ВВП региона против 47,5% в среднем по ЕС-25. Многие семьи здесь еще не имеют банковского счета, что обычно служит базой для покупки других банковских продуктов, в том числе для ипотечного кредитования. Если в ЕС-25 98% домашних хозяйств имеют банковский счет, то в Польше и Венгрии - около 70%, а в Болгарии и Румынии -33 и 35% соответственно.
Другим фактором, препятствующим развитию ипотечного рынка в рассматриваемом регионе, является ограниченная доступность жилья по цене. Снижение процентных ставок по кредитам часто ведет здесь к росту спроса на жилье, что в условиях негибкого предложения жилья приводит к повышению цен на него. Так, в Сербии объем ипотечных кредитов вырос в 2005 г. на 244%, но несмотря на впечатляющий показатель большая часть населения не может себе позволить покупку жилья: квартира площадью в 55 кв. м стоит примерно 69 тыс. евро, а среднегодовая зарплата в стране равна 3 816 евро.
В Болгарии объем ипотечных кредитов вырос с 1,4% ВВП в 2004 г. до 2,1% ВВП в 2005 г. Одновременно цены на жилье увеличились соответственно на 47,6 и 36,5%.
Иностранные банки являются главной движущей силой на ипотечном рынке стран ВЕ и ЮВЕ, в частности австрийские (такие, как «Erste Bank» и «Raiffeisen Group») и итальянские («UniCredit» и «Banca Intesa»). Они создали в регионе мощную сеть филиалов и дочерних компаний, предоставляющих ипотечные кредиты. Среди специализированных иностранных провайдеров - немецкие и австрийские жилищно-строительные сберегательные кассы (Bausparkassen), учредившие свои дочерние компании в Чехии, Словакии, Венгрии, Румынии и Хорватии. Их успешной деятельности благоприятствовали особый правовой режим и системы сберегательных субсидий, которые могут получать потребители.
Наиболее широко распространенный в регионе ипотечный продукт - ипотечный кредит на покупку или строительство жилья. Процентные ставки по этому кредиту бывают фиксированными или переменными. Кредиты часто номинируются в иностранной валюте (обычно в евро или долларах) или в местной валюте, но с индексацией по курсу евро (такая практика характерна для Балканских стран).
Условия ипотечного кредитования в отдельных странах региона представлены в таблице.
Таблица
Условия ипотечного кредитования (по состоянию на 2005 г.)
Литва Польша Хорватия Россия ЕС (в среднем)
Средняя процентная ставка, в % 3,3 6 5-5,71 10-15 (в долларах и евро) 3,91
Срок кредита, в годах 15-25 5-30 15-20 5-15 25-35
Средняя сумма кредита, тыс. евро 20 16 20-30 40-50 Нет данных
В Литве из-за избыточного предложения кредитов уровень процентных ставок по ипотечным кредитам ниже, чем в среднем по ЕС. В Польше ипотечные кредиторы продвинулись дальше всех в области кредитных инноваций, таких как показатель «кредит / стоимость» (loan-to-value - LTV), который у них часто превышает 100%, залповые кредиты (bullet mortgages)3 и др. В Хорватии банки, как правило, ориентируют свои ипотечные продукты на семьи с высокими доходами.
Стратегии банков региона по секьюритизации ипотечных активов различаются, что связано с прогрессом в области рыночных реформ. Выделяются три варианта рефинансирования ипотечных кредитов: 1) рефинансирование с помощью депозитных ресурсов, что характерно для кредитных учреждений Сербии, Албании, Боснии и Герцеговины, Македонии и Хорватии; альтернативный источник - кредитные линии международных финансовых организа-
3 Кредиты, погашение которых производится единовременно, т.е. без долгосрочной амортизации или досрочного погашения. - Прим. реф.
ций или кредитные линии материнской компании; 2) рефинансирование на рынке капиталов; этот способ используется в Болгарии, Словении и странах Балтии, в частности за счет эмиссии ипотечных облигаций - СВ. В Румынии правовые рамки для вторичного рынка ипотечных продуктов были введены в 2006 г., однако по-прежнему значительную роль в рефинансировании ипотеки играют депозиты и кредитные линии международных финансовых организаций. В Польше ограничительный закон об ипотечных облигаций и ипотечных банках мешает развитию системы СВ; 3) переход к рефинансированию на основе операций на вторичном ипотечном рынке наблюдается в Чехии, Словакии и Венгрии. Россия первой из стран региона учредила вторичный рынок в 1997 г., однако его развитие было нарушено финансовым кризисом 1998 г. В Венгрии и Чехии СВ играют особенно важную роль как источник рефинансирования (соответствующие показатели у них выше, чем в среднем по ЕС).
Так, в 2005 г. сумма СВ, находящихся в обращении, составила в Чехии 83,1% ВВП, Венгрии - 98%, Польше - 3%, Латвии -1,6%, Литве - 0,6% против 17,9% ВВП в среднем по ЕС.
В большинстве стран региона законодательно разрешена секьюритизация, по крайней мере трансграничные сделки. Однако большинство законов требуют перерегистрации ипотеки, а эта операция достаточно продолжительная по времени.
Г.В. Семеко
