CC BY
11
А.В .Панфилов
ипотечное кредитование В России:
состояние и перспективы
В период с 2004 по 2008 г. рынок ипотечного кредитования в России развивался опережающими темпами как по отношению к другим видам кредитования физических лиц, так и по отношению к кредитованию в целом. За этот период ипотека (объем задолженности кредитов физическим лицам на покупку жилья) ежегодно увеличивалась более чем в 2 раза, в то время как темпы роста кредитования физических лиц без учета жилищных кредитов составляли 1,6, кредитование юридических лиц — 1,4. По нашим оценкам, к концу 2008 г. доля
жилищных кредитов в общем объеме кредитов населению составляла около 31%, т.е. увеличилась по сравнению с 2004 г. более чем в 3 раза. Еще более существенным был рост доли жилищных кредитов в общем объеме кредитования банковского сектора — с 1,4 до 7,5% — более чем в 5 раз.
Важно обратить внимание на тот факт, что ипотечное кредитование развивалось в условиях быстрого роста цен на недвижимость. Рост цен обусловливался высоким спросом, который в свою очередь происходил на фоне ожиданий населения дальней-
Таблица 1
Динамика относительных показателей развития ипотечного кредитования в РФ
Единицы измерения 2004 2005 2006 2007 2008, оценка
Объем задолженности по жилищным млрд. руб. 54,4 125,7 350,2 757,5 1 254,0
кредитам физическим лицам,
Доля жилищных кредитов в общем % 10,11 11,91 18,60 25,50 30,93
объеме кредитов физическим лицам
Доля жилищных кредитов в общем % 1,38 2,27 4,28 6,06 7,47
объеме кредитования
Доля жилищных кредитов физическим % 0,32 0,58 1,30 2,29 3,02
лицам к ВВП
Источник: ЦБ РФ, расчеты автора.
Таблица 2
Ипотечное кредитование и ввод жилья
Единицы измерения 2005 2006 2007 2008, оценка
Динамика жилищного строительства млн. м2 43,56 50,55 60,99 63,80
Количество квадратных метров, покупаемы млн. м2 3,00 6,16 8,60 9,11
населением на заемные средства
Доля вводов жилья, покупаемых населением % 6,89 12,19 14,11 14,28
на заемные средства
Источник: данные Росстата, расчеты автора.
шего роста цен, существенно опережающего инфляцию. Данное состояние рынка недвижимости приводило, с одной стороны, к увеличению объемов жилищного строительства, а с другой — к созданию спроса на ипотечные кредиты для обеспеченных слоев населения. При этом доля вновь построенного жилья в общем объеме жилищного строительства за счет средств жилищных кредитов, по нашим оценкам, выросла с 7% в 2004 г. до 14% в 2008 г.
Это свидетельствует о том, что, во-первых, ипотечные кредиты становятся основной доступной для определенной части населения формой
покупки жилья в России, во-вторых, система ипотечного кредитования стала неотъемлемой частью жилищного рынка, и, в-третьих, жилищное кредитование за 4 года из нового для России кредитного продукта стало значимым элементом развития банковского сектора
Как известно, существует устойчивая взаимосвязь между уровнем экономического развития государства и уровнем развития его финансовой системы, а, соответственно, и системы ипотечного кредитования как неотъемлемой части финансового сектора (рис. 1). В свою очередь система
# Дания
Великоб )итания • • олландия
Ирландия
•
# Германия
# Швеция ^ ф Бельгия
• # Греция ■ Финляндия Франция
в. нгрия ч V Кипр
Л **01 9 Польша акия ^ Словения
15 000 20 000
ВВП на душу населения по ППС, евро
90%
30%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
25 000
30 000
Рис. 1. Ипотечные кредиты, в % к ВВП 89
ипотечного кредитования является также одним из составных элементов жилищного рынка, напрямую воздействующим на платежеспособный спрос и опосредованно — на динамику жилищного строительства.
Поэтому прогноз развития рынка ипотечного кредитования должен включать в себя комплексные расчеты, предусматривающие прогноз развития основных макроэкономических и денежно-банковских показателей состояния российской экономики. Помимо перспективной оценки этих показателей прогноз развития рынка ипотечного кредитования, на наш взгляд, должен основываться на оценке платежеспособного спроса на ипотечные кредиты со стороны населения и потенциального объема предложения жилья на рынке. При этом спрос определяется не только финансовыми возможностями населения в получе-
нии ипотечного кредита, но и потребностями в улучшении жилищных условий населения. В прогнозе предполагается, что доля «чистых сделок» на вторичном рынке (когда вырученные деньги от продажи квартиры не идут на покупку нового жилья) относительно небольшая. Соответственно, конечный спрос со стороны «ипотечных» покупателей «привязан» в большей степени к состоянию первичного рынка жилья. Поэтому, несмотря на то, что на рынке ипотечного кредитования существенную долю занимает кредитование покупок жилья на вторичном рынке, кредит в конце цепочки «покупатель — продавец — ... — продавец» ведет к приобретению жилья на первичном рынке. Для прогноза развития рынка ипотечного кредитования в России нами использовалась система взаимосвязанных моделей (рис. 2).
Прогноз динамики основных макроэкономических показателей Прогноз основных показателей развития денежно-банковской системы
Прогноз ипотечных кредитов (объем задолженности)
Прогноз спроса на жилье со стороны населения (с учетом собственных ресурсов и кредитных сбережений) Прогноз предложения на рынке жилья
Рис. 2. Система моделей прогнозирования динамики ипотечного кредитования
Прогноз динамики основных макроэкономических показателей. Исходя из гипотез об изменении качественных характеристик экономического развития Российской Федерации и гипотез развития мировой экономики, на основе макроэкономических, межотраслевых и балансовых моделей оценивалась динамика основных макроэкономических показателей российский экономики. При этом мы придерживались принципа, в соответствии с которым устойчивое в среднесрочной перспективе развитие финансового рынка в целом и рынка ипотечного кредитования — в частности является сопряженным с параметрами общеэкономического развития.
Результатом макроэкономического моделирования явилась сбалансированная динамика основных макроэкономических показателей (доходы и конечное потребление населения, вводы жилья, динамика экспортно-импортных операций), которые использовались как входные параметры при прогнозировании развития рынка ипотечного кредитования. Следует отметить, результаты макроэкономического прогноза не являлись в чистом виде экзогенными переменными для прогноза показателей развития рынка ипотечного кредитования: учитывалось наличие и обратной связи, т.е. влияние динамики показателей финансового сектора на динамику показателей жилищного рынка.
Прогноз основных показателей развития денежно-банковской системы. Задача данного блока прогнозных расчетов — оценить параметры «среднего» ипотечного кредита, а именно, уровень первоначального взноса и динамику процентной ставки. Уровень первоначального взноса по «среднему» ипотечному кредиту оценивал-
ся на основе анализа сложившейся практики ипотечного кредитования в базовых периодах (оценок распределения ипотечных кредитов по срокам) и оценок уровня ликвидности в банковском секторе в прогнозных периодах (оценок смещения распределения ипотечных кредитов по срокам). Уровень ликвидности банковского сектора, как и динамика процентной ставки, рассчитывался на основе прогнозных оценок развития российской денежно-финансовой системы, включающей сводный баланс коммерческих банков, сводный баланс монетарных властей, платежный баланс (и международная инвестиционная позиция коммерческих банков), сводный финансовый баланс корпораций (ключевые оценочные показатели), баланс доходов и расходов населения. Расчеты ориентированы на анализ основных параметров, определяющих финансовое состояние макроэкономических агентов: ликвидность, доходность и риск. При этом основное внимание уделяется не только и не столько валовым, а прежде всего структурным показателям. Состояние ликвидности, а также основные параметры доходности финансовых операций, уровень и характер финансовых рисков рассматриваются как ключевые факторы, определяющие динамику отдельных сегментов финансового рынка.
Рассмотрим более конкретно факторы, определяющие основные показатели прогнозируемых финансовых балансов.
Начнем со сводного баланса коммерческих банков. Остатки средств на текущих (расчетных) счетах корпораций и домашних хозяйств согласно нашей методике рассматриваются как «оборотная касса» соответствующего экономи-
ческого агента, они прямо зависят от платежного оборота и обратно — от его скорости. Объем платежного оборота для домашних хозяйств определяется их конечным потреблением, для корпораций — фондом накопления и приростом запасов. Скорость оборота определяется из сегодняшних тенденций развития «технологической скорости» платежей и расчетов, а также показателями доступности кредита. Для домашних хозяйств в оборотную кассу включаются также деньги вне банков. При этом изменение доли наличных синхронизируется с развитием эквай-ринга («пластикового» оборота через торговые точки и организации сферы услуг). Методически аналогично текущим и расчетным счетам оцениваются избыточные резервы банков (корреспондентские счета и депозиты). Платежный оборот, в данном случае, состоит из двух частей — оборота экономики, определяемого темпами роста ВВП, и финансового оборота, определяемого ростом капитализации фондового рынка. Остатки средств населения на срочных депозитах определяются доходами населения и показателем склонности к сбережениям в банках, динамика которого обратно зависит от уровня нагрузки на доходы расходов по обслуживанию долга. Высокий текущий уровень срочных депозитов корпораций рассматривается как «атавизм», связанный с низкой доступностью кредита для основной части товаропроизводителей. Динамика иностранных активов и пассивов банков определяется в ходе оценки международной инвестиционной позиции банковского сектора. При этом динамика краткосрочных кредитов и заимствований детерминируется объемом и структурой внешнеторгового оборота, а долгосрочные
долговые инструменты и инструменты собственности в портфеле банков зависят от относительной динамики капитализации банковского сектора. Конечный результат количественных оценок сводного баланса коммерческих банков — дефицит (избыток) собственных и привлеченных средств.
Сводный баланс монетарных властей увязывает широкую денежную базу и государственные накопления с направлениями эмиссионной деятельности: прирост иностранных активов, требований к государству и коммерческим банкам.
Оценка кредитного потенциала населения. Кредитный потенциал населения определялся как функция переменных, характеризующих благосостояние населения, условия ипотечного кредитования и стоимость жилья на первичном и вторичных рынках. Для учета неравномерности распределений доходов между домохозяйствами и количества членов в домохозяйствах кредитный потенциал рассчитывался для матрицы «распределение домохозяйств по доходным группам — распределение домохозяйств по количеству членов семей». В качестве иллюстрации вида такой матрицы приведено ее значение в 2006 г. (табл. 3).
Далее оценивался минимально необходимый уровень расходов для каждой доходной группы на поддержание соответствующего уровня жизни. Предполагалось, что минимально необходимые расходы состоят из двух частей — эластичные к количеству членов семей (уровень на одного члена семьи снижается по мере роста количества членов) и не эластичные (увеличение количества членов семьи ведет к соответствующему увеличению уровня данного типа расходов). Следует отметить, что при учете ми-
Таблица 3
Распределение среднего дохода домохозяйств по 20%-ным группам в зависимости от количества членов в домохозяйстве в 2006 г., руб.
Домохозяйства Из 1 человека Из 2 человек Из 3 человека Из 4 человек Из 5 человека
1 группа 2 700 5 401
2 группа 5 008 10 016
3 группа 7 463 14 926
4 группа 11 145 22 291
5 группа 22 782 45 563
Источник: данные Росстата, расчеты автора.
нимально необходимого уровня часть домохозяйств (в частности, домохозяйства первой группы) уже не могли претендовать на получение ипотечного кредита. Исходя из доходов за вычетом минимально необходимого уровня расходов и условий среднего «ипотечного» кредита, рассчитывался кредитный потенциал по ячейкам матрицы «распределение домохозяйств по доходным группам — распределение домохозяйств по количеству членов семей».
Понятно, что существенным фактором, оказывающим влияние на факт осуществления сделки, является наличие сбережений, достаточных либо для приобретения жилья без привлечения заемных средств, либо достаточных для оплаты, по крайней мере, первого взноса.
Оценка потребности в улучшении жилищных условий. В наших оценках предполагается, что население станет занимать средства только в том случае, если они позволят качественно улучшить жилищные условия. В роли главного критерия качественного улучшения жилищных условий рассматривалось увеличение жилой площади. Основной вопрос состоит в том, насколько должна увеличиться жилая площадь, чтобы заёмщику имело смысл осуществлять покупку
8101 10802 13502
15 024 20 032 25 040
22 389 29 852 37 315
33 436 44 581 55 726
68 345 91 126 113 908
новой квартиры. На наш взгляд, шаг, при котором будут совершаться ипотечные сделки, должен варьироваться в зависимости от многих параметров: текущих жилищных условий, состава и численности семьи, совокупного семейного дохода и расходов семьи. Минимальное значение такого шага нами определяется как приобретение дополнительной комнаты (минимум 8—10 кв. м) и расширение площади других помещений: кухни, санитарного узла и пр. За основу в наших расчетах взято значение 16 кв. м.
Для оценки числа домохозяйств, желающих улучшить свои жилищные условия, к уже осуществленному распределению населения по доходу и числу членов домашних хозяйств было добавлено распределение населения по размеру жилищ, приходящихся в среднем на одного человек. В качестве иллюстрации вида такой матрицы приведем данные для 2006 г. (табл. 4).
Для расчета числа домохозяйств, которые не нуждаются в улучшении жилищных условий, было сделано следующее допущение: если в домохозяйстве на одного человека приходится более 30 кв. м, то необходимости улучшать свои жилищные условия нет. Данное значение варьируется для групп населения, распределенных по доходам, численности членов домаш-
них хозяйств, площади занимаемого жилья. Очевидно, что для богатых слоев населения данный показатель должен быть выше.
Оценка значений вышеуказанных матриц, шага (увеличение жилой площади, при которой имеет смысл осуществлять покупку новой квартиры) и установка ограничения — обеспеченность населения жильем, при которой отпадает необходимость в улучшении жилищных условий (30 кв. м на одного человека), позволяет рассчитать, какие группы населения (доходная группа — количество членов в семье) нуждаются в улучшении жилищных условий и способны его осуществить с помощью заемных средств.
Оценка предложения жилья. На первом этапе оценка предложения жилья на первичном рынке оценивалась в рамках разработки макроэкономического сценария с использованием межотраслевых и балансовых
моделей. Далее полученные оценки корректировались с учетом платежеспособного спроса, а также на основе использования подхода подражательного развития. Анализ рынка жилья в разных странах показывает, что существует устойчивая взаимосвязь между уровнем экономического развития страны и уровнем обеспеченности населения жильём. Проиллюстрируем данный тезис. На рис. 3 представлена взаимосвязь уровня экономического развития, который характеризуется показателем ВВП на душу населения в пересчете по ППС, выраженном в долларах, и уровня обеспеченности жильём, измеренного показателем количества квадратных метров, приходящихся в среднем на одного жителя.
Как видно из рис. 3, страны можно разделить на две группы. Первая группа — с относительно низким уровнем ВВП на душу населения (не превышающим 18,5 тыс. долл. по ППС) и с
• США
Австрия^ Финляндияф '"g >мания Великобрита ф Дания ия
Франция • и алия # Испани я
• Словения
Эстони^^ gg ехия нгрия
Пол | Россия Ла-пмя
20,0 30,0 40,0
Средняя площадь жилищ,приходящаяся на одного жителя,М2
Рис. 3. Средняя площадь жилья, приходящаяся на 1 жителя, по странам в зависимости от уровня экономического развития
Таблица 4
Распределение групп населения по размеру жилищ, приходящихся в среднем на одного человека
Распределение домашних хозяйств по площади жилищ, приходящейся в среднем на одного человека, кв.м. Доля домашних хозяйств по группам населения в зависимости от уровня доходов, %
первая (с наименьшими доходами) вторая третья четвертая пятая (с наибольшими доходами)
до 9 13,7 7,5 6,4 4,1 1,7
от 9,1 до 13 26 20,6 18 15,7 8,7
от 13,1 до 15 14,1 13,9 12,7 16,1 8,2
от 15, 1 до 20 19,2 19,6 17,4 19,2 16,5
от 20,1 до 25 10,9 13,3 13,4 14,6 16,3
от 25,1 до 30 6 8,3 10,4 8,9 11,6
от 30,1 до 40 5,2 8,3 10,4 9,3 16,2
от 40,1 и более 4,9 8,5 11,3 12,1 20,8
Источник: данные Росстата.
низким уровнем обеспеченности населения жильём (на 1 жителя приходится не более 30 кв. м, в среднем по данной группе стран — 25 кв. м). В эту группу входит и Россия — 20,7 кв. м. Вторая группа — страны с высоким уровнем экономического развития (ВВП на душу населения по ППС выше, чем 25 тыс. долл.) и с относительно высоким уровнем обеспеченности населения жильём (на 1 жителя приходится не менее 38 кв. м, в среднем по группе 41,6 кв. м).
Схожесть значений для стран первой группы, на наш взгляд, говорит о том, что уровень обеспеченности населения жильём соответствует уровню их экономического развития. Поскольку Россия по этим показателям попадает в первую группу стран, то вывод применим и к ней. Иными словами, обеспеченность населения жильём в РФ соответствует уровню её экономического развития. В то же время с развитием экономики и ростом благосостояния населения очевидна потребность в улучшении жилищных условий населения.
Оценка предложения жилья на вторичном рынке осуществлялась нами исходя из предположений о «перенасыщенности» жильем отдельных групп домохозяйств (имеется в виду, что уровень обеспеченности жильем для домохозяйств должен соответствовать уровню их дохода). Чем выше уровень дохода, тем выше обеспеченность жильем, при этом домохозяйства с низким уровнем доходов и с избыточным жилищным обеспечением выступают в роли продавцов на жилищном рынке. Естественно, данное предположение имеет свои ограничения. Так, если уровень обеспеченности жильем у конкретного домохозяйства одной группы не намного выше, чем в среднем по данной группе, то данное предположение теряет силу.
Сопоставление спроса и предложения жилья. Исходя из объявленных социальных программ, нами оценивалась доля социального жилья, т.е. жилья, которое не попадает на рынок. Предполагается, что строительство жилья в рамках данных программ на-
правлено на удовлетворение потребности в жилье тех семейств из низкодоходных групп, которые не имеют возможности даже с учетом ипотеки приобрести (улучшить) жилищные условия.
Далее моделировался процесс удовлетворения рассчитанного спроса во времени при изменении стоимости квадратного метра жилья под влиянием баланса спроса и предложения, с учетом ресурсной базы коммерческих банков и конкуренции альтернативных направлений кредитования в условиях различных сценариев развития российской экономики. Варьировался срок реализации кредитного потенциала и, как следствие, его влияние на показатели жилищного рынка и финансовые балансы домохозяйств. Анализировалась динамика жилищного рынка и сопряженных областей экономической системы при реализации различных гипотез о динамике цен. В результате определялось такое распределение спроса по времени, при котором финансово-стоимостные пропорции жилищного рынка не выходили за границы, которые сигнали-
зируют о наступлении серьезных кризисных явлений, способных перекинуться на другие сектора экономики.
Сценарныеусловия и результаты расчетов. Расчет осуществлялся в двух вариантах развития российской экономики: оптимистическом и инерционном; временной горизонт расчетов — 2012 год. Основные сценарные условия и результаты расчетов представлены в табл. 5. Каждый из вариантов прогноза имеет два подварианта развития системы ипотечного кредитования.
В первом, рискованном подвариан-те, предполагается, что банки охотно выдают ипотечные кредиты двум верхним доходным квинтилям населения, при этом нагрузка на заёмщика по обслуживанию кредита достигает 50% от его ежемесячных доходов. Средний срок кредита — 240 месяцев (20 лет), средняя ставка — 10% годовых — для оптимистического варианта, 14% годовых — для инерционного варианта. В оптимистическом варианте при рисковом развитии ипотеки к концу прогнозного периода будет приобретаться до 20 млн. кв. м ежегодно (с учётом 80%-ного финансирования по-
Таблица 5
Результаты прогнозных расчетов
Ед.изм. 2007, факт 2008, факт 2009, прогноз 2010, прогноз 2011, прогноз 2012, прогноз
Оптимистический прогноз
% 108,1 105,6 107,8
107,8 108,2 108,2
111,9 113,3 109,4-110,9 107,6-109,1 106,0-107,5 105,0-106,5
Реальные темпы роста ВВП Индекс потребительских цен %
(декабрь к декабрю)
Вводы жилья (рисковый вариант млн. м2 61,0 63,8 69,7 75,8 83,7 92,4
развития ипотеки)
Вводы жилья (сбалансированный млн. м2 61,0 63,8 67,2 71,6 77,4 82,3
вариант развития ипотеки)
Объем задолженности по жилищным млрд. руб. 758 1 254 2 315 3 710 5 533 7 806
кредитам (рисковый вариант развития
ипотеки)
Объем задолженности по жилищным млрд. руб. 758 1 254 1 991 2 852 4 216 5 449
кредитам (сбалансированный вариант развития ипотеки)
Продолжение табл. 5 Результаты прогнозных расчетов
Ед.изм. 2007, факт 2008, факт 2009, прогноз 2010, прогноз 2011, прогноз 2012, прогноз
Инерционный вариант
Реальные темпы роста ВВП % 108,1 105,6 106,4 105,2 104,0 103,5
Индекс потребительских цен % 111,9 113,3 111,1-112,6 110,3-111,8 109,4-110,9 108,5-110,0
(декабрь к декабрю)
Вводы жилья (рисковый вариант млн. м2 61,0 63,8 67,4 69,7 71,9 74
развития ипотеки)
Вводы жилья (сбалансированный млн. м2 61,0 63,8 66,1 68,2 70 71,6
вариант развития ипотеки)
Объем задолженности по жилищным млрд. руб. 758 1 254 1 975 2 790 3 635 4 594
кредитам (рисковый вариант развития
ипотеки)
Объем задолженности по жилищным млрд. руб. 758 1 254 1 849 2 367 2 894 3 489
кредитам (сбалансированный вариант развития ипотеки)
купки за счёт кредита и 20%-ного — за счёт собственных средств заёмщика), в инерционном варианте до 15 млн. кв.м. Рост цен на недвижимость в случае рискового варианта развития ипотеки существенно превышает инфляцию.
Второй подвариант — сбалансированный рассчитывался с более консервативными допущениями. При росте цен на недвижимость по индексу инфляции и при финансировании банком до 60% стоимости приобретаемой недвижимости сохраняются расчётные показатели собственных вложений населения. Средняя ставка по кредиту в этом случае снижается до 8% для оптимистического варианта развития российской экономики и до 12% — в случае инерционного варианта, средний срок для обоих вариантов составляет 180 месяцев (15 лет), а нагрузка на заёмщика не должна превышать 30% от его ежемесячных доходов. Сбалансированный подвариант предполагает, что в целом приобретаться с помощью ипотечного кредитования будет до 15 млн. кв. м ежегодно по оп-
тимистическому варианту развития экономики и до 10 млн. кв. м по инерционному.
В первом, рискованном подвари-анте, ипотека растёт опережающими темпами по отношению к другим финансовым активам в экономике и достигает 13,9% от ВВП в оптимистическом варианте развития экономики и 7,22% — в инерционном. Во втором, сбалансированном подварианте, её объём на конец прогнозного периода не превышает 9,7% к ВВП (что сравнимо с показателями таких стран, как Польша и Словения на сегодняшний день) в оптимистическом варианте и 5,5% — в инерционном. В рискованном подварианте резко вырастают риски, связанные с невозвратами кредитов. Стоимость квартир растёт быстро благодаря «раздувающемуся спросу», но в нем существенна доля нездоровой спекулятивной компоненты. Так же быстро растёт и вероятность остановки цен и их резкого снижения. Реализация этого риска может привести к снижению стоимости залогов и кризису на финансовом рынке. Второй подвари-
Кредитование населения
' ' - НАРОДОНАСЕЛЕНИЕ №1 - 2009
Таблица 6
Результаты прогнозных расчетов по кризисному варианту развития
Ед.изм. 2007, факт 2008, факт 2009, прогноз 2010, прогноз 2011, прогноз 2012, прогноз
Реальные темпы роста ВВП %
Индекс потребительских цен % (декабрь к декабрю)
Вводы жилья млн. м2
Объем задолженности по жилищным млн. руб. кредитам
108,1 111,9
61,0 758
105,6 113,3
63,8 1 254
98,5 117,0
59,4 1 450
101,5 115,5
60,3 1 658
103,0 114,0
61,4 1 895
103,5 112,0
63,1 2 252
ант, более сбалансированный с точки зрения рисков, отвечает принципам безрискового развития финансирования жилья. При этом развитие ипотеки по сбалансированному варианту будет ускоряться при условии существенного роста предложения жилья на первичном рынке. Рост предложения замедлит рост цен, что сделает ипотечный кредит более доступным и более востребованным. С осени 2008 г. экономика России подверглась, по крайней мере, трем основным шокам.
Первый — прекращение возможности фондирования российскими банками из зарубежных источников.
Второй связан с падением внешнего спроса на основные товары российского экспорта.
Третий — это обвальное падение цен на мировых товарных биржах.
Вышеназванные обстоятельства заставляют осуществить прогнозную оценку развития системы ипотечного кредитования в новых реалиях (табл. 6).
Мы исходили из следующего варианта развития кризиса: кризис име-
ет среднесрочный характер и и-об-разную форму, пик кризиса придется на 2009 г., а, начиная с 2011 г., российская экономика вступит в фазу своего восстановления. В расчетах заложены следующие параметры кредитования: срок кредита — 210 месяцев, средняя ставка — 17,5% годовых, нагрузка на заемщика не должна превышать 30% от его дохода, уровень первоначального взноса не менее 40% от стоимости квартиры. Цены на недвижимость сокращаются на 10% в 2009 г., с 2010 г. рынок недвижимости начинает восстанавливаться, что дает 5% рост цен в данном году. В 2011 и 2012 гг. цены на жилье растут на одном уровне с инфляцией. В кризисном варианте ипотека остается на уровне 3% от ВВП, а объем жилья, приобретаемый с помощью заемных средств, не будет превышать 6 млн. кв. м. Какой из вариантов нашего прогноза окажется наиболее реалистичным, покажет время, однако, сложившаяся ситуация в мировой экономике более настраивает на кризисный вариант.
