CC BY
41
Финансы и налоги, бухгалтерский учет
Э. А. Козловская, Л. А. Гузикова, Е. Н. Саврукова
Повышение эффективности банковского ипотечного кредитования в россии
В настоящее время решение жилищной проблемы рассматривается Правительством РФ как приоритетная национальная программа. Сложившаяся ситуация с обеспечением населения России благоустроенным жильем, отвечающим современным требованиям, является критической и диктует необходимость использования любых возможностей для ее решения и обеспечения доступности жилья для широких слоев населения. Наиболее перспективным в сложившейся ситуации представляется дальнейшее развитие системы ипотечного кредитования, которая даст возможность приобретения жилья не только тем гражданам, которые способны сразу или после небольшого (до 3 лет) периода накопления самостоятельно его оплатить, но и тем, чьи текущие доходы позволяют лишь в течение срока амортизации кредита (10— 30 лет) оплатить расходы на приобретение жилья.
Система ипотечного кредитования более тесно, чем иные способы финансирования жилищного строительства, взаимодействует с рынком жилой недвижимости. Степень развитости и эффективности последнего зависит от уровня развития и эффективности рынка ипотечных кредитов, что обусловлено, во-первых, вторичностью спроса на ипотечные кредиты по отношению к спросу на жилье, а во-вторых, тем, что именно на рынке жилья формируется цена недвижимости, выступающей в качестве объекта залога.
Для ипотечных кредитов наличие залога является существенным фактором. Цена или стоимость передаваемой в залог недвижимости влияет на основные параметры кредита — размер, срок и процентную ставку. Завышение или занижение стоимости недвижимости приводит к завышению или занижению суммы кредита, первоначального взноса, а также платы за кредит. Оценка реальной стоимости недвижимости необходима при сделках купли-продажи, при кредитовании под залог имущества, при рефинансировании ипотечных кредитов, при страховании, при наступлении страховых случаев и определении ущерба, при на-
логообложении. Таким образом, правильная оценка стоимости недвижимости — это обоснованность параметров кредита для всех участников рынка.
Многообразие функций жилой недвижимости и ее исключительная роль в социально-экономическом развитии общества обусловливают взаимозависимость и взаимное влияние банковского ипотечного кредитования и других масштабных социально-экономических процессов на национальном, региональном и местном уровнях: экономического роста и инвестиционно-сберегательного процесса, миграционных процессов и развития человеческого капитала, повышения качества жизни и перехода на новые более высокие стандарты жизни и жизнеобеспечения, развития новых технологий и повышения качества продукции и услуг и др. (рисунок).
Анализ показал, что независимо от приятой модели ипотечного кредитования в странах с развитой рыночной экономикой финансирование жилищного строительства осуществляется через систему специализированных финансовых институтов при обязательном участии государства. Формы государственного участия многообразны: государственные гарантии, обеспечивающие дополнительное покрытие эмитируемых ипотечных ценных бумаг, страхование кредитных рисков, адресная финансовая помощь гражданам в приобретении жилья и т. п. Участвуя в развитии системы ипотечного жилищного кредитования коммерческие банки способствуют решению одной из важнейших социальных задач, стоящих перед государственной властью, и, таким образом, вправе рассчитывать на нормативно-правовую, организационную и финансовую поддержку этой деятельности со стороны государства.
Официально в России за основу системы ипотечного жилищного кредитования принята двухуровневая модель, что отражено в Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования, утвержденной постановлением Правительства
Взаимосвязь ипотечного кредитования с социально-экономическими процессами общественного развития
РФ от 11 января 2000 г. №28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». Практической реализацией положений данной Концепции в настоящее время является банковское ипотечное кредитование, осуществляемое универсальными коммерческими банками с ориентацией на модель, близкую к американской и предполагающей создание активного рынка ипотечных ценных бумаг, выпускаемых специализированной государственной организацией — Агентством ипотечного жилищного кредитования — с целью рефинансирования предоставляемых банками ипотечных кредитов и возобновления кредитных ресурсов. Такая ситуация имеет определенные предпосылки как со стороны предложения на рынке ипотечных кредитов, так и со стороны спроса на них.
Факторы, определившие сложившуюся модель со стороны предложения, заключаются в следующем.
а) ни один из финансовых рынков, к которым имеют доступ российские коммерческие банки (кредитно-депозитный, валютный, рынок ценных бумаг, рынок драгметаллов, рынок срочных контрактов и др.), не воспринимается банками как достаточно широкий и стабильный для того, чтобы обеспечить возможность специализации. Пережитый банковской системой длительный период нестабильности сказался на методическом и технологическом обеспечении деятельности, провоцируя экстенсивное развитие в ущерб интенсификации деятельности на отдельных рынках. Наметившееся в связи с ростом конкуренции и стабилизационными процессами сужение возможностей извлечения доходов на привычных рынках подталкивает банки к активному поиску новых источников доходов, однако, характерным является желание использовать в новых сферах ранее наработанные и успешно применявшиеся подходы, методы и технологии. Именно эти причины, на наш взгляд, объясняют существующий в ряде банков подход к работе на рынке ипотечного кредитования как к комиссионному бизнесу. Используемый частью банков портфельный подход в значительной мере является вынужденным, так как АИЖК не в состоянии рефинансировать весь объем выдаваемых ипотечных кредитов, несмотря на его относительно небольшую величину;
б) большинство коммерческих банков к настоящему моменту завершило процесс формирования активов, не приносящих доход, успев приобрести, построить, реконструировать и/или переоборудовать здания и другие объекты недвижи-
мости. В результате возникла необходимость найти новое применение высвободившимся текущим источникам денежных средств. Выдача ипотечных кредитов может рассматриваться в качестве одного из таких направлений;
в) стабилизировалась клиентская база коммерческих банков, произошло укрепление связей с клиентами — физическими лицами и повышение уровня информированности о доходах клиентов за счет массового введения зарплатных карточных проектов и открытия депозитных счетов, обусловленного, с одной стороны, некоторым ростом благосостояния части населения, а с другой стороны, восстановлением доверия населения к банковской системе;
г) наличие относительно дешевых долгосрочных средств, которые наиболее крупные российские банки получили в виде кредитов за рубежом, принципиально способствует расширению долгосрочных операций;
д) для коммерческих банков участие в масштабных программах, поддерживаемых государством, традиционно является привлекательным и рассматривается ими как шанс на получение доступа к «длинным» деньгам внебюджетных фондов и льготных условий деятельности.
Факторами формирования модели ипотечного кредитования, действующими со стороны спроса, являются:
а) крайнее обострение жилищной проблемы;
б) наметившаяся стабилизация социально-экономической структуры общества (при общем неудовлетворительном ее состоянии) и сохраняющаяся невозможность самостоятельного приобретения жилья большинством населения;
в) восстановление доверия к банковской системе, обусловленное расширением спектра связей банк-клиент, и накопления опыта получения кредитов на бытовые нужды.
Следует отметить, что далеко не все участники рынка считают сформировавшуюся модель наиболее целесообразной и отвечающей современным российским рыночным условиям.
На наш взгляд, для формирования в перспективе конкурентной среды в сфере финансирования жилищного строительства и обеспечения широкого спектра специализированных финансовых продуктов, отвечающих интересам различных категорий населения, застройщиков и прочих участников жилищного рынка, необходимо параллельное развитие возможных альтернатив.
Проведенный анализ состояния рынка банковского ипотечного кредитования показал, что бан-
ки проявляют большую активность в освоении ипотечного кредитования и предложении новых продуктов. Активная реклама в ближайшем будущем поможет преодолеть дефицит информации, который в настоящее время испыывают потенциальные клиенты. Способствовать расширению спроса на ипотечные кредиты должно сближение финансовых возможностей населения, определяемых уровнем доходов, и возможностей банков в части снижения процентных ставок, что связано со стоимостью привлекаемых ресурсов и оценкой уровня рисков.
Из всего многообразия форм ипотечного кредитования российскими банками наиболее широко используется ипотечный кредит с постоянными выплатами или постоянный ипотечный кредит, который также называют аннуитетным. Эта форма кредита предусматривает использование фиксированной процентной ставки и погашение равновеликими, как правило, ежемесячными, платежами суммы основного долга и процентов, причем в первых платежах сумма процентов превышает сумму основного долга, а в последних — наоборот. Такая форма кредита проста с точки зрения выполнения расчетов, удобна для контроля, но не учитывает возможной динамики рыночных процентных ставок. В ряде банков реализуется так
называемый стандартный кредит от остатка с периодическими фиксированными платежами в счет погашения основной суммы долга и выплатами процентов на оставшуюся часть долга. Данная схема ограничивает круг потенциальных заемщиков банка, так как начальные выплаты оказываются очень большими и могут составлять значительную долю в бюджете семьи. В индивидуальном порядке банками иногда используется кредит с перезакладываемым залогом. Крайне редко используются переменные процентные ставки и индексируемые кредиты.
Используемые банками формы кредитования и типы процентных ставок характеризуют видение банками средне- и долгосрочных перспектив развития финансовых рынков и избранную процентную политику.
Традиционным показателем, характеризующим уровень развития и эффективность ипотечного кредитования, является отношение суммы ипотечных кредитов к ВВП страны. Как видно из табл. 1, в развитых европейских странах он меняется в широких пределах. В странах бывшего социалистического лагеря отношение объема ипотечного кредитования к ВВП составляет 25 %, а в развивающихся странах в среднем этот показатель равен 5-7 %.
Таблица 1
Жилищный сектор в европейских странах в 2005 году
Страна Доля инвестиций в жилье в ВВП Доля жилья в собственности Отношение суммы ипотечных кредитов к ВВП Средняя продолжительность кредитов, предоставленных в 2005 году Доля ипотечных кредитов, предоставленных по ставкам
% фиксированным смешанным переменным
Германия 6,4 40 46 До 30 лет В основном
Австрия 4,9 56 30 25 70 15 5
Бельгия 4,9 72 28 20 75 19 6
Дания 3,4 59 67 30 75 10 15
Испания 7,2 85 32 15-25 26 74
Финляндия 4,4 64 21 15-20 2 1 97
Франция 4,1 58 22 15-20 86 14
Греция 4,7 80 12 15-20 5 15 80
Ирландия 8,9 78 30 25 30 70
Италия 4,4 69 10 10-25 28 72
Великобритания 2,9 68 60 25 0 28 72
Швеция 2,0 53 58 20 38 24 38
Доля ипотечного кредитования в ВВП в России пока не превышает 1%. О массовости ипотеки можно будет судить тогда и только тогда, когда доля ипотечных кредитов в ВВП страны составит не менее 5-7%.
Достижимые показатели эффективности любой системы ограничены имеющимся потенциалом, что позволяет трактовать эффективность не только как общепринятый показатель, характеризующий отношение полезного результата (эффекта) к затратам на его достижение, но и как показатель относительный, характеризующий степень задействованности имеющегося потенциала.
Потенциал банковского ипотечного кредитования ограничивается, с одной стороны, объемом платежеспособного спроса на кредиты со стороны лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий или желающих приобрести жилье как инвестиционный актив, а с другой стороны — объемом предложения жилья со стороны строительных компаний. Между доступностью жилья и доступностью ипотечного кредита имеется прямая связь, что позволяет рассматривать в качестве показателей верхней границы потенциала ипотечного кредитования показатели доступности жилья.
Учитывая значительный разброс уровня доходов населения, цен на жилье и условий ипотечного кредитования, эти показатели целесообразно рассчитывать и анализировать как в общероссийском, так и в региональном разрезе.
По мнению авторов, в качестве направлений повышения эффективности любого вида банковской деятельности, включая ипотечное кредитование, можно рассматривать:
а) повышение доходности соответствующих операций;
б) снижение риска, связанного с проведением операций;
в) поддержание стабильности рассматриваемой деятельности на основе оперативного выявления негативных тенденций и новых факторов, отрицательно сказывающихся на уровне доходности и риска;
г) обеспечение гармоничного сочетания интересов всех участников соответствующих процессов.
Следует отметить, что увеличение доходности банковского ипотечного кредитования за счет повышения уровня процентных ставок не может рассматриваться как возможное направление повышения эффективности этого вида деятельности, так как действующие в настоящее время процентные ставки в диапазоне 9-13% годовых по рублевым
кредитам не соответствуют уровню доходов населения и в определенной мере способствуют негативному отбору заемщиков. Высокие ставки по ипотечному кредиту способны усилить диспропорцию, которая имеет место между стоимостью жилья и доходами населения.
Рассчитанный по 63 территориям, относящимся к 7 федеральным округам РФ, коэффициент корреляции между доходами населения и стоимостью квадратного метра жилья на первичном рынке составляет 0,73, а для вторичного рыка он еще меньше и равен 0,69.
Существенная, но относительно невысокая связь между среднедушевыми доходами и стоимостью жилья подтверждает предположение, что в процессах приобретения жилья, а следовательно, и в формировании цен на жилье не участвуют широкие слои населения. Круг лиц со средними доходами не соответствует кругу лиц, составляющих так называемый средний класс, если под средним классом понимать тех, чей жизненный уровень соответствует стандартам жизни среднего класса, сформировавшимся в странах с развитой рыночной экономикой и предполагающим наличие собственного жилья, отвечающего современным технико-эксплуатационным требованиям.
Косвенно этот вывод подтверждается тем, что разница в доходах между высокодоходными и низкодоходными категориями граждан в 2006 году увеличилась с 14,9 до 15,3 раза, при этом продолжается увеличение разрыва в оплате труда работников бюджетной сферы и граждан, занятых в реальном секторе экономики, а именно работники бюджетной сферы в США и странах Западной Европы составляют значительную часть среднего класса.
Авторами были рассчитаны месячные процентные ставки, которые позволили бы семье из трех человек, имеющей доход на члена семьи равный среднедушевому доходу 2006 года по региону, успешно обслуживать ипотечный кредит по аннуитетной схеме на сумму, соответствующую 70% стоимости квартиры площадью 60 квадратных метров (первоначальный взнос — 30 % стоимости квартиры) в соответствующем регионе, при условии, что на обслуживание кредита направляется не более 30% текущих доходов семьи. Результаты приведены в табл. 2.
Из табл. 2 видно, что уровень процентных ставок, при котором семьи со средними доходами могли бы воспользоваться ипотечным кредитом, оказывается намного ниже фактически предлагаемых банками ставок.
Таблица 2
Уровень процентной ставки, позволяющий обслуживать кредит при среднем уровне доходов
Регион Месячная ставка, % Годовая ставка, %
Срок кредитования 10 лет
Ленинградская область Отрицательный % Отрицательный %
Санкт-Петербург Отрицательный % Отрицательный %
Москва Отрицательный % Отрицательный %
Московская область Отрицательный % Отрицательный %
Срок кредитования 15 лет
Ленинградская область 0.0032 3.83
Санкт-Петербург 0.0026 3.07
Москва 0.0041 4.92
Московская область Отрицательный % Отрицательный %
Срок кредитования 20 лет
Ленинградская область 0.0052 6.26
Санкт-Петербург 0.0047 5.60
Москва 0.0060 7.19
Московская область 0.0017 2.06
При тех же исходных предположениях был про- ния кредита при заданном уровне процентных ста-веден расчет сроков, необходимых для погаше- вок. Результаты показаны в табл. 3.
Таблица 3
Сроки погашения кредита при заданном уровне процентных ставок
Регион Срок погашения, месяцев Срок погашения, лет
Годовая ставка 12%
Ленинградская область 3167 26.38
Санкт-Петербург 4058 33.82
Москва 222 18.48
Московская область Погашение невозможно Погашение невозможно
Годовая ставка 8%
Ленинградская область 153 12.74
Санкт-Петербург 168 14.00
Москва 135 11.28
Московская область 374 31.20
Годовая ставка 6%
Ленинградская область 131 10.88
Санкт-Петербург 141 11.73
Москва 118 9.84
Московская область 233 19.45
В перспективе высокие ставки способны отрицательно повлиять на массовость вовлечения потенциальных клиентов в систему ипотечного кредитования. Повышение доходности ипотечного кредитования возможно за счет снижения издержек банка, но следует учитывать, что при этом минимальный неснижаемый уровень издержек является технологически обусловленным.
По мнению авторов, существует значительный резерв повышения эффективности банковского ипотечного кредитования за счет снижения рисков ипотечного кредитования, учитываемых в процентной ставке. Снижение уровня рисков должно обеспечиваться, с одной стороны, за счет поддержки государства через систему рефинансирования ипотечных кредитов на вторичном рынке при участии АИЖК и через систему страхования ипотечных рисков, а с другой стороны, за счет совершенствования моделей, методов и технологий кредитования на основе анализа накапливаемого опыта, например, путем разработки базовых стандартов ипотечных кредитов. Стандартизируемыми параметрами должны быть общая сумма кредита, объем первичного платежа за недвижимость, доход заемщика. Правильно установленные стандарты позволят снизить кредитный риск и повысить уровень возвратности кредитов, и они должны устанавливаться в соответствии с перспективами расширения рынка ипотечного кредитования и меняться в соответствии с изменением экономической ситуации.
Не отрицая необходимости совершенствования нормативно-правовой базы банковского ипотечного кредитования, авторы не согласны с тем, что современное состояние законодательства следует рассматривать как основной источник рисков, которым подвергаются коммерческие банки в процессе ипотечного кредитования. Практическое применение правовых норм трансформирует их в операционную плоскость, а операционные риски могут быть снижены путем выбора технологий совершения операций, обеспечивающих надежность и достоверность процесса кредитования на всех его этапах, начиная от принятия решения о выдаче кредита и заканчивая мониторингом состояния кредита. Неснижаемая составляющая операционных рисков дополняет изначально присущие ипотечному кредитованию кредитный и процентный риски.
Управление теми видами риска, которые являются наиболее существенными в процессе ипотечного кредитования: процентным (или риском ликвидности), кредитным и операционным, должно базироваться на соблюдении ряда принципов.
Основные принципы управления риском ликвидности при ипотечном кредитовании следующие:
1) поддержание ликвидных активов в достаточном объеме для обеспечения платежеспособности банка;
2) выполнения нормативов ликвидности в соответствии с требованиями Банка России;
3) финансирование активных операций при наличии ресурсов соответствующей срочности;
4) формирование резервов в форме ликвидных активов в целях обеспечения финансовой устойчивости банка при форс-мажорных обстоятельствах.
Общие принципы управления кредитными рисками при ипотечном кредитовании могут быть определены так:
1) управление кредитными рисками осуществляется в соответствии с кредитной политикой и другими основополагающими документами, определяющими кредитную политику банка, которые утверждаются и периодически не реже 1 раза в год пересматриваются правлением банка;
2) идентификация и управление кредитным риском производится по всем продуктам и операциям, содержащим кредитный риск;
3) предоставление кредитов осуществляется в соответствии с четко установленными критериями;
4) кредитные лимиты устанавливаются на уровне заемщиков и контрагентов и групп взаимосвязанных заемщиков и включают в себя различные типы рисков;
5) применяется четко регламентированный процесс одобрения новых кредитов, а также изменения условий и рефинансирования действующих кредитов;
6) используется система текущего мониторинга и контроля кредитных рисков портфелей и контрагентов;
7) проводится мониторинг состояния кредитов, включая определение достаточности сформированных по ним резервов;
8) используется и совершенствуется система внутренних рейтингов в целях управления кредитным риском;
9) поддерживается и развивается информационная система и технология анализа для управления кредитными рисками;
10) проводится мониторинг компонентов и качества кредитного портфеля;
11) при рассмотрении вопросов предоставления кредитов, лимитов и портфелей принимаются во внимание будущие потенциальные изменения в
экономических условиях, а также рыночных условиях, в которых действует заемщик и/или контрагент;
12) проводится независимая текущая оценка процессов управления кредитными рисками банка, результаты такого анализа доводятся непосредственно до правления, соответствующих коллегиальных органов управления банком и высшего руководства банка;
13) организация кредитной работы и величины принимаемых рисков соответствуют пруденциальным стандартам, нормативам и внутренним лимитам. Поддерживается и совершенствуется внутренний контроль и практика кредитной работы с целью своевременного информирования соответствующего уровня руководства об исключениях/нарушениях кредитной политики, кредитных процедур и лимитов для принятия необходимых мер;
14) действует система предупреждения и исправления положения на ранних стадиях ухудшения качества кредитов и/или финансового состояния заемщиков и/или контрагентов; управления проблемной и сомнительной задолженностью; исправления других проблемных ситуаций, связанных с кредитными рисками.
Система управления кредитными рисками ипотечного кредитования должна быть составной частью системы управления рисками банка и состоит из следующих основных компонентов кредитных бизнес-процессов:
1) анализ и оценка кредитного риска по конкретным кредитным продуктам/сделкам;
2) система принятия решений о предоставлении кредитных продуктов/совершении кредитных сделок;
3) лимитирование кредитного портфеля и полномочий по принятию решений, несущих кредитный риск, включая установление лимитов самостоятельного кредитования и лимитов на заемщика/группу связанных заемщиков для подразделений банка;
4) формирование резервов на возможные потери по ссудам;
5) обеспечение кредитных продуктов;
6) предварительный и последующий контроль предоставления, мониторинг и сопровождение кредитных продуктов;
7) работа с проблемными активами.
Снижение уровня кредитного риска по ипотечным кредитам может быть обеспечено за счет повышения обоснованности принимаемых решений о кредитовании. Несмотря на то, что к настоящему времени рано говорить о потерях банков по ипо-
течному кредитованию, задержки текущих платежей по кредитам представляют собой достаточно распространенное явление. На взгляд авторов, прогнозировать возможные задержки платежей и возможную тяжесть их последствий следует уже на стадии принятия решения о кредитовании. В результате анализа применяемых банками методик оценки кредитоспособности клиентов было установлено преобладание скоринговых методик, обладающих рядом существенных принципиальных недостатков: децентрализованность системы оценки; невозможность построения сложной стратегии принятия решения; базирование скоринговых карт на экспертных знаниях кредитных аналитиков банка, что ограничивает их качество и уменьшает клиентскую базу; проблематичность осуществления быстрых решений службы риск-менеджмента кредитной организации, так как смена или корректировка методики оценки представляет собой длительную процедуру для большого количества точек обслуживания; открытость методики оценки, позволяющей в определенных пределах манипулировать данными как в мошеннических целях, так и из соображений увеличения численности привлеченных клиентов. На наш взгляд, наиболее простым из полезных усовершенствований скоринг-ровых моделей представляется периодическая корректировка уровня значимости отдельных групп показателей и балльных оценок их значений на основе корреляционных статистических методов, базирующихся на накапливаемой банками информации о невозвратах и задержках платежей по кредитам и уровнях значимости связей показателей с этими событиями. Однако отсутствие единого стандарта на применяемые банками методики скорин-гового типа и единой базы данных по ипотечным кредитам не позволяет накапливать информацию и выявлять существенные и несущественные характеристики заемщика, определяющие его возможности по обслуживанию кредита. В качестве более сложной модели предложено использовать скорин-говую модель, базирующиеся на композиции нейронных сетей и классификационных деревьев решений.
Важнейшим направлением снижения рисков при ипотечном кредитовании представляется адекватная оценка залогового имущества. В любой момент времени до погашения кредита стоимость заложенного имущества должна покрывать непогашенную часть кредита, проценты за фактическое время пользования заемными средствами, штрафные санкции за нарушение условий договора кредитования и издержки, связан-
ные с реализацией предмета залога по рыночной стоимости. Создание эффективного механизма оценки действительной рыночной стоимости — это необходимое условие стабильного развития жилищного рынка и рынка ипотечных кредитов.
Поддержание стабильности деятельности коммерческих банков по ипотечному кредитованию за счет оперативного выявления негативных тенденций и новых факторов, отрицательно сказывающихся на уровне доходности и риска, может быть обеспечено на основе организации мониторинга и сравнительного анализа показателей, характеризующих разные аспекты эффективности системы ипотечного кредитования. Учитывая социально-экономическую значимость проблемы обеспечения населения жильем, соответствующим современным стандартам, анализ и оценку эффективности ипотечного кредитования следует производить на нескольких уровнях: национальном, то есть в рамках государства в целом, региональном, то есть в рамках каждого региона, вовлеченного в систему банковского ипотечного кредитования, и индивидуальном, то есть на уровне отдельных участников процесса.
Показатели объединяются в группы и в совокупности рассматриваются как единая система оценки эффективности банковского ипотечного кредитования (ЕС ПЭБИК). Использование ЕС ПЭБИК должно обеспечивать сопоставимость оценок в пространстве — по регионам, во времени — за разные периоды, и позволять контролировать соразмерность результатов федерального и регионального, а также регионального и индивидуального уровней.
Предлагается выделить следующие группы показателей:
1) Показатели потенциала (доступности ипотечного кредитования),
2) Показатели макроэкономической и региональной экономической эффективности,
3) Показатели социальной эффективности,
4) Показатели качества портфеля ипотечных кредитов,
5) Показатели доходности портфеля,
6) Показатели эффективности реинвестирования,
7) Показатели эффективности залогового обеспечения.
В табл. 4 приведены показатели качества портфеля ипотечных кредитов, описаны способы их расчета, условия применения и интерпретация.
Таблица 4
Показатели качества портфеля ипотечных кредитов
Показатель и способ расчета Характеристика и интерпретация
1. Отношение непогашенного объема выданных ипотечных кредитов к активам Характеризует место ипотечного кредитования в деятельности банков и степень зависимости банков от факторов, определяющих состояние рынка ипотечного кредитования
2. Отношение непогашенного объема выданных ипотечных кредитов к объему кредитного портфеля Характеризует место ипотечного кредитования в кредитной деятельности банка
3. Отношение непогашенного объема выданных ипотечных кредитов к объему долгосрочного кредитного портфеля Характеризует место ипотечного кредитования в деятельности банка по выдаче долгосрочных кредитов; косвенно характеризует долю краткосрочных кредитов, имеющих надежное залоговое обеспечение
4. Дюрация платежей по ипотечным кредитам (средневзвешенный по объемам платежей срок выплат по ипотечным кредитам) Характеризует риск портфеля ипотечных кредитов и политику банка в отношении ипотечного кредитования
5. Дюрация портфеля ипотечных кредитов (средневзвешенный по объемам кредита срок кредитования) Характеризует риск портфеля ипотечных кредитов и политику банка в отношении ипотечного кредитования
6. Отношение объема рефинансированных ипотечных кредитов к объему выданных кредитов Характеризует политику рефинансирования и активность банка на вторичном рынке
6.1. Отношение объема рефинансированных через АИЖК ипотечных кредитов к объему выданных кредитов Характеризует политику рефинансирования и активность банка на вторичном рынке; может служить для оценки эффективности АИЖК
Продолжение табл. 4
Показатель и способ расчета Характеристика и интерпретация
6.2. Отношение объема рефинансированных путем выпуска собственных ценных бумаг ипотечных кредитов к объему выданных кредитов Характеризует политику рефинансирования и активность банка на вторичном рынке
6.3. Отношение объема рефинансированных прочими способами ипотечных кредитов к объему выданных кредитов Характеризует политику рефинансирования и активность банка на вторичном рынке
7.1. Отношение совокупного объема ипотечных кредитов, выданных на срок до 10 лет, к общему объему выданных ипотечных кредитов Характеризует отношение банка к риску и его оценку перспектив изменения процентных ставок; косвенно связан с типом преимущественно применяемых процентных ставок
7.2. Отношение совокупного объема ипотечных кредитов, выданных на срок от 10 до 20 лет, к общему объему выданных ипотечных кредитов Характеризует отношение банка к риску и его оценку перспектив изменения процентных ставок; косвенно связан с типом преимущественно применяемых процентных ставок
7.3. Отношение совокупного объема ипотечных кредитов, выданных на срок свыше 20 лет, к общему объему выданных ипотечных кредитов Характеризует отношение банка к риску и его оценку перспектив изменения процентных ставок; косвенно связан с типом преимущественно применяемых процентных ставок
8.1. Отношение совокупного объема ипотечных кредитов, выданных по единой фиксированной процентной ставе, к общему объему выданных ипотечных кредитов Характеризует оценку перспектив изменения процентных ставок и инфляционные ожидания банка
8.2. Отношение совокупного объема ипотечных кредитов, выданных с использованием нескольких фиксированных процентных ставок, к общему объему выданных ипотечных кредитов Характеризует оценку перспектив изменения процентных ставок и инфляционные ожидания банка
8.3. Отношение совокупного объема ипотечных кредитов, выданных по плавающей процентной ставе, к общему объему выданных ипотечных кредитов Характеризует оценку перспектив изменения процентных ставок и инфляционные ожидания банка
9. Отношение совокупного объема выданных ипотечных кредитов к совокупному объему долгосрочных пассивов Обеспеченность ипотечных кредитов источниками
10.1. Отношение дюрации платежей по ипотечным кредитам к дюрации платежей по долгосрочным пассивам (средневзвешенному по суммам выплат сроку платежей) Характеризует сбалансированность по срокам получаемых банком платежей по портфелю ипотечных кредитов и выплачиваемых банком платежей по портфелю источников финансирования
10.2. Отношение дюрации портфеля ипотечных кредитов к дюрации портфеля долгосрочных пассивов (средневзвешенному по суммам пассивов сроку их использования) Характеризует срочность ипотечных кредитов по сравнению со срочностью источников их финансирования
11. Отношение полученных сумм процентов по ипотечным кредитам к общей сумме полученных процентных доходов Характеризует эффективность ипотечного кредитования относительно других видов активных операций
12.1. Отношение совокупного объема просроченных не более чем на 1 месяц платежей по ипотечным кредитам к общему объему платежей по ипотечным кредитам Характеризует реализовавшийся риск и возможное применение штрафных санкций
12.2. Отношение совокупного объема просроченных не менее, чем на 1 месяц, но не более чем на 2 месяца платежей по ипотечным кредитам к общему объему платежей по ипотечным кредитам Характеризует реализовавшийся риск и возможное применение штрафных санкций
12.3. Отношение совокупного объема просроченных не менее чем на 2 месяца, но не более чем на 3 месяца платежей по ипотечным кредитам к общему объему платежей по ипотечным кредитам Характеризует реализовавшийся риск и возможное применение штрафных санкций
Окончание табл. 4
Показатель и способ расчета Характеристика и интерпретация
12.4. Отношение совокупного объема просроченных более чем на 3 месяца платежей по ипотечным кредитам к общему объему платежей по ипотечным кредитам Характеризует реализовавшийся риск и возможное применение штрафных санкций вплоть до предъявления иска в судебном порядке
13. Отношение объемов выручки от реализации залога по оценочной стоимости на момент расчета к совокупному объему ожидаемых платежей, включая невыплаченные заемщиком часть основного долга и проценты за время фактического пользования кредитом, штрафные санкции и издержки, связанные с реализацией залога по рыночной стоимости Реализованный коэффициент залогового покрытия; отражает превышение стоимости залога над суммой, возмещаемой из его стоимости в случае неисполнения обязательств заемщиком
14. Отношение оплаченных сумм по всей совокупности кредитов к общей сумме непогашенных кредитов Характеризует отношение банка к риску и его оценку перспектив изменения процентных ставок; косвенно связан с типом преимущественно применяемых процентных ставок
Группы показателей, входящих в единую систему, могут рассчитываться органами государственной статистики и/или органами банковского надзора в рамках банковской системы, что позволит обеспечить их объективность, достоверность и равную доступность для всех заинтересованных лиц.
В целом, по нашему мнению, использование ЕС ПЭБИК будет способствовать повышению эф-
фективности ипотечного банковского кредитования и обеспечению его прогнозируемого развития на основе формирования единой и общедоступной информационной базы, пространственно-временной сопоставимости показателей состояния ипотечного кредитования, индикации уровней риска и их источников.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Косарева Н. Б. Основы ипотечного креди- 2. Павлова И. В. Ипотечное жилищное кре-тования. М.: ИНФРА-М. Институт экономики го- дитование. М.: БДЦ-пресс, 2004. 272 с. рода, 2007. 576 с. 3. Разумова И. А. Ипотечное кредитование.
СПб.: Питер, 2006. 208 с.
М. Н. Задорожняя
Совершенствование процесса бухгалтерского и налогового учета амортизации основных средств
ПБУ 18/02 «Учет расчетов по налогу ш прибыль», утвержденное Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 19 ноября 2002 года № 114н, вступило в действие с 1 января 2003 года, и, следовательно, начиная с отчетности за I квартал 2003 года бухгалтеры всех организаций — платель-
щиков налога на прибыль (кроме кредитных, страховых и бюджетных учреждений) обязаны выполнять его требования по отражению разницы между бухгалтерским и налоговым учетом, в частности при определении расходов на амортизацию. От такой обязанности освобождаются только субъекты малого
