CC BY
37
МЕТОДОЛОГИЯ И ИНСТРУМЕНТАРИЙ
5-С. Панфилов, О&ж. Уовтвань, "Шираков, Панфилов, ^КМоисеев
ИНСТРУМЕНТАЛЬНЫЙ И МЕТОДИЧЕСКИЙ АППАРАТ СРЕДНЕСРОЧНОГО СЦЕНАРНОГО ФИНАНСОВОГО ПРОГНОЗА РОССИЙСКОЙ ЭКОНОМИКИ'
Результатом работы по разработке среднесрочного прогноза является система отлаженных и согласованных моделей, позволяющих, во-первых, воспроизводить полученные прогнозные расчеты, а во-вторых, проводить расчеты по альтернативным сценариям.
При разработке среднесрочного прогноза авторами использовались:
• макроэкономические модели, предназначенные для формирования сценариев на основе анализа наиболее общих пропорций, ограничений и эластичностей;
• модели, использующие для расчетов показателей развития экономики информацию с фондового рынка;
• модели, основанные на методе прогнозирования подражательного развития на базе исторических, логических и функциональных аналогий;
• прогнозные модели показателей денежно-финансовой системы на основе системы финансовых и банковских балансов;
• модели прогнозирования ипотечного рынка.
Результаты собственных модельных расчетов2 сверялись с расчетами других подразделений ИНП РАН на базе системы межотраслевых и балансовых моделей, позволяющих получить согласованные количественные оценки динамики и структуры производства на дол-
1 Статья подготовлена при финансовой поддержке Российского гуманитарного научного
фонда (проект № №08-02-00118а).
Конкретные результаты среднесрочного прогноза российской экономики рассматриваются в
отдельной статье — «Сценарный финансовый прогноз основных макроэкономических показателей российской экономики на среднесрочную перспективу», представленной в данном издании.
госрочную перспективу в разрезе отраслей, межотраслевых комплексов, а также в региональном разрезе.
Фондовый рынок как объективизация мотивов
и стратегий экономических субъектов
В соответствии с экономическим смыслом капитал есть самовозрастающая стоимость, и его величина определяется исключительно доходом, который он приносит. В практическом плане капитализация (стоимость компании) определяется дисконтированным (по безрисковой ставке и уровню риска) потоком будущих доходов компании. В соответствии с этим рыночная цена акций есть объективированный прогноз потоков доходов и расходов компании, спроса и цен на ее продукцию, макроэкономических условий и институциональных изменений.
В первом приближении предполагается, что уровень риска и безрисковая ставка постоянны на всем периоде.
В настоящее время для оценки теоретической стоимости5 компаний (капитализации) широко используется метод дисконтирования денежных потоков. Цель использования данного метода (исходя из оценок денежных потоков, генерируемых компанией (отраслью) и оценок соответствующей ставки дисконтирования) - оценить теоретическую капитализацию компании (с точки зрения финансового аналитика) и в зависимости от текущей рыночной стоимости акций компаний, принять соответствующее инвестиционное решение. Различные оценки теоретической стоимости и их пересмотр в зависимости от происходящих событий собственно и создают основания для принятия решений о покупке или продажи на фондовом рынке, формируя ликвидность и эффективный инструмент для перелива капитала.
В рамках данной работы решается обратная задача: как, исходя из сотен профессиональных прогнозов и алгоритмов поведения на фондовом рынке, которые находят свое выражение в рыночной
5 Теоретическая стоимость (используются также другие названия данного термина, а именно, справедливая стоимость, фундаментальная стоимость, внутренняя стоимость). Теоретическая стоимость определяется как наиболее вероятная цена, за которую рассматриваемая собственность может быть обменена между хорошо осведомленным, готовым купить покупателем, и хорошо осведомленным, готовым продать продавцом, при этом и покупатель и продавец обладают всей необходимой информацией относительно рассматриваемой собственности и действуют без какого либо принуждения. Применительно к стоимости акций, теоретическая цена представляет собой такую цену акции, по которой, с точки зрения инвестора, должна продаваться ценная бумага на фондовом рынке в соответствии с ее характеристиками. В условиях эффективного рынка и одинаковых ожиданиях инвесторов о будущем, теоретическая стоимость равняется рыночной стоимости акции.
стоимости акций, определить перспективы компании, отрасли, национальной и мировой экономики.
Наш подход исходит из того, что рыночная цена акций (например, среднее значение за определенный период, позволяющий сгладить влияние конъюнктурной волатильности) определяется прогнозными оценками фундаментальных характеристик, которые составляются секторальными аналитиками и акцептуются инвесторами. Соответственно, зная рыночную капитализацию компании (отрасли), операционные показатели компании (отрасли) в последний период, ставку дисконтирования, оцениваются темпы роста операционных показателей компании, которые заложены «рынком» в цену компании. Агрегируя эти показатели в секторальном разрезе, получаем объективированные темпы и пропорции развития экономики, акцептованные рынком, что, в свою очередь, дает представление о реально ожидаемых экономическими агентами, а не номинально провозглашенных приоритетах развития.
В рамках данного подхода для России были сделаны два варианта расчетов до 2020 г., в первом из которых предполагается, что реальный темп роста экономики составляет 8,5%, уровень инфляции в среднем за рассматриваемый период равен 4,5%, развитие мировой экономической системы на рассматриваемом периоде составляет 4,5% в реальном выражении. Второй вариант отличается тем, что реальный темп экономического роста составляет 6%.
Расчеты подтвердили гипотезу о принципиальной зависимости развития экономики от уровня риска. Так, повышение темпов роста с 6 до 8% ужесточает требования к окупаемости инвестиционных проектов с 7,32 лет до 4,67 года!
В рамках общей логики построения долгосрочного прогноза социально-экономической системы России выявляются темпы развития по секторам экономики, которые обобщаются до макроэкономических показателей. Данные расчетов по России приводятся в табл. 1.
Используемый подход к макроэкономическим и отраслевым расчетам предполагает в случае наличия доказательных суждений о том, что динамика какого-либо сектора отличается от динамики получаемой автоматически из расчетов, корректировку прогноза по соответствующим показателям, получаемым из автономного исследования.
На основе предложенного подхода были проведены расчеты для мировой экономики, которые предполагают, что реальные темпы экономического роста мировой экономики составят 4,5%, а инфляция - 2,5% в среднем за рассматриваемый период. Результаты расчетов приведены в табл. 2 и рис. 1.
Современное представление о структуре экономической динамики, формируемое фондовым рынком, выводит на первые места: программное обеспечение и услуги, высокотехнологичное оборудование и производство полупроводников, фармацевтику и биотехнологии, медийные компании (СМИ).
Таблица 1
Оценки развития (агрегированные по отраслям) публичных российских компаний
1 вариант 2 вариант
Показатель О 5 £.1 рм а ып Й * <и ^ 1 ° 1 & еа Р £ £ а £ а § ео 0 . 2л 1 § ^ а рм ы В ып Й * <и ^ 1 ° 1 & еа Р § £ £ а £ а § ео Выручка 2020 г., млрд. долл.
Публичный Корпоративный сектор 451,6 8,5 4,5 2614,4 6 4,5 1886,4
Нефть 194,6 1,8 9,8 927,8 -0,5 9,8 669,5
Газ 75,3 2,0 11,6 459,1 -0,4 11,6 331,3
Черная металлургия 47,7 6,6 1,5 143,0 4,1 1,5 103,2
Цветная металлургия 12,2 4,8 1,5 28,8 2,4 1,5 20,8
Электроэнергетика 42,7 6,7 12,0 519,5 4,3 12,0 374,9
Сотовая связь 20,6 13,3 1,0 135,6 10,7 1,0 97,8
Фиксированная связь 10,8 6,7 9,4 94,4 4,3 9,4 68,1
Продукты питания 6,3 11,1 4,0 47,6 8,6 4,0 34,3
Химическое производство 0,4 12,6 3,8 4,1 10,4 3,8 2,9
СМИ 0,5 14,4 3,0 5,4 11,8 3,0 3,9
Розничная торговля 5,7 15,1 3,0 61,2 12,4 3,0 44,2
Атомобилестроение 14,7 10,4 3,5 94,5 7,8 3,5 68,2
Энергетическое и транспортное машиностроение 2,3 14,8 3,5 25,9 12,1 3,5 18,7
Авиакосмическое строение и ВПК 2,9 9,3 3,0 15,0 6,8 3,0 10,9
Транспорт 5,0 2,8 4,5 13,6 0,5 4,5 9,8
Химия 10,1 6,4 3,5 38,9 3,9 3,5 28,1
Банки (для банков -показатели прибыли) 3,5 11,2 4,5 28,7 8,6 4,5 20,7
Источник. Данные компаний, расчеты авторов.
В тоже время список сфер деятельности, эффективность которых достигла определенного насыщения, выглядит следующим образом: нефтегазовые компании; компании, производящие основные (базовые) материалы; диверсифицированные финансы и страхование.
Причины, выводящие сектора на первые или последние места различны и требуют развернутого анализа, который не входит в задачи данного исследования. Тем не менее, приоритеты, расставленные мировым фондовым рынком, указывают на наиболее эффективные направления инвестирования и экономии ресурсов.
Таблица 2
Оценки развития (агрегированные по отраслям) крупнеших публичных компаний мира
Показатель Реальные темпы роста, % Выручка (2006), млрд. долл. Выручка (2020), млрд. долл., (ном)
Авиакосмическая отрасль и ВПК 5,2 348 995
Услуги другим компаниям 6,3 388 1286
Производство средств производства 5,4 524 1545
Химия 4,2 581 1564
Конгломераты 4,4 855 2221
Строительство Потребительские товары длительного 4,5 766 2003
пользования 4,3 1456 3950
Фармацевтика и биотехнологии 7,1 485 1450
Продукты питания, алкоголь и табак Розничная торговля продуктами пи- 5,4 798 2341
тания 6,4 719 2410
Здравоохранение Ресторанный, гостиничный и развле- 6,1 738 2390
кательный бизнес 5,3 183 531
Товары народного потребления 6,5 333 1137
Страхование 3,3 1920 4273
Основные материалы 3,3 930 2078
СМИ 7,0 425 1258
Нефтегаз 1,1 3204 5655
Розничная торговля 5,4 1451 4286
Полупроводники 9,3 238 671
Програмное обеспечение Технологическое оборудование (вы- 9,7 302 1099
сокие технологии) 7,9 1094 3662
Телекоммуникации 5,4 997 2936
Транспорт 5,2 744 2135
Электроэнергетика и комм. хозяйство 4,2 1264 3403
Банки (приведена - прибыль) Диверсифицированные финансы 4,1 2785 6864
(приведена - прибыль) 3,1 1404 3048
Источник. www.forhes.com, расчеты авторов.
Показатели фондового рынка также позволяют в несколько ином ракурсе понять текущее положение и перспективы России в современном мире.
Авиакосмическая отрасль и ВПК
Электроэнергетика и комм, хозяйство!
Транспорт
Телекоммуникации
Технологическое оборудование (высокие технологии)
Програмное обеспечение Полупроводники Розничная торговля
Нефтега:
Основные материалы
Страхование
Услуги другим компаниям
Производство средств производства
Товары народного потребления
Потребительские товары длительного пользования
Фармацевтика и биотехнологии Продукты питания, алкоголь и табак
Розничная торговля продуктами питания '' Здравоохранение
рангіьіи, гобтиничныи и развлекательный бизнес
Рис. 1. Отраслевая структура корпоративного сектора (по выручке), млрд. долл. Источник. www.forbes.com, расчеты авторов.
Подходы к прогнозированию транспортной инфраструктуры России на примере автодорожной отрасли (метод прогнозирования подражательного развития на основе исторических, логических и функциональных аналогий)
Исследования показывают, что существует устойчивая взаимосвязь между уровнем экономического развития страны и уровнем развития транспортной инфраструктуры. Проиллюстрируем данный тезис на рис 2-4.
Можно выделить две группы стран. Первая группа с относительно низким уровнем ВВП на душу населения (непревышающим 12 тыс. долл. США по ППС) и с низким уровнем развития автодорожной сети (на 1000 жителей приходится не более 5 км. автодорог, в среднем по данной группе стран 3,3 км.). Значение РФ - 4,177 км. Вторая группа - это страны с высоким уровнем экономического раз-
вития (ВВП на душу населения по ППС выше, чем 25 тыс. долл. США) и с относительно высоким уровнем развития автодорожной сети (на 1000 жителей приходится не менее 7 км автодорог, в среднем 12,7 км). Автодорожная сеть во второй группе стран задействована существенно больше, чем в странах первой группы (рис. 2).
Тыс. долл.
Км на 1000 чел. населения
Рис. 2. Пассажирооборот автомобильного транспорта на душу населения
Тыс. долл.
Км
на 1000
Рис. 3. Грузооборот автомобильного транспорта на душу населения
Так, пассажирооборот автомобильного транспорта в пересчете на душу населения в странах второй группы более чем в 11 раз превосходит аналогичный показатель в странах первой группы (соответственно, 10415 в странах второй группы и 917 - первой; в России - 900).
Подтверждением того, что автодорожная сеть больше задействуется во второй группе стран, является также показатель грузооборота автомобильного транспорта в пересчете на душу населения (рис. 3). Так, в странах второй группы, данный показатель составляет 2 671, а в странах первой - 556. Разница более чем в 4,8 раза. В России - 1266.
Характеристику уровня использования автодорожной инфраструктуры дает также соотношение между количеством автомобилей, приходящихся на 1000 человек населения и протяженность автомобильных дорог, приходящаяся на 1000 человек населения (рис. 4).
Км автодорог на 1000 жителей
25,000
20,000
15,000
10,000
5,000
0,000
США О
« Франция
Белару ;ь Полі ша Италия
• Грузия Рос • сия 4 Вел Япония Германия икобритания
Украина їжан Мол Казахстан » дова
200
400
600
800
Автомобилей на 1000 чел. 1000 населения
0
Рис. 4. Количество автомобилей и протяженность автомобильных дорог, приходящихся на 1000 человек в отдельных странах
Схожесть значений, показанных странами из первой группы, говорит о том, что уровень развития транспортной инфраструктуры (в данном случае автодорожной инфраструктуры) соответствует уровню их экономического развития. Поскольку Россия по всем показателям попадает в первую группу стран, этот вывод применим и к
ней. Иными словами, абстрагируясь от качественного состояния дорог, автодорожная сеть РФ соответствует уровню ее экономического развития и в этом смысле не является недоразвитой и существенно не тормозит развитие экономики. Проблема качественного состояния автодорог, вызванная хроническим недофинансированием содержания, эксплуатации, текущего и капитального ремонта, решается установлением четких правил финансирования и возвратом долгов, связанных с недоремонтом. Длительное недофинансирование превратило эту проблему в народнохозяйственную. Так, по нашим оценкам, потребности в финансировании недоремонта всего дорожного хозяйства России на сегодняшний день составляет - 1,72 трлн. руб., что явно не по силам бюджетам субъектов федерации и бюджетам муниципальных образований.
Поступательное развитие экономики вызывает очевидную потребность в развитии автодорожной инфраструктуры, т.е. в строительстве новых дорог. Основная задача здесь - определить, насколько должна совершенствоваться дорожная инфраструктура, исходя из задаваемых параметров экономического роста.
Взяв за основу расчетов показатель «длина дорог на 1 доллар валового продукта» и задав темпы роста экономики, и динамику изменения численности населения (в приведенном расчете население сокращается на 0,03% в год), рассчитываем протяженность автомобильных дорог, которые должны приходиться на 1000 жителей и, соответственно, необходимую длину автодорожной сети. Это первый сценарий расчетов.
Второй сценарий предполагает изменение соотношения показателя «длины дорог на 1 доллар валового продукта». Его значение для России постепенно достигает показателя развитых стран - 2,776.
Каждый из сценариев предусматривает два варианта со следующими темпами роста российской экономики:
• 8% в год - интенсивный вариант (инновационно-активный),
• 4% в год - инерционной вариант.
В качестве итога приведем результаты расчетов по первому сценарию. Для него объемы ежегодного строительства автодорог должны составлять при 8% росте экономики - 81500 км (ежегодные необходимые инвестиции должны составлять порядка 6,0% ВВП, а расходы на содержание и ремонт дорог - около 2% ВВП), при 4% - 28900 км (инвестиции - 2,8% ВВП, расходы на содержание и ремонт - 2,2% ВВП).
Применение метода прогнозирования подражательного развития к прогнозированию обеспеченности жильем и масштабов жилищного строительства в России
Применение метода прогнозирования подражательного развития на основе исторических, логических и функциональных аналогий в такой важной сфере как обеспеченность жильем и жилищное строительство позволяет утверждать, что обеспеченность жильем в РФ соответствует уровню реальных доходов населения (подробнее см. раздел данной работы «Прогноз развития рынка ипотечного кредитования. Оценка предложения жилья).
Относительно интенсивности жилищного строительства следует сделать несколько неожиданный вывод: вводы в действие жилых домов в настоящее время избыточны по сравнению с уровнем доходов населения (рис. 5), а задачи, которые ставятся в рамках национального проекта, выглядят не вполне адекватными.
Тыс. долл.
45 -40 -35 -30 -25 -20 -15 -10 -5
0
0 200 400 600 800 1000 1200 1400 К8. м
Рис. 5. Ввод в действие жилых домов (на 1000 чел.) в зависимости ВВП на душу населения
Так, если российская экономика будет развиваться исключительно высокими темпами (8,5% в год), то современного уровня ВВП на душу населения в Словении (21,8 тыс. долл. США по ППС) Россия достигнет в 2014 г., и при норме ввода, которая для Словении равняется 501 кв. м на 1000 чел. населения, российский норматив для 2014 г. составит 71 млн. кв. м в год. В связи с этим, требуются дополнительные аргу-
США .
Дания
Ге 'мания ГпииЯнди Финляндия
Великобри Ш веция Итал голланди ия 1 о Фран1 ия т*
Сло вения 1спания
Эстония Литва Венгрия
• ' П' Словакия льша
Латвия Р< ссия
менты и обоснования выхода интенсивности жилищного строительства на 1 кв. м в год на человека, как было заявлено в ежегодном Послании Президента РФ Федеральному собранию, что является в два раза более высокой нормой для страны с соответствующим уровнем экономического развития. Если же в качестве примера взять Испанию - страну с наиболее интенсивным жилищным строительством по отношению к уровню экономического развития, то на соответствующий показатель ввода квадратных метров на душу населения Россия выходит лишь в 2018 г.
Очевидно, что положение страны на рис. 4. определяется также ее географическими размерами. В России массовое передвижение людей из северных и восточных районов на юг создает устойчивый спрос на новое жилье. «Стягивание» мигрантов в мегаполисы также влияет на новое строительство. Если проводить международные сравнения по расходам населения на жилье (учитывая расходы как собственно на жилье, так и на коммунальные услуги и энергию), следует учитывать также разницу в жилищных условиях. При этом можно ориентироваться на ППС, рассчитываемый Мировым Банком для всех стран мира: для России последнее его значение рассчитано на 2005 г. и составляет 14,9 руб./долл. США. По этому курсу объем предоставленных населению России жилищных и коммунальных услуг в 2005 г. составлял, соответственно, 141 и 499 долл. США на одну квартиру. Следует учитывать, что российское население оплачивает коммунальные услуги не по полной стоимости. По закону «Об основах федеральной жилищной политики» перевод предприятий ЖКХ на самоокупаемость был передвинут на 2003 г., и по плану, доля оплаты услуг ЖКХ населением должна была достичь 80% в 2001 г. и 100% в 2003 г. Однако, даже в 2006 г., по словам министра регионального развития, доля оплаты населением услуг ЖКХ составляла 86,1%. Таким образом, еще 15% можно добавить к 499 долл. США, чтобы получить расчетный уровень 100-процентной оплаты услуг ЖКХ по ППС. Получается около 574 долл. США в год на среднюю квартиру.
Если сравнивать эти показатели с зарубежными, то различие не так велико. При проведении межстрановых сравнений следует учитывать разницу в качестве жилья. В частности, средняя жилплощадь одного жилища в США составляет 163 кв. м, а в России - 50 кв. м. С поправкой на разницу в жилплощади, медианные расходы на коммунальные услуги в США (включая энергию, тепло, воду, уборку мусора и т.п.) составляли порядка 820-840 долл. США на одно домохозяйство в год. В этой цифре не учтены расходы на аренду, ипотеку и страхование жилья, т. к. в России эти расходы во-первых, невелики, а во-вторых, в части аренды учитываются слабо. Общие же расходы
средней американской семьи на жилище (включая ипотеку, аренду, налоги, коммунальные расходы) составляли около 3000 долл. США в год с поправкой на разницу в площади.
В США примерно половина домохозяйств (74 млн. из 140) проживает в принадлежащих им жилищах, остальные арендуют жилье. Расходы собственников на жилье в среднем превышают расходы арендаторов на 10-15% за счет налогов на недвижимость и ипотечных выплат. В России ситуация существенно отличается. Собственники не несут дополнительных расходов (налог на недвижимость несущественен), а рыночные ставки аренды достаточно высоки. Расходы же на покупку недвижимости пока финансируются сбережениями и продажей старого жилья, доставшегося бесплатно от государства. Ипотека стала развиваться только в 2005-2006 гг. и ее роль заметна только в крупных городах.
Средние европейские расходы на жилье и коммунальные услуги составляют порядка 22% от доходов семьи (в России на 2005 г. - 8,3% суммы расходов). Расходы на коммунальные услуги (без оплаты жилья) в Европе колеблются незначительно в зависимости от страны и составляют 600-800 долл. США в год с поправкой на разницу в жилплощади.
При долгосрочном прогнозировании расходов домохозяйств на жилье в России первым приближением может считаться сближение валютного курса и ППС. Тогда цены на коммунальные услуги в России плавно дорастают до мировых цен. При этом не прогнозируется резкого роста расходов на услуги ЖКХ в реальном выражении, т. к. до 100%-ной оплаты услуг остается 15%, а для превышения цен на эти услуги над среднемировыми нет экономических предпосылок (при условии контроля над монопольным поведением предприятий этой сферы, что составляет задачу для муниципальных органов власти и является одним из аспектов муниципальной реформы).
Динамика структуры расходов домохозяйств на жилье и коммунальные расходы с 1980 г. представлена на рис. 6.
В настоящий момент в регионах устанавливаются предельные доли оплаты жилья и коммунальных расходов в общих расходах домохозяйств. Обычно они находятся в диапазоне от 17 до 22%.
Рост расходов на коммунальные услуги будет идти совместно с приближением ППС к текущему курсу рубля и с учетом достижения 100%-ной оплаты населением этих услуг. Резерв роста средней доли оплаты коммунальных услуг и жилья находится в области оплаты жилья - в особенности, в области оплаты ипотеки. Т.к. благодаря приватизации государственного жилья, относительно высока доля владельцев недвижимости в России спрос на новое жилье и рост
ипотеки вызывается улучшением условии жилья, локальным приростом населения, миграцией.
% 14 л 12 -10 -8 6 4 2 0
■ ремонт квартир, домов и других построек
□ коммунальные услуги
□ жилье Ш топливо
□ строительные материалы
Год
1980 1990 1995 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Рис 6. Структура расходов домохозяйств на жилье и коммунальные расходы
Наиболее существенные изменения в структуре расходов населения будут связаны как раз с развитием ипотеки. В настоящее время доля ипотечной задолженности к ВВП составляет около 0,6-0,8%. В европейских странах в среднем этот показатель держится около 40%. В странах Восточной Европы, начавших активно развивать ипотеку с конца 1990-х годов, этот показатель находится сейчас в районе 10%. Реально оценивая возможности развития рынка, к 2010 г. можно добиться доли в 5% ВВП, а к 2025 г.- порядка 20%. Тогда в 2010 г. ипотечная задолженность превысит 2 трлн. руб. (сейчас около 100 млрд. руб.), а к 2025 - достигнет 50-60 трлн. руб. Такие финансовые параметры соответствуют тому, что к 2010 г. по ипотеке будет куплено всего 40 млн. кв. м при средней цене метра ориентировочно в 50 тыс. руб. Для сравнения - нацпроект «Жилье» предполагает рост вводов жилья до 53 (пессимистично) - 80 (оптимистично) млн. кв. м в год к 2010 г. Дальнейшее развитие ипотеки, однако, скорее всего, затормозится на уровне примерно 10-12% ВВП, на котором, по опыту стран Восточной Европы, нужны будут радикальные изменения институтов рынка. Тем не менее, даже 10% ВВП (скажем, к 2014-2015 г.) будут означать свыше 6 трлн. руб. ипотечной задолженности, что будет означать уже другие макроэкономические соотношения в банковской сфере: необходимость реального перестрахования рисков, развитой секьюритизации портфелей долгов (в том числе за рубеж), повышенные требования к капиталу и резервам банков.
Страны, которые развивали ипотеку до конца 90-х годов ХХ в., создавали институты этого рынка в более-менее стабильной ценовой ситуации, когда семьи могли планировать свои расходы на десятилетия вперед. В нынешней же ситуации спрос на кредиты подогревается ценами на жилье (что также заметно на примере крупных российских городов), и таким образом, риски, связанные со стоимостью залога и с повышением ставок в течение жизни кредита, достаточно высоки. Поэтому на данный момент не представляется возможным прогнозировать для России достижения таких же параметров развития ипотеки, как и в развитых странах.
Прогнозирование показателей денежно-финансовой
сферы на основе системы финансовых балансов
Для прогнозной оценки основных показателей развития денежнобанковской системы использовалась модель, базирующаяся на системе взаимосвязанных финансовых балансов основных экономических агентов:
• сводный баланс коммерческих банков;
• сводный баланс монетарных властей;
• платежный баланс (и международная инвестиционная позиция коммерческих банков);
• сводный финансовый баланс корпораций (ключевые оценочные показатели);
• баланс доходов и расходов населения (ключевые оценочные показатели).
Модель дает возможность оценки последствий реализации ситуационных сценариев изменения ключевых параметров финансовой политики (фискальной, валютной, монетарной) с учетом складывающихся тенденций развития макроэкономической ситуации и воздействия внешней среды (в первую очередь, внешнеэкономических факторов и мотивов поведения макроэкономических агентов).
Методика прогнозных расчетов основана на сочетании балансово-параметрических моделей с элементами эконометрики, а также с процедурами оценивания устойчивости финансовых агентов и рынков, миметических изменений динамики («внедрения» в тренды элементов «подражательного» развития) и экспертной коррекции трендов ключевых показателей и основных структурных соотношений с учетом потенциальных изменений экономической политики, мотивов поведения основных макроэкономических агентов и внешних факторов.
Процедуры оценивания устойчивости в целом сводятся к оценке прогнозных балансов макроэкономических агентов на предмет выявления избыточных рисков и основных «точек перехода» (триггеров), определяющих возможное изменение финансовой политики и (или) массового поведения основных экономических агентов. Заметим при этом, что используемая методика нацелена на нахождение траекторий экономического развития, обходящих потенциальные кризисные явления. Прогнозирование возможных путей прохождения кризисов (даже уже начавшихся, а тем более - потенциальных) - слабо алгоритмизируемая задача, не имеющая единственного решения. Вместе с тем наша методика позволяет определить «точки повышенного риска».
Процедуры миметической коррекции параметров динамики заключаются в использовании информации о развитии конкретных процессов в других странах для оценки предполагаемых изменений экономического развития в российских условиях. Это - своего рода попытка адаптации ретроспективы других стран к условиям России. Такой подход позволяет элиминировать недостаток (либо нерепрезентативность) информации по особенностям развертывания потенциальных процессов. Обосновывается он и тем фактом, что Россия в значительной степени заимствует нормативную базу и управленческие методики.
Процедуры экспертной коррекции трендов и структурных соотношений используются в тех случаях, когда есть серьезные основания предполагать существенное изменение сегодняшних тенденций в перспективе и, при этом, отсутствует информация для количественной оценки изменений, а «миметические образцы» не адаптируются к российским условиям.
Информационной основой для расчетов являются результаты макроэкономического прогноза (традиционного межотраслевого, а также на основе использования информации с фондового рынка и исторических, логических и функциональных аналогий), а также мониторинг текущей финансовой ситуации, который включает:
• анализ показателей основных финансовых балансов (монетарной власти, банковской системы, финансов корпораций и домашних хозяйств) и ценностных финансовых показателей (процентные ставки, валютный курс, фондовые индексы и т.п.) и тенденций их изменения;
• событийный анализ - оценку ключевых событий, способных оказать влияние на макроэкономическую ситуацию;
• мониторинг мнений основных ньюс-мейкеров с целью определения возможных направлений изменения параметров финансовой политики.
По обобщенным результатам мониторинга строятся ситуационные сценарии, подлежащие конкретной проработке в прогнозных расчетах. Примерами актуальных сценариев являются «сценарий активной государственной политики и эффективной адаптации экономики» и «сценарий нейтральной государственной политики и издержек адаптации».
Расчеты ориентированы на анализ основных параметров, определяющих финансовое состояние макроэкономических агентов: ликвидность, доходность и риск. При этом основное внимание уделяется не только и не столько валовым, а, прежде всего, структурным показателям. Состояние ликвидности, а также основные параметры доходности финансовых операций, уровень и характер финансовых рисков рассматриваются как ключевые факторы, определяющие динамику отдельных сегментов финансового рынка.
Рассмотрим более конкретно факторы, определяющие основные показатели прогнозируемых финансовых балансов.
Начнем со сводного баланса коммерческих банков.
Остатки средств на текущих (расчетных) счетах корпораций и домашних хозяйств в нашей методике рассматриваются как «оборотная касса» соответствующего экономического агента, они прямо зависят от платежного оборота и обратно - от его скорости.
Обьем платежного оборота для домашних хозяйств определяется их конечным потреблением, для корпораций фондом накопления и приростом запасов. Скорость оборота определяется из сегодняшних тенденций развития «технологической скорости» платежей и расчетов, а также показателями доступности кредита (в части замещения оборотной кассы расчетными кредитами).
Для домашних хозяйств в оборотную кассу включаются также деньги вне банков. При этом изменение доли наличных синхронизируется с развитием эквайринга («пластикового» оборота через торговые точки и организации сферы услуг).
Методически аналогично текущим и расчетным счетам оцениваются избыточные резервы банков (корреспондентские счета и депозиты). Платежный оборот, в данном случае, состоит из двух частей -оборота экономики, определяемого темпами роста ВВП, и финансового оборота, определяемого ростом капитализации фондового рынка. Избыточные резервы могут корректироваться в большую сторону при сведении баланса (избыточная ликвидность банковского сектора). Естественно, обязательные резервы определяются динамикой привлеченных средств и тенденциями нормы резервирования.
Остатки средств населения на срочных депозитах определяются доходами населения и показателем склонности к сбережениям в банках, динамика которого обратно зависит от уровня нагрузки на доходы расходов по обслуживанию долга.
Высокий текущий уровень срочных депозитов корпораций рассматривается как «атавизм», связанный с низкой доступностью кредита для основной части товаропроизводителей. Снижение склонности корпораций к сбережениям синхронизируется с ростом доступности кредита.
Рост собственного капитала банковского сектора задается внешним макроэкономическим прогнозом на основе информации фондового рынка. На информации этого прогноза построены также и оценки позиций банков на рынке ценных бумаг (рост чистой открытой позиции обратно пропорционален относительному росту капитализации банковского сектора по отношению к экономике в целом).
Динамика иностранных активов и пассивов банков определяется в ходе оценки международной инвестиционной позиции банковского сектора. При этом динамика краткосрочных кредитов и заимствований детерминируется обьемом и структурой внешнеторгового оборота, а долгосрочные долговые инструменты и инструменты собственности в портфеле банков зависят от относительной динамики капитализации банковского сектора.
Кредитные вложения банков оценивались потенциальным спросом на банковские ссуды по целевым категориям. При этом спрос задавался обьемом соответствующего целевого рынка: рынок жилой недвижимости для ипотечных ссуд, автомобильный рынок для автокредита. Для необеспеченных потребительских кредитов динамика «целевого» рынка представлена товарооборотом, а для кредитов корпорациям - фондом накопления. Далее, показатель доли кредита в финансировании соответствующего целевого рынка определялся исходя из улучшения условий (цена и срок) кредитования для заемщика.
Соответствие спроса на кредит (исчисленного указанным способом) финансовому состоянию потенциальных заемщиков отслеживалось оценочными показателями сводного финансового баланса корпораций и баланса доходов и расходов домашних хозяйств. Речь идет о показателях интенсивности кредитования и относительного уровня расходов по обслуживанию долга. Оценочные показатели названных балансов выступают в наших расчетах как дополнительные ограничения на взаимоотношения финансового и нефинансового секторов.
Конечный результат количественных оценок сводного баланса коммерческих банков - дефицит (избыток) собственных и привле-
ченных средств. Согласование баланса требует качественного анализа с учетом особенностей расчетного сценария. Например, расчеты по «сценарию активной государственной политики и эффективной адаптации экономики» и «сценарию нейтральной государственной политики и издержек адаптации» дали, соответственно, 9% дефицита и 8% профицита. В первом случае показатель трактуется, как, собственно, размер «государственной активности», в балансовом смысле это - объем рефинансирования (в той или иной форме). Во втором случае, показатель интерпретируется как издержки нейтральности государства, избыточная ликвидность банков (в целом соответствует сегодняшней ситуации), которая в значительной части будет размещена на депозитах и корреспондентских счетах в Банке России.
Сводный баланс монетарных властей увязывает широкую денежную базу и государственные накопления с направлениями эмиссионной деятельности: прирост иностранных активов, требований к государству и коммерческим банкам. В значительной части статьи баланса монетарных властей корреспондируют с показателями, рассчитываемыми в прогнозе сводного баланса коммерческих банков. Особняком, пожалуй, стоит расчет финансовых накоплений государства (Стабилизационный фонд, либо фонды, наследующие его функции). В наших расчетах обьем поступлений в государственные финансовые накопления определялся обьемом нефтегазового экспорта, ценой на нефть и ценой отсечения (которая была зафиксирована на нынешнем уровне, что определяется характером расчетных сценариев). Нами не рассматривались конкретные варианты внутреннего использования накоплений государства, во-первых, поскольку в настоящее время не существует нормативной базы для подобного инвестирования этих средств и, во-вторых, по нашему мнению, приоритет в использовании государственных накоплений должны иметь косвенные формы (например, селективное рефинансирование банковских вложений).
Прогноз развития рынка ипотечного кредитования
Основой подхода к прогнозированию развития рынка ипотечного кредитования являются оценки платежеспособного спроса на ипотечные кредиты со стороны населения и потенциального обьема предложения жилья на первичном рынке. При этом спрос определяется не только потенциальной кредитоспособностью населения в плане получения ипотечного кредита, но и оценкой потребности в улучшении жилищных условий населения. Расчет предполагает, что доля «чистых сделок» на вторичном рынке, когда вырученные деньги от продажи квартиры не идут на покупку нового жилья, относительно небольшая.
Соответственно, конечный спрос со стороны «ипотечных» покупателей удовлетворяется на первичном рынке жилья.
Оценка платежеспособного спроса на кредиты осуществлялась в два этапа: оценка кредитного потенциала населения и оценка потребности в улучшении жилищных условий.
Оценка кредитного потенциала населения. В данном случае кредитный потенциал определялся как функция переменных, характеризующих благосостояние населения, условия ипотечного кредитования, и стоимость жилья на первичном рынке. При этом учитывались неравномерности распределений доходов между домохозяйствами и количества членов в домохозяйствах. При определении неравномерности распределения доходов учитывались официальные данные Росстата «Распределение общего объема денежных доходов населения» по 20-процентным группам населения. Расчет предполагает, что структура распределения дохода по 20-процентным группам в период до 2014 г. остается неизменной (табл. 3).
Таблица 3
Распределение общего обьема денежных доходов населения по группам и распределение домохозяйств по количеству членов, %
Группы % от совокупных доходов (2005 г.) Домохозяйства Доля до-мохо-зяйств (2002 г.), %
Первая (с наименьшими доходами) 5,5 из 1 чел. 23,1
Вторая 10,2 из 2 чел. 28,6
Третья 15,2 из 3 чел. 24,7
Четвертая 22,7 из 4 чел. 17,6
Пятая (с наибольшими доходами) 46,4 из 5 чел. 6,0
Неравномерность распределения количества членов в домохозяйствах оценивалась по данным переписи населения 2002 г. Перспективные расчеты проводились в предположении, что распределение домохозяйств по количеству членов внутри каждой 20-процентной группы является одинаковым, соответствует общероссийскому распределению и в период до 2014 г. оно остается неизменным. Следует отметить, что домохозяйства, состоящие из 6 и более членов, учитывая их незначительную долю (чуть более 3% общего количества домохозяйств), были исключены из выборки.
На основе данных табл. 3, оценивался средний доход домохозяйств по 20-процентным группам в зависимости от количества членов в домохозяйстве. Расчеты для 2006 г. приведены в табл. 4.
Таблица 4
Распределение среднего дохода домохозяйств по 20-процентным группам в зависимости от количества членов в домохозяйстве (2006 г.), руб.
Домохозяйства Из 1 чел. Из 2 чел. Из 3 чел. Из 4 чел. Из 5 чел.
1 группа 2700,4 5400,8 8101,2 10801,6 13502,0
2 группа 5008,0 10016,0 15024,0 20032,0 25040,0
3 группа 7462,9 14925,8 22388,7 29851,7 37314,6
4 группа 11145,3 22290,5 33435,8 44581,1 55726,4
5 группа 22781,5 45563,1 68344,6 91126,1 113907,7
В зависимости от ставки и срока кредита оценки максимального размера платежа по ипотечному кредиту, были сделаны для двух вариантов: «рискованного» и «умеренно-консервативного». В «рискованном» варианте платеж считался как доля (50%) от дохода домохозяйства. Причем у домохозяйств из первой и второй доходных групп 50% дохода меньше уровня прожиточного минимума в среднем для России. Поэтому в реальных условиях таким домохозяйствам ипотечный кредит не был бы выдан.
В «умеренно-консервативном» варианте платеж считался как доля (50%) от располагаемого дохода, т.е. дохода за вычетом минимально необходимого уровня расходов. Расчет предполагает, что уровень минимально необходимых расходов не является одинаковым для всех доходных групп. Наши оценки минимально необходимого уровня доходов для 2006 г. приведены в табл. 5.
Таблица 5
Минимально необходимый уровень расходов для домохозяйств в 2006 г., руб.
Домохозяйства Из 1 чел. Из 2 чел. Из 3 чел. Из 4 чел. Из 5 чел.
1 группа 2 группа 3 группа 4 группа 5 группа 3000,0 4281.8 5645.5 7690.9 14154.5 6000,0 8563,6 11290,9 15381,8 28309,1 9000,0 12845.5 16936,4 23072,7 42463.6 12000,0 17127,3 22581,8 30763,6 56618,2 15000.0 21409.1 28227,3 38454,5 70772,7
Ниже приведено соотношение «платеж/доход домохозяйства» для «умеренно-консервативного» варианта:
1 группа 2 группа 3 группа 4 группа 5 группа
0% 7,3% 12,2% 15,5% 18,9%
При учете минимально необходимого уровня расходов, первая доходная группа (с наименьшими доходами) уже не может претендовать на получение ипотечного кредита.
Перспективная оценка предполагает, что население станет занимать средства только в том случае, если полученные заемные средства позволят качественно улучшить жилищные условия. В роли главного критерия качественного улучшения жилищных условий рассматривалось увеличение жилой площади. Основной вопрос в том, насколько должна увеличиться жилая площадь, чтобы заемщику имело смысл осуществлять покупку новой квартиры. На наш взгляд, шаг при котором будут совершаться ипотечные сделки должен варьироваться в зависимости от многих параметров: текущих жилищных условий, состава и численности семьи, совокупного семейного дохода и расходов семьи. Минимальное значение такого шага нами определяется как приобретение дополнительной комнаты (минимум 8-10 кв. м) и расширение площади других помещений: кухни, санитарного узла и пр. За основу в расчетах взято значение -16 кв. м. В дальнейшем предполагается определить данный параметр для каждой группы населения в отдельности.
Оценка потребности в улучшении жилищных условий. Для оценки числа домохозяйств желающих улучшить свои жилищные условия к уже осуществленному распределению групп населения по доходу и числу членов домашних хозяйств было добавлено распределение групп населения по размеру жилищ, приходящихся в среднем на одного человек (табл. 6).
Для расчета числа домохозяйств, которые не нуждаются в улучшении жилищных условий, было сделано следующее допущение: если в домохозяйстве на одного человека приходится более 30 кв. м, то необходимости улучшать свои жилищные условия нет. Данное значение, естественно, варьируется для групп населения, распределенных по доходам, численности членов домашних хозяйств, площади занимаемого жилья. Очевидно, что для богатых слоев населения данный показатель должен быть выше. Однако в расчетах было использовано значение в 30 кв. м.
Зная, что распределение населения по числу людей, приходящихся на одно домашнее хозяйство, одинаково для каждой группы населения, ранжированной по доходам, шаг (увеличение жилой площади при которой имеет смысл осуществлять покупку новой квартиры) равняется
16 кв. м, а обеспеченность населения жильем, при которой отпадает необходимость в улучшении жилищных условий, равняется 30 кв. м на одного человека, можно произвести расчеты, позволяющие определить, какие группы населения нуждаются в улучшении жилищных условий и способны его осуществить с помощью заемных средств.
Таблица 6
Распределение групп населения по размеру жилищ, приходящихся в среднем на одного человека, кв. м
Группы населения в зависимости от уровня доходов
первая пятая
Площадь (с наимень- (с наиболь-
шими вторая третья четвертая шими
доходами) доходами)
Доля домашних хозяйств (%)
до 9 13,7 7,5 6,4 4,1 1,7
от 9,1 до 13 26 20,6 18 15,7 8,7
от 13,1 до 15 14,1 13,9 12,7 16,1 8,2
от 15, 1 до 20 19,2 19,6 17,4 19,2 16,5
от 20,1 до 25 10,9 13,3 13,4 14,6 16,3
от 25,1 до 30 6 8,3 10,4 8,9 11,6
от 30,1 до 40 5,2 8,3 10,4 9,3 16,2
от 40,1 и более 4,9 8,5 11,3 12,1 20,8
Данные: Росстат.
Полученные результаты расчетов показывают (табл. 7), что при умеренно-консервативном варианте совокупный кредитный спрос в 2006 г. составлял 7 трлн. 731 млрд. руб., при рискованном варианте -
37 трлн. 406,8 млрд. руб. Данный кредитный спрос предъявляется населением к 204 млн. кв. м жилья (339,36 млн. кв. м в случае учета собственных средств населения) при умеренно-консервативном варианте, и к 1 млрд. 33 млн. кв. м (1 млрд.722 млн. кв. м с учетом собственных средств) при рискованном варианте.
Средний размер кредита при умеренно-консервативном варианте составляет 1 млн. 44 тыс. руб., при рискованном варианте 1 млн.466 тыс. руб. В табл. 7 для иллюстрации приведены оценки кредитного потенциала при следующих условиях: срок кредита - 15 лет, ставка по кредиту - 14%, первоначальный взнос из собственных средств - 40%, цена 1 кв. м - 36200 руб.
Оценка кредитного потенциала домохозяйств в 2006 г.
Умеренно-консервативный вариант
Домохозяйство состоит
Кредитный потенциал из 1 чел. из 2 чел. из 3 чел. из 4 чел. из 5 чел.
млрд. руб.
1 группа 0 0 0 0 0
2 группа 0 0 0 0 0
3 группа 0 0 0 0 0
4 группа 0 0 0 866 367
5 группа 0 1517 1963 1867 791
Итого млрд. руб 7 371
млн. кв. м
1 группа 0 0 0 0 0
2 группа 0 0 0 0 0
3 группа 0 0 0 0 0
4 группа 0 0 0 24 10
5 группа 0 42 54 52 22
Итого млн. кв. м 339,4 в том числе за счет кредита 203, 6
Средний размер кредита 1 044, 0 тыс. руб.
Число домохозяйств задействованных в ипотеке: 7 060 тыс.
Рискованный вариант
Кредитный потенциал
млрд. руб.
1 группа 0 0 0 0 0
2 группа 0 0 1314 1249 530
3 группа 0 1457 1886 1793 760
4 группа 1145,8 2270 2937 2794 1184
5 группа 1877,3 4006 5183 4930 2090
Итого млрд. руб 37 406,9
млн. кв. м - из 1 чел. из 2 чел. из 3 чел. из 4 чел. из 5 чел.
1 группа 0 0 0 0 0
2 группа 0 0 36 35 15
3 группа 0 40 52 50 21
4 группа 32 63 81 77 33
5 группа 52 111 143 136 58
Итого млн. кв. м 1 722, 3 в том числе за счет кредита 1 033,3
Средний размер кредита 1 466,5 тыс. руб.
Число домохозяйств задействованных в ипотеке: 25 507 тыс.
Оценка предложения жилья. Подход к оценке предложения жилья основывается на предположении о существовании устойчивой взаимосвязи между уровнем экономического развития страны и уровнем обеспеченности населения жильем. Проиллюстрируем данный тезис. На рис. 7 представлена взаимосвязь уровня экономического развития, который характеризуется показателем ВВП на душу населения в пересчете по ППС, выраженном в долларах США, и уровня обеспеченности жильем, измеренного показателем количества квадратных метров, приходящихся в среднем на одного жителя.
Рис. 7 показывает, что можно выделить две группы стран. Первая группа стран с относительно низким уровнем ВВП на душу населения, не превышающим 18,5 тыс. долл. США по ППС и с низким уровнем обеспеченности населения жильем (на 1 жителя приходится не более 30 кв. м, в среднем по данной группе стран 25 кв. м). Значение РФ - 20,7 кв. м. Вторая группа стран - страны с высоким уровнем экономического развития (ВВП на душу населения по ППС выше, чем 25 тыс. долл. США) и с относительно высоким уровнем обеспеченности населения жильем (на 1 жителя приходится не менее 38 кв. м, в среднем по группе 41,6 кв. м).
Тыс. долл.
45 1
40 -35 -30 -25 -20 -15 10 5
США
о
Р
Россия
15,0
25,0
35,0
45,0
55,0
65,0
Кв. м
Рис 7. Средняя площадь жилья, приходящаяся на 1 жителя, по странам в зависимости от уровня экономического развития.
Схожесть значений для стран из первой группы, на наш взгляд, говорит о том, что уровень обеспеченности населения жильем соответствует уровню их экономического развития. Поскольку Россия по всем показателям попадает в первую группу стран, то вывод применим и к ней. Иными словами, обеспеченность населения жильем в РФ соответствует уровню ее экономического развития (и в этом смысле она не является недоразвитой).
В тоже время с поступательным развитием экономики и ростом благосостояния населения возникает очевидная потребность в улучшении его жилищных условий, т.е. в увеличении темпов роста объемов жилищного строительства в России. Основная задача здесь - определить, насколько должны расти вводы нового жилья исходя, из задаваемых параметров экономического роста.
Для того чтобы выразить зависимость уровня обеспеченности населения жильем и уровня экономического развития государства, ис-
пользовался показатель «количество квадратных метров жилья, приходящихся на 1 доллар валового продукта».
Взяв его за основу расчетов, задав темпы роста экономики и изменения численности населения (население сокращается на 0,03% в год), а также темпы выбытия (ежегодное выбытие 1% от жилищного фонда), рассчитываем количество квадратных метров, приходящихся на одного жителя, и, соответственно, необходимый объем нового жилищного строительства.
При росте экономики на 4% в год суммарные объемы новых вводов к 2014 г. равняются 523,5 млн. кв. м, при росте на 8% - 1 083 млн. кв. м. Поскольку, не все вновь вводимое жилье попадет на рынок (около 30% из построенного жилья будет отдано на социальные нужды) получаем следующие значения: при росте ВВП на 4% в год - 366, 4 млн. кв. м, при росте ВВП на 8% - 828,1 млн. кв. м. Однако эти значения не учитывают возможность строительной отрасли обеспечить данный уровень предложения жилья. По нашим расчетам, при росте ВВП на 4% в год, к 2014 г. суммарные объемы строительства, которые может обеспечить строительная отрасль составляют 545,6 млн. кв. м, а при росте ВВП 8% - 620,3 млн. кв. м (с поправкой на социальное жилье - 434,21 млн. кв. м).
Сопоставление спроса и предложения жилья. Сопоставление результатов оценки спроса и предложения жилья (табл. 8) позволяет говорить, что во всех описанных вариантах существуют существенный дисбаланс между ними.
Таблица 8
Сопоставление оценок спроса и предложения жилья, млн. кв. м
Спрос на жилье Предложение жилья
Умеренно-консервативный вариант 339,36 366,4 (при росте ВВП на 4% в год) 434,21 (при росте ВВП на 8% в год)
Рискованный вариант 1 722,23 366, 4 (при росте ВВП на 4% в год) 434,21 (при росте ВВП на 8% в год)
В умеренно-консервативном варианте развития ипотеки предложение превышает спрос. Так при росте ВВП на 4% в год предложение выше спроса на 7,48%, а при росте ВВП в 8% на 21,8%; в двух других случаях спрос существенно выше предложения. В рискованном варианте развития ипотеки и росте ВВП на 4% в год спрос превышает предложение в 4,7 раза, а при росте ВВП на 8% в год - более чем в 3,9 раза. Данные расчеты исходили из того, что спрос будет
удовлетворяться за 8 лет. В случае более короткого срока (4 года) в каждом из вариантов спрос значительно превышает предложение.
Процесс удовлетворения рассчитанного спроса во времени при изменении стоимости квадратного метра жилья под влиянием баланса спроса и предложения, с учетом ресурсной базы коммерческих банков и конкуренции альтернативных направлений кредитования в условиях различных сценариев развития российской экономики4 развернут по годам в табл. 9-10.
В первом, рискованном варианте, предполагалось, что банки охотно выдают ипотечные кредиты двум верхним доходным квинтилям населения, при этом нагрузка на заемщика по обслуживанию кредита достигает 50% от его ежемесячных доходов. Средний срок кредита - 240 месяцев (20 лет), средняя ставка - 10% годовых. Таким образом, максимальный объем кредита для среднего заемщика в верхнем доходном квинтиле достигал 2,95 млн. руб. В этом варианте к концу прогнозного периода с помощью ипотеки будет приобретаться до 32 млн. кв. м ежегодно (с учетом 80% финансирования покупки за счет кредита и 20% - за счет собственных средств заемщика). Рост цен на недвижимость в этом случае в 3 раза обгоняет инфляцию.
Второй вариант был рассчитан с более консервативными допущениями. При росте цен на недвижимость по индексу инфляции, и при финансировании банком до 60% стоимости приобретаемой недвижимости, сохраняются расчетные показатели собственных вложений населения. Средняя ставка по кредиту в этом случае снижается до 8%, средний срок - до 180 месяцев (15 лет), а нагрузка на заемщика не должна превышать 30% от его ежемесячных доходов. Тогда средний объем кредита для верхнего квинтиля по доходам достигает 1,8 млн. руб., и позволяет в целом приобретать с помощью ипотечного кредитования до 20 млн. кв. м ежегодно.
В первом, рискованном сценарии, ипотека растет опережающими темпами по отношению к другим финансовым активам в экономике, и достигает 17,2% ВВП. Во втором, консервативном сценарии, ее объем на конец прогнозного периода не превышает 10,7% к ВВП (что сравнимо с показателями таких стран, как Польша и Чехия на сегодняшний день).
4 Сценарии развития российской экономики рассматриваются в статье Панфилова В.С., Говтваня О.Дж., Шуракова А.Г., Панфилова А.В., Моисеева А.К. «Сценарный финансовый прогноз основных макроэкономических показателей российской экономики на среднесрочную перспективу», опубликованной в данном издании.
Прогнозные параметры развития ипотечного кредитования в России сценарий 1 - активная госполитика и эффективная адаптация экономики (инвестиционный сценарий)
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Рискованный вариант
(80% стоимости недвижимости финансируется банком)
Объем задолжен-
ности по ипо-
течным креди-
там на конец го-
да, млрд. руб. 358 847 1490 2338 3455 4928 6865 9401 12705
По^пка жилья
по ипотечным
программам,
млн. кв. м 13,6 14,8 16,5 18,9 22,0 25,8 30,6 36,6
Стоимость жи-
лья, руб./кв. м 36200 44888 54314 64091 73705 83655 93693 103531 112849
Объем задолжен-
ности по ипо-
течным креди-
там на конец го-
да /ВВП, % 1,3 2,7 4,1 5,7 7,4 9,4 11,6 14,2 17,2
Умеренно-консервативный вариант
(60% стоимости недвижимости финансируется банком)
Объем задолжен-
ности по ипо-
течным кре-
дитам на ко-
нец года,
млрд. руб. 358 656 1049 1566 2248 3146 4328 5876 7891
Покупка жилья
по ипотечным
программам,
млн. кв. м 13 16 19 24 31 39 49 62
Стоимость жи-
лья, руб./кв.м 36200 39096 41833 44343 46560 48655 50601 52372 53943
Объем задол-
женности по
ипотечным
кредитам на
конец года
/ВВП, % 1,3 2,1 2,9 3,8 4,8 6,0 7,3 8,9 10,7
Индекс роста потре-
бительских цен
(CPI) декабрь к
декабрю, % 109,5 111,0 110,0 106,0 105,0 104,5 104,0 103,5 103,0
Прогнозные параметры развития ипотечного кредитования в России сценарий 4 - нейтральная госполитика и издержки адаптации (инерционный сценарий)
2006 2007 2008 2009 2010 2011 12 8 2013 2014
Рискованный вариант
(80% стоимости недвижимости финансируется банком)
Объем задолженно-
сти по ипотеч-
ным кредитам на
конец года,
млрд. руб. 358 797 1315 1927 2647 3492 4478 5625 6951
Поилка жилья по
ипотечным
программам,
млн. кв. м 12,2 11,6 11,2 11,2 11,2 11,3 11,6 12,0
Стоимость жилья,
руб./кв. м 36200 44888 55828 68067 80503 94267 108662 123269 137588
Объем задолжен-
ности по ипо-
течным креди-
там на конец
года /ВВП, % 1,3 2,6 3,7 4,9 6,0 7,2 8,5 9,9 11,4
Умеренно-консервативный вариант
60% стоимости недвижимости финансируется банком)
Объем задолженно-
сти по ипотеч-
ным кредитам на
конец года,
млрд. руб. 358 626 942 1315 1755 2270 2872 3571 4381
Покупка жилья по
ипотечным
программам,
млн. кв. м 11,4 12,5 13,7 15,2 16,9 18,8 20,9 23,2
Стоимость жилья,
руб./кв.м 36200 39096 42272 45361 48124 50866 53455 55851 58013
Объем задолжен-
ности по ипо-
течным креди-
там на конец
года /ВВП, % 1,3 2,0 2,7 3,3 4,0 4,7 5,5 6,3 7,2
Индекс роста по-
требительских
цен (СИ) декабрь
к декабрю 109,5 111,0 111,1 107,3 106,1 105,7 105,1 104,5 103,9
В рискованном варианте резко вырастают риски, связанные с невозвратами кредитов. Стоимость квартир растет быстро благодаря расширяющемуся спросу, но в нем существенна доля нездоровой спекулятив-
ной компоненты. Так же быстро растет и вероятность остановки цен и их резкого снижения. Реализация этого риска может привести к снижению стоимости залогов и кризису на финансовом рынке.
Второй вариант более сбалансированный с точки зрения рисков и отвечает принципам безрискового развития финансирования жилья. При этом развитие ипотеки по второму варианту будет ускоряться при условии существенного роста предложения жилья на первичном рынке по меньшей мере до 96,2 млн. кв. м вводов в 2014 г. по сравнению с инерционно прогнозируемыми 79,7 млн. кв. м. Рост предложения замедлит рост цен, что сделает ипотечный кредит более доступным и более востребованным.
