CC BY
107
Фидуциарный залог недвижимости как альтернативный способ кредитования: анализ
правоприменительной практики
Fiduciary pledge of real estate as an alternative method of lending: analysis of law
enforcement
Федорова Е.В.
Студент 4 курса, юридический факультет, Санкт-Петербургский государственный университет,
РФ, г. Санкт-Петербург e-mail: fev0196@mail.ru
Fedorova E.
4th year student, law faculty, Saint Petersburg State University, Russia, Saint Petersburg e-mail: fev0196@mail.ru
Аннотация.
Данная статья посвящена проблеме применения такой правовой конструкции как фидуциарный залог на рынке финансовых услуг. Развитие современной рыночной экономики позволяет субъектам использовать и применять в своих отношениях не урегулированные настоящим законодательством способы обеспечения обязательств. Особое внимание уделяется регулированию и использованию соответствующего способа кредитования в отношении объектов недвижимости. Автор, анализируя современную практику, обращает внимание на регулирование и использование такого способа кредитования в отношении недвижимости, учитывая специфическую характеристику данного объекта и возможного применения такого способа на практике. К тому же ставится вопрос о легальности использования фидуциарного залога, возможности нарушения действующего законодательства, при этом рассматриваются возможные проблемы применения и развития такой противоречивой правовой конструкции.
Annotation.
This article is devoted to the problem of application of such legal structure as fiduciary pledge in the market of financial services. Development of modern market economy allows subjects to use and apply in the relations not regulated by this legislation ways of ensuring obligations. Particular attention is paid to the regulation and use of the appropriate method of lending in relation to real estate. The author, analyzing the modern practice, draws attention to the regulation and use of this method of lending in relation to real estate, taking into account the specific characteristics of the object and the possible application of this method in practice. In addition, the question of the legality of the use of fiduciary collateral, the possibility of violation of the current legislation is raised, while the possible problems of application and development of such a controversial legal structure are considered.
Ключевые слова: фидуциарный залог, залог, недвижимость, титульное обеспечение, квазиобеспечение, гражданское право, кредитные отношения, притворная сделка, кредитор, должник.
Key words: fiduciary pledge, pledge, realty, title security, quasi-security, civil law, credit, fictitious deal, creditor, debtor.
Кредитные отношения составляют весомую часть финансового рынка, поэтому, безусловно, эффективность и развитие экономических отношений играют важную роль в гражданском обороте. Несомненно, уровень развития рыночной экономики значительно бы снизился, если бы рынок ограничивался только собственными денежными средствами.
В условиях финансового кризиса, когда многие банки приостановили выдачу кредитов либо вообще отказались от программ кредитования, в связи с этим существенно увеличилось значение способов обеспечения исполнения обязательств, преимущественно кредитных. Вне сомнений, что предоставление займа является более выгодным, чем предоставление кредита банковскими организациями. В последующем совершенствование экономических отношений и развившаяся договорная практика привели к появлению потребности новых видов гражданских договоров. Данные обстоятельства послужили причинами возникновению непоименованных
способов обеспечения исполнения обязательств. В дальнейшем участники гражданских отношений стали использовать как традиционные способы обеспечения обязательств (поручительство, залог), так и нетипичные, вызванные к жизни современными рыночными условиями.
В настоящей статье рассматривается проблема применения и развития в настоящее время такой правовой конструкции, как фидуциарный залог. Особое внимание уделяется регулированию и использованию соответствующего способа кредитования в отношении недвижимости.
Стоит сразу подчеркнуть, что правоприменительная практика далеко не однозначно оценивает рассматриваемые правоотношения. Проблема заключается в нехарактерности использования таких конструкций, поэтому суды в большинстве случаев склоняются к тому, что перед ними притворная сделка.
Так, Верховный суд Российской Федерации (далее - ВС РФ) при изучении обстоятельств дела в своем определении от 30.07.2013 г. № 18-КГ 13-72 указывает на правильность изложенной позиции апелляционной инстанцией, которая заключалась в том, что договор купли-продажи является притворной сделкой на основании п.2 ст.170 ГК РФ, т.к. ответчики не намеревались отчуждать принадлежащую им на праве собственности квартиру, передача квартиры совершена не была, коммунальные платежи с момента заключения договора купли-продажи по-прежнему производятся ответчиками. Из этого судебная коллегия делает вывод о притворности заключенного между сторонами соглашения, поскольку фактически между сторонами заключен договор займа с залогом имущества в виде спорной квартиры. Аналогичное решение было вынесено ВС РФ в Определении от 25.03.2014 г. № 18-КГ13-172.
Однако в 2013 году ВС РФ вынес Определение, где он признал обеспечительную куплю-продажу в качестве непоименованного способа обеспечения исполнения обязательств. Так, 12 апреля 2010 г. между В.В. Кузовлевым и О.А. Савиловым подписан договор беспроцентного займа. Договором займа, как следует из материалов дела, предусмотрено, что в качестве обеспечения возврата денежных средств В.В. Кузовлев предоставляет квартиру. После подписания договора купли-продажи данной квартиры и сдачи документов в органы государственной регистрации права собственности О.А. Савилов обязуется выдать В.В. Кузовлеву заемные денежные средства в трехдневный срок. После полного погашения займа О.А. Савилов обязуется переоформить данную квартиру обратно на В.В. Кузовлева. При этом сумма займа по существу являлась одновременно покупной ценой по договору купли-продажи недвижимого имущества. Суд первой инстанции, рассматривая указанный спор, пришел к выводу о том, что договор купли-продажи квартиры является притворной сделкой, прикрывавшей иную сделку - договор залога в целях обеспечения исполнения обязательства В.В. Кузовлева по договору займа. ВС РФ, в свою очередь, при изучении материалов дела не согласился с нижестоящим судом и вынес определение, в котором зафиксировал следующее: в данном случае при таких обстоятельствах следует выяснять смысл договора в целом, сопоставляя, как соотносятся между собой условия договора займа о том, что в качестве залога в обеспечение возврата денежных средств В.В. Кузовлев предоставляет квартиру, которую обязуется переоформить договором купли-продажи на В.И. Савилова, может ли такой договор являться притворной сделкой, учитывая, что в силу ст.329 ГК РФ перечень способов обеспечения исполнения обязательств является открытым. В связи с этим стороны договора займа, исходя из положений ст.421 ГК РФ о свободе договора, вправе предусмотреть в качестве способа обеспечения исполнения обязательства куплю-продажу недвижимого имущества под условием, по которому переход права собственности на объект недвижимости может ставиться в зависимость от исполнения должником (заемщиком) своих обязанностей по договору займа, а сумма займа является одновременно покупной ценой по договору купли-продажи объекта недвижимости.
По всей видимости, данная позиция представляется верной. Однако, возникает следующий закономерный вопрос: «Как быть, если цена обеспечиваемого имущества больше, чем сумма долга?» Следует полагать, раз действующее законодательство не устанавливает соответствующие правила на сей счет, значит, по всей видимости, должна работать ст.10 ГК РФ, регламентирующая принципы разумности, добросовестности и справедливости, исходя из которой кредитору, получившему в собственность имущество, следует вернуть разницу между суммой долга и соответствующего имущества.
Важно сразу подчеркнуть, что положительной практики по этому вопросу почти нет, поскольку суды считают, что перед ними притворный договор купли-продажи, прикрывающий договор займа, который обеспечен залогом недвижимого имущества. Указанный вывод обосновывается тем, что стороны фактически не преследуют цель заключить договор купли-продажи с передачей в обмен на денежные средства объекта недвижимости (Апелляционное определение городского суда СПб от 12.12.2012 г. по делу № 33-17409/2012; Апелляционное определение Московского городского суда от 08.04.2014 г. по делу № 33-7798/2014; Апелляционное определение Московского городского суда от 16.09.2016 г. по делу № 33-1162/16; Апелляционное определение Приморского краевого суда от 19.09.2016 г. по делу № 33-9866/2016; Апелляционное определение Верховного суда Республики Калмыкия от 17.03.2016 г. по делу № 33-27/2016 ). Так, в Апелляционном определении городского суда СПб от 11.02.2013г. №33-1294/2013 суд признал соглашение между сторонами притворной сделкой, указывая, что на самом деле между сторонами возникли отношения по договору займа, а квартира передана в залог, тем самым стороны намерения передать квартиру не имели, следовательно, к такой сделке применяются правила той сделки, которые стороны имели в виду, а именно договора залога недвижимости (ипотека). Такой же позиции придерживается городской суд СПб в Апелляционном определении от 6.02.2014 г. № 33-25/2014, отмечая, что отсутствие акта приема-передачи объекта недвижимости от продавца к покупателю, фактическое проживание и регистрация по месту жительства истца и ее родственницы до настоящего времени в спорной квартире, оплата истцом всех коммунальных и иных платежей за спорную квартиру свидетельствуют об отсутствии волеизъявления сторон на заключение и исполнение договора купли-продажи, тем самым, основываясь на ст.170 ГК РФ, суд признает такую сделку недействительной.
Подтверждая вышеизложенные позиции, можно также сослаться на Определение ВС РФ от 09.01.2018 г. № 32-КГ17-33, где ВС РФ установил обстоятельства, свидетельствующие о притворности сделки по продаже имущества и сделал вывод о том, что действительная воля сторон была направлена на достижение правовых последствий, характерных для залога недвижимого имущества. Подобное разъяснение можно наблюдать в Определении ВС РФ от 21.08.2018 г. № 33-КГ18-4.
Представляется интересной позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.12.1997г. № 3328/97 , где истец обратился с исковым заявлением о признании права собственности на предмет залога и освобождении его от ареста. В данном деле ВАС РФ излагает следующие выводы: действующее законодательство не предусматривает возможности передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя. Любые соглашения, предусматривающие такую возможность, являются ничтожными. В связи с этим ВАС РФ признал соглашение о залоге ничтожным, указав на несоответствие закону, а, как следствие, не влекущим никаких юридических последствий.
Совершенно иное обоснование было выдвинуто ВС РФ в Определении ВС РФ от 21.11.2017 г. № 5-КГ17-197. Так, ВС РФ отмечает, что нижестоящие инстанции исходили только лишь из формального соблюдения сторонами требований к оформлению сделки и регистрации права собственности и не учли ряд обстоятельств:
вместо договора залога квартиры в обеспечение исполнения обязательств по договору займа был подписан договор купли-продажи единственного жилого помещения, принадлежащего на праве собственности; договор купли-продажи жилого помещения за цену, значительно меньше её рыночной; добросовестность действий ответчика; заключение позже предварительного договора купли-продажи той же квартиры; отказ в возврате квартиры обратно в собственность при готовности вернуть денежные средства. Главным образом, ВС РФ, обосновывая свое мнение относительно недействительности совершенной сделки и отменяя решение нижестоящих инстанций, опирается на положения п. 2 ст. 168 ГК РФ, а также на п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» о недействительности сделки, нарушающей запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела. Таким образом, мы видим, что приводится отличное от других основание недействительности сделки, построенное на недобросовестности сторон.
Таким образом, на основе рассмотрения материалов судебной практики было выявлено, что подавляющая часть судебных решений отвергает применение фидуциарного залога недвижимости на сегодняшний день. Из анализа изученных судебных решений можно вывести следующие основания, которые послужили поводом для отрицания такой правовой конструкции: направленность воли на обход действующего законодательства; признание совершенной сделки притворной по ст. 170 ГК РФ; недействительность по п. 1 ст.10 и п. 2 ст. 168 ГК РФ.
Однако справедливо будет отметить, что суды совершенно не принимают во внимание принцип свободы договора, установленный ст.421 ГК РФ. Это значит, нарушается общее правило «разрешено все то, что прямо не запрещено». Помимо этого, суды в таком случае применяют, по всей видимости, аналогию закона, что в соответствии со ст.6 ГК РФ допускается, если отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай. Думается, что в отношении фидуциарного залога вполне допустимо говорить о наличии обычая, учитывая, что такие сделки широко применяются на практике. Кроме того, ст. 329 ГК РФ устанавливает, что исполнение обязательств может обеспечиваться другими способами, предусмотренными законом или договором, помимо перечисленных в названной статье. Иными словами, фидуциарный залог - иное правоотношение, это способ обеспечения обязательств, который в силу диспозитивного дозволения закона может усматриваться в качестве непоименованного способа обеспечения. Помимо этого, в ходе изучения судебной практики пришлось столкнуться с тем, что суды не учитывают действительную волю сторон, тем самым, оценивая такие отношения в качестве классического залога, что тоже представляется не совсем верным, ведь в первую очередь суду при рассмотрении материалов дела необходимо учитывать направленность воли сторон. Еще одним важным наблюдением в рассмотрении судебной практики является неприменение судами в рассматриваемых отношениях принципа свободы договора, поскольку п. ст. 421 ГК РФ прямо содержит указание о том, что стороны вправе заключить договор, не предусмотренный законом и иными правовыми актами, поэтому зачастую стороны ограничены в своих возможностях по причине нарушения судами упомянутого принципа.
Фидуциарный залог на сегодняшний день является противоречивой конструкцией. С одной стороны, существует мнение, что это непоименованный способ обеспечения исполнения обязательств, который допустим в силу принципа свободы договора - основополагающего принципа гражданского законодательства, установленного в ст. 1 ГК РФ. Однако, с другой стороны, фидуциарный залог противоречит действующему законодательству и совершается в обход установленных правил в ГК РФ, к тому же использование такого способа приведет к затрагиванию и, возможно, нарушению интересов широкого круга лиц, что недопустимо.
Из этого целесообразно вынести несколько предложений, касающихся применения фидуциарного залога: дабы устранить все сомнения в соотношении фидуциарного залога и классического залога, необходимо включить соответствующие положения в ГК РФ. В добавление к этому ВС РФ следует вынести разъяснение, устраняющее возникшие противоречия, которые существуют до сих и порождают разногласия в правоприменительной практике.
Список используемой литературы:
1. Определение ВС РФ от 30 июля 2013 г. № 18-КГ 13-72 // Здесь и далее судебная практика приводится по СПС «КонсультантПлюс».
2. Определение ВС РФ от 25 марта 2014г. № 18-КГ13-172.
3. Определение ВС РФ от 29 октября 2013г. № 5-КГ 13-113.
4. Апелляционное определение городского суда СПб от 12 декабря 2012 г. №33-17409/2012.
5. Апелляционное определение Московского городского суда от 08.04.2014 по делу № 33-7798/2014.
6. Апелляционное определение Московского городского суда от 16.09.2016 по делу № 33-1162/16.
7. Апелляционное определение Приморского краевого суда от 19.09.2016 по делу № 33-9866/2016.
8. Апелляционное определение Верховного суда Республики Калмыкия от 17.03.2016 по делу № 3327/2016.
9. Апелляционное определение городского суда СПб от 11 февраля 2013 г. №33-1294/2013.
10. Апелляционное определение от 6 февраля 2014 г. № 33-25/2014.
11. Определение ВС РФ от 09.01.2018 № 32-КГ17-33.
12. Определение ВС РФ от 21.08.2018 № 33-КГ18-4.
13. Постановление Президиума ВАС РФ от 09 декабря 1997г. № 3328/97.
14. Определение ВС РФ от 21.11.2017 № 5-КГ17-197.
15. Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
