CC BY
6Закон и право. 2024. № 3. С. 137-140. Law and legislation. 2024;(3):137-140.
Научная статья УДК 347.45/.47
https://doi.org/10.24412/2073-3313-2024-3-137-140 NIION: 1997-0063-3/24-147
EDN: https://elibrary.ru/MMMHCO MOSURED: 77/27-001-2024-3-347
Эскроу-счета в механизме обеспечения обязательств из договора долевого участия в строительстве
Гасан Артурович Асалиев1, Салтанат Ахмедовна Сулейманова2
1 2 Дагестанский государственный университет, Махачкала, Россия
1 gasanaliev@yandex.ru
2 grpravo.dgu@mail.ru
Аннотация. В статье рассматривается сущность института эскроу-счетов, дается общая характеристика договора условного депонирования, его применения при долевом участии в строительстве, выявлены некоторые практические проблемы, связанные с его применением. Предложены некоторые пути совершенствования действующего законодательства.
Ключевые слова: эскроу-счет, договор депонирования, эскроу, договор долевого участия в строительстве.
Для цитирования: Асалиев Г.А., Сулейманова С.А. Эскроу-счета в механизме обеспечения обязательств из договора долевого участия в строительстве // Закон и право. 2024. № 3. С. 137—140. М1р8:// doi.org/10.24412/2073-3313-2024-3-137-140 ББЫ: https://elibrary.ru/MMMHCO
Original article
Escrow accounts in the mechanism of securing obligations from the construction equity agreement
Hasan A. Asaliev1, Saltanat A. Suleymanova2
1 2 Dagestan State University, Makhachkala, Russia
1 gasanaliev@yandex.ru
2 grpravo.dgu@mail.ru
Abstract. The article briefly describes the essence of the institute of escrow accounts, gives a general description of the escrow agreement, its application with equity participation in construction, identifies some practical problems associated with its application, and also suggests some ways to improve the current legislation.
Keywords: escrow account, escrow agreement, escrow, construction equity agreement.
For citation: Asaliev H.A., Suleymanova S.A. Escrow accounts in the mechanism of securing obligations from the construction equity agreement // Law and legislation. 2024;(3): 137—140. (In Russ.). https://doi.org/ 10.24412/2073-3313-2024-3-137-140 EDN: https://elibrary.ru/MMMHCO
I ■ оговор условного депонирования, или эс-l I кроу, является одним из относительно J Ц цо.ч.у правовых инструментов, введенных в 'Гражданский кодекс РФ. Этот договор представляет собой специфическую форму гарантированного обеспечения исполнения договорных обязательств сторонами.
Он чаще всего используется при исполнении договора долевого участия в строительстве, поскольку именно для защиты прав участников
© Асалиев Г.А., Сулейманова С.А. М., 2024.
LAW & LEGISLATION • 03-2024
таких договоров, пострадавших от мошенничества, договор счета эскроу был введен в гражданское законодательство.
Основной целью договора эскроу является создание доверительной среды для перевода денежных или иных ценностей от одной стороны к другой, при этом обе стороны имеют гарантию, что эти средства будут использованы только в соответствии с условиями, оговоренными в договоре.
Согласно п. 1 ст. 860.7 ГК РФ по договору счета эскроу банк (активно действующий как эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для уче-
та и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента), с целью передачи их другому лицу (бенефициару) при наступлении предусмотренных договором оснований.
Анализируя содержание договора счета эск-роу, можно выделить следующие основные его характеристики:
1. Депонент имеет обязательство по передаче эскроу-агенту определенных финансовых средств, денег, ценных бумаг или других активов. В свою очередь, депонент вправе требовать от бенефициара, который также является кредитором по другому договору с эскроу-агентом, выполнения своих обязательств.
2. Бенефициар, в свою очередь, должен исполнить условия договора перед депонентом и вправе требовать от эскроу-агента передачи депонированного имущества в соответствии с оговоренными условиями договора.
3. Эскроу-агент обязан надежно хранить переданные активы и несет ответственность за их утерю или повреждение, за исключением некоторых случаев.
Обратим внимание на объект депонирования. Согласно п. 3 ст. 926.1 ГК РФ это: различные виды имущества, такие, как движимые вещи, безналичные денежные средства, а также бездокументарные ценные бумаги. Важно отметить, что объектом депонирования не может являться недвижимость.
Следует иметь в виду, что вышеуказанные объекты договора должны быть освобождены от всякого рода притязаний: принудительного изъятия; ареста; принятия мер обеспечения по долгам эскроу-агента или депонента [1]. Данное правило также распространяется и на процесс банкротства — депонированное имущество не включается в массу активов [2].
Субъектами договора эскроу являются три стороны: депонент (должник, обязанный исполнить определенное обязательство), бенефициар (кредитор, ожидающий исполнения указанного обязательства) и эскроу-агент (третье лицо, принимающее имущество на хранение).
Эскроу-агентом может выступать как физическое, так и юридическое лицо. Можно прийти к ошибочному умозаключению об отсутствии законодательного закрепления специальных требований к эскроу-агенту, однако это не так. Так, законом установлен специальный перечень банковских организаций, которые имеют право выступать в качестве эскроу-агентов [4].
Однако есть в мнении, указанном выше, и толика правда. Так, эскроу-агентом может быть
и нотариус, однако никакие требования к нему как к эскроу-агенту законом пока не предусмотрены. На это следует обратить внимание как научному сообществу, так и законодателю.
Помимо банков и нотариусов эскроу-аген-том могут быть и юридические фирмы, и другие уполномоченные организации. Это подчеркивает гибкость данного механизма и широкий спектр возможностей для его использования в различных контекстах.
Выделим следующие особенности договора эскроу:
1. Как правило, обе стороны договора экс-роу не имеют права на какое-либо использование или распоряжение депонируемым имуще -ством. Эскроу-агент переводит денежные средства бенефициару в установленный срок (если срок не указан в договоре, то в пределах 10 дней) только при наличии специально установленных договором условий. Например, нельзя к данному виду договоров применять правило о запрете ограничения прав клиента на использование средств, находящихся на счете.
2. Запрещено на счет эскроу переводить сумму большую, чем установлена договором.
3. Обе стороны вправе получать от эскроу-аген-та сведения, составляющие банковскую тайну.
4. Данный вид договоров расторгается исключительно в двустороннем порядке.
В научном сообществе бытует мнение о том, что договор условного депонирования и исполнение обязательств в депозите нотариуса имеют много общих черт, однако между ними существуют существенные различия. Среди них:
■ Внесение долга в депозит нотариуса имеет место при обстоятельствах, когда обязательства перед кредитором неисполнимы по каким-либо причинам.
■ Имущество вносится в депозитнотариуса тогда, когда уже просрочен срок исполнения.
Также следует отметить сходство договора эскроу и договора хранения. Но и здесь налицо следующие отличия:
■ отсутствие обязанности у хранителя проверять соблюдение условий договора или самостоятельно искать лицо — надлежащего получателя исполнения;
■ хранитель должен вернуть поклажедателю ту самую индивидуально-определенную вещь, которая была передана ему на хранение.
В юридической литературе часто проводится аналогия между договором условного депонирования и аккредитивом.
Основное различие между ними заключается в том, что в случае договора эскроу перевод
ЗАКОН И ПРАВО • 03-2024
денежных средств кредитору (бенефициару) происходит только после полного выполнения всех договорных обязательств, а не просто при предъявлении необходимых документов, как это бывает в случае аккредитива.
Кроме того, следует отметить, что непокрытый аккредитив выполняет функцию финансирования, в то время как в случае договора эскроу передача имущества осуществляется только после выполнения обязательств со стороны депонента [5].
Договор эскроу вызывает дискуссии относительно его юридической сущности. Этот договор, заключаемый между тремя сторонами, часто рас -сматривается как способ обеспечения исполнения обязательств или средство их реализации.
На практике депонирование объединяет особенности нескольких видов договоров, таких, как залог и задаток, контракты на хранение, управление имуществом по доверенности, а также процессы открытия аккредитивов и другие методы безналичных расчетов.
Особенно много дискуссий ведется вокруг обязанности заключать договор эскроу участниками долевого строительства.
Данная обязанность использовать эскроу-счета застройщиками появились 1 июля 2019 г. Как только лицо регистрирует договор участия в долевом строительства, он должен внести денежные средства на эскроу-счет, а не лично застройщику, как это делалось ранее. Такой механизм позволяет исключить ситуации, когда застройщик использует переданные ему денежные средства на покупку строительных материалов, выплату заработной платы строителям и др.
Теперь же застройщик вправе использовать данные денежные средства только после того, как передаст покупателю готовый объект. Деньги будут перечислены ему в течение 10 рабочих дней после того, как застройщик предоставит эскроу-агенту разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Это, в свою очередь, создает ситуацию, когда застройщик обязан обеспечивать финансирование объекта не только на этапе подготовки, но и в процессе строительства.
Не каждый застройщик может самостоятельно профинансировать построение объекта, поэтому нередки ситуации, когда застройщик вынужден взять денежные средства в кредит. Но и тут существует правило: застройщик обязан взять кредит именно в том банке, в котором находится эскроу-счет.
Многие технические аспекты использования механизма эскроу не нашли своего законодательного урегулирования по сей день. Так, не
урегулирован процесс перевода депонированных денежных средств между банками при рефинансировании, погашении кредитов с использованием денежных средств на счетах эскроу и др.
К тому же закон не отвечает на вопрос о том, должен ли эскроу-агент требовать от застройщика разрешение на строительство и иные документы.
Но в то же время установлена обязанность застройщика проверить соответствие банка всем специфическим требованиям [6].
Очевидный факт, что стоимость жилья в нашей стране постоянно увеличивается. На это оказывают влияние такие критерии, как практическая монополия крупных застройщиков ввиду выхода мелких и средних с рынка, необходимость уплаты процентов по кредитам банкам тем застройщикам, которые продолжат свою деятельность, и др.
Казалось бы введение института счета эскроу направлено исключительно на защиту прав участников долевого строительства — дольщиков, однако имеются у этого института и недостатки.
Так, дольщики не могут выбрать банк с наилучшими условиями по процентным ставкам, если они, например, нуждаются в ипотечном кредите. Они должны будут взять такой кредит исключительно в банке, выступающем в роли эскроу-агента.
К тому же сам факт страхования банковского эскроу-счета не обеспечивает полной финансовой безопасности дольщиков. Для физических лиц возмещение ограничено суммой в 10 млн руб. То есть, если квартира дольщика в строящемся доме стоимостью выше 10 млн руб., то он просто теряет часть своих денег.
Таким образом, подводя итоги, отметим, что:
во-первых, институт эскроу-счетов в процессе исполнения договора о долевом строительстве направлен на защиту прав дольщиков в случае, когда застройщик не выполнил свои обязательства;
во-вторых, на современном этапе данный институт законодательно урегулирован не в полной мере, в связи с чем требуется внесение некоторых дополнений в закон. В частности, считаем нужным последовать опыту зарубежной практики о внедрении поэтапного открытия счетов эскроу: застройщик получает доступ к средствам, внесенным депонентами на эскроу-счет, по мере завершения строительства [3].
Все вышеупомянутое указывает на недостатки в структуре условного депонирования как метода обеспечения соглашения о долевом участии в строительстве. Практика применения этого механизма в правовой области только начи-
ЬАМ & LEGISLATION • 03-2024
нает формироваться, и, возможно, законодателю придется внести изменения в законы, а высшим судам предоставить дополнительные пояснения относительно его применения.
В наше время соглашение о счете эскроу становится все более популярным в сфере бизнеса, и его популярность растет с каждым годом. Этот тип договора стал эффективным средством борьбы с такими актуальными проблемами, как легализация доходов, полученных незаконным путем, мошеннические действия в гражданском обороте и др.
Привлекательность этого гражданско-правового инструмента увеличивается благодаря его удобству использования и относительной доступности услуг эскроу-агентов. Отметим, что в мире онлайн-торговли зарубежные компании часто обращаются за помощью к эскроу-компаниям.
Распространение такого института гражданского права, как эскроу-агенты может быть достигнуто путем расширения круга их участников и удаления ограничений в выборе объектов условного депонирования.
В целях наиболее точного определения термина «договор условного депонирования» необходимо дальнейшее исследование данного института.
В первую очередь, следует определить его место в общей системе гражданского права Российской Федерации. Кроме того, необходимо выявить особенности проведения сделок с участием эскроу-агентов как в России, так и за рубежом.
Дальнейшая глубокая исследовательская работа позволит более детально разработать правовые аспекты данного вопроса и создать устойчивую основу для развития услуг эскроу-агентов.
Список источников
1. Федеральный закон «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 № 229-ФЗ (в ред. 17.10.2019) // http://www.consultant.ru/ document/ cons doc LAW
2. Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ (в ред. от 03.07.2019) // http://www.consultant.ru/ document/cons_doc_LAW
3. Дадаян Е.В. Счет эскроу как новый механизм защиты прав участников долевого строительства // Право и государство: теория и практика. 2020. № 9 (189). С. 22-24.
4. Дубнова Д К. Правовая природа договора счета эскроу // Юрист. 2018. № 2. С. 112—121.
5. Квициния Н.В. Перспективы развития договора эскроу в России // Legal Concept — Правовая парадигма. 2020. Т. 19. № 1. С. 51—59.
6. Морозова Ю. Использование счетов эскроу в новой модели долевого строительства: настройки банковского процесса // Расчеты и операционная работа в коммерческом банке. 2019. № 1. С. 57—66.
References
1. On enforcement proceedings): Federal Law № 229-FZ of 02.10.2007 (as amended. 17.10.2019) // http:// www.consultant.ru/document/cons_doc_ LAW
2. On insolvency (bankruptcy): Federal Law № 127-FZ of 26.10.2002 (as amended. from 03.07.2019) // http://www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW
3. Dadayan E.V. Escrow account as a new mechanism for protecting the rights of participants in shared-equity construction // Law and the State: theory and practice. 2020. № 9 (189). Pp. 22—24.
4. Dubnova D.K. The legal nature of the escrow account agreement // Lawyer. 2018. № 2. Pp. 112—121.
5. Kvitsinia N. V. Prospects for the development of the escrow agreement in Russia / / Legal Concept — Legal paradigm. 2020. Vol. 19. № 1. Pp. 51—59.
6. Morozova Yu. The use of escrow accounts in a new model of shared-equity construction: settings of the banking process // Calculations and operational work in a commercial bank. 2019. № 1. Pp. 57—66.
Информация об авторах
Асалиев Г.А. — магистрант кафедры гражданского права
Сулейманова С.А. — кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права
Вклад авторов: авторы сделали эквивалентный вклад в подготовку публикации. Авторы заявляют об отсутствии конфликта интересов.
Статья поступила в редакцию 22.01.2024; одобрена после рецензирования 08.02.2024; принята к публикации 14.02.2024.
Information about the authors
Asaliev H.A. — master's student of the department of civil law
Suleymanova S.A. — candidate of law, associate professor of the department of civil law
Contribution of the authors: the authors contributed equally to this article. The authors declare no conflicts of interests.
The article was submitted 22.01.2024; approved after reviewing 08.02.2024; accepted for publication 14.02.2024.
ЗАКОН И ПРАВО • 03-2024
