CC BY
74
ЭФФЕКТИВНЫЕ РЫНОЧНЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ КОНКУРЕНТОСПОСОБНОСТИ АГЕНТСТВ НЕДВИЖИМОСТИ
Н.В. Щербакова, канд. техн. наук, доцент О.С. Мысова, канд. экон. наук, доцент О.В. Елисеева, канд. экон. наук, доцент
Институт сферы обслуживания и предпринимательства (филиал) Донского государственного технического университета в г. Шахты (Россия, г. Шахты)
DOI: 10.24411/2411-0450-2020-10748
Аннотация. В результате исследования были определены эффективные рыночные инструменты обеспечения конкурентоспособности для агентств недвижимости, среди которых первостепенное место занимают квалификация персонала, ^-технологии. Также в результате проведенного исследования разработаны методические и практические рекомендации по применению эффективных рыночных инструментов в деятельности агентств недвижимости. Практическая значимость исследования состоит в том, что результаты исследования полезны для разработки программ развития агентств недвижимости.
Ключевые слова: конкурентоспособность, рынок, услуга, недвижимость, агентство, инструмент, технология, объект.
Конкуренция на рынке риэлтерских услуг имеет объективный характер, поэтому необходимо совершенствовать существующие и искать новые эффективные рыночные инструменты обеспечения конкурентоспособности. Существует несколько направлений обеспечения конкурентоспособности агентств недвижимости на рынке услуг - внедрение инноваций, предложение лучшего ассортимента услуг, предоставление лучшего сервиса, сочетание высокого качества услуг и обслуживания, низкие издержки, удобное расположение офиса, положительный имидж и безупречная репутация.
Для агентств недвижимости разработаны 1Т-технологии - интернет-порталы, программные продукты, инновационные технологии.
Информация на интернет-порталах интересна для работников агентств недвижимости; покупателей недвижимости; бизнесменов; посетителей интернет-порталов, интересующихся услугами, новостям, тенденциями рынка недвижимости [1]. Для агентств недвижимости эффективным рыночным инструментом являются специальные программные продукты, позволяющие выполнить: автома-
тический подбор объектов недвижимости; автоматическую публикацию объявлений на сайты недвижимости; парсинг объектов недвижимости (программа мониторит сайты недвижимости, покажет нужные объявления от собственников); аналитика работы агентств (программа формирует отчёты - сколько клиентов обращается в агентство, как оперативно обрабатывают заявки, сколько звонков и показов делает каждый риелтор) [1].
Инновационные технологии меняют рынок недвижимости. Сегодня искусственный интеллект помогает оценить стоимость недвижимости, дома продаются по технологии блокчейна, большие базы данных стали инструментом девелоперов для поиска арендаторов в коворкинги. В России блокчейн-платформу для операций с недвижимостью запускает госкомпания «ДОМ.РФ». Использование блокчейн-технологий - полная цифровизация и автоматизация процессов на рынке недвижимости. Преимущество блокчейн-технологии - исключение посредников в сделках с недвижимостью. Сегодня в проведении сделки задействованы не менее четырёх сотрудников Росреестра, а при технологии блокчейна их участие не по-
требуется. Продавцы и покупатели недвижимости сэкономят деньги. Деньги, внесенные покупателями, перейдут на счёт продавца сразу после выполнения условий электронного контракта. Одновременно на тысячах компьютерах платформы появятся данные о совершении сделки, информация о переходе прав на собственность [2].
Основные направления применения искусственного интеллекта на рынке недвижимости: онлайн-сервисы аренды недвижимости, купли/продажи недвижимости; технологии виртуальной реальности; он-лайн-сервисы инвестиций в недвижимость; онлайн-сервисы оценки недвижимости, перепрофилирования (редевелоп-мент) недвижимости.
1. Онлайн-сервисы аренды недвижимости. Британский Airsorted помогает арендодателям разместиться на площадках А^ЬпЬ. Собственнику квартиры важно получать арендную плату и быть застрахованным от недобросовестных гостей. Компания занимается доверительным управлением квартирой. Онлайн-сервисы помогают не только с арендой квартиры. Например, с помощью WeSmartPark (Испания) можно поблизости найти гараж, связаться с его владельцем, припарковать в нём за плату свой транспорт. Компания SpaceInSpace (Россия) позволяет малым предпринимателям взять в субаренду на небольшой срок коммерческую площадь у другого бизнеса (для презентации своих услуг). Компания Rentberry (США) работает без риелторов, используя технологии блокчейн и смарт-контракты. Сервис проверяет бэкграунд собственников и арендаторов, чтобы избежать мошенничества, помогает с заключением договоров. Аналог в России сервис «Арендатика» позволяет размещать объявление об аренде квартиры сразу на всех ведущих досках-классифайдах, «сводит» арендодателя и арендатора, минимизирует риски мошенничества, проверяет принадлежность квартир сдающим их лицам, а арендаторов - на наличие долгов, судимости, составляет и подписывает онлайн-договора об аренде, проводить арендные и коммунальные платежи [2].
2. Онлайн-сервисы купли-продажи недвижимости. Большинство стартапов создают сервис или приложение, в котором пользователь берёт на себя функции риел-тора: просматривает базы данных в поисках нужного варианта. Компания Ask DOSS (США) разработала виртуального голосового ассистента, распознающего речь человека. Пока робот ищет недвижимость только по базам в США. Британская компания PurpleBricks - это digital-агентство недвижимости, использующее умные математические алгоритмы для автоматизации оценки стоимости и аудита объектов, оптимизации маршрутов передвижения агентов. С продавца берётся фиксированная комиссия, а не процент от сделки. В России похожий сервис предлагает HomeApp -использует программу, чтобы определить цену для выставления объекта на продажу, система просматривает объявления и анализирует предложения на рынке, выделяет целевые группы клиентов-покупателей под каждую конкретную квартиру и им показывает таргетиро-ванную рекламу. Стартап Opendoor (США) сделал ставку на тех, кто готов уступить в цене (до 5% ниже рынка) для быстрой продажи. Он скупает дома, самостоятельно проводя оценку их стоимости, чтобы подготовить их к перепродаже и найти покупателей. Компания создала мобильное приложение, чтобы покупатели просматривали доступные объекты в любое время (в США «дни открытых домов» устраивают раз в неделю, на них нужно записываться заранее). Применяются в купле-продаже технологии виртуальной реальности (VR). Компания VR Listing (Канада) выполняет трехмерную съёмку выставляемых на продажу объектов с эффектом погружения, моделирует виртуальные туры по объектам, создает VR-ролики. VR инструмент для маркетинга в области недвижимости - удобный для покупателей, которые живут в другом городе [4].
3. Технология виртуальной реальности (VR-технологии). По исследованию банка Goldman Sachs, рынок недвижимости -одна из девяти перспективных областей бизнеса, где будут применяться VR-технологии. По прогнозам, к 2025 году их
освоят 300 тысяч риелторов по всему миру. Для применения VR-технологии нужно скачать на смартфон специальное приложение, через него сделать панорамные снимки квартиры, вставить смартфон внутрь специальных 3D-очков. Клиент в офисе надевает очки, смотрит снимки в виде 3D-тура по квартире. Технология виртуальной реальности - простой и недорогой способ улучшить сервис агентств недвижимости: купить очки (состоят от 100 до 500 рублей); скачать приложение Google Cardboard или AAA VR Cinema. Для Android и IOS бесплатно; сделать 3D-выкладку квартиры самостоятельно через приложение или заказать у специалистов (от 1000 рублей за одну комнату) и загрузить в приложение на своём смартфоне [2]. Программа Radius Target сканирует все устройства в радиусе 50 метров, подключенные к wi-fi, собирает их mac-адреса (номер wi-fi гаджета), сохраняет на сервере. Например, человек хочет купить квартиру и заходит в офис застройщика. На следующий день он видит у себя в браузере или в социальной сети рекламу агентства недвижимости и предложение о выгодной покупке квартиры у застройщика, к которому он приходил накануне. Для Radius Target нужно купить профессиональный роутер и программное обеспечение Radius Target. Стоимость программы и одного роутера около 3000 рублей. Количество роутеров, зависит от того, где планируется искать клиентов: в своём агентстве; в офисе застройщика; у конкурентов: установить прибор можно в припаркованном возле офиса автомобиле, в кафе или магазине; возле своего стенда на выставке и т.д. Программа моментально подключается к смартфону или планшету посетителя через wi-fi и считывает его mac-адрес. У агентства автоматически появляются доступ к аккаунтам людей, которые занимаются вопросом недвижимости [3].
4. Онлайн-сервисы инвестиций в недвижимость. Инвестиционная платформа Cadre работает только с крупными инвесторами и физическими лицами с капиталом от $100 тыс. Инвесторы могут выбрать конкретный объект или его долю и провести транзакцию. За счёт прямого
доступа к базе объектов под инвестиции, прозрачных процессов и дешевого обслуживания платформа собрала большой портфель под управление. В России он-лайн-инвестициями в недвижимость занимается площадка AKTIVO - работает как краудинвестинговая платформа (прямые инвестиции). Краудинвестинговая платформа PeerStreet помогает домовладельцам в США получить небанковский кредит под залог своего дома. Сервис находит нуждающихся в деньгах собственников, собирает с нескольких инвесторов деньги в онлайне. Средний чек вложения около $3 тыс. Когда сумма кредита набирается, заёмщик получает деньги, и начинает ежемесячно их возвращать. Проценты выплачиваются инвесторам в зависимости от размера вклада за вычетом комиссии PeerStreet. Стартап Skyline AI (Израиль) анализирует рынок коммерческой недвижимости, составляет прогнозы динамики арендной ставки по конкретному объекту, его рыночной стоимости через несколько лет, подсказывает, когда нужно повысить арендную плату, запланировать вложения на капитальный ремонт. Сервис собирает данные из 130 источников, анализирует около 10 тысяч характеристик каждого объекта за 50 лет. Платформа находится в стадии финального тестирования [4].
5. Онлайн-сервисы оценки недвижимости. Одна из целей автоматизации - свести к минимуму участие человека в сегменте оценки недвижимости: оценщику нужно прийти на объект, сделать фотографии, изучить план и техническую документацию, получить информацию о парковоч-ных местах, вспомогательных помещениях, ремонте, состоянии технических систем, строительных материалах, проверить данные, рассчитать оценочную стоимость, подготовить отчёт и заключение. Компания Bowery Valuation из Нью-Йорка модернизирует эту нишу - автоматически собирает из открытых источников всю необходимую информацию об объекте, считает рыночную стоимость, генерирует типовой отчёт с результатами. В России в этом сегменте действуют стартапы, предлагающие более простую автоматизацию. Сервис «Мобильный оценщик» берёт на себя некоторые простые, но затратные по
времени функции: обрабатывает загруженные фото в соответствии с шаблонными требованиями и помогает свести к минимуму ручной ввод информации при составлении отчёта [2]. Программы для оценки недвижимости находятся в открытом доступе в Интернете. Например, на сайтеDomofond.ru. Они разработаны в помощь собственникам, если те сомневаются, правильно ли риелтор оценил стоимость их квартиры. Работает сервис просто: нужно заполнить основные поля формы, и средняя стоимость появится на экране. Она составляется, исходя из стоимости квартир со схожими параметрами, объявления по которым есть на сайтах Domofond.ru и Avito.ru. Сервис сравнивает квартиры, которые территориально находятся близко друг к другу. И если на сайтах нет объявлений о продаже похожих квартир в данном районе, то и оценить стоимость не получится. Есть альтернатива - сервис ®Оценка, бесплатный и доступный. Работает по тому же принципу, формирует стоимость квартиры на основании данных из огромного мультили-стинга. Это профессиональный риелторский сервис, где собраны все объекты, находящиеся на продаже, в любом регионе страны. Недостаток: сервис новый, и пока в нём нет данных по объектам в городах с населением меньше 100 тысяч человек [3].
6. Онлайн-сервисы редевелопмента (пе-репрофилирование)недвижимости. Компания WeWork (США) берёт в управление отдельные этажи или здания заброшенных, нуждающихся в ремонте, убыточных бизнес-центров, и переделывает их в ковор-кинги, которые сдаёт малому бизнесу, фрилансерам, стартапам. WeWork с помощью сенсоров и датчиков собирает информацию о направлении солнечного света в помещении, влажности, температуре и др. факторах; анализирует информацию и обустраивает объект в соответствии с рекомендациями так, чтобы будущим арендаторам комфортно работалось в новых офисах в городах по всему миру. Подобные услуги в сегменте частной недвижимости, предлагает стартап Enodo (Чикаго). Он работает в нише небольших домов с апартаментами на несколько семей. Плат-
форма подыскивает на рынке варианты, имеющие хороший инвестиционный потенциал: если немного вложиться в ремонт, можно сильно повысить рыночную стоимость. Алгоритмы анализируют конкурирующие предложения и на их основе определяют, как на цену повлияет замена сантехники, установка посудомоечной машины.
Таким образом, среди перечисленных сегментов рынка именно долгосрочная аренда станет в ближайшее время самой перспективной областью онлайн-сервисов. Сегодня более 95 % арендодателей жилой недвижимости в России физические лица -огромный рынок, работают тысячи посредников, и благодатная почва для внедрения инновационных технологий. Рынок недвижимости консервативен: для клиентов недвижимость - дорогой и важный актив, работу с которым они не всегда готовы доверить новому посреднику, а не проверенному риелтору. В настоящее время около 90 % квартир в России сдаются по старинке, но в перспективе всё кардинально изменится [2].
Подводя итог исследования можно сделать вывод, что эффективными рыночными инструментами обеспечения конкурентоспособности агентств недвижимости на рынке услуг являются: 1Т-технологии (интернет-порталы, программные продукты, инновационные технологии), применение искусственного интеллекта на рынке недвижимости (онлайн-сервисы аренды недвижимости, купли/продажи недвижимости, технологии виртуальной реальности, онлайн-сервисы инвестиций в недвижимость, онлайн-сервисы оценки недвижимости, перепрофилирования (редевелоп-мент) недвижимости). Новые сервисные технологии на рынке недвижимости ставят перед агентствами недвижимости серьезный выбор - работать по современным технологиям и быть конкурентоспособными или уйти с рынка услуг. Мировая практика показывает, что выигрывают те агентства недвижимости, которые осваивают новые рыночные инструменты, внедряют инновационные сервисные технологии и программные продукты.
Библиографический список
1. Как меняется риэлтерский рынок в России: к чему готовиться агенту. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://salesap.ru/blog/rynok-rieltorskikh-uslug-v-rossii/ (дата обращения 11.08.2020).
2. Суперагенты в недвижимости: как блокчей и большие данные заменяют риэлторов. -[Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://hightech.fm/2018/08/22/newrealtors (дата обращения 23.08.2020).
3. Новые технологии в недвижимости: ТОП-5 сервисов. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://salesap.ru/blog/novye-tekhnologii-v-nedvizhimosti/ (дата обращения 30.08.2020).
EFFICIENT MARKET INSTRUMENTS TO ENSURE COMPETITIVENESS OF REAL
ESTATE AGENCIES
N.V. Shcherbakova, Candidate of Technical Sciences, Associate Professor O.S. Mysova, Candidate of Economic Sciences, Associate Professor O.V. Eliseeva, Candidate of Economic Sciences, Associate Professor
Institute of Service Sector and Entrepreneurship (branch) Don State Technical University in Shakhty (Russia, Shakhty)
Abstract. As a result of the study, effective market tools for ensuring competitiveness for real estate agencies were identified, among which IT technology and personnel qualifications occupy the highest priority. Also, as a result of the study, methodological and practical recommendations were developed on the use of effective market tools in the activities of real estate agencies. The practical significance of the study is that the results of the study are useful for the development of real estate agency development programs.
Keywords: competitiveness, market, service, real estate, agency, tool, technology, object.
