CC BY
1
ДОГОВОР СЧЕТА ЭСКРОУ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ: ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ И ПРОБЛЕМЫ
Э.М. Алсынбаева, канд. юрид. наук, доцент Уфимский университет науки и технологий (Россия, г. Уфа)
DOI:10.24412/2500-1000-2024-9-2-145-147
Аннотация. В статье рассматриваются правовые особенности, договора счета эс-кроу по законодательству Российской Федерации. Выявлены особенности правовой природы, субъектного состава, существенных условий, заключения, исполнения и расторжения договора счета эскроу. Автором выявлены некоторые нерешенные проблемы, возникающие в правоприменительной практике по такому договору. В заключении сформулированы предложения по совершенствованию правового регулирования договора счета эскроу не только в ГК РФ, но и с учетом банковской практики и обычаев.
Ключевые слова: счет эскроу, договор счета эскроу, существенные условия договора, депонент, бенефициар, эскроу-агент, банк.
В 2017 году в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) были внедрены новые разновидности договора банковского счета, среди которых особое место занимает договор счета эскроу [1]. Следует констатировать тот факт, что по прошествии почти семилетнего периода применения такого договора, все еще остаются нерешенными некоторые вопросы, возникающие в правоприменительной практике.
Рассмотрим правовые особенности такого договора. Во-первых, специфика такого договора счета эскроу (далее - СЭ), проявляется в его правовом регулировании. К нему применяются положения о банковском счете и положения главы 47.1 ГК РФ (Договор условного депонирования (эскроу).
Во-вторых, решающее значение имеет цель заключения договора. Согласно ч. 1 ст. 860.7 ГК РФ, по договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу [2].
В-третьих, у договора СЭ особая правовая природа: он всегда является трехсторонним, заключается между депонентом, эскроу-агентом и бенефициаром, что, по
сути, роднит его с договором условного депонирования (далее - УД), поскольку он также является трехсторонним, однако есть разница. Объектом УД могут быть движимые вещи, наличные деньги, документарные ценные бумаги и документы, безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, объектом же договора счёта эскроу являются только денежные средства [3, с. 40]. Соответственно эскроу-агентом может быть только банк, в то время как по договору УД таким лицом может выступать, например, нотариус, адвокат, страховая организация, то есть закон не предъявляет каких-либо требований к субъектному составу.
Вообще, правовую природу СЭ ученые определяют по-разному. Так
М.В. Карпычев, указывает, что денежные средства передаются стороне, только при исполнении другой предусмотренных договором обязательств [4, с. 80]. М.Е. Моргачева рассматривает данный договор как эффективный способ расчетов, имеющий обеспечительную функцию [5, с. 23]. В связи с этим такой договор можно охарактеризовать как многостороннее обеспечительное гражданско-правовое обязательство, определенного рода способ исполнения обязательств. Однако некоторые ученые не относят его к таковым, поскольку обеспечительные меры призваны стимулировать исполнение обязательств, а
в случае их неисполнения защитить интересы кредитора, но в случае СЭ, необходимость в данной «мере защиты» отпадает, поскольку депонент уже передал денежные средства эскроу-агенту [5, с. 28].
В-четвертых, механизм действия такого договора состоит в том, что стороны заключают трехсторонний договор СЭ, на основании чего депонент перечисляет денежные средства на СЭ (ни депонент, ни бенефициар не могут распоряжаться этими средствами, поскольку, они зачисляются на счет, для «хранения» и передачи в дальнейшем бенефициару), которые блокируются на данном счете до момента исполнения своих обязанностей бенефициаром [6, с. 83]. Если бенефициар не исполняет условия договора или предоставляет, подложные документы, денежные средства, находящиеся на ЭС, возвращаются депоненту. Депонент находится так сказать под защитой эскроу-агента, если бенефициар ведет себя недобросовестно. По обязательствам эскроу-агента и депонента на денежные средства не может быть обращено взыскание.
Примером того, где с недавних пор используется договор счета эскроу, является долевое строительство. С 1 июля 2019 г. все девелоперы должны были перейти на проектное финансирование. Согласно ст. 15.4 Закона о долевом строительстве объектов недвижимости [7], СЭ используются в долевом строительстве, в том случае, когда застройщик осуществляет строительство с использованием целевого кредита предоставляемого банком на строительство объектов недвижимости и кредитным договором предусмотрено обязанность участника долевого строительства производить расчеты на специально открытый им счет.
Модель строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с помощью эскроу счетов выглядит следующим образом. Застройщик выбирает уполномоченный банк, который предоставляет ему кредит на строительство, а граждане-дольщики вносят свои денежные средства на открываемый в таком банке СЭ, денежные средства блокируются до тех пор, пока застройщик не выполнит
своих обязательств по договору долевого участия. Далее застройщик вводит объект недвижимости в эксплуатацию и передает документы в уполномоченный банк, где последний осуществляет проверку представленных документов. По результатам проверки денежные средства переводятся с СЭ на счет застройщика, либо направляются на погашение обязательств застройщика по кредитному договору. Договор СЭ прекращается и счет закрывается.
То есть, застройщик не сможет получить денежные средства, до завершения строительства и подписания акта приема-передачи недвижимости. Необходимо также отметить, что в случае расторжения договора участия в долевом строительстве по вине застройщика, денежные средства подлежат возврату дольщику или остаются на счете до завершения строительства новым застройщиком. Такой механизм по замыслу законодателя должен предотвратить проблему, при которой, участники долевого строительства могли остаться ни с чем в случае недобросовестности застройщика. Банк в этом случае выступает своеобразным гарантом совершения сделки и позволяет минимизировать риски между сторонами при осуществлении последними гражданско-правовых отношений.
Однако при всех преимуществах такого счета, он не лишен недостатков. Прежде всего, законодательством не определен порядок сбора и предоставления банку документов, подтверждающих выполнение бенефициаром установленных в договоре счета эскроу условий, в том числе порядок проверки этих документов.
Кроме того, требует унификации ст. 857 ГК РФ, закрепляющая, что банк гарантирует тайну банковского счета, операций по нему, сведений о клиенте, так как они не могут быть переданы третьим лицам, что идёт вразрез с нормой ст. 860.9 ГК РФ, согласно которой право требовать от банка предоставления сведений, составляющих банковскую тайну, имеют как депонент, так и бенефициар.
Законодательством императивно установлена невозможность начисления процентов на денежные средства находящиеся
на эскроу счете, соответственно пока они ную практику, все еще остаются нерешен-находятся в банке, они подвержены ин- ными ряд правовых проблем, возникаю-фляции. В целях исключения данной ситу- щих при его заключении и исполнении. В ации считаем необходимым предусмот- это связи, видится необходимость и даль-реть возможность начисления процентов нейшего совершенствования действующе-на денежные средства находящиеся на эс- го гражданского законодательства, и в том кроу счете. числе с учетом банковской практики и
В заключение следует отметить, что, обычаев, складывающихся по такому до-несмотря на важность поправок и внедре- говору. ния такого договора в правоприменитель-
Библиографический список
1. Федеральный закон от 26 июля 2017 г. № 212-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации от 31 июля 2017 г. № 31 (часть I), ст. 4761.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. № 5, ст. 410.
3. Байдимирова В.Р., Ахтямова Е.В. Институт условного депонирования (Эскроу) // Наука молодых - будущее России. - 2019. - № 21. - С. 40-42.
4. Карпычев М. В. О перспективах использования института условного депонирования в предпринимательских отношениях // Вестник Нижегородского университета им. Н.И. Лобачевского. - 2013. - № 3 (2). - С. 80-83.
5. Моргачева М.Е. Правовые различия конструкции договора эскроу и его аналогов по праву России // Вестник арбитражной практики. - 2015. - № 2. - С. 22-27.
6. Матьянова Е.С. Счет эскроу и номинальный счет как элементы конструкции условного депонирования (эскроу) // Финансовое право. - 2019. - № 5. - С. 27-32.
7. Калашникова А.Н. К вопросу об эскроу-агентах в отечественном праве // Наука и Просвещение. - 2020. - № 5. - С. 82-84.
8. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. № 1 (часть I), ст. 40.
ESCROW ACCOUNT AGREEMENT IN THE RUSSIAN FEDERATION: LEGAL FEATURES AND PROBLEMS
E.M. Alsynbaeva, Candidate of Legal Sciences, Associate Professor Ufa University Science and Technology (Russia, Ufa)
Abstract. The article discusses the legal features of escrow account agreements under the legislation of the Russian Federation. Features of the legal nature, subject composition, essential conditions, conclusion, execution and termination of the escrow account agreement were revealed. The author identified some unresolved problems arising in law enforcement practice under such an agreement. In conclusion, proposals are formulated to improve the legal regulation of the escrow account agreement not only in the Civil Code of the Russian Federation, but also taking into account banking practice and customs.
Keywords: escrow account, escrow account agreement, material terms of the agreement, deposit, beneficiary, escrow agent, bank.
