CC BY
329
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
Т.В. Гладких, студент
С.В. Старцева, старший преподаватель
Самарский государственный экономический университет
(Россия, г. Самара)
DOI:10.24412/2500-1000-2022-11-3-112-115
Аннотация. Данная статья посвящена правилам и особенностям договора купли-продажи недвижимости. В ней простым языком объясняются особенности проведения такого договора, ведь гражданские правоотношения все время совершенствуются, а это означает, что формируются новые концепции, определяющие для участников договора купли-продажи усложненную структуру отношений. Статья будет интересна не только квалифицированным в сфере гражданского права юристам, но и обычным гражданам, желающим продать свою недвижимость или купить новую.
Ключевые слова: недвижимость, купля-продажа недвижимости, особенности договора купли-продажи недвижимости, гражданское право, оборот недвижимости.
Гражданское право - это совокупность взаимосвязанных правовых институтов. К правовым институтам гражданского права относятся: институт права собственности, обязательного права, наследственного права и права интеллектуальной собственности. Обязательное право достаточно обширно и включает в себя договорное право, которое составляет большой пласт в гражданском праве. Договорное право же включает в себя понятие недвижимости, являющейся одним из главных интересов физических и юридических лиц.
Теоретическую составляющую договорного права важно знать, так как договорной системе присущи признаки обязательственного права. К признакам обязательственного права относится следующее:
1. Обязательственное право - это подотрасль гражданского права, иначе говоря, является сводом норм гражданского права, имеет свое деление на общую и особенную части, а вместе с тем делится на институты и подинституты.
2. Обязательственное право занимается непосредственным регулированием оборота имущества, то есть динамики гражданско-правовых отношений.
3. Обязательственное право обращает свое внимание не на конкретные вещи, а на то как уполномоченные и обязанные
лица ведут себя по отношению к этим вещам.
Знать данные признаки необходимо в первую очередь для того, чтобы понимать, когда к договорным правоотношениям применяются общие нормы, а когда специальные нормы, основанные на специфике данного вида договора. Признаки, описанные выше, служат основой для формирования норм, которые должны применяться ко всем видам договоров.
Практическая составляющая договорного права в сфере недвижимости, является также очень актуальной. Очень часто в судебной практике гражданских правоотношений встречаются случаи, когда предметом спора являются недвижимость или сделки, с ней связанные. Когда приступают к разрешению данных споров, то возникает вопрос: какие нормы и федеральные законы применять для их разрешения. Для этого необходимо знать правовую основу договора купли-продажи, чтобы грамотно защищать свои интересы.
Очевидно, что договор купли-продажи недвижимости - это разновидность договора купли-продажи, отсюда следует, что в первую очередь необходимо изучить сущность непосредственно самого договора купли-продажи.
Договор купли-продажи - важнейшая часть гражданского права, потому что он наиболее распространен среди граждан
Российской Федерации, поэтому он играет огромную роль в договорном праве.
Согласно ст. 454 ГК РФ [1] договор купли-продажи - это договор, по которому сторона покупатель обязана оплатить стоимость товара стороне продавцу и принять товар, а сторона продавец должна передать товар за плату первой стороне. Данное определение ясно дает понять, что в рамках договора купли-продажи передача имущества осуществляется на возмездной основе, и при том в денежном эквиваленте. Приведенное в ГК РФ определение четко и ясно объясняет суть договора купли-продажи.
Договор купли-продажи недвижимости - это разновидность договора купли-продажи, которая регулируется параграфом седьмым главой 30 ГК РФ. Основной особенностью данного договора является специфичность предмета. Это означает, что для некоторых видов недвижимого имущества могут применятся различные специфические правила. Так, помимо указанного параграфа ГК существуют и иные нормативно-правовые акты, которые также регулируют специфику недвижимого имущества. Примером этому может послужить такой вид недвижимого имущества, как земельный участок. Некоторая специфика договора купли-продажи земельного участка описана в Земельном Кодексе Российской Федерации [2].
Параграф седьмой ГК РФ содержит общие положения и нормы, применяемые к договору купли-продажи, более специфическое регулирование данного вида договора содержится в иных нормативно-правовых актах, связанных с тем или иным видом недвижимого имущества.
Очень долгое время в судебной практике стоял вопрос: может ли объектом договора купли-продажи недвижимости быть не только ныне имеющееся имущество, но и то, которое появится в перспективе, то есть будущее недвижимое имущество. В статье 455 ГК РФ сказано, что продажа имущества, которое будет приобретено продавцом в будущем, допустимо. Также в параграфе первом главы 30 кодекса сказано, что данный договор имеет право на существование, если при этом не наруша-
ются специфические предписания законодательных правовых актов. В параграфе 7 главы 30 ГК РФ вы не найдете никакого запрета на продажу будущего недвижимого имущества. Таким образом, заключение договора купли-продажи недвижимости по поводу будущего недвижимого имущества возможно.
Однако, в статье 455 ГК РФ указано, что под будущей вещью подразумевается две категории имущества: несуществующее и не принадлежащее.
В этой же статье говорится о том, что продажа как несуществующего, так и не принадлежащего имущества допустима, кроме тех случаев, когда иное не предусмотрено правовыми актами, регулирующими продажу того или иного имущества.
В статье 554 ГК РФ прописано, что в рассматриваемом договоре должны быть четко прописаны данные, которые смогут определенно установить недвижимое имущество. В противном случае договор не сможет считаться заключенным. Но стоит заметить, что в ГК РФ не указано, какие именно признаки идентифицируют предмет договора.
В судебной практике существует мнение, что самый главный идентификационный признак недвижимого имущества -это его кадастровый номер, который должен указываться в договоре. И действительно, кадастровый номер отличный способ идентифицировать предмет договора, который позволит исключить какие-либо споры и несостыковки [3].
Существенную роль в урегулировании рассматриваемого вопроса сыграло Постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54. Оно восполнило лакуны в правовом регулировании купли-продажи будущей недвижимости, определив, как поступать судам при отсутствии кадастрового номера в таком договоре и допустив признание такого договора без этого номера действительным [4].
В цивилистической науке в качестве основной проблемы продажи еще несуществующей недвижимости выделяют отсутствие незыблемых гарантий того факта, что покупатель всё-таки получит в собственность, купленную им недвижимость
и пока реальные механизмы реализации его права так и не созданы [5].
Существенным условием договора купли-продажи является предмет договора, что недостаточно для полноценного правового регулирования. Но в договоре купли-продажи недвижимого имущества появляются иные существенные условия. Чаще всего существенным условием такого договора является цена. Так, в статье 555 ГК РФ сказано, что цена должна быть либо уже определена, либо быть определимой, в соответствии с условиями договора.
Вышеупомянутые существенные условия, характерные для каждого договора купли-продажи недвижимости: цена и предмет. Однако, относительно отдельных разновидностей предмета договора, может существовать расширенный круг существенных условий. Например, если рассмотреть статью 558 ГК РФ, то можно увидеть правила касательно договора купли-продажи жилых помещений. В этом случае добавляются некоторые существенные условия, к ним относятся лица, имеющие права на данное жилое помещение, объем прав, которыми они обладают и характер отношения лиц к помещению.
Договор купли-продажи недвижимого имущества окончательно реализован в момент, в который в пользование покупателю было предоставлено имущество, и все права на недвижимость были переданы соответствующему лицу. Имущество считается переданным покупателю, когда заключается передаточный акт, который подтверждает факт передачи имущества в пользование второй стороне, что подтверждается ст. 556 ГК РФ.
Однако регулирование передачи прав на недвижимость фактически осуществляется иным нормативно-правовым актом, нежели ГК РФ. Статья 551 ГК РФ говорит нам о том, что переход права собственности должен пройти государственную регистрацию. Часто, на практике, право собственности передается без передаточного акта, так как в перечне документов, необ-
ходимых для регистрации права собственности, передаточного акта нет.
Помимо непосредственно вручения недвижимого имущества, продавец также должен передать покупателю титул. В статье 551 ГК РФ говорится, что переход права собственности происходит в момент государственной регистрации. В пункте третьем данной статьи также говориться о дозволении требования понуждения к государственной регистрации, в случае уклонения от неё.
Стоит также рассмотреть вопрос, который касается качества недвижимого имущества. Все недостатки имущества делятся на 2 категории: существенные и несущественные. Если недостатки имущества входят в категорию несущественных, то у покупателя есть 3 способа защиты: уменьшение цены, возмещение расходов, которые покупатель совершил в целях устранения недостатков, а также безвозмездное устранение недостатков.
В случае же, когда недостаток имущества относиться к существенным, то, помимо перечисленных, добавляется ещё 2 способа защиты: право на замену и отказ.
В процессе исследования договора купли-продажи недвижимости, удалось выделить несколько особенностей данного договора.
Первое, договор купли-продажи недвижимости будущей вещи является возможным, что указано в статье 455 ГК РФ.
Второе, самой главной особенностью такого договора является его предмет, а именно любое недвижимое имущество.
Третье, передача товара, который является объектом договора купли-продажи недвижимости, осуществляется посредством оформления такого документа, как передаточный акт.
И четвертое, это то, что при плохом качестве передаваемого имущества, покупатель имеет право на защиту. При несущественных недостатках - это 3 способа защиты, а при существенных, учитывая невозможность обмена недвижимого имущества, как уникального товара, 4 способа.
Библиографический список
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021, с изм. от 08.07.2021) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3 (ред. от 14.07.2022) // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
3. Постановление Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (ред. от 23.06.2015) // Вестник ВАС РФ. 2010. № 6.
4. Постановление Пленума ВАС РФ № 54 от 11 июля 2011 г. «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестник ВАС РФ. 2011. № 9.
5. Манько О.В., Мурадян А.А., Корнеев А.А. Актуальные проблемы договора купли-продажи будущей недвижимости // Международный научно-исследовательский журнал. -2021. - №7-3 (109). - С. 171-173.
REAL ESTATE PURCHASE AND SALE AGREEMENT
T.V. Gladkikh, Student S.V. Startseva, Senior Lecturer Samara State University of Economics (Russia, Samara)
Abstract. This article is devoted to the rules and features of the contract of sale of real estate. It explains in simple language the specifics of such a contract, because civil legal relations are constantly being improved, which means that new concepts are being formed that define a complicated structure of relations for the parties to the contract of sale. The article will be of interest not only to lawyers qualified in the field of civil law, but also to ordinary citizens who want to sell their real estate or buy a new one.
Keywords: real estate, purchase and sale of real estate, features of the contract of sale of real estate, civil law, turnover of real estate.
