CC BY
1153
ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ Д.В. Жимирова, бакалавр
Санкт-Петербургский государственный университет (Россия, г. Санкт-Петербург)
DOI: 10.24411/2500-1000-2020-10756
Аннотация. Договор купли-продажи является уникальным в своем роде и требует детального изучения всех нюансов и особенностей перед тем, как применять на практике. Договор купли-продажи недвижимости в последние годы начал быть все более и более актуальным на российском рынке продаж, именно поэтому каждый гражданин, вступающий в договорные отношения, должен понимать всю специфику и особенности данного договора. Настоящая статья посвящена договору купли-продажи недвижимости, раскрывает, исследует и доступно объясняет те особенности, которые полезны к изучению не только юристам, занимающимся гражданским правом, но и обычному гражданину, желающему купить или продать свое недвижимое имущество.
Ключевые слова: гражданское право, недвижимость, оборот недвижимости, купля-продажа недвижимости, специфика купли-продажи недвижимости, недвижимое имущество, особенности договора купли-продажи.
Гражданское право - это целая система, институты которой находятся во взаимосвязи и в определенной логической последовательности. В качестве основных институтов гражданское право включает в себя право собственности, обязательственное право, наследственное право и право интеллектуальной собственности. Договорное право, будучи частью обязательственного права, имеет большое влияние на теоретическое и практическое изучение гражданского права. Недвижимость - один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы практически всех граждан и юридических лиц в Российской Федерации.
Теоретическое значение системного изучения договорного права заключается в том, что системе договоров присущи родовые признаки обязательственного и гражданского права [9]. Наличие данных признаков позволяет применять к договорным отношениям те нормы Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), на которые не влияет договорная специфика. Более того, договорное право имеет ряд специфических признаков, которые относятся только к договорным отношениям. Эти признаки служат основой для формирования унифициро-
ванных норм, применяемых ко всем гражданским договорам. Другими словами, системное изучение договорного права позволяет выявить принципы его построения, что оказывает важное влияние на правотворчество и кодификацию.
Практическое значение изучения договорного права в сфере недвижимости не менее актуально. Права на недвижимое имущество и сделки с ним довольно часто становятся предметом судебных споров. При разрешении этих споров возникают вопросы, связанные с применением норм ГК РФ и федеральных законов с сфере гражданского права. Рассмотрение и изучение такого договора, как договор купли-продажи недвижимости позволит не только правильно оформить законные права на недвижимость, но и сэкономить время, силы и средства.
Договор купли-продажи недвижимости является разновидностью договора купли-продажи, что ведет к необходимости понимания и анализа договора купли-продажи в целом.
Договор купли-продажи - это важнейший и традиционнейший институт гражданского права. Его значение является значительным для современного договорного права; не только для российского права, но и практически для всех правовых
систем [9]. Нормы римского права, которые на сегодняшний день воспринимаются и имплементированы в гражданское законодательство подавляющего большинства европейский государств в качестве общего учения об обязательствах и о договорах, сформировались на базе анализа предписаний именно договора купли-продажи. Более того конструкция договора купли-продажи также является важнейшим договорным типом и в системе англоамериканского права, которое оказалось не под столь сильным влиянием положений римского права. Об этом свидетельствует такой памятник статутного права, как Торговый Кодекс США. До определенного времени он не знал очень многих договорных типов - например, договора мены или договора аренды. Но это не обозначало то, что эти договоры не подвергались правовой регламентации. Они регламентировались за счет тщательного рассмотрения и переосмысления соответствующих положений о купле-продажи в римском праве. Мена рассматривалась как встречная купля-продажа, а аренда - как купля-продажа «на время». Собственно, именно с помощью института купли-продажи осуществлялось регулирование соответствующих отношений, что в достаточной степени наглядности демонстрирует ключевое значение данного договора.
Согласно легальному определению, зафиксированному в статье 454 ГК РФ [1], договором купли-продажи признается такой договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать товар другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Из приведенного выше определения очевидно, что в правоотношении купли-продажи направленность на передачу имущества в собственность уточняется признаками эквивалентной возмездности и денежного предоставления. Данная легальная дефиниция достаточно точно отражает все общие особенности, присущие данной договорной конструкции. В обязательстве купли-продажи направленность на передачу имущества
Договор купли-продажи недвижимости является разновидностью договора купли-продажи и регламентируется предписаниями §7 главы 30 ГК РФ. Особенностью договора купли-продажи недвижимости является специфика предмета [1].
§7 главы 30, обозначая круг отношений, подпадающий под его действие, использует общую категорию «недвижимое имущество». Следовательно, предметом данного договора может быть абсолютно любое недвижимое имущество - и это лишний раз подчеркивается в легальном определении, в котором сначала идет перечисление, а дальше говорится «.. .и другое недвижимое имущество». Из этого следует, что любая продажа недвижимости будет регламентироваться правилами §7 главы 30 ГК РФ. При этом нужно понимать, что относительно отдельных разновидностей недвижимого имущества может существовать своя специфика. Таким образом, могут существовать и иные нормативно-правовые акты (далее - НПА), отражающие эту специфику. Например, если речь идет о таком недвижимом имуществе как земельные участки, то определенная специфика договора купли-продажи земельных участков отражена в предписаниях Земельного Кодекса РФ. Более того существует «Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения» для регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения. Анализируя §7 главы 30 ГК РФ, можно найти целый ряд специфических черт, присущих продаже такого объекта недвижимости как жилые помещения.
Из вышеизложенного следует, что §7 задает лишь общую канву регулирования, а специфические особенности могут содержаться и на уровне специального законодательства, регулирующего оборот того или иного объекта недвижимости [1].
Длительное время в доктрине и судебной практике остро стоял вопрос: может ли предметом договора купли-продажи недвижимости быть не только существующее, но и будущее недвижимое имущество. На сегодняшний день Постановление Пленума №54 от 11 июля 2011 года «О некоторых вопросах разрешения спо-
ров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» констатирует принципиальную допустимость заключения договора купли-продажи по поводу будущей недвижимости. Логика данного заключения крайне проста и подтверждается следующем.
Существует общее правило - ст. 455 ГК РФ, которая допускает заключение договора купли-продажи будущей вещи. При этом с точки зрения системы регулирования §1 главы 30 ГК РФ содержащиеся в нем предписания применяются ко всякой разновидности договоров купли-продажи, если они не противоречат специальному регулированию. Поэтому для того, чтобы утверждать о невозможности заключения договора купли-продажи будущей недвижимости, следует отыскать в §7 главы 30 специальное регулирование, исключающее применение ст. 455 ГК РФ. Очевидно, что даже самый детальный поиск не приведет к обнаружению подобного регулирования. Поэтому искать в §7 главы 30 ГК РФ нужно не разрешение на куплю-продажу будущей недвижимости, а запрет. §7 никакого запрета не имеет, следовательно правила §1 (в частности, ст. 455 ГК РФ) не противоречат специальному регулированию, создаваемому в §7. Купля-продажа будущей недвижимости принципиально возможна.
Однако здесь существует один нюанс. Обращаясь к ст. 455 ГК РФ, которая говорит про будущие вещи и применима к договору купли-продажи недвижимого имущества, можно увидеть там следующее регулирование.
Под будущей вещью понимаются две категории: несуществующая и не принадлежащая (то есть, которая фактически существует, но не принадлежит).
Ст. 455 ГК РФ говорит о том, что договор купли-продажи может быть заключен по поводу будущей вещи как несуществующей, так и не принадлежащей, если иное не предусмотрено законодательством или не вытекает из особенностей регулирования соответствующего объекта. Это общий тезис. Интересно, что сама же ст. 455 ГК РФ уже допускает возможность
изъятия из нее, обусловленные либо специфическим регулированием, либо особенностями самого объекта - именно поэтому вышеупомянутый тезис должен быть проверенным с позиций этих двух изъятий.
Наиболее наглядным примером будут предписания ст. 37 Земельного Кодекса РФ (далее - ЗК РФ). Данная норма содержит следующую фразу: «... объектом договора купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший кадастровый учет.» Логика этого регулирования не совсем ясна на первый взгляд и требует изучения на практике. Но вопрос возникает следующий: блокирует ли указанная норма, применительно к земельным участкам, тезис о возможности заключения договора купли-продажи будущей недвижимости?
Отвечая на данный вопрос, следует помнить, что будущая вещь - понятие собирательное, которое включает в себя как несуществующую вещь, так и не принадлежащую [6]. Здесь важно для наглядности представить вариант, когда продается земельный участок. Для потенциального покупателя земельный участок является будущей вещью - не принадлежащей. Может ли потенциальный покупатель заключить договор купли-продажи по поводу данного земельного участка? Да, может. И в конкретном случае ст. 37 ЗК РФ препятствовать этому не будет, потому что участок фактически прошел кадастровый учет, а то обстоятельство, что участок принадлежит потенциальному продавцу никакого значения не имеет. Следовательно, если рассматривать ст. 37 ЗК РФ с позиций вышеизложенного тезиса про возможность купли-продажи будущей вещи как не принадлежащей, то выявить здесь какое-либо противоречие не представляется возможным.
В том случае, если потенциальный покупатель хочет купить лишь половину участка, то казус решается по-другому. Почему? Потому что здесь важно исходить из логики, что земельный участок (равный половине изначального земельного участка, упомянутого выше) не прошел кадастровый учет. Получается, что потенциаль-
ный продавец не может продать этот кусок земельного участка ни как не принадлежащий потенциальному покупателю (потому что по бумагам он не существует как отдельный объект), ни как несуществующий, потому что тогда этот договор купли-продажи земельного участка будет противоречить ст. 37 ЗК РФ.
Однако необходимо обратить внимание, что это правило было проигнорировано ВС РФ в п.10 ПП ВС №54, где изложено следующее: «Судам необходимо исходить из того, что разъяснения, содержащиеся в настоящем постановлении, подлежат применению также в случаях, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключенного между юридическими лицами и (или) гражданами, является земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован в порядке, установленным федеральным законом» [5].
Предмет как главная специфическая черта договора купли-продажи, включающий в себя любое недвижимое имущество, является существенным условием. Это подчеркивается и ст. 554 ГК РФ, в которой прямо указывается, что в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, являющегося предметом данного договора. Это подкрепляется дальнейшим указанием, что в противном случае соответствующий договор не может считаться заключенным. Данная статья подтверждает, что предмет в договоре купли-продажи недвижимости - это существенное условие, под страхом признания договора незаключенным предмет должен быть согласован. Однако в ГК РФ не указываются никакие обязательные формальные признаки, которые должны использоваться для идентификации предмета.
Анализируя судебные решения данной отрасли, можно отметить, что на практике еще существует мнение некоторых правоприменительных органов, что единственным возможным идентификатором продаваемого недвижимого имущества является кадастровый номер; и что в договоре, чтобы предмет был согласован, должен со-
держаться этот кадастровый номер [2]. Ст. 554 ГК РФ никаких обязательных реквизитов идентификации не содержит, там всего лишь общая категория: «.данные, позволяющие определенно установить.». Указаний на какие-либо конкретные данные нет. Кадастровый номер - это не только хороший, но и удобный идентификатор, - он исключит споры, относительно объекта, - но и в отсутствии кадастрового номера стороны могут с помощью иных категорий описать предмет недвижимости.
Со временем ПП ВС №54 постепенно стало формировать иную практику. В п. 2 ПП ВС указана достаточно нейтральная фраза: «Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости».
В данном случае очень важно слово «достаточно» - законодатель не использует слова «обязательно», тем самым давая возможность использования не только кадастрового номера для идентификации.
Более того, ст. 554 ГК РФ интересна и с точки зрения того, что там содержится закрепление принципа непротиворечивого поведения. Там описывается ситуация следующего порядка, когда в самом договоре данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, которое является предметом договора, нет, но эти данные появляются в иных документах, составляемых сторонами. Например, в подписываемым ими передаточном акте. ВАС для данной ситуации прямо указывает, что если достаточные данные фиксируются в ином документе, то это обстоятельство не может служить основанием для признания договора незаключенным и для отказа в государственной регистрации перехода права собственности по такому договору. В данном случае все абсолютно верно с точки зрения непротиворечивого поведения, так как существенность условий - это категория, которая вводится непосредственно только для сторон. Если у них не возникает никаких споров относительно того, что передается, и об отсутствии этих споров свидетельствуют факт са-
мой передачи и документов, оформляющих эту передачу, то последующая ссылка одной из сторон на незаключенность договора является недобросовестным поведением и вступает в противоречие с предшествующим поведением стороны, подписавшей акт приема-передачи. Равным образом, и у регистрационного органа не должно возникать вопросов о заключенности/незаключенности договора купли-продажи недвижимости, если у сторон договора отсутствует спор относительно предмета договора и из документов следует, что этот спор отсутствует. Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности по такому договору указанное обстоятельство быть не может.
Если в договоре купли-продажи в целом предмет - это единственное существенное условие, то, применительно к купле-продаже недвижимости, к предмету добавляются дополнительные существенные условия. В частности, существенным условием всякого договора купли-продажи недвижимости является цена. В ст. 555 ГК РФ законодатель прямо указывает, что цена должна быть определена или быть определимой, исходя из условий договора, и правила ст. 424 ГК РФ к договору купли-продажи неприменимы.
Это возможно связано с тем, что законодатель находит всякий объект недвижимости уникальным, по этой причине невозможна аналогия применения правил ст. 424 ГК РФ. Это помогает соблюдать принцип системности законодательства. Поэтому ст. 555 ГК РФ находится в системе с иными установлениями, и закрепляет, что цена во всяком договоре недвижимого имущества (в том числе и в договоре купли-продажи недвижимости) - существенное условие. Под страхом признания договора незаключенным эта цена должна быть определена или быть определимой, исходя из его условий.
Вышеизложенные существенные условия - предмет и цена. Эти два условия характерны для любого договора купли-продажи недвижимости. Однако применительно к отдельным разновидностям этого
договора круг существенных условий может расширяться. Достаточно показательным примером этого являются правила ст. 558 ГК РФ, которые регламентируют договор купли-продажи жилых помещений. Существенным условием дополнительным для продажи жилых помещений является перечень лиц, сохраняющих права на жилое помещение с указанием на объем и характер их прав.
Однако данная норма представляется собой не совсем объективной с той точки зрения, что лица, сохраняющие право на жилое помещение, так и будут сохранять за собой это право вне зависимости от того, договорился кто-то о купле-продажи или нет. Некоторые трактуют данную норму как защиту интересов покупателя, но на самом деле законодатель объявляет это существенным условием договора. То есть, если это условие не будет соблюдено - договор будет не заключен. Но на практике не вышеуказанная ст. 558 ГК РФ дает защиту покупателю, который столкнется с правами третьих лиц, не оговоренных в договоре, а ст. 460 ГК РФ, которая находится в общих правилах - и это приобретение вещи, обременённой правами третьих лиц. И ст. 460 ГК РФ в качестве вариантов защиты дает право на уменьшение покупной цены или отказ от договора.
Но эта норма ст. 558 ГК РФ существует и, получается, называет дополнительное существенное условие, которое под страхом незаключенности договора стороны должны учитывать и согласовывать.
Однако тогда возникает ряд вопросов: а если таких лиц, сохраняющих право на жилое помещение, вообще нет, то нужно ли про них что-то писать в договоре? С точки зрения того, что это существенное условие, получается, соглашение по этому поводу должно быть достигнуто, чтобы договор считался заключенным. То есть, во избежание признания договора незаключенным, сторонам следует написать: «лица, сохраняющие право на жилое помещение, отсутствуют». В том случае, если стороны не зафиксируют это существенное условие, то открывается возможность для констатации такого договора как незаключенного.
Далее встает вопрос о том, если на самом деле такие лица существуют, но стороны в договоре констатируют, что такие лица отсутствуют. Можно ли признать такой договор незаключенным в связи со ст. 558 ГК РФ? Нет, потому что ст. 558 ГК РФ, выдвигая это существенное условие, требует договоренности сторон на этот счет. А соответствует ли эта договоренность действительности или нет, с точки зрения ст. 558 ГК РФ, не имеет никакого значения. В такой ситуации (если договоренность не соответствует действительности), можно воспользоваться механизмом защиты ст. 460 ГК РФ - встанет вопрос о признании договора недействительным в соответствии со ст. 178 и ст. 179 ГК РФ, но с позиций изначальной заключенности все будет в порядке.
В этой связи ВС РФ решил иначе истолковать ситуацию, которая была в Обзоре судебной практики за 4 квартал 2005 года. Казус заключался в том, что установленное в договоре соглашение по поводу лиц, сохраняющих право на жилое помещение, не соответствовало действительности. ВС РФ вынес решение, что если это не соответствует действительности, то значит, договор не заключен. Я не совсем согласна с данной позицией Верховного суда в отношении п. 1 ст. 558 ГК РФ - из ее текста вытекает, что стороны должны достичь договоренности, а соответствует ли она действительности или нет, не имеет значения, потому что об этом не сказано в законе.
Если анализировать судебную практику, то можно сделать вывод, что по логике ВС РФ, существуют следующие существенные условия договора купли-продажи недвижимости: условия о предмете, условия, названные в законе, и условия, на включение которых настаивает одна из сторон.
То есть, в том случае, когда перед нами договор уже заключенный, всякое условие, содержащиеся там, - существенное; потому что оно туда попало либо в силу указания закона, либо в силу настаивания одной из сторон. Важно достигнуть соглашения сторон по поводу существенных условий; а то, что соглашение не соответствует дей-
ствительности является лишь основанием для предъявления требования из заключенного договора. Здесь логика состоит в том, что если признать договор (в котором зафиксировано то, что не соответствует действительности) незаключенным, то значит, что никаких требований из этого договора предъявить нельзя. Например, невозможно будет взыскать убытки, потому что нет договора и не правового основания.
Исполнение договора купли-продажи недвижимости заключается в том, что продавец передает соответствующий товар (недвижимое имущество) и переносит титул в отношении этого передаваемого товара покупателю. Что касается фактической передачи, то регулирование связанных с этим вопросов регулируется правилами ст. 556 ГК РФ: передача недвижимого имущества должна оформляться с помощью такого документа как передаточный акт.
На мой взгляд, значение передаточного акта исключительно доказательственное. Что он доказывает? Он доказывает только фактическую передачу имущества. Более того, с позиции современной доктрины и правоприменительной практики [2], имея доказательственное значение, передаточный акт не является единственно возможным доказательством. Факт ввода во владения может быть доказан и с помощью иных средств доказывания. Следовательно, даже отсутствие передаточного акта не исключает ситуации, что, допустим, продавец с помощью иных средств доказывания докажет, что эта передача фактически была осуществлена.
Косвенное значение передаточного акта зафиксировано в ст. 556 ГК РФ, в которой зафиксировано, что с момента подписания передаточного акта обязательство продавца считается исполненным. Формулировка «считается исполненным» используется не только в этой норме, но и в ст. 458 и ст. 459 ГК РФ, которые регламентирую вопрос о переходе риска случайной гибели, приравнивая его к моменту, когда продавец считается исполнившим свои обязательства. Значит, можно сделать вывод, основываясь на смысле ст. 459 ГК РФ,
что с момента подписания передаточного акта на покупателя переходит риск случайной гибели. Не следует забывать, что ст. 459 ГК РФ диспозитивна, следовательно, стороны могут определить иной момент перехода риска случайной гибели.
Вопрос же о переходе права собственности решается по-другому. Согласно ст. 551 ГК РФ, переход права собственности подлежит государственной регистрации. Однако, в числе документов, которые нужно представить для государственной регистрации права собственности, передаточного акта нет. На практике, часто регистрация перехода данного права происходит до и без передаточного акта. Получается, что право собственности перешло к покупателю, а риск случайной гибели (если в договоре он не приравнен к моменту перехода права собственности) перейдет только в момент ввода во владения, в момент подписания передаточного акта или иного подобного документа, равно совершение иных действий, свидетельствующих о передаче этого имущества.
Продавец должен, помимо фактического вручения, перенести на покупателя и титул. Это требование к исполнению продавцом своей обязанности регламентируется предписаниями ст. 551 ГК РФ, в которой говорится о том, что переход права собственности происходит в момент государственной регистрации. Пункт 3 данной ст. 551 ГК РФ допускает, в случае уклонения от государственной регистрации, соответствующее требование о понуждении к государственной регистрации. Обращаясь к ст. 165 ГК РФ, становится известно, что было возможное требование о понуждении к государственной регистрации договора, а в ст. 551 ГК РФ есть возможное понуждение к государственной регистрации перехода права. Смысл в ст.551 достаточно большой, она не дублирует ст.165 ГК РФ.
С точки зрения вопросов, возникающих при этой государственной регистрации, а также в случае неисполнения соответствующей обязанности со стороны продавца, необходимо обратить внимание на предписания п. 60-62 и 64 Постановления Пленума 10\22. Там зафиксированы, какие
требования могут предъявляться к покупателю в случае неисполнения обязанности продавцом, регламентируется вопрос о допустимости иска из ст.398 ГК РФ и требование о передаче соответствующего недвижимого имущества. Более того, регламентируется вопрос, связанный с применением правил п. 3 - иска о принуждении. Там две высших судебных инстанции высказывают мысль о том, что само по себе предъявление требования о понуждении к государственной регистрации перехода права в ситуации, когда недвижимость не передана, невозможно [3]. Потому что возникнет факт, что переход права не может защититься, и в ситуации, когда вещь не передана покупателю, тот, чтобы защитить свой интерес, должен соединять два требования: из ст. 398 ГК РФ - требование о передачи вещи и требование о понуждении к государственной регистрации перехода прав.
Кроме того в п. 5 ПП №54, где содержится разъяснение тех же самых вопросов, связанных с исполнением продавцом своей обязанности по передачи вещи и по переносу титула на покупателя, но только применительно к такому объекту данного договора как будущая недвижимость [5]. Например, в случае, когда заключен договор купли-продажи будущей недвижимости, само по себе заключение договора не дает покупателю право потребовать у продавца создания такого недвижимого имущества и передачи ему. И иск о понуждении к исполнению обязанностей в натуре задается рамками только ст. 398 ГК РФ. И возможен только в том случае, когда у продавца имеется соответствующий объект и права на этот объект не переданы третьему лицу.
К продаже недвижимости так же, как и к любому иному договору купли-продажи, предъявляются требования с точки зрения качества передаваемого товара. Точно также обязанность продавца включает в себя необходимость передать имущество, качество которого соответствует условиям договора. В этой связи возникает вопрос о тех способах защиты, которые доступны покупателю при нарушении соответст-
вующего условия о качестве. Здесь есть регулирование в ст. 557 ГК РФ.
С точки зрения вопроса качества, поскольку норм, исключающих применения соответствующих правил §7, нет, то сохраняет свое значение деление всех недостатков на существенные и несущественные [6]. В случае наличия несущественных недостатков в отношении недвижимого имущества, переданного по договору купли-продажи недвижимости у покупателя 3 способа защиты: уменьшение цены, безвозмездное устранение недостатков и возмещение собственных расходов на устранение недостатков.
Если недостаток в отношении недвижимого имущества, переданного по договору купли-продажи недвижимости, является существенным. В общих правилах было 5 способов защиты. Дополнительно к перечисленным выше появлялись: отказ и право на замену.
Право на замену не возможно в договоре купли-продажи недвижимости. Здесь следует возвратиться к пониманию, что всякий объект недвижимости уникален. В данном случае природа отношений исключает возможность использования такого способа защиты как право на замену, о чем ст. 557 ГК РФ и говорит. То есть, получается, что в вопросах договора купли-продажи недвижимости все также сохраняет значение деление недостатков на существенные и несущественные. При несущественных 3 способа защиты; - при существенных - 4, ибо требование замены вступает в противоречие с существом договорной конструкции.
В ходе исследования договора купли-продажи недвижимости и анализа данной темы как в теории гражданского права, так и на практике правоприменения, удалось
выделить следующие особенности этого договора.
Во-первых, обращаясь ГК РФ (в частности, к ст. 455 ГК РФ) и к судебной практике, можно сделать вывод, что договор купли-продажи будущей вещи возможен и довольно часто применяется на практике. Однако, в данных случаях следует помнить теоретическое понятие «будущей вещи», в связи с котором будет то или иное решение и логика регулирования.
Во-вторых, особенностью договора купли-продажи недвижимости - специфический предмет договора. Предметом данного договора является любое недвижимое имущество.
В-третьих, интересным примером особенности договора купли-продажи недвижимости являются правила, закрепленные в ст. 558 ГК РФ, которые регламентируют договор купли-продажи жилых помещений. Дополнительным существенным условием для продажи жилых помещений является перечень лиц, сохраняющих права на жилое помещение с указанием на объем и характер их прав.
В-четвертых, следующей особенностью данного договора является то, что передача недвижимого имущества должна оформляться с помощью такого документа как передаточный акт, что следует из ст. 556 ГК РФ.
В-пятых, к договору купли-продажи применяются правила о качестве передаваемого товара. Однако, особенностью является то, что право на замену невозможно в договоре купли-продажи недвижимости. Здесь следует возвратиться к пониманию, что всякий объект недвижимости уникален. В данном случае природа отношений исключает возможность использования такого способа защиты как право на заме-
ну.
Библиографический список
1. Гражданский кодекс Российской Федерации 26 января 1996 года №14-ФЗ.
2. Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации №5 (2017) (утв. Президиумом Верховного суда РФ 27.12.2017).
3. Постановление Пленума Верховного суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 (ред. От 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
4. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 №21 «Обзор судебной практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости».
5. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 г. №54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки».
6. Камышанский В.П. Гражданское право: учебник для студентов ВУЗов, обучающихся по направлению «Юриспруденция» / под ред. В.П. Камышанского, Н.М. Коршунова, В.И. Иванова. - М.: ЮНИТИ ДАНА, 2011. - 751 с.
7. Сергеев А.П. Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации (учебно-практический) / под ред. А.П. Сергеева - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект, 2017. - 976 с.
8. Степанов С.А. Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации (учебно-практический) / под ред. С.А. Степанова - 5-е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект, Екатеринбург: Институт частного права, 2016. - 1648 с.
9. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве: монография. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Норма, Инфра-М, 2013. - 496 с.
ANALYSIS OF THE FEATURES OF REAL ESTATE SALE AGREEMENT
D.V. Zhimirova, Bachelor St. Petersburg State University (Russia, St. Petersburg)
Abstract. The contract of sale is unique in its kind and requires a detailed study off all nuances and features in order to applying it in practice. Nowadays, this kind of contracts has begun to be more and more relevant, thus, while entering into a contractual relationship every citizen should understand all the specifics and features of the contract. This article is dedicated to the real estate sale agreement: it reveals, explores and explains all the features in a simple way.
Keywords: civil law, real estate agreement, purchase and sale of real estate, features of contract of sale.
