CC BY
457
Properties of individual elements of sales contracts Yurova K. (Russian Federation)
Особенности отдельных элементов договоров купли-продажи Юрова К. И. (Российская Федерация)
Юрова Ксения Игоревна / Yurova Kseniya - кандидат исторических наук, доцент, кафедра государственного права,
Международный инновационный университет, г. Сочи
Аннотация: в статье анализируются особенности отдельных элементов договора купли-продажи недвижимого имущества жилого назначения, предлагается внести изменения в действующее законодательство.
Abstract: the article analyzes the peculiarities of individual elements of the contract of sale of immovable property for residential purpose, it is proposed to amend the current legislation.
Ключевые слова: договор, цена договора, предмет договора, недвижимость.
Keywords: the contract price of the contract subject of the contract, the property.
Почти ни к одному предмету договора законодатель не предъявляет таких строгих требований, как недвижимости. Связано это очевидно как с большой ценностью таких объектов, так и с частотой незаконных сделок с ними. Именно поэтому ГК РФ требует такой детализации предмета в договоре купли-продажи любой недвижимости.
В договоре объект недвижимости должен быть описан так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какой именно дом, квартира и т. д. приобретается. В частности, если это жилой дом, то из договора должно быть ясно, где он расположен, на каком земельном участке, если это квартира, то, например, на каком этаже и какого дома она расположена и т. д.
Например, ФАС Поволжского округа при разрешении очередного дела указали, что в качестве существенного условия в договоре продаже недвижимости признается описание всех данных имущества, которые придают последнему индивидуальную определенность [4].
То есть мы можем с определенностью сказать, что если в договоре купли-продажи недвижимости отсутствуют данные, по которым можно определить, какое именно имущество покупается, то такой договор будет незаключенным и, соответственно, никаких прав и обязанностей он порождать не сможет.
Как несложно определить, предметом рассматриваемого договора купли-продажи является жилое помещение или, как еще говорят, жилье. Отметим, что термины эти равнозначны, хотя последний и редко используется в законодательстве. Этот вывод мы можем сделать, проанализировав ст. 293 ГК РФ [1] и ст. 110 ЖК РФ [2].
Исходя из легального определения, мы можем сделать вывод, что различные подсобные помещения (кухня, кладовка, коридор и др.) не относятся к жилым. Критерий изолированности жилого помещения определяется возможностью его использования как самостоятельного жилища. Например, комната должна иметь выход в коридор или на лестничную площадку, а не в другое жилое помещение, также у нее должно быть сообщение с местами общего пользования (ванная, туалет, коридор).
Говоря о пригодности для постоянного проживания, законодатель имеет в виду, что жилое помещение отвечает всем санитарным и техническим требованиям.
Между тем термин «жилое помещение» в ГК РФ не раскрыт, из содержания ст. 293 ГК РФ следует вывод, что законодателем понятие «жилое помещение» и «жилье» предполагается равнозначным.
В ч. 2 ст. 288 ГК РФ указано, что «жилые помещения предназначены для проживания граждан» и совершенно не раскрывается данное понятие, а согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
В данном случае необходимо отметить, что в ГК РФ отсутствует прямая ссылка на иное законодательство, в данном случае на ЖК РФ, в котором дается описание «составных частей» жилого помещения.
в дотают купли-Продажи мм идентифицируется в соответствии с требованиями п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ [3], то есть там должны быть указаны следующие сведения: адрес (местоположение) жилого помещения; вид (название) жилого помещения (жилой дом (часть жилого дома), квартира
(часть квартиры), комната); площадь в соответствии с документами (как правило, согласно кадастровому паспорту); назначение (жилое); иная необходимая информация (например, этажность жилого дома, этаж и номер квартиры на поэтажном плане и т. д.).
Отметим, что определение общей площади жилого помещения закреплено в ЖК РФ, причем на федеральном уровне это делается впервые. Общая площадь - это не только площадь жилых комнат, но и подсобных помещений и мест общего пользования (например, коридора, кухни и т. д.). Вместе с тем, сюда не включается площадь балконов, лоджий, веранд и террас (п. 4 ст. 15 ЖК РФ).
Сведения, определяющие местонахождение жилья, устанавливаются на основании данных, которые указывают расположение жилого помещения на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества [6, с. 154]. Важность данного положения доказывает следующий пример из практики - в нотариально заверенном договоре купли-продажи жилого помещения был указан адрес передаваемого объекта, что апелляционной инстанцией было расценено как определение расположения недвижимости на соответствующем земельном участке.
Президиум ВАС данный вывод не признал законным и обоснованным. В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимость, в том числе определяющие её расположение на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных договор не заключен. На основании этого Президиум ВАС указал, что рассматриваемый в деле договор не содержит сведений о том, какие конкретно площади в здании являются
предметом купли-продажи [7].
Говоря о предмете договора купли-продажи жилого помещения, стоит выделить такой интересный вопрос, как продажа будущей недвижимости, о которой мы уже упоминали выше. Ранее данная тема была настолько актуальна, что на нее обратил внимание Пленум Высшего арбитражного суда РФ, в Постановлении которого от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» от 11 июля 2011 г. № 54 [8], давались разъяснения касаемо договоров, в которых предметом является еще не построенная недвижимость, либо недвижимое имущество, право собственности на которое еще не зарегистрировано.
В современном законодательстве мы не найдем норм, запрещающих продавать или приобретать будущую недвижимость. То есть право собственности на продаваемый объект недвижимости может быть у конкретного продавца и не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав. В этом случае в регистрирующем органе не смогут зарегистрировать переход права собственности на нового собственника, исходя из ст. 131 и ст. 551 ГК РФ.
Поэтому в п. 1 Постановления № 54 и говорится о том, что для того, чтобы передать право на имущество покупателю, продавцу нужно зарегистрировать свое право собственности на отчуждаемое имущество. Если покупатель заявляет требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика (продавца), суд квалифицирует данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (ст. 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся
предметом договора купли-продажи (п. 3 ст. 551 ГК РФ) [12, 15-16].
В договоре купли-продажи будущей недвижимости стороны не смогут указать кадастровый номер объекта, так как этого объекта еще не существует, соответственно он не стоит на кадастровом учете, однако это не значит, что договор недействителен, ведь в нем все равно должны быть указаны данные об объекте, индивидуализирующие его: местонахождение строящегося дома, будущая площадь, иные сведения из проектной документации. Отметим, что такие сведения могут содержаться не только в самом договоре, но и в документах, являющихся его неотъемлемой частью (например, акт приема-передачи).
Цена в рассматриваемом договоре является существенным условием, обусловлено это как высокой стоимостью жилых помещений, так и необходимостью рассчитать налог, исходя из цены жилого помещения.
Определяя цену как существенное условие договора купли-продажи жилой недвижимости, следует остановиться на дискуссионном вопросе об обязательности указания цены в предварительном договоре (который часто заключается при продаже жилых помещений). По данному вопросу имеется два различных мнения, отраженных в судебных постановлениях.
К примеру, ФАС Центрального округа в своем постановлении от 28.02.2007 по делу № А08-13678/05-8 [5] признал предварительный договор незаключенным в связи с тем, что цена основного договора была не согласована.
Учитывая, что цена отнесена к существенным условиям договора купли-продажи недвижимости, а в соответствии с п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, кассационная коллегия сочла правильным вывод суда апелляционной инстанции о том, что предварительный договор является незаключенным. С таким мнением сложно не согласиться
Противоположное мнение о том, что вопрос о включении в основной договор условий, не предусмотренных предварительным договором, должен решаться судом с учетом конкретных обстоятельств дела, отражено в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» [8].
Президиум ВАС РФ посчитал, что не указание цены в предварительном договоре не означает отсутствие согласия сторон по данному вопросу.
Ссылаясь на ст. 424 ГК РФ, которая предусматривает возможность определения цены договора по цене сравнимых товаров при сравнимых обстоятельствах в случае отсутствия данного условия в возмездном договоре, Президиум ВАС РФ сделал вывод, что правомерно требование включить в основной договор условие о том, что цена определяется согласно ст. 424 ГК РФ.
Далее отметим, что цена в договоре купли-продажи жилья может быть выражена по-разному. Ст. 317 ГК РФ предусматривает возможность отражения цены в иностранной валюте или условных денежных единицах, которая должна быть оплачена в рублях в эквивалентной сумме.
Цена может быть указана за единицу площади помещения и соответственно окончательная сумма зависит от объемов помещения (ст. 555 ГК РФ). При популярном в настоящее время способе оплаты жилья в кредит в договоре должны быть указаны не только сама цена, но и то, в каком порядке выплачивается кредит, сроки его выплаты и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ).
Стоит отметить, что, применяя правило, предусмотренное ст. 317 ГК РФ, и указывая стоимость жилья в, например, долларах, необходимо четко прописать, какой курс валюты к рублю будет применяться при оплате. Если из договора ясно не будет следовать, какой именно курс применяется, то это будет нарушением положений ст. 555 ГК РФ.
Сложность предмета договора купли-продажи жилья не позволяет, как бы то ни было, применять к нему правило п. 3 ст. 424 ГК РФ, цена конкретного объекта недвижимости не может сопоставляться с ценой какого-либо другого объекта, хотя на первый взгляд и аналогичного [9].
Согласно п. 2 ст. 555 ГК РФ цена отчуждаемой недвижимости, находящейся на земельном участке (в нашем случае это жилой дом или часть дома), включает в себя (в зависимости от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю) либо цену соответствующего земельного участка, либо цену права аренды этого участка. Данное правило является диспозитивным. В договоре можно прописать иной порядок [13, с.147].
Проблемы также возникают в том случае, если, несмотря на указанную в договоре цену, в действительности деньги не были переданы [10, с. 159-160].
На основании проанализированных судебных решений можно сделать несколько выводов, во-первых, нельзя допускать указания в договоре неполной суммы стоимости жилого помещения; во-вторых, подписание акта приема-передачи помещения необходимо проводить только после получения денежных средств; в-третьих, передавать деньги безопаснее всего через сейф в банке либо путем расчетов платежными поручениями [11, с. 102].
Необходимо особо указать на некорректность положения законодательства о том, что в договоре купли-продажи жилого помещения необходимо в качестве существенного условия указывать перечень лиц, которые обладают правом пользования в отношении отчуждаемого жилья. В данном случае реальная защита нового собственника могла бы быть обеспечена внесением в п. 1 ст. 558 ГК РФ дополнения, предоставляющего покупателю право заключать с такими лицами договор коммерческого найма, если их право
пользования жилым помещением бессрочно.
Также необходимо отметить, что в ГК РФ отсутствует прямая ссылка на иное законодательство, в данном случае на ЖК РФ, в котором дается описание «составных частей» жилого помещения.
Нами, для устранения данного пробела в законодательстве, предлагается внести изменения в ч. 1 ст. 288 ГК РФ и дополнить ее пунктом следующего содержания: «Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. К жилым помещениям относятся изолированные помещения, а именно, жилой дом, квартира (или их части), комнаты».
Литература
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 14.06.2012) // Собрание законодательства РФ. - 29.01.1996. - № 5. Ст. 410.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 13.07.2015) // Собрание законодательства РФ. - 03.01.2005. - N 1 (часть 1). Ст. 14.
3. Федеральный закон от 21 июля 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. - 1997. - 28 июля. - № 30. Ст. 3594.
4. Постановление ФАС Поволжского округа от 30 июля 2009 г. № А06-6987/2008 // СПС КонсультантПлюс, 2015.
5. Постановление ФАС Центрального округа от 28.02.2007 по Делу № А08-13678/05-8 // СПС КонсультантПлюс, 2015.
6. Степанова С. А. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации в 4 ч. - М.: Изд-во «Проспект», 2009.
7. Постановление Президиума ВАС РФ от 27.04.2002 г. № 11011/01 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2002. - № 9.
8. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестник ВАС РФ. - 2011.
9. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1997.
10. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ. - 1998.
11. Беленков Р. Гражданское право в 2 ч. М.: Изд-во «А-Приор», 2007.
12. Воробьев Н. И. Гражданское право Российской Федерации в 2 ч. - Тамбов: Изд-во «ТГТУ», 2007.
13. Евграфов О. Будущая недвижимость // Современный предприниматель. Индивидуальный подход к бизнесу. - 2011. - № 9.
14. Степанова С. А. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации в 4 ч. - М.: Изд-во «Проспект», 2009.
