368XIIМеждународная научно-практическая конференция УДК 347.451.41
Кочетова Елена Евгеньевна Kochetova Elena Evgenevna
Студент Student
ФГБОУ ВО «Саратовская государственная юридическая академия»
Saratov State Law Academy
К ВОПРОСУ О ДОГОВОРЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ БУДУЩЕЙ
НЕДВИЖИМОСТИ
ABOUT THE CONTRACT OF PURCHASE AND SALE OF FUTURE
REAL ESTATE
Аннотация, к вопросам правовой природы и существенных условий договора купли-продажи недвижимости приковано постоянное внимание юридической науки. До принятия Пленумом ВАС РФ разъяснений по поводу того, может ли являться предметом указанного договора будущая недвижимость, данный вопрос был дискуссионным и требовал дальнейшей регламентации. В статье проводится анализ действующего законодательства РФ, судебной практики, связанной с регулированием договора купли-продажи будущей недвижимости, рассмотрены риски, которые могут возникнуть при заключении и исполнении указанного договора, предложены пути совершенствования законодательства.
Abstract, the issues of the legal nature and essential conditions of the contract of sale of real estate attract the constant attention of legal science. Prior to the adoption by the Plenum of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation of clarifications on whether future real estate can be the subject of this agreement, this issue was debatable and required further regulation. The article analyzes the current legislation of the Russian Federation, judicial practice related to the regulation of the contract of purchase and sale of future real estate, considers the risks that may arise during the conclusion and execution of this contract, and suggests ways to improve the legislation.
Ключевые слова, гражданское право, недвижимость, недвижимое имущество, договор купли-продажи будущей недвижимости, продажа будущей вещи, инвестиционный договор.
Key words, tivil law, real estate, contract of sale of future real estate, sale of future things, investment contract.
«Новые импульсы развития: вопросы научных исследований»
Разновидностью договора купли-продажи выступает договор купли-
продажи недвижимости. Проанализировав нормы §7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), регламентирующие данный институт гражданского права, а также конструкцию названного договора, можно выделить ряд его особенностей, в том числе специфику предмета.
Законодатель использует общую категорию «недвижимое имущество» в статьях, регулирующих договор купли-продажи недвижимости. Таким образом, предметом договора купли-продажи недвижимости может быть абсолютно любое недвижимое имущество.
Довольно длительный промежуток времени в юридической науке и практике существовали дискуссии о том, может ли являться предметом указанного договора недвижимость, которая будет создана или приобретена в будущем. Суды, обосновывая свои решения ссылкой на ст. 209 ГК РФ, признавали ничтожными сделки продажи, заключенные до момента приобретения продавцом права собственности на вещь [1], не следуя содержанию п. 2 ст. 455 ГК РФ [2].
Споры были разрешены после опубликования Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54), предусматривающего возможность заключения договора-купли продажи будущей вещи.
Принятие данного акта было обусловлено необходимостью устранения коллизий, имеющих место вследствие отсутствия в ГК РФ специальной нормы, регулирующей договор купли-продажи будущей недвижимости. Более того, в судебной практике отсутствовала также единая юридическая концепция, которая позволила бы определить виды инвестиционных договоров и отграничить указанный от прочих.
Постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 определяет юридическую природу договора купли-продажи будущей недвижимой вещи,
XIIМеждународная научно-практическая конференция относя его к одному из видов инвестиционных договоров. Данный акт
устанавливает, что, пока не доказано иное, судам следует квалифицировать
договоры, связанные с финансированием строительства и реконструкции
объектов недвижимости, как договоры купли-продажи (речь идет об
опровержимой презумпции).
Кроме того, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ квалифицировала договор участия в долевом строительстве как разновидность договора купли-продажи недвижимости, созданной в будущем [3]. Данное разъяснение опровергло широко распространенное ранее мнение, согласно которому договор участия в долевом строительстве рассматривался в качестве разновидности договора подряда.
До принятия Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 в судебной практике довольно часто возникали сложности, связанные с индивидуализацией предмета договора купли-продажи будущей недвижимости. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Какие бы то ни было, даже малейшие отклонения или умолчания о качествах недвижимого имущества судами рассматривались как основания признать данный договор незаключенным. Некоторые суды принимали решения, обосновывая их тем, что если в договоре купли-продажи недвижимости не указан ее кадастровый номер, то это свидетельствует о несогласовании предмета договора [4], [5].
В Постановлении Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 разъяснено, что индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору [6]. Тем не менее, при заключении договора сторонам следует более тщательно подходить к вопросу индивидуализации предмета договора, максимально точно описав в договоре передаваемое имущество при помощи указания площади, назначения, точного
«Новые импульсы развития: вопросы научных исследований» местонахождения и других сведений во избежание рисков отказа в регистрации
перехода прав.
Рассмотрим риски, связанные с переходом права собственности от застройщика к инвестору (покупателю). Поскольку при заключении договора купли-продажи будущей недвижимости основные документы (разрешения на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию и др.) будут выдаваться на имя застройщика, то и право собственности на построенный объект сначала возникнет у него. Только после государственной регистрации перехода права собственности от застройщика (продавца) оно может перейти к инвестору (покупателю) на основании договора, заключенного между ними. Поскольку право собственности инвестора является «вторичным», не исключены риски, связанные с заключением и регистрацией данного договора, переходом права собственности от застройщика к инвестору и ряд других. В некоторых случаях отсутствует возможность получить переход права собственности на объект, даже если фактически он уже построен, но еще не введен в эксплуатацию (речь идет об объекте незавершенного строительства) [7].
Кроме того, застройщик может по тем или иным причинам не завершить строительство или же в обход интересов инвестора передать объект третьему лицу. В связи с этим вызывает некие вопросы п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54, согласно которому покупатель лишается права понудить продавца совершить действия по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем.
Судебная практика в таком случае идет по следующему пути. Исковое требование покупателя о понуждении продавца передать имущество по договору купли-продажи будущей вещи может быть удовлетворено, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре (объект завершен строительством), им фактически владеет продавец по договору и его право собственности на имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) [8]. В случае отсутствия хотя бы одного из условий покупатель может заявить
XIIМеждународная научно-практическая конференция требование о возврате уплаченной за указанное имущество денежной суммы и возмещении убытков [9].
Таким образом, покупатель имеет возможность понудить продавца передать имущество по договору купли-продажи будущей недвижимости в тех случаях, когда недвижимость уже находится во владении продавца. В противном случае может возникнуть возможность злоупотребления правом и манипулирование покупателем со стороны продавца, если последний намеренно не будет приобретать недвижимость. В такой ситуации у покупателя отсутствуют какие бы то ни было рычаги воздействия на продавца, и ст. 398 ГК РФ в том числе не подлежит применению.
Интересы инвестора могут пострадать также в случае банкротства застройщика. Поскольку инвестор не обладает правом собственности на часть незавершенного строительством объекта, объект вместе со всем имуществом застройщика поступит в конкурсную массу [10].
Таким образом, данный договор не гарантирует приобретение права собственности на объект. В качестве возможного решения указанной проблемы можно предложить обеспечение обязательств застройщика перед инвестором ипотекой земельного участка или залогом права аренды. В свою очередь, это станет дополнительной мерой воздействия на застройщика и позволит обратить взыскание на заложенный участок в случае неисполнения застройщиком своих обязательств. Однако использовать данный способ не всегда представляется возможным, например, если для реализации проекта привлечены также кредитные средства и, соответственно, участок или право его аренды уже находится в залоге у банка.
Мнения ученых и практикующих юристов относительно правовых последствий принятия Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 разделились. Одни, в частности, Р.С. Бевзенко, Д.В. Новак, К.И. Скловский, А.О. Рыбалов, А.А. Завьялов, А.П. Сергеев, Д.В. Дождев, в целом считают, что принятие Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 влечет за собой положительные последствия в регламентации данной сферы
«Новые импульсы развития: вопросы научных исследований» общественных отношений. Другие, например, В.В. Можаровский, А.А. Павлов,
Д.С. Некрестьянов, неоднозначно рассматривают принятие данного акта [12].
Так, Р.С. Бевзенко полагает, что Постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 внесло ясность в регулируемые отношения в части соотношения норм ст. 455 и ст. 558 ГК РФ, допустило возможность «излечения» обсуждаемого порока договора (в части неполного, неточного описания объекта) при государственной регистрации перехода права на возведенный объект недвижимости, передаваемый продавцом покупателю, определило юридическую квалификацию предварительных договоров купли-продажи недвижимости [13].
Д.В. Новак утверждает, что данный документ показал различие ситуаций заключения и исполнения договора купли-продажи будущей недвижимости, помог преодолеть ошибочную позицию судов о том, что отсутствие у объекта недвижимости кадастрового номера не позволяет определить предмет договора купли-продажи, стал отправной точкой на пути к запрету недобросовестным продавцам злоупотреблять своим правом, блокировав возможность взыскания с них процентов за время просрочки исполнения обязательства, а также предоставил покупателям в рамках заключенных предварительных договоров пользоваться всеми возможными способами защиты гражданских прав [14].
К.И. Скловский считает, что в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 дана квалификация инвестиционных договоров, а также точно сформулированы признаки купли-продажи будущей вещи и ее отличие от продажи чужой, что является достаточно важным, поскольку в этом вопросе путались как теоретики, так и практики [15].
В.В. Можаровский высказал свои опасения по поводу того, что суды общей юрисдикции могут не поддержать позицию ВАС РФ в отношении сделок с будущей недвижимостью, что станет следствием расхождения взглядов на одну и ту же ситуацию, и ее решение будет зависеть от того, какой суд будет рассматривать дело [16].
XIIМеждународная научно-практическая конференция Тем не менее, данный акт различает обязательства, которые порождаются договором купли-продажи, и обязательства перехода права собственности на продаваемую вещь, вырабатывает единую позицию в части толковании и применении судами общей юрисдикции и арбитражными судами законодательства РФ, исключает возможность заключения инвестиционного договора как договора, не поименованного в ГК РФ.
Однако Постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 не разрешило всех существующих проблем в данной сфере общественных отношений. В частности, отсутствует регламентация относительно цены договора купли-продажи будущего недвижимого имущества, выступающей в качестве одного из существенных условий договора, при несогласовании которого договор будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ). В связи с чем, возникает ряд вопросов - например, не ясно, как определить цену будущей недвижимости, которая на момент заключения договора отсутствует? Будет она носить точный или же приблизительный характер?
Кроме того, исходя из положений Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54, судам следует определять правовую природу инвестиционных договоров, опираясь на договоры, закрепленные в ГК РФ. Отсюда возникает вопрос - каким образом стороны в данном случае смогут реализовать принцип свободы договора, закрепленный в качестве одного из основных принципов гражданского права РФ в п. 1 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ и пронизывающий все остальные его нормы?
Проанализировав нормы Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54, приходим к выводу о том, что преимущества его принятия явно превалируют над существующими недостатками. Указанный акт стал серьезным толчком к осуществлению регламентации института купли-продажи будущей недвижимости и восполнения пробелов в действующем законодательстве России, обеспечения стабильности экономического и гражданского оборота в стране.
«Новые импульсы развития: вопросы научных исследований»
Перспективы развития договора купли-продажи будущей недвижимости
весьма стремительны. Ввиду того, что Постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 фактически направлено не на систематизацию существующей судебной практики, а на создание нового правового регулирования, которое относится к компетенции законодательной власти, а не Пленума ВАС РФ, необходимо внести изменения в действующий ГК РФ и дополнить §7 главы 30 ГК РФ статьей 549.1 следующего содержания: «По договору купли-продажи будущего недвижимого имущества (договору продажи будущей недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, которое будет создано или приобретено продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера указанных объектов». Также представляется целесообразным разрешить вопрос определения цены в договоре купли-продажи будущей недвижимости и дополнить ГК РФ ст. 555.1. Считаем, что цена может быть установлена, например, за единицу площади.
Указанные дополнения действующего законодательства поспособствуют преодолению пробелов в праве и развеют дуализм существующей судебной практики, сформированной судами общей юрисдикции и арбитражными судами в связи с разрешением споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем.
Библиографический список:
1. Решение № 2-719/2010 2-719/2010~М-168/2010 М-168/2010 от 30 сентября 2010 г. по делу № 2-719/2010.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 27.12.2019, с изм. от 28.04.2020) // СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 410; Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru (дата обращения: 05.05.2021).
3. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.03.2016 N 307-КГ15-14692 по делу N А66-17449/2014.
XIIМеждународная научно-практическая конференция
4. Постановление ФАС Московского округа от 18.02.2009 N КГ-
А41/12649-08 по делу N А41-К1-9691/07.
5. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.01.2009 N Ф08-7981/2008 по делу N А53-7262/2007-С2-41.
6. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестник ВАС РФ. N 9. 2011.
7. Определение ВАС РФ от 09.04.2013 N ВАС-3556/13 по делу N А07-19288/2011.
8. Определение ВАС РФ от 06.08.2012 N ВАС-9525/12 по делу N А70-5636/2011.
9. Апелляционное определение Ленинградского областного суда от 27.04.2017 N 33-1761/2017.
10. Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 30.12.2020) «О несостоятельности (банкротстве)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2021) // Собрание законодательства РФ. 2002. N 43. Ст. 4190; Официальный интернет-портал правовой информации http://pravo.gov.ru (дата обращения: 05.05.2021).
11. Споры о будущей недвижимости - дело прошлого? // Журнал «Закон». № 9 (09). 2011. С. 21-41.
12. Бевзенко Р.С. Квалификация и последствия сделок с будущей недвижимой вещью. Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // «Вестник ВАС РФ». 2012. № 3.
13. С легкой руки Пленума ВАС РФ сделки с будущей недвижимостью стали проще и безопаснее [Электронный ресурс].Режим доступа: https://www.eg-online.ru/article/244955/ (дата обращения: 05.05.2021).
14. Скловский К.И. Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из
«Новые импульсы развития: вопросы научных исследований» договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Закон. 2012. N 3. С. 90.
15. Можаровский В.В. Споры о будущей недвижимости - дело прошлого? // Закон. 2011. № 9. С. 39.
© Е.Е. Кочетова, 2021
