CC BY
8Вестник магистратуры. 2015. № 4(43). Том I
ISSN 2223-4047
УДК 340
А.В. Носкова
ДОГОВОР АРЕНДЫ В СВЕТЕ НОВЫХ ИЗМЕНЕНИЙ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
В статье проводится анализ изменений земельного законодательства. Выделяются положительные и отрицательные стороны земельной реформы, делается вывод о перспективах функционирования новых изменений.
Ключевые слова: договор аренды земельного участка, изменения земельного законодательства, объект незавершенного строительства.
1 января 2015 года вступили в силу изменения, внесенные в законодательные акты, касающиеся земельного законодательства. [1]
Специалисты называют внесенные в кодекс поправки крупнейшей земельной реформой в стране.
Цель земельной реформы - оптимизировать процедуру предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В данных изменениях уточнено понятие «земельный участок», а также скорректированы нормы, определяющие порядок образования земельных участков, содержание вещных и иных прав на земельные участки, виды и условия сделок с земельными участками.
Подробнее в данной статье будут рассмотрены изменения, касающиеся договора аренды земельного участка.
В п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ [1] предусмотрено, что в отношении земельных участков, которые находятся в государственной и муниципальной собственности и предоставляются под строительство, продажа не допускается. Предусмотрено и несколько исключений из этого правила (п. 2 ст. 39.3, 38.18 ЗК РФ). Анализ исключений позволяет сделать вывод, что продажа указанных земельных участков возможна, если они предоставляется для комплексного освоения территории, для индивидуального жилищного строительства и так далее. Следовательно, в остальных случаях земельные участки под строительство придется только арендовать. Видится, что данное нововведение преследует цель повысить уровень рационального использования земельных участков.
В ст. 39.8 ЗК РФ предусматриваются, предельные сроки аренды земельного участка в зависимости от разрешенного использования. Это положительное изменение, которое было ожидаемо и востребуемо, так как отсутствие предельных сроков зачастую приводило к злоупотреблениям сторон.
Согласно ст.ст. 39.3, 39.6 ЗК РФ по общему правилу единственным видом публичных торгов продажи земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков является аукцион. В Федеральном законе от 23 июня 2014 г. № 171 [1] предусмотрены исключительные основания для продажи или передачи в аренду земельных участков без проведения аукциона.
До вступления изменений в силу в Земельном кодексе РФ не указывалось, должен ли земельный участок предоставляться посредством аукциона, поэтому собственники вправе были самостоятельно определить способ передачи участка. Данные поправки придадут публичность, гласность, доступность продажи и сдачи аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.
Интересно новое видение законодателя на порядок и последствия прекращения договора аренды земельного участка, а именно, для возведения объектов капитального строительства.
Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171 [1] отменен п. 3 ст. 22, то есть с 1 марта 2015г. у арендатора не будет преимущественного права на заключение договора аренды. В п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ прямо указывается на запрет названного преимущественного права. В Земельном кодексе РФ устанавливались лишь исключения, предусматривающие право прежнего арендатора на заключение нового договора аренды без проведения торгов.
Следовательно, новый договор аренды земельного участка должен быть заключен в общем порядке в форме аукциона. Возникает вопрос, какова судьба недостроенного объекта капитального строительства?
И законодатель дает ответ в новой ст. 239.1 ГК РФ, указывая, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности и предоставленного по
© Носкова А.В., 2015.
ISSN 2223-4047
Вестник магистратуры. 2015. № 4(43). Том I
результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Если торги признают несостоявшимися, рассматриваемый объект в течение двух месяцев может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность.
До вступления в силу Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171 отказ арендодателя в продлении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства по смыслу ст. 35 ЗК РФ всегда должен был быть обоснованным, что подтверждается позицией ВАС РФ. [2]
К тому же ФЗ от 23 июня 2014 г. № 171 [1] признал утратившим силу ст. 36 ЗК РФ, в которой разрешалось собственникам объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретать права на эти земельные участки.
Таким образом, принудительное изъятие объекта незавершенного строительства в случае прекращения договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, до принятия изменений в Земельный кодекс РФ было невозможно.
Понятна цель введения ст. 239.1 в ГК РФ, а именно, как инструмента, позволяющего реализовать объекты незавершенного строительства, и таким образом уберечь города от долгостроев.
В тоже время могут возникнуть вопросы с реализацией данной статьи.
Во-первых, возникнет проблема с поиском новых лиц, готовых оперативно и недорого достроить объект незавершенного строительства. Решение видится в предоставлении им субсидий, льготных условий и иных стимулов.
Во-вторых, неясна какова судьба объектов незавершенного строительства, находящихся на земельных участках, которые предоставлялись без проведения торгов, а именно аукциона (п.2 ст. 39.6 ЗК РФ). Получается, что лица пользующиеся исключениями, будут в более выгодном положении.
В-третьих, в новых изменениях не сказано что будет, если после несостоявшихся торгов, объект не будет приобретен в государственную или муниципальную собственность, и если в течение трех лет после прекращения договора аренды земельного участка собственник не обратится в суд с требованием реализации объекта. В данном случае нужно предусмотреть в законе не право обращения в суд и приобретения в публичную собственность объекта незавершенного строительства в случае несостоявшихся торгов, а обязанность.
В-четвертых, возможность реализации объекта незавершенного строительства предусмотрена только для объектов, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В тоже время законодатель признал утратившим силу п. 3 ст. 22 ЗК РФ. В связи с этим не ясна судьба незавершенных объектов возводимых на арендуемых земельных участках, находящихся в частной собственности. Целесообразно предусмотреть порядок установленный в ст. 239.1 ГК РФ для объектов незавершенного строительства, находящихся на земельных участках не только в публичной, но и в частной собственности.
Законопроект содержит множество иных предложений, которые должны кардинально изменить земельное законодательство. Хотелось, чтобы применение новых изменений на практике не вызывало споров, а вопросы оставались только в теории. Но все же видится, что юристам и государственным служащим без устоявшейся практики и судебных разъяснений будет сложно ориентироваться и осуществлять свои права по новым нормам законодательства.
Библиографический список
1. Федеральный закон от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета, № 142, 27.06.2014.
2. Постановление Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 № 4464/12 по делу № А51-2921/2011 // Размещено на сайте ВАС РФ 10.01.2013г. http://www.arbitr.ru/
НОСКОВА Анна Владимировна - магистрант Института права, Челябинский государственный университет.
