CC BY
120Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
DOI 10.47643/1815-1329_2020_10_54
ДОГОВОР АРЕНДЫ КАК ОДИН ИЗ РАСПРОСТРАНЕННЫХ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ ДОГОВОРОВ
АКСЕНОВ Илья Чудеевич,
кандидат юридических наук, доцент ФГБОУ ВО «Калмыцкий государственный университет». E-mail: baira4@rambler.ru; АЗУКАЕВА Баира Андреевна,
кандидат юридических наук, доцент ФГБОУ ВО «Калмыцкий государственный университет».
E-mail: baira4@rambler.ru;
СИНГЛЕЕВА Баира Анатольевна,
кандидат юридических наук.
E-mail: baira4@rambler.ru;
УБУШИЕВА Заяна Арслановна,
магистрант кафедры гражданского права и процесса
ФГБОУ ВО «Калмыцкий государственный университет им. Б.Б. Городовикова». E-mail: baira4@rambler.ru
Краткая аннотация: Гоажданско-правовой договор в современной юридической науке появился еще со времен римского права. С тех пор занимает особое место в законодательстве. без него уже немыслимы экономические взаимоотношения между субъектами предпринимательской деятельности, гражданами.
Abstract: Civil law contract in modern legal science has appeared since the time of Roman law. Since then it has occupied a special place in the legislation. without it, economic relationships between business entities and citizens are already inconceivable.
Ключевые слова: Договор, право, аренда, свобода договора, гражданский оборот.
Keywords: Contract, law, rent, freedom of contract, civil circulation.
Договор очень удобная правовая конструкция, позволяющая удовлетворить имущественные интересы частных лиц, чем привлекает пристальное внимание ученых-цивилистов.
Нормативное регулирование договорных обязательств, направленное на обеспечение стабильности отдельных договоров и всего гражданского оборота в целом, отличается определенной гибкостью, устанавливает различные правовые инструменты, призванные обеспечить удовлетворение интересов участников оборота с учетом конкретной ситуации, в том числе, возможность изменить или расторгнуть договор.
В условиях рыночной экономики правовое регулирование договоров имеет особую важность, поскольку основой гражданского оборота являются именно договоры.
Гражданско-правового договор призван обеспечить в сферах жизни общества (положение личности, собственность, гражданский оборот, наследование и т.д.) стабильность, устойчивость и определенность имущественных и личных неимущественных отношений. Юридический эффект порождаемый гражданско-правовым договором, заключается в связанности сторон этого договора[1].
В Гражданском кодексе РФ (далее - ГК РФ) больше половины норм посвящена регулированию договорных отношений сторон. Так, только во второй части ГК РФ из общего числа 656 статей, регулирующих отдельные виды обязательств, около 600 посвящено отдельным видам договоров^].
Действующий ГК РФ в части договорного регулиро-
вания правовых взаимосвязей, содержит большинство норм предшествующего ГК РСФСР. Некоторые из которых по-иному сформулированы, дополнены положениями, основанными на тенденциях развития мировой договорной практики.
ГК РФ провозгласил принцип «свободы договора», ввел достаточно много правовых категорий и понятий, в частности: договор присоединения, предварительный и публичный договор, а также большое количество договорных конструкций, неизвестных советскому праву. Но, с другой стороны, были сохранены требования к содержанию отдельных видов договоров, и особенно к их форме, в частности, по регистрации договоров, связанных с недвижимым имуществом.
Реализация коммерческих планов любого хозяйствующего субъекта, будь то предприятие или индивидуальный предприниматель, невозможна без совершения сделок и заключения договоров. Договор - это и есть та форма, в которой воплощаются все замыслы и расчеты бизнесменов. Заниматься предпринимательством и не заключать сделки, не подписывать договоры и документы по его исполнению просто невозможно. Значение договора в финансово-хозяйственной деятельности недооценивать нельзя. Дело в том, что большинство положений действующего гражданского законодательства имеют диспозитивный характер. Это означает, что стороны практически любого договора вправе решать в нем те или иные вопросы исключительно по своему усмотрению, не придерживаясь строго тех рекомендательных форм и конструкций, которые установлены в законе.
Договор представляет собой важнейшее средство правового регулирования имущественных и соответствующих неимущественных отношений и обладает следующими основными чертами.
Заключение договора ведет к установлению юридической связи между участниками гражданского оборота и возникновению конкретного правоотношения между двумя или несколькими субъектами гражданского права. Наличие нормативной правовой базы, определяющей правила поведения для широкого круга лиц, не порождает взаимоотношений между ними, а договор служит инструментом формирования правовых связей между субъектами гражданского оборота, направленных на выполнение определенных действий, ведущих к достижению целей участников договора и удовлетворению их взаимных интересов. Договорные отношения субъектов гражданского оборота могут носить сложный, или многозвенный, характер, например, в договорах поставки, предусматривающих равномерную отгрузку и оплату стоимости партий товаров.
В договорных отношениях реализуются общие принципы гражданского права. Отношения его участников основаны на взаимном равенстве. Стороны независимы друг от друга безотносительно к тому, являются ли они гражданами, юридическими лицами, национально-государственными или административно-территориальными образованиями в лице их органов власти и управления. Договор возникает в результате соглашения между его участниками, требует достижения согласия относительно вступления в обязательство и определения его условий, а принуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом.
Осуществление предусмотренных договором прав и исполнение обязанностей обеспечиваются мерами государственно-правового воздействия, которое придает обязательству юридическую силу, состоящую в возможности применения мер принуждения к исполнению должником обусловленных условий договора.
При заключении договорных отношений важное правовое значение имеет определение соотношения норм закона и волеизъявления сторон при согласовании в договоре прав и обязанностей. Решающее значение для выработки договорных условий имеет усмотрение сторон и согласование ими состава и порядка совершения действий с учетом своих интересов и возможностей.
Договор представляет собой волевые действия двух или более лиц как единое волеизъявление, выражающее их общую волю. В целях формирования и закрепления общей воли в договоре она должна быть свободна от какого-либо внешнего воздействия, поэтому законодатель в
ст. 421 ГК РФ специально раскрывает смысл принципа свободы договора.
Право на свободу при заключении договора является одним из фундаментальных явлений развития юридической мысли. Не случайно при смене правовых систем древнегреческого общества на систему Римского права первым основанием для такой смены считалась категория свободы договора[3].
Одним из самых распространенных гражданско-правовых договоров, наряду с куплей-продажей, дарением, меной и др., является договор аренды.
Популярность аренды во многом объяснялась не только реальными потребностями в соответствующих объектах, но также следующим: как арендатор нуждался в получении соответствующего объекта, так и арендодатель рассчитывал на известное вознаграждение и пополнение средств. Значительный эффект возникал уже в силу того, что арендатор освобождал арендодателя от хлопот по управлению делами, связанными с объектом аренды.
В римском частном праве договор аренды (наем) как самостоятельная разновидность консенсуальных договоров сложился в глубокой древности и на протяжении столетий практически не изменялся, он стабильно определялся как единый (без особых модификаций) договор locatio-conductio. Несколько загадочное наименование его объясняется весьма просто: первоначально основным объектом аренды был домашний скот и рабы, хозяин-арендодатель помещал (1оса^) объект для показа на базаре, а временный владелец-арендатор уводил (conductor) за собой.
Данный договор определялся как консенсуальный, срочный, возмездный. Первоначально к объектам найма относили услуги и работы, именно поэтому после слов locatio-conductio добавлялось или слово rerum, для указания на наем вещей, или operarum, для указания на наем услуг, или operis, для указания на наем работ[4]. Со временем различие указанных видов аренды и неодинаковая их природа (особенно между наймом вещей и наймом работ, где вообще нет элемента пользования) стали ясны и для римских юристов, поэтому позднее термин locatio-conductio перестал применяться в отношении найма работ, а применительно к услугам использовался ограниченно.
Все основные разновидности найма вещей были связаны преимущественно с арендой земли, что совершенно естественно для сельскохозяйственного Древнего Рима. По мнению В.М. Хвостова, передача земельного участка считалась завершенной с момента перенесения соответствующих прав с владельца или собственника на арендатора, для этого (т.е. передачи) было достаточно простого согла-шения[5].
АГРАРНОЕ И ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО. 2020. № 11(191)
В отличие от современного права, римское право однозначно признавало обязательственно-правовую природу договора найма вещи. Отсутствовали вещно-правовые элементы этого договора, такие, как право следования и вещно-правовая защита нанимателя. Вот типичный пример: «Если наймодатель до истечения срока имущественного найма отчуждал сданное имущество, новый собственник не был связан договором своего предшественника»[6].
В дореволюционный период в России единые правила об аренде сложились только к началу XX в., в том числе в связи с приближающейся кодификацией (разработкой проекта Гражданского Уложения). Сам договор аренды (наем) рассматривался как аренда исключительно имущества, наем рабочей силы стал составлять фактически особый договор. В прочих же элементах заимствование римского права было весьма ощутимым.
Сохранилась и общая формула договора аренды: это договор, по которому одна сторона предоставляет другой стороне пользование какой-либо вещью на известное время за известное вознаграждение[7]; то есть договор аренды признавался возмездным и срочным.
Субъектами договора найма земли выступали хозяин и наниматель. Но кроме наличия общей правоспособности и дееспособности, при заключении данного вида договора от хозяина имущества «требуется еще способность распоряжаться вещью, не распоряжаться вещью вообще, а только пользованием ее»[8]. Так же как и в Древнем Риме, не требовалось непременно, чтобы арендодатель был собственником.
По договору аренды можно было арендовать не только вещи телесные, но и права, потребляемое имущество не могло составить объект аренды.
Объект аренды признавался существенным условием договора, в частности требовалась достаточная идентификация объекта. На вопрос, что признавать предметом найма - действия либо вещь - не было однозначного ответа. Так, по мнению Д.И.Мейера, в качестве предмета найма признавалось нанимаемая вещь, тогда как Г.Ф. Шершене-вич считал, что предметом найма являются действия най-модателя по передаче этого имущества в наем.
Достаточно подробно (для кодифицированного акта того периода) излагал правила об имущественном найме ГК РСФСР 1964 г. (ст. 275-294), содержавший ряд уточнений, выработанных практикой правового регулирования, в частности, окончательно был устранен из имущественного найма наем жилых помещений, оказавшийся выделенным в качестве самостоятельного института, базирующегося на совершенно иных принципах, было установ-
лено, что права граждан не могут быть предметом найма вообще, существенно оказался сужен круг объектов аренды в целом [9].
Известно также, что в советский период возникла идея использовать институт аренды в качестве способа хозяйствования не только в экономическом, но и в юридическом смысле. Имеются в виду усилия власти в конце 80-х годов создать дополнительные стимулы в работе производственных коллективов путем перевода их в особый статус «организаций арендаторов», а в последующем - в «арендное предприятие»; аренде в таком случае по существу придавалось значение организационно- правовой формы[10]. С цивилистической точки использование договора аренды для изменения правового статуса не приемлемо, и в дальнейшем эти меры по «реанимации» экономики и соответствующие акты утратили всякое правовое значение.
По действующему гражданскому законодательству правовой институт аренды (гл. 34 Гражданского кодекса РФ -далее ГК РФ) регламентирует имущественные эквивалентно-возмездные (стоимостные) отношения по поводу предоставления вещей в пользование; «по договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное в ладение и пользование или во временное пользование» (часть первая ст. 606 ГК РФ).
Обычное определение договора аренды практически не расходится с формулировкой части первой ст. 606 ГК РФ на протяжении многих десятилетий, что свидетельствует об адекватности данного определения содержанию экономических процессов. Этот договор консенсуальный, возмездный и взаимный. Обычно его относят к той группе договоров, которые принято именовать договорами о передаче имущества. По этому поводу следует уточнить, что передача в соглашениях об аренде занимает место лишь первого действия, возможно, более видимого, но менее значимого в экономическом смысле. Как для арендатора, так и для арендодателя основной целью является вовсе не передача, а те процессы и их результаты, которые следуют за передачей (арендатор намерен эксплуатировать вещь и получить ожидаемый от этого эффект, а арендодатель планирует получить денежные средства). Заметим, что законодатель вполне справедливо отказался использовать слово «передача» применительно к аренде, он ясно говорит о «предоставлении». Таким образом, данный договор по существу представляет собою особую форму социально-экономического взаимодействия в отношении определенных благ и должен быть квалифицирован в качестве такового; договор аренды есть соглашение о предоставлении в пользование, и эта
уникальная его характеристика не позволяет смешивать с договорами о передаче имущества. Гораздо лучше и полнее эта особенность договора аренды была прописана в ст. 284 проекта Гражданского Уложения: «Наймодавец обязан обеспечить нанимателю спокойное пользование нанятым имуществом в продолжение найма. Наймодавец не вправе производить в имуществе изменений, стесняющих пользование нанимателя, и вообще обязан не только не предпринимать ничего такого, что препятствовало бы нанимателю пользоваться имуществом, но и устранять все то, что стесняет спокойное пользование нанимателя»[11].
Библиография:
Таким образом, передача не исчерпывает обязанностей арендодателя, с нее они лишь начинаются.
На сегодняшний день договор аренды в правоприменительной практике занял одно из первых мест. Среди его разновидностей договора аренды преобладает договор аренды недвижимого имущества, которые в большинстве случаев используется предприятиями, фирмами, производителями для аренды. Правовой институт договора аренды является одним из древних и популярных в гражданском праве. Аренда дополняет другие средства и способы экономического развития[12].
1. Береснева А.А. Понятие толкования гражданско-правового договора и его значение // Вестник науки и образования. - 2020. - № 10. С. 52.
2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. - М., 2001. - С. 11.
3. Нечаева Ю.С. Понятие свободы договора в современном праве // Вестник науки и образования. - 2020. № 10. - С. 63.
4. Римское частное право / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. - М.: Юрист, 1996. - С. 445-446.
5. Хвостов В.М. Система римского права. - М: Спарк, 1996. - С 219.
6. Хвостов В.М. Система римского права. - М: Спарк, 1996. - С. 454.
7. Мейер Д.И. Русское гражданское право. Часть 2. - М.: Статут, 2000. - С. 260.
8. Мейер Д.И. Русское гражданское право. Часть 2. - М.: Статут, 2000. - С. 614.
9. Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР/ Под ред. С.Н. Братуся, О.Н. Садикова. - М.: Юрид. лит. - 1982. - С. 275.
10. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. - М.: Статут, 2000. - С.408.
11. Гражданское Уложение. Книга пятая. Обязательства. Проект Высочайше учрежденной Редакционной Комиссии по составлению Гражданского Уложения. Том второй. - Ст. 277-504. С объяснениями. СПб.: Государственная типография, 1899. - С. 28.
12. Дамчыт Ай-М.И. Договоо аренды: гражданско-правовые аспекты // Novaum. - 2018. - № 16. - С. 42.
