CC BY
145ВЕЩНО-ОБЯЗАТЕЛЬСТВЕННАЯ ПРИРОДА
АРЕНДНЫХ ПРАВ
АЗУКАЕВА Баира Андреевна,
кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса ФГБОУ ВО «КалмГУ им. Б.Б. Городовикова». Е-mail: baira4@rambler.ru;
АШТАЕВА Саглара Сергеевна,
кандидат юридических наук,
старший преподаватель кафедры гражданского права и процесса ФГБОУ ВО «КалмГУ им. Б.Б. Городовикова». Е-mail: ashtaeva.s@mail.ru;
ЦЕКЕЕВА Тевкя Эрдниевна,
кандидат исторических наук,
старший преподаватель кафедры теории и истории государства и права, ФГБОУ ВО «КалмГУ им. Б.Б. Городовикова». Е-mail: tsekeeva-te@yandex.ru
Краткая аннотация. В статье анализируются вопросы правового регулирования договора аренды по российскому законодательству, правовая природа арендных прав.
Abstract: The article analyzes the issues of legal regulation of the lease agreement under Russian law, the legal nature of lease rights.
Ключевые слова: аренда, договор, имущество, собственник, вещное право, обязательственное право.
Keywords: Lease, contract, property, owner, proprietary right, liability law.
По действующему гражданскому законодательству правовой институт аренды (гл. 34 Гражданского кодекса РФ - далее ГК РФ) регламентирует имущественные эквивалентно-возмездные (стоимостные) отношения по поводу предоставления вещей в пользование; «по договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование» (часть первая ст. 606 ГК РФ).
Обычное определение договора аренды практически не расходится с формулировкой части первой ст. 606 ГК РФ на протяжении многих десятилетий, что свидетельствует об адекватности данного определения содержанию экономических процессов. Этот договор кон-сенсуальный, возмездный и взаимный. Обычно его относят к той группе договоров, которые принято именовать договорами о передаче имущества. По этому поводу следует уточнить, что передача в соглашениях об аренде зани-
мает место лишь первого действия, возможно, более видимого, но менее значимого в экономическом смысле. Как для арендатора, так и для арендодателя основной целью является вовсе не передача, а те процессы и их результаты, которые следуют за передачей (арендатор намерен эксплуатировать вещь и получить ожидаемый от этого эффект, а арендодатель планирует получить денежные средства). Заметим, что законодатель вполне справедливо отказался использовать слово «передача» применительно к аренде, он ясно говорит о «предоставлении». Таким образом, данный договор по существу представляет собою особую форму социально-экономического взаимодействия в отношении определенных благ и должен быть квалифицирован в качестве такового; договор аренды есть соглашение о предоставлении в пользование, и эта уникальная его характеристика не позволяет смешивать с договорами о передаче имущества. Гораздо лучше и полнее эта особенность договора аренды была пропи-
сана в ст. 284 проекта Гражданского Уложения: «Наймодавец обязан обеспечить нанимателю спокойное пользование нанятым имуществом в продолжение найма. Наймодавец не вправе производить в имуществе изменений, стесняющих пользование нанимателя, и вообще обязан не только не предпринимать ничего такого, что препятствовало бы нанимателю пользоваться имуществом, но и устранять все то, что стесняет спокойное пользование нанимателя»1. Таким образом, передача не исчерпывает обязанностей арендодателя, с нее они лишь начинаются.
Стабильность общей формулы договора аренды не означает, что под влиянием политических, экономико-финансовых и прочих условий конкретно-историческое понимание договора аренды не изменялось, однако эти перемены не затрагивали существа концепции («временное пользование вещью в счет известного платежа») и преимущественно заключались в формировании отдельных разновидностей договора аренды.
Имущественный наем принадлежит к числу договоров, юридическая природа которых вызывает с давних пор разногласия. В зависимости от того, к какому роду прав - вещных или обязательственных - относить имущественный наем, решаются важнейшие вопросы правового регулирования взаимоотношений сторон, определяются их права и обязанности. Например, право нанимателя на принудительную передачу ему предмета найма, защиту своего владения и многие другие.
ГК РФ не содержит исчерпывающего перечня вещных прав. При перечислении вещных прав норма п. 1 ст. 216 ГК РФ употребляет оборот «в частности». Следовательно, надо прибегнуть к признакам вещных прав, с тем, чтобы по ним разделить последние от обязательственных прав. Надо сказать, что в юридической
литературе перечень отличительных признаков,
2
проводимых разными авторами, неодинаков . Ю.К. Толстой, после перечисления признаков
1 Гражданское Уложение. Книга пятая. Обязательства. Проект Высочайше учрежденной Редакционной Комиссии по составлению Гражданского Уложения. Том второй. Ст. 277-504. С объяснениями. СПб.: Государственная типография. 1899. С. 28.
2 Например: Гражданское право: Учебник 2-х т. Т. I / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. М. 1998. С. 475; Гражданское право: Учеб-
3
вещного права ставит ряд из них под сомнение .
В условиях такой неопределенности в науке основополагающее значение приобретают законодательно установленные признаки вещных прав. Согласно ст. 216 ГК РФ таких признаков два: наличие у вещных прав права следования за вещью (происходит обременение вещи) и вещно-правовые способы их защиты.
Для сторонников определения прав арендатора как вещных главным аргументом является присущее аренде «право следования». Они исходят из того, что ни для одного обязательственного отношения не является характерным такое правомочие. Если дореволюционное российское законодательство придерживалась позиции обязательственной конструкции договора аренды, то в нормах советского законодательства просматриваются элементы вещно-правовых отношений: за нанимателем (арендатором) был признан статус титульного владельца; безо всяких исключений действовало правило о том, что для нового собственника вещи договор аренды, заключенный прежним собственником, становится обязательным4. Предоставление арендатору вещно-правовых способов защиты и признание за правом аренды свойства следования дает основания представителям указанной позиции относить арендные отношения к вещно-правовым. В ряде случаев отнесение права аренды к вещным правам сопровождается оговоркой о необходимости предоставления арендатору права владения. «Предоставление арендаторам вещно-право-вой защиты и признание за правом пользования арендованным имуществом права следования дает известные основания отнести это право к числу вещных ... к числу вещных можно отнести только те права, которые в законе прямо названы вещными. Остальные же права являются обязательственными. И при любых обстоятельствах к числу вещных не может быть отнесено право пользования арендованным имуществом,
ник. Ч. 1 / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. М. 1996. С. 286; Брагинский М.И. К вопросу о соотношении вещных и обязатель-
ственных правоотношений / Гражданский кодекс России: проблемы, теория, практика. М. 1998. С. 115.
3 Гражданское право: Учебник. Ч. 1 / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. М. 1996. С. 286.
4 Советское гражданское право. Т. 2 / Под ред. В.А. Рясенцева. М.: Юрид.лит. 1965. С. 86.
не сопровождающееся владением, поскольку такое право не пользуется вещно-правовой защитой, необходимой с точки зрения п.4 ст. 216 ГК»1.
Своеобразной является позиция Е.Бариновой, которая относит право аренды к числу непоименованных в законе ограниченных вещных прав. «Перечень ограниченных вещных прав не является исчерпывающим, ограниченным вещным правам присущи следующие признаки: юридическая связь с вещью, подчиняющая вещь господству управомоченного, интерес управомоченного состоит в пользовании вещью и удовлетворяется его собственными действиями, без посредничества других лиц, на всех других лиц законом возлагается обязанность не препятствовать управомоченному в осуществлении его права, право следования... Не поименованные в законе в качестве вещных: право пользования помещением членами семьи его собственника, аренда, наем жилого помещения, безвозмездное пользование, всякое другое пользование чужим имуществом,
2
отвечающее приведенным выше признакам» . Указанный автор выделяет такой признак ограниченных вещных прав, как «пользование вещью и удовлетворение его собственными действиями, без посредничества иных лиц». Но разве пользование вещью возможно без фигуры арендодателя? Веди правоотношения между арендатором и арендодателем относительно арендованной вещи вовсе не прекращаются. Действия арендодателя не ограничиваются только предоставлением вещи: он обязуется, по общему правилу, осуществлять капитальный ремонт имущества, имеет в ряде случаев право на расторжение договора т.д.
С другой стороны, в большинстве современных исследований арендные права трактуются как обязательственные по своей природе3. Действительно, нормы об аренде за-
1 Гражданское право. Учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М. 2001. С. 143.
2 Баринова Е. Вещные права - самостоятельная категория? // Хозяйство и право. 2002. № 7.
3 Например: Хохлов С. Право собственности и другие вещные
права // Вестник ВАС РФ. 1995. № 8; Гражданское право: Учебник в 2-х т. Т. II. Полутом I / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. М. 2000. С.
382; Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. Изд. 3-е, стереотип. -М.: Статут. 2001. С. 440.
креплены во второй части ГК РФ (раздел IV -отдельные виды обязательств). Кроме того, юридическим фактом возникновения арендных отношений является договор.
Представители данного подхода объясняют наличие «права следования», характерного для любого права вещной природы, тем фактом, что придание нанимателю подобного свойства вещного права необходимо для обеспечения устойчивости гражданского оборота, для защиты арендатора как слабой стороны, но что вовсе не служит доказательством его вещно-правовой природы. Для зарубежного законодательства также характерно наделение права аренды вещными характеристиками лишь в отношении некоторых объектов (прежде всего -недвижимого имущества). Например, «по французскому законодательству новый собственник сданной в наем вещи не может выселить нанимателю фермера или нанимателя, имеющего удостоверительный акт. Для этого возможность выселения должна быть оговорена в самом договоре найма, но и в этом случае наймодатель обязан возместить нанимателю убытки»4.
Также и российские цивилисты дореволюционного периода последовательно проводили взгляд на природу аренды как на обязательственное правоотношение. В правоотношениях, возникающих из договора имущественного найма, исключалась возможность наличия каких-либо вещно-правовых элементов, а наниматель не рассматривался как титульный владелец, обладающий вещно-правовыми способами защиты. «Следует иметь в виду : а) что имущественный наем есть обязательственное отношение, основанное на договоре, б) нанимателю принадлежит не вещное право, которое следовала бы повсюду за вещью, а право требования на известное действие, с) что относительное право нанимателя становится лицом к лицу с вещным правом нового собственника, д) что последний не принимал участия в заключении договора имущественного найма, а потому и не может быть обязанным к какому-либо действию»5. В до-
4 Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут. 1999. С.15.
5 Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф. 2001. С. 464.
революционном законодательстве четко прослеживается позиция обязательственно-правовой конструкции договора найма, лишенной по общему правилу вещно-правовых элементов. Только в некоторых случаях, например, если договор имущественного найма был внесен в вотчинную книгу, сохранение его в силе было обязательным для нового собственника вещи.
Несколько противоречиво решается данный вопрос в германском законодательстве. Опираясь на традиции римского права, германские юристы к концу XIX в. сформулировали правило: «Купля разрушает найм», но в дальнейшем (в том числе и в ГГК) приоритет получила другая формула: «покупка не ломает найма» . В конечном счете, в параграфе 571 Гражданского кодекса было установлено, что «если сданный внаем земельный участок после его передачи нанимателю отчуждается наймодате-лем третьему лицу, то приобретатель вступает в права и обязанности наймодателя ...»2. Однако данное обстоятельство не приводит к установлению вещно-правового режима в силу следующей логики: «обязанности наймодателя исполняются им через совершение фактических действий, а не путем, например, формальной передачи правомочия из права собственности. Право собственности на сданную в наем вещь в вещ-но-правовом аспекте не затрагивается»3.
В качестве самостоятельного можно выделить подход к проблеме, когда рассматриваемые отношения оцениваются как «смешанные». По мнению К.Кавелина, для найма характерно совмещение прав вещных и обязатель-3
ственных , поскольку одна и та же «реальная вещь» находится и в обладании одного лица, и становится «предметом употребления» других лиц. С точки зрения М.И. Брагинского, к категории вещно-обязательственных следует вообще отнести большинство гражданских правоотно-шений4.
Близкой точки зрения придерживается и
1 Савельев В.Л. Гражданский кодекс Германии. М.: Юрист. 1994. С. 37-38.
2 Германское право. Гражданское уложение: в 3-х ч. М. 1996. Ч. 1. С. 128.
3 Кавелин К. Права и обязанности по имуществам и обязательствам. СПб.: Типография М.М.Стасюлевича, 1879. С. 64.
4 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М.: Статут. 1997. С. 223.
A.Г. Дорошкова: «то обстоятельство, что права арендатора зданий, сооружений отвечают большинству приведенных в литературе признаков вещных прав, не позволяет характеризовать возникающие правоотношения как строго обязательственные. Со смешанной правовой природой современной аренды связан и один из аспектов применения этой конструкции договора для выкупа арендованного имущества, последовательная реализация которого ведет к утрате собственником своего права. Выделение категории смешанных правоотношений не противоречит существующему разграничению са-
5
мих гражданско-правовых норм» .
Особой точки зрения придерживается
B.В. Витрянский. С одной стороны, он определяет это право как обязательственное, поскольку возникающее правоотношение носит относительный характер: основным содержанием его являются права и обязанности арендодателя и арендатора по отношению друг к другу, а не ко всем третьим лицам. Что же касается свойства следования за вещью и вещно-правовой защиты, то они «представляют собой лишь результат использования отдельных элементов вещных правоотношений для регулирования договора аренды, в целом сохраняющего свою обязательственно-правовую природу»6. Такую позицию разделяет и Л.Г. Ефимова7. С другой стороны, В.В. Витрянский признает наличие и вещно-правовых элементов в договоре аренды; в частности, он полагает целесообразным усматривать в предмете данного договора «объект первого рода» - соответствующие действия обязанных лиц, и «объект второго рода» - имущество8.
Правовую природу арендных прав как вещных или обязательственных однозначно охарактеризовать нельзя. На современном этапе развития гражданского права арендные права уже не являются чисто обязательственными,
5 Дорошкова А.Г. Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения. Автореф. Дисс...канд. юрид. наук. Рязань. 2002. С. 15-16.
6 Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут. 1999. С. 77.
7 Ефимова Л.Г. О соотношении вещных и обязательственных прав // Государство и право. 1998. № 10. С. 35-44.
8 Иоффе О.С. Обязательственное право. М.: Юрид. лит. 1975. С. 211.
но все же не могут считаться и чисто вещными. С одной стороны, арендные права приобрели черты, присущие вещным правам, став очень похожими на них, исходя из современных док-тринальных и нормативных их признаков. С другой стороны, рассмотрение признаков, по-
Библиография:
зволяющих трактовать арендные права в качестве вещных, показывает, что при применении соответствующих норм неизбежно должны быть учтены и обязательственные признаки арендных прав, восходящие к договорным отношениям арендатора и арендодателя.
1. Гражданское Уложение. Книга пятая. Обязательства. Проект Высочайше учрежденной Редакционной Комиссии по составлению Гражданского Уложения. Том второй. Ст. 277-504. С объяснениями. СПб.: Государственная типография. 1899. С. 28.
2. Гражданское право: Учебник 2-х т. Т. I / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. М. 1998. С. 475; Гражданское право: Учебник. Ч. 1 / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. М. 1996. С. 286; Брагинский М.И. К вопросу о соотношении вещных и обязательственных правоотношений / Гражданский кодекс России: проблемы, теория, практика. М. 1998. С. 115.
3. Гражданское право: Учебник. Ч. 1 / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. М. 1996. С. 286.
4. Советское гражданское право. Т. 2 / Под ред. В.А. Рясенцева. М.: Юрид.лит. 1965. С. 86.
5. Гражданское право. Учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М. 2001. С. 143.
6. Баринова Е. Вещные права - самостоятельная категория? // Хозяйство и право. 2002. № 7.
7. Например: Хохлов С. Право собственности и другие вещные права // Вестник ВАС РФ. 1995. № 8; Гражданское право: Учебник в 2-х т. Т. II. Полутом I / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. М. 2000. С. 382; Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. Изд. 3-е, стереотип. - М.: Статут. 2001. С. 440.
8. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут. 1999. С. 15.
9. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф. 2001. С. 464.
10. Савельев В.Л. Гражданский кодекс Германии. М.: Юрист. 1994. С. 37-38.
11. Германское право. Гражданское уложение: в 3-х ч. М. 1996. Ч. 1. С. 128.
12. Кавелин К. Права и обязанности по имуществам и обязательствам. СПб.: Типография М.М.Стасюлевича, 1879. С. 64.
13. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М.: Статут. 1997. С. 223.
14. Дорошкова А.Г. Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения. Автореф. Дисс...канд. юрид. наук. Рязань. 2002. С. 15-16.
15. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут. 1999. С. 77.
16. Ефимова Л.Г. О соотношении вещных и обязательственных прав // Государство и право. 1998. № 10. С. 35-44.
17. Иоффе О.С. Обязательственное право. М.: Юрид. лит. 1975. С. 211.
