CC BY
58
Локотченко Е.Ю., Михайлов Н.Н. Арендные земельные отношения в городе Омске // Электронный научно-методический журнал Омского ГАУ. - 2015. -№1(1) апрель-июнь. -URL http://e-joumal.omgau.ru/index.php/2015-god/1/16-statya/58-00010
УДК 332.28
Локотченко Елена Юрьевна
Старший преподаватель
ФГБОУВПО ОмГАУ имени П.А.Столыпина, г.Омск ^егуопепко57@таП. ги
Михайлов Николай Николаевич
Кандидат экономических наук, доцент
ФГБОУ ВПО ОмГАУ имени П.А.Столыпина, г.Омск
пп. mikhaylov@omgau.org
Арендные земельные отношения в городе Омске
Аннотация: В статье рассматриваются понятие аренды, цель аренды и количество договоров аренды, а также поступление средств, полученных от аренды земельных участков. Авторы формулируют рекомендации по регулированию земельных арендных отношений.
Ключевые слова: аренда, договор аренды, земельный участок, доход
Введение. Аренда - срочное и возмездное пользование имуществом. В Российской Федерации аренда допускается во всех отраслях народного хозяйства и может применяться в отношении имущества всех форм и видов собственности.
Целью аренды, является обеспечение передачи имущества во временное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств и получение дохода. Поскольку, в соответствии с действующем законодательством, земельные участки предоставляются гражданам и юридическим лицам на праве аренды или в собственность, арендные отношения, как и правоотношения частной собственности на земельные участки, получают все большее развитие. Аренда является наиболее распространенным правом на земельные участки, расположенные в границах населенных пунктов.
Причина роста популярности аренды состоит в том, что она представляет собой весьма простую финансовую сделку. Арендатор имеет преимущества низких расходов в денежной форме и многократное забалансовое финансирование.
Результаты. Управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, — эта функция является одной из важнейших в работе департамента имущественных отношений Администрации города Омска. Департамент выступает арендодателем земельных участков, контролирует своевременное поступление арендной платы за землю, организует торги по продаже земельных участков и права на
заключение договоров аренды земли, осуществляет муниципальный земельный контроль на территории города.
В городе Омске в 2010 году больше всего договоров аренды было заключено на земельные участки, занятые временными объектами. К ним относятся: киоски, павильоны, кафе, трейлеры, рекламные установки, гаражи (временные), автостоянки, автопарковки, АЗС, АГЗС (временные), мини-рынки и прочие временные объекты. Количество договоров аренды земельных участков, занятых временными объектами составило 2766, а площадь, предоставленная в аренду - 1157549,58 м
На втором месте по количеству договоров стоят земельные участки, предоставленные для строительства. К ним относятся: жилищное строительство (индивидуальное, многоэтажное), строительство производственных объектов, строительство общественно-деловых объектов, строительство прочих объектов и эти объекты занимают площадь в 28,24% от структуры площадей всех договоров. Количество договоров земельных участков, предоставленных для строительства, составило 1205, а площадь, предоставленная в аренду -639516,65 м2
Наименьшее количество договоров было заключено на земельные участки, занятые капитальными объектами (объекты жилищного фонда, объекты общественно-делового назначения, объекты производственного назначения, гаражи, овощехранилища (капитальные), прочие капитальные объекты). Количество договоров земельных участков, занятых капитальными объектами составило 1129, а площадь, предоставленная в аренду -15101307,83 м2. Эта группа договоров занимает наибольшую площадь в структуре всех договоров, это объясняется тем, что там присутствуют капитальные объекты, которые всегда занимают большие площади, и строительство которых всегда требует больших финансовых вложений.
В составе земельных участков, занятых капитальными объектами наибольшее количество договоров заключено, на объекты, использование которых предназначено для общественно-деловых нужд - 43%. Договора под объекты производственного назначения составляют 36% от их общего количества. Количество договоров под капитальные гаражи, овощехранилища и объекты жилищного фонда составляют 9% и 7% соответственно. Наименьшее количество договоров заключено под АЗС, АГЗС и прочие временные объекты - 2% и 3%.
В структуре земельных участков, предоставленных для строительства, наибольшее количество договоров заключено под киоски, кафе, павильоны, трейлеры - 76%. Договора под рекламные установки составляют 15% от общего количества. Количество договоров под автостоянки, автопарковки и мини-рынки составляют по 4%. Наименьшее количество договоров заключено под АЗС, АГЗС и прочие временные объекты по 0,5%.
В составе земельных участков, занятых капитальными объектами наибольшее количество договоров заключено, использование которых предназначено для индивидуального жилищного строительства - 47%. Договора под строительство общественно-деловых объектов составляют 36% от общего количества. Количество договоров под строительство прочих объектов составляет 14%. Договора под строительство производственных объектов составляет 7%. Наименьшее количество договоров заключено под многоэтажное жилищное строительство - 3%.
В таблице 1 представлено количество заключенных договоров аренды за 2010-2013 год.
Таблица 1
Количество заключенных договоров аренды _
Период Количество договоров аренды для целей не связанных со строительством Количество договоров аренды для рекламы Количество договоров аренды для строительства Итого
2010 201 311 134 646
2011 117 225 196 538
2012 167 82 146 395
2013 180 70 116 366
Как видно из таблицы, наибольшее количество договоров было заключено в 2010 году. В дальнейшие годы наблюдается сокращение числа договоров аренды. В 2010-2011 годах интенсивно проходило перераспределение и освоение земель в г. Омске. В этот период времени, граждане и юридические лица активно оформляли права на землю. На рисунке 1 представлена динамика количества заключенных договоров аренды в 2010-2013 годах.
350 300 250 200 150 100 50 0
1
Ь г г — —
2010
2011
2012
2013
□ Количество договоров аренды для целей не связанных со строительством
□ Количество договоров аренды для рекламы
□ Количество договоров аренды для строительства
Рис. 1 Динамика количества заключенных договоров аренды
Таблица 2
Структура действующих договоров аренды и площади предоставленных земельных участков по договорам по состоянию на 01.01.2013г.
Вид использования земельного участка Количество действующих договоров Площадь, предоставленная в аренду, м2
шт. Структура , % м2 Структура, %
1 2 3 4 5
Земельные участки, занятые капитальными объектами 1129 22 15101307,58 66,65
Объекты жилищного фонда 75 7 92602,00 0,41
Объекты общественно-делового назначения 483 43 3353623,80 14,80
Объекты производственного назначения 409 36 11189979,51 49,39
Гаражи, овощехранилища (капитальные) 100 9 338524,27 1,49
АЗС, АГЗС (капитальные) 28 2 58671,00 0,26
Прочие капитальные объекты 34 3 67907,00 0,30
Земельные участки, занятые временными объектами 2766 53 1157549,83 5,11
Киоски, павильоны, кафе, трейлеры 2089 76 69131,95 0,31
Рекламные установки 407 15 1931,68 0,01
Гаражи (временные) 6 0,5 135,00 0,00
Автостоянки, автопарковки 124 4 283236,00 1,25
Продолжение таблицы 2
1 2 3 4 5
АЗС, АГЗС (временные) 5 0,5 5715,00 0,03
Мини-рынки 29 1 101216,20 0,45
Прочие временные объекты 106 4 696184,00 3,07
Земельные участки, предоставленные для строител ьства 1205 24 6399516,65 28,24
Жилищное строительство (индивидуальное) 562 47 1147734,00 5,07
Жилищное строительство (многоэтажное) 37 3 294971,00 1,30
Строительство производственных объектов 82 7 1190144,00 5,25
Строительство общественно-деловых объектов 360 30 2856422,65 12,61
Строительство прочих объектов 164 14 910245,00 4,02
ИТОГО 5100 100 22658374,06 100
Информация, приведенная в таблице 2 показывает, что больше всего договоров аренды заключается на земельные участки, занятые временными объектам. Как видно из таблицы, к ним относятся: киоски, павильоны, кафе, трейлеры, рекламные установки, гаражи (временные), автостоянки, автопарковки, АЗС, АГЗС (временные), мини-рынки и прочие временные объекты. Но общая площадь этих земельных участков меньше, чем остальных территорий, так как эти объекты наиболее компактны и мобильны.
На втором месте по количеству договоров земельные участки, предоставленные для строительства (к ним относятся: жилищное строительство (индивидуальное, многоэтажное), строительство производственных объектов, строительство общественно-деловых объектов, строительство прочих объектов, аренда земельных участков (аукцион строительство)), эти объекты занимают площадь в 28,24% от структуры площадей всех договоров.
Наименьшее количество договоров заключаются на земельные участки, занятые капитальными объектами (объекты жилищного фонда, объекты общественно-делового назначения, объекты производственного назначения, гаражи, овощехранилища (капитальные), прочие капитальные объекты). Эта группа договоров занимает наибольшую площадь в структуре всех договоров, это объясняется тем, что там присутствуют капитальные объекты, которые всегда занимают большие площади, и строительство которых всегда требует больших финансовых вложений.
Количество договоров аренды земельных участков, занятых временными объектами составило 2766, а площадь, предоставленная в аренду -1157549,58 м2 Количество договоров земельных участков, занятых капитальными объектами составило 1129, а площадь, предоставленная в аренду - 15101307,83 м2. Количество договоров земельных участков, предоставленных для строительства составило 1205, а площадь предоставленная в аренду -639516,65 м2
В таблице 3 представлены сведения о площадях земельных участков, предоставленных в аренду Министерством имущественных отношений.
Таблица 3
Площади предоставленных земельных участков в аренду
Предоставление земельных участков в аренду 2010 год 2011 год 2012 год 2013 год
для целей, не связанных со строительством, кв.м. 16545863 5407208 11806465 1633432
для строительства, кв.м. 1612157 1173069 749262 943618
На рисунке 2 представлена динамика предоставления площадей земельных участков для целей не связанных со строительством и для строительства.
18000000
16000000 ---
14000000 ---
12000000 ---1_|-
10000000 --- -
8000000 --- -
6000000 ----- -
4000000 --- - -
2000000 ---1- - -
0 -I----,---1-,---1-,---
2010 2011 2012 2013
Рис. 2. Динамика площадей земельных участков, предоставленных в аренду
Площади земельных участков предоставляемых для целей не связанных со строительством значительно больше, чем площадь земельных участков для строительства. Это обусловлено тем, в площадь земельных участков для целей, не связанных для строительства включаются временные объекты, земельные участки под существующими зданиями, строениями и сооружениями, также входят земельные участки под объектами рекламы. Земельные участки для строительства представлены чаще всего объектами общественно-деловой застройки, индивидуальной жилой или комплексной многоэтажной застройки, осуществление которых требует больших финансовых вложений, поэтому площади, предоставляемые для данных целей значительно меньше, чем для целей, не связанных со строительством.
Сокращение количества заключаемых договоров, площадей земельных участков предоставляемых в аренду говорит о том, что процесс разграничения земель подходит к стадии завершения.
Динамика поступления средств, полученных от аренды земельных участков, находящихся в собственности омской области представлена на рисунке 3
Средства от поступления арендных платежей распределяются между федеральным и муниципальным бюджетом. Большая часть поступлений идёт в бюджет г. Омска, остальная в бюджет области, это обусловлено тем, что норматив распределения в 2010 году составлял: 50% в областной бюджет, 50% в муниципальный бюджет, а аренда для целей жилищного строительства в доле 100% в бюджет г. Омска. Изменение пропорций перераспределения доходов от аренды земли в 2011, 2012 году связано с выходом нового Федерального бюджета на 2011 и 2013 год, где прописаны новые нормативы перераспределения денежных средств
□ для целей, не связанных со строительством
□ для строительства
получаемых от сдачи государственных земель арендаторам, который составляет - 20% в областной бюджет, 80% в муниципальный бюджет.
Стабильное увеличение дохода наблюдается за счёт пересчета каждый год арендных платежей с целью индексации и нивелирования инфляции по старым договорам и заключения новых договоров.
Поступление денежных средств от сдачи в аренду и продажи земельных участков является важной статьёй доходов для всех видов бюджетов
Тыс. руб.
4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 5000 0
2010 2011 2012 2013 2014 (по
состоянию на
Год 31.03.2014)
Рис. 3. Динамика поступления средств, полученных от аренды земельных участков, находящихся в собственности омской области
Основное понятие аренды не изменилось со времен самых первых сделок: одна из сторон предлагает в аренду землю, здание, оборудование, словом, все что угодно, другой стороне на определенный период времени. Первая сторона получает доход в форме рентных платежей, а вторая - выгоду от использования имущества по минимальной цене, и, кроме того, избегает крупных расходов, которые были бы связаны с приобретением имущества, что позволяет сэкономить деньги для других финансовых нужд. Легкость использования, однако, уравновешивается сложной природой факторов, определяющих решение вопроса, чему следует отдать предпочтение - аренде или покупке.
Таблица 4
Преимущества и недостатки прав по видам
Преимущества и недостатки Вид права
Собственность Аренда
Преимущества - стабильность. Никто не может быть лишен права иначе как по воле самого собственника либо по решению суда; - право на возмещение стоимости участка в случае его изъятия для государственных нужд; - более экономичный вариант, так как не нужно нести затраты по выкупу участка и уплате земельного налога. В этом случае только арендная плата; - при продаже здания, к новому
- право на распоряжение. Если участок достаточно большой можно отмежевать часть участка и распоряжаться им отдельно от строения (сдать в аренду, продать); - Построенные на участке самовольные постройки могут перейти в вашу собственность в порядке ст. 222 ГК РФ (по решению суда); - увеличение стоимости основных фондов; повышение инвестиционной привлекательности предприятия; - Участок может быть предметом залога при оформлении кредита. собственнику автоматически переходит право аренды на весь участок; - арендатор имеет право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе вносить их в качестве вклада в уставный капитал товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Недостатки - Затратный вариант (необходимо выкупить участок у государства, муниципалитета, а затем регулярно уплачивать земельный налог) - имеет ограничения по срокам; - арендная плата на землю регулярно меняется; - условия договора аренды, как правило, диктуются Арендодателем.
Заключение. В заключение, хотелось бы дать рекомендации по регулированию земельных арендных отношений. Это, прежде всего:
- совершенствование системы правового обеспечения земельных арендных отношений;
- анализ и контроль поступления в областной бюджет средств, полученных от аренды земель;
- контроль ведения работ по сокращению задолженности по арендной плате за землю (осуществление претензионно-исковой деятельности);
- аналитическая деятельность по вопросам реализации земельной политики области;
- проведение мероприятий по повышению собираемости земельных платежей (путём проверок фактического использования земельных участков).
Осуществление указанных мероприятий направлено на получение следующих результатов:
- увеличение поступлений в областной бюджет средств от использования собственности Омской области, в частности, доходов от арендной платы и продажи права на заключение договоров аренды за земли, находящиеся в собственности области;
- увеличение количества земельных участков, вовлеченных в рыночный оборот;
- сокращение задолженности по арендной плате;
- снижение количества нарушений законодательства при использовании земельных участков
Ссылки на источники:
1. Итоги работы департамента имущественных отношений администрации города Омска в 2011 году. - URL:
http://www.admomsk.ru/web/guest/government/divisions/32/property - [Дата обращения 15.12.2014].
2. Основные показатели деятельности Главного управления по земельным ресурсам Омской области по итогам 2010, 2011, 2012 года. - URL: http://guzr.omskportal.ru/ru/RegionalPublicAuthorities/. - [Дата обращения 15.12.2014].
3. Отчет о работе Администрации города Омска в 2010 году - URL: http://omskayareklama.ru/test/mio_2010_3.PDF. - [Дата обращения 15.12.2014].
4. Постановление Правительства Омской области от 29.06.2011 № 115-п «О мерах по реализации Закона Омской области «О регулировании земельных отношений в Омской области» - URL: http://www.admomsk.ru/web/guest/government/divisions/32/land - [Дата обращения 15.12.2014].
Elena Lokotchenko, Nikolay Mikhailov
Omsk State Agrarian University n.a. P.A. Stolypin, Omsk
Land Leasing Relations In Omsk City
Abstract: Conception of leasing. The aim of leasing. The number of lease contract, income from leasing plots of land. Recommendations on regulation of leasing land relations.
Key words: lease (rent, hire), lease contract, plot of land, income.
