CC BY
22
ЭкономпчЕскпЕ ннуки
ОРГАНИЗАЦИОННО-УПРАВЛЕНЧЕСКИЕ И ЭКОНОМИЧЕСКИЕ МЕТОДЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПОТЕНЦИАЛА АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ В ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИИ (РЕГИОНАЛЬНЫЙ АСПЕКТ)
Л.С. Боташева, Ш.С. Текеев
ORGANIZATION-MANAGING AND ECONOMICAL METHODS OF REALIZATION OF THE POTENTIAL LEASING RELATIONS IN LAND USAGE (REGIONAL ASPECT)
Botashieva L.S., Tekeev S.S.
Recently the process of allocation of the land property provided the wide spreading of land lease. Using the example of the concrete region authors propose the methods of further development and regulation, lease as the main form of land relations.
Авторы на примере конкретного региона предлагают методыi развития и регулирования, арендыI как основной формыi земельных отношений.
В системе земельных отношений важное место занимает аренда как особая форма реализации земельной собственности и хозяйственного использования главного средства производства в сельском хозяйстве.
В развитии арендных отношений отчетливо выделяют два взаимосвязанных аспекта: методологический и прикладной, причем особое значение придают первому, связанному с научной концепцией проблемы как условием целенаправленного решения вопросов выбора типа аренды земли, установления размеров аренной платы, юридического оформления арендных отношений, механизма их регулирования и т.д. В концептуальном плане важно учитывать внутренние противоречия арендных отношений, являющиеся следствием противоречий прав собственника земли и ее арендатора. Сведение этих противоречий к минимуму является основополагающим условием эффективной реализации социально-экономических функций аренды и рационального использования земли (1).
История аренды земли свидетельствует, что импульсы ее развития исходят от земельного собственника и поэтому объективные предпосылки арендных отношений заложены в самой природе отношений собственности, в возможности разделения, обособления и персонификации присвоения земли (2). Различные формы земельной собственности обуславливают различие форм хозяйствования, характер аграрных экономических отношений, в т.ч. арендных.
Решению этой проблемы во многом должен способствовать вступивший в силу Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Народное собрание (Парламент) КЧР в свою очередь приняло в ноябре прошлого года закон «Особенности регулирования земельных отношения в Карачаево-Черкесской республике», в соответствии с которым приоритетными направлениями земельной политики республики являются:
- обеспечение государственного регулирования земельных отношений в целях сохранения особо ценных земель, земель сельскохозяйственного назначения и земель особо охраняемых природных территорий;
- реализация прав жителей республики в области земельных отношений;
- сочетание интересов республики, муниципальных образований республики и иных участников земельных отношений при принятии решений по вопросам регулирования земельных отношений;
- сохранение земель сельскохозяйственного назначения основного средства производства в агропромышленном комплексе;
-использование земель способами обеспечивающими сохранение экологических систем;
-сохранение традиционных форм казачьего землепользования (3).
В соответствии со ст. 28 указанного закона в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности.
Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превы-
шающий сорок девять лет. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный федеральным законодательством предельный срок (в том числе договор аренды, заключенный до вступления в силу Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"), считается заключенным на срок, равный предельному сроку.
В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды по или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"(2).
В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.
Для эффективной организации процесса аренды земли в Карачаево-Черкесии, учета предложений потенциальных арендодателей и спроса аренда торов на земельные участки, а также для контроля за операциями по аренде своевременностью выплат арендных платежей необходимой представляется разработка соответствующего экономического механизма и стратегии развития арендных отношений.
Такой экономический механизм должен включать методы, формы, инструменты реализации потенциала аренды в сельском хозяйстве. От его эффективности и правильно расставленных акцентов во многом зависят размер аренды, темпы ее распространения в республике.
При этом представляется необходимым сочетание организационно-
управленческих и экономических методов развития аренды. Организационно-экономические методы - административное управление и регулирование арендных отношений; экономические - обеспечение арендной платы и экономическое стимулирование. Разделение всех методов позволяет подчеркнуть значимость как организационной, так и управленческой и экономической составляющей.
Если рассматривать конкретно, то административные методы управления представляют собой прямое воздействие на арендаторов и арендодателей через постановления, распоряжения, приказы, инструкции и т.д. Необходимым также представляется и организационное нормирование, как метод, например, разработки договора аренды, соответствия его положения правовым нормам и т. д.
Весьма важным является и регулирование отношений аренды. Региональная практика организации арендных отношений на землю основана на принципах распределения полномочий органов государственной власти и местного самоуправления. В соответствии с общепринятым порядком, арендная плата за землю зачисляется на бюджетные счета органов местного самоуправления, а контроль за полнотой сборов осуществляется органами государственной налоговой инспекции.
Такая децентрализация управленческих функций существенно усложняет: организационную схему регулирования арендных отношений в Карачаево-Черкесии, что в конечном итоге обусловливает возникновение недоимок по арендным платежам и снижает эффективность контроля уполномоченных органов государственной власти за распределением арендной платы по бюджетам различных уровней в соответствии с нормативами, установленными законодательством Российской Федерации.
Задача совершенствования организации арендных отношений, как составная часть единой системы управления земельными ресурсами, разумеется, не ограничивается исключительно построением рациональной процедур оформления и сопровож-
дения. Достаточно большую роль играют экономические методы реализации потенциала арендных отношений (4). С методологической точки зрения подход к расчету арендной платы должен основываться на анализе объективного состояния рынка недвижимости республики и обеспечивать процесс ценообразования в системе земельных отношений, адекватного реальной стоимости земельных участков. В этом случае образуется эффективный базис для решения ряда экономических задач, важнейшими из которых являются:
- формирование рыночных ставок арендной платы, учитывающих характеристики и местоположение земельных участков, категории арендаторов;
- создание методической основы для определения оптимальных стартовых цен при конкурсном распределении земель в аренду или собственность;
- оценка рыночной стоимости земель как основы совершенствования налогообложения, повышения эффективности бюджетного процесса при продаже и приватизации земель, обеспечения регулируемого развития земельного рынка.
Значение экономически обоснованных ставок арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения для Карачаево-Черкесии достаточно велико в связи с относительно большими объемами аренды земель в рамках сельскохозяйственных предприятий. Если аренда земельных участков у органов местного самоуправления в городах и поселках, а также в сельских населенных пунктах имеет незначительные размеры, то сельхозпредприятия достаточно активно сдают земли в аренду, и арендуют их при необходимости и в большей степени это определяется спросом на земельные участки, а не размерами хозяйства.
Арендуют землю хозяйства разных форм хозяйствования. Есть и такие, которые организуют свое хозяйство полностью на арендованной земле Например, КФХ «Барс» Прикубанского района.
В последние 2 года получила распространение аренда земельных долей. Работа по заключению договоров между владель-
цами земельных долей и арендаторами имеет особо важное значение, поскольку в рыночной экономике договор является основным документом, из которого возникают права и обязанности сторон. С помощью договора регулируются товарно-денежные связи, определяются основные положения сотрудничества и совместной деятельности.
Договор аренды земельных долей имеет определенную специфику. Договор может быть заключен как на аренду конкретного земельного участка, так и на выделенную в натуре земельную долю. При заключении такого договора арендатор должен иметь в виду, что арендуемый земельный участок принадлежит на праве собственности арендодателю и другим участникам общей собственности, и что земельная доля в таком участке может изменяться по площади, другим характеристикам, но при этом ее величина в балло-гектарах остается прежней.
Предприятия, связанные с сельскохозяйственной деятельностью, действуют в условиях неопределенности и повышенного риска. Факторы риска сельскохозяйственных предприятий могут быть сгруппированы следующим образом:
- риск неблагоприятных погодных условий. Соответственно в договоре аренды желательно предусмотреть два варианта -оптимистический (нормальные погодные условия) и пессимистический (неблагоприятные погодные условия);
- риск заболевании растении и сельскохозяйственных животных - вносятся аналогичные поправки;
- риск неблагоприятной рыночной конъюнктуры - возможен при снижении спроса на профилирующие виды продукции конкурентами. Угроза можем исходить от конкурентов, от собственных просчетов в области маркетинга производственной политики, ошибок в подборе руководящих кадров.
Однако эти риски возможно уменьшить. Один из таких путей - объединение, например, фермеров в кооперативы. Однако развитие аренды, в том числе для крестьянских (фермерских) хозяйств которые неред-
ко нуждаются в аренде земли, невозможно без четко отлаженного экономического механизма организации аренды, который должен разрабатываться в два этапа. При этом на первом - осуществляются аналитические работы, выявление итогов и возможностей развития аренды. Второй же этап предполагает разработку стратегии развития арендных отношений.
Одной из форм экономического механизма развития арендных отношений являются - конкурсы по предоставлению земель в аренду Наиболее широко применяются на практике конкурсы по продаже прав аренды земельных участков, победителем которых признается участник торгов, предложивший максимальную цену за право аренды при фиксированной ставке арендной платы, устанавливаемой в соответствии с нормативными актами субъекта РФ и органов местного самоуправления.
Несомненным достоинством такой формы организации торгов является возможность привлечения в бюджет значительных дополнительных поступлений. Однако при недостаточном спросе на земельные участки потенциальные доходы бюджета существенно снижаются. Значительные трудности также возникают в процессе формирования начальной цены торгов. Введение унифицированной начальной цены, не зависящей от категории земель и их местоположения, явно заниженной относительно реального ценообразования на местном рынке недвижимости, неизбежно приведет к бюджетным потерям, и эта проблема усугубляется при низком спросе на земельные участки.
Другим важным подходом является проведение конкурсов на право заключения договора аренды с «продажей ставки арендной платы», когда победителем торгов признается участник, предложивший максимальную ставку арендной платы. Привлекательность такой формы организации торгов определяется тем, что при достаточно высокой активности на торгах также возможно достичь эффективного результата с точки зрения бюджетных доходов. Однако при
низком спросе на земельные участки присущие предыдущей схеме проблемы остаются (5).
Решение вышеуказанных проблем видится в создании системы информатизации арендных отношений в Карачаево-Черкесии. Такую систему целесообразно создавать в республике в целом, и значительное место для ее «загрузки», очевидно, займет аренда сельскохозяйственных угодий. Информационная модель формализует концепцию организации арендных отношений на землю, реализует три основных объекта управления арендными отношениями: создание и актуализация базы договоров аренды, расчеты и осуществление операций с арендными платежами, ведение претензионно-исковой работы.
Структурно база договоров аренды должна включать исчерпывающий спектр сведений не только об арендодателе, арендаторе, реквизитах и условиях договоров аренды, но и о «предыстории» договоров, а также содержать цифровую информацию о территории для географической привязки объектов договоров к системе зонирования.
Ключевыми подсистемами информационной модели являются модули расчетов арендных платежей и претензионно -исковой работы, которые должны обеспечивать все необходимые платежные операции с отражением арендных платежей в бухгалтерском учете, анализ начислений и поступлений с созданием реестров должников и сумм задолженности, подготовку платежных и претензионных документов.
В принципе, создание полноценного многоцелевого автоматизированного комплекса обеспечения арендных отношений должно предусматривать также моделирование арендных платежей, в особенности, если арендная плата рассчитывается по рыночным критериям и основана на учете совокупности разнородных факторов.
Отдельное место в системе регулирования арендных отношений на землю в Карачаево-Черкесии занимает создание методического и правового обеспечения, прежде всего, установление порядка и процедур распределения земель различных категорий
в аренду. система информатизации арендных отношений
Поскольку хозяйственный оборот земель сельскохозяйственного назначения традиционно стагнирован, объем инвестиций и использование этой категории земель как материальных ресурсов минимальны, представляется целесообразным в плане вовлечения их в экономические отношения ввести принцип целевого предоставления в аренду с последующим жестким контролем за сохранением целевого назначения.
Вместе с тем, необходимо применение обоснованных подходов при предоставлении земель под индивидуальное жилищное и дачное строительство, садоводство и ведение личного подсобного хозяйства.
В целях повышения эффективности управления земельными ресурсами, развития земельных отношения и обеспечения социально ориентированной политики в этой сфере представляется рациональным формирование социальных категорий, для которых допустимо бесконкурсное предоставление земель в аренду.
Так, при передаче в аренду земельных участков в сельских населенных пунктах для ведения личного подсобного хозяйства принцип конкурсности неприменим.
Как представляется, достаточно широким должен быть также состав «льготников» для предоставления земель в сельских населенных пунктах, вне их границ и границ городов и поселков под индивидуальное жилищное и дачное строительство, садоводство. Такой подход обусловлен, с одной стороны, усилением социальной направленности арендной политики в республике, а с другой - достаточной неразвитостью рынка недвижимости и низким спросом на эти категории земель.
По аналогичным причинам бескон-курсность допустима при передаче в аренду участков для индивидуального жилищного строительства нуждающимся в жилье (очередникам) в городах республики и поселках городского типа.
Однако по аренде сельскохозяйственных земель конкурсы целесообразны, так как это повышает ответственность за ис-
пользование сельхозугодий, дает основание для сдачи их в аренду не только предприимчивым, но и грамотным в агрономическом и экономическом отношении арендаторам.
Таким образом, для повышения эффективности арендных отношений в республике необходим экономический механизм и соответствующая стратегия, модель разработки которыхо включает анализ сложившейся ситуации в сфере аренды сельскохозяйственных угодий, выявление проблем, выбор форм, методов и инструментов аренды.
ЛИТЕРАТУРА
1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-Ф3. (в редакции ФЗ от 30.06.2003 г. № 86-ФЗ).
2. ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ (в редакции от 07.07.2003 г. № 113-ФЗ).
3. Закон КЧР «Особенности регулирования земельных отношений в Карачаево-
Черкесской республике» от 21.11.2003 г. // День республики от18.12.2003 г.
4. Аратский Д.Б. Методология управления земельными ресурсами на региональном уровне. - Нижний Новгород, - 2000.
5. Аренда земельных участков в Российской Федерации. - М.: Госкомзем РФ. Центр земельной реформы, 2000.
Об авторах
Боташева Лаура Султановна, кандидат экономических наук, доцент Карачаево-Черкесской государственной технологической академии, автор 50 научных трудов, в т.ч. одной монографии в области экономики, управления АПК. Текеев Шамиль Сейфулович, соискатель ученой степени кандидат экономических наук, помощник ректора Карачаево-Черкесского государственного университета, директор фонда «Глобальное изменение климата», автор 9 научных трудов, занимается проблемами экономики и управления АПК.
