CC BY
205ARTICLE HISTORY: Received: January 4, 2022 Accepted: February 24, 2022 Published: March 3, 2022
УДК 336.77.01
АНАЛИЗ СФЕРЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ РОССИИ
Мурадова З.Р.12,
к.э.н., доцент
ФГБОУ ВО «Дагестанский государственный технический университет», 2ГАОУ ВО «Дагестанский государственный университет народного хозяйства»
ANALYSIS OF THE SPHERE OF MORTGAGE LENDING IN RUSSIA
Muradova Z.R.,
Ph. D., Associate Professor 1 FSBEI HE "Dagestan State Technical University", 2SAEI HE "Dagestan State University of National Economy"
Аннотация. В статье проведен анализ сферы ипотечного кредитования России во время пандемии коронавируса, представлена динамика количества ипотечных кредитов и их объемов в 2020-2021 гг., рассмотрены различные регионы с точки зрения развития ипотечного кредитования и определены рсновные направления развития сферы ипотечного кредитования в России.
Abstract. The article analyzes the sphere of mortgage lending in Russia during the coronavirus pandemic, presents the dynamics of the number of mortgage loans and their volumes in 2020-2021, examines real estate in various regions from the point of view of the development of mortgage lending and defines the main directions of dev elopment of the sphere of mortgage lending in Russia.
Ключевые слова: ¡ипотека, рынок недвижимости, субъекты Российской Федерации, ипотечное кредитование.
Keywords: mortgage portfolio, real estate management market, constituent entities of the Russian Federation, mortgage lending.
Рдной из экономических сфер, которая получила дополнительный импульс развития от фактора пандемии коронавируса, стало ипотечное кредитование.
Приобретение жилых помещений с помощью ипотечного кредита сегодня для граждан Российской Федерации является наиболее приемлемой формой реального решения жилищной проблемы. Понятие «ипотека» подразумевает систему долгосрочных кредитов, предоставляемых банками или иными кредитными организациями для покупки жилья, при этом в залог закладывается вновь покупаемое жилье или уже имеющаяся в собственности квартира. Жилое помещение, заложенное по ипотеке, остается у залогодателя в его владении и пользовании. [1, а88]
Прошлый 2020 год ипотечное кредитование показало новые рекордные уровни как по количеству кредитов, так и по суммарному объему кредитов. Такой хороший результат объясняется минимальными за всю современную историю ставками, кроме того, сыграли свою роль широкие программы льготной ипотеки (ряд из них были анонсированы до пандемии). Дополнительное влияние оказывало желание части населения сберечь и порой приумножить свои денежные накопления, переведя их в более надежный актив, тем более что цены на жилье показали внушительный рост. В первой половине 2021 года эти факторы продолжали действовать, и по итогам текущего года можно ожидать новых рекордов.
Стоит отметить, что экономика нашей страны во время коронакризиса продемонстрировала умеренную отрицательную динамику. Согласно данным Росстата, российский ВВП в 2020 году сократился на 3,0%, а в первом квартале текущего года - на 0,7%. При этом ввод нового жилья даже вырос в прошлом году на 0,2%, а по итогам первого полугодия 2021 года рост составил внушительные +30% (в значительной степени такой рост обусловлен сильным падением во втором квартале 2020 года из-за нерабочих дней).
Рчень быстрый рост относительно аналогичного периода 2020 года связан в том числе с тем, что в прошлом году во втором квартале были объявлены выходные дни, и многие люди просто физически не могли оформить ипотеку, так как не работали банки и риелторы, а продавцы и покупатели не хотели осуществлять личные контакты. Рднако во второй половине 2020 года на фоне сильного снижения ставок спрос на жилье и ипотеку активизировался.
ХМАО и ЯНАО лидируют по развитию ипотеки.
По итогам последних 12 месяцев (с 1 июня 2020 - по 1 июня 2021 года) в среднем в России на 1000 человек экономически активного населения было выдано порядка 27 ипотечных кредитов. Это намного больше, чем в любой период до этого. Для сравнения в прошлом рейтинге в среднем было 17 кредитов на 1000 человек экономически активного населения, а в 2016 году на 1000 человек экономически активного населения выдавалось лишь 10 ипотечных кредитов. То есть за пять лет рынок ипотеки фактически утроился, и ипотека стала одним из основных способов решения жилищного вопроса.
При этом развитие ипотечного рынка очень сильно разниться от региона к региону. Для определения этих различий по заказу РИА Новости экспертами РИА Рейтинг было проведено третье ежегодное исследование по удельному уровню выдачи ипотечных кредитов в регионах России и составлен рейтинг. В качестве основного показателя ранжирования в рейтинге было использовано соотношение числа выданных кредитов за последние 12 месяцев (с 1 июня 2020 года по 1 июня 2021 года) к численности экономически активного населения. В рейтинге также проанализированы и приведены такие показатели как средний размер кредита и динамика числа ипотечных кредитов в 2021 году к 2020 году.
В текущем рейтинге по развитию ипотеки сменился лидер. Прежде среди российских регионов лидером по развитости ипотеки был Ямало-Ненецкий автономный округ, но теперь его оттеснил на второе место Ханты-Мансийский автономный округ - Югра. Оба этих соседних региона, входящих в «Тюменскую матрешку», являются одними из самых экономически развитых регионов. В текущем рейтинге в Ханты-Мансийском автономном округе в среднем 44,8 человека из тысячи взяли за последний год ипотечный кредит, а в Ямало-Ненецком автономном округе таких 43,2 человека из тысячи. Это в 1,8 раза больше, чем в среднем по стране и в 5 раз больше, чем у региона, занявшего последнюю строчку. С очень близкими результатами третью строчку в рейтинге занимает Тюменская область - 42,2 кредита на 1000 человек экономически активного населения.
В лидирующей группе, но за пределами первой тройки, расположились: Новосибирская область (38,7), Чувашская Республика (38,6), Магаданская область (38,1), Удмуртская Республика (37,1), Пермский край (36,9), Архангельская область (36,7) и Республика Коми (36,6). В целом среди лидирующих субъектов РФ достаточно много северных регионов, что связано с неплохим уровнем денежных доходов в них. [3]
Регионы, замыкающие рейтинг, продемонстрировали хорошую динамику. Стоит отдельно отметить, что разница между лидерами и нижней частью рейтинга заметно сократилась в последний год. Если в рейтинге 2020 года в среднем первая десятка регионов-лидеров опережала последнюю десятку регионов в 4 раза, то в текущем рейтинге эта разница сократилась до 3 раз.
Как и среди лидеров в нижней части рейтинга произошли заметные перестановки. Последние три строчки теперь занимают Республика Ингушетия, Республика Дагестан и Республика Крым, а Чеченская Республика, которая ранее была стабильно предпоследней теперь переместилась на 80-ю позицию. Согласно цифрам, особенно слабо ипотека развита в Республиках Ингушетия и Дагестан, что по всей видимости связано как со слабым желанием населения ее брать (в частности из-за значительной доли частного сектора), так и с более слабым общим развитием банковских услуг. В целом похожая ситуация сложилась во многих других национальных республиках.
Обращает на себя внимание, что регионы, замыкающие рейтинг, показали не просто наибольший прирост ипотеки в 2020-21 годах, но зачастую этот прирост был очень большим. В Ингушетии и Чечне количество кредитов в первые пять месяцев текущего года было более чем в пять раз больше результата 2020 года. Напомним, что в 2020 году также был сильный рост (в два раза). Таким образом, эти два региона фактически показали рост ипотечного рынка более чем в 10 раз за два года. И вообще можно констатировать, что отстающие регионы сокращают отставание в том числе за счет эффекта низкой базы. [3]
Также высокие темпы роста числа кредитов демонстрируют другие регионы из нижней части таблицы: Карачаево-Черкесская Республика (+124%), Севастополь (+109%) и Республика Дагестан (+106%). Таким образом, в целом пять регионов показали кратный рост ипотеки в начале 2021 года. [3]
Разница в объемах ипотечного кредита в регионах достигает шестикратной величины
Из-за дороговизны жилья самые крупные кредиты берут в Москве, где в среднем объем одного ипотечного кредита превышает 6,1 миллиона рублей. Также большие кредиты берут в Московской области (4,2 миллиона рублей) и Сахалинской области (4,1 миллиона рублей). В Чукотском автономном округе, Санкт -Петербурге и Якутии в среднем берут более 3,5 миллионов рублей. А более 3 миллионов рублей средний кредит наблюдается в 17 регионах, для сравнения, в прошлом году таких регионов было только 6.
На фоне феноменального роста числа кредитов последние места с большим отставанием по размеру кредитов заняли Ингушетия и Чечня. В этих регионах в среднем кредиты составляют порядка одного миллиона рублей. Таким образом, разница в объеме ипотечного кредита шестикратна. В целом по России средний ипотечный кредит составляет 2,8 миллиона рублей, хотя годом ранее эта величина была на уровне 2,4 миллиона рублей. Таким образом, ипотечные заемщики берут все более крупные кредиты.
По оценкам РИА Рейтинг, выдача ипотеки в ближайшее время может замедлиться вслед за сворачиванием льготных программ и ростом ставок. При этом отстающие регионы продолжат развиваться быстрее из-за
накопления кредитной истории и расширения банковской сети. Вероятно, число ипотечных кредитов не будет сокращаться значительно, а вот размер среднего кредита уменьшиться более значительно. [3] В таблице 1 представлены количество ипотечных кредитов, их динамика и средний размер ипотечного кредита в 2021 году по регионам России
Количество ипотечных кредитов, их динамика и средний размер ипотечного кредита
в 2021 году по регионам России
№ Регион Количество ипотечных кредитов за последние 12 месяцев на 1000 человек экономически активного населения Динамика количества ипотечных кредитов за пять месяцев 2021 г. относительно первых пяти месяцев 2020 г., % Средний размер ипотечного кредита в 2021 г., млн.руб.
85 Республика Ингушетия 5,3 564,4 1,02
84 Республика Дагестан 6,2 102,3 2,95
83 Республика Крым 8,8 73,6 2,65
82 Кабардино-Балкарская Республика 10,8 79,0 2,30
81 Севастополь 11,4 106,0 3,32
80 Чеченская Республика 13,1 778,0 0,97
1 Ханты-Мансийский автономный округ — Югра 44,8 47,0 2,98
2 Ямало-Ненецкий автономный округ 43,2 40,9 3,42
3 Тюменская область 42,2 49,4 2,53
4 Новосибирская область 38,7 47,5 2,57
5 Чувашская Республика 38,6 40,1 2,13
23 Санкт-Петербург 31,0 37,7 3,97
73 Москва 19,6 64,8 6,12
Источник: Рейтинг регионов по развитию ипотеки -2021.
https://riarating.ru/infografika/20210803/630205823 .html
Ипотека с господдержкой — это вид ипотечного кредитования, при котором банки выдают заемщикам определённых категорий кредиты по сниженной ставке, а разницу до фактической ставки компенсирует государство. Программы направлены на повышение рождаемости, уменьшение оттока населения из определенных регионов, снижение финансовой нагрузки на молодые семьи и людей некоторых профессий, поддержку строительной отрасли России.
Программы государственного субсидирования ставок по ипотечным кредитам работают во всех ведущих банках страны. В зависимости от программы, получить ипотеку на льготных условиях могут:
• молодые семьи и семьи с детьми;
• военные;
• жители дальнего востока;
• семьи, проживающие в сельской местности;
• все граждане РФ, приобретающие ипотеку в новостройке.
В таблице 2 представлены условия основных программ по государственной поддержке ипотечного кредитования по состоянию на февраль 2021 года.
Основные п
рограммы
Кто мож
государственной поддержки ипотечного кредитования
Наименование программы
Кто может получить ипотечный кредит
Финансовые условия
Особенности
Программа для молодых семей на строительство жилого дома
■ Состоящие
в браке семьи с одним и более
несовершеннолетними детьми, где возраст хотя бы одного
из супругов не превышает 35 лет
■ Родители, воспитывающие одного и более детей, не состоящие
в зарегистрированном браке_
■ Кредит выдаётся на срок не более 20 лет по ставке 6,1-6,5% годовых
■ Первоначальный взнос составляет не менее 20%
■ Максимальная сумма кредитования — 12 млн руб. для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и не более 6 млн руб. для всех остальных регионов
■ Только на строительство жилья в частном секторе
■ Маткапитал использовать нельзя
■ Действует до 30 июля 2021 года, может быть продлена
ПРОГРАММА ДЛЯ
СЕМЕЙ С ДЕТЬМИ
■ Состоящие
в браке семьи, где второй или
последующий ребенок родился
в период 2018—2022 гг., в том числе, в повторном браке
■ Родители детей
с ограниченными возможностями, родившихся до конца 2022 года, ребенок может быть вторым или единственным
■ Одинокие родители с детьми, подходящими под вышеназванные условия_
■ Кредит выдаётся на срок не более 30 лет по ставке 6,0% годовых для всей страны и 5% для Дальнего Востока
■ Первоначальный взнос составляет не менее 20%
■ Максимальный размер ипотеки 12 млн руб. для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, для других регионов — 6 млн руб.
■ Разрешено использовать материнский капитал
■ Выдаётся для покупки только первичной недвижимости
в многоэтажных домах и на земле
ПРОГРАММА ДЛЯ
ДАЛЬНЕВОСТОЧНИКОВ
■ Супруги
не старше 35 лет с детьми или без, а также одинокие родители в возрасте до 35 лет,
воспитывающие минимум одного ребенка, постоянно проживающие на территории ДФО
■ Супруги и не состоящие
в браке граждане РФ с детьми или без, оформившие «дальневосточный гектар»
■ Новые
■ Кредит выдается под 2% годовых на срок не более 20 лет и 2 месяцев. Предельная дата выдачи ипотеки по госпрограмме — 31 декабря 2024 года
■ Первоначальный взнос от 15%
■ Максимальная сумма кредита — 6 млн руб.
■ Второй супруг обязательно выступает созаемщиком
■ В приобретаемой недвижимости необходимо прописаться всей семьей в срок до 9 месяцев с момента регистрации права
■ Варианты приобретаемой недвижимости
не оговорены
жители ДФО, резиденты РФ, приехавшие в регион по программе трудоустройства
ПРОГРАММЫ ГОСПОДДЕРЖКИ СЕЛЬСКИХ ЖИТЕЛЕЙ И НОВЫХ ПЕРЕСЕЛЕЦЕВ В СЕЛО Граждане РФ в браке и нет, с детьми и бездетные, проживающие или планирующие переехать на ПМЖ в сельскую местность ■ Ипотеку можно взять по ставке не более 3% годовых на срок до 25 лет ■ Первоначальный взнос от 10% ■ Сумма ипотеки не более 3 млн руб. для всей России и 5 млн руб. для ДФО, Ленинградской области и Ямала ■ Разрешено использование маткапитала ■ Программа действует до конца 2025 года ■ Только для населенных пунктов численностью не более 30 000 человек ■ Если жилье строится, оно должно быть сдано в срок не позднее 2 лет с момента первого взноса по ипотеке
ВОЕННАЯ ИПОТЕКА Военнослужащие по контракту, включенные в реестр НИС не менее 3 лет назад, получившие звание после 1 января 2005 года ■ Срок не более 20 лет, сумма кредита устанавливается индивидуально ■ Минимальная ставка по ипотеке 7,3% ■ Размер субсидии одинаков для всех, подлежит ежегодной индексации, не связан со ставками по ипотечным кредитам ■ Выбор недвижимости не ограничен типами и регионом ■ На момент погашения кредита возраст заемщика не должен превышать 45 лет
ГОСПОДДЕРЖКА 2021 Все граждане России в возрасте от 21 до 70 лет ■ Ставка по кредиту не выше 6,5% на срок не более 30 лет ■ Первоначальный взнос от 15% ■ Максимальный размер ипотеки 12 млн руб. для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, для других регионов — 6 млн руб. ■ На любую недвижимость, включая новостройки и вторичный фонд, но строго у первого собственника ■ Действует с апреля 2020 года до 1 июля 2021 года
Основные этапы оформления ипотеки с господдержкой
Этапы получения ипотеки с господдержкой не отличаются от последовательности оформления стандартного займа под залог приобретаемой недвижимости:
• Подготовка пакета документов для получения предварительного одобрения. Нужен паспорт, справка о доходах 2-НДФЛ, если заёмщик физлицо, и налоговая декларация за последний отчетный период, если заемщик — индивидуальный предприниматель. Категории граждан, получающие господдержку в связи с особым статусом — военные, многодетные семьи — готовят документы, подтверждающие право на льготу.
• Получение предварительного одобрения. Для этого необходимо отправить заявку в банк и дождаться ее рассмотрения. По результатам вам будет озвучена приблизительная ставка и максимальная сумма займа. В процессе заключения договора ставка будет скорректирована с учетом возможных скидок банка по ипотеке:
за получение зарплаты на карту этого банка, за сумму первоначального взноса, за страхование жизни и объекта, а также с учетом общего срока ипотеки.
• Предоставление сведений об объекте, заключение договора и получение ипотеки. На этом этапе необходимо предоставить все сведения, подтверждающие права собственности продавца на объект и отсутствие обременений, удовлетворяющий требования банка договор купли-продажи и оригиналы документов, подтверждающих сведения о заемщике. Также на этом этапе необходимы документы о созаемщике, даже если он не финансовый, поручителе, залоге, если они есть, а также сведения об имеющихся сертификатах и документы, подтверждающие права на субсидии.
• Оформление сделки, регистрация права собственности. Если все документы оформлены верно и банк принял решение о выдаче кредита, сделка регистрируется в присутствии представителя банка и двух сторон договора, инициируется оформление права собственности. Средства, полученные по ипотечному договору, резервируются на счету банка и поступают продавцу после получения выписки ЕГРН с данными о новом владельце. После регистрации права применяется материнский капитал и прочие субсидии, не связанные с уменьшением ставки по договору.
Необходимо отметить, что, несмотря на то, что ипотечное кредитование показало новые рекордные уровни как по количеству кредитов, так и по суммарному объему кредитов в 2020-2021 гг., займы на приобретение жилья пользуются высоким спросом только в отдельных регионах Российской Федерации, с высоким уровнем доходов, что обуславливает сильную дифференциацию по возможности населения воспользоваться ипотечным кредитованием. Кроме того, ставки по ипотечному кредитованию различаются как по регионам, так и по различным ипотечным продуктам, что также усиливает неравномерность ипотечного кредитования по социальным группам.
Таким образом, для дальнейшего развития сферы ипотечного кредитования необходимо взаимодействие строительного бизнеса, банковского сектора и государственного регулирования строительной сферы и рынка недвижимости в правовом, экономическом, институциональном аспектах.
Список литературы:
1. Лазарова, Л. Б. Ипотечное жилищное кредитование и страхование : учебное пособие для магистров / Л. Б. Лазарова, Ф. А. Каирова. — Москва : Прометей, 2019. — 186 c. — ISBN 978-5-907100-17-6. — Текст : электронный // Электронно-библиотечная система IPR BOOKS : [сайт]. — URL: https://www.iprbookshop.ru/94426.html (дата обращения: 05.01.2022).
2. Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации / Н. Б. Косарева, А. Б. Копейкин, Н. Н. Рогожина [и др.]. — Москва : Дело, 2010. — 256 c. — ISBN 978-5-7749-0638-3. — Текст : электронный // Электронно-библиотечная система IPR BOOKS : [сайт]. — URL: https://www.iprbookshop.ru/51071.htmI (дата обращения: 05.01.2022).
3. Рейтинг регионов по развитию ипотеки -2021. https://riarating.ru/infografika/20210803/630205823 .html
4. Формирование финансовых механизмов поддержки ипотечных заемщиков : монография / А. А. Цыганов, А. Д. Языков, Д. В. Брызгалов [и др.] ; под редакцией А. А. Цыганова, А. Д. Языкова. — Москва : Прометей, 2019. — 219 c. — ISBN 978-5-907100-15-2. — Текст : электронный // Электронно-библиотечная система IPR BOOKS : [сайт]. — URL: https://www.iprbookshop.ru/94577.htmI (дата обращения: 05.01.2022).
References:
1. Lazarova, LB Housing mortgage lending and insurance: a textbook for masters / LB Lazarova, FA Kairova. -Moscow: Prometheus, 2019 .-- 186 p. - ISBN 978-5-907100-17-6. - Text: electronic // Electronic library system IPR BOOKS: [site]. - URL: https://www.iprbookshop.ru/94426.html (date of access: 01/05/2022).
2. Development of mortgage lending in the Russian Federation / N. B. Kosareva, A. B. Kopeikin, N. N. Rogozhina [and others]. - Moscow: Delo, 2010 .-- 256 p. - ISBN 978-5-7749-0638-3. - Text: electronic // Electronic library system IPR BOOKS: [site]. - URL: https://www.iprbookshop.ru/51071.html (date of access: 05.01.2022).
3. Rating of regions for the development of mortgage -2021. https://riarating.ru/infografika/20210803/630205823 .html
4. Formation of financial mechanisms to support mortgage borrowers: monograph / A. A. Tsyganov, A. D. Yazykov, D. V. Bryzgalov [and others]; edited by A. A. Tsyganov, A. D. Yazykov. - Moscow: Prometheus, 2019 .-- 219 p. - ISBN 978-5-907100-15-2. - Text: electronic // Electronic library system IPR BOOKS: [site]. - URL: https://www.iprbookshop.ru/94577.html (date accessed: 01/05/2022).
