CC BY
86ЖИЛИЩНЫЕ СТРАТЕГИИ
Том 5 • Номер 2 • Апрель-июнь 2018 ISSN 2410-1621
Russian Journal of Housing Research
>
Креативная экономика
издательство
Анализ современных форм государственной поддержки ипотечного кредитования в рФ как фактора роста доступности ипотечного кредитования для населения
Коростелева Т.С.1, Целин В.Е.1
1 Самарский национальный исследовательский университет им. С.П. Королева, Самара, Россия
В статье изучены современные тенденции развития ипотечного кредитования в РФ с акцентом на динамику ипотечных ставок, проанализированы банковские программы, предлагающие своим заемщикам минимальные процентные ставки; изучены программы господдержки, реализуемые в 2018 году как на федеральном, так и на региональных уровнях. Обоснована и доказана необходимость расширения государственной поддержки ипотечного кредитования в России. Намечены механизмы господдержки региональных ипотечных рынков на основе расширения круга пользователей социальной ипотекой, а также разработки и реализации механизмов господдержки региональных ипотечных рынков на основе системной дифференциации регионов РФ.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: ипотечное кредитование, ипотечный рынок, доступность, ипотечные ставки, господдержка, социальные ипотечные программы, регионы.
Analysis of modern forms of mortgage lending state support in the Russian Federation as a growth factor of availability of mortgage lending
Korosteleva T.S.1, Tselin V.E.1
1 Samara University, Russia
Введение
Проблема обеспеченности населения комфортабельным, отвечающим всем современным требованиям жильем является одной из первоочередных для России. Ипотека является тем необходимым инструментом, который помогает сделать жилье более доступным для граждан [27] (Tsyrkaeva E.A., 2015). В свою очередь, ипотечный рынок - важнейший механизм решения жилищной проблемы населения страны.
В России рынок ипотечного кредитования является достаточно молодым и активно формирующимся [11] (Koroleva A.M., 2015). Последние статистические данные демонстрируют уверенный рост
АННОТАЦИЯ:
объемов кредитования. По данным АО ДОМ.РФ [9], в первом квартале 2018 года было выдано 299,4 тыс. ипотечных кредитов на сумму 582 млрд руб., что на 68% больше в количественном выражении и на 81% в денежном, чем за аналогичный период 2017 года. Основными факторами такого роста эксперты называют рекордно низкие ставки по ипотеке и либерализацию первоначальных взносов [1], а также восстановление потребительской уверенности российских семей после кризиса конца 2014-2015 годов. В условиях выраженной позитивной тенденции вопрос о целесообразности государственной поддержки ипотечного кредитования в РФ несколько утрачивает свою риторичность. Вместе с тем полемика вокруг темы господдержки, обоснования ее эффективных форм и механизмов воздействия на ипотечные рынки только нарастает.
Анализ уровня ипотечных ставок как основного индикатора доступности ипотечного кредитования
Для доказательства необходимости расширения государственного финансирования ипотечного рынка РФ обратимся к определенным статистическим данным. Хорошо известно, что основным индикатором доступности ипотеки является процентная ставка по ипотечному кредиту [14] (Korosteleva T.S., 2015). По данным ЦБ РФ [19], на конец первого квартала 2018 года была зафиксирована самая низкая средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам за весь срок существования ипотеки в современной России - 9,6%.
ABSTRACT:_
The article examines the current trends in the development of mortgage lending in the Russian Federation with an emphasis on the dynamics of mortgage rates, analyzes banking programs that offer their borrowers minimum interest rates, studied the state support programs implemented in 2018 at both Federal and regional levels. The necessity of expanding the state support of mortgage lending in Russia is substantiated. The mechanisms of state support of regional mortgage markets on the basis of expanding the range of users of social mortgage, as well as the development and implementation of mechanisms of state support of regional mortgage markets on the basis of the system of differentiation of the regions of the Russian Federation.
KEYWORDS: mortgage lending, mortgage market, availability, mortgage rates, state support, social mortgage programs, regions.
JEL Classification: G21, R21, R31 Received: 10.05.2018 / Published: 30.06.2018
© Author(s) / Publication: CREATIVE ECONOMY Publishers For correspondence: Korosteleva T.S. (korosteleva750mail.ru)
CITATION:_
Korosteleva T.S., Tselin V.E. (2018) Analiz sovremennyh form gosudarstvennoy podderzhki ipotechnogo kreditovaniya v RF kak faktora rosta dostupnosti ipotechnogo kreditovaniya dlya naseleniya [Analysis of modern forms of mortgage lending state support in the Russian Federation as a growth factor of availability of mortgage lending]. Zhilischnye strategii. 5. (2). - 153-170. doi: 10.18334/zhs.5.2.39290
ооооооооооооооооооооооооооо ♦ Средневзвешенная ставка по рублевым кредитам, выданным в течение месяца, %
Рисунок 1. Динамика ставки по ипотечным кредитам в РФ за 2011-2018 гг.
Источник: с оставлено авторами на основании даннылхЦ Б РФ [19]
Отметим, что с пика кризиса 2014-2015 гг., когда в первом квартале 2015 года ипотечная ставка достигла своего максимума и составила 14,7%, снижение составило более 5 пунктов. Динамика средневзвешенной ставки по ипотечнысм кредитам с 2011 по первый квартал 2018 года отражена на рисунке 1 .
Такую же танденцию демонстрировала сранневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным с начала года.
Проведем сравнительный анализ ставок ипотечного кредитования России как с развитыми, так и с развивающимися странами мира. Так, по данным информационного портала МишЬео [20], в середине 2017 года средняя ставка по ипотечным кредитам, выданным в США, составляла 4,26%, в Австрии - 2,08%, Дании - 2,07%. Наименьшие ипотечные ставки была зафиксировать в Японии, где средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам составила всего 1,24%.
Отметим, что в России аналогичным тип сеавки в том же периоде быш зафиксирован на уровне; 11,492.
Для полноты анализа, изучим размер ипотечных ст авок в развивающихся странах. Например, в Поль ш е средневзвешенн ая ставка по ипотечным кредитам в анализируемом периоде составила всего 3,8%, Алжире - 5,8%, Ливане - 5,86% [20]. В Индии, где, как и в России, последние несколько десятилетий система жилищного финанси-
ОБ АВТОРАХ:_
Коростелева Татьяна Сергеевна, кандидат экономических наук, доцент кафедры менеджмента (koroste1eva750mai1.ru)
Целин Владимир Евгеньевич, кандидат экономических наук, доцент кафедры менеджмента М7еИп0 mai1.ru)
ЦИТИРОВАТЬ СТАТЬЮ:_
Коростелева Т.С., Целин В.Е. Анализ современных форм государственной поддержки ипотечного кредитования в РФ как фактора роста доступности ипотечного кредитования для населения // Жилищные стратегии. - 2018. - Том 5. - № 2. - С. 153-170. Сои 10.18334^.5.2.39290
Япония >
Дания -1 2,07
Австрия Канада Румыния Польша США Алжир Ливан Индия - 2,08
4,26
0 2 4 6 8 10 ■ Среднегодовые фиксированные процентные ставки по ипотечным кредитам, %
Рисунок; 2. Сравнительным страновый анализ средних: процентных ставок по ипотечгыш
кредитам,2017 год
Источник: составлено авторами на основании данных информационного портала ЫишЬео
https://www.numbeo.com [20]
рования являлась объектом беспрецедентных изменений [12] (Korosteleva T.S., 2017), средняя процентная ставка по ипотеке составила 9,59% (рис. 2). Отметим, что всего в базе данных ИТчтЬео по уровню ипотечных станок проранжировано 90 страв, при этом Япония с самой низкой процентной ставкой занимает первое место, Индия и Россия - соответственно 66-е и 73-е места.
Огметим, что низкие процентный ставки по ипотечным кредитам за границей вызваны тем, что иностранные банки, осуществляющие ипотечную политику, обеспечивают свою деятельность за счет выпуска долгосрочных облигаций. Ипотечный рынок России не располагает подобными возможностями [23] (Sirotkin V.A., 2015).
Учитывая, что в изучаемом периоде в России средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам оказалась почти в 3-9 раз выше, чем в развитых странах (например, в США, Дании, Японии) и примерно в 2 раза выше чем в ряде развивающихся стран (например, в Алжире, Ливане), ипотечное кредитование в РФ по-прежнему вряд ли можно назвать доступным инструментом решения жилищной проблемы граждан.
Характеристика банковских программ с минимальными процентными ставками
Какие же банки в России предлагают сегодня своим заемщикам наиболее дешевые ипотечные кредиты? В таблице 1 сведены коммерческие банки с самыми низкими ипотечными ставками, при этом проведена дифференциация процентных ставок на ипотечное кредитование объектов первичного и вторичного рынков жилья.
Таблица 1
Минимальные ставки ипотечного кредитования коммерческих банков
на конец марта 2018
№ Банк Процентные ставки,%
Вторичное жилье Новостройки
1 Сбербанк 8,6 7,4
2 Россельхозбанк 8,85 8,85
3 «ДельтаКредит» 8,25 8,25
4 «Российский капитал» 7,5 7,5
5 Транскапиталбанк 7,7 7,7
6 Уралсиб 8,9 8,9
7 Совкомбанк 10,9 8,4
8 Промсвязьбанк 8,90 8,8
9 Банк Левобережный 8,25 8,25
Источник: Русипотека [15]
Так, кредиты на новостройки по-прежнему являются более дешевым для заемщика банковским продуктом, где нижний порог ипотечной ставки составляет 7,4% (Сбербанк). Повышенная доступность кредитов на объекты первичного рынка недвижимости неизменно объясняется тем, что для развития сегмента новостроек требуются качественные инструменты, способные обеспечить его конкурентное преимущество [5] (Gareev I.F., Mukhametova N.N., 2016).
Немного выше процентная ставка по ипотеке в «Российском капитале» и Транскапиталбанке, где новостройки, как и объекты вторичного рынка жилья, кредитуются под 7,5% и 7,7% соответственно.
Изучим условия ипотечных программ, предусматривающих кредитование под пониженные процентные ставки. В таблице 2 сведены основные параметры ипотечных программ по пяти коммерческим банкам, предлагающим своим клиентам наиболее дешевые кредиты.
Как показано в таблице 2, ставка 7,4% в Сбербанке распространяется на кредиты для приобретения новостроек с первоначальным взносом от 15%, сроком до 7 лет. Ставка действительна для клиентов, получающих зарплату на счет карты (или вклада) в Сбербанке. Получить кредит по самой низкой процентной ставке вероятнее всего по спецпрограмме получения ипотечных субсидий компаниями-застройщиками, но только, если заключение контракта будет сопровождаться регистрацией в электронном ключе [10] (Karavaeva Yu.S., 2018). Также дополнительными условиями являются документальное подтверждение доходов и заключение договора страхования жизни.
Минимальная ставка на ипотечное кредитование объектов вторичного рынка жилья в 8,6% предлагается участникам программы «Молодая семья» (один из супругов младше 35 лет), как и в предыдущем случае, одновременно являющимся участниками зарплатного проекта при соблюдении тех же дополнительных условий.
Таблица 2
Условия ипотечного кредитования по минимальным процентным ставкам
Банк объект ипотечного кредитования Минимальные ставки Условия кредитования
Целевая группа/ базовое условие Первоначальный взнос дополнительные условия
Сбербанк Вторичное жилье 8,6% Участники программы молодая семья, одновременно являющиеся участниками зарплатного проекта от 15% Доход заемщика подтвержден документально, заключен договор страхования жизни и имеется согласие на электронную регистрацию сделки
Новостройки 7,4% Участники программы субсидирования ипотеки застройщиками, одновременно являющиеся участниками зарплатного проекта. Срок кредитования до 7 лет от 15%
Рос- сельхозбанк Вторичное жилье 8,85% Участники программы «Молодая семья», одновременно являющиеся участниками зарплатного проекта от 10% Заключение договора страхования жизни и здоровья на весь срок кредитования.
Новостройки Приобретение квартиры по договору участия в долевом строительстве у ключевых партнеров Банка от 20%
Дельта-Кредит Вторичное жилье 8,25% Подтверждение дохода по справке 2-НДФЛ, уплата единовременной комиссии за снижение процентной ставки в размере 4% от суммы кредита от 50% Заключение договора комплексного ипотечного страхования, а также в зависимости от кредитной истории, срока кредита, трудовой деятельности, уровня образования и др.
Новостройки
«Российский капитал» Вторичное жилье 7,5% Уплата единовременной комиссии за снижение процентной ставки в размере 4% от суммы кредита от 50% Заключение договора комплексного ипотечного страхования
Новостройки
Транс- капи- талбанк Вторичное жилье 7,7% Клиенты сегмента «Премиум», подтверждение дохода по справке 2-НДФЛ, уплата единовременной комиссии за снижение процентной ставки в размере 4,5% от суммы кредита от 50% Заключение договора комплексного ипотечного страхования
Новостройки
Источник: составлено авторами по данным информационно-аналитического портала
«Русипотека» [15]
Программу «Молодая семья» реализует также Россельхозбанк. Здесь, заемщики могут получить ипотечный кредит под ставку 8,85% с соблюдением практически тех же условий касательно участия в зарплатном проекте банка и заключения договоров страхования, несомненно, повышающих стоимость кредита для заемщика.
«Дельтакредит», «Российский капитал» и Транскапиталбанк предлагают самые низкие процентные ставки для так называемых заемщиков сегмента «Премиум». Такие заемщики имеют статус высоконадежных клиентов, как правило, могут подтвердить свои доходы по справке 2-НДФЛ, имеют хорошую кредитную историю, стаж трудовой деятельности и т. п. Кроме того, в указанных банках минимальные процентные ставки (таблицы 1, 2) действуют при условии уплаты единовременной комиссии за снижение процентной ставки в размере 4-4,5% (в зависимости от банка) от суммы кредита. Помимо комиссии, заемщики обязаны заключить договор комплексного ипотечного кредитования, который еще более увеличивает стоимость ипотечного кредита.
Таким образом, анализ условий ипотечных программ с пониженными процентными ставками показывает их нацеленность на узкий круг заемщиков. Целевая аудитория подобных программ крайне мала и, как правило, ограничивается молодыми семьями и клиентами сегмента «Премиум». Процентная ставка по кредиту уменьшается в зависимости от принадлежности заемщика к зарплатному проекту [4] (Vakhabov E.N., Mamedova Ch.N., 2016) и уплаты единовременной комиссии.
Ипотечные ставки для абсолютного большинства заемщиков как минимум на 1,5% выше и колеблются в диапазоне от 9 до 11, а в некоторых случаях достигают 15%.
Очевидно, что подобные «льготные» банковские продукты не могут решить проблему доступности ипотечного кредитования для широких слоев населения. Кроме того, по результатам опроса фонда «Общественное мнение», большинство россиян не рассматривают возможность оформления ипотечного кредита на жилье даже при снижении ставки с 11 до 8% [26].
В этой связи представляется целесообразным оценить эффективность программ по ипотеке, исходящих от государства, таких как ипотека с государственной поддержкой.
Анализ и оценка эффективности государственных социальных ипотечных программ.
В обобщенном понятии «социальная ипотека» - это программы жилищного кредитования с элементами государственной поддержки заемщиков [21] (Peresypkina N.V., Pukas N.A., 2015). Таким образом, социальная ипотека - это разновидность такого кредитования, которое предусматривает помощь со стороны государства, каковое берет на себя часть обязательных расходов заемщика (например, частичная или полная оплата первоначального взноса, компенсация банкам льготной процентной ставки) [2] (Artemkina E.V., 2012). Само существование социальной ипотеки свидетельствует о том, что государство признает наличие проблем, сдерживающих развитие рынка ипотечного кредитования в России и, более того, стремится устранить эти проблемы,
совершенствуя свои программы в связи с меняющимися экономическими условиями [8] (Grin S.V., 2017).
Среди основных целей господдержки ипотечного кредитования можно выделить:
1. Создание механизмов устойчивого развития ипотечного кредитования.
2. Стабилизацию и усиление роста банковской системы государства в целом и развитие технологического потенциала отечественных банков [24] (Sklyarova E.V., Liman I.A., 2016).
3. Стимулирование строительства жилья эконом-класса и оказание поддержки строительному сектору экономики [7] (Gorodnova N.V., 2011).
4. Предотвращение «утечки» кадров из бюджетной сферы и приглашение в регионы высококвалифицированных молодых специалистов (здравоохранения, образования, науки и др.) [3] (Bystrov V.A., Balaba E.F., Borisova T.N., Grekova N.Yu., Tregubova O.G., 2016).
5. Решение жилищной проблемы незащищенных и социально значимых слоев населения [6] (Garipova Z.L., 2014).
К социально значимым слоям населения относят молодые семьи, а также врачей, учителей, молодых ученых, военных, государственных служащих и т. п. Доходы этих категорий населения, как правило, не позволяют им самостоятельно решить жилищный вопрос.
К категории малоимущих и другим незащищенным категориям обычно относят граждан:
• проживающих в помещениях, площадь которых не соответствует действующим нормам (необходимый минимум - 18 кв. м на 1 человека);
• имеющих жилье в домах, признанных аварийными;
• стоящих в очереди на получение жилплощади в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий;
• проживающих на одной жилой территории с людьми, страдающими тяжелыми формами хронических заболеваний (туберкулез, эпилепсия, психические расстройства и т. д.).
Сам механизм господдержки ипотеки реализуется в трех направлениях:
Субсидирование первоначального взноса, а также ежемесячных платежей на погашение ипотечного кредита. Субсидия также может быть направлена на погашение самого кредита.
Реализация объекта жилой недвижимости эконом-класса по государственной цене за кв. метр.
Субсидирование процентной ставки по ипотечному кредиту с последующей компенсацией банку разницы между рыночной и льготной процентной ставкой за счет бюджетных средств.
Проанализируем наиболее значимые программы социальной ипотеки в современной России. В таблице 3 обобщены их основные параметры, в частности, целевая
Таблица 3
основные параметры государственных ипотечных программ
Программа Целевая аудитория Механизм господдержки регионы-участники
«Народная ипотека» Граждане РФ, нуждающиеся в улучшении жилищных условий Субсидирование процентной ставки до уровня 6% и 7% годовых в зависимости от срока открываемого депозита, одновременно с субсидированием накопительной части первоначального взноса в размере 30% от суммы поступающих на вклад средств, но не больше 3 тысяч рублей в месяц Краснодарский край, Ростовская область
а к е т Программа «Молодая семья» в рамках проекта «Жилище» Супруги в возрасте до 35 лет, нуждающиеся в улучшении жилищных условий Субсидирование 35% стоимости жилья для бездетных семей и 40% от стоимости жилья для семей с детьми все
о п и я а н й е м ф С Семейная ипотека с господдержкой с 2018 года Семьи, в которых в период с 1.01.2018 года по 31.12. 2022 родится второй или третий ребенок. Субсидирование процентной ставки до 6% годовых на срок до 3 лет при рождении 2-го ребенка, до 5 лет - при рождении 3-го малыша. Если в течение действия программы в семье появляется 2-й и 3-й ребенок господдержка осуществляется в течение 8 лет все
Военная ипотека Военнослужащие Субсидирование первоначального взноса, а также ежемесячных платежей на погашение ипотечного кредита на весь срок прохождения военной службы, процентная ставка - 9% годовых. все
Льготные региональные программы Многодетные или молодые семьи, сотрудники бюджетной сферы и т. д. Региональные администрации определяют категории граждан, потенциальных участников программы, в зависимости от потребностей населения в конкретном регионе. Субсидирование процентной ставки до 5,75% годовых Владимирская область, Волгоградская область, Воронежская область, Калининградская область, Кемеровская область, Новгородская область, Омская область, Республика Карелия, Республика Мордовия, Удмуртская республика, Ульяновская область, Ямало-Ненецкий автономный округ
Источник: составлено авторами на основании данных АО «ДОМ.РФ» [16], проекта «ИПОТЕКАВЕД.Яи» [18], информационного портала «Все об ипотеке» [17]
аудитория, механизм господдержки, регионы - участники льготных социальных ипотечных программ.
Народная ипотека - один из самых интересных проектов для системы ипотечного жилищного кредитования России, поскольку реализуется в рамках ссудо-сберегательной модели ипотечного кредитования, так и не получившей своего должного развития на территории РФ.
Механизм господдержки заключается в следующем:
В банке-партнере заемщик открывает вклад сроком от 4-х до 6-ти лет с минимальной суммой ежемесячного пополнения от 3 до 10 тысяч рублей (за этот период предполагается возможность накопления необходимой суммы для внесения первоначального взноса).
Одновременно на этот же вклад из регионального бюджета начисляется безвозмездная субсидия в размере 30% от суммы поступающих денег, но не больше 3 тысяч рублей в месяц (минимальный размер субсидии составляет 1 тыс., а максимальный - 3 тыс. рублей).
После окончания срока накопления средств, клиент оформляет льготную ипотеку со сроком погашения долга от 6 до 9 лет с льготной процентной ставкой 6-7% в год [18].
Принципиально, что данная программа распространяется только на лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Потенциальные участники программы «Народная ипотека» должны стоять в очереди в органах местной власти на улучшение жилищных условий или иметь менее 10 кв. м. на каждого члена семьи. Сбербанк является единственным уполномоченным банком, реализующим данную региональную программу. При этом регионов участников программы в 2018 году только два -Краснодарский край и Ростовская область.
Другим не менее интересным, но возможно даже более значимым для граждан России является проект, запущенный с 1.01.2018 года - «Семейная ипотека с господдержкой». Следует отметить, что это далеко не первый проект семейной ипотеки для россиян. Так, уже длительное время реализуется программа «Молодая семья» в рамках проекта «Жилище» (табл. 3), согласно которой, супруги в возрасте до 35 лет могут получить субсидию в размере 35%-40% от стоимости жилья в зависимости от наличия или отсутствия детей. Однако в целевую аудиторию этой программы входят только молодые семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий.
Проект, запущенный государством в 2018 году, существенно расширяет круг заемщиков, поскольку нацелен на достаточно благополучные семьи, в которых в период с 1.01.2018 года по 31.12. 2022 родится второй или третий ребенок. В этих случаях семья может рассчитывать на получение льготной процентной ставки в размере 6% на срок до 3 лет при рождении 2-го ребенка, до 5 лет - при рождении 3-го малыша. Если в течение действия программы в семье появляется 2-й и 3-й ребенок, господдержка осуществляется в течение 8 лет.
Отметим, что данная программа, также как и программа «Материнский капитал», нацелена на повышение рождаемости и решение демографической проблемы в стране, однако, в отличие от последней имеет гораздо более меньший срок реализации, который по заявлениям Правительства РФ составит всего 4 года.
Несколько особняком во всем комплексе государственных программ поддержки ипотечного кредитования в РФ стоит программа «Военная ипотека». Программа нацелена на военнослужащих и так же, как и проект «Народная ипотека», реализуется в рамках ссудо-сберегательной модели, предполагающей накопительный механизм формирования первоначального взноса. Однако в отличие от последнего предполагает накопления только за счет средств государственного бюджета, когда военнослужащий полностью освобождается от обязанности осуществлять как накопления, так и платежи по кредиту на весь срок прохождения военной службы.
Завершают список наиболее значимых социальных ипотечных программ (табл. 3) льготные региональные программы. Такие программы нацелены на расширение круга пользователей социальной ипотекой и предусматривают наиболее низкую процентную ставку по ипотечному кредиту, которая начинается всего лишь от 5,75% годовых. К категориям получателей льготной ипотеки в зависимости от региона могут относиться врачи, ученые, учителя, госслужащие, многодетные семьи, лица с ограниченными возможностями здоровья и т. п. Региональные администрации вправе самостоятельно формировать перечень категорий граждан, имеющих право на ипотеку с господдержкой. К кандидатам на получение льготного ипотечного кредита в регионах обычно предъявляется целый набор требований. При этом одним из них по каждой из обозначенной в региональной программе категории граждан (например, госслужащего или учителя) опять же является наличие статуса «нуждающегося в улучшении жилищных условий». Следует также отметить, что существующие в регионах льготные ипотечные программы даже при соответствии их участников всем условиям часто оказываются недоступными [22] (Pechenskaya M.A., 2015). Например, в силу отсутствия необходимых первоначальных финансовых средств и (или) недостаточности ежемесячного дохода.
Кроме того, по данным АО «ДОМ.РФ», на текущий момент 2018 года в РФ насчитывается только 12 регионов, реализующих на своей территории льготные региональные программы (табл. 3). В совокупности с регионами - участниками проекта «Народная ипотека» всего в РФ в 2018 году только 14 субъектов из 85 реализуют региональные программы социальной ипотеки.
Проанализируем ипотечную активность на территориях, осуществляющих льготные региональные программы. Известно, что основным индикатором уровня развития ипотеки в регионе является «Объем выданных ипотечных кредитов». Другим, немаловажным индикатором, который даже более адекватно оценивает степень развития региональных ипотечных инструментов, является «Объем выданных ипотечных кредитов на душу населения». В таблице 4 представлены фактические данные
Таблица 4
Оценка уровня развития ипотечного кредитования на территориях, осуществляющих льготные региональные программы
Регион Объем выданных Объем выданных Позиция в Позиция в
ипотечных ипотечных рейтинге рейтинге на душу
кредитов по кредитов на душу по объему населения
итогам 2017 г. населения,2017 г., руб. кредитования
Владимирская область 15 149 10,9 42 50
Волгоградская область 25 108 9,90 21 62
Воронежская область 25 136 10,76 20 51
Калининградская об- 12 253 12,43 47 41
ласть
Кемеровская область 27 749 10,24 19 56
Новгородская область 6 819 11,12 65 49
Омская область 23 234 11,78 27 47
Республика Карелия 8 184 13,05 63 39
Республика Мордовия 10 347 12,81 53 35
Удмуртская республика 20 949 13,81 32 26
Ульяновская область 16 533 13,19 37 30
Ямало-Ненецкий авто- 21 791 40,65 29 1
номный округ
Краснодарский край 52 352 9,40 7 66
Ростовская область 42 254 9,99 12 60
Источник: составлено авторами на основании данных ЦБ РФ [19]
по каждому из этих показателей на конец 2017 года. Здесь же на основании проведенной авторами ранжировки по первому и второму показателю выписаны рейтинговые позиции каждого из анализируемых регионов. Рейтинг рассчитывался по 85 регионам. Первые места в рейтинге занимают «наиболее благополучные» в плане развития ипотечного кредитования регионы. Последние места - «самые неблагополучные».
К сожалению, проведенные расчеты не позволяют выявить сколько-нибудь значимую закономерность развития социальной ипотеки на анализируемых территориях. Так, например, если первые 50% мест в рейтинге относить к «благополучным» регионам, а последние 50% мест к «неблагополучным», то планкой деления будет являться 43-е место в ранжированном списке. Тогда, по показателю «Объем выданных ипотечных кредитов» только 4 региона из 14-ти, а именно Калининградская область (47-е место), Новгородская область (65-е место), Республика Карелия (63-е место) и Республика Мордовия (53-е место) будут иметь статус «неблагополучных». Теоретически, именно «неблагополучные» регионы как раз и должны развивать ипотечное кредитование усиленными темпами, в том числе за счет развертывания на своих территориях разного рода программ господдержки ипотеки.
Что касается ранжировки по показателю «Объем выданных ипотечных кредитов на душу населения», здесь ситуация более адекватна, поскольку уже 8 регионов из 14, реализующих льготные социальные ипотечные программы, будут иметь статус «неблагополучных». К числу «неблагополучных» в результате ранжировки были отнесены: Владимирская область, Волгоградская область, Воронежская область, Кемеровская область, Новгородская область, Омская область, Краснодарский край и Ростовская область.
Вместе с тем анализ показывает, что программы социальной региональной ипотеки развиваются и на территориях «ипотечного благополучия». Например, в одном из наиболее развитых по уровню ипотечного кредитования регионе - Ямало-Ненецком автономном округе (1-е и 29-е места в рейтинге по итогам 2017 года) в 2018 году реализуется уникальная социальная программа, когда все категории граждан могут получить денежные займы по сниженной процентной ставке. Льготная ипотека распространяется только на объекты первичного рынка недвижимости. Размер ставки по льготной ипотеке составляет от 5,75% до 6% и действует в течение всего срока договора. Самый низкий процент (от 5,5%) могут получить многодетные семьи [17]. Уникальность социальной ипотеки Ямало-Ненецкого автономного округа характеризуется ее широкой целевой аудиторией, когда участником программы может любой дееспособный гражданин РФ в возрасте от 21 года до 65 лет, имеющий постоянный доход по последнему месту работы не менее шести месяцев и собственные накопления в размере не менее 20% на оплату первоначального взноса.
С другой стороны, интересен тот факт, что «самые неблагополучные» в плане ипотечной активности регионы не торопятся стать партнерами АО «ДОМ.РФ», чтобы заниматься реализацией социальных ипотечных программ на своих территориях. Так, в ранжировку по первому показателю не попали 20 регионов с рейтинговыми местами, начиная с 66-й позиции. По второму показателю - 19 регионов, начиная с 67-го места.
Выводы и предложения
1. Несмотря на падение ипотечных ставок ниже исторических минимумов, их уровень остается высоким не только по сравнению с развитыми, но и со многими развивающимися странами мира. В условиях экономической стагнации, отсутствия реального роста доходов населения, ипотека остается и еще будет достаточно длительное время оставаться малодоступным инструментом решения жилищной проблемы населения.
2. Банковские продукты со сниженными процентными ставками, уровень которых, сейчас начинается от 7,4% (Сбербанк, программа кредитования новостроек), несомненно, увеличивают объемы кредитования в целом по России. Однако увеличение объемов кредитования происходит, как правило, за счет роста ипотечной активности
только определенных сегментов заемщиков. Это либо молодые семьи, одновременно являющиеся участниками зарплатных проектов, либо клиенты сегмента «Премиум», не только имеющие «белые» доходы, хорошую кредитную историю и т. п., но и готовые заплатить существенную комиссию за последующее снижение процентной ставки. Процентные ставки для абсолютного большинства заемщиков как минимум на 1,5% выше и колеблются в диапазоне от 9 до 11%, а в некоторых случаях достигают 15%, что еще раз доказывает низкую доступность ипотечного кредитования для широких слоев населения в РФ.
3. В этих условиях, ипотечное кредитование в РФ, несомненно, нуждается в государственной поддержке, которая позволит снизить процентные ставки и расширить круг платежеспособных заемщиков. Реализуя последний тезис, государство уже сегодня предлагает населению ипотечные программы с процентными ставками от 5,75-6% годовых. Это реализованная по поручению президента РФ в начале 2018 года программа субсидирования ставок по ипотеке до уровня 6% при рождении второго и третьего ребенка, а также региональные программы со ставками от 5,75%, осуществляемые «ДОМ.РФ» совместно с субъектами Российской Федерации.
4. Вместе с тем проведенный анализ реализуемых в настоящее время социальных ипотечных программ показал, что большинство из них нацелены на заемщиков, одновременно относящихся к категориям «социально значимых слоев населения» и «малоимущих». Так, например, чтобы получить льготный ипотечный кредит, молодые семьи, врачи, учителя и госслужащие должны быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий и, соответственно, стоять в очереди на их улучшение. К сожалению, практически повсеместно прекращены региональные программы поддержки молодых семей, не нуждающихся в улучшении жилищных условий. Например, в Самарской области подобная программа завершила свое действие еще в 2007 году. Также на сегодняшний день, закончила свое действие одна из наиболее эффективных программ господдержки ипотечного кредитования - программа субсидирования ипотеки на первичном рынке жилья, действовавшая в 2015-2016 гг.
В целом, можно констатировать, что несмотря на существование целого комплекса государственных социальных программ, круг потенциальных пользователей социальной ипотеки крайне невелик, и в современных условиях не имеет выраженной тенденции к увеличению. По оценкам экспертов, социальной ипотекой в России пользуются от 1,4% до 9% всех заемщиков. Социальная ипотека в ее существующем варианте не способна масштабно решать жилищную проблему граждан и в целом оказывать существенное влияние на развитие ипотечного кредитования в стране.
5. Для уверенного роста ипотечного кредитования в стране и реального увеличения его доступности, необходимо, во-первых, расширить круг пользователей социальной ипотеки, уходя от «нуждающихся» слоев населения, вплоть до предоставления льготных ипотечных кредитов всем категориям дееспособных граждан с минимальным набором требований к ним как к потенциальным заемщикам. Примером такого
«социального кредитования» является уникальный опыт Ямало-Ненецкого автономного округа.
Во-вторых, необходима разработка и реализация механизмов господдержки региональных ипотечных рынков на основе системной дифференциации регионов РФ. Отметим, что целесообразность такой дифференциации отмечена в п. 3.7 «Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года» [25]. Государственное финансирование в рамках модели, основанной на системной дифференциации регионов, будет распространяться на так называемые «неблагополучные» в сфере ипотечного кредитования субъекты РФ [13] (Korosteleva T.S., 2016). Социальные ипотечные программы будут нацелены на большинство работоспособных граждан в регионе, а сама государственная помощь будет реализоваться в том числе для подъема ипотеки в отсталых регионах и выравнивания уровня развития локальных ипотечных рынков в целом по стране.
В этой связи, задачами будущих исследований будут являться: Разработка и обоснование методики формирования интегрального критерия, позволяющего дифференцировать регионы по уровню «ипотечного благополучия».
Выявление локальных ипотечных рынков, нуждающихся в государственной поддержке.
Разработка модели господдержки региональных ипотечных рынков на базе сформированного интегрального критерия.
ИСТОЧНИКИ:
1. Аналитический центр ООО «РусИпотека» Обзор конкурентной среды на рынке
ипотечного кредитования по итогам 1 квартала 2017 года // Жилищные стратегии, 2017. - № 2. - doi: 10.18334/zhs.4.2.38290.
2. Артемкина Е.В. Развитие ипотечного жилищного кредитования с государственной
поддержкой в условиях возникновения угроз финансово-экономических кризисов // Бизнес в законе. Экономико-юридический журнал, 2012. - № 1.
3. Быстров В.А., Балаба Э.Ф., Борисова Т.Н., Грекова Н.Ю., Трегубова О.Г. Ипотечное
кредитование жилищного строительства в Кемеровской области, состояние и пути развития // Фундаментальные исследования, 2016. - № 11.
4. Вахабов Э.Н., Мамедова Ч.Н. Банковская конкуренция в России на примере ипотеч-
ного кредитования // Вестник Университета (Государственный университет управления), 2016. - № 4.
5. Гареев И.Ф., Мухаметова Н.Н. Рынок первичной недвижимости: возможности и
препятствия для дальнейшего развития // Российское предпринимательство, 2016. - № 21. - doi: 10.18334/rp.17.21.37021.
6. Гарипова З.Л. Социальные последствия ипотечного жилищного кредита // Финансы
и кредит, 2014. - № 31.
7. Городнова Н.В. Направления и меры государственной поддержки системы ипотеч-
ного кредитования // Финансы и кредит, 2011. - № 29 (461).
8. Гринь С.В. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в целях
снижения рисков экономики и финансовой системы России // Экономика и управление: проблемы, решения, 2017. - № 8.
9. Итоги развития рынков ипотеки и жилья, 2018 год, 1-й квартал. Rusipoteka.ru.
[Электронный ресурс]. URL: http://rusipoteka.ru/files/analytics/ahml/2018/monthly-r/rynok-ipoteki-i-zhiliya 1kv-2018.pdf.
10. Караваева Ю.С. Современный рынок ипотечного кредитования и проблемы его развития // Вестник НГИЭИ, 2018. - № 2 (81).
11. Королева А.М. Современное состояние и перспективы управления рынком ипотечного кредитования в России // Вопросы управления, 2015. - № 2.
12. Коростелева Т.С. Ипотечное кредитование как инструмент жилищного финансирования в развивающихся странах: опыт России, Индии, Китая // Жилищные стратегии, 2017. - № 3. - doi: 10.18334/zhs.4.3.38698.
13. Коростелева Т.С. Ипотечные кризисы современной России: региональные особенности и политика преодоления // Региональная экономика: теория и практика, 2016. - № 5(428).
14. Коростелева Т.С. Поиск доступных для населения моделей организации ипотечного кредитования в условиях банковского кризиса 2015 г // Жилищные стратегии, 2015. - № 1. - doi: 10.18334/zhs.2.1.416.
15. Мониторинг ипотечного рынка - март 2018. Rusipoteka.ru. [Электронный ресурс]. URL: http://rusipoteka.ru/profi/analytics/rusipoteka.
16. Официальный сайт АО «ДОМ.РФ. [Электронный ресурс]. URL: https://дом.рф.
17. Официальный сайт Информационного портала «Все об ипотеке». [Электронный ресурс]. URL: http://www.vse-obipoteke.ru.
18. Официальный сайт Проекта «ИПОТЕКАВЕД^и». [Электронный ресурс]. URL: https://ipotekaved.ru/.
19. Официальный сайт ЦБ РФ. [Электронный ресурс]. URL: http://www.cbr.ru.
20. Официальный сайт Информационного портала Numbeo. [Электронный ресурс]. URL: https://www.numbeo.com.
21. Пересыпкина Н.В., Пукас Н.А. Необходимость развития социальной ипотеки в Российской Федерации // Вестник Волжского университета им. В.Н. Татищева, 2015. - № 1(33). - с. 67-74.
22. Печенская М.А. Льготные ипотечные кредиты в регионе: условия предоставления и возможности участия // Проблемы развития территории, 2015. - № 2(76).
23. Сироткин В.А. Европейский опыт развития ипотечного кредитования // Жилищные стратегии, 2015. - № 2. - doi: 10.18334/zhs.2.2.512.
24. Склярова Э.В., Лиман И.А. Модернизация механизмов ипотечного кредитования в России // Международный научно-исследовательский журнал, 2016. - № 1-1 (43). - doi: 10.18454/IRJ.2016.43.005.
25. Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации
до 2020 года утверждена распоряжением Правительства Российской Федерации от 8 ноября 2014 г. № 2242-р. Docs.cntd.ru. [Электронный ресурс]. URL: http://www. http://docs.cntd.ru/document/420232990.
26. ФОМ: большинство россиян не готовы брать ипотеку даже при ставке 8%. М. РИА Новости. [Электронный ресурс]. URL: https://realty.ria.ru/mortgage_ news/20180627/1523470680.html.
27. Цыркаева Е.А. Роль ипотечного кредитования в развитии рынка жилья Приволжского федерального округа // Вестник УГУЭС. наука, образование, экономика. Серия: Экономика, 2015. - № 1 (11).
references:
Analiticheskiy tsentr OOO «Ruslpoteka» Obzor konkurentnoy sredy na rynke ipo-technogo kreditovaniya po itogam 1 kvartala 2017 goda [Analytical center of "Rusipoteka" LLC review of the competitive environment in the mortgage market at the end of the 1st quarter of 2017]. (2017). Russian Journal of Housing Research. 4 (2). (in Russian). doi: 10.18334/zhs.4.2.38290. Artemkina E.V. (2012). Razvitie ipotechnogo zhilischnogo kreditovaniya s gosudarst-vennoy podderzhkoy v usloviyakh vozniknoveniya ugroz finansovo-ekonomi-cheskikh krizisov [Development of mortgage housing crediting with the state support in conditions of occurrence of threats of financial and economic crises]. Biznes v zakone. Ekonomiko-yuridicheskiy zhurnal. (1). (in Russian). Bystrov V.A., Balaba E.F., Borisova T.N., Grekova N.Yu., Tregubova O.G. (2016). Ipotechnoe kreditovanie zhilischnogo stroitelstva v Kemerovskoy oblasti, sostoyanie i puti razvitiya [Mortgage loans for housing in the kemerovo region, the state and the ways of development]. Fundamental research. (11). (in Russian). Gareev I.F., Mukhametova N.N. (2016). Rynok pervichnoy nedvizhimosti: vozmozh-nosti i prepyatstviya dlya dalneyshego razvitiya [New-built property market: possibilities and obstacles in terms of further development]. Russian Journal of Entrepreneurship. 17 (21). 2875-2884. (in Russian). doi: 10.18334/rp.17.21.37021. Garipova Z.L. (2014). Sotsialnye posledstviya ipotechnogo zhilischnogo kredita [Social
consequences of a mortgage loan]. Finance and credit. (31). (in Russian). Gorodnova N.V. (2011). Napravleniya i mery gosudarstvennoy podderzhki sistemy ipotechnogo kreditovaniya[Directions and measures of state support of the mortgage lending system]. Finance and credit. 17(29(461)). (in Russian). Grin S.V. (2017). Problemy i perspektivy razvitiya ipotechnogo kreditovaniya v tselyakh snizheniya riskov ekonomiki i finansovoy sistemy Rossii [Problems and prospects of development of mortgage lending for risking the russian economy and financial system]. Economics and management: problems, solutions (Ekonomika i upravleniye: problemy, resheniya nauchno-prakticheskiy zhurnal). 3 (8). (in Russian).
Karavaeva Yu.S. (2018). Sovremennyy rynok ipotechnogo kreditovaniya i problemy ego razvitiya [Problems of functioning of regional banks in the current economic conditions]. Bulletin NGII. (2(81)). (in Russian).
Koroleva A.M. (2015). Sovremennoe sostoyanie i perspektivy upravleniya rynkom ipotechnogo kreditovaniya v Rossii [Current status and prospects of mortgage lending market management in russia]. Voprosy upravleniya. (2). (in Russian).
Korosteleva T.S. (2015). Poisk dostupnyh dlya naseleniya modeley organizatsii ipotechnogo kreditovaniya v usloviyakh bankovskogo krizisa 2015 g [Search for models of mortgage lending available for the population in the conditions of the banking crisis of 2015]. Russian Journal of Housing Research. 2 (1). (in Russian). doi: 10.18334/ zhs.2.1.416.
Korosteleva T.S. (2016). Ipotechnye krizisy sovremennoy Rossii: regionalnye osobennosti i politika preodoleniya [Mortgage crises in modern Russia: Regional features and policies to overcome]. Regional Economics: Theory and Pactice. (5(428)). (in Russian).
Korosteleva T.S. (2017). Ipotechnoe kreditovanie kak instrument zhilischnogo fi-nansirovaniya v razvivayuschikhsya stranakh: opyt Rossii, Indii, Kitaya [Mortgage lending as a tool for housing finance in developing countries: the experience of Russia, India, China]. Russian Journal of Housing Research. 4(3). (in Russian). doi: 10.18334/zhs.4.3.38698.
Pechenskaya M.A. (2015). Lgotnye ipotechnye kredity v regione: usloviya predostav-leniya i vozmozhnosti uchastiya [Preferential mortgage loans in the region: conditions for granting and opportunities for participation]. Problems of Territory's Development. (2(76)). (in Russian).
Peresypkina N.V., Pukas N.A. (2015). Neobkhodimost razvitiya sotsialnoy ipoteki v Rossiyskoy Federatsii [The need for the development of social mortgage in the russian federation]. Ulletin of the Volzhsky University named after. V. N.. Tatishcheva. (1(33)). (in Russian).
Sirotkin V.A. (2015). Evropeyskiy opyt razvitiya ipotechnogo kreditovaniya [European experience of the mortgage lending development]. Russian Journal of Housing Research. 2 (2). (in Russian). doi:10.18334/zhs.2.2.512.
Sklyarova E.V., Liman I.A. (2016). Modernizatsiya mekhanizmov ipotechnogo kredi-tovaniya v Rossii[Modernization of mechanisms of the mortgage crediting in russia]. International Research Journal. (1-1(43)). (in Russian). doi: 10.18454/ IRJ.2016.43.005.
Tsyrkaeva E.A. (2015). Rol ipotechnogo kreditovaniya v razvitii rynka zhilya Privolzhskogo federalnogo okruga[The role mortgage lending in the hoising market the volga federal district]. Bulletin USPTU. Science, education, economy. Series economy. (1(11)). (in Russian).
Vakhabov E.N., Mamedova Ch.N. (2016). Bankovskaya konkurentsiya v Rossii na pri-mere ipotechnogo kreditovaniya [Banking competition in russia on the example of mortgage credit lending]. Vestnik Universiteta. (4). (in Russian).
