Европейский опыт развития ипотечного кредитования Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

ИССЛЕДОВАНИЕ

Сироткин В.А.1

1 Российский государственный профессионально-педагогический университет, г. Екатеринбург

Европейский опыт развития ипотечного кредитования

АННОТАЦИЯ:

В данной статье представлен анализ существующих условий ипотечного кредитования в европейском союзе. Автором рассмотрены условия программы «Строительные сбережения», реализуемой в Чехии. Сделан вывод, что в России необходимо реализовывать различные модели ипотечного кредитования, обеспечивая тем самым, доступность жилья широким слоям населения.

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: ипотека; жилье; кредит; государственное участие; инвестиции; сбережения; ипотечное кредитование

JEL: G21, H53, R28

ДЛЯ ЦИТИРОВАНИЯ:

Сироткин, В.А. (2015). Европейский опыт развития ипотечного кредитования. Жилищные стратегии, 2(2), 109-118. doi: 10.18334/zhs.2.2.512

Сироткин Виктор Анатольевич, кандидат экономических наук, доцент кафедры профессионально-экономического обучения Российского государственного профессионально-педагогического университета, г. Екатеринбург (sovetnik01@yandex.ru)

ПОСТУПИЛО В РЕДАКЦИЮ: 05.05.2015 / ОПУБЛИКОВАНО: 30.06.2015 ОТКРЫТЫЙ ДОСТУП: http://dx.doi.org/10.18334/zhs.2.2.512 (с) Сироткин В.А. / Публикация: ООО Издательство "Креативная экономика"

Статья распространяется по лицензии Creative Commons CC BY-NC-ND (http://creativecommons.org/licenses/by-nc-nd/3.0/)

ЯЗЫК ПУБЛИКАЦИИ: русский

Metadata in English is available.

For detailed information, please, visit http://dx.doi.org/10.18334/zhs.2.2.512

Проблемы развития ипотечного кредитования в России

Развитие жилищного рынка в России сопряжено с рядом проблем как экономического, так и социального характера:

• отсутствие доступности источников финансирования жилищного строительства (в том числе кредитных);

• проблема обеспечения кредитов (отсутствия прав собственности на земельный участок и трудности залога объектов незавершенного строительства);

• низкий уровень прозрачности финансово-хозяйственной деятельности строительных компаний;

• несоответствие доходов населения существующей стоимости жилой недвижимости;

• несоответствие банковских процентных ставок при кредитовании жилья существующему уровню социально-экономического развития населения.

• отсутствие государственных экономических механизмов, направленных на повышение доступности жилья для широких слоев населения.

В России в системе ипотечного кредитования существует немало проблем, препятствующих широкому распространению ипотеки в нашей стране.

Во-первых, это наличие высоких финансовых и кредитных рисков, сдерживающих долгосрочное и среднесрочное кредитование, а также сильное влияние изменение курса иностранных валют на денежную систему России;

Во-вторых, недостаточное финансирование рынка ипотечного кредитования, связанного с функционированием рынка ипотечных ценных бумаг. В-третьих, необходимо дополнительное стимулирование развития ипотечного жилищного кредитования со стороны государства и муниципалитетов. В-четвертых, высокие затраты на обеспечение кредитования физических лиц в банковских учреждениях (Сироткин, 2012Ь).

В тоже время возрастает важность участия государства в развитии ипотечного кредитования, за счет того, что ипотека является эффективным инструментом, способным решать социально-значимые задачи. Она подталкивает к росту сбережений (например, на накопительном этапе) и инвестиций (на этапе вложения средств в строительство), способствуя развитию регионов (Сироткин, 2012a).

Государственное инвестирование способно стать инструментом государственных гарантий, страхования и ориентира для частных инвестиций, содействовать созданию институционально-правовой и экономической среды, стимулирующей подъем внутренних и иностранных инвестиций.

Оценка ипотечных процентных ставок в различных странах.

Необходимо дополнить что, усовершенствование ипотечной системы способствует снижению уровня инфляции в стране за счет того, что оно перемещает финансы населения с текущего потребления в сферу сбережений и капитального строительства. А снижение уровня инфляции - это одна из целей денежно-кредитной политики государств с неразвитой экономикой.

Так как многими экспертами отмечается высокое влияние процентной ставки на развитие рынка недвижимости, остановимся на оценке проблем, связанных с данным фактором более подробно1.

По данным на апрель 2015 года средняя ставка по ипотечным кредитам составляет 18,15%. Россия имеет наиболее высокие процентные ставки по ипотечным кредитам среди многих европейских государств (Becker, Osborn, Yildirim, 2012; Courchane, Darolia, Zorn, 2014; Diaz-Serrano, 2005; Diaz-Serrano, Raya, 2014; Gary-Bobo, Larribeau, 2004; Jappelli, Pistaferri, 2007; Magri, Pico, 2011; Sanders, Slawson Jr., 2005; Yunus, 2015).

Таблица 1

Процентные ставки по ипотеке в различных странах мира

Страны мира Процентная ставка по ипотеке

Франция 3,75-4%

Испания, Италия, Германия 4-5%

Греция 6,25%

Португалия от 2,75%

Кипр 4,25%

Малайзия 4,25%

1 Pinkowish, T.J. (2012). Residential Mortgage Lending: Principles & Practices (6th Edition). Boston: Cengage Learning; Smith, N., Middleton, S. (2007). A Review of Poverty Dynamics Research in the UK. York: York Publishing Services for the Joseph Rowntree Foundation; Кийосаки, Р.Т. (2011). Инвестиции в недвижимость. М.: Попурри; Пейзер, Р.Б., Гамильтон, Д.С. (2015). Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса. М.: Манн, Иванов и Фербер.

В Великобритании процентная ставка по ипотеке колеблется в пределах 1,0-6,0%. Последние несколько месяцев средняя ставка составляет около 4%. Этот довольно низкий показатель ставки был достигнут в результате снижения Государственным банком Англии ставки рефинансирования ниже 1% (0,5% с февраля 2013 г.)2. К слову, ставка рефинансирования Центробанка России на данный момент составляет 8,25% годовых, а ключевая ставка с 16 июня 2015 г. составляет 11,5%.

Низкие процентные ставки по ипотечным кредитам за границей вызваны тем, что иностранные банки, осуществляющие ипотечную политику, обеспечивают свою деятельность за счет выпуска долгосрочных облигаций. Ипотечный рынок России не располагает подобными возможностями.

Анализ условий развития ипотечного кредитования

Международный опыт демонстрирует, что важным предназначением государственного и муниципального управления является обеспечение доступного и качественного жилья с помощью законодательных и административно-правовых актов. В числе наиболее распространенных и действенных экономических регуляторов, прошедших многолетнюю апробацию и имеющих международное применение (Англии, Германии, Канады, Финляндии, Франции, Швеции и ряда других), признаются в настоящее время следующие:

A) льготные банковские кредиты в размере от 3,5 до 9 процентов годовых со сроками погашения от 15 до 25 лет на создаваемое и покупаемое населением жилье;

Б) налоговые льготы (например, снижение до 50 процентов НДС) на производство строительных материалов и инженерное оборудование для возведения жилых домов, автомобильных дорог с твердым покрытием, больниц, школ, детских учреждений и некоторых других объектов;

B) стимулирование капитальных вложений, направляемых на строительство жилья, объектов коммунального и энергетического назначения в отдаленных и труднодоступных районах путем полной отмены взимания налогов.

2 Ипотека в Великобритании (Англии) // Сайт London Invest.

Например, Финляндия использует в действующем законодательстве и практике предпринимательской деятельности нормы, благоприятствующие развитию жилищного строительства, а также эффективное стимулирование генофонда молодых семей за счет снижения оплаты за приобретенную квартиру на 25-50% в зависимости от количества родившихся детей.

В настоящий момент минимальный размер процентных ставок по ипотеке в Финляндии начинается от 3,3% для плавающих ставок и от 3,7% для фиксированных ставок3. А если посмотреть в недавнее прошлое, то еще до 1990 г. Центральный банк Финляндии установил ставку для кредитования строительства жилья в размере 3,5 процентов годовых, в то время как средняя ставка на кредит на рынке банков колеблется от 9 до 17 процентов.

В Великобритании распространена ипотечная модель с рефинансированием кредита. Инвесторы рефинансируют ипотеку каждые 2-3 года, возвращая вложенные средства (equity release) за счет того, что ввиду роста стоимости залога и улучшения условий на рынке ипотеки, банки увеличивают сумму кредита под залог этой же недвижимости. При рефинансировании возвращенные вложенные средства не облагаются налогом.

Для того чтобы получить ипотеку, ежегодный доход заемщика должен составлять не менее 30 000 фунтов, либо иметь свободные средства или активы на сумму от 2 000 000 фунтов.

Процентная ставка по ипотеке в Великобритании может быть фиксированной (4-6%) либо плавающей (ставка Банка Англии плюс 1-3%). Кредит обычно выдается на 25 лет, но его можно погасить либо рефинансировать на более выгодных условиях обычно через 2 года. Фиксированные расходы по ипотеке обычно включают в себя стоимость услуг брокера (1-1,5%) и комиссию банка за организацию кредита4.

В Германии при накоплении определенной суммы в стройсберкассе (примерно одной трети стоимости жилья) государство выделяет 10 процентов от стоимости жилого дома или квартиры, а на остальную сумму строительная сберкасса выдает кредит под весьма низкий процент (Пилавова, 2011). После приобретения собственного жилого дома или квартиры начинает действовать возвратная составляющая «накопительно-возвратной» системы, которая стимулирует молодые семьи с точки зрения рождаемости, при наличии

3 Mortgage in Finland // Сайт Международного агентства недвижимости Gordon Rock.

4 Ипотека в Великобритании (Англии) // Сайт London Invest.

не менее двух детей. Такие семьи получают от государства субсидии на оплату дома, развитие и образование детей, оплату электроэнергии. Возвратные деньги позволяют семьям, имеющим двух и более детей, существенно облегчить и ускорить погашение кредита, выданного строительной сберкассой.

В США существуют различные программы ипотечного кредитования, однако если доходы заемщика недостаточно высоки, то граждане могут получить кредиты с государственным участием (кредит ЕИЛ, кредит под гарантии департамента США по делам ветеранов, ШВА - кредит, опирающийся на поддержку Министерства сельского хозяйства США).

Созданная в 1934 году Федеральная жилищная администрация (ЕИЛ) и в настоящее время активно участвует в развитии рынка жилой недвижимости, позволяя приобретать жилье с начальным авансовым платежом в 3,5% и обеспечивая надежную страховую защиту ипотечных кредитов. За счет этого ипотечные компании могут предлагать данные программы для менее состоятельных заявителей (Тягай, 2014).

Оценивая условия ипотечного кредитования в различных странах, необходимо обратить внимание на низкую процентную ставку, которая обеспечивает высокий спрос на недвижимость и служит стимулом для развития строительной отрасли.

Условия программы «Строительные сбережения» в Чехии

Более подробно остановимся на программе, реализуемой в Чехии и называемой «Строительные сбережения».

Законодательная база по «Строительным сбережениям» была создана в 1992-1993 году, а реально заработала с середины 90-х гг., охватив к настоящему времени половину всего населения Чехии.

Для кредитования рассматриваются различные проекты, связанные с операциями по приобретению, реконструкции, модернизации и ремонту домов и квартир, а также другие жилищные проекты клиентов. Ссуды предоставляются на срок до 15 лет.

Суть процедуры строительных сбережений заключается в следующем. Финансовые учреждения предлагают клиенту открыть депозит с процентной годовой ставкой порядка 3-4% (процентная ставка регулярно снижается). После 2 лет размещения финансовых средств,

вкладчик приобретает право на получение кредита под низкий процент5. Тем из них, кто включается в программу более длительного накопления ресурсов (6 лет депонирования) предоставляются государственные субсидии, которые варьируются в зависимости от длительности срока накопления, размера накопления и состава семьи. Субсидия выплачивается 1 раз в год и составляет 10% от суммы вклада (максимальная сумма господдержки 2000 крон). Начисления осуществляются в последний день текущего года, однако поступают на расчетный счет примерно в апреле следующего года. Несмотря на то, что гражданин имеет право иметь неограниченное количество сбережений, однако, господдержка начисляется лишь по одному из них.

Программу «Строительные сбережения» могут осуществлять лишь специализированные финансовые учреждения, получившие специальные разрешения от государственного регулятора.

Этим и обеспечивается и надежность строительных сбережений по сравнению с обычными банковскими вкладами. Кроме того, клиенты могут взять кредит на выгодных условиях с низкой процентной ставкой: достаточно накопить 35% от целевой суммы, и вы уже сможете получить оставшиеся 65% под низкую процентную ставку. Оптимальной суммой для вкладов считается 20 тысяч крон в год.

Большую часть клиентской базы «Строительных сбережений» (до двух третей) составляют клиенты, вносящие паи не с целью решения жилищного вопроса, а с целью сохранения и приумножения средств. Популярность этого вида сохранения накоплений предопределяется высокой степенью надежности данных вкладов (законом определены высокие требования к уровню рисков этой категории операций) и более высокой по сравнению с универсальными банками доходностью вложений из-за предоставления вкладчикам государственных дотаций. Государство также считает выгодной и для себя данную систему.

В связи с этим, несмотря на существующие российские проблемы развития финансовой системы, у программы «Строительные сбережения» есть реальные перспективы для успешного ее применения в России.

5 Строительные сбережения // Сайт Kurzy.cz.

Что мы рекомендуем?

Главными условиями для адаптации различных ипотечных моделей является проведение соответствующих изменений и включение дополнений в российское законодательство, а также необходима финансовая стабильность отечественной экономики.

В связи с этим мы рекомендуем следующие ключевые направления развития ипотечного кредитования:

• реализацию моделей ипотечного кредитования с государственным участием;

• внедрение лизинговых схем предоставления жилья;

• разработку региональных и федеральных программ для борьбы с угрозами и рисками на рынке жилья;

• взаимодействие финансовых учреждений и государственных регуляторов по обеспечению граждан жильем и повышение их социальной защищенности.

Важно, чтобы все участники процесса ипотечного кредитования были готовы к реализации новых подходов, направленных на последовательное развитие строительной отрасли в целом и обеспечивая тем самым комфортное проживание граждан.

ИСТОЧНИКИ:

Пилавова, Э.Г. (2011). Роль строительно-сберегательных касс на рынке ипотечного кредитования: мировой опыт и Россия. Экономика региона, 1, 234-237.

Сироткин, В.А. (2012a). Современные модели предоставления жилья. Имущественные отношения в Российской Федерации, 6, 46-51.

Сироткин, В.А. (2012b). Управление рисками при воспроизводстве жилищного фонда. Lambert Academic Publishing (LAP).

Тягай, Е.Д. (2014). Право собственности на недвижимость в США. Сложноструктурные модели. М.: Проспект.

Becker, R., Osborn, D.R., Yildirim, D. (2012). A threshold cointegration analysis of interest rate pass-through to UK mortgage rates. Economic Modelling, 29(6), 2504-2513. doi: 10.1016/j.econmod.2012.08.004

Clark, W.A.V., Huang, Y. (2003). The Life Course and Residential Mobility in British Housing Markets. Environment and Planning, 35, 323-339. doi: 10.1068/a3542

Courchane, M.J., Darolia, R., Zorn, P.M. (2014). The downs and ups of FHA lending: The

government mortgage roller coaster ride. Journal of Housing Economics, 24, 39-56. doi: 10.1016/j.jhe.2014.01.002

Diaz-Serrano, L. (2005). Income volatility and residential mortgage delinquency across the EU. Journal of Housing Economics, 14(3), 153-177. doi: 10.1016/j.jhe.2005.07.003

Diaz-Serrano, L., Raya, J.M. (2014). Mortgages, immigrants and discrimination: An analysis of the interest rates in Spain. Regional Science and Urban Economics, 45, 22-32. doi: 10.1016/j.regsciurbeco.2013.12.004

Gary-Bobo, R.J., Larribeau, S. (2004). A structural econometric model of price discrimination in the French mortgage lending industry. International Journal of Industrial Organization, 22(1), 101-134. doi: 10.1016/j.ijindorg.2003.07.002

Jappelli, T., Pistaferri, L. (2007). Do people respond to tax incentives? An analysis of the Italian reform of the deductibility of home mortgage interests. European Economic Review, 51(2), 247-271. doi: 10.1016/j.euroecorev.2006.04.003

Magri, S., Pico, R. (2011). The rise of risk-based pricing of mortgage interest rates in Italy.

Journal of Banking & Finance, 35(5), 1277-1290. doi: 10.1016/j.jbankfin.2010.10.008

Sanders, A.B., Slawson Jr., V.C. (2005). Shared appreciation mortgages: Lessons from the UK. Journal of Housing Economics, 14(3), 178-193. doi: 10.1016/j.jhe.2005.07.007

Yunus, N. (2015). Trends and convergence in global housing markets. Journal of International Financial Markets, Institutions and Money, 36, 100-112. doi: 10.1016/j.intfin.2014.12.008

Алешко, А.В. (2014). Недвижимость Inside. М.: Омега-Л.

Боровкова, В.А., Боровкова, В.А., Пирогова, О.Н. (2014). Экономика недвижимости. М.: Юрайт.

Горемыкин, В.А. (2007). Ипотечное кредитование. М.: Юнити-Дана.

Гусев, А.С. (2012). Ипотечное жилищное кредитование. Жилье взаймы. М.: Поппури.

Еганян, А.В. (2015). Инвестиции в инфраструктуру. Деньги, проекты, интересы. ГЧП, концессии, проектное финансирование. М.: Альпина Паблишер.

Максимов, С.В. (2015). Управление девелопментом недвижимости. М.: Проспект.

Меркулов, В.В. (2003). Мировой опыт ипотечного кредитования и перспективы его использования в России. М.: Юридический центр Пресс.

Саблин, М.А. (2015). Ипотека. Как получить и как погасить кредит. М.: Ленанд.

Сборник разъяснений Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ по

применению земельного законодательства и законодательства о сделках с недвижимостью (2014). М.: Статут.

Хьюлет, Ч.С., Кауфман, Г.А. (2011). Стратегия компаний в сфере недвижимости. М.: Альпина Паблишер.

Черняк, В.З., Довдиенко, И.В. (2012). Ипотека. Управление. Организация. Оценка. М.: Юнити-Дана.

Hutto, G.W. (2003). Handbook of Mortgage Lending. Washington: Mortgage Bankers Association.

Victor A. Sirotkin, Candidate of Science, Economics, Associate Professor of the Chair of Professional Economic Training, Russian State Vocational Pedagogical University, Yekaterinburg

European experience of the mortgage lending development

ABSTRACT:

This article shows the analysis of existing mortgage lending conditions in the European Union. The author considered the conditions of the Construction Savings program implemented in the Czech Republic. The conclusion was made that different mortgage lending models need to be implemented in Russia; this will provide access to housing for large segments of the population. KEYWORDS: mortgage, housing, lending, state participation, investments, savings, mortgage lending