CC BY
345
Без системного подхода в вопросе оптимизации у руководства или собственника предприятия не обойтись. Почему так важно системно подойти к вопросу оптимизации системы управления? Ответ прост. Развивая и оптимизируя одни участки системы, вы рискуете сбалансированностью всей системы управления.
Такой дисбаланс развития можно наблюдать на примере. Вы желаете развить вашу систему мотивации, подсистему блока операционного менеджмента, но ваши процессы производства не имеют актуальный регламент, система документации представлена блекло или не представлена вовсе. Даже если вам удается повысить мотивацию ваших сотрудников, это будет непродолжительный эффект, потому что,
столкнувшись с препятствиями в процессе производства, которые не были улажены своевременно, мотивация сотрудников постепенно будет угасать и ваши усилия окажутся бессмысленными, потому что вы занимались «лоскутной» оптимизацией. Развиваясь равномерно, вы постепенно укрепляете основу для будущих улучшений и инноваций.
Еще один вывод звучит так, оптимизация системы управления требует серьезных усилий и капиталовложений, которые должны приводить данную систему управления к переходу на следующий уровень развития. Инвестиции идут либо на латание дыр, которые обнаруживаются в организации в процессе оптимизации, либо, действительно, на эволюционный переход системы управления.
АНАЛИЗ ПРОБЛЕМ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ УСЛУГ ЖКХ И ПУТЕЙ ИХ ЭФФЕКТИВНОГО РЕШЕНИЯ
Дулуева Р.М., к.э.н., докторант Чеченского государственного университета
Проведен анализ современных подходов к ценообразованию за услуги ЖКХ и показаны их основные недостатки. Предложен метод формирования многоуровневых тарифов, соответствующих уровню технического состояния объектов ЖКХ, что позволяет повысить адекватность используемых нормативов при расчете цен на оказываемые в отрасли услуги.
Ключевые слова: услуги ЖКХ, ценообразование, тарифы, нормативы.
ANALYSIS OF THE PROBLEMS OF THE PRICING THE SERVICES ZHKH AND WAYS THEIR EFFICIENT DECISION
Dulueva R., Ph.D., competitor of the Chechen state university
The Organized analysis modern approach to pricing for facilities ZHKH and are shown their main defect. The Offered method of the shaping layered tariff corresponding to level of the technical condition object ZHKH that allows to raise adequacy used standard at payment of the prices on rendered in branches facilities.
Keywords: facilities ZHKH, pricing, tariffs, standards.
Одной из актуальных проблем, связанных с развитием рыночных отношений и конкурентоспособности в ЖКХ, является решение вопросов, связанных с определением обоснованных цен на услуги, оказываемые в этой сфере. В материальном производстве цена определяется общественно необходимыми затратами труда на производство материально-вещественной продукции. В данной сфере общественно необходимые затраты труда при оказании услуг имеют место, но отсутствует материально-вещественная продукция. Поэтому основой цены являются затраты, источником которых служит национальный доход. Отсюда вытекают следующие особенности ценообразования в сфере ЖКХ и других непроизводственных сферах.
1.При установлении цен на услуги предпочтение отдается не принципу установления равенства условий производства услуг на основе общественно необходимых затрат труда, а принципу одинаковой оплаты за услуги с одинаковым полезным эффектом. Это связано с большим разнообразием услуг, местным характером их производства и потребления;
2. При установлении и регулировании цен учитывается социальная значимость услуги. Социально-важные услуги предоставляются населению по льготным и низким ценам. Осуществляется дотирование организаций, предоставляющих эти услуги;
3. Цены зависят от качественных характеристик услуг и их потребления. Услуги могут быть одинаковые по конечным результатам, но различные по условиям их потребления. В связи с эти применяется дифференциация цен по качественным характеристикам.
Дифференциация может предусматривать шкалу ставок, различающихся в зависимости от качества обслуживания (тарифы по отдельным разрядам услуг), в зависимости от групп потребителей (ставки тарифа за воду для населения, промышленности и других потребителей) или в зависимости от характера потребления (потребление электроэнергии на осветительные и промышленные цели).
Для населения должны устанавливаться минимально допустимые цены (тарифы). В этом состоит стимулирующая функция цены, которая предполагает обеспечение общедоступности услуг большой социальной важности и первой жизненной необходимости. На услуги такого рода устанавливаются утвержденные местными органами власти цены и тарифы. Это позволяет удерживать цены на определенном общедоступном уровне. Распределительная функция
цены реализуется через дифференциацию цен по группам населения и обеспечивает сближение условий потребления услуг большой социальной важности и первой жизненной необходимости для различных по уровню душевого дохода групп населения. Так, применяются льготные цены на услуги ЖКХ в зависимости от размеров дохода и состава семьи, состояния здоровья ее членов и т.п. Основными финансовыми рычагами, позволяющими удерживать цены на относительно низком уровне, служат дотации и другие ассигнования из бюджета, экономические льготы, дифференциация цен по группам потребителей.
Элементами цены коммунальной услуги являются себестоимость плюс прибыль. В отличие от материального производства цена услуги не включает в свой состав затрат торговых, снабженческо-сбытовых и заготовительных предприятий, т.к. предприятия отрасли не платят налога с оборота. Процессы производства и потребления совпадают, поэтому затраты по реализации включаются в себестоимость. Источником затрат предприятий отрасли служит национальный доход, поступающий на предприятия в форме платы за услуги и государственного финансирования. Фиксированные в себестоимости услуг затраты обычно ниже издержек общества на их оказание: они не включают, как правило, значительной части расходов из средств бюджета. На уровень цен влияет также структура стоимости услуг. Известно, что основным элементом ее является заработная плата. Поэтому повышение заработной платы работников предприятий городского хозяйства сильно влияет на уровень цен на услуги.
Прибыль большинства предприятий городского хозяйства определяется исходя из годовых плановых объемов услуг в действующих ценах и норм рентабельности. Рентабельность определяется отношением прибыли к себестоимости. Она положена в основу определения уровня цен на услуги.
Очевидно, что у современной системы формирования тарифов на ЖКУ существуют недостатки. Эта система существует практически в отрыве от реальных условий финансирования отрасли. Реальное финансирование отрасли, например, в 2006 году, не превысило 70-75% от федерального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг с учетом взаимозачетов и бартера, что реально еще больше снижает действительный уровень оплаты услуг. Это, с одной стороны, приводит к катастрофической ситуации наращива-
ния безвозвратных долгов, заложниками которой становятся, в первую очередь, местные бюджеты, а жертвами не только работники жилищно-коммунального хозяйства, но и энергетики, угольщики, газовики и т.д. С другой стороны, такая ситуация приводит к неконтролируемым действиям предприятий-монополистов (газовиков, энергетиков и т.д.) по расходованию финансовых и материальных ресурсов, поскольку в отсутствии увязки тарифной политики и реального финансирования практически не действуют договоры на поставку энергоресурсов. Существующая система ценообразования, основанная на затратных принципах формирования тарифов и ограничении рентабельности предприятий, поставщиков услуг, не заинтересовывает коммунальные предприятия в снижении издержек.
Затратный метод формирования тарифов не создает стимулов для коммунальных предприятий к повышению эффективности деятельности, т.к. снижение издержек приводит к снижению тарифа, в то время как рост издержек компенсируется ростом тарифа. Если прибыль, включаемая в тариф, рассчитывается путем умножения затрат на нормативный процент рентабельности, то снижение издержек означает снижение абсолютной величины прибыли коммунального предприятия. Как следствие, такой подход ведет к заинтересованности предприятия в росте, а не в снижении издержек. Существующая система ценообразования делает практически невозможным привлечение инвестиционных ресурсов для развития отрасли.
Использование нормативной себестоимости как базы для формирования тарифов приводит к тому, что структура тарифа не соответствует структуре реальных финансовых потребностей предприятия.
Во-первых, нормативная себестоимость на большинстве предприятий ЖКХ существенно отличается от фактической, что в основном связано с их обоснованностью неадекватной затратам. Нормативы зачастую не учитывают специфики деятельности конкретного предприятия, состояния основных средств, плотности населения и т.д.
Во-вторых, использование нормативных данных вместо фактических приводит к непрозрачности финансовой отчетности предприятия, искажению реальной картины положения дел на предприятии.
В-третьих, поскольку нормативный процент рентабельности в большинстве случаев устанавливается произвольным образом, в тарифе никак не учитываются реальные потребности предприятия в прибыли для финансирования инвестиций в основные и оборотные средства, погашения кредитов и процентов и т.д., что создает неблагоприятные условия для развития предприятия и привлечения инвестиций. Поэтому расчет тарифа на основе нормативно-расчетной себестоимости не отражает реальное финансовое состояние коммунальных предприятий.
Существующая система ценообразования рассматривает процесс предоставления той или иной жилищно-коммунальной услуги как деятельность одной организации, выполняющей основной объем работ по оказанию услуги, а не как совокупность взаимодействий нескольких хозяйствующих субъектов. Такая ситуация приводит к тому, что деятельность отдельных организаций, технологически задействованных в предоставлении услуги, не учитывается при формировании тарифов на жилищно-коммунальные услуги. Так, например, при формировании тарифа на отопление нередко исходят из стоимости производства тепла, не учитывая стоимость транспорта тепла по разводящим квартальным и внутридомовым сетям.
Существующая система ценообразования не учитывает также формирование конкурентных взаимоотношений в ряде отраслей жилищно-коммунального хозяйства. Формирование конкурентных отношений, в частности, в сфере работ по обслуживанию жилищного фонда, приводит к формированию рыночных цен на конкретные виды услуг на отдельных сегментах рынка. Практика показала, что эти цены обычно существенно ниже нормативно-расчетных. Кроме того, эти цены могут отличаться при переходе от одного сегмента рынка к другому. Однако, в настоящее время отсутствует методическая база для увязки совокупности рыночных цен на определенные виды работ по предоставлению той или иной жилищно-коммунальной услуги с формированием тарифа на эту услугу.
В рамках существующей системы ценообразования не решены методические вопросы рассмотрения тарифов:
-объективные и субъективные условия, которые могут иници-
ировать процесс рассмотрения тарифов;
- порядок рассмотрения тарифов;
- необходимый и достаточный объем информации.
Основными недостатками существующих процедур являются:
-закрытость процедуры утверждения тарифов для многих заинтересованных сторон;
-отсутствие срока действия тарифа, что создает ситуацию экономической неопределенности как для предприятий, так и для потребителей;
-отсутствие “прозрачности” при утверждении тарифов.
Отсутствует методология определения тарифа на ту или иную жилищно-коммунальную услугу, если она предоставляется на территории муниципального образования несколькими предприятиями по разным ценам ввиду, например, объективно разной стоимости тепловой энергии от разных источников или разных конкурсных цен на обслуживание жилищного фонда. Такая ситуация часто приводит к тому, что утверждаемый тариф не формирует реальный объем финансовых средств, необходимый для предоставления услуги в пределах муниципального образования. Указанные несоответствия практики преобразований в жилищно-коммунальном хозяйстве и старого механизма ценообразования в отрасли делают задачу формирования методологических подходов к механизмам ценообразования одной из наиболее серьезных и актуальных проблем отрасли.
Проводимая на местах тарифная политика даже в реалиях сегодняшнего дня в максимальной степени направлена на получение бюджетного финансирования, что, в свою очередь, в силу ограниченности последнего приводит к торможению развития сферы жилищно-коммунальных услуг. Социальным критерием является платежеспособность населения, определяемая динамикой среднедушевого дохода граждан и фактической долей расходов на оплату услуг в доходах населения.
В настоящее время ценовой контроль, осуществляемый по ряду услуг органами государственной власти, а по ряду услуг органами местного самоуправления, должен противостоять возможности предприятий-монополистов использовать монопольное положение для неоправданного роста цен. Однако, отсутствие методических материалов по проблемам ценообразования в сфере естественных локальных монополий, а также системы типовых договоров, отражающих интересы, как поставщика услуги, так и ее потребителя, делает этот контроль недостаточно эффективным.
Монопольное положение предприятий отрасли приводит:
- к недостаточно эффективному использованию имеющихся финансовых и материальных ресурсов;
- к отсутствию оперативного реагирования на требования потребителей путем принятия адекватных экономических мер и управленческих решений;
- к слабой восприимчивости предприятий жилищно-коммунального хозяйства к требованиям научно-технического прогресса;
- к отсутствию личной заинтересованности работников в соблюдении показателей качества, надежности и экологической безопасности работ (услуг).
Антимонопольное регулирование, имеющее целью снижение негативных последствий монопольного положения предприятий отрасли и обеспечение безусловного соблюдения требований Закона РФ возможно путем реализации комплекса взаимоувязанных действий как экономического, так и административного характера, осуществляемых на федеральном, региональном и муниципальном уровнях. Это, конечно же, требует совершенствования функционирования таких составляющих хозяйственного механизма как финансирование, ценообразование, управление и взаимоотношения между всеми сторонами, участвующими в процессе производства и получения жилищно-коммунальных услуг.
Одной из ключевых задач реформирования жилищно-коммунального комплекса, как было провозглашено в постановлении Правительства РФ от 17.11.2001 № 797 «О подпрограмме «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» федеральной целевой программы “Жилище” на 2002-2010 годы», является совершенствование тарифного регулирования. В этой сфере возникло много проблем. Многие из них вызваны отсутствием единого подхода к тарифному регулированию как к системе отношений. Это проявляется, например, в том, что до сих пор не принят методический документ, определяющий современный подход к формированию тарифа и действительно отвечающий требованиям политики реформирования отрасли в пла-
не ориентации регулируемых предприятий на эффективную деятельность.
Введение двухставочных тарифов является одним из направлений совершенствования тарифного регулирования. Дело в том, что распространенная ныне практика установления одноставочных тарифов, основанных на нормативном потреблении ресурсов, да еще в отсутствие приборов учета, не способствует их рациональному использованию. Зачастую потребитель или платит за не потребленные ресурсы, или фактически расходует больше, чем предусмотрено нормативами. Если потребитель подключен к сети, но не потребляет услугу, то предприятие не получает никакой выручки даже за то, что осуществляет определенную деятельность по поддержанию сетей в надлежащем состоянии. Двухставочные тарифы во многом снимают эти вопросы и способствуют повышению финансовой устойчивости коммунальных предприятий путем устранения риска потерь, связанных с сезонными и климатическим факторами в потреблении коммунальных услуг.
При этом снижение себестоимости приводит к уменьшению тарифа, а поскольку прибыль рассчитывается как процент себестоимости (норматив рентабельности), то и величина абсолютной прибыли также снизится. С другой стороны, величины прибыли, исчисленной как процент от себестоимости, может не хватить для финансирования необходимых расходов. Или, наоборот, предприятие может получать необоснованно высокую прибыль.
Несмотря на то, что во всех действующих сегодня документах, регулирующих деятельность ЖКХ, провозглашается принцип первичности объема финансовых средств необходимых для реализации производственной и инвестиционной программ предприятия, расчет экономически обоснованного тарифа сводится к калькуляции себестоимости, выявлению прибыли как финансового результата исходя из некоего норматива рентабельности и т. п. При этом, основополагающим является постатейный расчет затрат на производство услуг по последовательным стадиям, т. е. так называемый попроцессный метод, который наиболее ярко проявляется в «Методических рекомендациях по финансовому обоснованию цены на тепловую энергию и теплоноситель». Например, статьи затрат рассчитываются преимущественно по нормативам удельного расхода топлива, энергии и материалов на единицу производства услуги; амортизации - по нормам амортизации в зависимости от балансовой стоимости основных средств; заработной платы - в зависимости от нормативной численности персонала и величины оплаты труда согласно Межотраслевому тарифному соглашению. Иначе говоря, данные методические документы провозглашают нормативный учет затрат.
С одной стороны, этот метод уместен для производств, состоящих из ряда одинаковых или повторяющихся операций, каковыми, например, являются водоснабжение, водоотведение и теплоснабжение. И в тех и других методических рекомендациях по финансовому обоснованию цен детально приводятся формулы расчета затрат по технологическим стадиям производства и предоставления услуг водоснабжения, водоотведения и теплоснабжения. Действительно, многие нормативы удельных затрат материалов, топлива, энергии предопределяются сугубо технологическими особенностями производства.
С другой стороны, этот метод предъявляет повышенные требования к установлению нормативов, которые должны соответствовать данному уровню технического состояния основных средств, используемой технологии, применяемой форме организации труда, квалификации сотрудников и т. п.
Для дальнейшего развития рассмотренного метода, становится целесообразным формирование многоуровневых тарифов в соответствии с уровнем технического состояния и других параметров ЖКХ. Для этого можно использовать, например, пять нормативных уровней установки тарифов: «очень плохие условия», «плохие условия», «средние условия», «хорошие условия» и «очень хорошие условия». Тогда для каждого уровня разрабатываются собственные научно-обоснованные нормативы, формируется методика, и обосновываются сроки поэтапного перехода от плохого состояния имеющихся ресурсов к более благополучному их состоянию. При этом для этого каждого уровня установки тарифов формируется множество характеристик, которым должны удовлетворять предприятия ЖКХ и внешние условия функционирования, при которых конкретному предприятию устанавливаются определенного уровня тарифы. Параллельно с установкой уровня тарифов для каждого предприятия формируется план по его выходу из
создавшейся ситуации. Если по истечению заданного срока предприятие не улучшило своего финансового положения и технического состояние обслуживаемых им инженерных сооружений, то к руководству такого предприятия должны в законодательном порядке применяться санкции, направленные на устранение создавшегося положения.
Большое значение для управления при этом должно придаваться выявлению отклонений фактических данных от нормативных, с помощью анализа которых обеспечивается обратная связь в цепи управления производством услуг. Однако нельзя не учитывать то обстоятельство, что с развитием науки, техники, технологий нормативы устаревают и требуют пересмотра. Более того, установление нормативов это не только определение тех или иных величин, но и инструмент мотивации. Другими словами, посредством нормативов должны решаться задачи стимулирования экономии затрат, повышения эффективности труда, улучшения качественных характеристик производимого продукта и т. п. Но, как показывает практика, существующие нормативы далеко не всегда способствуют решению этих задач. Например, отсутствие приборов учета расхода воды вызывает установление повышенных нормативов ее потребления и побуждает предприятие водоснабжения увеличивать валовой показатель отпуска воды.
Очевидно, что по многим участкам расчета тарифов без использования нормативного метода обойтись невозможно, но придавать им исключительное значение представляется не совсем целесообразным. Его использование будет эффективным в случае регулярного пересмотра нормативов ввиду изменения научно-технических, технологических и прочих условий хозяйствования.
В учете и калькулировании себестоимости применяется также и другой метод, который основан на четком разделении затрат на постоянные и переменные. Он получил название “директ-костинг” (direct costing) и его фактическое внедрение началось в США в 1953 г., когда Национальная ассоциация бухгалтеров опубликовала описание этого метода.
Директ-костинг основывается на следующих принципах:
- подразделение затрат по элементам на постоянные и переменные;
- исчисление себестоимости произведенной и реализованной продукции на базе распределения переменных (операционных) затрат;
- сравнение полученной таким образом переменной себестоимости с ценой реализации в целях определения разницы, называемой маржей с переменных затрат;
- возмещение постоянных затрат за счет различных марж с переменной себестоимости для определения результата деятельности и рентабельности предприятия.
Иначе говоря, при этом методе ключевым моментом является получение такой маржи, которая позволяла бы возместить постоянные расходы и получить прибыль. Очевидно, что в случае возмещения только постоянных расходов предприятие находится в точке безубыточности, т. е. нулевой прибыли. Кстати, из-за этого, иногда, подобный подход называют маржинальным. Положительной стороной данного метода является его нацеленность на конечный результат, т. е. определение маржи по изделиям в целом по предприятию и производственному результату и по изделиям как базиса процесса оперативного управления ценами и ценообразованием.
Следует отметить, что применение директ-костинга имеет, как ряд преимуществ, так и недостатков. Так, поскольку отпадает необходимость в условном распределении постоянных затрат, то несколько упрощается процедура калькулирования себестоимости. Однако в этом случае возникают две проблемы:
- классификации затрат на переменные и постоянные;
- объективности включения переменных затрат в себестоимость.
При этом методе изменение структуры предприятия и связанные с ним изменения постоянных затрат не оказывают влияния на себестоимость оказываемых услуг, а также создается возможность определения порога рентабельности, т. е. точки безубыточности реализации услуг. Но в то же время возникает опасность, что или полученной маржи может не хватить для возмещения постоянных расходов, или в числе постоянных расходов будут такие, которые могут быть сразу отнесены на себестоимость оказываемых услуг.
В этой связи имеет смысл более подробно проанализировать постоянные затраты. Поскольку основным является получение
маржи, превышающей постоянные расходы, то последние как будто несколько отходят на второй план. В то же время надо иметь в виду, что сами постоянные расходы не однородны. Одни из них связаны с функционированием предприятия в целом (освещение, отопление, заработная плата административно-управленческого персонала (АУП) общехозяйственного назначения и т. п.), которые называют постоянными общими расходами. Другие связаны с производством и реализацией услуг (подача и продажа освещения, отопления, заработная плата АУП общепроизводственного назначения и т. п.) и их называют постоянными специфическими расходами. При этом постоянные, специфические расходы, как правило, могут переходить в переменные расходы в случае, когда объемы производства и реализации услуг и сопутствующих им товаров увеличиваются, а переменные затраты имеют тенденцию становиться постоянными, когда производство и реализация сокращаются. Тем самым некоторые постоянные специфические расходы могут прямо относиться на себестоимость продукции, а не возмещаться из маржи. С учетом того, что предприятия водо-, теплоснабжения, санитарной очистки предоставляют максимум 2-3 вида услуг, то особой сложности в распределении этих затрат на услуги, которые обычно бывают у предприятий с большим ассортиментом продукции, возникать не должно. Это обусловило совершенствование метода директ-костинга, выразившееся в том, что всю маржу возможно разделить на две части, одну из которых приплюсовывают к переменным затратам. Каждое предприятие, исходя из характера расходов, вправе само выделить те постоянные затраты,
которые будут приплюсовываться к переменным расходам.
Подробный анализ различий в подходах к формированию себестоимости обусловлен тем, что механизм калькуляции себестоимости, на основании упомянутых нормативных документов не позволяет рассчитать и применять в ЖКХ двух и более ставочных тарифов. Система оплаты коммунальных услуг по одно-ставочно-му тарифу обуславливает несоответствие структуры доходов предприятия структуре его расходов. Например, наличие немалых постоянных расходов на предприятии теплоснабжения становится невосполнимым в случае, когда предприятие прекращает отпуск тепла потребителям. Ведь оно должно нести расходы по поддержанию своего оборудования в работоспособном состоянии. Переход к многоставочным тарифам означает, что платежи коммунальному предприятию разделяются на несколько составляющих, при том что общая сумма остается прежней, а структура тарифа (и следовательно, структура доходов предприятия) соответствует структуре издержек предприятия.
В этом аспекте «Методические указания по расчету регулируемых тарифов и цен на электрическую (тепловую) энергию (мощность) и сопутствующие услуги на розничном (потребительском) рынке», утвержденные постановлением ФЭК России от 31.07.02 № 49-э/8 (далее - Методические указания ФЭК России), при изложении механизма калькуляции себестоимости сочетают в себе ди-рект-костинг и нормативный метод.
В основу расчета регулируемых тарифов на электрическую и тепловую энергию может быть положен метод экономически обоснованных расходов. При этом расчет сметы расходов (калькуляции себестоимости) не превращается в самоцель, как это наблюдалось в предыдущих документах. Перечень расходов изложен в соответствии со ст. 25 НК РФ, при этом нормативный метод расчета одних статей затрат сочетается с методом “директ-костинг” по расчету других. Например, расход топлива или пара для выработки энергии или расход электроэнергии для транспортировки 1000 куб. м воды, естественно, рассчитывается по нормативному методу. В Методических указаниях ФЭК России тариф определяется как частное от деления необходимой валовой выручки (НВВ) для покрытия обоснованных расходов на производство регулируемого вида деятельности на объем производства (отпуск) энергии (п. 9.1). НВВ является аналогом объема финансовых потребностей. При этом документом четко поддерживается принцип раздельного учета затрат согласно постановлению Правительства РФ от 06.07.98 № 700 “О введении раздельного учета затрат по регулируемым видам деятельности в энергетике”. Это проявляется в раздельном расчете тарифа за 1 кВт.ч низкого, среднего и высокого напряжения.
Характерным отличием Методических указаний ФЭК России является наличие механизма расчета двухставочного тарифа, т. е. тарифа за присоединенную мощность и потребленную электрическую или тепловую энергию (пп. 31 и 36). При этом для потребителей, применяющих одноставочные тарифы, приводится формула
преобразования двухставочных тарифов в одноставочные (п. 77). Другой особенностью документа являются расчеты средних и средневзвешенных цен и тарифов в зависимости от условий производства энергии. В этой связи представляется целесообразным распространение такого подхода к формированию тарифов на коммунальные услуги, в частности на водоснабжение и водоотведение, который позволял бы рассчитывать и одноставочные, и двухставочные тарифы. В состав затрат, включаемых в расчет двухставочного тарифа, входят затраты на формирование первого тарифа плюс все затраты, связанные с доведением услуги до потребителя, плюс прибыль предприятия - производителя услуг.
Двухставочный тариф на услуги коммунального хозяйства означает, что устанавливается тариф, который в свою очередь включает:
- тариф, который устанавливается за присоединенную мощность и означает плату за возможность предоставления определенного количества услуги в случае желания потенциального (т. е. подключенного) потребителя получить ее; он должен возмещать затраты производителя на поддержание основных средств в работоспособном состоянии;
- тариф за фактически предоставленную услугу, который должен возмещать затраты, возникающие у производителя в случае доведения услуги до потребителя, и обеспечивать его расширенное воспроизводство.
Таким образом, отправной точкой расчета тарифа является разделение всех расходов на постоянные и переменные, что обуславливает необходимость выбора базы распределения прочих расходов и прибыли. Далее следует использование нормативного метода при исчислении отдельных, прежде всего, ресурсных статей калькуляции, что требует приложения эффективной системы нормативов, отражающих современный уровень развития производительных сил и стимулирующих рациональное использование ресурсов.
Практика регионов России показывает, что цены на поставку услуг естественных монополистов оказываются искусственно завышены путем увеличения уровня рентабельности, увеличения уровня амортизационных отчислений и отчислений в ремонтный фонд. В связи с этим, необходимо проведение аудиторских проверок тарифов на услуги естественных монополистов, а также включение в состав регионально-энергетической комиссии представителей управляющих компаний жилищного фонда. Большую роль в ценовом регулировании имеют местные органы власти, которые должны своими решениями способствовать снижению цен на услуги путем установки минимального уровня рентабельности, обязательным конкурсным распределением подрядов на поставку сырья, материалов и ремонтные работы в пределах своей компетенции. Возможно заключение трехстороннего договора между монополистом, управляющей компанией и местным органом власти, в котором было бы отражено, что управляющая компания возмещает затраты на услуги монополистов на уровне тарифа для населения. Разницу берет на себя бюджет, что побудит органы власти вести более тщательный контроль над ростом тарифов и проводить мероприятия по энерго и ресурсосбережению.
Организация ресурсосбережения в жилищном фонде может дать наибольший эффект снижения цен на услуги монополистов. К тому же внедрение энерго и ресурсосбережения позволит поднять удельную долю возмещения населением затрат на содержание и обслуживание жилья без увеличения тарифа. В организации ресурсосбережения стоит выделить два момента:
- организация повсеместного учета потребления ресурсов путем установки коммерческих узлов учета;
- внедрение новейших ресурсосберегающих технологий.
В настоящее время все более важной проблемой становится жесткое регулирование и контроль работы коммунальных служб -естественных монополий районного масштаба. Должны быть созданы условия для развития конкуренции. К сферам деятельности, где возможно развитие конкуренции, можно отнести, например, разработку и внедрение альтернативных форм предоставления коммунальных услуг, в том числе предусматривающих создание автономных систем обеспечения, а также предоставление населению отдельных видов коммунальных услуг, не связанных с инфраструктурными объектами. При этом, ключевая задача сводится к снижению издержек на основе экономного и разумного использования ресурсов. Содержание жилищно-коммунального хозяйства должно стать дешевле.
В основе этого должно лежать кардинальное изменение ключевого звена ЖКХ, т.е. ее системы управления. Когда какая-либо структура выступает одновременно и как заказчик, и как подрядчик, нелепо вести разговор о демонополизации и конкуренции. Следовательно, прежде всего, необходимо разделить эти функции и разнести их по разным предприятиям. При этом, возможно использовать следующие два подхода к решению этой проблемы: -образование товариществ собственников (ТСЖ);
-образование специализированных профессиональных целевых групп менеджеров, нанимаемых собственниками жилья.
В первом случае жители домов объединяются в товарищества собственников жилья (ТСЖ), которых сегодня в России насчитывается уже более тысячи. ТСЖ являются одним из наиболее приемлемых способов защиты прав собственников жилья и, одним из самых эффективных на сегодняшний день путей влияния на стоимость и качество предоставляемых услу.
Во втором случае создаются предприятия по защите интересов собственников жилья, на которых формируются целевые профессиональные группы, которые представляют интересы собственников жилья. Как минимум, такие группы должны состоять из ме-неджера-экономиста, юриста и инженера. Собственники жилья могут нанимать данные группы на постоянной основе или пользоваться их услугами по мере необходимости при возникновении спорных вопросов с предприятиями ЖКХ.
Понятно, что для формирования конкурентной среды необходимо создание многообразия собственников жилищной сферы и формирование рынка услуг. Необходимо разрешить проблемы между субъектом жилищной собственности и ее пользователем. К сожалению не решила этот вопрос и приватизация жилья. Население не чувствует себя собственником, понимая, что приватизирована лишь квартира, а все остальное находится в совместной собственности с иными субъектами, владеющими прочими элементами зда-
ний. Огромную роль в повышении качества предоставляемых услуг ЖКХ играет личная заинтересованность в содержании жилищного фонда.
Следует также провести, где это возможно, демонополизацию ЖКХ. Практика показывает, что демонополизация возможна, прежде всего, в тех подотраслях ЖКХ, которые могут функционировать на принципах самоокупаемости. Это работы по обслуживанию объектов коммунального хозяйства: сбор и вывоз бытовых отходов, эксплуатация лифтового хозяйства, банно-прачечные, гостиничные и ритуальные услуги.
Процессы демонополизации в сфере жилищно-коммунального хозяйства происходят как путем разукрупнения действующих в отрасли муниципальных предприятий, так и за счет создания альтернативных предприятий различных форм собственности, в том числе малого и среднего бизнеса, которые привлекаются на равноправной основе к участию в конкурсных отборах подрядчиков. В сфере жилищно-коммунального хозяйства уже сегодня функционируют альтернативные службы инженерного оборудования, лифтового хозяйства, котельных, однако сложности с финансированием ведут к подрыву доверия к самой идее реформирования жилищно-коммунального хозяйства и сдерживают вход на рынки жилищно-коммунальных услуг новых хозяйствующих субъектов.
Литература:
1. Сиваев С.Б. Тарифы на жилищно-коммунальные услуги: от виртуальности к реальности // Официальный сайт Института экономики города ( www. urbaneconomics. ru).
2. Аболин А.А. Трансформация льгот на оплату жилищнокоммунальных услуг в компенсационные выплаты // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ, №6, 2001.
3. Аванесян В.Р. О формировании двухставочного тарифа / / ЖКХ, журнал руководителя и главного бухгалтера, №3, 2003.
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ И ОРГАНИЗАЦИИ УПРАВЛЕНИЯ ПРОМЫШЛЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Дулуева Р.М., к.э.н., докторант Чеченского государственного университета,
Казибеков Г.С., соискатель Дагестанского государственного технического университета
Предлагаются различные подходы к совершенствованию методов оценки и повышению эффективности управления промышленной недвижимостью.
Ключевые слова: промышленная недвижимость, оценка недвижимости, и управление недвижимостью.
IMPROVEMENT OF THE METHODS OF THE ESTIMATION AND ORGANIZATIONS OF INDUSTRIAL PREMISES MANAGEMENT
Dulueva R., Ph.D., competitor of the Chechen state university, Kazibekov G., competitor of the Dagestan state technical university
Various approaches to improving methods for assessing and improving management of industrial real estate.
Keywords: industrial premises, estimation to premises, and premises management.
Повышение эффективности управления имеющейся у промышленных предприятий недвижимости требует, прежде всего, ее рыночной оценки. При этом наиболее сложной является оценка той ее части, где производится продукция. Что же касается высвобождавшихся из производственного процесса площадей, то требуется поиск наиболее эффективных путей их дальнейшего использования в других секторах экономики, например, в малом бизнесе, использование под складские помещения, офисы и т.д. В этом случае возникает проблема управления выбором вариантов наиболее выгодного использования такого имущества
Оценка промышленных зданий и сооружений с технологическим оборудованием и сопутствующей инфраструктурой как объекта купли-продажи на российском рынке недвижимости в настоящее время фактически не имеет специальной методической базы, и практические навыки работы в этой области все еще находятся в стадии становления.
Промышленные объекты (комбинаты, заводы, фабрики, цеха, рудники, промышленные базы и т.д.) являются основными субъектами в экономике большинства стран мира и существенно влияют
на занятость и благополучие населения. Поэтому создание методической основы для формирования достоверной оценки объектов промышленной недвижимости является необходимым звеном современного функционирования рыночной экономики[1].
Промышленные объекты, участвующие в производстве продукции имеют широкий ряд характерных признаков, связанных, прежде всего с тем, что основной их особенностью являются не столько здания и сооружения, сколько производственные технологии и оборудование, порой совершенно уникальное и не обладающее возможностями его использование в других отраслях экономики. Следует также отметить, что продолжительность жизненного цикла зданий и сооружений в составе промышленной недвижимости, как правило, значительно превышает жизненные циклы производственной деятельности этих объектов, что требует специального подхода к их оценке, так как примерно через каждые 20 - 30 лет меняется технологическая база и структура производственных процессов. Для проведения экспертизы и оценки такой недвижимости, прежде всего, необходимо определить и уточнить[2]:
1. Сущность промышленной недвижимости с точки зрения эф-
