CC BY
288УДК 631.11; 338.43
АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ
А.А. Алпатов, д-р. экон. наук,
Московский финансово-юридический университет МФЮА E-mail: aaapismo@mail.ru
Аннотация. В статье идет речь о системе землепользования. Излагается разработанная автором методология проведения анализа эффективности землепользования.
Ключевые слова: земельные ресурсы, земельные правоотношения, эффективность землепользования.
Abstract. The article deals with the land use system. Describes the author's methodology for analyzing the efficiency of land use.
Keywords: land resources, land relations, the land use efficiency.
Переход России от планово-административной к рыночной экономике потребовал ускоренного преобразования всех сфер социально-экономической жизни, в том числе в области земельных отношений. Сложившиеся в советское время структура земельных ресурсов и система земельных правоотношений в новых рыночных условиях не стали обеспечивать эффективного использования огромных земельных активов Российской Федерации общей площадью 1,7 млрд га, что объективно потребовало их реформирования.
Основными направлениями земельной реформы стали:
■ разграничение государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации, муниципальную и частную;
■ оптимизация состава и структуры земельных ресурсов каждого уровня собственности, создание системы эффективного управления и распоряжения ими;
■ активизация оборота земли, развитие рынка земли и недвижимости, создание необходимых институтов и элементов его инфраструктуры;
■ реформирование земельных правоотношений, адекватных рыночным условиям.
Такие цели и задачи потребовали разработки новых научно-методических подходов к построению систем эффективного управления земельными ресурсами, основанных на анализе эффективности землепользования.
Федеральным законодательством было установлено, что все юридические лица, за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления, должны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право собственности или право аренды. Но выбор каждым предприятием той или иной формы земельных правоотношений определяет не только форму права, но и объемы ежегодных земельных платежей. Именно поэтому финансово-экономический анализ землепользования является основой для принятия оптимальных решений по выбору прав пользования земельными участками.
Методика оценки эффективности использования земельных участков (или методика оценки эффективности землепользования) включает в себя анализ:
■ основных целей использования земельных участков;
■ проведения работ по землеустройству и их кадастровому учету;
■ земельных правоотношений;
■ финансово-экономический анализ землепользования;
■ эффективности использования незастроенных частей земельных участков;
■ прогнозирования, моделирования и оптимизации земельных платежей.
Выполнение всей аналитической работы проводится отдельно по
каждому земельному участку и последовательно по всем вышеуказанным этапам. Завершается такой анализ выработкой рекомендаций и предложений по повышению эффективности использования земельных участков и всего землепользования в целом.
ОСНОВНЫЕ ЦЕЛИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Анализируя основные цели использования земельного участка, изучают такие сведения, как место нахождения участка, кадастровый
номер, площадь, категория земель, наличие на участке объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений), вид разрешенного использования, ограничения и обременения на использование участка, фактическое и планируемое использование участка, другие сведения.
При этом особое внимание должно быть уделено анализу соответствия фактического использования земельного участка виду его разрешенного использования, категории земель, установленным ограничениям и обременениям, а также анализу соответствия расположенных на участке объектов недвижимости виду разрешенного использования земельного участка и категории земель.
При выявлении несоответствий указанные сведения отражаются в результатах анализа. Одновременно в выводах и рекомендациях предлагаются конкретные меры по устранению выявленных нарушений, а также проводится оценка затрат на их устранение.
ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО И КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ
На этапе анализа землеустроительных работ и государственного кадастрового учета формируются и анализируются сведения, подтверждающие законность проведения землеустройства и кадастрового учета земельных участков. Собирается и анализируется информация о результатах последних инвентаризаций, проверок участка, в том числе органами государственного земельного контроля, составе и стоимости проведенных землеустроительных работ, наличия кадастрового паспорта участка.
Информация о проведении инвентаризации (проверки) земельного участка уполномоченными государственными органами анализируется на предмет выявления нарушений законодательства при использовании участка, а также выполнения всех предписанных мер по устранению этих нарушений. Состав проводимых землеустроительных работ (камеральных, межевых) анализируется на предмет достижения цели их проведения. При этом основным результатом таких работ должна являться постановка земельного участка на государственный кадастровый учет.
При выполнении анализа следует принимать во внимание, что для оформления и регистрации прав на земельный участок (в том числе права собственности или права аренды) в обязательном порядке требуется проведение комплекса межевых работ и определение границ участка в натуре. Все это должно учитываться при расчете стоимости требуемых землеустроительных работ.
Кадастровый паспорт земельного участка, выдаваемый уполномоченными государственными учреждениями, является одним из основных документов, подтверждающих характеристики участка. Его наличие должно являться непременным условием для проведения анализа эффективности землепользования. Особое внимание должно уделяться наличию всех приложений кадастрового паспорта, содержащих полную информацию о земельном участке как о сформированном и правоспособном объекте недвижимости (его кадастровой стоимости, разрешенном виде использования, точных границах, координатах, ограничениях, обременениях и пр.).
В выводах и рекомендациях анализа по данному этапу описывается состояние дел по землеустройству и кадастровому учету, а также предлагается перечень необходимых мероприятий для достижения конечной цели землеустройства - постановки земельного участка на государственный кадастровый учет и получения полного комплекта кадастрового паспорта участка со всеми его приложениями.
АНАЛИЗ ЗЕМЕЛЬНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ
Анализ земельных правоотношений включает в себя изучение:
■ формы собственности на земельный участок;
■ права пользования земельным участком.
На основе нормативных правовых актов, свидетельств о регистрации прав и другой правоустанавливающей документации анализируется информация о форме собственности на участок, нормативных правовых актах, удостоверяющих такое право собственности, а также органах, уполномоченных на распоряжение данным земельным участком.
В выводах и рекомендациях этого раздела отражается соответствие зарегистрированного права собственности на земельный участок правоустанавливающим документам или предлагаются мероприятия по устранению выявленных несоответствий, а также мероприятия по оформлению и регистрации права собственности за земельный участок в случае отсутствия зарегистрированных прав.
На этапе анализа права пользования земельным участком изучается информация о виде права пользования (постоянное бессрочное пользование, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут и др.). Данный вид права должен быть подтвержден свидетельством о регистрации права или иными правоустанавливающими документами и актами.
В выводах и рекомендациях раздела отражается соответствие зарегистрированного права пользования земельным участком законодательству Российской Федерации и правоустанавливающим документам. При выявлении нарушений или несоответствия предоставленного права пользования земельным участком законодательству предлагаются мероприятия по устранению выявленных несоответствий, а также мероприятия по оформлению и регистрации права пользования земельным участком в случае отсутствия такого зарегистрированного права.
ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ
ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ
Данный вид анализа является наиболее сложным. Он включает в себя:
1) анализ структуры и объемов земельных платежей;
2) расчет земельного налога;
3) расчет арендной платы за землю;
4) расчет платы за ограниченное пользование земельным участком (если установлены сервитуты);
5) расчет нормативной выкупной цены земельного участка;
6) расчет кадастровой стоимости земельного участка;
7) оценку рыночной стоимости земельного участка.
Уплачиваемые предприятием земельные платежи, а также установленный порядок их расчета проверяются на соответствие законодательству Российской Федерации. В выводах и рекомендациях указываются основания установленного размера платы за пользование земельных участком, его годовая величина, соответствие этих оснований действующему законодательству, а также перечень мероприятий по устранению таких несоответствий (в случае их наличия).
В рамках финансово-экономического анализа производится расчет и сравнение рыночной стоимости земельного участка с нормативной выкупной ценой. В этом разделе даются предложения о целесообразности выкупа земельного участка, а также оценке затрат на такой выкуп.
АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
НЕЗАСТРОЕННОЙ ЧАСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Анализ эффективности использования незастроенной части земельного участка проводится с целью выявления возможности выделения
незастроенной части рассматриваемого участка в самостоятельный участок и дальнейшего его эффективного использования (передачи в аренду, субаренду, продажи либо отказа от него).
Анализируются площадь участка, расположенные на нем объекты недвижимости, площадь незастроенной части участка и возможность выделения незастроенной части в самостоятельный участок, планируемое использование незастроенной части участка, а также ее рыночная стоимость.
В выводах и рекомендациях данного раздела отражаются:
а) возможность выделения незастроенной части земельного участка в самостоятельный участок;
б) возможные варианты эффективного использования незастроенной части земельного участка;
в) ориентировочные затраты на выделение незастроенной части в самостоятельный участок;
г) ориентировочные доходы от эффективного использования незастроенной части земельного участка;
д) целесообразность отказа от незастроенной части земельного участка.
ПРОГНОЗИРОВАНИЕ, МОДЕЛИРОВАНИЕ
И ОПТИМИЗАЦИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ
С целью формирования оптимальной структуры землепользования в процессе финансово-экономического анализа проводится прогнозирование, моделирование и оптимизация земельных платежей.
Прогнозирование динамики изменения объемов земельных платежей осуществляется с целью учета их возможного увеличения или снижения вследствие различных прогнозируемых факторов (инфляции, изменения законодательства, изменения порядка расчета, ставок налога и т.д.).
В выводах и рекомендациях данного раздела отражаются основные факторы, влияние которых в ближайшие годы может существенно изменить объемы земельных платежей, а также оценка вероятности и предполагаемые сроки таких изменений. В обязательном порядке в выводах и рекомендациях приводится оценка вероятности изменения выкупной цены земельного участка, а также его рыночной стоимости как основных экономических показателей инвестиционной привлекательности участка.
Моделирование объемов земельных платежей проводится с целью расчета различных вариантов консолидированных (суммарных) земельных платежей за определенные периоды времени. С учетом прогнозируемых изменений земельных платежей определяются оптимистические и пессимистические варианты.
Расчет консолидированной (суммарной) платы земельного налога производится по формуле:
КЗН(Т) = ¿ [ЗНо X (1+ Кзн) ],
t = i
где КЗН(Т) - консолидированная (суммарная) плата земельного налога за период времени (Т);
ЗНо - размер годовой платы земельного налога в расчетный период;
Кзн - коэффициент, характеризующий прогнозируемую динамику увеличения (снижения) ставки земельного налога; t - номер очередного года; Т - период времени, в годах.
Расчет консолидированной (суммарной) арендной платы за пользование участком производится по формуле:
т t
КАП(Т) = X [АПо X (1+ Кап) ],
t = 1
где КАП(Т) - консолидированная (суммарная) арендная плата за пользование участком за период времени (Т);
АПо - размер годовой арендной платы в расчетный период; Кап - коэффициент, характеризующий прогнозируемую динамику увеличения (снижения) арендной платы; t - номер очередного года; Т - период времени, в годах.
Расчет прогнозируемой рыночной стоимости земельного участка производится по формуле:
ПРС (t) = РСо X (1+ Кр),
где nPC(t) - прогнозируемая рыночная стоимость земельного участка в период времени (t);
РСо - рыночная стоимость участка в расчетный период;
Кр - коэффициент, характеризующий прогнозируемую динамику увеличения (снижения) рыночной стоимости участка;
г - номер очередного года.
Расчет консолидированных (суммарных) земельных платежей при выкупе земельного участка производится по формуле:
КСП(Т) = Кпр X НВЦо + £ [ЗНо X (1+ Кзн) ],
г = 1
где КСП(Т) - консолидированное (суммарное) значение земельных платежей за период времени (Т) при выкупе участка;
НВЦо - нормативная выкупная стоимость участка в расчетный период;
Кпр - поправочный коэффициент, учитывающий возможное увеличение (снижение) нормативной выкупной цены земельного участка;
ЗНо - размер годовой платы земельного налога в расчетный период;
Кзн - коэффициент, характеризующий максимальную и минимальную прогнозируемую динамику увеличения (снижения) ставки земельного налога;
г - номер очередного года;
Т - период времени, в годах.
На основании выполняемых расчетов строятся графические схемы (модели) консолидированных земельных платежей, а также проводится их сравнение между собой.
В выводах и рекомендациях данного раздела отражаются основные достоинства и недостатки разных моделей, анализируются факторы, влияние которых на объемы земельных платежей наиболее существенно.
На основании сравнения графиков консолидированных (суммарных) земельных платежей при выкупе и аренде земельного участка выбирается оптимальный вариант переоформления прав на земельный участок (право собственности или право аренды). При этом в качестве критерия выбора могут использоваться следующие основания:
а) если консолидированные (суммарные) платежи арендной платы за 5-7 лет не превышают консолидированных платежей при выкупе участка за данный период, целесообразно оформление земельного участка на праве аренды;
б) если консолидированные (суммарные) платежи арендной платы за 5-7 лет превышают консолидированные платежи при выкупе участ-
ка за данный период, целесообразно оформление земельного участка в собственность.
Каждый землепользователь может установить свои критерии окупаемости затрат на выкуп участка. В зависимости от целей и задач использования конкретного участка критерий может быть как более, так и менее 7 лет.
После выбора рекомендуемого варианта переоформления прав на земельный участок строится оптимальный график капитализированных (суммарных) земельных платежей. В выводах и рекомендациях по данному разделу фиксируются достоинства и недостатки каждой модели, выбирается оптимальная модель землепользования, указываются конкретные мероприятия и сроки перехода к ней. Одновременно проводится оценка затрат на реализацию таких мероприятий и эффективности их проведения.
ОБЩАЯ ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
В заключительном, обобщающем разделе анализа эффективности землепользования подводятся итоги всех этапов. Основными критериями оценки эффективности использования земельного участка являются:
■ использование земельного участка согласно установленным целям;
■ использование земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации;
■ наличие выполненных по участку землеустроительных работ;
■ постановка участка на государственный кадастровый учет, наличие кадастрового номера и кадастрового паспорта участка;
■ наличие соответствующих законодательству Российской Федерации правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов по форме собственности и праву пользования земельным участком;
■ отсутствие или эффективное использование незастроенных частей земельного участка;
■ соответствие размера земельных платежей за пользование земельным участком оптимальным размерам таких платежей.
Согласно разработанной автором методике, все анализируемые земельные участки по уровню эффективности их использования классифицируются на 4 основные группы:
1. С высокой эффективностью использования.
2. С достаточной эффективностью использования.
3. С низкой эффективностью использования.
4. С неэффективным использованием.
В зависимости от принадлежности конкретного земельного участка к той или иной группе определяются необходимые мероприятия по повышению эффективности использования земельного участка, а также оценивается сумма затрат на реализацию таких мероприятий. При этом одним из важнейших мероприятий является выбор и переоформление наиболее эффективной формы права, на котором в дальнейшем будет использоваться земельный участок (собственность или аренда).
В завершение анализа делается оценка экономического эффекта от реализации мероприятий по повышению эффективности использования земельного участка. Экономический эффект рассчитывается по следующей формуле:
ЭФ = £Д - £ЗТ,
где ЭФ - суммарный экономический эффект от реализации мероприятий по повышению эффективности использования земельного участка;
£Д - сумма доходов от реализации мероприятий по повышению эффективности использования земельного участка (в т.ч. доходы от снижения размеров земельных платежей, от выделения и продажи (сдачи в аренду) неиспользуемых или неэффективно используемых частей земельного участка и др.);
- сумма затрат на реализацию мероприятий по повышению эффективности использования земельного участка.
В завершающих выводах и рекомендациях анализа отражаются необходимость проведения мероприятий по повышению эффективности землепользования, их перечень, требуемая сумма затрат и сроки проведения, определяются ответственные исполнители этих работ.
Для землепользователей с большим количеством участков рассмотренный анализ может стать основой разработки комплексной программы мероприятий по повышению эффективности использования земельных ресурсов.
