CC BY
58
АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО ФОНДА
ANALYSIS OF THE MOST EFFICIENT USE OF LAND
Глобальный финансовый кризис, начавшийся в конце 2008 г., оказыСтатья посвящена актуальным проблемам оценки земельного фонда, анализу эффективного использования земельных ресурсов. В статье определены критерии эффективности землепользования, а также элементы, составляющие комплексность статистического анализа земельного фонда, такие, как анализ основных целей использования земельных участков, анализ проведения работ по землеустройству и кадастровому учету земельных участков, финансово-экономическая оценка землепользования.
Gaunovoj article is devoted actual problems of an estimation of ground fund, the analysis of an effective utilisation of ground resources. In article criteria of efficiency of land tenure, and also the elements making integrated approach of the statistical analysis of ground fund, such, as the analysis of main objectives of use of the ground areas, the work analysis on land management and the cadastral account of the ground areas, a financial and economic estimation of land tenure are defined.
Ключевые слова: Анализ землепользования; земельные платежи; земельный налог; моделирование земельных платежей; прогнозирование земельных платежей.
Key words: analysis of land use; land fee; land tax; land fee simulating; land fee forecasting.
Гаунова Мадина Робертовна, преподаватель кафедры бухгалтерского учета и статистики АЭБ МВД России, 8-926-378-73-50; [email protected] Дианов Дмитрий Владимирович, к.э.н., доцент, начальник кафедры бухгалтерского учета и статистики АЭБ МВД России, (495) 189-02-01 доб. 228; [email protected]
Madina Robertovna Gaunova, Lecturer of Chair of Accounting and Statistics in Academy of Economic Safety Affiliated with Ministry of the Interior of Russia, 8-926-378-73-50; [email protected]
Dmitry Vladimirovich Dianov, PhD, Docent, the Head of Chair of Accounting and Statistics in Academy of Economic Safety Affiliated with Ministry of the Interior of Russia, (495) 189-02-01 ext. 228; [email protected]
В основу разработки методики анализа эффективности землепользования должны быть заложены определенные критерии эффективности использования земельных участков. В качестве основных таких критериев следует определить:
- соответствие фактического вида землепользования запланированным целям;
- соответствие земельных правоотношений законодательству Российской Федерации;
- наличие оптимальной структуры землепользования;
- наличие оптимальной структуры земельных платежей.
Анализ эффективности землепользования должен являться комплексным анализом и включать в себя:
1)Анализ основных целей использования земельных участков;
Анализ основных целей использования земельного участка является первым этапом анализа эффективности землепользования. На основании собираемой информации должны определяться основные цели использования участка и делаться оценка достижения этих целей.
В процессе анализа необходимо выявить соответствие:
- фактического использования земельного участка виду разрешенного его использования;
- фактического использования земельного участка установленной категории земель;
- вида расположенных на участке объектов недвижимого имущества виду разрешенного использования земельного участка;
- планируемого использования земельного участка виду его разрешенного использования и категории земель.
В качестве аналитической информации на данном этапе могут использоваться материалы и сведения инвентаризаций, ревизий и проверок участка, в том числе органами государственного земельного контроля.
Информация о проведении инвентаризации (ревизии, проверки) земельного участка специалистами предприятия и (или) уполномоченными государственными органами должна анализироваться на предмет выявления нарушений законодательства Российской Федерации при использовании участка, а также выполнения всех предписанных мер по устранению этих нарушений.
Экономика, Статистика и Информатика
№1, 2009
Основным результатом анализа целей использования земельного участка должно стать определение указанных целей, а также выявление соответствия фактического использования земельного участка законодательно установленным видам его разрешенного использования.
2)Анализ проведения работ по землеустройству и кадастровому учету земельных участков;
Главной целью анализа выполнения работ по землеустройству и государственному кадастровому учету является подтверждение проведения землеустроительных работ в необходимом объеме и в установленном законодательством Российской Федерации порядке.
Состав проводимых землеустроительных работ (камеральных, межевых) анализируется на предмет достижения цели их проведения. При этом конечным результатом таких работ должна являться постановка земельного участка на государственный кадастровый учет.
При выполнении анализа следует принимать во внимание, что для оформления и регистрации прав на земельный участок (в том числе права собственности или права аренды) в обязательном порядке требуется проведение комплекса межевых работ и определение границ участка на местности. Все это должно учитываться при расчете стоимости требуемых землеустроительных работ.
Кадастровая карта (кадастровый план) земельного участка, выдаваемая уполномоченными государственными учреждениями, является одним из основных документов, подтверждающих характеристики участка. Ее наличие должно являться непременным условием для проведения анализа эффективности использования земельного участка. При этом особое внимание должно уделяться наличию всех приложений кадаст-
рового плана, содержащих полную информацию о земельном участке как о сформированном и правоспособном объекте недвижимости (его правообладателе, разрешенном виде использования, точных границах, координатах, ограничениях, обременениях и т.д.).
При отсутствии кадастрового плана проводимый анализ эффективности использования земельного участка может иметь вид только предварительного, оценочного анализа, который в обязательном порядке должен быть скорректирован и уточнен после проведения по участку всего требуемого комплекса землеустроительных работ и процедуры постановки его на государственный кадастровый учет.
В выводах и рекомендациях анализа по данному этапу должно быть описано состояние дел по землеустройству и кадастровому учету, а также предложен перечень необходимых мероприятий для достижения конечной цели землеустройства - постановки земельного участка на государственный кадастровый учет и получения полного комплекта кадастрового плана участка со всеми его формами.
3)Финансово-экономический анализ (оценка) землепользования;
В состав этого анализа входит: порядок расчета земельного налога в соответствии с Налоговым кодексом РФ и порядок заключения договоров аренды земли в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Земельным кодексом РФ.
При оценке земельных участков особенное внимание нужно уделять набору прав, так как право собственности и право аренды имеют разную стоимость.
До 2007 г. встречались участки, находящиеся в праве постоянного бессрочного пользования. По закону данные участки до 1 января 2008 г. должны были быть переоформлены, то есть должны быть либо выкуплены права собст-
венности, либо заключен договор аренды.
При оценке земельных участков в Москве особенно хочется отметить полную непрозрачность данного сегмента рынка недвижимости. Существует Постановление Правительства Москвы от 20.06.2006 N 419-ПП "Об итогах работы департамента земельных ресурсов города Москвы в 2005 году и мерах по реализации задач в сфере земельных отношений на 2006 год", в котором изложена методика определения начальной стоимости права аренды земельного участка. Стоимость, рассчитанная по данной методике, является стартовой при выставлении земельного участка на открытый аукцион.
Согласно данной методике базовая (кадастровая) стоимость умножается на ряд коэффициентов (продолжительность аренды, плотность застройки, удаленность от метро и транспортных магистралей).
Специалистами компании «Интелис» периодически проводится анализ земельного рынка г. Москвы. В ходе данного анализа было проведено сопоставление реальных цен купли-продажи права аренды земельных участков с ценами, рассчитанными по данной методике. На сегодняшний день реальная стоимость права аренды земельного участка в 5 - 7 раз превышает стоимость, рассчитанную по данной методике. Это говорит о том, насколько стоимость земельного участка может повыситься в ходе открытого аукциона.
4)Прогнозирование, моделирование и оптимизацию земельных платежей;
С целью формирования оптимальной структуры землепользования в процессе финансово-экономического анализа целесообразно провести прогнозирование, моделирование и оптимизацию земельных платежей.
Прогнозирование динамики
№1, 2009
изменения объемов земельных платежей необходимо для учета их возможного увеличения или снижения вследствие различных прогнозируемых факторов (инфляции, изменений законодательства, порядка расчета, ставок и т.д.).
Моделирование объемов земельных платежей проводится с целью расчета различных вариантов консолидированных (суммарных) земельных платежей за определенные периоды. С учетом прогнозируемых изменений земельных платежей определяются оптимистические и пессимистические варианты.
Расчет консолидированной (суммарной) платы земельного налога производится по формуле:
T t
КЗН(Г) = SUM [ЗНо x (1 + Кзн) ], t=1
где КЗН^) - консолидированная (суммарная) плата земельного налога за период времени (T);
ЗНо - размер годовой платы земельного налога в расчетный период;
Кзн - коэффициент, характеризующий прогнозируемую динамику увеличения (снижения) ставки земельного налога;
t - номер очередного года;
T - период времени, годы.
Расчет консолидированной (суммарной) арендной платы за пользование участком производится по формуле:
T t
КАП(Г) = SUM [АПо x (1 + Кап) ], t=1
где КАП^) - консолидированная (суммарная) арендная плата за пользование участком за период времени (T);
АПо - размер годовой арендной платы в расчетный период;
Кап - коэффициент, характеризующий прогнозируемую динамику увеличения (снижения) арендной платы;
t - номер очередного года; T -период времени, годы.
В результате анализа на основании выполняемых расчетов необходимо построить графические схемы (модели) консолидированных земельных платежей, а также провести их сравнение.
В выводах и рекомендациях данного раздела должны быть отражены основные достоинства и недостатки разных моделей, проанализированы факторы, влияние которых на объемы земельных платежей наиболее существенно.
5)Выработку рекомендаций и предложений по повышению эффективности использования земельных участков.
В зависимости от принадлежности конкретного земельного участка к той или иной группе в дальнейшем определяются необходимые мероприятия по повышению эффективности использования земельного участка, а также проводится оценка затрат на реализацию данных мероприятий. При этом одним из важнейших таких мероприятий является выбор оптимальной и наиболее эффективной формы права, на основании которого в дальнейшем будет использоваться земельный участок (право собственности или право аренды).
В заключительной части анализа целесообразно также провести оценку экономического эффекта от реализации мероприятий по повышению эффективности использования земельного участка.
При этом экономический эффект может быть рассчитан по следующей формуле:
ЭФ = SUM Д - SUM ЗТ, где ЭФ - суммарный экономический эффект от реализации мероприятий по повышению эффективности использования земельного участка;
SUM Д - сумма доходов от реализации мероприятий по повышению эффективности использования земельного участка (в том
числе доходы от снижения размеров земельных платежей, от выделения и продажи (сдачи в аренду) неиспользуемых или неэффективно используемых частей земельного участка и др.);
SUM ЗТ - сумма затрат на реализацию мероприятий по повышению эффективности использования земельного участка.
В случае необходимости более точного расчета экономического эффекта и экономической эффективности результаты расчета могут быть скорректированы на уровень инфляции за период получения дополнительных доходов.
Литература
1. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от
05.08.2000 г. №117-ФЗ (действующая редакция) // Собрание законодательства РФ, 07.08.2000 г. № 32, ст. 3340
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. №136-ФЗ (действующая редакция) // Собрание законодательства РФ,
29.10.2001 г., №44, ст. 4147
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. №51-ФЗ (действующая редакция) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994 г., №32, ст. 3301
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.11.1996 г. №14-ФЗ (действующая редакция) // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, №5, ст. 410
5. Постановление Правительства РФ от 2.12.2000 г. №918 «Об утверждении правил предоставления сведений государственного земельного кадастра» (в ред. от 25.05.06. №320).
6. Постановление Правительства Москвы от 20.06.2006 N 419-ПП "Об итогах работы департамента земельных ресурсов города Москвы в 2005 году и мерах по реализации задач в сфере земельных отношений на 2006 год"
Экономика, Статистика и Информатика
№1, 2009
7. Алпатов А. А. Анализ эффективности землепользования // Экономико-правовой бюллетень, 2005, №1
8. Ивакин А. И. Кадастровый учет недвижимости: работа над законопроектами // Налоговая политика и практика, 2007, №1(49)
9. Плата за землю. Оценка земли. Комментарии. Разъяснения. Вопросы и ответы. - М.: Экзамен, 2008. - С. 414
10. Феофанов Д.М. Практические аспекты оценки коммерческой и жилой недвижимости, объектов незавершенного строительства и земельных участков // Банковское кредитование, 2007, №3
11. Филимонова Е.М. Приобретение земли у государства признали расходом // Главная книга, 2007, N 3
Bibliography
1. Tax Code of Russian Federation (part II) dated August, 5, 2000 No. 117-FZ (as amended) /// Collected Legislation of the Russian Federation, August, 7, 2000 No. 32, article3340
2. Land Code of Russian Fed-
eration dated October, 25, 2001 No. 136-FZ (as amended) /// Collected Legislation of the Russian Federation, October, 29, 2001 No.44, article 4147
3. Civil Code of Russian Federation (part I) dated November, 30, 1994 No. 51-FZ (as amended) /// Collected Legislation of the Russian Federation, December, 5, 1994 No.32, article 3301
4. Civil Code of Russian Federation (part II) dated November, 26, 1996 No.14-FZ (as amended)/// Collected Legislation of the Russian Federation, January, 29, 1996 No.5, article 410
5. Russian Federation Government Resolution dated December, 2. 2000 No.918 «Adoption of the Rules for Providing of State Land Cadastre Data» (edited on 25th of May, 2006, No.320).
6. Russian Federation Government Resolution dated June, 20, 2006 No.419-PP "Resume of Working of Land Department of the City of Moscow in 2005 and Actions of Tasks Implementation in Land Relations Sphere in 2006"
7. Alpatov, A.A. "Analiz effek-tivnosti zemlepolzovaniya" (Analy-
sis of Land Use Efficiency)/// The journal "Ekonomiko-pravovoy byul-leten", 2005, No.1
8. Ivakin, A.I. "Kadastrovy uchet nedvizhimosti: rabota nad za-konoproektami" (Real Estate Cadastre: Work on Bill Drafts)/// The journal "Nalogovaya politika i praktika", 2007, No.1(49)
9. Land Fee. Land Assesment. Comments. Explanation. Questions and Answers. Moscow: Ekzamen, 2008, p.414
10. Feofanov, D.M. "Praktich-eskie aspekty otsenki kommerch-eskoy i zhiloy nedvizhimosti, obiektov nezavershennogo stroitel-stva i zemelnyh uchastkov" (Practical Aspects of Assessment of Commercial and Residential Real Estate, Constructions in Process and Land Plots). ///The journal "Bankovskoe kreditovanie", 2007, No.3
11. Filimonova, E.M. "Prio-bretenie zemli u gosudarstva priznali rashodom" (Land Acquisition From the State is Recognized as a Flow). The journal "Glavnaya kniga", 2007, No.3
