CC BY
75
УДК 332.36 ББК 65.32 Щ 61
Т.А. Щербатова,
кандидат экономических наук, доцент, заведующий кафедрой организации землепользования и экономики филиала Майкопского государственного технологического университета, пгт. Яблоновский. Тел.: +7 (918) 923-08-56, e-mail: shcherbatova.ta@gmail.com
И.В. Щербатов,
кандидат сельскохозяйственных наук, доцент кафедры организации землепользования и экономики филиала Майкопского государственного технологического университета, пгт. Яблоновский. Тел.: +7 (900) 232-59-35, e-mail: shcherbatov_igor@bk.ru
К ВОПРОСУ ОБ УПРАВЛЕНИИ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ
(Рецензирована)
Аннотация. В статье представлены наиболее актуальные проблемы управления земельными ресурсами. Рассмотрены основные факторы, формирующие платное землепользование. Предложены мероприятия по совершенствованию механизма управления земельными ресурсами.
Ключевые слова: платное землепользование, управление земельными ресурсами, земельный налог, арендная плата, кадастровая и рыночная стоимости, земельный рынок, землепользование, земельные платежи, право аренды.
T.A. Shcherbatova,
Candidate of Economic Sciences, Associate Professor, Head of the Department of the Organization of Land Use and Economics, Branch of Maikop State Technological University, Yablonovsky. Ph.: +7 (918) 923-08-56, e-mail: shcherba-tova.ta@gmail.com
IV. Shcherbatov,
Candidate of Agricultural Sciences, Associate Professor of the Department of Land Use Organization and Economics, Branch of Maikop State Technological University, Yablonovsky. Ph.: + 7 (900) 232-59-35, e-mail: shcherbatov_igor@bk.ru
TO THE QUESTION OF MANAGEMENT OF LAND RESOURCES
Abstract. The article presents the most pressing problems of land management. The main factors that form paid land use are considered. Proposed measures to improve the mechanism of land management.
Keywords: paid land use, land management, land tax, rent, cadastral and market value, land market, land use, land payments, lease right.
Управление земельными ресурсами является сложным процессом, который требует учета специфики объекта и совершенной
законодательной базы. Повышение эффективности управления земельными ресурсами предполагает увеличение оборота земельного рынка,
использование финансово-экономического и инвестиционного потенциала земли, совершенствование механизмов управления, сочетание различных видов прав на землю. На основе исследований современного состояния земельного фонда нами были выявлены проблемы, влияющие на развитие законодательной базы и экономики муниципальных образований [1].
Во-первых, заявительный характер государственного кадастрового учета. Земельно-ресурсный потенциал не поставлен на государственный баланс и балансы предприятий в качестве земельного капитала. По данным Росреестра на 01.01.2016 г., разграничение земель по формам собственности и принадлежности с установлением точных границ проведено на 40% сельскохозяйственных земель, а на кадастровый учет с отражением границ и площадей земельных участков поставлено по разным данным от 15 до 20% от общего числа.
Считаем, что изменить это положение позволит введение обязательной постановки недвижимости на кадастровый учет и проведение сплошного землеустройства. Без этого невозможно принимать объективные управленческие решения и обеспечить защиту прав на землю.
Во-вторых, неудовлетворительное состояние и темпы развития инфраструктуры земельного рынка. Отсутствуют приоритетные направления земельной политики в части соотношения конкурентных и неконкурентных способов предоставления участков. Часть государственных и муниципальных земельных участков не вовлечены в экономический оборот (табл. 1).
Данные табл. 1 свидетельствуют о значительных изменениях за период 2006-2015 гг., причем в секторах сельскохозяйственных организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств они имеют различный характер [2, 3]. Доля земли, находящаяся в собственности в первом секторе, возросла в 4,6 раза, доля арендуемых государственных и муниципальных земель увеличилась в 1,8 раза. Доля земель в пользовании сократилась на 41,6%, но продолжает оставаться достаточно высокой - 18,9%. Доля арендуемых земель из общей собственности сократилась на 17,4%, а доля используемых земель без предоставления (т.е. самозахват) увеличилась в 6 раз и составила 5%.
В крестьянских (фермерских) хозяйствах наблюдается иная ситуация. На 14% сократилась площадь земли, находящейся в собственности, на 24,3% увеличилась площадь в аренде и вдвое
Таблица 1
Изменение структуры землепользований в Российской Федерации по формам собственности, %
Форма прав на землю Сельскохозяйственные организации Крестьянские (фермерские) хозяйства
2005 г. 2015 г. 2015 г. к 2005 г. 2005 г. 2015 г. 2015 г. к 2005 г.
Всего, в том числе: 100,0 100,0 х 100,0 100,0 х
Частная собственность 3,1 14,2 в 4,6 раза 53,0 45,6 86,0
Земли из общей собственности 54,6 45,1 82,6 - - -
Аренда государственных и муниципальных земель 9,1 16,8 в 1,8 раза 41,6 51,7 124,3
Пользование государственными и муниципальными землями 32,4 18,9 58,3 5,4 2,7 50,0
Пользование без предоставления 0,8 5,0 в 6 раз - - -
сократилась доля земли в пользовании, став незначительной - всего 2,7% [4].
На основе вышеизложенного также следуют выводы о том, что эти организации, работающие на сельскохозяйственных землях, имеют не только разные возможности по включению в свою деятельность государственных и муниципальных земель, получению их в аренду, скупке земельных долей, но и используют земли без каких-либо прав - 5% всей площади. Это получается более 800 тыс. га.
В целях развития инфраструктуры земельного рынка и вовлечения земельных активов в экономический оборот, принципиальное значение имеет создание соответствующих финансовых инструментов и агрегатов: земельные акции, векселя, облигации, сертификаты и др., которые способствуют притоку реальных инвестиций. Также необходимо создание таких структур, как Земельный банк, Земельный залоговый фонд страхования рисков недобросовестных сделок с земельно-недвижимыми объектами.
В-третьих, несовершенство современной системы платного землепользования. В качестве основных недостатков отмечается следующее: рассмотрение земельного участка только как объекта недвижимости; недостаточный учет качественных характеристик земель, наличия улучшений; преобладание фискальной функции налогов над стимулирующей; малая доля земельных платежей в местном бюджете и нецелевое использование.
Понятие землепользования является комплексным, состоит из следующих блоков: вид хозяйственного использования земельных ресурсов, пространственная единица, земельный участок как объект природопользования, объект права и элемент градостроительных отношений. Поступления земельных платежей в бюджеты муниципальных образований являются составляющим механизмом экономического регулирования земельных отношений и результатом принципа платности землепользования.
Земельный налог и арендная плата рассчитываются на основе
кадастровой стоимости земельных участков. Для других операций с земельными участками используется в основном их рыночная стоимость. Выполнение оценочных работ и их обязательность по отношению к государственному и муниципальному имуществу отражена в Федеральном законе № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Кроме кадастровой и рыночной стоимости, основными экономическими регуляторами являются: компенсационные и штрафные платежи, плата за право аренды, налоговые обложения при гражданском земельном обороте и др. Эти платежи подлежат поступлению в бюджет, кроме компенсационных платежей, которые выплачиваются пользователям и владельцам земель [5].
Согласно данным, представленным в табл. 2, земельные платежи занимают 6% налоговых и неналоговых доходов по консолидированному бюджету.
Земельные ресурсы муниципальных образований являются потенциальным источником поступления денежных средств в местный бюджет. Согласно Бюджетному кодексу Российской Федерации, доходами бюджетов являются налоговые и неналоговые доходы, а также безвозмездные поступления. Использование земельных ресурсов формирует доходы местного бюджета по следующим статьям: налоговые доходы в форме земельного налога в размере 100%; неналоговые доходы от использования и продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности в размере 100%; неналоговые доходы от земель, собственность на которые не разграничена - также в размере 100%.
Со вступлением в действие единого государственного реестра недвижимости, являющегося основным информационным источником при управлении земельными ресурсами, отсутствуют качественные показатели земельного участка, которые ранее были отображены в государственном земельном кадастре.
В Земельный кодекс Российской Федерации (2015 г.) внесено новое
Таблица 2
Земельные платежи в бюджете Российской Федерации, 2014 г.
Показатели Консолидированный бюджет субъектов Российской Федерации
млрд руб. %
Налоговые и неналоговые доходы 7 179 100,0
Налоги на имущество 957 13,0
В том числе земельный налог 177 2,0
Доходы от использования имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности 333 5,0
В том числе доходы в виде арендной платы и продажи права аренды 199 3,0
Доходы от продажи земельных участков 46 1,0
Штрафы за нарушение земельного законодательства 0,42 0,01
Итого земельных платежей 424 6
определение земельного участка: «Земельный участок как объект права собственности и иных, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи; в случаях и в порядке, которые установлены Федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки». Таким образом, к недвижимой вещи отнесены и земельные участки.
В местных бюджетах Краснодарского края земельные платежи занимают более четверти налоговых и неналоговых доходов. Большая доля платежей приходится на арендную плату и продажу права аренды, что
обусловлено структурой видов прав на земельные участки [6].
Выбор наиболее привлекательного способа предоставления земельных участков предлагается осуществить на основе проведенного расчета поступления земельных платежей. При предоставлении земельного участка в аренду органы местного самоуправления могут выбрать следующие способы установления начальной цены лота: не менее 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, что не противоречит Земельному кодексу Российской Федерации; на основании рыночной оценки - когда ежегодная арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости и коэффициента капитализации. Для оценки различных вариантов определения стоимости прав на земельные участки предлагается расчет стоимости
Степень выгодности Варианты предоставления участка Условия дальнейшего использования участка
1 Право аренды земельного участка С выкупом
2 Аренда: рыночная стоимость С выкупом
3 Аренда: процент от кадастровой стоимости С выкупом
4 Продажа -
5 Право аренды земельного участка Без выкупа
6 Аренда: рыночная стоимость Без выкупа
7 Аренда: процент от кадастровой стоимости Без выкупа
Таблица 3
Оценка вариантов предоставления земельных участков по степени выгодности для органов местного самоуправления с целью получения максимальных платежей
права аренды как единовременный платеж. Расчеты осуществлены с использованием арендной платы, установленной в договоре, срока аренды, рыночной стоимости земельного участка на момент оценки и ставки дисконтирования [7]. Продажа участков обеспечивает поступление в бюджет двух видов доходов: платы за право собственности и последующего земельного налога. На основе вышеизложенного можно дифференцировать варианты предоставления участков по степени выгодности (табл. 3).
В результате проведенного анализа можно сделать следующие
выводы: при сопоставимости кадастровой стоимости и рыночной ежегодная арендная плата будет выше размера земельного налога, но ниже рыночного размера ежегодной арендной платы. Применение стоимости права аренды как единовременного платежа является самым доходным для местного бюджета. Бюджет получает значительные денежные средства и в определенной мере защищает интересы органов власти от недобросовестных застройщиков, уклоняющихся от уплаты земельных платежей.
Примечания:
1. Волков С.Н., Комов Н.В., Хлыстун В.Н. Как достичь эффективного управления земельными ресурсами в России? // Международный сельскохозяйственный журнал. 2015. № 3. С. 3-7.
2. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2005 году / Росземкадастр. М., 2006.
3. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2015 году / Росреестр. М., 2016.
4. Рысьмятов А.З., Щербатова Т.А., Гагина Е.В. Развитие институтов землевладения и землепользования как фактор устойчивости и ликвидности крестьянских (фермерских) хозяйств // В мире научных открытий. 2013. № 11.10 (47). С. 149-155.
5. Консолидированные бюджеты субъектов РФ и бюджетов территориальных государственных внебюджетных фондов // Официальный сайт Федерального казначейства. URL: http://www.roskazna.ru.
6. Базы данных показателей муниципальных образований. Краснодарский край // Федеральная служба государственной статистики. - Режим доступа: http://www.gks.ru.
7. Медведева О.Е. Методические рекомендации по оценке стоимости земли. URL: http://ocenchik.ru/metod/rural/107/.
References:
1. Volkov S.N., Komov N.V., Khlystun V.N. How to achieve effective land management in Russia? // International Agricultural Journal. 2015. No. 3. Pp. 3-7.
2. State (national) report on the state and use of land in the Russian Federation in 2005 / Roszemkadastr. M., 2006.
3. State (national) report on the state and use of land in the Russian Federation in 2015 / Rosreestr. M., 2016.
4. Rysmyatov A.Z., Shcherbatova T.A., Gagina E.V. Development of land tenure institutions and land use as a factor of stability and liquidity of peasant (farmer) farms // In the world of scientific discoveries. 2013. No. 11.10 (47). Pp. 149-155.
5. Consolidated budgets of constituent entities of the Russian Federation and budgets of territorial state extra-budgetary funds // Official website of the Federal Treasury. URL: http://www.roskazna.ru.
6. Databases of indicators of municipalities. Krasnodar Territory // Federal State Statistics Service. - Access mode: http://www.gks.ru.
7. Medvedev O.E. Guidelines for the valuation of land. URL: http://ocenchik.ru/ metod/rural/107/.
