CC BY
426
УДК 332.3
С. А. ТИМОНИНА
Омский государственный аграрный университет им. П. А. Столыпина
№
ОПТИМИЗАЦИЯ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАНИЙ НА ОСНОВЕ ПРОГРАММНО-ЦЕЛЕВОГО УПРАВЛЕНИЯ
СЕЛЬСКИМИ ТЕРРИТОРИЯМИ
В статье дана характеристика сложившейся системы муниципального управления земельными ресурсами и определены основные направления ее развития. Представлены методические рекомендации по оптимизации землепользования на основе формирования эффективной системы управления земельными ресурсами в границах муниципального образования.
Ключевые слова: система муниципального управления земельными ресурсами, комплексная оценка состояния земель, землеустройство и кадастровый учет, земельный участок, оптимизация землепользования.
В современном обществе осознана необходимость целенаправленного и комплексного развития сельских территорий.
Государственная политика устойчивого развития сельских территорий, в первую очередь, направлена на обеспечение продовольственной безопасности через повышение конкурентоспособности сельскохозяйственной продукции и интенсификации сельского хозяйства, воспроизводство и повышение эффективности использования земельных и других природных ресурсов с учетом их экологического состояния.
Оптимизацию сельскохозяйственного и иного землепользования, создание необходимых условия для регулирования земельно-имущественных отношений в границах муниципального образования обеспечит эффективная система управления земельными ресурсами [1].
Муниципальное управление земельными ресурсами выступает объектом исследования и включает в себя:
— регулирование земельно-имущественных правоотношений, распространяющее свое управленческое действие на все земли в границах муниципального образования, независимо от формы собственности, и направленное на создание правовых и экономических стимулов и правил, способствующих рациональному и эффективному использованию земельных ресурсов, формирование устойчивого рынка недвижимости, включая земельные участки, повышение качества их экономической оценки;
— непосредственное управление неразграни-ченными государственными и муниципальными землями, земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности в границах муниципального образования.
В качестве основных направлений деятельности органов местного самоуправления, обеспечивающих развитие системы муниципального управления земельными ресурсами на современном этапе, следует выделить:
1. Оптимизацию структуры и состава земельных ресурсов местного сообщества исходя из его целей и задач.
2. Получение дополнительных доходов от неиспользуемых или неэффективно используемых земельных ресурсов местного сообщества.
3. Оформление прав муниципальной собственности на земельные участки в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
4. Получение дополнительных доходов за счет сдачи в аренду и продажи муниципальных земельных участков.
В качестве главных направлений формирования системы эффективного управления земельными ресурсами в границах муниципального образования на современном этапе следует определить:
1) проведение инвентаризации земель с последующим мониторингом их использования;
2) проведение оценки экологического состояния земель, социально-экономического и финансово-экономического анализа землепользования в границах муниципального образования;
3) проведение землеустроительных и кадастровых работ по образованию земельных участков из не разграниченных государственных земель и в счет невостребованных земельных долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, постановки их на государственный кадастровый учет с целью передачи в муниципальную собственность;
4) проведение процедуры оформления права муниципальной собственности на земельные участки и государственной регистрации прав на земельные участки.
В такой последовательности рекомендуется осуществлять формирование эффективной системы муниципального управления земельными ресурсами.
Результаты исследования представлены в виде следующих методических рекомендаций.
Первым этапом создания системы эффективного управления земельными ресурсами должна стать
работа по проведению инвентаризации (ревизии) земель по инициативе органов местного самоуправления в границах муниципального образования, независимо от форм собственности на землю. В результате такой ревизии, которую целесообразно проводить не реже одного раза в пять лет, должны проверяться соответствие использования участков целевому назначению и разрешенному виду использования, устанавливаться случаи нарушения правообладателями участков земельного, природоохранного и другого законодательства, а также выявляться неиспользуемые или неэффективно используемые земельные участки или их части. Для проведения работы по выявлению неиспользуемых или неэффективно используемых земельных участков или их частей необходимо разработать критерии оценки эффективности использования таких земельных участков и создать соответствующую систему контроля за их рациональным и эффективным использованием. Кроме того, в результате проведения ревизии необходимо создавать базу данных о незастроенных, неиспользуемых либо неэффективно используемых земельных участках, которые могут быть предложены юридическим лицам и гражданам с целью получения дополнительного дохода. Проведение плановой инвентаризации (ревизии) земельных участков позволит не только выявлять неиспользуемые земельные участки (их части), подготовить предложения по дальнейшему их эффективному использованию, но и оценить земельный потенциал, который может быть передан в коммерческое использование.
Для принятия наиболее эффективных управленческих решений по использованию земельных ресурсов необходима достоверная информация об экологическом состоянии земель, природно-ре-сурсном и производственном потенциале земельных участков в границах муниципального образования. Оценка экологического состояния земель как природного ресурса позволяет провести ланд-шафтно-экологическое зонирование территории муниципального образования с определением зон интенсивного использования земель, с ограничением в использовании и восстановления (трансформации, улучшения), консервации, установить ограничения и обременения в использовании земель. По степени благоприятности ландшафтно-экологи-ческих и пространственно-технологических условий можно определять типы местности, используя их в качестве исходной основы для проведения экономической оценки и установления уровней эффективности использования земельных участков, землепользований (землевладений) в границах муниципальных образований.
Оценка экологического состояния земель и типизация местности по благоприятности ландшафтно-экологических и пространственно-технологических условий может быть выполнена с применением методических разработок [2].
Результаты оценки оформляются в виде схемы ландшафтно-экологического зонирования на территорию муниципального образования (района, городского (сельского) поселения), а также могут разрабатываться тематические ландшафтные карты с учетом потребности в них органов местного самоуправления. Данная оценка должна проводиться в процессе проведения землеустройства в границах муниципального образования.
Результаты экологической оценки земель используются при проведении социально-экономическо-
го анализа землепользования, который заключается в оценке параметров земельных участков и их производственного потенциала с определением уровней сложившихся социально-экономических условий на территории муниципального образования [3].
Цель социально-экономического зонирования — оценка уровня сложившихся социально-экономических условий на конкретной территории, которая может проводиться по направлениям: оценка территорий с жилой, общественно-деловой застройкой в границах населенных пунктов; оценка производственных территорий в границах и за границей населенных пунктов; оценка земельных угодий за границей населенного пункта. Данные территории разбиваются на однотипные участки и оцениваются с помощью показателей. Оценка трех первых направлений проводится по следующим показателям: рельеф, почва, уровень залегания грунтовых вод, расстояние пешеходной доступности до различных объектов, обеспеченность услугами, экологические ограничения. Оценка по четвертому направлению проводится по таким показателям, как экологическое состояние, пешеходная доступность, по наличию рентного дохода (через рентабельность производства), наличие ограничений и обременений. Для каждого показателя используется оценочная шкала в зависимости от степени значимости его на данной территории.
По результатам экологической и социально-экономической оценки делается вывод о сложившемся природно-ресурсном и производственном потенциале землепользования в границах муниципального образования.
Органы местного самоуправления должны быть заинтересованы в эффективном использовании земель и земельных участков, в том числе находящихся в муниципальной собственности в границах муниципального образования, так как от уровня эффективности использования земельных участков будет зависеть наполняемость местного бюджета и уровень качества жизни местного сообщества. Для этих целей должен проводиться анализ эффективности использования земельных участков.
Данный анализ может проводиться с использованием разработанной методики анализа эффективности использования земельных участков, уточненной для целей проведения оценки земель в границах муниципального образования [4].
Данный анализ состоит из шести этапов:
— анализа основных целей использования земельных участков;
— анализа проведения работ по землеустройству и кадастровому учету земельных участков;
— анализа земельных правоотношений;
— финансово-экономического анализа землепользования;
— прогнозирования, моделирования и оптимизации земельных платежей;
— выработки рекомендаций и предложений по повышению эффективности использования земельных участков.
На первом этапе формируются и анализируются общие сведения о земельном участке. Особое внимание при анализе информации должно быть уделено соответствию фактического и планируемого использования земельного участка виду разрешенного его использования, категории земель, установленным ограничениям и обременениям по использованию участка.
На этапе анализа выполнения землеустроительных работ и проведения государственного кадастрового учета формируются и анализируются сведения,
подтверждающие проведение в установленном законодательством Российской Федерации порядке землеустройства и кадастрового учета земельного участка.
Анализ земельных правоотношений состоит из анализа формы собственности и права пользования земельным участком.
Финансово-экономический анализ землепользования может состоять из следующих этапов: анализа структуры и объемов земельных платежей; расчета земельного налога и арендной платы за землю; расчета платы за ограниченное пользование земельным участком (сервитут); расчета нормативной выкупной цены, рыночной и кадастровой стоимости земельного участка.
С целью формирования оптимальной структуры землепользования в процессе финансово-экономического анализа проводится прогнозирование, моделирование и оптимизация земельных платежей.
Прогнозирование динамики изменения объемов земельных платежей проводится с целью учета их возможного увеличения или снижения вследствие различных прогнозируемых факторов (инфляции, изменения законодательства, изменения порядка расчета, ставок и т.д.). Моделирование объемов земельных платежей проводится с целью расчета различных вариантов консолидированных (суммарных) земельных платежей за определенные периоды времени. С учетом прогнозируемых изменений земельных платежей определяются оптимистические и пессимистические варианты. На основании сравнения графиков консолидированных (суммарных) земельных платежей при выкупе и аренде земельного участка выбирается оптимальный вариант переоформления прав на земельный участок (право собственности или право аренды).
В последнем разделе анализа эффективности использования земельного участка подводятся общие итоги всех этапов. Основными критериями оценки эффективности использования земельного участка являются:
— использование земельного участка согласно установленным целям и в соответствии с законодательством Российской Федерации;
— наличие кадастрового номера земельного участка;
— наличие соответствующих законодательству Российской Федерации правоустанавливающих и пра-воудостоверяющих документов по форме собственности и праву пользования земельным участком;
— отсутствие неиспользуемых частей земельного участка;
— соответствие размера земельных платежей за пользование земельным участком оптимальным размерам таких платежей.
По уровню эффективности земельные участки классифицируются на четыре основные группы: с высокой, достаточной, низкой эффективностью и неэффективным использованием. В зависимости от принадлежности конкретного земельного участка к той или иной группе определяются необходимые мероприятия по повышению эффективности использования земельного участка, а также оценивается сумма затрат на реализацию данных мероприятий. При этом одним из важнейших мероприятий является выбор и переоформление наиболее эффективной формы права, на котором в дальнейшем будет использоваться земельный участок (собственность или аренда).
В завершение анализа делается оценка экономического эффекта от реализации мероприятий
по повышению эффективности использования земельного участка. При этом экономический эффект рассчитывается как разность между суммой доходов и затрат от реализации мероприятий по повышению эффективности использования земельного участка.
Основой всех действий по оформлению прав и дальнейших сделок с земельными участками являются образованные земельные участки, т.е. участки, по которым в полном объеме проведены землеустроительные (кадастровые) работы и осуществлена процедура постановки земельных участков на государственный кадастровый учет. После проведения процедуры выкупа и оформления прав собственности, аренды на земельные участки проводится государственная регистрация данных видов прав.
Финансирование таких работ целесообразно проводить в рамках целевых программ.
С целью экономии средств и повышения качества проводимых работ целесообразно также использовать публичное, конкурсное размещение заказов на проведение землеустроительных (кадастровых) работ.
Выводы и рекомендации
Для создания системы эффективного управления земельными ресурсами с целью оптимизации землепользования в границах муниципального образования необходимы следующие условия:
1. Нормативная и инструктивно-методическая база управления и распоряжения земельными ресурсами.
2. Материально-техническое и финансовое обеспечение процессов управления и распоряжения земельными ресурсами.
3. Автоматизация процессов управления и распоряжения земельными ресурсами.
4. Подготовка и переподготовка кадров.
При наличии таких условий органы местного самоуправления в муниципальном образовании смогут на перспективу получить дополнительные поступления в местный бюджет, что позволит достигнуть эффективного управления землепользованиями и регулирования земельно-имущественных отношений органами местного самоуправления, повысить качество жизнедеятельности сельских жителей.
Библиографический список
1. Тимонина, С. А. Формирование эффективной системы управления земельными ресурсами сельских территорий / С. А. Тимонина // Вестн. ОмГАУ. -2013. - № 2 (10) - С. 18-23.
2. Кочергина, З. Ф. Ландшафтно-экологические основы рационализации землепользования (на материалах лесостепной зоны Омской области) : моногр. / З. Ф. Кочергина. -Омск : ОмГАУ, 2007. - 224 с.
3. Тимонина, С. А. Совершенствование системы землепользования для обеспечения развития малого бизнеса в сельском хозяйстве Омской области : моногр. / С. А. Тимонина, Ю. М. Рогатнёв. - Омск : ОмГАУ, 2006. - 216 с.
4. Методика анализа эффективности использования земельного участка [Электронный ресурс]. - Режим доступа : http://www.andrey-alpatov.ru/page.php?id = 6 (дата обращения: 10.07.2014 г.
№
ТИМОНИНА Светлана Анатольевна, кандидат экономических наук, доцент (Россия), доцент кафедры землеустройства.
Адрес для переписки: brahmadog@yandex.ru
Статья поступила в редакцию 11.07.2014 г. © С. А. Тимонина
