CC BY
13
УДК 336.77
АНАЛ1З Д1ЯЛЬНОСТ1 ДЕВЕЛОПЕРСЬКИХ К0МПАН1Й НА РИНКУ НЕРУХОМОСТ1УКРА1НИ
© 2015 РОМАИЕИКО Л. Ф., ПРОКОПЕНКО В. Ю., СТОЛБОВА М. А.
УДК 336.77
Романенко Л. Ф., Прокопенко В. Ю., Столбова М. А. Аналiз дiяльностi девелоперських компанш
на ринку нерухомостi УкраТни
У статт'1 проведено анал'в i оцнка девелоперськоi д'тльност'! на ринку нерухомостi. Проанал'вовано так показники ринку нерухомост1, як р'вень вакантностi в сегментах оф/сноi нерухомостi та торговельноi нерухомостi. Проведено оцнку динамки ринка оф/сноi нерухомостi Украши. Проанал/зовано ключовi показники сегмента торговоi нерухомостi. Виявлено основт проблеми розвитку девелоперськоi д'тльностi на ринку нерухомостi сучасноi Украни.
Ключов'! слова: девелопер, девелоперська компашя, девелоперська д'тльшсть, ринок нерухомостi, торгова нерухомсть, офкна нерухомсть, ко-мерцйна нерухомсть. Табл.: 5. Шл.: 10.
Романенко Лариса 0edopiBHa - доктор економiчних наук, професор, професор кафедри маркетингу, Ки/вський нацональний економiчний ушвер-ситет iм. В. Гетьмана (пр. Перемоги, 54/1, Кшв, 03068, Украна)
Прокопенко Валер'т ЮрП'вна - доктор економчних наук, професор, професор кафедри соцiально-економiчних дисциплн, Хармвський нацюнальний ушверситет внутр'штх справ (пр. 50-р'тя СРСР, 27, Харт, 61080, Украна) E-mail: luluza@ukr.net
Столбова Марiя АнатолПвна - асистент, кафедра маркетингу, В'дкритий мiжнародний унверситет розвитку людини «Украна» (вул. Хорива, 1-Г, Кшв, 04071, Украша)
УДК 336.77
Романенко Л. Ф., Прокопенко В. Ю., Столбова М. А. Анализ деятельности девелоперских компаний на рынке недвижимости Украины
В статье проведен анализ и оценка девелоперской деятельности на рынке недвижимости. Проанализированы такие показатели рынка недвижимости, как уровень вакантности в сегментах офисной недвижимости и торговой недвижимости. Проведена оценка динамики рынка офисной недвижимости Украины. Проанализированы ключевые показатели сегмента торговой недвижимости. Выявлены основные проблемы развития девелоперской деятельности на рынке недвижимости современной Украины.
Ключевые слова: девелопер, девелоперская компания, девелоперская деятельность, рынок недвижимости, торговая недвижимость, офисная недвижимость, коммерческая недвижимость. Табл.: 5. Библ.: 10.
Романенко Лариса Федоровна - доктор экономических наук, профессор, профессор кафедры маркетинга, Киевский национальный экономический университет им. В. Гетьмана (пр. Победы, 54/1, Киев, 03068, Украина)
Прокопенко Валерия Юрьевна - доктор экономических наук, профессор, профессор кафедры социально-экономических дисциплин, Харьковский национальный университет внутренних дел (пр. 50-летия СССР, 27, Харьков, 61080, Украина) E-mail: luluza@ukr.net
Столбова Мария Анатольевна - ассистент, кафедра маркетинга, Открытый международный университет развития человека «Украина» (ул. Хорива, 1-Г, Киев, 04071, Украина)
UDC 336.77
Romanenko L. F., ProkopenkoV. Yu., Stolbova M. A. Analysis of the Development Companies' Activity at the Ukrainian Real Estate Market
The article analyzes and evaluates the development activities at the real estate market. Such indicators of the real estate market as the vacancy rate in the segments of the office real estate as well as retail real estate have been analyzed. An evaluation of dynamics of the office real estate market of Ukraine was carried out. The key indicators of the retail real estate segment have been analyzed. The major problems of evolvement of the development activity at the real estate market of contemporary Ukraine have been identified.
Key words: developer, development company, development activity, real estate market, retail real estate, office real estate, commercial real estate. Tabl.: 5. Bibl.: 10.
Romanenko Larysa F. - Doctor of Science (Economics), Professor, Professor of the Department of Marketing, Kyiv National Economic University named after V. Getman (pr. Peremogy, 54/1, Kyiv, 03068, Ukraine) Prokopenko Valeriia Yu. - Doctor of Science (Economics), Professor, Professor of the Department of Social and Economic Disciplines, Kharkiv National University of Internal Affairs (pr. 50-richchya SRSR, 27, Kharkiv, 61080, Ukraine) E-mail: luluza@ukr.net
Stolbova Mariia A. - Assistant, Department of Marketing, Open International University of Human Development «Ukraine» (vul. Khoryva, 1-G, Kyiv, 04071, Ukraine)
Оцшка й аналiз вичизняного ринку девелоперсько! дшльност ускладнюються вцсутшстю в1дпов1д-но'1 офщшно! статистики. Разом з цим, ряд компанш перюдично здшснюють огляди ринку нерухомост^ що дозволяе виявити ряд основних тенденцш розвитку. Бкьша частина оглядш присвячена Киеву, де ринок нерухомост найбкьш розвинутий, а також низщ великих мкт (Харюв, Дншропетровськ, Львiв, Одеса), у той час як меншi мшта, як правило, залишаються без уваги.
Дослцження проблем, кнуючих на девелоперскому ринку, е одшею з передумов побудови ефектив-но'1 моделi розвитку нацюнально! економжи, форму-
вання яюсно нових форм впливу на процес перебудови виробничо-промислово'1 та швестицшноИнновацшно! шфраструктури, що кнуе в УкраМ, до такого рiвня, щоб вона могла виробляти конкурентоспроможну про-дукцш. Сьогодш для Украши, у зв'язку з необхцшстю виходу на передовi промислово-шновацшш рубежi та з урахуванням уже нагромадженого промислового й ш-телектуального потенщалу, формування ефективного мехашзму управлшня дiяльнiстю промисловими ком-панiями е завданням особливо'1 важливостЬ
Питання дослцження проблем ринку нерухомост та функцюнування девелоперських компанш на ринку
нерухомост розглядаються в роботах украшських i за-руб1жних вчених, серед яких: А. Асаул, В. Бузирев, I. Ба-4ypiHCKa, О. Гриценко, В. Горемикш, С. Грибовський, М. Ди-ба, С. Максимов, Е. Озеров, 6. Полщук, Тарасевич, I. Ч. Хью-лет, Г. Кауфман, Р. Пейзера, А. Фрай i багато шших.
Метою дано1 роботи е аналiз i оцiнка в^чизня-ного ринку девелоперсько'1 дiяльностi для виявлення основних тенденцiй його розвитку.
За даними огляду ринку нерухомост за 2014 р., п1д-готовленого компашею Ukrainian Trade Guild, про-тягом йчня - листопада 2014 р. загальна сума ви-конаних будшельних pобiт в Укpаiнi склала 44,2 млрд грн. 1ндекс будшельно'1 продукцп за даний пеpiод, поршняно з аналопчним пеpiодом 2013 р., склав 80,7 %. У загаль-ному обсязi будшництво скоротилось на 19,3 %; особливо суттевим було скорочення у сегментi комерцшно'1 не-pухомостi (33,6 %), натомiсть, будшництво житлових будь вель зросло на 4,8 %. Скоротився обсяг будшництва шже-нерних споруд (на 19 %). Нове будДвництво, реконструкц1я та техшчне переоснащення склали 83,0 % в1д загального обсягу виконаних будшельних робгг, капiтальний i поточ-ний ремонти - 9,6 % i 7,4 % вцпов1дно [1, с. 5; 6, 7].
Досить суттевою проблемою в дiяльностi деве-лоперських компанiй на сьогоднi е обмежений доступ до джерел зовншнього фшансування [10]. Схеми фiнансово-кpедитного забезпечення та залучення шве-стицiй, що використовувались у докризовий пеpiод (до 2008 р.), на сьогодш залишаються малоефективними. Через високi ризики, що асоцшються з ринком комерцшно'1 неpухомостi, а також незpозумiлостi економiч-них перспектив, первинне pозмiщення акцш або випуск облiгацiй для девелопеpiв наpазi е малодоцкьними. У свою чергу, обслуговування банювських кpедитiв е достатньо дорогим. У результат^ не лише буддвництво
нових проект1в, але и продовження проект1в у реалшаци на цеИ час е проблематичним.
Сьогодш д1яльшсть девелоперських компан1И на укра!нському ринку ускладнюеться не лише насл1дками глобально! економ1чно! кризи, а И активними боИовими д1ями на Сход1 та загальним загостренням пол1тично! та економ1чно! ситуаци в державЬ
Так, розвиток ринку комерцшно! нерухомост ускладнюеться загальним зниженням товарного об1-гу на тл1 пог1ршення економ1чно! ситуаци у держав1. У зв'язку з цим зростае дисбаланс м1ж попитом 1 про-позиц1ею на даному ринку: хоча нов1 площ1 вводяться в експлуатац1ю, р1вень вакантност1 прим1щень зростае.
Для ринку офксно! нерухомост1 виключенням з негативного тренду був лише 2010 р., коли в1дбулося певне зниження р1вня вакантност1, якиИ значно зр1с у кризо-вому 2009 р., шсля цього в1н пост1Ино зростае (табл. 1).
У цкому, 2014 р. виявився достатньо складним для ринку офкно! нерухомост1. Бкьшкть транзакц1И з оренди примщень була пов'язана з пере!здом компан1И, а не з виходом на ринок нових кл1ент1в.
Под1бна ситуац1я спостер1гаеться 1 на столичному ринку офкно! нерухомост1 [3, с. 2] (табл. 2).
Аещо в1др1зняеться ситуац1я на ринку торпвель-но! нерухомост1. П1сля кризових 2008-2009 рр. р1вень вакантност1 прим1щень постшно зни-я до 2012 р., шсля чого знову почав зростати. У 2013 р. це було пов'язано з насиченням ринку новими об'ектами, яю були зведеш в умовах подолання стагнаци на ринку, починаючи з 2010 р., у 2014 р. р1вень вакант-ност1 додатково зр1с за рахунок ускладнення економ1ч-но! та пол1тично! ситуаци на ринку (табл. 3).
У цкому, на ринку торпвельно! нерухомост1 в Киев!, незважаючи на зростання пропозици (за рахунок
Таблиця 1
PiBeHb BaKaHTHOCTi офiсноi' нерухомост
Показник Р!к
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Рiвень ва кантносп 1-2 % 4-5 % 24,5 % 17 % 19 % 25 % 27,5 % 30 %
< CQ
LQ <
О
<
О ш
Джерело: складено за даними [2].
Таблиця 2
Динамка ринку офкноТ нерухомост Укра'ни
показник 2013 р. 2014 р. Змша
A B A B A B
Загальна пропози^я, кв. м 1 487 600 1 586 460 +7%
Нова пропози^я, кв. м 125674 99 460 -20%
Орендна ставка, дол./кв. м/мк. 25-45 15-25 20-35 10-20 -21% -25%
Експлуатацшш платеж^ дол./кв. м/мк. 5-8 3-6 5-8 3-6 - -
Вакантшсть 26 16 30 21,5 +4% +5,5%
Коефщкнт загальних площ, % 15-20 10-15 15-20 10-15 - -
Поглинення ринку, кв. м 92 000 60 000 -35%
Джерело: складено за даними [3, с. 2].
завершення проектш, що будувались), у 2014 р. спосте-р1гаеться певне гальмування, що проявляеться у сутте-вому шдвищенш вакантност1, пов'язаному з1 скорочен-ням план1в розвитку роздр1бних оператор1в, складною економ1чною ситуац1ею, пад1нням споживчого попиту; для ряду щоИно введених в експлуатац1ю об'ект1в р1вень вакантност перевищуе 50 % [1, с. 15; 6; 7]. Окр1м цього, для 2014 р. характерними були призупинення реал1заци ранше анонсованих проекпв або !х перенесення на шз-н1ш1 терм1ни [4; 8].
У даному сегмент! також спостер1гаеться зб!ль-шення дисбалансу м1ж попитом 1 пропозицш, та нав1ть вищиИ в1дсоток вакантност1.
Таким чином, значним негативним фактором роз-витку девелоперсько! д1яльност1 на ринку комерцшно! нерухомост1 е не лише складшсть у залученн1 девело-перами грошових кошт1в для реал1заци сво!х проект1в, а И суттеве зниження попиту на об'екти нерухомосп у зв'язку з ускладненням економ1чно! та пол1тично! обстановки. Разом з тим, навпъ за цих несприятливих умов, д1яльн1сть девелопер1в продовжуеться. Незважа-ючи на певне уповкьнення зростання пропозиц!! нових об'ект1в нерухомост1, за 2014 р. на ринку офксно! нерухо-мост1 у Киев1 пропозиц1я зросла на 7 %, на ринку торп-вельно! - на 8 % (табл. 4).
Як 1 у випадку з ринком комерцшно! нерухомосп, починаючи з 2010 р., ринок житлово! нерухомосп де-монстрував тенденцш до виходу з1 стагнац1!, пов'язано! з1 св1товою економ1чною кризою, та уповкьнення розвитку у 2014 р., пов'язане з дестабшзащею економ1чно! та пол1тично! ситуац!!.
Характерною рисою попиту на житло е в1дносно низька питома вага житлових площ, що придбаваються у кредит. Так, у 2010 р. у Киев1 цеИ показник склав 9 % угод, у 2011 р. - 6 %, у 2012 р. - 3 %, у 2013 р. - 7 %, у 2014 р. -2 % [5]. Це св1дчить про слабку участь банювсько! систе-ми у сприянш розширення попиту на об'екти житлово! нерухомостЬ
Ринок житлово! нерухомосп в УкраМ протягом останнього року розвивався неоднородно. Хоча, в ц!лому, р1вень будДвництва нових житлових буд1-вель зрк пор1вняно з минулим роком, цеИ показник до-сягнуто за рахунок ряду регюшв, де спостер1галося суттеве зростання у даному сегмент! (Одеська область - на
221.4 тис. кв. м, або 57,7 %, 1вано-Франювська область -на 198,2 тис. кв. м, або 53,5 %, Льв1вська область - на
195.5 тис. кв. м, або 55,1 %, Хмельницька область - на 77,8 тис. кв. м, або 68,3 %). Натомкть, у Киев1 обсяг уве-деного в експлуатацш житла скоротився на 374,3 тис. кв. м, або на 39,7 % [9, с. 2] (табл. 5).
Разом з цим, юльюсть договор1в кушвльпродажу об'ектш житлово! нерухомост! у I твр1чч1 2014 р. скоротився пор1вняно з аналопчним перюдом 2013 р. [9, с. 19].
Сл1д в1дзначити, що у Киев1 протягом 2014 р. до-мшували угоди на первинному ринку житлово! нерухомост! (58 % проти 42 %), що було досягнуто запрова-дженням ряду «програм лояльность, спрямованих на шдтримання активност! ринку ! згладжування негатив-них насл1дк1в ослаблення нац1онально! валюти, а також зростанням дов1ри до забудовниюв внасл1док шдви-щення якост роботи девелоперських компан1И, дотри-
Таблиця 3
Рiвень вакантностi торгiвельноi' нерухомостi
Показник Рiк
2009 2010 2011 2012 2013 2014
Рiвень вакантной! 2-5 % 2,5 % 1,2 % 0,8 % 1,7 % 7,5 %
< т
<
о
<
2 ш
Джерело: складено за даними [5].
Таблиця 4
Ключовi показники торгiвельноi' нерухомостi (м. Ки'в)
Ринковi показники 2013 р. 2014 р. Змша 2015 р. (березень)
Загальна пропози^я, кв. м 1 000 000 1 073 939 +8% 1 073 939
Нова пропози^я, кв. м 1127 937 -16,8% 826
МУмальна орендна ставка, грн/кв. м/мк. (галерея моди, 100-200 кв. м) 240 300 -17 % 450
Максимальна орендна ставка, грн/кв. м/мк. (галерея моди, 100-200 кв. м) 800 960 -20 % 1000
Середня орендна ставка, грн/кв. м/мк. (галерея моди, 100-200 кв. м) 560 596 -(10-40) % фкса^я курсу долара
Вакантысть 1,7 7,5 +5,8% 7,5
Вщвщувашсть, оаб/1000 кв. м 945 867 -9% 787
Вщвщувашсть регюнальних ТЦ, оаб/1000 кв. м 530 654 +19% 651
Вщвщувашсть окружних ТЦ, оаб/1000 кв. м 1127 937 -16,8% 826
Джерело: складено за даними [1, с. 9].
Таблиця 5
O^Mi показники функцiонування ринку нерухомост
Область Кiлькiсть договорiв купiвлi-продажу квартир i житлових будинкiв Кшьккть договорiв шотеки
1 пiврiччя 2013 р. II пiврiччя 2013 р. I пiврiччя 2014 р. I пiврiччя 2013 р. II пiврiччя 2013 р. I пiврiччя 2014 р.
Вшницька 2 680 5 123 2 106 210 414 138
Волинська 1 371 2 456 992 230 287 131
Днтропетровська 10 961 17 686 7 848 730 947 561
Донецька 14 405 22 254 8 613 1 014 1 542 567
Житомирська 2 448 4 568 1 694 200 257 76
Закарпатська 1 245 2 341 978 212 309 135
Запорiзька 4 598 7 776 3 599 405 542 272
1вано-Франшська 1 485 2 499 1 110 205 335 129
Кшвська 5 555 9 396 4 708 314 514 245
Юровоградська 2 466 4 624 1 821 163 201 77
Луганська 5 945 9 761 3 678 395 552 157
Львiвська 3 907 6 650 3 916 597 848 463
МиколаТвська 2 627 4 697 2 105 209 296 104
Одеська 5 407 9 522 4 117 554 804 431
Полтавська 3 932 6 186 3 382 384 596 267
Рiвненська 1 545 3 052 1 361 138 269 112
Сумська 2 586 4 214 2 001 312 371 183
Терноптьська 1 226 2 320 991 174 236 100
Харшська 8 406 15 627 7 033 1 011 1 452 773
Херсонська 2 283 4 064 1 594 292 342 176
Хмельницька 2 487 4 081 1 967 252 348 163
Черкаська 2 839 5 155 2 362 183 226 112
Чершпвська 2 210 4 121 2 018 122 167 73
Чернiвецька 1 194 2 122 988 167 227 100
КиТв 10 634 16 463 7 696 3 471 5 850 2 915
Усього 104 442 176 758 78 678 11 944 17 932 8 460
Джерело: складено за даними [9].
мання (iнодi - i випередження) ними заявлених строкгв будгвництва та посилення ix репутаци [9, с. 20].
Ринок девелоперських компангй в УкраМ представлений як вгтчизняними (Будхаус Груп, Макрокап-Девелопмент Украша, DCH, Край Пропертг), так i за-кордонними (Arricano, «1ммошан Украiна» (входить до групи Auchan), Multi Development Ukraine) компангями.
ВИСНОВКИ
Значною проблемою дгяльностг девелоперських-компангй на сьогоднг е обмежений доступ до джерел зо-внгшнього фгнансування. Схеми залучення гнвестищй, що використовувались у докризовий пергод (до 2008 р.), на сьогоднг залишаються малоефективними. Через ви-сокг ризики, що асоцгюються з ринком комерцiйноi нерухомостг, а також незрозумглостг економгчних перспектив, первинне розмгщення акцгй або випуск облг-гацгй для девелопергв наразг е малодоцгльними. У свою чергу, обслуговування банкгвських кредитгв е достатньо
дорогим. У результат^ не лише будгвництво нових про-ектгв, але й продовження проектгв у реалгзаци сьогоднг е проблемним.
У цглому, подальшг перспективи розвитку деве-лоперсько'1 дгяльностг в УкраМ достатньо суперечливг. З одного боку, на ринок вкрай негативно впливае усклад-нення економгчно'! та полгтично'! ситуаци в державг, з гн-шого - перспективи еврогнтеграци. ■
Л1ТЕРАТУРА
1.ОбзоррынкаторговойнедвижимостиКиеваирегионов. Итоги 2014 г. / UTG Company, Office Market Report. - 2014. - 35 с. [Электронный ресурс]. - Режим доступа : http://utgcompany. com/static/content/download3/obzor-rynka-torgovoy-2014-6.pdf
2. За даними CBRE Украша [Електронний ресурс]. - Режим доступу : http://www.cbre.ua/ua_uk/research/market_reports
3. Обзор рынка офисной недвижимости. Киев. Итоги 2014 г. / UTG Company, Office MarketReport. - 2014. - 11 с. [Электронный ресурс]. - Режим доступа : http://utgcompany.com/ static/content/download3/obzorrynka-ofisnoy-2014-2.pdf
4. Сайт видання Commercial Property [Електронний ресурс]. - Режим доступу : http://utgcompany.com/static/content/ download3/obzor-rynka-ofisnoy-2014-2.pdf
5. За даними Укра'шськоТ торпвельноТ пльдп [Електронний ресурс]. - Режим доступу : http://utgcompany.com/
6. Державна служба статистики Укра'ши. Офщшний сайт [Електронний ресурс]. - Режим доступу : http://www.ukrstat. gov.ua
7. МУстерство юстицп Укра'ши. Офщшний сайт [Електронний ресурс]. - Режим доступу : http://old.minjust.gov.ua
8. Куда движется рынок столичной недвижимости? [Электронный ресурс]. - Режим доступа : http://rian.com.ua/ press/20150827/372705770.html
9. Обзор рынка жилой недвижимости Киева. Итоги 2014 г. / UTG Company, Office MarketReport. - 2014. - 22 с. [Электронный ресурс]. - Режим доступа : http://utgcompany.com/static/ content/download3/obzor-rynka-jiloy-2014-2.pdf
10. Диба М. I. Девелоперськ компани на швестицшно-му ринку Укра'ши : монографiя / М. I. Диба, £. А. Полщук. - К. : КНЕУ, 2011. - 422 с.
REFERENCES
Derzhavna sluzhba statystyky Ukrainy. Ofitsiinyi sait. http:// www.ukrstat.gov.ua
Dyba, M. I., and Polishchuk, Ye. A. Developerski kompanii na investytsiinomu rynku Ukrainy [Development company in the investment market of Ukraine]. Kyiv: KNEU, 2011.
"Kuda dvizhetsia rynok stolichnoy nedvizhimosti?" [Where is the capital's real estate market?]. http://rian.com.ua/ press/20150827/372705770.html
Ministerstvo iustytsii Ukrainy. Ofitsiinyi sait. http://old.min-just.gov.ua
"Obzor rynka torgovoy nedvizhimosti Kieva i regionov. Itogi 2014 g." [Review of the retail property market in Kiev and regions. Results in 2014]. http://utgcompany.com/static/content/down-load3/obzor-rynka-torgovoy-2014-6.pdf
"Obzor rynka ofisnoy nedvizhimosti. Kiev. Itogi 2014 g." [Overview of the office market. Kiev. Results in 2014]. http://utg-company.com/static/content/download3/obzorrynka-ofisnoy-2014-2.pdf
"Obzor rynka zhiloy nedvizhimosti Kieva. Itogi 2014 g." [Overview of the real estate market in Kiev. Results in 2014]. http:// utgcompany.com/static/content/download3/obzor-rynka-jiloy-2014-2.pdf
Sait vydannia Commercial Property. http://utgcompany. com/static/content/download3/obzor-rynka-ofisnoy-2014-2.pdf
"Za danymy Ukrainskoi torhivelnoi hildii" [According to the Ukrainian Trade Guild]. http://utgcompany.com/
"Za danymy CBRE Ukraina" [According to CBRE Ukraine]. http://www.cbre.ua/ua_uk/research/market_reports
<C
OQ
QQ LQ
<C
О
<
Si
Ш
