CC BY
7
УДК 336.1:332.«
ПЕРЕДУМОВИ РОЗВИТКУ ОПОДАТКУВАННЯ НЕРУХОМОСТ1 В УКРА1Н1
© 2015
ТАРАНГУЛ Л. Л., МЕЛЬНИК А. М.
УДК 336.1:332.6
Тарангул Л. Л., Мельник А. М. Передумови розвитку оподаткування нерухомост в УкраТж
Метою cmammi е оцнка передумов розвитку оподаткування нерухомостi та об(рунтування перспектив модершзацП податмв на нерухомсть в УкраМ. Об(рунтовано, що дослдження передумов розвитку оподаткування нерухомого майна в УкраЫ необхiдно проводити окремо для земл та нерухомого майна, вiдмiнного вiд земельноi д'шянки. Проанал'вовано структуру земельного фонду в УкраЫ та визначено, яка частка земель та в яких регонах потребуе проведення нормативноi грошовоi оцнки. Встановлено, що значна частина земель знаходиться в оренди Б'шьшкть договор'в оренди укладаеться на строк вiд 3 до 6 рот зi ставкою орендноi плати в розмiрi 3%. Узв'язку зiзмiнами податкового законодавства оч'шуеться зростання ставок орендноi плати, що може спричинити роз'рвання укладених договор'в оренди. Це е негативною передумовою розвитку оподаткування нерухомостi в УкраЫ. Обфунтовано, що в УкраЫ е достатня база для розвитку оподаткування нерухомого майна, в'дмш-ного вiд земельноi д'шянки. Також наявш передумови для оподаткування житловоi та комерцшно)' нерухомостi, однак базою оподаткування мае бути не розмiр площi об'екта оподаткування, а його варткна оцнка. Загалом для оподаткування обох складових нерухомостi в Украм наявш достатш передумови, за умови поступового переходу вiд оподаткування площi об'екта нерухомостi до його вартости Ключов'! слова: податок на нерухомемайно, нормативна грошова оцнка земл'>, оренда земл'>, житловий фонд, комерцйна нерухомкть. Рис.: 2. Табл.: 6. Ббл.: 17.
Тарангул Людмила Леон'дюна - доктор економiчних наук, професор, проректор Нацонального утверситету державноi податковоi служби Укра-¡ни (вул. Ушверситетська, 31,1рпнь, Ки/вська область, 08200, Украна) E-mail: tarangul_l@inbox.ru
Мельник Анастася Миколавна - астрантка, кафедра фiнансiв, Нацональний ушверситет державноi податковоi служби Украни (вул. Ушверситетська, 31,1рпнь, Ки'юська область, 08200, Украна) E-mail: melnyk.1990@inbox.ru
УДК 336.1:332.6
Тарангул Л. Л., Мельник А. Н. Предпосылки налогообложения недвижимости в Украине
Целью статьи является оценка предпосылок развития налогообложения недвижимости и обоснование перспектив модернизации налогов на недвижимость в Украине. Обосновано, что исследование предпосылок развития налогообложения недвижимого имущества в Украине необходимо проводить отдельно для земли и для имущества, отличного от земельных участков. Проанализирована структура земельного фонда в Украине и определено, какая доля земель и в каких регионах требует проведения нормативной денежной оценки. Определено, что значительная часть земель находится в аренде. Большинство договоров аренды заключается на срок от 3 до 6лет со ставкой арендной платы в размере 3%. В связи с изменениями налогового законодательства ожидается увеличение ставок арендной платы, что может спровоцировать расторжение заключенных ранее договоров аренды. Это является негативной предпосылкой развития налогообложения недвижимости. Обосновано, что в Украине есть в наличии достаточная база для развития налогообложения имущества, отличного от земельного участка. Также имеются предпосылки для налогообложения жилищной и коммерческой недвижимости, однако базой налогообложения должна быть не площадь недвижимости, а ее оценочная стоимость. В целом для налогообложения обеих составляющих недвижимости есть достаточные предпосылки, при условии постепенного перехода от налогообложения площади недвижимости к ее стоимости. Ключевые слова: налог на недвижимость, нормативная денежная оценка земли, аренда земли, жилищный фонд, коммерческая недвижимость. Рис.: 2. Табл.: 6. Библ.: 17.
Тарангул Людмила Леонидовна - доктор экономических наук, профессор, проректор Национального университета государственной налоговой службы Украины (ул. Университетская, 31, Ирпень, Киевская область, 08200, Украина) E-mail: tarangul_l@inbox.ru
Мельник Анастасия Николаевна - аспирантка, кафедра финансов, Национальный университет государственной налоговой службы Украины (ул. Университетская, 31, Ирпень, Киевская область, 08200, Украина) E-mail: melnyk.1990@inbox.ru
UDC 336.1:332.6
Tarangul L. L., Melnyk A. M. Preconditions of the Real Estate Taxation in Ukraine
The article is concerned with evaluating preconditions for the development of real estate taxation and substantiation of prospects for modernization of the taxes on real estate in Ukraine. It has been substantiated that an examination of the preconditions for development of the taxation on real estate in Ukraine should be carried out separately for land estate and for property other than land estate. The structure of Land Fund in Ukraine has been analyzed; it has been determined, what percentage of the land and in which regions requires a normative monetary valuation. It has been determined that much of the land is leased. Most lease agreements are being concluded for a period from 3 to 6 years with the rate of rent in the amount of 3%. Because of changes in the tax legislation, increase in the rent rates is expected, which may lead to termination of the lease agreements previously concluded. Such is the negative precondition for the development of real estate taxation. It has been substantiated that in Ukraine there is a sufficient framework for taxation of real property other than land estate. There are also preconditions for both residential and commercial property taxation, though the tax base should be not the real estate area, but its estimated value. In general, there are sufficient preconditions for taxation of both components of real estate, provided that gradual transition from taxation of the real estate area to its value will be implemented.
Key words: tax on real estate, normative monetary valuation of land, rent of land, housing fund, commercial real estate Pic.: 2. Tabl.: 6. Bibl.: 17.
Tarangul Lyudmila L. - Doctor of Science (Economics), Professor, Pro-rector of the National University of State Tax Service of Ukraine (vul. Universytetska, 31, Irpin, Kyiv region, 08200, Ukraine) E-mail: tarangul_l@inbox.ru
Melnyk Anastasiia M. - Postgraduate Student, Department of Finance, National University of State Tax Service of Ukraine (vul. Universytetska, 31, Irpin, Kyiv region, 08200, Ukraine) E-mail: melnyk.1990@inbox.ru
Протягом всього перюду становлення i розвитку податково! системи незалежно! Укра!ни податок на нерухоме майно дае привод для дискусiй як науковцям, так i практикам. В УкраМ запровадження оподаткування нерухомого майна наштовхнулося на ряд перепон, як пов'язанi з визначенням об'ектш оподаткування (житлова чи комерцшна нерухомiсть, ме-хашзм оподаткування землi - у складi одного об'екта нерухомостi чи окремо), оцшкою бази оподаткування (грошовий чи натуральний вимiр), визначенням кола пкьговиюв та обгрунтуванням оптимiзацi! надання пкьг тощо. Через недостатне вирiшення зазначених проблем фiскальний потенцiал оподаткування нерухомого майна в УкраМ залишаеться нереалiзованим, вна-слiдок чого мiсцевi бюджети щороку втрачають значнi обсяги податкових надходжень.
У публiкацiях захцних економiстiв проблеми оподаткування нерухомост висвiтленi досить широко. Час-тина праць присвячена порiвняльному аналiзу розвитку оподаткування нерухомост у розвинених кра!нах та кра!нах з трансформацiйною економжою, про що, зокре-ма, йдеться в дослцженнях Й. Йонгмана [17] та Р. Бала [13]. Дослцження податку на нерухомкть як податку на багатства та можливост застосування рентного подходу при встановленш механiзмiв оподаткування неру-хомостi представлен у працях Д. Кейнон, А. Ланглея, Б. Пакуiн [16], Г. Зодрова [15]. Особливост iмплементацi! оподаткування нерухомого майна в умовах нерозвине-ного ринку нерухомост викладенi у пращ М. Белла [14]. Досидження вггчизняних учених присвяченi переважно проблемам визначення податково! бази, зокрема питан-ням оптишзаци оцiнки землi та комерцшно! й житлово! нерухомостi, що, зокрема, воображено у працях А. Див-нич [5], А. Мартин [6], О. Тпаково! [12] та ш. Незважа-ючи на потужний доробок вичизняних i зарубiжних вче-них у сферi оподаткування нерухомого майна, питання передумов розвитку оподаткування нерухомост потре-буе проведення поглиблених досиджень.
Метою статтi е оцiнка передумов розвитку оподаткування нерухомост та обгрунтування перспектив модершзаци податкiв на нерухомкть в УкраМ.
Запровадження та ефективне функцюнування оподаткування нерухомостi залежить вiд наявностi ряду передумов. В УкраМ оподаткування нерухомого майна здшснюеться ккькома податками, для розвитку та оптимiзацi! кожного з них потрiбнi власнi передумови. Оподаткування землi е одним з найбкьш дискусшних питань, специфiка якого обумовлюеться вцсутшстю активного ринку землi в Укра!ни. Вiдсутнiсть активного ринку не можна вважати негативним чинником, який е причиною вс1х проблем в оподаткуванш землi та розвитку оподаткування нерухомого майна в цкому. Однак це та специфiчна характеристика, яка вимагае застосування особливих пiдходiв до виявлення проблем у цш сферi оподаткування та пошуку шляхiв щодо !х виршення.
Однiею з передумов, яка визначае особливост оподаткування землi, е структура земельного фонду. Протягом останшх ккькох рокiв площа земель, яю знаходяться у власностi чи користуванш скьськогосподарських шд-приемств, зменшилася на 23903,9 тис. га (39,6 %). Площа
земель, яю фактично використовуються громадянами, навпаки збкьшилась на 14881,6 тис. га (24,7 %); площа земель, якими володшть або користуються заклади, установи, оргашзацп, промисловi та iншi пiдприемства, пiдприемства та оргашзаци транспорту, зв'язку, частини, шдприемства, оргашзаци, установи, навчальнi заклади оборони, майже не змiнилася i станом на 01.01.2015 р. становить 2309,8 тис. га, що на 28,0 тис. га менше, шж станом на 01.01.1995 р. Площа земель, яю знаходяться в лкогосподарських шдприемств, збкьшилася на 1666,0 тис. га (2,8 %); площi земель запасу збкьшилися на 7421,8 тис. га (12,3 %) i становлять 10775,7 тис. гею^в. Решта земель - 863,7 тис. га - знаходиться у власност або користуванш шших землекористувачiв, ця площа е майже незмшною порiвняно з 1994 р. [10] (табл. 1).
Одним з ключових питань для будь-якого податку е наявшсть об'екта та бази оподаткування. Якщо вести мову про плату на землю, то в УкраМ шд оподаткування шдпадають значш площi земель населе-них пунктiв i земель скьськогосподарського призначен-ня. Слiд зазначити, що база оподаткування земельним податком в УкраМ визначаеться або як площа земельно! дкянки (якщо нормативну грошову оценку не проведено), або як величина нормативно! грошово! оцшки земельно! дкянки. Принцип справедливостi оподаткування землi як частини нерухомост дотримуеться, якщо сума податку залежить в1д вартостi об'екта оподаткування. В УкраМ тривае процес проведення нормативно! грошово! оцшки земл^ однак вш вцбуваеться повкьно.
Так, у 2013 р. було повшстю завершено роботи з проведення первинно! нормативно! грошово! оцшки земель уси населених пунктiв. Перiодичнiсть проведення нормативно! грошово! оцшки земель населених пункпв передбачено ст. 18 Закону Укра!ни «Про оцшку земель» [7] (повторна нормативна грошова оцшка) - не рцше нiж один раз на 5-7 роюв [4]. Однак первинна нормативна грошова оцшка не дала можливкть охопити ва землi (табл. 2).
Як видно з даних, представлених у табл. 2, най-бкьша частка земель, яка потребуе нормативно! грошово! оцшки, знаходиться в Житомирсьюй, 1вано-Фран-ювсьюй, Луганськiй, Сумськiй, Хмельницькiй, Черш-гiвськiй областях. Менше 1 % площ земель, нормативна грошова оцшка яких не проведена, розташоваш у Дш-пропетровсьюй, Запорiзькiй, Одеськiй та Тернопкьсьюй областях. Слiд зазначити, що в iдеалi необхiдно прагнути до проведення повно! нормативно! грошово! оцшки земель, що е важливим чинником оптимiзацil оподатку-вання нерухомого майна.
Нормативна грошова оцшка земель е важливим економiчним чинником для розвитку регюшв, осккьки вона використовуеться для визначення розмiру земельного податку, державного мита при мМ, спадкуванш (крiм випадюв спадкування спадкоемцями першо! та друго! черги за законом (як випадюв спадкування ними за законом, так i випадюв спадкування ними за запо-впюм) i за правом представлення, а також випадюв спадкування власносй, вартксть яко! оподатковуеться за нульовою ставкою) та даруваннi земельних дкянок
Таблиця 1
Динамка змш земельного фонду по основних видах упдь в УкраТж у 1994-2014 рр. [2]
Показник Рiк
1994 2005 2008 2014
Площа, тис. га % Площа, тис. га % Площа, тис. га % Площа, тис. га %
Стьськогосподарсью упддя 41890,4 69,4 41763,8 69,2 41650,0 69,0 41511,7 68,8
Люэвкрит площ1 10331 17,1 10475,9 17,3 10556,3 17,5 10630,3 17,6
Забудован земл1 2386,2 4,0 2458,3 4,1 2476,6 4,1 2550,4 4,2
В|дкрит1 заболочен! земл1 920,8 1,5 957,1 1,6 975,8 1,6 982,6 1,6
В|дкрит1 земл1 без рослинного покриву або з незначним рос-линним покривом 1105,6 1,8 1039,0 1,7 1038,2 1,7 1015,8 1,7
1нш1 земл1 1301,2 2,2 1239,6 2,1 1236,3 2,1 1237,7 2,1
Води 2419,6 4,0 2421,1 4,0 2421,6 4,0 2426,4 4,0
Усього 60354,8 100,0 60354,8 100,0 60354,8 100,0 60354,9 1
Таблиця 2
Стан проведення нормативно'!' грошовоУ оцiнки земель населених пунклв станом на 01.01.2015
Область Потребуепроведення оцшки Загальна кшьккть Частка населених пунклв, як потребують оцшки
АР Крим 79 1019 7,75
Вшницька 47 1504 3,13
Волинська 18 1087 1,66
Донецька 63 1301 4,84
Днтропетровська 7 1501 0,47
Житомирська 297 1668 17,81
Закарпатська 50 609 8,21
Запорвька 6 950 0,63
1вано-Франшська 236 804 29,35
КиТвська 47 1182 3,98
Юровоградська 64 1032 6,20
Льв1вська 81 1928 4,20
Луганська 105 926 1134
МиколаТвська 2 94 2,13
Одеська 2 1176 0,17
Полтавська 6 1841 0,33
Р1вненсы<а 96 1026 9,36
Сумська 197 1493 13,19
Терноптьська 5 1057 0,47
Харшська 139 1755 7,92
Херсонська 43 698 6,16
Хмельницька 157 1451 10,82
Чернтвська 201 1511 13,30
Черывецька 16 417 3,84
о_
о
т о
о о_
о =п <с
<
о
ш
Джерело: розраховано автором на основi [4].
зпдно 13 законом, орендно1 плати за земельш д1лянки державно! та комунально1 власност1, втрат скьськогос-подарського 1 лкюгосподарського виробництва, вар-тост! земельних дкянок площею понад 50 гектар1в для розм1щення в1дкритих спортивних 1 ф1зкультурно-оздо-ровчих споруд, а також при розробщ показник1в та ме-хан1зм1в економ1чного стимулювання рац1онального ви-користання та охорони земель.
Участиш оподаткування земель скьськогосподар-ського призначення нормативна грошова оц1нка мае не менше значення, однак Г1 проведення су-проводжуеться рядом проблем. Сучасна система оц1нки земельних дкянок мктить велику ккьюсть недол1к1в, як1 притаманш як бон1туванню Грунйв, так 1 економ1чнш та грошов1й оц1нц1 земель. Кр1м того, визначення масо-воГ (кадастровой оц1нки земл1, що Грунтуеться на трьох традиц1йних п1дходах: ринкова варткть пор1вняння, варт1сть затрат 1 катталшаци доходу, зазвичай викори-стовуеться для визначення бази оподаткування [8].
У ход1 чергового визначення нормативно! грошо-во'1 оц1нки фахшщ Держгеокадастру констатують зро-стання вартост1 земель у пор1внянш з показником п'яти-семир1чно'1 давнини. Основн1 фактори зростання - розви-ток 1нфраструктури, транспортних шляхш, надходження швестицш на в1дпов1дш територГГ. Залежно в1д рег1ону дельта може складати 10-30 % 1 навггь бкьше. Найменш динам1чно - у межах 5 % - показник зростае в селах, де розвиток шфраструктури в1дбуваеться повкьно. На 1 ач-ня середня нормативна грошова оцшка в Укра'1н1 складае: для ркл1 та перелогш - 25,77 тис. грн за гектар, для бага-тор1чних насаджень - 49,4 тис. грн, сшожатей - 6,1 тис. грн, природних пасовищ - 4,73 тис. гривень [3]. Як зазна-чають багато вчених, нав1ть з урахуванням шдексацн вар-т1сть земель скьськогосподарського призначення не за-вжди е об'ективною 1 часто е заниженою [5, 6, 12]. Виходя-чи з викладеного вище, основною передумовою розвитку ефективного оподаткування земл1 е вдосконалення нор-мативно'1 грошово'1 оценки земель скьськогосподарського призначення та проведення повно1 нормативно1 грошово1 оценки земель нескьськогосподарського призначення.
1ншою складовою земельного оподаткування в УкраМ е орендна плата за землю. Орендна плата за землю е вагомою складовою надходжень до бюджету, тому об-Грунтовашсть 'й визначення е одшею 1з базових передумов оптим1зацГ1 оподаткування нерухомого майна в УкраМ.
На сьогодш в УкраМ укладено майже 4,8 млн до-говор1в оренди земельних па1в загальною площею понад 17 млн гектар1в. У грошовому екв1валент1 р1чна оренд-на плата по цих угодах складае 12490686,1 тис. гривень [9]. Досить часто довгострокова оренди земл1 е альтернативою 11 куп1вл1 (внасл1док прямоТ заборони кушвл1-продажу земл1), тому тривалий час у загальному обсягу договор1в найбкьшу питому вагу мають договори тер-м1ном в1д 6 до 10 рок1в (табл. 3).
Як видно з даних, представлених в табл. 3, про-тягом досл1джуваного пер1оду зростае частка догово-р1в оренди земл1 терм1ном 4-5 1 6-10 роив, знизилася частка короткострокових договор1в оренди, а також ккьюсть договор1в оренди термшом понад 10 рок1в.
Зменшення частки договор1в оренди земл1 на 1-3 роки обумовлена тим, що при нам1рах здшснювати шдприем-ницьку д1яльшсть укладення таких договор1в невипдне через тривалу бюрократичну процедуру, а укладення довгострокових договор1в терм1ном понад 10 роив або не завжди можливе, або ж власники б1знесу не мають впевненост в довгострокових перспективах свого б1з-несу. Як видно з табл. 3, частка договор1в з термшом оренди понад 10 роив зменшилась у 2013-2014 рр. Це означае, що договори, термш чинност яких сплив, не переукладалися або переукладалися на коротший тер-мш. Найб1льшою популярн1стю користуються договори, як1 укладаються на термш 4-5 роив. З точки зору оподаткування важливе значення мае не ткьки термш оренди земельно1 дкянки, але 1 ставка орендно1 плати, осильки залежно в1д типу дкянки та умов оренди вона може в1др1знятися. Структура договор1в залежно выставки орендноТ плати в1дображена в табл. 4.
Таблиця 3
Структура договорi оренди земельних дiлянок, укладених в УкраТш з 2008 по 2014 рр., %
Показник Термш договору
1-3 4-5 6-10 Понад
роки ромв роюв 10ромв
2008 2,50 28,00 55,00 14,50
2009 2,50 29,00 54,00 14,50
2010 2,00 29,00 54,50 14,50
2011 2,10 30,00 55,00 12,90
2012 2,00 31,00 55,00 12,00
2013 1,90 32,00 56,00 10,10
2014 2,00 33,00 57,00 8,00
Джерело: розраховано автором за даними [2, 3, 4].
Таблиця 4
Структура договорiв оренди в УкраТш у 2008-2014 рр. залежно вщ ставки орендноТ плати, %
Показник Ставка орендноТ плати
1,5% 1,5-3% Бшьше 3%
2008 0,55 43,45 56,00
2009 0,55 33,45 66,00
2010 0,55 32,45 67,00
2011 1,00 32,00 67,00
2012 1,00 31,00 68,00
2013 1,00 28,00 71,00
2014 1,00 26,00 73,00
Джерело: розраховано автором за даними [2, 3, 4]
Як видно з даних, представлених в табл. 4, наймен-ша частка договорш укладена з1 ставкою орендноТ оплати 1,5 %, найбкьша - з1 ставкою 3 % 1 бкьше, частка цих до-говор1в мае тенденц1ю до зростання 1 у 2014 р. склала 73 %. В1дпов1дно до статт1 288.5 Податкового кодексу Укра1ни ставка орендно1 плати не може бути меншою в1д 3 % та бкьшою 12 % в1д нормативног грошово1 оценки земл1.
Q_
LQ
О
m о
о
Q_
О
=п <
Це означав, що Bci договори, яю були укладенi на умовах сплати орендно! плати за ставкою 1,5 %, мають бути пере-глянутi, i ставка мае бути зб!льшена як мiнiмум до 3 %.
Таке шдвищення розмiру орендно! плати викли-кае негативну реакцш не т!льки з боку б!знесу, але i з боку громадян. Наразi кра!на в очжуванш лiбералiзацi! податкового законодавства, яке може торкнутися й опо-даткування земли У такому випадку проблема буде вирь шена сама по соб!, у протилежному ж випадку мкцевим бюджетам варто очiкувати зменшення надходжень вц орендно! плати за землю як через розiрвання договорiв з шдприемцями, так i через фшансову неспроможнiсть громадян платити податок.
За iнформацiею Державно! служби Укра!ни з пи-тань геодез!!, картограф!! та кадастру, найвищi ставки оренди - на Полтавщиш, в Черкаськш та Р!вненськш областях. Найнижч! - на ЗакарпаттЬ Середня варткть оренди земл! в УкраМ на кв^ень 2015 р. складае 727,6 грн/га на рж. Найвищ! ставки - в Полтавськш области де орендувати один гектар земл! с!льськогосподарсько-го призначення можна в середньому за 1327 грн/га на рж. Також у ТОП-3 регюшв з найдорожчою скьгосп-землею в оренд! - Черкаська (1121,7 грн/га/рж) та Р!в-ненська (1068,8 грн/га/рж) область
Найдешевше можна орендувати землю на Закар-патт - середнш орендний плат1ж складае в цьому ре-гюш 296,6 грн/га. На другому мкщ з кшця за вартктю оренди - АР Крим (за винятком Севастополя) - 388,6 грн/га. У Донецькш област середня варткть оренди складае 515,4 грн/га. Загалом ставки оренди в УкраМ можуть в!др!знятися залежно в!д регюну в 4,5 разу, або на 1000 гривень на кожному гектар! [9]. На наш погляд, у ситуац!!, яка склалася в УкраМ, шдвищення мМмаль-них ставок орендно! плати е передчасним, осюльки в!д-сутш економ!чш передумови до Г! сплати. У майбутньому таке шдвищення може бути виправданим, але вцбува-
тися воно повинно поступово, за наявност1 в1дпов1дних передумов - стабшзацГ! економ1чно! ситуацИ, наявност1 об'ективно! можливост1 у громадян сплачувати орендну плату (це можливо за умови скорочення безробггтя та зростання реальних доход1в населення).
1ншою складовою оподаткування нерухомого майна е об'екти нерухомост1, яю створен1 людиною, зокре-ма комерцшна 1 житлова нерухом1сть. У бкьшост економ1чно розвинених кра!н св1ту як комерцшна, так 1 житлова нерухомкть е об'ектами оподаткування подат-ками на майно. В УкраМ оподаткування житлово! неру-хомост1 було започатковане у 2014 р., а комерцшно! -у 2015 р. Сл1д зазначити, що для оподаткування як житлово!, так 1 для комерцшно! нерухомост1 в УкраМ е ряд передумов, проте кнують 1 певш проблеми. Так, в Укра!-ш наявний значний обсяг житлового фонду (табл. 5).
Як видно з табл. 5, обсяги житлово! нерухомост в УкраМ збкьшуються, що св1дчить про зростання фокального потенщалу податку на нерухоме майно. Зменшення житлового фонду у 2014 р. обумовлене насл1дка-ми вшськового конфлжту на сход1 кра!ни. Сл1д зазначити, що ккьюсть квадратних метр1в на одного жителя в УкраМ, навть якщо ор1ентуватися на найвищий по-казник, усе ще не досягае европейського. Наприклад, у Словаччин1 у середньому на одного жителя припадае 27 м2, у ФранцГ! - 38 м2, у НорвегГ! - 74 м2. Це означае, що в1дпов1дно до европейських ор1ентир1в розм1ри житлового фонду мають збкьшуватися, а фккальний по-тенц1ал податку на нерухоме майно - зростати. Таку си-туацш можна в1днести до одше! з важливих передумов розвитку оподаткування житлово! нерухомосп. Однак в УкраМ об'ектом оподаткування податком на нерухоме майно виступае площа об'екта, що далеко не завжди реально в1дображае його споживчу варткть.
Таблиця 5
Житловий фонд УкраТни у 2004-2014 рр.
PiK Весь житловий фонд, загальноТ площи млн м2 У середньому на одного жителя, м2 Кшьккть квартир, усього, тис.
усього з них:
одно-ммнатних дво-ммнатних триммнатних чотири- i бшьше ммнатних
2004 1040,0 21,8 19075 3699 7118 6308 1950
2005 1046,4 22,0 19132 3697 7132 6331 1967
2006 1049,2 22,2 19107 3688 7112 6313 1987
2007 1057,6 22,5 19183 3693 7127 6339 2006
2008 1066,6 22,8 19255 3705 7145 6352 2025
2009 1072,2 23,0 19288 3709 7154 6358 2039
2010 1079,5 23,3 19322 3719 7156 6355 2054
2011 1086,0 23,5 19327 3722 7156 6340 2072
2012 1094,2 23,7 19370 3740 7165 6350 2085
2013 1096,6 23,8 19368 3731 7151 6332 2090
2014 966,1 16785 3248 6138 5489 1894
<
О ш
Джерело: Державна служба статистики УкраТни.
За матер1алами досл1джень анал1тичного центру Асощаци м1ст Укра1ни, сьогодн1 в держав1 нал1чуеться 25,5 тисяч будинк1в, побудованих за проектами перших масових серш великопанельних, блочних 1 цегляних бу-динк1в, загальною площею 72 млн м2, тобто 23 % мксь-кого житлового фонду потребуе в1дновлення шляхом реконструкци та модерн1зацГ1. У багатьох регюнах екс-плуатуеться житло, вж якого становить понад швсто-л1ття. Так, у Черкаськ1й, Харювсьюй, Запор1зьк1й, Ми-колашсьюй областях близько 30 % складають житлов1 будинки, побудоваш в 1950-х роках 1 ранше. 18-20% такого житла припадае на АР Крим, Закарпатську, 1вано-Франювську област1. У столищ на його частку припадае 13,5% [1]. Структура житлового фонду в УкраМ станом на 01.01.2015 р. (без урахування ЛуганськоТ, ДонецькоТ областей та АР Крим) представлена на рис. 1.
Частка буд1вель, %
9% 4%
11%
■ до 1919 р.
□ 1919 -1945 рр.
■ 1945-1980 рр.
□ 1981-1990 рр.
■ глсля 1991 р.
64%
Рис. 1. Структура будiвель залежно вщ перюду будiвництва в УкраТш станом на 01.01.2015 р., % Джерело: побудовано автором за даними Асо^ацп mîct УкраТни.
Як видно з рис. 1, бкьша частина житлового фонду експлуатуеться понад 50 рок1в, тому використання як бази оподаткування розм1ру площ1 житлового фонду е некоректним, воно не враховуе в1дм1нност1 в якост житла. Як зазначають фах1вщ, п1сля приблизно 50 рок1в ф1зичний знос будинку починае наростати прискорено, особливо це пом1тно на будинках, яюсть експлуатаци яких не в1дпов1дае нормам, тобто поточн1 та каштальш ремонти або не проводяться, або проводяться несвое-часно та не належним способом [11, с. 52]. 1з зростан-
ням зносу буде зменшуватися споживча вартксть такого житла, а отже, ще бкьше порушуватиметься принцип справедливост1 в оподаткуванн1 житловоТ нерухомост1. У такй ситуаци об'ективною базою оподаткування будд-вель може бути ткьки ïx оц1ночна варт1сть. Проведення оцшки вимагае попереднього проведення швентариза-Щ1 об'ект1в, що потребуе часу i кошт1в, однак так1 вкла-дення е виправданими, осккьки в майбутньому стануть стабкьною базою для наповнення мкцевих бюджет1в.
Сл1д зазначити, що протягом досл1джуваного пе-р1оду до початку розгортання кризи обсяги будшельних роб1т мали позитивну динам1ку (табл. 6).
Як видно з табл. 6, у 2011-2013 рр. спостер1галося суттеве зростання обсяпв буддвництва нежитловоТ не-рухомост1, темпи зростання якоТ удв1ч1 перевищували темпи зростання буддвництва житловоТ нерухомост1. У 2013-2014 рр. у будшельнш д1яльност1 розпочалася криза (рис. 2).
Незважаючи на попршення основного буддвель-ного 1ндексу, за 12 мкящв 2013 р. в УкраМ було введено в експлуатацш 11217,2 тис. кв. м житла, що на 4,4 % бкьше, шж у 2012 р., у 2014 р. обсяги введеного в експлуатацш житла зменшилися на 1,3 %.
Сл1д зазначити, що питання оподаткування комер-цшно'1 нерухомосп е дискусшним. Ряд економк-т1в вважають його недоц1льним, осккьки воно може спровокувати упов1льнення темшв оновлення основних засоб1в в економМ. На наш погляд, така думка не зовам в1рна. Ряд об'екпв комерц1йно'1 нерухомост1, зокрема готел1, торгово-розважальш центри, оф1си, складськ1 прим1щення повинш оподатковуватися по-датком на нерухоме майно, оск1льки, кр1м свого функщ-онального призначення, для Тх власниюв воно е джере-лом додаткового доходу. Попит на таю об'екти зростае шд час економ1чного шднесення, тому, кр1м ф1скально'1, таке оподаткування виконуе i регулюючу роль.
ВИСНОВКИ
Таким чином, в УкраМ наявш необх1дш передумо-ви для подальшого розвитку оподаткування нерухомого майна. Вважаемо, що подальше реформування оподаткування нерухомого майна мае здшснюватися в напря-м1 переходу в1д оподаткування площ1 до оподаткування його ринково'1 вартост1. Така практика 1снуе в США, Австрали, Канад1, ЯпонИ, Шмеччиш, ВеликобританЦ та
Таблиця 6
Обсяг виконаних будiвельних робiт за видами будiвельноï продукцй' в Украïнi у 2010-2014 рр. (тис. грн)
PiK Будiвництво, усього Будiвлi У тому чиЫ 1нженерш споруди
житловi нежитловi
2010 9853427 6565616 3019111 3546505 3287811
2011 15454422 9653226 3608264 6044962 5801196
2012 14517972 9794815 3780925 6013890 4723157
2013 12512947 9218255 4114121 5104134 3294692
2014 11917092 8779290 3918210 4861080 3137802
Q_
LQ
О
CQ О
о о_
о
=л <
<
о
ш
Джерело: Державна служба статистики УкраТни.
1ндекси виконаних буд1вельних poöiT
Рис. 2. 1ндекси будiвельних po6iT в YKpaiHi у 2003-2014 рр., % Джерело: побудовано автором за даними Державно! служби статистики Укра!ни
ш. Такий спойб оподаткування е бкьш справедливим, осккьки ринкова вартксть враховуе, кр1м площ1, додат-ков1 важлив1 характеристики об'екта - мксце розташу-вання, ступ1нь зносу, яюсть 1нфраструктури тощо.
П1дбиваючи п1дсумки, зазначимо, що в Укра!н1 ю-нуе реальний потенц1ал збкьшення ф1скально! значимости податку на нерухоме майно, в1дмшно! в1д земельно! дкянки. Його мобшзащя дасть можлив1сть суттево роз-ширити власну ф1нансову базу багатьох оргашв мшцево-го самоврядування. Для реалшаци потенц1алу необх1дно зд1йснити перех1д в1д оподаткування площ1 до оподаткування ринково! вартост1 майна, у частиш оподаткування земл1 - до нормативно! грошово! оц1нки. Для запрова-дження цього механ1зму у практику необх1дно створити реестр оц1ночно! ринково! вартост нерухомого майна, 1нформац1ю в якому з метою визначення суми податку на нерухомкть доцкьно оновлювати кожн1 5 роюв. ■
Л1ТЕРАТУРА
1. Асоцаця мкт Укра'ши [Електронний ресурс]. - Режим доступу : http://www.auc.org.ua/news/
2. Державна служба з питань геодезп, картографп та кадастру [Електронний ресурс]. - Режим доступу : Ь^рУЛат! gov.ua/zvitnist/110559-struktura-zemelnoho-fondu-ukrainy-ta-dynamika-ioho-zmin.html
3. Держкадастр сприяв зростанню податкових надхо-джень [Електронний ресурс]. - Режим доступу : http://land. gov.ua/zvitnist/110680-derzhgeokadastr-spriyae-zrostannyu-podatkovikh-nadkhodzhen.html
4. Держземагентство оновило дан1 Довщника показникiв нормативно!' грошово! оцiнки земель населених пункпв [Електронний ресурс]. - Режим доступу : http://www.kmu.gov.ua/ control/publish/article?art_id=247937128
5. Дивнич А. В. Формування ринково! вартост земель-них ресурав сiльськогосподaрських пiдпри£мств / А. В. Дивнич // Технологический аудит и резервы производства. - 2012. -№ 1. - С. 39.
6. Мартин А. Нормативна грошова оцшка земель не-стьськогосподарського призначення: новi методичш пiдходи
запроваджуються у 2013 роцi / А. Мартин // Землевпорядний вкник. - 2012. - № 10. - C. 20-24.
7. Про оцшку земель : Закон Укра'ши вщ вщ 11.12.2003 h/ № 1378-IV [Електронний ресурс]. - Режим доступу : http:// zakon3.rada.gov.ua/laws/show/1378-15
8. Реформування пщходу до оцшки земель стьськогоспо-дарського призначення для цтей оподаткування на пщаэд мiж-народного досвщу. - lрпiнь : НД1 фшансового права, 2014. - 32 с.
9. Середня вартсть оренди стьгоспземель у розрiзi регi-онiв [Електронний ресурс]. - Режим доступу : http://land.gov.ua/ zvitnist/110562-serednia-vartist-orendy-silhospzemel-v-ukraini-u-rozrizi-rehioniv.html
10. Структура земельного фонду Укра!ни та динамка його змш [Електронний ресурс]. - Режим доступу : http://land. gov.ua/zvitnist/110559-struktura-zemelnoho-fondu-ukrainy-ta-dynamika-ioho-zmin.html
11. Сухонос М. К. Аналiз технiчного стану житлового фонду Укра!ни та пропозицй' щодо його оцшки / М. Сухонос, Т. Молодченко, В. Прасол // Економiчний вкник Донбасу. - 2014. -№ 1 (35). - С. 51-55 (С. 52).
12. Тшакова О. В. Удосконалювання методики грошово! оцшки землi i шляхи '! використання у сiльському господарствi Криму : автореф. дис. ... канд. екон. наук: спец. 08.07.02 «Еконо-мка стьського господарства i АПК» / О. В. Ттакова. - Смферо-поль, 2000. - 18 с.
13. Bahl, R. Property Tax Reform in Developing and Transition Countries / Roy Bahl // Fiscal Reform and Economic Governance project. - USAID, December 2009.
14. Bell, M. Implementing a Local Property Tax When There Is No Market: the Case of Commonly Owned Land in Rural South Africa / Michael Bell. - George Washington Institute of Public Policy, January 2011.
15. Zodrow, G. The Property Tax as a Capital Tax: A Room with Three Views / G. Zodrow // National Tax Journal. - 2001. - Vol. 54. -No. 1. - P. 139-156.
16. Kenyon, D. A. Rethinking Property Tax Incentives for Business / Daphne A. Kenyon, Adam H. Langley, and Bethany P. Paquin // Policy Focus Report, Lincoln Institute of Land Policy, Cambridge MA, 2012.
17. Youngman, J. The Property Tax in Development and in Transition / Joan Youngman // In „Making the Property Tax Work. Experiences in Developing and Transitional Countries". - Bahl, R. et. al (ed.), 2008. - 484 p.
REFERENCES
Asotsiatsiia mist Ukrainy. http://www.auc.org.ua/news/ Bahl, R. "Property Tax Reform in Developing and Transition Countries". Fiscal Reform and Economic Governance project, 2009.
Bell, M. Implementing a Local Property Tax When There Is No Market: the Case of Commonly Owned Land in Rural South Africa: George Washington Institute of Public Policy, 2011.
"Derzhzemahentstvo onovylo dani Dovidnyka pokaznykiv normatyvnoi hroshovoi otsinky zemel naselenykh punktiv" [The state land agency has updated the data directory indexes regulatory monetary value of land settlements]. http://www.kmu.gov.ua/ control/publish/article?art_id=247937128
Dyvnych, A. V. "Formuvannia rynkovoi vartosti zemelnykh resursiv silskohospodarskykh pidpryiemstv" [Formation of the market value of land resources of agricultural enterprises]. Tekh-nolohycheskyiaudyty rezervyproyzvodstva, no. 1 (2012): 39-.
Derzhavna sluzhba z pytan heodezii, kartohrafii ta kadastru. http://land.gov.ua/zvitnist/110559-struktura-zemelnoho-fondu-ukrainy-ta-dynamika-ioho-zmin.html
"Derzhkadastr spryiaie zrostanniu podatkovykh nadkhod-zhen" [State inventory contributes to tax revenue]. http://land.gov. ua/zvitnist/110680-derzhgeokadastr-spriyae-zrostannyu-podatk-ovikh-nadkhodzhen.html
Kenyon, D. A., Langley, A. H., and Paquin, B. P. "Rethinking Property Tax Incentives for Business". Policy Focus Report, Lincoln Institute of Land Policy, Cambridge MA, 2012.
[Legal Act of Ukraine] (2003). http://zakon3.rada.gov.ua/ laws/show/1378-15
Martyn, A. "Normatyvna hroshova otsinka zemel nesilsko-hospodarskoho pryznachennia: novi metodychni pidkhody zapro-
vadzhuiutsia u 2013 rotsi" [Regulatory monetary valuation of agricultural lands, new methodological approaches implemented in 2013]. Zemlevporiadnyi visnyk, no. 10 (2012): 20-24.
Reformuvannia pidkhodu do otsinky zemel silskohospodar-skoho pryznachennia dlia tsilei opodatkuvannia na pidstavi mizhn-arodnoho dosvidu [Reforming the approach to the assessment of agricultural land for tax purposes on the basis of international experience]. Irpin: NDI finansovoho prava, 2014.
"Struktura zemelnoho fondu Ukrainy ta dynamika yoho zmin" [The structure of the land fund of Ukraine and the dynamics of its changes]. http://land.gov.ua/zvitnist/110559-struktura-zemelnoho-fondu-ukrainy-ta-dynamika-ioho-zmin.html
"Serednia vartist orendy silhospzemel u rozrizi rehioniv" [The average rental price of farmland in the regions]. http://land. gov.ua/zvitnist/110562-serednia-vartist-orendy-silhospzemel-v-ukraini-u-rozrizi-rehioniv.html
Sukhonos, M., Molodchenko, T., and Prasol, V. "Analiz tekh-nichnoho stanu zhytlovoho fondu Ukrainy ta propozytsii shchodo yoho otsinky" [Analysis of the technical state of housing in Ukraine and proposals for its assessment]. Ekonomichnyi visnyk Donbasu, no. 1 (35) (2014): 51-55.
Tipakova, O. V. "Udoskonaliuvannia metodyky hroshovoi otsinky zemli i shliakhy yii vykorystannia u silskomu hospodarstvi Krymu" [Perfection of money value of land and ways of its use in agriculture Crimea]. Avtoref. dys.... kand. ekon. nauk:08.07.02, 2000.
Youngman, J. "The Property Tax in Development and in Transition". In Making the Property Tax Work. Experiences in Developing and Transitional Countries, 2008.
Zodrow, G. "The Property Tax as a Capital Tax: A Room with Three Views". National Tax Journal, vol. 54, no. 1 (2001): 139-156.
<
o
u
BI3HECIHQOPM № 11 '2015 365
www.business-inform.net
