CC BY
6
УДК 336.77
ОСОБЛИВОСТ! ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТ1 НЕРУХОМОСТ1 ДЛЯ Ц1ЛЕЙ ОПОДАТКУВАННЯ: СВ1ТОВИЙ ДОСв1Д ТА вИСНОвкИ Для УКРА1НИ
© 2015
ПРОКОПЕНКО В. Ю.
УДК 336.77
Прокопенко В. Ю. Особливостi визначення BapTOCTi Hepyx0M0CTi для цшей оподаткування: свiтовий досвiд та висновки для УкраТни
У статт/ розглядаеться свтова практика визначення вартостi нерухомостi для ц/лей оподаткування. Проанал/зовано методичн/ тдходи до оцнки нерухомостi, що застосовуються в заруб'жних економ'шах. Окреслено фактори, що впливають на варт/сть створеноi нерухомостi та якi необх/дно враховувати при вибор/методичного тдходу до визначення вартостi нерухомостi для ц/лей оподаткування. Охарактеризовано осно-вт методики ощнки нерухомостi для ц/лей оподаткування, виходячи з ii ринковоi вартостi. Розглянуто моделi вартостi об'екта нерухомостi. Кр/м того, анал/зуються /снуют тдходи до застосування методу пор/вняння продаж/в. Також розглянуто переваги та недол'ши моделi масовоi оцнки нерухомостi. Анал/зуються науковi погляди укранських науковц/в щодо запровадження моделi масово! оцнки нерухомостi. Ключов'! слова: нерухом/сть, оподаткування нерухомостi, методика визначення вартостi нерухомостi, ринкова варт/сть, масова оцнка нерухомост/.
Табл.: 1. Формул: 4. Б'бл.: 14.
Прокопенко Валер'т Юрнвна - кандидат економ/чних наук, доцент, професор кафедри сощально-економ/чних дисциплш, Харк/вський нац/ональний ун/верситет внутршн/х справ (пр. 50-р/ччя СРСР, 27, Харк/в, Украна) E-mail: luluza@ukr.net
УДК 336.77
Прокопенко В. Ю. Особенности определения стоимости недвижимости для целей налогообложения: мировой опыт и выводы для Украины
В статье рассматривается мировая практика определения стоимости недвижимости для целей налогообложения. Проанализированы методические подходы к оценке недвижимости, применяемые в зарубежных экономиках. Выделены факторы, влияющие на стоимость созданной недвижимости, которые необходимо учитывать при выборе методического подхода к определению стоимости недвижимости для целей налогообложения. Охарактеризованы основные методики оценки недвижимости для целей налогообложения, исходя из ее рыночной стоимости. Рассмотрены модели стоимости объекта недвижимости. Кроме того, анализируются существующие подходы к применению метода сравнения продаж. Также рассмотрены преимущества и недостатки модели массовой оценки недвижимости. Анализируются научные взгляды украинских ученых относительно внедрения модели массовой оценки недвижимости.
Ключевые слова: недвижимость, налогообложение недвижимости, методика определения стоимости недвижимости, рыночная стоимость, массовая оценка недвижимости. Табл.: 1. Формул: 4. Библ.: 14.
Прокопенко Валерия Юрьевна - кандидат экономических наук, доцент, профессор кафедры социально-экономических дисциплин, Харьковский национальный университет внутренних дел (пр. 50-летия СССР, 27, Харьков, Украина) E-mail: luluza@ukr.net
UDC 336.77
ProkopenkoV. Yu. Distinctions of Determining the Value of Real Estate for Taxation Purposes: International Experience and Conclusions for Ukraine
The article considers the world practice of valuation of real estate for taxation purposes. The methodological approaches to valuation of real estate used in overseas economies have been analyzed. The factors that cause influence on the value of established estate, which must be considered when choosing a methodological approach to determine the value of real estate for taxation purposes, has been allocated. The basic methodologies for valu-ating the real estate for taxation purposes on the basis of its market value have been described. Value models of real estate item have been considered. In addition, existing approaches when using the sales comparison method have been analyzed. Also advantages and disadvantages of the model of mass valuation of real estate have been considered. Scientific views of Ukrainian scientists as to implementing the model of mass valuation of real property have been analyzed.
Key words: real estate, taxation of real estate, real estate valuation methodology, market value, mass valuation of real estate. Tabl.: 1. Formulae: 4. Bibl.: 14.
Prokopenko Valeriia Yu. - Candidate of Sciences (Economics), Associate Professor, Professor, Department of Social and Economic Disciplines, Kharkiv National University of Internal Affairs (pr. 50-richchya SRSR, 27, Kharkiv, Ukraine)
E-mail: luluza@ukr.net
Незважаючи на постшне реформування податко-во! системи, система оподаткування нерухомост з 11 податковими шструментами потребуе до-опрацювання в частиш визначення бази оподаткування.
Метою стати е вивчення свито! практики визначення вартост нерухомост для цкей оподаткування для виявлення можливостей його запозичення i запровадження у в^чизняну практику.
Св^ва практика свцчить про те, що оподаткування об'екпв нерухомост у розвинених державах е одним iз основних джерел формування мкцевих бюджетв. Так, у США майновi податки, що включають й податок на нерухомкть, складають до 30 % доходiв мкцевих ад-мшстрацш [1]. У зв'язку з цим сл1д вказати на ще один
фактор, що говорить на користь розрахунку податкових зобов'язань вцповцно до ринково! вартост. Враховую-чи, що рiвень цш на об'екти нерухомост формуеться, у тому числ^ залежно в1д стану шфраструктури, оподаткування об'екпв нерухомост на основi ринково! вартост може стати стимулом для !! розвитку органами мкцевого самоврядування.
1снуе велика ккьюсть пiдходiв до оцшки нерухомост. Так, С. Митяй надае таку класифжацш методiв оцшки нерухомост:
+ за призначенням: податков^ фшансов^ бухгалтерию, швестицшш, кредитш, статистичш, ш-формацшш та ш.; + за об'ектом ощнки: земельних дкянок, будд-вель та споруд, шдприемств як ЦМК, об'екпв,
о_
ьа
о
т о
о о_
о
=п <
+ + + + +
пр^вняних до нерухомостi (повиряних та морських суден, космiчних об'еклв); за суб'ектом оцшочно1 Ыяльности незалежш, державнi;
за методичним тдходом: на основi витратного, ринкового, дохiдного пiдходiв; за методами оцшки: на основi нормативних, витратних, ринкових (аналогових), дохцних та комбiнованих методiв;
за базою оцтки: ринково'1 вартостi, неринкових вимв вартостi;
за способом врахування характеристик об'ек-тiв: iндивiдуальнi, масовi [2].
З метою ефективного функцюнування системи оподаткування нерухомостi методика 11 оцшки повинна вцповцати таким вимогам:
1. Масовий характер оцшки. Як показуе досвц оцiнки земельних дкянок в УкраМ, iндивiдуальний шд-хiд до оцшки не дозволяе швидко та вцносно дешево оцiнити об'екти нерухомостЬ Так, вiдсутнiсть масово'1 грошово'1 оцшки вси земельних дкянок, загальна пло-ща яких становить 60,4 млн га, е серйозним недолжом земельно! реформи й фккально! полiтики держави [3, с. 270]. Звичайно, застосування масово'1 оцшки знижуе точшсть визначення вартост об'ектiв нерухомостi, але цей недолж компенсуеться заощадженням ресурсiв та часу, а також виключенням суб'ективiзму за рахунок застосування стандартних методiв та процедур [4, с. 2]. Як вказуе С. Митяй, масова оцшка у розвинених кра'1-нах забезпечуе потреби як державного, так i приватного секторiв економжи. Саме вона надае iнформацiю для оподаткування земельно'! нерухомост зокрема та неру-хомостi в цкому; при цьому, за рахунок масовост оцшки здшснюеться економiя як кошпв, так i витраченого часу [2, с. 50].
2. Застосування диференцшованого шдходу як за видами нерухомосп (житлова, комерцшна, виробни-ча, земельна), так i за факторами, що впливають на 1х вартiсть. Для прикладу, внасл1док опитування експертш Б. Ватченком здшснено ранжирування факторш (табл. 1), що впливають на вартксть нерухомосй, в^мшно! вiд земельних дкянок [5, с. 182].
Зазначимо, що даш фактори стосуються як жит-лово'1, так i нежитлово'1 (комерцшно'1, виробничо'1) неру-хомостi; при цьому, однак, '1х вплив на вартксть об'екта оподаткування проявляеться по^зному. Так, один i той самий фактор може позитивно впливати на варткть виробничо'1 нерухомост та негативно - на варткть житло-во'1. Окрiм цього, не ва з наведених факторiв пiдходять для проведення масово'1 оцшки (наприклад, шженерно-геолопчш умови, матерiал конструкци буддвл^.
3. Застосування методик, заснованих на ринко-вiй вартостi об'eктiв нерухомость Так, дiючий на сьо-годш при оцiнцi земельних дкянок мехашзм нормативно'! грошово'1 оцiнки, що Грунтуеться на застосуваннi нормативних оцшочних показникiв, багато в чому застарiв, зберiгаючи елементи адмiнiстративно-командних мето-дш управлiння економiкою, що знижуе його придатшсть до умов ринково'1 економiки. Зокрема, дiюча методика не враховуе багато суттевих факторш ринкового цшоутво-рення, таких як вцстань до населених пунктiв, транспорт-но'1 iнфраструктури, ринюв збуту тощо [6, с. 45]. О^м цього, дшча система оцiнки оперуе явно застаркою базою даних: вiдповiдно до Порядку нормативно'! грошово'1 оцшки земель скьськогосподарського призначення та населених пункпв, затвердженого спкьним наказом Державного комиету Укра'1ни по земельних ресурсах, Мшстерства аграрно'1 полiтики Укра'1ни та Мшстер-ства будiвництва, архiтектури та житлово-комунального господарства Укра'ни вiд 27.01.2006 № 18/15/21/11, в основу визначення нормативно'' грошово'1 оцшки земель скьськогосподарського призначення покладено рент-ний дохц, який створюеться при виробництвi зернових культур i визначаеться за даними економiчноl оцiнки земель, проведено'1 в 1988 р. [7].
На цей час у бкьшосй мкт Укра'1ни iснуе ринок житлових i комерцiйних будiвель та примщень. Тому в процесi масово'1 оцшки нерухомост може бути застосований метод порiвняння продажiв, де спосiб розрахунку оцшочно'1 вартостi визначаеться ви-ходячи з даних реальних угод. Водночас ринок нерухо-мостi промислового призначення розвинений слабше, тому можлива 11 оцiнка й по повнiй вiдбудовнiй варто-
Таблиця 1
Фактори, що впливають на варткть створено! нерухомост
Фактори Позначення Ваговий коефщкнт Пщсумковий ранг
Статус населеного пункту розташування об'екта Ф1 0,0182 1
Мкцерозташування будiвлi в мiстi Ф6 0,0427 2
Мiсцерозташування будiвлi в район Ф7 0,0652 3
Функцiональне використання територп Ф2 0,0817 4
Матерiал конструкци будiвлi Ф5 0,1012 5
Розмiщення та стан об'екта в будiвлi Ф8 0,1046 6
Комунiкацií й шфраструктура району Ф3 0,1197 7
lнженерно-геологiчнi умови Ф4 0,1379 8
Обслуговування примщень i прилеглих територiй Ф9 0,1545 9
Еколопчна ситуацiя Ф10 0,1743 10
<
2 ш
Джерело: складено автором за [5. с. 182].
ст1, тобто витратним методом. Як база податку в кожному разi буде братися каштальна, а не орендна варткть. Це дозволить одномаштно оцiнювати нерухомiсть рiз-ного призначення, у той час як ринок оренди в регюнах Укра!ни поки охоплюе лише окремi категори об'ектш [8, с. 195 - 196].
Запровадження податку на нерухомкть вимагае розробки методики розрахунку бази оподаткуван-ня, засновано! на ринковш вартост об'екта нерухо-мостi. Ринкова варткть нерухомостi розглядаеться як вь дображення майбутни економiчних умов, основаних на мшливому станi ринку нерухомостi в чай, i може сильно вплинути на вартiсть об'екта нерухомостi [5, с. 179].
1снуе деккька основних методик оцiнки нерухо-мостi для цкей оподаткування виходячи з !! ринково! вартостi: метод порiвняння продажiв, метод лжвцацш-но! (залишково!) вартосп, прибутковий метод. Перший метод передбачае визначення вартосп об'екта нерухо-мост на основi продажiв об'ектiв, подiбних до нього за сво!ми основними характеристиками. Його застосуван-ня доцкьне за наявностi активного ринку нерухомостЬ При використаннi другого методу варткть об'екта ви-значаеться на основi вартостi земельно! дкянки, на яюй вiн розташований, та лiквiдацiйно'! вартосп будiвель та покращень, що на нш розташованi. Цей метод викорис-товують, як правило, для вцносно нових об'ектiв не-рухомостi, для вцносно унiкальних об'ектiв та об'екпв, ринок яких вiдзначаеться низькою актившстю. Нареш-тi, при використаннi третього методу варткть визна-чаеться як рiзниця мiж потенцiйним рентним доходом нерухомост та витратами на його обслуговування ско-ригований на коефщент капiталiзацГ!. Даний пiдхiд за-стосовуеться до об'екпв нерухомостi, якi приносять рентний дохц. [9]. Вибiр конкретного методу розра-хунку ринково! вартосп об'екта нерухомостi залежить вiд цкого ряду факторiв, але основним е можливкть та вартiсть отримання вихцних даних, необхiдних для за-стосування того чи шшого пiдходу.
Так, застосування методу порiвнянь продажiв для оцшки податково! вартостi об'ектiв нерухомост вида-еться доцкьним лише для сегмента житлово! нерухомо-стi Г частково, - для сегмента комерцшно! нерухомостi. Саме цi сегменти ринку найбкьш розвиненi в Укра!нi. Метод лжвкацшно! вартостi найбкьше пiдходить для сегмента промислово! нерухомостi, осккьки угоди на ньому носять нерегулярний характер, що робить ана-лiз цiн на ринку фактично неможливим. Натомкть, ш-формацш, що мiститься у фiнансовiй звггносй шдпри-емств - власникiв промислово! нерухомосп, вцобра-жае основнi даш, якi використовуються при розрахунку вартосп об'екта нерухомостi за даним методом.
Окремою проблемою е вибiр методики розрахунку вартосп земельних дкянок. На сьогодш вони е единим видом об'екпв нерухомоси, при оподаткуваннi яких (частково) базою визначаеться !х вартксть. Разом з цим, на сьогодш методика розрахунку вартосп земельних дЬ-лянок не пов'язана з !х ринковою вартiстю (яку визначи-ти фактично неможливо, враховуючи вiдсутнiсть ринку землi як такого).
1снуе деккька пiдходiв до застосування порiвняння продажiв. Так, при оподаткуваннi житлово! нерухо-мостi у ВеликобританГ! об'екти житлово! нерухомосп оцшюються вiдповiдно до цши, за якою !х можна було б продати на в^критому ринку 1 кштня 1991 р. (для Англп та ШотландГ!) та 1 кв^ня 2003 р. (для Уельса). При цьому, для нових об'екпв нерухомосп варисть визначаеться !х поршнянням з аналогiчними об'ектами нерухомостi, яю iснували на той момент. При визначенш цiни до уваги бралось мкце розташування, площа та iншi параметри, що впливають на ринкову вартiсть нерухомостi.
Пiдхiд, що застосовувався для оцшки житлово! нерухомосп, був достатньо складним та повшстю не опу-блiкований, але основою оцшки житлово! нерухомост е визначення, якою була б цша об'екта нерухомост 1 квiтня 1991 р. (або 1 кштня 2003 р.) з даними площею, плануванням, характерi та фiзичними характеристиками мксцевосп, в якiй знаходиться даний об'ект [10]. При цьому, таю параметри, як рiвень безробитя, перспекти-ви економiчного розвитку мiсцевостi не враховуються. Таким чином, у випадку ВеликобританГ! порiвнюються цши продажiв на фжсовану дату. Схожа практика засто-совуеться i в Нiмеччинi, де варисть одиницi нерухомо-стi визначаеться на базi оцiнки, проведено! у 1964 р. Базою оподаткування е варисть одинищ нерухомостi, яка включае як земельну дкянку, так i покращення, що на н1й розташоваш. Прив'язка до фiксовано! дати вцбивае високi затрати, пов'язанi з проведенням оцшки нерухо-мостi. У зв'язку з цим, у свстовш практищ все бкьшого поширення набувае масова оцшка нерухомостi. I! мож-ливоси значно розширились завдяки впровадженню нових технологш, а методики розрахунку забезпечують побудову достатньо точних моделей, яю дозволяють прогнозувати вартiсть об'ектiв нерухомосп на основi стандартного набору параметрiв, що виключае необхц-нiсть оцшки кожного з них окремо. Зазначимо, що це не означае вцсутшсть необхцноси перiодичного прове-дення шдивкуальних оцiнок з метою виявлення поми-лок, вiдхилень моделi, а також !! коригування з ураху-ванням економiчних умов, що змiнились.
Масова оцшка нерухомосп, як правило, базуеть-ся на методi порiвнянь продажiв. Для цього застосо-вуються статистичш методи, передусiм - регресивно-кореляцшного аналiзу та кластерного аналiзу [11, с. 5].
При застосуванш першо! групи методiв, на основi статистичних даних, з одного боку, дослцжуються цiни об'ектiв нерухомостi, а з шшого - ключовi характеристики, пов'язаш з ними: мiсце розташування, розмiр, вiк об'екта нерухомостi тощо. [12, с. 14]. При цьому цша розглядаеться як залежна з мшна У, а характеристики -як аргументи функци, яка описуе У.
У найзагальнiшому виглядi модель вартоси об'екта нерухомостi виглядае як:
У = /(хх; Х2,..., хп), (1)
де У - оцiночна вартiсть об'екта нерухомостi; х1 - хп -параметри об'екта нерухомосп.
Особливiстю кластерного аналiзу е подк об'ектiв нерухомостi на об'еднаш певними рисами групи, за яки-ми й вцбуваеться визначення функци.
Конкретш характеристики функцГ1 залежать вiд безпосереднгх статистичних даних щодо цiн на нерухо-мiсть та факторiв, яю на не'1 впливають. Так, методика розрахунку оподатковувано'1 вартостi житлово'1 нерухо-мостi у Словени застосовуе формулу (2):
У = У.а_УТ Х Х РЛр Х + ^аг Х ^ат_УТ Х (2)
де V - розрахункова вартГсть об'екта нерухомостГ;
У8{а УТ - вартГсть житлово'1 частини нерухомостi, визначаеться вГдповгдно до трьох основних факторiв: зони розташування (усього у СловенГ1 нараховуеться 19 цшових зон, iнформацiя про яю внесена до географГчно1 шформацшно! системи (Г1С)), року будiвництва, скори-гованого на коефiцiенти за проведення ремонту та по-кращень даху, вжон, стiн та побутових комушкацш, та корисно'1 площi. Останнi фактори враховуються у вар-тiсних таблицях, складених для кожно'1 зони: видкено 11 груп об'ектiв за вком та 7 - за площею. Вiдповiдно, iснуе 77 базових показниюв вартостi, кожному з яких вГдповгдае показник збкьшення вартостi на 1 м2;
Р ¡ш - коефщент властивостей об'екта - вирахову-еться як коефщент, що залежить вгд суми балiв, якi присвоен в1дпов1дним факторам; враховуються, наприклад, ккьюсть квартир у будинку (напр., вгд 60 до 200 квартир - 40, максимальний показник - 44 - для будинкгв з 3 - 5 квартирами); тип опалення; розташування в буддвлц наявшсть лiфта; наявнiсть кухнi; наявнiсть ванно'1 юмна-ти. Загальна сума набраних балiв в1дпов1дае коефiцiенту (в1д 0,6 (до 30 балiв) до 1,25 (в1д 126 до 150 бал1в)). Саме завдяки цьому коефiдiенту при оцшщ окремих видiв нерухомостГ здгйснюеться пониження: наприклад, виправ-ш установи можуть набрати лише 20 балiв, вiдповiдно -завжди матимуть понижуючий коефiцiент;
Рр - коефщент за додатковi площi (балкони, те-раси, лоджГ1) - розраховуеться вГдповгдно до балiв, що вiдповiдають обсягам додатково'1 площГ (коливаеться у межах мГж 0,98 до 1,25);
- фактор наближеностi до шфраструктурних об'ектiв (дорГг, залiзниць, високовольтних лшш), що визначаеться як добуток коефiцiентiв, присвоених вгд-ПОВГДНГЙ вiдстанi вгд ВГДПОВГДНОГО iнфраструктурного об'екта;
Б - наявшсть гаража (1 або 0); Б УТ - вартГсть гаража (визначаеться вГдповгдно до цГново'1 зони);
Р^аг - коефiцiент за площу гаража (в1д 1 до 10) [13].
Варто зазначити, що ця модель використовуеться лише для житлово'1 нерухомостГ, хоча схожГ моде-лГ розроблеш для всгх видГв нерухомостi. Щкавим з практично! точки зору е застосування у зазначенш моделГ концепцГ1 «базового об'екта нерухомостГ». Це -об'ект нерухомостГ зГ заздалегГдь визначеними характеристиками (вж, площа), позбавлений покращень, що використовуються для обрахування коефщентГв. Характеристики такого об'екта един для всгх цГнових зон, а його вартГсть вираховуеться на тдставГ даних ринку нерухомостГ. Використання цши базового об'екта до-зволяе представити фактори, що найбкьше впливають на ринковГ цГни, у виглядГ коефГцГентГв.
СлГд зазначити, що й укра1нськими науковцями пропонуються рГзноманГтнГ моделГ масово1 оцГнки нерухомостГ. Наприклад, Т. Молодченко пропонуе таку модель масово1 оцшки об'ектГв нерухомостГ формула (3):
ВН = ПУЯ [(ПБЯ х ЕБА) + (ПЗЯ х ЕЗА) + ЕДА], (3) де ПУЯ - добуток узагальнених яюсних характеристик; ПБЯ - добуток яюсних характеристик буддвлГ; ПЗЯ - добуток яюсних характеристик земельно1 дглянки; ЕБА -сума адитивних характеристик будГвлГ; ЕЗА - сума ади-тивних характеристик земельно1 дглянки, ЕДА - сума адитивних характеристик додаткових споруд.
Автор моделГ наголошуе, що вона включае практично необмежену ккьюсть показниюв, яю характеризуют вартГсть нерухомостГ [14, с. 5]. Разом з цим, застосування дано1 моделГ видаеться дещо проблематичним при проведенш масово1 оцшки об'ектГв нерухомостГ.
ля цглей оцшки житлово1 нерухомостГ, на нашу думку, доцгльно застосувати цгнове зонування з .видкенням, за прикладом словенського досвгду, базових об'ектГв нерухомостГ. Таю об'екти мають за ба-зовими фГзичними характеристиками (вгк будГвлГ, площа, матеркл тощо) представляти найбгльш поширену катего-ргю житла по краМ, представлену у всгх цГнових зонах.
Важливим е й вибГр факторш, що будуть застосо-вуватись у моделГ визначення ринково1 вартостГ об'екта для цглей оподаткування в якостГ коефщентГв. Так, у дослгдженш В. Ватченка визначено такГ фактори, що найбгльше впливають на цшу об'екта нерухомостГ: статус населеного пункту розташування об'екта; мксцероз-ташування будГвлГ в мГстГ; мГсцерозташування будГвлГ в районГ; функцГональне використання територГ1; матерГ-ал конструкцГ1 будГвлГ; розмщення та стан об'екта в будГвлГ; комуншщи й Гнфраструктура району; шженерно-геологГчнГ умови; обслуговування примщень Г приле-глих територГй; еколопчна ситуацш [5, с. 181].
Зазначимо, що першГ три фактори враховуються вже на еташ зонування. Таким чином, залишаються таю фактори, як функцГональне використання терито-рГ1, матерГал конструкцГ1 будГвлГ, розмГщення та стан об'екта в будГвлГ, комуншщи й Гнфраструктура району, Гнженерно-геологГчнГ умови, обслуговування примГщень Г прилеглих територГй та еколопчна ситуацш. Зрозумко, що при остаточному визначенш моделГ набГр даних фак-торГв може змшитись (у випадку виявлення 1х низького впливу на цГну нерухомостГ. Таким чином, у загальному виглядГ орГентовну модель визначення вартостГ житло-во1 нерухомостГ можна визначити за формулою (4):
ВН = БВ qn, (4)
де БВ - вартГсть базового об'екта нерухомостГ у данш цшовш зонГ; qn - значення коефГцГента, що характеризуе и-ий фактор, який впливае на цшу нерухомостГ.
Ця ж модель придатна Г для комерцГйно1 нерухо-мост1 Разом з цим, у сучасних умовах 11 неможливо застосувати для виробничо1 нерухомостГ, ринок яко1 не вГдзначаеться високою активнГстю. СлГд пГдкреслити, що пропонована методика е до певно1 мГри компромГс-ною. Хоча вона базуеться на ринкових цшах, з метою
забезпечення масового характеру методики оцшки, до-пускаються певш спрощення.
Необхiднiсть застосування саме масового методу оцшки об'екпв нерухомосп в УкраМ обумовлюеться рядом факторiв: значнi розмiри держави, в1дпов1дно -велика кiлькiсть об'ектiв нерухомосп, що потребують оцiнки; необхiднiсть значних фiнансових затрат на проведення шдивкуально! податково! оцiнки кожного об'екта нерухомосп (при цьому, у випадку покладення даних витрат на платника податку, створюеться додат-кове фшансове навантаження на нього, при здшсненш оцшки за кошти держави або оргашв мiсцевого само-врядування - суттево знижуеться фккальний ефект вiд оподаткування); неможливiсть швидкого реагування на змiну кон'юнктури ринку нерухомосп.
Натомкть, хоча проведення масово! оцiнки пов'я-зане з рядом недолшв, найбкьший серед яких - можливi неточностi при кiнцевiй оцшщ окремого об'екта нерухомосп, вона е значно дешевшою. Перiодичне ж оновлення базових показникш на основ1 даних ринку дозволяе по-датковш оцшщ в1дображати поточну кон'юнктуру ринку, приводячи у в1дповкшсть з ринковими цiнами навiть и об'екти нерухомосп, яю на момент оподаткування дов-гий час не були предметом ринкових угод, виходячи з цш на аналопчш об'екти у вцповцний промГжок часу.
ВИСНОВКИ
Враховуючи це, а також нер1вном1рний розвиток регюшв Украши, високу варисть проведення початково! оцшки нерухомосп, невелику ккьюсть фах1вщв у галузГ оцшки та недостатшсть фшансування окремих оргашв мкцевого самоврядування, на початковому еташ запровадженш системи масово'1 оцшки нерухомосп для цкей оподаткування у нашш державГ доцкьно застосовувати саме централ^зовану системи оцшки нерухомосп з по-ступовим переходом до децентрализовано! Також важ-ливим аспектом системи оцшки нерухомосп е перю-дичшсть il проведення. У зарубГжних крашах в1дсутнш единий шдх1д до не!. Так, у ВеликобританГ! перюдична переоцшка взагалГ не передбачена i може проводитись у кожному окремому випадку в разГ суттево! змши вартосп об'екта або висловленш платником податку сум-шву щодо правильностi ïï оцшки. У Шмеччиш передбачена переоцшка через кожш шкть роюв, однак фактично в^буваеться лише коригування цш, визначених ще у 1964 р. Натомкть, у ПольщГ передбачена щорГчш переоцiнка нерухомостi [12, с. 8]. При визначенш перю-дичносп переоцiнки об'ектiв нерухомостi в УкраМ сл1д взяти до уваги два фактори: з одного боку, вцсутшсть в^дповкного досвцу, а також в^дносно низький рiвень розвитку ринку нерухомосп, скорше за все, зумовлять достатньо висою затрати на проведення оцшки, при-наймнi - на першому етапi впровадження системи. З шшого боку, при запровадженш системи можлив1 не-точносп в оцшщ, що призводить до необх^носп пе-реоцшки. У зв'язку з цим при запровадженш системи видаеться доцкьним на початкових етапах проводити переоцшку раз на 2 роки з подальшим впровадженням 10-р1чного перiоду переоцiнки. ■
Л1ТЕРАТУРА
1. Бережна А. Ю. Податок на HepyxoMicTb як потенцшне джерело формування мiсцевиx бюджетiв / А. Ю. Бережна // На-уковий вкник будiвництва. - 2006. - № 35. - С. 327 - 329.
2. Митяй С. А. Аналiз сучасних пiдxодiв до оцшки нерухомосп в УкраТн / С. А. Митяй // 1нновацшна економiка. - 2012. -№ 10(36). - С. 50 - 59.
3. 1брапмов М. Р. Земельне оподаткування: теоретичш постулати та фккальш реалГТ в УкраТ'ш / М. Р. 1брапмов. // Ак-туальнi проблеми розвитку економки регiону. - 2009. - Вип. 5, т. 1. - С. 268 - 273.
4. Шулiченко Т. В. Модель податку на неруxомiсть та умо-ви ТТ реалiзацiТ' в УкраТ'ш / Т. В. Шулiченко // Економка. Управлiння. 1нновацп. - 2010. - № 2 (4) [Електронний ресурс]. - Режим доступу : http://www.nbuv.gov.ua/e-journals/eui/2010_2/10shtvuru.pdf
5. Ватченко Б. С. Визначення оптимально'' кшькосп фак-тсрв, що впливають на варисть нерухомого майна, вщмшного вiд земельно'' дтянки / Б. С. Ватченко. // Держава та регюни. Се-рiя: Економiка та пiдприeмництво. - 2012. - № 4. - С. 179 - 183.
6. Сацький Д. Масова оцшка землi - справедлива та ефективна база для розрахунку земельного податку / Д. Сацький // Землевпорядний вкник. - 2010. - № 3. - С. 44 - 47.
7. Державний комтет УкраТни по земельних ресурсах, МУстерство аграрноТ' полiтики УкраТни, МУстерство будiвни-цтва, архгектури та житлово-комунального господарства УкраТни, УкраТ'нська академiя аграрних наук : Наказ вщ 27.01.2006 № 18/15/21/11 «Про Порядок нормативно' грошовоТ' оцшки земель стьськогосподарського призначення та населених пунк^в» // Офи цiйний вiсник УкраТни вiд 26.04.2006. - № 15. - С. 154, ст. 1133.
8. Шулiченко Т. В. Свгговий досвщ оподаткування неру-хомост / Т. В. Шулiченко // Вкник соцiально-економiчниx дош-джень. - 2010. - № 38. - С. 191 - 196.
9. International Handbook on Land and Property Taxation / Edited by Richard M. Bird and Enid Slack. - Cheltenham, UK : Edward Elgar Publishing Inc. - 2004. - 320 p. - Р. 22 - 23.
10. State Mortgage Institution, 2012 // Issuance Prospectus of the State Mortgage Institution's Common Mortgage Bonds Series "H" with the Nominal Value of UAH 500 mln
11. Грибовский С. В. Оценка недвижимости для налогообложения / С. В. Грибовский, Н. П. Баринов [Электронный ресурс]. - Режим доступа : http://www.appraiser.ru/UserFiles/File/ Guidance_materials/Immovables/gribovskiy_barinov.pdf
12. A Primer on Property Tax: Administration and Policy / Edited by William J. McCluskey; Gary C. Cornia; Lawrence C. Walters. - Hoboken, N.J. : Wiley, 2013. - 364 h.
13. Ministerstvo za infrastrukturo in prostor. Geodetska up-rava Republike Slovenije. Zbirka vrednotenjane premicnin. Modeli vrednotenjane premicnin [Електронний ресурс]. - Режим доступу : http://prostor3.gov.si/zvn/zvn/ZVN.html
14. Молодченко Т. Г. Оргашзацшш аспекти оподаткування нерухомосп в УкраТ'ш / Т. Г. Молодченко // Теорiя та практика державного управлшня. - 2010. - № 3 (30) [Електронний ресурс]. - Режим доступу : http://archive.nbuv.gov.ua/portal/ Soc_Gum/Tpdu/2010_3/doc/3/11.pdf
REFERENCES
A Primer on Property Tax: Administration and Policy. Hoboken, N. J. : Wiley, 2013.
Berezhna, A. Yu. "Podatok na nerukhomist iak potentsiine dzherelo formuvannia mistsevykh biudzhetiv" [Property tax as a potential source of local budgets]. Naukovyi visnyk budivnytstva, no. 35 (2006): 327-329.
Gribovskiy, S. V., and Barinov, N. P. "Otsenka nedvizhimosti dlia nalogooblozheniia" [Real estate valuation for taxation]. http:// www. appraiser. ru/UserFiles/File/Guidance_materials/Immov-ables/gribovskiy_barinov. pdf.
International Handbook on Land and Property Taxation. Cheltenham, UK: Edward Elgar Publishing Inc., 2004.
"Issuance Prospectus of the State Mortgage Institution's Common Mortgage Bonds Series "H" with the Nominal Value of UAH 500 ml". State Mortgage Institution, 2012.
Ibrahimov, M. R. "Zemelne opodatkuvannia: teoretychni postulaty ta fiskalni realii v Ukraini" [Land tax: theoretical postulates and fiscal realities in Ukraine]. Aktualni problemy rozvytku ekonomiky rehionu, vol. 1, no. 5 (2009): 268-273.
[Legal Act of Ukraine] (2006).
Mytiai, S. A. "Analiz suchasnykh pidkhodiv do otsinky neruk-homosti v Ukraini" [Analysis of current approaches to the assessment of real estate in Ukraine]. Innovatsiina ekonomika, no. 10 (36) (2012): 50-59.
"Ministerstvo za infrastrukturo in prostor. Geodetska uprava Republike Slovenije. Zbirka vrednotenjane premicnin. Modeli vred-notenjane premicnin". http://prostor3.gov.si/zvn/zvn/ZVN.html
Molodchenko, T. H. "Orhanizatsiini aspekty opodatkuvannia nerukhomosti v Ukraini" [Organizational aspects of property
taxation in Ukraine]. http://archive.nbuv.gov.ua/portal/Soc_Gum/ Tpdu/2010_3/doc/3/11.pdf
Satskyi, D. "Masova otsinka zemli - spravedlyva ta efektyvna baza dlia rozrakhunku zemelnoho podatku" [Mass valuation of land - a fair and efficient basis for calculating land tax]. Zemlevpor-iadnyi visnyk, no. 3 (2010): 44-47.
Shulichenko, T. V. "Svitovyi dosvid opodatkuvannia nerukhomosti" [World experience of real estate taxation]. Visnyk sotsialno-ekonomichnykh doslidzhen, no. 38 (2010): 191-196.
Shulichenko, T. V. "Model podatku na nerukhomist ta umovy ii realizatsii v Ukraini" [Model and property tax conditions for its implementation in Ukraine]. http://www.nbuv.gov.ua/e-journals/ eui/2010_2/10shtvuru.pdf
Vatchenko, B. S. "Vyznachennia optymalnoi kilkosti faktoriv, shcho vplyvaiut na vartist nerukhomoho maina, vidminnoho vid zemelnoi dilianky" [Determination of the optimal number of factors that affect the value of real property other than land]. Derzhava ta re-hiony. Seriia "Ekonomika ta pidpryiemnytstvo", no. 4 (2012): 179-183.
УДК 311:330.59
ОСНОВН1 НАПРЯМИ Ф0РМУВАННЯ 1НФОРМАЦ1ЙНО1 БАЗИ ДЛЯ СТАТИСТИЧНОГО ВИВЧЕННЯ СПОЖИВАННЯ ПРОДУКЦИ ТА ПОСЛУГ НАСЕЛЕННЯМ УКРА1НИ
© 2015
КИСЕЛЬОВ К. Ю.
УДК 311:330.59
Кисельов К. Ю. Основш напрями формування шформацшноТ бази для статистичного вивчення споживання продукци
та послуг населенням УкраТни
У статт'1 проведено анал'в використання статистичного 'нструментар'ю обстеження умов життя домогосподарств (УЖД) окремих краш ЕС та Укрални, визначено п/дходи щодо формування та використання iнформацйного забезпечення процеав споживання продукци та послуг. Автором проанал'вовано окремi iнформацiйнi ресурси обстеження умов життя домогосподарств, а також запропоновано використання спе^альних тематичних запитальниюв, ор'кнтованих на малозабезпечен верстви населення, для оцтювання показнит бдностi та боргових навантажень населення. Опрацьованi й проанал'воват автором iнформацiйнi ресурси дозволили сформувати концептуальний тдюд до прийняття ршень на основi iнформацiйного забезпечення.
Ключов'! слова: обстеження УЖД, споживання, iнформацiйна база, анкета, 'ттерв'ю, щоденник, журнал. Рис.: 2. Табл.: 2. Ббл.: 8.
Кисельов Кирило Юрйович - астрант, кафедра статистики, Нацональна академiя статистики, облку та аудиту (вул. Пiдгiрна, 1, Кшв, 04107, Украна)
E-mail: kiselyovk@gmail.com
УДК 311:330.59 Киселев К. Ю. Основные направления формирования информационной базы для статистического изучения потребления продукции и услуг населением Украины
В статье проведен анализ использования статистического инструментария исследования условий жизни домохозяйств (УЖД) отдельных стран ЕС и Украины, определены подходы к формированию и использованию информационного обеспечения процессов потребления продукции и услуг. Автором проанализированы отдельные информационные ресурсы обследования условий жизни домохозяйств, а также предложено использование специальных тематических опросников, ориентированных на малообеспеченные слои населения, для оценки показателей бедности и долговых нагрузок населения. Разработанные и проанализированные автором информационные ресурсы позволили сформировать концептуальный подход к принятию решений на основе информационного обеспечения.
Ключевые слова: исследование УЖД, потребление, информационная база, анкета, интервью, дневник, журнал. Рис.: 2. Табл.: 2. Библ.: 8.
Киселев Кирилл Юрьевич - аспирант, кафедра статистики, Национальная академия статистики, учета и аудита (ул. Подгорная, 1, Киев, 04107, Украина) E-mail: kiselyovk@gmail.com
UDC 311:330.59 Kyselov K. Yu. Main Directions of Developing the Data Bases for Statistical Studying the Consumption of Goods and Services by the Population of Ukraine
This article presents an analysis of the use of statistical tools for household living conditions (HLC) survey in the individual EU Member Countries and Ukraine, approaches to developing and use of means of information support for managing the processes of consuming products and services have been determined. The author has analyzed the individual information resources for surveying household living conditions, he has proposed use of special thematic questionnaires aimed at the disadvantaged social groups, for estimating the poverty indicators as well as debt loads of the population. The information resources, which were designed and analyzed by the author, provided for enabling a conceptual approach to the decision-making on the basis of means of information support.
Key words: HLC survey, consumption, data base, questionnaire, interview, diary, journal. Pic.: 2. Tabl.: 2. Bibl.: 8.
Kyselov Kyrylo Yu. - Postgraduate Student, Department of Statistics, The National Academy of Statistics, Accounting and Auditing (vul. Pidgirna, 1, Kyiv, 04107, Ukraine) E-mail: kiselyovk@gmail.com
