CC BY
20
Актуальные проблемы правового регулирования ипотечного кредитования в современной России (на примере Мурманской области)
Actual problems of legal regulation of mortgage lending in modern Russia (on the example of
the Murmansk region)
Емельянова София Андреевна
Студент 4 курса Факультет Юридический ФГБОУ ВО "Мурманский арктический государственный университет"
Россия, Мурманск e-mail: [email protected]
Emelyanova Sofiya Andreevna
Student 4 term Faculty of Faculty of Law Murmansk arctic state university Russia, Murmansk e-mail: [email protected]
Аннотация.
Ипотечное кредитование сегодня становится основным механизмом приобретения гражданами собственного жилья, в связи с чем необходимо развивать программы государственной поддержки населению, что предполагает модернизацию существующих программ и создание новых продуктов, направленных на решение жилищных вопросов отдельных категорий граждан.
Annotation.
Mortgage lending is now becoming the main mechanism for citizens to purchase their own housing, and therefore it is necessary to develop state support programs for the population, which involves the modernization of existing programs and the creation of new products that are aimed at solving housing problems of certain categories of citizens.
Ключевые слова: ипотека, государство, семья, льгота, жилье, программа, жилищный фонд.
Key words: mortgage, state, family, benefits, housing, program, housing fund.
Обеспечение населения собственным жильем на протяжении последних лет является приоритетным направлением государственной политики. Одним из эффективных направлений решения жилищных проблем является развитие института ипотечного жилищного кредитования, о чем свидетельствует принятие таких значимых документов как «Стратегия ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года».
Исследования данного явления обусловлены необходимостью повышения эффективности мер поддержки развития ипотечного кредитования в современных условиях. Использование ипотеки увеличивает спрос на рынке недвижимости и способствует улучшению жилищных условий населения.
Развитие рынка ипотечных кредитов в России осуществляется фактически с 1998 г. и до настоящего времени. Сейчас состояние рынка ипотечного кредитования и тенденции его развития характеризуются как положительные. Более всего это связано с улучшением нормативной базы, внедрением новых программ ипотечного кредитования и снижением проектных ставок, а также разнообразием программ проектного финансирования жилищного строительства, которые направлены на возможность формирования массового продукта.
При всех положительных изменениях в последние годы наблюдался избыточный рост долговой нагрузки населения по ипотечным кредитам, который находится на значительном удалении от роста доходов населения. Также стоит отметить рост цен на недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынке. Увеличение геополитических рисков и возникновение новых видов угроз добавило дисбаланс в проблему вопроса.
В настоящее время ипотечное кредитование жилья приобрело большие масштабы, причем есть все основания говорить о сохранении потенциала его дальнейшего роста. Объемы это вида кредитования время от времени изменяются в связи с изменчивостью факторов внешней среды.
Несмотря на стабильный рост кредитования жилищного сектора, проблемы ипотечного кредитования в России сегодня активно обсуждаются в обществе. В первую очередь это связано с резким понижением реальных доходов граждан, обусловленных различными факторами. В связи с этим в организациях предпринимаются меры по сокращению штата сотрудников и вводятся ограничения на количество выставляемых вакансий на рынке труда.
В мировой экономике ипотечный сектор играет очень важную роль. Большинство стран считают, что ипотечный сектор является одним из самых важных параметров своего экономического роста. По мнению экспертов, развитие ипотечного жилищного кредитования в России можно рассматривать как социально ориентированное экономическое явление, призванное помочь государству решать проблемы обеспечения граждан жильем. В рамках ипотечного жилищного кредитования государство осуществляет регулирующее воздействие на отношения между участниками ипотечного рынка.
Однако многие ученые и специалисты продолжают сомневаться в эффективности действующих механизмов государственной поддержки ипотечного кредитования.
Появились государственные программы льготной ипотеки для различных категорий населения. Программа направлена на достижение ключевых целей национальных проектов и решение социальных проблем страны как в целом, так и ее отдельных регионов.
Обязательства по обеспечению жильем молодых семей в субъектах Российской Федерации выполняются с использованием направленных на конкретную категорию граждан мер социальной поддержки.
В сложившихся условиях на рынке ипотечного кредитования государство пытается поддержать спрос граждан на кредитование с помощью льготны программ и ряда послаблений, что будет способствовать доступности ипотеки за счет снижения процентных ставок.
Важным проектом является государственная программа «Семейная ипотека», преимуществами которой являются льготные ставки на протяжении всего срока кредитного договора.
Выдача ипотеки по программе имеет ряд условий и ограничений: рождение второго или последующего ребенка в течение периода с 2018 года по 31 декабря 2022; оба супруга - граждане Российской Федерации; покупка строящегося или готового к заселению жилья на первичном рынке (для регионов Дальнего Востока и на вторичном рынке); выплата семьей первоначального взноса в размере 15% от всей стоимости приобретаемого жилого помещения.
Данная программа реализуется с 2018 года. С середина 2020 года объем выдачи семейных ипотек начал расти стремительными темпами. К примеру, по данным Министерства финансов РФ, в 2018 году льготной ипотекой воспользовались лишь 4 447 семей, в 2019 - 44 244, в августе 2020 года доля сделок по программе семейной ипотеки увеличилась на 11%. Такой быстрый рост был связан со снятием в 2019 году ограничения по сроку кредитования, увеличением числа семей, отвечающим условиям программы, а также дополнительным снижением льготной ставки для надежных заемщиков в среднем до 4-5 %.
В 2021 года каждый четвертый ипотечный кредит выдан в рамках госпрограмм, оператором которых является ДОМ.РФ. Переформатирование государственных программ с 1 июля 2021 года повысило их адресность. Суммарная выдача по ним, составлявшая ранее около 90% первичного рынка, в втором полугодии снизилась на 15% к первому полугодию 2021 г. - главным образом из-за снижения выдачи по льготной ипотеке на 45%. При этом по программе «Семейная ипотека» выдача выросла в 2,5 раза.
По программа льготной ипотеки в третьем квартале выдано 117,6 тыс. кредитов, на сумму 633,7 млрд. рублей. Спрос на льготные программы превышал не только уровень второго квартала 2022 года, но рекордного третьего квартала 2021 года. По программе «Семейная ипотека» рост выдач составил 15% к прошлому кварталу.
Таким образом, можно сделать вывод что данная программа позволила более 200 тыс. российских семей решить жилищный вопрос и простимулировала наращивание ипотечного кредитования в России.
Как следствие, снижение ставки по ипотеке стимулирует граждан приобретать жилье по госпрограммам. Поэтому рост ипотечного кредитования, развития строительной отрасли и роста показателей обеспеченности жильем в России произошел благодаря этому обстоятельству.
Государственные ипотечные программы могут оказывать противоречивое влияние на социальную сферу и производить как положительный эффект, так отрицательный. Это зависит от многих факторов: экономическая ситуация в стране или регионе, реакция населения на льготные ипотечные кредиты и застройщиков, определяющих положение на первичном рынке недвижимости.
23 августа 2021 Правительство Российской Федерации вынесло Постановление «О внесении изменений в Правила возмещения российским кредитным организациям и акционерному обществу «ДОМ.РФ» недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным граждан Российской Федерации, имеющим детей. Согласно Постановлению, действие программы «Семейная ипотека» было продлено до 1 июля 2024 года. Однако условия получения кредита на покупку жилья остались неизменными.
К условиям программы также относится:
— Семьи, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года родился первый ребенок или последующие дети, могут рассчитывать на получение ипотеки по льготной ставке до 6% (5% для Дальневосточного федерального округа при рождении ребенка с 1 января 2019 года);
— Семьи, в которых воспитывается ребенок с инвалидностью;
родители усыновленных (удочеренных) детей могут принять участие в программе. Важно, чтобы выполнялось условие о том, что дата рождения одного из детей должна укладываться в срок действия программы (то есть с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года);
— Российские семьи с детьми могут получить кредит на покупку жилья по ставке до 6% (для жителей Дальнего Востока — до 5%) на срок до 30 лет.
Важно отметить, что использование материнского капитала возможно, в том числе на уплату первоначального взноса при получении кредита по программе «Семейная ипотека».
Положительные стороны государственной программы льготного жилищного кредитования семей, имеющих детей или нескольких детей, можно отнести:
— Кредит с низкой фиксированной процентной ставкой;
— Рефинансирование ипотечного кредита по льготной ставкой;
— Возможность приобрести у застройщика строящееся или уже готовое жилье на первичном рынке;
— Займ на покупку вторичного жилья в сельском поселении Дальневосточного федерального округа можно использовать;
— Возможность получить кредит на льготных условиях для строительства индивидуального дома или покупки земельного участка и строительства индивидуального жилого дома в России.
Государственная программа «Семейная ипотека» стала неким драйвером развития ипотечного рынка.
Однако существуют определенные требования программы к жилью: жилье должно быть первичным. В Мурманской области основу жилищного фонда составляет вторичное жилье.
Мурманская область имеет наименьший объем ветхого и аварийного жилья среди всех северных регионов и наивысший уровень благоустройства по основным параметрам в целом по России. Это достигнуто как за счет государственных вложений прошлых десятилетий, так и сегодняшнего уровня оплаты жилищно-коммунальных услуг населением, который является одним из самых высоких по России. Такой уровень расходов на текущее содержание жилого фонда фактически подрывает инвестиционные возможности домохозяйств и сдерживает привлечение средств населения в модернизацию фонда и новое жилищное строительство.
В Мурманской области проблема строительства нового жилья состоит в несоответствии возможностей покупателей и желаний застройщиков, климатические и территориальные особенности, проблемы с проектным финансированием для запуска новых проектов.
В связи с этим, считаем необходимым изложить абз. 2 пп. а ч. 1 Правил возмещения российским кредитным организациям и акционерному обществу «Дом. РФ» недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации, имеющим детей следующим образом: «...либо на приобретение у юридического или физического лица готового жилого помещения или жилого помещения с земельным участком, расположенного в сельском населенном пункте на территории субъекта Российской Федерации, входящего в состав Дальневосточного федерального округа, или расположенного на территории муниципальных образований Мурманской области».
Список используемой литературы:
1. Постановление Правительства Российской Федерации от 23.08.2021 № 1392 "О внесении изменений в Правила возмещения российским кредитным организациям и акционерному обществу "ДОМ.РФ" недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации, имеющим детей" // Собрание законодательства. - 2021. -№35, ст. 6304.
2. Байтраков, Е.А. Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств // Научный поиск курсантов: сборник материалов Международной научной конференции. 2020. С. 19-20.
3. Бугаева, Т.Н. Региональные особенности и тенденции ипотечного кредитования // Научный вестник: финасы, банки, инвестиции. -2021. - №2(55).
4. Карлинская, М.С. Социально-экономический эффект о реализации государственных ипотечных программ в современной России // E-SCIO. 2021. С.237-246.
5. Солонина, С.В. Государственная поддержка ипотечного кредитования: преимущества и недостатки, пути совершенствования // Фундаментальные исследования. 2021. С. 83-90.
6. Обзор рынка ипотечного кредитования в 2021 году // Режим доступа: URL: https://www.дом.рф/upload/iblock/5a5/5a5d4aef263441a366e4fb5296b93270.pdf
7. Обзор рынка ипотечного кредитования за III квартал // Режим доступа: URL: https://www.дом.рф/upload/iЫocУ913/erxsbmibr75203lkr44w90wrtkq8üai.pdf
