CC BY
105
Теория и практика общественного развития. 2022. № 10. С. 68-73. Theory and Practice of Social Development. 2022. No. 10. P. 68-73.
Научная статья УДК 336.7
https://doi.org/10.24158/tipor.2022.10.9
Тенденции развития ипотечного жилищного кредитования в России Елена Владимировна Травкина
Финансовый университет при Правительстве РФ, Москва, Россия, [email protected], https://orcid.org/0000-0002-0061-3427
Аннотация. В статье рассмотрены современные тенденции в развитии российского ипотечного жилищного кредитования. Проведен анализ развития ипотечного жилищного кредитования в российском банковском секторе по ряду критериев: динамика количества кредитных организаций на рынке ипотечного жилищного кредитования, доля кредитных организаций, участвующих на рынке ипотечного жилищного кредитования, концентрация кредитных организаций, функционирующих в сегменте ипотечного жилищного кредитования, объем ипотечного жилищного кредитования, показатели количественных характеристик ипотечного жилищного кредитования, средневзвешенная процентная ставка по ипотечным жилищным кредитам, доля просроченной задолженности относительно совокупной ипотечной ссудной задолженности. Были выделены и обобщены условия по основным видам ипотечных жилищных кредитов с государственной поддержкой, которые могут получить заемщики в современных условиях. Проведен анализ трансформации условий получения кредита по программе льготной ипотеки (Господдержка 2020). Обобщение существующих тенденций в сегменте ипотечного жилищного кредитования позволило выделить существующие проблемы, решению которых будет способствовать дальнейшая государственная поддержка при стабилизации экономической ситуации.
Ключевые слова: ипотечное жилищное кредитование, ключевая ставка, кредитные организации, риск концентрации, просроченная задолженность, программа льготной ипотеки, банковский сектор, заемщик
Для цитирования: Травкина Е.В. Тенденции развития ипотечного жилищного кредитования в России // Теория и практика общественного развития. 2022. № 10. С. 68-73. https://doi.org/10.24158/tipor.2022.10.9.
Original article
Trends in the Development of Residential Mortgage Lending in Russia Elena V. Travkina
Financial University under the Government of the Russian Federation, Moscow, Russia, [email protected], https://orcid.org/ 0000-0002-0061-3427
Abstract. The article examines current trends in the development of Russian residential mortgage lending. The analysis of the development of residential mortgage lending in the Russian banking sector on a number of criteria: the dynamics of the number of lending institutions in the market of residential mortgage lending, the share of credit institutions participating in the market of residential mortgage lending, the concentration of credit institutions operating in the segment of residential mortgage lending, the volume of residential mortgage lending, indicators of quantitative characteristics of residential mortgage lending, the weighted average interest rate on mortgage lending, the share of overdue debt relative to the total residential mortgage loan indebtedness. The conditions of the main types of residential mortgage lending with state support, which can be obtained by borrowers in modern conditions, were highlighted and summarized. An analysis was carried out of the transformation of the conditions for obtaining a credit under the program of preferential mortgage (State Support 2020). Generalization of existing trends in the segment of residential mortgage lending allowed to identify existing problems, the solution of which will contribute to further state support to stabilize the economic situation.
Keywords: residential mortgage lending, key rate, credit institutions, concentration risk, overdue debt, preferential mortgage program, banking sector, borrower
For citation: Travkina, E.V. (2022) Trends in the Development of Residential Mortgage Lending in Russia. Theory and Practice of Social Development. (10), 68-73. Available from: doi:10.24158/tipor.2022.10.9 (In Russian).
В современных условиях российское ипотечное жилищное кредитование является одним из самых динамично развивающихся сегментов кредитного рынка, а также представляет инструмент, способствующий решению жилищной проблемы, положительно влияющий на развитие строительной отрасли. Вопросы банковского ипотечного кредитования и его роль в развитии эко-
© Травкина Е.В., 2022
номики являются предметом активного обсуждения, что нашло отражение в трудах А.Б. Амано-вой, А.Т. Таширова (Таширов, Ахманова, 2021), Р.Р. Рахимова (2021), Д.Ю. Мироновой, Д.И. Степановой (Степанова, Миронова, 2020), Д.С. Текутовой (2019), А.В. Часовских (2020) и других.
Основными субъектами, определяющими масштабы ипотечного жилищного кредитования в стране, являются коммерческие банки, от финансовой обеспеченности которых, готовности к осуществлению крупных по объемам и длительных по срокам кредитных операций зависит объем выдачи кредитов на приобретение жилья и доступность этих кредитов для населения. Большинство российских банков осуществляют ипотечное жилищное кредитование и конкуренция между ними за заемщиков довольно высока.
Проведем анализ развития ипотечного жилищного кредитования в России за последние несколько лет по следующим критериям.
1. Динамика количества кредитных организаций, функционирующих в сегменте ипотечного жилищного кредитования (табл. 1).
Таблица 1 - Динамика количества кредитных организаций
на рынке ипотечного жилищного кредитования в России в 2019-2021 гг.1_
Показатель 2019 г. 2020 г. 2021 г. Изменение
2020/2019 2021/2020
Количество кредитных организаций в РФ 442 406 370 -36 -36
Количество кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты 318 280 260 -38 -20
На фоне сокращения общего количества российских кредитных организаций в 2019— 2021 гг., происходит сокращение количества участников данного сегмента кредитования с 318 организаций в 2019 г. до 260 организаций в 2021 году. Данная тенденция сохранилась и в 1 квартале 2022 года - на рынке действует 251 организация.
Рассматривая динамику доли участия кредитных организаций на рынке ипотечного жилищного кредитования в России в 2019-2021 гг. можно отметить также ее сокращение на 1,68 % (рис.1).
72,50 72,00 71,50 71,00 70,50 70,00 69,50 69,00 68,50 68,00 67,50 67,00
71,95
70,27
68,97
2019 г.
2020 г.
2021 г.
Рисунок 1 - Динамика доли кредитных организаций, участвующих на рынке ипотечного жилищного кредитования в 2019-2021 гг., %2
Данные тенденции можно объяснить общим снижением количества кредитных организаций в России: с 442 ед. в 2019 г. до 370 ед. в 2021 г., до 365 за 1 квартал 2022 г. и высокой конкуренцией на рынке ипотечного жилищного кредитования.
2. Динамика концентрации кредитных организаций, функционирующих в сегменте ипотечного жилищного кредитования.
Отмечая факт высокой конкуренции стоит отметить также высокую концентрацию на рынке ипотечного жилищного кредитования (табл.2.).
1 Участники рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования [Электронный ресурс] // Центральный банк Российской Федерации. URL: https://cbr.ru/statistics/bank_sector/mortgage/ (дата обращения: 22.09.2022).
2 Там же.
Таблица 2 - Динамика концентрации рынка ипотечного жилищного кредитования в России за 2020-2021 гг.1
Участники рынка ипотечного жилищного кредитования Объем выданных ипотечных жилищных кредитов в 2020 г., млрд руб. Объем выданных ипотечных жилищных кредитов в 2021 г., млрд руб. Динамика концентрации рынка ипотечного жилищного кредитования
доля выданных кредитов в общем объеме выдач за 2020 г., % доля выданных кредитов в общем объеме выдач за 2021 г., % изменение к 2020 г., п.п.
Топ-5 банков по объему выдачи 3 520 4 662 78 81,84 +3,84
По данным, представленным в таблице 2, на долю топ-5 кредитных организаций в 2021 году приходится 4 662 млрд рублей выданных ипотечных жилищных кредитов, что на 1 142 млрд рублей больше, чем в 2020 году. Анализируя динамику доли выданных кредитов топ-5 кредитных организаций в общем объеме выдач за 2020-2021 гг., можно наблюдать рост уровня концентрации на ипотечном рынке на 3,84 %. Данный факт свидетельствует об усилении риска концентрации на рынке ипотечного жилищного кредитования.
3. Динамика объемов кредитования в сегменте ипотечного жилищного кредитования.
Объемы ипотечного жилищного кредитования в российском банковском секторе имеют положительную динамику (рис.2).
6000 000 5000 000 4000 000 3000 000 2000 000 1000 000
2019 г. 2020 г. 2021 г.
Рисунок 2 - Динамика объема ипотечного жилищного кредитования в российском банковском секторе в 2019-2021 гг., млн руб.
4. Динамика количества выданных ипотечных жилищных кредитов, их размера, сроков и процентных ставок.
Рассматривая основные показатели, характеризующие динамику развития рынка ипотечного жилищного кредитования в 2019-2021 гг. (табл. 3), можно отметить следующее:
1. Произошло увеличение количества выданных ипотечных жилищных кредитов на 596 тыс. шт. Наибольший прирост отмечен в 2020 г. - 468 тыс. шт. Это можно связать с тем, что в 2020 г. значительно снизились ставки по ипотечному кредитованию, в частности, средняя ставка по рынку снизилась относительно 2019 г. на 2,38 п.п. (с 9,87 % до 7,49 % годовых). Снижение ставки в данном сегменте также произошло за счет действия ипотечных жилищных кредитных программ с государственной поддержкой;
2. Средняя сумма одного кредита находится на уровне выше 2 млн руб., наибольшее значение она достигла в 2021 г., составив 2,99 млн руб;
3. Выросли сроки кредитования - с 215,30 мес. до 242,3 мес. Это можно связать с ростом стоимости приобретаемой недвижимости и высокой долговой нагрузкой на заемщика.
1 Архив [Электронный ресурс] // Сайт ДОМ.РФ. URL: https://xn--d1aqf.xn--p1ai/analytics/archive/?filter_ff [SECTION_ID]=838&set_filter=Y (дата обращения: 22.09.2022).
Таблица 3 - Показатели количественных характеристик ипотечного жилищного кредитования по итогам 2019-2021 гг.1
Показатель 2019 г. 2020 г. 2021 г. Изменение
2020/2019 2021/2020
Количество выданных кредитов, тыс. шт. 1 312 1 780 1 908 468 128
Средняя сумма одного кредита, млн руб. 2,71 2,49 2,99 -0,22 0,50
Средний срок одного кредита, мес. 215,30 225,10 242,3 9,80 17,20
Средняя процентная ставка, % 9,87 7,49 7,67 -2,38 0,18
5. Динамика средневзвешенной процентной ставки по ипотечным жилищным кредитам по первичному и вторичному рынку недвижимости.
Рисунок 3 отражает динамику средневзвешенных процентных ставок по первичному и вторичному рынку недвижимости.
12
10 8 6 4 2
Первичный рынок недвижимости
Вторичный рынок недвижимости
2019 г.
2020 г.
2021 г.
Рисунок 3 - Динамика средневзвешенных процентных ставок по первичному и вторичному рынку недвижимости в 2019-2021 гг., %
Увеличение ключевой ставки Банка России в феврале 2022 г. до 20 % повлекло за собой увеличение в марте средневзвешенных процентных ставок на первичном и вторичном рынке ипотеки до 20,38 % и 20,89 % соответственно2. Рассматривая прогноз динамики средневзвешенных ставок во второй половине 2022 года, стоит отметить мнение директора федеральной компании «Этажи» Ильдара Хусаинова, который обозначил снижение средних ипотечных ставок в России без учета льготных программ до 9-9,5 %. При этом он считает, что крупные банки планируют снизить ипотечные ставки сразу на 3 %, а к концу года ключевая ставка Центробанка может упасть до 8 %3.
6. Динамика доли просроченной задолженности относительно совокупной ипотечной ссудной задолженности.
На рисунке 4 отражена динамика доля просроченной задолженности в общем объеме ипотечного жилищного кредитования.
1
1,00
0,80
0,60 0,40 0,20 0,00
2019 г.
2020 г.
2021 г.
Рисунок 4 - Динамика доли просроченной задолженности ипотечного жилищного кредитования по итогам 2019-2021 гг.
0
1 Ипотека. Динамика ставок предложения топ-20 ипотечных банков [Электронный ресурс] // ДОМ.РФ. URL: https://дом.рф/analytics/mortgage/ (дата обращения: 22.09.2022); Показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования [Электронный ресурс] // Центральный банк Российской Федерации. URL: https://cbr.ru/statistics/bank_sector/mortgage/ (дата обращения: 22.09.2022).
2 Ипотека. Итоги мая 2022 года [Электронный ресурс] // Сетевое издание Frank Media. URL: https://frankrg.com/76239 (дата обращения: 22.09.2022).
3 Во II полугодии 2022 г. средняя ипотечная ставка может опуститься до 9 % [Электронный ресурс] // Информационный портал газеты «Известия». URL: https://iz.ru/1342740/2022-05-31/vo-ii-polugodii-2022-goda-sredniaia-ipotechnaia-stavka-mozhet-opustitsia-do-9 (дата обращения: 22.09.2022).
График рисунка 4 показывает невысокий уровень доли просроченной задолженности ипотечного жилищного кредитования, который снизился за анализируемый период на 0,12 % (с 0,96 % в 2019 г. до 0,54 % в 2021 г.). Низкое значение объясняется тем, что ипотечное жилищное кредитование является обеспеченным видом кредитования в виде залога приобретаемой недвижимости, что выступает стимулом для заемщиков при погашении кредитов.
7. Виды ипотечных жилищных кредитов с государственной поддержкой.
Развитию ипотечного жилищного кредитования на современном этапе в значительной степени содействует государство, которое реализует определенную совокупность программ ипотечных жилищных кредитов с государственной поддержкой, что, в свою очередь, способствует повышению доступности ипотеки и улучшению жилищных условий. Данные программы и условия их предоставления отражены в таблице 4.
Таблица 4 - Виды ипотечных жилищных кредитов с государственной поддержкой1
Название Содержание
Льготная ипотека (Господдержка 2020) Предоставление льготной ипотеки по ставке 9 % на весь срок кредитования при покупке жилья на первичном рынке недвижимости. Действует до 31.12.2022 г.
Сельская ипотека Предоставление льготной ипотеки по ставке не более 3 % на весь срок кредитования при покупке или строительстве жилья на сельской территории. Действует до 31.12.2022 г.
Государственная программа поддержки семей с детьми Предоставление выплаты до 450 000 рублей на погашение задолженности по ипотеке для многодетных семей. Действует до 31.12.2022 г.
Семейная ипотека Предоставление льготной ипотеки по сниженной ставке семьям, в которых после 1 января 2018 года родился первый ребенок или последующие дети, на покупку жилья. Действует до 31.12.2023 г.
Военная ипотека Погашение первоначального взноса по ипотеке за счет государственной накопительно-ипотечной системы и погашение кредита военнослужащим за счет государства. Действует бессрочно.
Льготная ипотека для 1Т-специалистов Ипотека для специалистов 1Т-компаний по ставке до 5 % годовых. Действует до 31.12.2024 г.
Дальневосточная ипотека Ипотека со сниженной ставков до 2 % для молодых семей, работников медицинских и образовательных организаций, участников программы «Дальневосточный гектар» для приобретения жилья на территории Дальневосточного федерального округа. Действует до 31.12.2024 г.
Наиболее распространенная и пользующаяся популярностью среди заёмщиков является программа льготной ипотеки (Господдержка 2020).
За весь период существования данного продукта можно отметить существенную трансформацию условий, которые в обобщенном формате представлены в таблице 5.
Таблица 5 - Трансформация условия получения льготной ипотеки по программе льготной ипотеки (Господдержка 2020) в период 2020-2022 гг.2
Условия С 17.04.2020 до 04.08.2020 С 04.08.2020 до 05.11.2020 С 05.11.2020 до 01.07.2021 С 01.07.2021 до 29.03.2022 С 29.03.2022 до 30.04.2022 С 30.04.2022 по настоящее время
Заемщик Гражданин РФ
Валюта кредита Рубль
Максимальная сумма кредита, в млн руб.: - Регионы РФ - г. Москва, Московская область, г. Санкт-Петербург, Ленинградская область ОО 3 ОО 3 6 12 О 3 6 12 15 30
Минимальный размер первоначального взноса, % 20 15 15 15 15 15
Максимальный размер процентной ставки, в % годовых 6,5 6,5 6,5 7 12 9
Форма погашения кредита Аннуитетные платежи
Рынок недвижимости Первичный, жилые помещения
1 Ипотека. Динамика ставок предложения...
2 Там же.
Активное развитие сегмента ипотечного жилищного кредитования определяет и возникновение проблем, негативно влияющих как на работу банков в данном сегменте, так и на востребованность и доступность кредитов для населения.
В частности, такими проблемами сегодня являются: недостаточная обеспеченность кредиторов крупными и долгосрочными ресурсами для удовлетворения спроса на ипотечные кредиты; повышение рискованности ипотечного кредитования на фоне проявления негативных тенденций в экономике и отсутствия роста доходов населения; замедление объемов сегмента ипотечного жилищного кредитования на фоне роста стоимости недвижимости и уровня процентных ставок весной 2022 года; ужесточение требований банков к величине первоначального взноса по ипотечным жилищным кредитам, снижающее их доступность для населения; повышение риска утраты части залоговой стоимости недвижимости в результате изменения цен.
Таким образом, ипотечное жилищное кредитование в РФ имеет проблемы, препятствующие его расширению в кредитных портфелях банков и доступности для населения. На современном этапе наибольшую проблему создает повышение уровня процентных ставок в рамках изменения денежно-кредитного регулирования в стране и высокая стоимость недвижимости, что определяет риски падения спроса населения на оформление новых кредитов. Основную поддержку кредитованию сегодня способно оказать государство, в частности, через расширение видов и сроков льготных ипотечных программ.
Список источников:
Рахимов Р.Р. Основные риски ипотечных жилищных кредитов и пути их снижения // Вестник университета (Российско-Таджикский (Славянский) университет). 2021. № 2 (74). С. 69-78.
Степанова Д.И., Миронова Д.Ю. Тренды развития российского рынка жилищной ипотеки // Аудиторские ведомости. 2020. №3. С.100-103.
Таширов А.Т., Аманова А.Б. Реализация государственной ипотечной программы «Доступное жилье 2015-2020»: проблемы и пути решения // Вестник Академии государственного управления при Президенте Кыргызской Республики. 2021. № 28. С. 8-15.
Текутова Д.С. Ипотека как способ обеспечения обязательств // Вестник науки и образования. 2019. № 8-2 (62). С. 37-40.
Часовских А.В. Ипотека как инструмент инвестирования // Академическая публицистика. 2020. № 12. С. 245-249.
References:
Chasovskikh, A.V. (2020) Ipoteka kak instrument investirovaniya [Mortgage as an investment tool]. Akademicheskaya pub-litsistika, 12, pp. 245-249. (In Russian)
Rakhimov, R.R. (2021) Osnovnyye riski ipotechnykh zhilishchnykh kreditov i puti ikh snizheniya [The main risks of residential mortgage loans and ways to reduce them]. Vestnik universiteta (Rossiysko-Tadzhikskiy (Slavyanskiy) universitet), 2 (74), pp. 69-78. (In Russian)
Stepanova, D.I. & Mironova, D.Yu. (2020) Trendy razvitiya rossiyskogo rynka zhilishchnoy ipoteki [Trends in the development of the Russian housing mortgage market]. Auditorskie Vedomosti, 3, pp.100-103. (In Russian)
Tashirov, A.T. & Amanova, A.B. (2021) Realizatsiya gosudarstvennoy ipotechnoy programmy «Dostupnoye zhilye 2015-2020»: problemy i puti resheniya [Implementation of the state mortgage program "Affordable Housing 2015-2020": problems and solutions]. Vestnik Akademii gosudarstvennogo upravleniya pri Prezidente Kyrgyzskoy Respubliki , 28, pp. 8-15. (In Russian)
Tekutova, D.S. (2019) Ipoteka kak sposob obespecheniya obyazatelstv [Mortgage as a way to secure obligations]. Vestnik nauki i obrazovaniya, 8-2 (62). pp. 37-40. (In Russian)
Информация об авторе Е.В. Травкина - доктор экономических наук, доцент, профессор Департамента банковского дела и монетарного регулирования Финансового факультета Финансового университета при Правительстве РФ, Москва, Россия.
https://elibrary.ru/author_items.asp?authorid=639716.
Information about the author E.V. Travkina - D.Phil. in Economics, Associate Professor, Department of Banking and Monetary Regulation, School of Finance, Financial University under the Government of the Russian Federation, Moscow, Russia.
https://elibrary.ru/author_items.asp?authorid=639716.
Статья поступила в редакцию / The article was submitted 19.07.2022; Одобрена после рецензирования / Approved after reviewing 09.08.2022; Принята к публикации / Accepted for publication 04.10.2022.
