CC BY
68Программы ипотечного кредитования с государственной поддержкой -«перезапуск» жилищного строительства?
Косарев Владимир Евгеньевич,
кандидат технических наук, доцент Департамента банковского дела и финансовых рынков, Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации E-mail: [email protected]
Долобанько Виктория Владимировна,
студент, Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации E-mail: [email protected]
Данная статья посвящена изучению отдельных процессов рынка жилищного ипотечного кредитования в РФ, происходящих под воздействием внешних факторов, и их влиянию на строительную индустрию в целом. Авторы анализируют развитие рынка в условиях вызовов двух последних «ковидных» лет, а затем, в условиях вызовов весны 2022 года. Доминирующим фактором, обеспечивающим стабильность развития рынка ипотечного кредитования, по мнению авторов, является государственная поддержка, формирование программ со льготными ставками - суть которых, это дотационный характер доходов коммерческих банков от выдачи ипотечных кредитов за счет расходов бюджета страны. Среди мер государственной поддержки экономики РФ в «ковдиные» 2020-2021 гг. очень созидательно о себе заявили программы льготной ипотеки, что обеспечило не снижение, а наоборот, расширение жилищного строительства. В нынешних условиях Государство также принимает меры по поддержке программ льготной ипотеки. В статье приводятся доказательства гипотезы о «перезапуске» жилищного строительства, предотвращения обвала строительного рынка - «финансовым ключом» к чему, по мнению авторов, является поддержание спроса на жилищное строительство формируемое, в том числе, благодаря программам ипотечного жилищного кредитования с государственной поддержкой.
Ключевые слова: банки, банковская система, ипотечное жилищное кредитование, программы льготной ипотеки
Сегодня мы оказались в условиях трансформации экономики, банковской системы, происходящих под воздействием масштабных вызовов. Своеобразной стрессовой ситуации, выходы из которой порой приходится находить «на ходу». Но хотелось бы отметить, что отдельные сегменты банковской деятельности, к числу которых относится и ипотечное кредитование - демонстрируют хорошую, на наш взгляд, устойчивость к стрессам. Об этом подробнее.
Мы озадачились рассмотрением следующих аспектов развития банковской системы:
- как вызовы экономике, банковской системе двух последних «ковидных» лет повлияли на расширение программ ипотечного кредитования с государственной поддержкой в РФ;
- как пока еще трудно осознаваемые вызовы весны 2022 года формирует трансформацию льготного ипотечного кредитования в РФ. Проводя данное исследование, мы взялись,
в частности, утверждать, что можно говорить о «перезапуске» жилищного строительства, «финансовым ключом» к которому должно стать поддержание спроса на жилищное строительство формируемое, в том числе, благодаря программам ипотечного жилищного кредитования с государственной поддержкой.
Как вызовы пандемии СОУШ-19 экономике, банковской системе РФ повлияли на расширение программ ипотечного кредитования с государственной поддержкой
Начиная с весны 2020 году экономика, в целом, банковская система, в частности - были подвержены стрессовым факторам: медленному сползанию в рецессию. Пандемия COVID-19 спровоцировала глобальный и самый масштабный экономический кризис и крайне негативно отразилась на протекающих в мире социально-экономических процессах.
Нельзя не согласиться с главным редактором журнала «Вестник экономики, права и социологии» Шлычковым В.В. в том, что эпидемия COV-Ю-19 для многих экономик, в том числе для России - стала стресс-тестом. Результаты прохождения экономиками такого воздействия были различны, однако для экономики нашей страны это стало еще и демонстрацией относительной устойчивости и надежности действующей экономической модели [1].
Однако хотелось бы отметить, что пандемия COVID-19 для нашей экономики не только стала «инфекцией» рисков, но и стала фактическим ка-
сз о
со £
m Р
сг
от А
=Е
тализатором позитивных трендов и тенденций, которые развивались в последнее десятилетие. В первую очередь хочется отметить повышение роли государства в социально-экономической сфере. Имеется ввиду, как и развитие национальной медицины, как барьера на пути распространения COVID-19, так и формирование, объединение в единый фронт других отраслей экономики. Не исключение составил банковский сектор, в котором реализовывались неординарные решения по поддержке экономики в условиях пандемии.
Фактически все осуществленные в нашей стране мероприятия и меры поддержки социально-экономической сферы были полностью реализованы через государственные органы и механизмы. Институты Государства, в том числе Банк России, продолжают формировать переход экономики к устойчивому развитию. Причем меры государственной поддержки - это совсем не только наш российский путь; таким путем пошли фактически все развитые и развивающиеся страны.
Среди мер регуляторного воздействия на банковскую систему принято выделять ключевую ставку национального банка. Заметим, что, в отличие от опыта кризисных явлений в экономике прошедшего десятилетия, Банк России в 20202021 гг. сумел проводить мероприятия по снижению ключевой ставки.
В области жилищного строительства в два последних года также наблюдались любопытные тренды. Например, реализация программ льготной ипотеки в РФ привела к тому, что сегодня возможность улучшения жилищных условий стала для граждан более доступной. Если цены на жилую площадь выросли, вслед за увеличением спроса на не, то количество семей, которым стала доступна покупка жилья в ипотеку, серьезно увеличилось. Здесь, кроме проявления чисто экономических закономерностей, мы видим успешное решение социально значимых задач - предоставление жилья гражданам, улучшения их жилищных условий.
В итоге, в 2021 году произошел существенный рост ипотечного кредитования в РФ. Существенным фактором, оказавшим позитивное воздействие, явилось проведение Банком России «мягкой», последовательной денежно-кредитной политики. Другим существенным фактором конечно же явилось объемы господдержки. Их можно оценить в валовых показателях - почти 640 тыс. семей получили в нашей стране поддержку на общую сумм более 1,6 трлн рублей.
В 2021 году около четверти всех выданных в стране ипотечных кредитов пришлось на льготные программы, оператором которых является АО «Банк ДОМ.РФ» - коммерческий банк, подкон-^ трольный АО «ДОМ.РФ». Входит в топ-20 по капи-= талу и топ-25 по активам среди всех российских е банков. Занимает третью позицию среди всех рос-й сийских банков по совокупному объёму ипотечно-еЗ го портфеля (вместе с АО «ДОМ.РФ») и количе-ав ству кредитуемых проектов с эскроу счетами [2].
И мы снова возвращаемся к теме государственной поддержки. Дополнительным стимулом для рынка становятся программы индивидуального жилищного строительства, вошедшие в условия льготной ипотеки. По мнению аналитиков, увеличению объемов кредитования граждан в секторе ИЖС будет способствовать внедрение в частном домостроении механизма счетов эскроу.
В конце 2021 года ВЦИОМ по заказу ДОМ.РФ провел исследование (опрос) об обеспеченности россиян жильем, потребностях в улучшении жилищных условий и спросе на ипотеку [3]. По данным опроса, «одним из главных источников финансирования покупки жилья в России является ипотека, ее готовы рассматривать более 80% семей, собирающихся купить жилье. В целом за последние пять лет с помощью ипотеки улучшили свои жилищные условия более 7,6 млн российских семей. А в перспективе ближайших пяти лет еще 9,4 млн. семей с доходом не ниже среднего рассматривают ипотеку как способ решения вопроса с жильем».
Проиллюстрируем наглядно различия льготной и коммерческой ипотеки в РФ, по ситуации сложившейся на начало 2022 года (таблица 1). Отметим, что сегодня выбор льготной программы по ипотеки зависит от региона и населенного пункта, где планируется купить жилье, от состава семьи и др. Собственно региональные и прочие условия предоставления льготной ипотеки - это элемент государственного регулирования, привлечения как заемщиков, так и застройщиков в те или иные регионы и т.д.
Таблица 1. Различия льготной и коммерческой ипотеки (в среднем по России) [4]
Показатель Ипотека
Льготная Коммерческая
Норма площади на 1 члена семьи до 18 м2 не ограничена
Первый взнос не менее 10% не менее 5%
Ставка по кредиту в рублях 5-12% 10-15%
Кредит от стоимости квартиры до 20% до 70%
Срок 7-20 лет 10-20 лет
Выплаты по кредиту в процентном соотношении к доходу семьи не более 20% 30-40%
Мы также хотим отметить положительную динамику развития ипотечных программ с господдержкой в 2021 году (таблица 2).
Отметим, что вышеперечисленные факты подтверждают нашу гипотезу - социальная стабильность в обществе, во многом, определяется удовлетворенностью населения в жиле; в свою очередь, ипотечное жилищное кредитование остается востребованным даже в условиях кризисных явлений в экономике, вызванных пандемией COVID-19, однако при наличии льготных ставок, то есть про-
грамм ипотечного кредитования с государственной поддержкой.
Таблица 2. Выдача ипотечных кредитов по программам с господдержкой в 2021 году [5]
Программа Количество выданных кредитов Объем выданных кредитов
Всего, тыс. шт. к 2020,% Всего, млрд руб. к 2020,%
«Льготная ипотека» на новостройки 325,9 -3,0 1 008,3 +3,2
«Семейная ипотека» 98,2 +68,4 384,2 + 115,7
«Сельская ипотека» 55,3 +26,9 104,8 +24,2
«Военная ипотека» 27,0 +3,9 54,1 +11,4
«Дальневосточная ипотека» 17,2 +19,3 73,1 +42,2
ВСЕГО 523,1 + 10,0 1 623,5 + 21,7
Трансформации льготного ипотечного кредитования в РФ - вызовы сегодняшнего дня
На экономику, на финансово-банковскую систему, в целом, на рынок ипотечного жилищного кредитования, в частности, сильно повлияли события специальной военной операции, начавшейся 24 февраля 2022 года.
Пока мы не в состоянии всесторонне оценивать это влияние, просто потому что процессы в экономике продолжают развиваться как ответ на вызовы сегодняшнего дня. Однако, и это мы считаем нужным отметить, Банк России предпринимает своевременные меры оперативного, регуляторно-го воздействия на банковскую систему. Ключевыми факторами, влияющим на кредитование, явились: изменение Банком России 28 февраля 2022 ключевой ставки с 9,5% до 20% годовых; а также рекомендация коммерческим банкам временно не начислять пени и штрафы по кредитам заемщиков, чье финансовое положение ухудшилось, то есть запуск программы «кредитных каникул» -соответствующий Закон принят [6,7].
Ключевая процентная ставка оказывает непосредственное влияние на условия предоставления новых кредитов. Совершенно предсказуемо, большинство банков-кредиторов в подобной стрессовой ситуации приостановили пересмотр условий выдачи новых кредитов, да и сам процесс кредитования. Отметим, что процентные ставки по существующим кредитным договорам не могут быть изменены - это норма законодательства.
Однако на рынке ипотечного жилищного кредитования ситуация складывается отличная, от других сфер кредитования в РФ. Причиной тому являются, во-первых, фактически расширяющийся за два предыдущих года (как ответ на вызовы пандемии COVID-19) спектр программ льготного ипотечного кредитования, о чем речь шла вы-
ше. Во-вторых, заявленная уже в условиях сегодняшних вызовов позиция на развитие программ ипотечного кредитования с государственной поддержкой. О чем подробнее ниже.
Текущая ситуация на рынке жилья и в строительном секторе из-за санкций отчасти напоминает кризисы 2014 и 2020 годов, и некоторые ранее созданные механизмы будут использованы для решения проблем сегодняшнего дня [8].
Субсидированная ипотека под 12% была введена в России в 2015 году после повышения ключевой ставки центрального банка до 17% в конце 2014 года. Для всех в то время это была лучшая ставка из возможных для того периода. В 2020 году, учитывая пандемию, схема была запущена на уровне 6,5%, и результаты, которых она помогла достичь сектору в 2020 и 2021 годах, являются поводом для гордости.
Что отличает нынешнюю ситуацию, весны 2022 года, от предыдущих кризисов, так это объем непогашенных кредитов для строителей. В 2014 и 2020 годах сумма кредитной задолженности застройщиков составит от 48 до 500 миллиардов. Сегодня, на момент освобождения лимита, это уже более 3 триллионов, а то и больше, кредитных средств.
В этом случае регионы РФ нуждаются, прежде всего, в поддержке спроса. Спрос есть как на улучшение жилищных условий и те меры поддержки, которые были и будут предоставлены, так и, с другой стороны, на поддержку застройщиков.
Еще одним отличием состояния рынка от предыдущих кризисов является большое количество выданных разрешений на новое строительство. В этом смысле можно говорить о «перезапуске» жилищного строительства. То есть если застройщики фактически подготовлены к продолжению жилищного строительства, то поддержание спроса на жилье будет означать реализацию планов строительства. А поддержанию спроса будут служить программы ипотечного жилищного кредитования с государственной поддержкой. Мы понимаем, что успешная реализация планов девелоперов означает формирование спроса на всю строительную отрасль, машиностроение и т.д.
Другими словами, программы ипотечного жилищного кредитования с государственной поддержкой - это, по нашему мнению, «финансовый ключ» к «перезапуску» жилищного строительства.
О подготовке антикризисного плана по предотвращению обвала строительного рынка Марат Хуснуллин объявил 01 март 2022 [9]. По словам вице-премьера, этот план будет утвержден в ближайшие несколько дней, после чего будут объявлены конкретные меры. План включает поддержку жилищного строительства, сокращение цикла инвестиционного строительства, а также ценообразование и поставки строительных материалов. Хуснуллин также добавил, что по-прежнему действуют льготные ипотечные программы.
Мы отмечали, что в стрессовой ситуации коммерческие банки не отказываются от выдачи
сз о со от гп Р от
от А ш
ипотечных кредитов, но «сдерживают», не одобряя заявки и не проводя платежи. Понятно, что ее цена изменится в новых условиях. От позиции финансовых властей, Правительства РФ, Банка России - напрямую зависят темпы восстановления рынка.
23 марта 2022 года стало известно, что «параметры льготной ипотеки на новостройки скорректируют: ставка вырастет с 7% до 12% годовых, одновременно с этим повысится сумма кредита до 12 млн руб. для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленобласти, для остальных регионов - до 6 млн руб. Ранее сумма была ограничена 3 млн руб. Новые условия будут работать с 1 апреля до 1 июля 2022 года» [10].
По мнению экспертов, ближайшие месяцы покажут реакцию рынка на эти инициативы. Сегодня мы не знаем: в какой мере программы льготной ипотеки помогут сохранить объемы ипотечного кредитования, увы. Факторов неопределенности несколько: поведение потенциального заемщика, который хочет быть уверенным в том, что его уровень доходов сохранится на приемлемом уровне; собственно, продуманность и направленность программ льготной ипотеки; и другие. В то же время эксперты отмечают, что спрос на предложение ипотеки без государственной поддержки, по процентным ставкам во многом определяемым высоким уровнем ключевой ставки Банка России - будет единичным.
По мнению Марата Хуснуллина, «чтобы поддержать все стройки и не допустить их остановку, в отрасль должно быть привлечено около 2,5 трлн руб. Принятые меры поддержки должны помочь реализовать эту задачу. В правительстве ведут расчеты, какая льготная ипотека может дать какой конкретно прирост. При этом уже сейчас наблюдается взрывной прирост на 40-50-60% и даже 70% в некоторых регионах по семейной ипотеке. Люди хотят сохранить сбережения, улучшить жилищные условия по выгодной ставке, отметил зампред правительства».
Резюмируя, отметим, что принимаемые Государством решения о продолжении программ льготной ипотеки, суть которой это дотационный характер доходов коммерческих банков от выдачи ипотечных кредитов за счет расходов бюджета страны - приняты крайне своевременно. И еще раз повторим, что реализация программ льготной ипотеки должны обеспечить не только приемлемый уровень спроса на строящиеся жилье, но и поддержать само жилищное строительство, не позволить обвалиться этому сегменту рынка.
Выводы
^ Оказание социальной помощи определенным ка-
= тегориям населения является одной из функций
е государства. Об этом свидетельствует, в частно-
Я сти, тот факт, что ипотечные кредиты не доступны
~ гражданам, чьи доходы не позволяют участвовать
ав в ипотеке на общих условиях. К данной категории
относятся, прежде всего, работники бюджетной сферы. Их доходы значительно ниже, чем у людей, занятых в коммерческих структурах. Кроме того, к тем, кто нуждается в улучшении жилищных условий и не может позволить себе ипотеку, относятся многодетные и молодые семьи.
Программа льготной ипотеки для новостроек была запущена в апреле 2020 года как одна из мер по поддержке строительной отрасли в пандемию. Государство компенсирует банкам упущенную выгоду. На момент запуска максимальная процентная ставка по кредиту составляла 6,5%, лимит - 12 миллионов рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской области и Ленинградской области и 6 миллионов рублей в других регионах. Первоначально предполагалось, что действие схемы закончится в ноябре 2020 года, но она была продлена до июля 2021 года без изменений. Впоследствии программа была продлена еще раз, но с существенными корректировками основных параметров: максимальная сумма кредита была снижена до 3 миллионов рублей во всех регионах, а процентная ставка по ипотеке увеличена до 7%. В таком виде программа имеет срок погашения 1 июля 2022 года.
В настоящий момент идет подготовка антикризисного плана по предотвращению обвала строительного рынка. План включает поддержку жилищного строительства, сокращение цикла инвестиционного строительства, а также ценообразование и поставки строительных материалов.
Мы считаем, что можно говорить о «перезапуске» жилищного строительства. Поддержанию спроса на жилищное строительство будут служить программы ипотечного жилищного кредитования с государственной поддержкой. Мы понимаем, что успешная реализация планов девелоперов будет означать формирование спроса на всю строительную отрасль. И, по нашему мнению, программы ипотечного жилищного кредитования с государственной поддержкой - это «финансовый ключ» к «перезапуску» жилищного строительства.
Литература
1. Шлычков В.В., Пандемия Covid-19 как источник новых вызовов и катализатор трендов российской экономики // ВЭПС. 2021. № 1. С. 39
2. Дом.рф [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://ru.wikipedia.org/wiki/Дом.рф_(банк) (дата обращения: 04.04.2022)
3. Жилье и ипотека. Результаты социологического исследования ДОМ.РФ и ВЦИОМ об обеспеченности россиян жильем, потребностях в улучшении жилищных условий и спросе на ипотеку. Январь 2022 года. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://xn - d1 aqf.xn -р1а^апа!у^/ (дата обращения: 04.04.2022)
4. Как оформить льготную ипотеку в 2022 году. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://bankiros.ru/wiki/term/lgotnaa-ipoteka (дата обращения: 04.04.2022)
5. ДОМ.РФ. Топ-20 ипотечных банков в 2021 году - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://дом.рф/upload/iblock/c58/c58660cb 5140962db4b66f70f3f95641.pdf (дата обращения: 04.04.2022)
6. Кредитные каникулы для физлиц в 2022 году: как получить отсрочку платежей на 6 месяцев - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://journal.tinkoff.ru/news/kreditnye-kanikuly-2022/ (дата обращения: 04.04.2022)
7. Федеральный закон от 08.03.2022 № 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/ 0001202203080001?index=0&rangeSize=1/ (дата обращения: 04.04.2022)
8. В Минстрое сравнили ситуацию на рынке жилья с кризисом 2014 года // РБК от 01.03.2022. -[Электронный ресурс]. - Режим доступа: https:// realty.rbc.ru/news/621dda3d9a7947dd7a3b5a-fa?from=newsfeed (дата обращения: 04.04.2022
9. Хуснуллин заявил о подготовке плана предотвращения обвала стройрынка // РБК от 01.03.2022. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://realty.rbc.ru/news/621dd-29b9a7947d8d1e781b2 (дата обращения: 04.04.2022)
10. Новые параметры льготной ипотеки: как поддержат спрос на жилье // РБК Недвижимость от 23.03.2022. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://realty.rbc.ru/news/623afb899a-794744fe7c4c2c (дата обращения: 04.04.2022)
ARE THE MORTGAGE LENDING PROGRAMS WITH STATE SUPPORT A «RESTART» OF HOUSING CONSTRUCTION?
Kosarev V.E., Dolobanko V.V.
Financial University under the Government of the Russian Federation
This article is devoted to the study of individual processes of the housing mortgage lending market in the Russian Federation, occurring under the influence of external factors, and their impact on the construction industry as a whole. The authors analyze the market development in the context of the challenges of the last two «cov-id» years, and then, in the context of the challenges of the spring of 2022. The dominant factor ensuring the stability of the mortgage lending market, according to the authors, is state support, the formation of programs with preferential rates - the essence of which is the subsidized nature of commercial banks' income from issuing mortgage loans at the expense of the state budget expenditures. Among
the measures of state support for the economy of the Russian Federation in the «covid» years 2020-2021, preferential mortgage programs declared themselves very creatively, which ensured not a decrease, but on the contrary, an expansion of housing construction. In the current conditions, the State is also taking measures to support preferential mortgage programs. The article provides evidence of the hypothesis of «restarting» housing construction, preventing the collapse of the construction market - the «financial key» to which, according to the authors, is to maintain demand for housing construction formed, including through mortgage housing lending programs with state support.
Keywords: banks, banking system, housing mortgage lending, preferential mortgage programs.
References
1. Shlychkov V.V. The Covid-19 pandemic as a source of new challenges and a catalyst for trends in the Russian economy // VEPS. 2021. No. 1. p. 39
2. Dom.rf [Electronic resource]. - Access mode: https://ru.wikipe-dia.org/wiki/floM.p$_ (bank) (date of application: 04.04.2022)
3. Housing and mortgage. The results of the sociological research HOUSE.The Russian Federation and VTslOM on the provision of housing for Russians, the need to improve housing conditions and the demand for mortgages. January 2022. - [Electronic resource]. - Access mode: https://xn - d1aqf.xn - p1ai/analytics / (accessed: 04.04.2022)
4. How to get a preferential mortgage in 2022. - [Electronic resource]. - Access mode: https://bankiros.ru/wiki/term/lgotnaa-ipoteka (accessed: 04.04.2022) Preliminary results of the banking sector of the Russian Federation in 2020 // Association of Russian Banks, URL: https://arb.ru/banks/analitycs/-10428883/ (date of access: 04.04.2021)
5. DOM.RF. Top-20 mortgage banks in 2021 - [Electronic resource]. - Access mode: https://,qoM.p(£/upload/iblock/ c58Zc58660cb5140962db4b66f70f3f95641.pdf (accessed: 04.04.2022)
6. Credit holidays for individuals in 2022: how to get deferred payments for 6 months - [Electronic resource]. - Access mode: https://journal.tinkoff.ru/news/kreditnye-kanikuly-2022 / (accessed: 04.04.2022)
7. Federal Law No. 46-FZ dated 08.03.2022 "On Amendments to Certain Legislative Acts of the Russian Federation" [Electronic resource]. - Access mode: http://publication.pravo.gov.ru/Doc-ument/View/0001202203080001?index=0&rangeSize=1/ (accessed 04.04.2022)
8. The Ministry of Construction compared the situation in the housing market with the crisis of 2014 // RBC from 01.03.2022. -[Electronic resource]. - Access mode: https://realty.rbc.ru/ news/621dda3d9a7947dd7a3b5afa?from=newsfeed (accessed 04.04.2022
9. Khusnullin announced the preparation of a plan to prevent the collapse of the construction market // RBC from 01.03.2022. -[Electronic resource]. - Access mode: https://realty.rbc.ru/ news/621dd29b9a7947d8d1e781b2 (date of application: 04.04.2022)
10. New parameters of preferential mortgages: how to support the demand for housing // RBC Real Estate from 23.03.2022. -[Electronic resource]. - Access mode: https://realty.rbc.ru/ news/623afb899a794744fe7c4c2c (accessed: 04.04.2022)
