CC BY
37
Актуальные информационные ресурсы для корректного определения справочных показателей стоимости объектов оценки
И.А. Алешина старший преподаватель кафедры Экономика и менеджмент Брянского государственного инженерно-технологического университета, член межрегиональной общественной организации по содействию развитию строительной отрасли «Союз инженеров-сметчиков» (г. Брянск)
Ирина Алексеевна Алешина, Aleshina_i_a@mail.ru
Произошедшие изменения на рынке оценки, связанные с переходом к саморегулированию, обусловили необходимость по-новому взглянуть на методы оценки недвижимости, которые применяются на практике.
Необходимость качественной адекватной оценки объектов недвижимости обусловлена требованиями нормативных документов (обязательность проведения оценки для случаев, предусмотренных в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартах оценки и других нормативных актах), и потребностью субъектов предпринимательской деятельности (определение обоснованной цены объектов для заключения договоров купли-продажи, аренды и иных сделок, возможной величины кредита, обеспечение которого будет осуществляться ипотекой недвижимости и т. д.).
При оценке рыночной стоимости объектов недвижимости используются три подхода - затратный, доходный и сравнительный. При применении затратного и доходного подходов используются такие показатели, как затраты на воспроизводство объекта оценки и стоимость замещения. При применении сравнительного подхода может использоваться методика по выбору объектов сравнения, например, посредством выбора объектов-аналогов [1].
Сегодня для получения объективной информации о стоимости воспроизводства
объектов оценки можно использовать два источника:
• определение стоимости на основании существующих смет;
• использование укрупненных нормативов стоимости.
Однако необходимо заметить, что, хотя первый подход и является более точным, но значительно уступает второму по трудозатратам и по времени. Кроме того, в настоящее время этот метод используется достаточно редко в связи с утратой заказчиками отчетов проектно-сметной документации на строительство объекта или актов на выполненные работы формы КС-2. В связи с этим, как правило, для проведения оценки используются укрупненные показатели, в большинстве случаев укрупненных показателей восстановительной стоимости (далее - УПВС).
Укрупненные нормативы предоставляют возможность простым и интуитивно понятным способом определять стоимость воспроизводства объектов недвижимости, ориентируясь на конструктивные и другие особенности сооружений, зданий, а также укрупненных единиц объемных работ.
Для того чтобы достаточно точно определить стоимость воспроизводства, оценщикам необходимо иметь актуальные укрупненные нормативные сборники, в которых будут представлены объекты-аналоги с подробными технико-экономическими показателями.
В настоящее время для оценки объектов недвижимости наиболее часто применяются следующие нормативные документы:
1) Укрупненные показатели восстановительной стоимости для целей переоценки основных фондов (УПВС) в ценах 1969 года;
2) Укрупненные показатели сметной стоимости (УПСС) в ценах 1969 года;
3) Укрупненные показатели базисной стоимости на виды работ (УПБС ВР) в ценах 1991 года;
4) Укрупненные нормативы цены строительства (НЦС, НЦКР) в ценах 2000 года;
5) Бюллетень ООО «Ко-Инвест».
Кроме этого, многие оценщики продолжают пользоваться устаревшими сборниками «Укрупненные показатели восстановительной стоимости» (УПВС-69), которые были разработаны по всем отраслям народного хозяйства и введены в действие с 1 января 1969 года. Разработанные в середине 1960-х годов, они были предназначены для инвесторских расчетов (по типовым зданиям и сооружениям постройки 1930-1965 годов).
Методология проведения расчетов с использованием сборников УПВС была разработана еще в 1997 году, когда рыночная информация об объектах недвижимости практически отсутствовала и применение этих сборников было единственной возможностью определить «рыночную стоимость» в основном для целей переоценки основных фондов.
В сборниках УПВС расценки приводятся по видам зданий и конструктивным элементам в нормах, ценах и тарифах 1969 года. Необходимо учесть, что в восстановительную стоимость указанных укрупненных показателей включены все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления и т. д.
Среди недостатков применения сборников УПВС можно выделить следующие:
• устаревший перечень затрат, включенных в единичные расценки:
• прямые затраты;
• накладные расходы;
• плановые накопления (прибыль);
• общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка;
• стоимость проектно-изыскательских работ;
• затраты, связанные с производством работ в зимнее время;
• затраты на премиальную оплату труда и т. п.;
2) усредненная индексация стоимости объекта недвижимости;
3) несоответствие современным строительным технологиям;
4) некорректное соотношение состава работ и т. д.
Нормы накладных расходов (НР), сметной прибыли (СП) и лимитированных затрат (ЛЗ) остаются неизменными, то есть определяются нормативной базой 1969 года. Вместе с тем при анализе нормативных документов видно, что по сравнению с 1969 годом указанные нормы изменились (см. [1]). Использование устаревших норм ведет к искажению как сметной, так и рыночной стоимости строительства на дату оценки, поскольку при применении сборников УПВС предлагается использование комплексного индекса изменения сметной стоимости строительства в уровень цен базисного 2000 года, а затем только в текущий уровень.
В настоящее время основной признанной информационной базой оценки недвижимости являются разработки ООО «Ко-Инвест». Этой фирмой ежеквартально издается бюллетень «Индексы цен в строительстве», а также серия «Справочник оценщика»: «Промышленные здания», «Жилые здания», «Сборники паритетов покупательной способности валют на национальных строительных рынках», «Справочник восстановительной стоимости зданий и сооружений в текущем уровне цен» и другие. При использовании этих изданий необходимо учитывать, что в основе большинства их расчетов лежит нормативная база времен плановой экономики, индексированная по
определенным ценовым коэффициентам и, следовательно, окончательные результаты оценки могут иметь значительную погрешность.
Однако в последнее время произошли большие изменения в информационном обеспечении рынка недвижимости и сметного дела. Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству перешло на новую сметно-нор-мативную базу СНБ-2001. С 1 января 2003 года отменены нормативные документы Госстроя СССР, составленные в уровне цен, предусмотренном сметно-нормативны-ми базами 1991 и 1984 годов. Взамен этих нормативов вводятся государственные элементные сметные нормы (ГЭСН) и федеральные единичные расценки (ФЕР) в уровне цен 2000 года.
Необходимо отметить, что с 2011 года в Российской Федерации официально вступили в силу новые укрупненные нормативы:
• НЦС (нормативы цены строительства), используемые для планирования будущих капиталовложений, определения эффективности использования финансовых средств, которые направляются на капитальные вложения, и последующей подготовки технико-экономических значений в сооружении, на проектирование объектов;
• НЦКР (нормативы цены конструктивных решений), предназначенные для формирования обобщающего сметного раздела проектной документации и последующей проверки точности, достоверности определения сметной стоимости капитальных объектов в рамках реализуемого инвестиционного проекта.
Разработчиками предполагается, что сборники НЦКР и НЦС в соответствии с действующими рекомендациями и методическими положениями о вопросах ценообразования должны актуализироваться ежегодно до начала января. Эти нормативы подготавливаются с учетом ресурсно-технологических моделей, основой которых явля-
ется проектная документация по объектам-представителям, имеющая положительное заключение экспертизы и разработанная в соответствии с действующими на момент разработки НЦС строительными и противопожарными нормами, санитарно-эпидемиологическими правилами и иными обязательными требованиями, установленными законодательством Российской Федерации. Сборники НЦС содержат коэффициенты, учитывающие региональные условия строительства, порядок применения каждого сборника НЦС, описание конструктивных решений каждого показателя НЦС (см. [2]).
В период с 2011 по 2020 год Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (далее - Минстрой России) удалось подготовить ряд сборников по объектам капитального строительства, имеющих непроизводственное назначение, и объектам инженерной инфраструктуры (НЦС-2011, НЦС-2012, НЦС-2014, НСЦ-2017). В настоящее время приказами Минстроя России с 31 марта 2020 года вводится в действие новая редакция сметно-нормативной базы ФСНБ-2020: ГЭСН, ФЕР, ФССЦ, ценники на перевозки грузов, а также нормативы цены строительства (НЦС-2020).
Сейчас в федеральный реестр сметных нормативов по состоянию на 31 декабря
2019 года включены ФЕР-2020 и НЦС-2020. Необходимо отметить, что сборники НЦС-
2020 применяются с 1 января 2020 года. В свою очередь, НЦС от 2017 года отменены. Также вступила в силу Методика разработки и применения укрупненных нормативов цены строительства (приказ Минстроя России от 29 мая 2019 года № 314/пр). По заявлениям Минстроя России обновленная федеральная сметно-нормативная база (ФСНБ-2020) включает более 80 процентов актуализированных норм и новые нормы на современные технологии.
В зависимости от функционального назначения все НЦС объединены в определенные сборники, общее число которых 21 (см. [4]):
НЦС 81-02-01-2020. Сборник № 01. «Жилые здания» (приказ № 909/пр от 30 декабря 2019 года); НЦС 81-02-02-2020. Сборник № 02. «Административные здания» (приказ № 910/пр от 30 декабря 2019 года); НЦС 81-02-03-2020. Сборник № 03. «Объекты народного образования» (приказ № 868/пр от 25 декабря 2019 года);
НЦС 81-02-04-2020. Сборник № 04. «Объекты здравоохранения» (приказ № 911/пр от 30 декабря 2019 года); НЦС 81-02-05-2020. Сборник № 05. «Спортивные здания и сооружения» (приказ № 913/пр от 30 декабря 2019 года);
НЦС 81-02-06-2020. Сборник № 06. «Объекты культуры» (приказ № 915/пр от 30 декабря 2019 года); НЦС 81-02-07-2020. Сборник № 07. «Железные дороги» (приказ № 917/пр от 30 декабря 2019 года); НЦС 81-02-08-2020. Сборник № 08. «Автомобильные дороги» (приказ № 919/пр от 30 декабря 2019 года); НЦС 81-02-09-2020. Сборник № 09. «Мосты и путепроводы» (приказ № 921/пр от 30 декабря 2019 года); НЦС 81-02-10-2020. Сборник № 10. «Объекты метрополитена» (приказ № 904/пр от 30 декабря 2019 года); НЦС 81-02-11-2020. Сборник № 11. «Наружные сети связи» (приказ № 912/пр от 30 декабря 2019 года); НЦС 81-02-12-2020. Сборник № 12. «Наружные электрические сети» (приказ № 914/пр от 30 декабря 2019 года);
НЦС 81-02-13-2020. Сборник № 13. «Наружные тепловые сети» (приказ № 916/пр от 30 декабря 2019 года); НЦС 81-02-14-2020. Сборник № 14. «Наружные сети водоснабжения и канализации» (приказ № 918/пр от 30 декабря 2019 года); НЦС 81-02-15-2020. Сборник № 15. «Наружные сети газоснабжения»
(приказ № 825/пр от 19 декабря 2019 года);
• НЦС 81-02-16-2020. Сборник № 16. «Малые архитектурные формы» (приказ № 920/пр от 30 декабря 2019 года);
• НЦС 81-02-17-2020. Сборник № 17. «Озеленение» (приказ № 908/пр от 30 декабря 2019 года);
• НЦС 81-02-18-2020. Сборник № 18. «Объекты гражданской авиации» (приказ № 903/пр от 30 декабря 2019 года);
• НЦС 81-02-19-2020. Сборник № 19. «Здания и сооружения городской инфраструктуры» (приказ № 905/пр от 30 декабря 2019 года);
• НЦС 81-02-20-2020. Сборник № 20. «Объекты морского и речного транспорта» (приказ № 906/пр от 30 декабря 2019 года);
• НЦС 81-02-21-2020. Сборник № 21. «Объекты энергетики» (за исключением линейных) (приказ № 907/пр от 30 декабря 201 9 года).
Применение сборников и составление расчетов по НЦС регулируется МДС 81-02-12 «Методические рекомендации по применению государственных сметных нормативов укрупненных нормативов цены строительства различных видов объектов капитального строительства непроизводственного назначения и инженерной инфраструктуры» [5]. Стоит учитывать, что все цены в укрупненных нормативах взяты по базовому (московскому) региону, соответственно, для расчетов по другим территориям необходимо применить коэффициент перехода от цен базового района к уровню цен субъектов Российской Федерации.
Отметим также, что в НЦС предусмотрено производство строительно-монтажных работ в нормальных условиях, не осложненных внешними факторами. По этой причине при возникновении особых регионально-экономических, регионально-климатических, инженерно-геологических и других условий также необходимо использовать специальные коэффициенты,
содержащиеся в МДС 81-02-12 [5]. Укрупненные нормативы цены конструктивных решений, как и НЦС, объединены в тематические сборники в зависимости от определяемого ими конструктивного элемента. В настоящее время федеральные НЦКР существуют только в виде проекта, разработанного в 2010 году. Это не означает, что ими нельзя пользоваться, однако опираться на них как на утвержденные нормативные данные нельзя.
Но 7 апреля 2014 года приказом Минстроя России № 167/пр [6] в федеральный реестр сметных нормативов был официально включен первый утвержденный сборник новой сметно-нормативной базы укрупненных нормативов цены конструктивных решений НЦКР-81-02-22-2014 «Автомобильные дороги». Данные в нем приведены в ценах на 1 января 2014 года для базового района (Московской области).
С целью выработки эффективного ценообразования нормативы цены строительства НЦС и нормативы цены конструктивных решений НЦКР должны формировать отражение реальной структуры затрат в соответствии с реально возведенными объектами и основываться на нынешней стоимости ресурсов. Таким образом, немаловажным фактором является то, что показатели НЦС-2020 рассчитаны в уровне цен по состоянию на 1 января 2020 года для базового района (Московская область), что позволяет определять текущую стоимость объектов оценки без использования комплексного индекса изменения сметной стоимости.
Однако необходимо отметить и проблемы, выявленные при использовании НЦС:
1) стоимость строительства определяется только по основному объекту капитального строительства, без учета дополнительных затрат на подготовку территории строительства, благоустройство, прокладку инженерных сетей, озеленение, технологическое присоединение и т. д.;
2) применяется только один региональный поправочный коэффициент. Не ис-
пользуются дополнительные поправочные коэффициенты, учитывающие регионально-климатические условия осуществления строительства, удорожание стоимости строительства в сейсмических районах, дополнительные затраты, связанные с транспортировкой строительных ресурсов в пределах региона Российской Федерации;
3) не учитывается налог на добавленную стоимость и индексы-дефляторы Министерства экономического развития Российской Федерации (далее - Минэкономразвития России).
Чтобы правильно определить стоимость строительства, нужно сложить данные по выбранному объекту-представителю в НЦС, добавить показатели на строительство наружных инженерных сетей, добавить затраты, которые НЦС не предусмотрены, учесть индексы-дефляторы Минэкономразвития России и включить в стоимость НДС.
Изложенное свидетельствует о том, что ценообразование в строительстве - это инструмент для решения экономических задач. На мой взгляд, изданные Минстроем России обновленные сборники НЦС-2020 могут стать базовой основой оценки недвижимости. Очевидно, что совместная работа сметчиков, аналитиков и оценщиков по совершенствованию нормативной базы оценочной деятельности и укрупненных нормативов может привести к созданию так необходимой оценщикам недвижимости информационной базы.
ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ
1. Башкатов В. С, Бузова И. А. Оценка стоимости недвижимости : учебное пособие. СПб. : Федеральное агентство по образованию ; Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет, 2008. 333 с.
2. Методические указания по разработке укрупненных сметных нормативов для объектов непроизводственного назначения и инженерной инфраструктуры : приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 16 ноября 2010
года № 497. URL: https://minstroyrf.gov.ru/ docs/10585/ (дата обращения: 15.06.2020).
3. Об утверждении Методики разработки и применения укрупненных нормативов цены строительства, а также порядка их утверждения : приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 29 мая 2019 года № 314/пр. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
4. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации : [официальный сайт]. URL: https://minstroyrf.ru/ (дата обращения: 15.06.2020).
5. МДС 81-02-12-2011 «Методические рекомендации по применению государственных сметных нормативов - укрупненных
нормативов цены строительства различных видов объектов капитального строительства непроизводственного назначения и инженерной инфраструктуры». URL: https:// minstroyrf.gov.ru/docs/10582/ (дата обращения: 15.06.2020).
6. О внесении сметных нормативов в федеральный реестр сметных нормативов, подлежащих применению при определении сметной стоимости объектов капитального строительства, строительство которых финансируется с привлечением средств федерального бюджета : приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 7 апреля 2014 года № 167/пр. Доступ из справочной правовой системы «Консультант-Плюс».
РЕДАКЦИЯ ЖУРНАЛА «ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»
ПРЕДЛАГАЕТ:
• полный комплекс работ по предпечатной подготовке текстов (редакторская и корректорская правка, верстка, вычитка верстки и внесение правки, разработка дизайн-макетов обложек книг)
• выполнение только отдельных видов работ
• разработку рекламных модулей и блоков по желанию заказчиков
• изготовление баннеров для интернет-сайтов (простых и анимированных)
• содействие размещению заказа на печать материалов в проверенной типографии и сопровождение заказа
Цены договорные, не выше среднерыночных, постоянным заказчикам скидки. Возможны все варианты оплаты.
Коллектив редакции работает в указанной области с 2001 года.
С примерами ранее выполненных работ можно ознакомиться на сайте www.iovrf.ru на странице «Услуги редакции».
Контакты редакции тел. 8-916-936-77-91, эл. почта iovrf@mail.ru, г. Москва, Климентовский пер. д. 1, стр. 1
