Научная статья на тему 'АКТУАЛЬНЫЕ ИНФОРМАЦИОННЫЕ РЕСУРСЫ ДЛЯ КОРРЕКТНОГО ОПРЕДЕЛЕНИЯ СПРАВОЧНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ'

АКТУАЛЬНЫЕ ИНФОРМАЦИОННЫЕ РЕСУРСЫ ДЛЯ КОРРЕКТНОГО ОПРЕДЕЛЕНИЯ СПРАВОЧНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

CC BY
199
39
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
Ключевые слова
ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ / СТОИМОСТЬ ВОСПРОИЗВОДСТВА ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ / УКРУПНЕННЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА / НОРМАТИВЫ ЦЕНЫ СТРОИТЕЛЬСТВА / НОРМАТИВЫ ЦЕНЫ КОНСТРУКТИВНЫХ РЕШЕНИЙ / PRICING IN CONSTRUCTION / THE COST OF REPRODUCTION OF APPRAISAL OBJECTS / AGGREGATED INDICATORS OF THE COST OF CONSTRUCTION / STANDARDS FOR THE PRICE OF CONSTRUCTION / STANDARDS FOR THE PRICE OF DESIGN SOLUTIONS

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Алешина Ирина Алексеевна

Автор рассматривает вопросы, связанные с нормативной основой оценки стоимости объектов недвижимости. Анализирует источники объективной информации о стоимости воспроизводства объектов оценки, включая сборники, утвержденные в 1969 и в 1984 годах, нововведения в системе укрупненных нормативных документов в строительстве и оценочной деятельности. Особое внимание уделяет методическим и практическим вопросам оценки объектов с учетом выхода новых НЦС-2020. Приходит к выводу о том, что изданные Минстроем России обновленные сборники НЦС-2020 могут стать базовой основой оценки недвижимости.

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

CURRENT INFORMATION RESOURCES FOR CORRECT DETERMINATION OF REFERENCE INDICATORS OF VALUATION OBJECTS COST

The author considers issues related to the regulatory framework for assessing the value of real estate. Analyzes the sources of objective information about the cost of reproduction of objects of appraisal, including collections approved in 1969 and 1984, innovations in the system of consolidated regulatory documents in construction and appraisal activities. She pays special attention to methodological and practical issues of assessing objects, taking into account the release of new Aggregated construction price standards compressed in 2020. She comes to the conclusion that the updated compilations published by the Ministry of Construction of Russia may become the basic basis for real estate appraisal.

Текст научной работы на тему «АКТУАЛЬНЫЕ ИНФОРМАЦИОННЫЕ РЕСУРСЫ ДЛЯ КОРРЕКТНОГО ОПРЕДЕЛЕНИЯ СПРАВОЧНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ»

 Актуальные информационные ресурсы для корректного определения справочных показателей стоимости объектов оценки

И.А. Алешина старший преподаватель кафедры Экономика и менеджмент Брянского государственного инженерно-технологического университета, член межрегиональной общественной организации по содействию развитию строительной отрасли «Союз инженеров-сметчиков» (г. Брянск)

Ирина Алексеевна Алешина, [email protected]

Произошедшие изменения на рынке оценки, связанные с переходом к саморегулированию, обусловили необходимость по-новому взглянуть на методы оценки недвижимости, которые применяются на практике.

Необходимость качественной адекватной оценки объектов недвижимости обусловлена требованиями нормативных документов (обязательность проведения оценки для случаев, предусмотренных в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартах оценки и других нормативных актах), и потребностью субъектов предпринимательской деятельности (определение обоснованной цены объектов для заключения договоров купли-продажи, аренды и иных сделок, возможной величины кредита, обеспечение которого будет осуществляться ипотекой недвижимости и т. д.).

При оценке рыночной стоимости объектов недвижимости используются три подхода - затратный, доходный и сравнительный. При применении затратного и доходного подходов используются такие показатели, как затраты на воспроизводство объекта оценки и стоимость замещения. При применении сравнительного подхода может использоваться методика по выбору объектов сравнения, например, посредством выбора объектов-аналогов [1].

Сегодня для получения объективной информации о стоимости воспроизводства

объектов оценки можно использовать два источника:

• определение стоимости на основании существующих смет;

• использование укрупненных нормативов стоимости.

Однако необходимо заметить, что, хотя первый подход и является более точным, но значительно уступает второму по трудозатратам и по времени. Кроме того, в настоящее время этот метод используется достаточно редко в связи с утратой заказчиками отчетов проектно-сметной документации на строительство объекта или актов на выполненные работы формы КС-2. В связи с этим, как правило, для проведения оценки используются укрупненные показатели, в большинстве случаев укрупненных показателей восстановительной стоимости (далее - УПВС).

Укрупненные нормативы предоставляют возможность простым и интуитивно понятным способом определять стоимость воспроизводства объектов недвижимости, ориентируясь на конструктивные и другие особенности сооружений, зданий, а также укрупненных единиц объемных работ.

Для того чтобы достаточно точно определить стоимость воспроизводства, оценщикам необходимо иметь актуальные укрупненные нормативные сборники, в которых будут представлены объекты-аналоги с подробными технико-экономическими показателями.

В настоящее время для оценки объектов недвижимости наиболее часто применяются следующие нормативные документы:

1) Укрупненные показатели восстановительной стоимости для целей переоценки основных фондов (УПВС) в ценах 1969 года;

2) Укрупненные показатели сметной стоимости (УПСС) в ценах 1969 года;

3) Укрупненные показатели базисной стоимости на виды работ (УПБС ВР) в ценах 1991 года;

4) Укрупненные нормативы цены строительства (НЦС, НЦКР) в ценах 2000 года;

5) Бюллетень ООО «Ко-Инвест».

Кроме этого, многие оценщики продолжают пользоваться устаревшими сборниками «Укрупненные показатели восстановительной стоимости» (УПВС-69), которые были разработаны по всем отраслям народного хозяйства и введены в действие с 1 января 1969 года. Разработанные в середине 1960-х годов, они были предназначены для инвесторских расчетов (по типовым зданиям и сооружениям постройки 1930-1965 годов).

Методология проведения расчетов с использованием сборников УПВС была разработана еще в 1997 году, когда рыночная информация об объектах недвижимости практически отсутствовала и применение этих сборников было единственной возможностью определить «рыночную стоимость» в основном для целей переоценки основных фондов.

В сборниках УПВС расценки приводятся по видам зданий и конструктивным элементам в нормах, ценах и тарифах 1969 года. Необходимо учесть, что в восстановительную стоимость указанных укрупненных показателей включены все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления и т. д.

Среди недостатков применения сборников УПВС можно выделить следующие:

• устаревший перечень затрат, включенных в единичные расценки:

• прямые затраты;

• накладные расходы;

• плановые накопления (прибыль);

• общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка;

• стоимость проектно-изыскательских работ;

• затраты, связанные с производством работ в зимнее время;

• затраты на премиальную оплату труда и т. п.;

2) усредненная индексация стоимости объекта недвижимости;

3) несоответствие современным строительным технологиям;

4) некорректное соотношение состава работ и т. д.

Нормы накладных расходов (НР), сметной прибыли (СП) и лимитированных затрат (ЛЗ) остаются неизменными, то есть определяются нормативной базой 1969 года. Вместе с тем при анализе нормативных документов видно, что по сравнению с 1969 годом указанные нормы изменились (см. [1]). Использование устаревших норм ведет к искажению как сметной, так и рыночной стоимости строительства на дату оценки, поскольку при применении сборников УПВС предлагается использование комплексного индекса изменения сметной стоимости строительства в уровень цен базисного 2000 года, а затем только в текущий уровень.

В настоящее время основной признанной информационной базой оценки недвижимости являются разработки ООО «Ко-Инвест». Этой фирмой ежеквартально издается бюллетень «Индексы цен в строительстве», а также серия «Справочник оценщика»: «Промышленные здания», «Жилые здания», «Сборники паритетов покупательной способности валют на национальных строительных рынках», «Справочник восстановительной стоимости зданий и сооружений в текущем уровне цен» и другие. При использовании этих изданий необходимо учитывать, что в основе большинства их расчетов лежит нормативная база времен плановой экономики, индексированная по

определенным ценовым коэффициентам и, следовательно, окончательные результаты оценки могут иметь значительную погрешность.

Однако в последнее время произошли большие изменения в информационном обеспечении рынка недвижимости и сметного дела. Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству перешло на новую сметно-нор-мативную базу СНБ-2001. С 1 января 2003 года отменены нормативные документы Госстроя СССР, составленные в уровне цен, предусмотренном сметно-нормативны-ми базами 1991 и 1984 годов. Взамен этих нормативов вводятся государственные элементные сметные нормы (ГЭСН) и федеральные единичные расценки (ФЕР) в уровне цен 2000 года.

Необходимо отметить, что с 2011 года в Российской Федерации официально вступили в силу новые укрупненные нормативы:

• НЦС (нормативы цены строительства), используемые для планирования будущих капиталовложений, определения эффективности использования финансовых средств, которые направляются на капитальные вложения, и последующей подготовки технико-экономических значений в сооружении, на проектирование объектов;

• НЦКР (нормативы цены конструктивных решений), предназначенные для формирования обобщающего сметного раздела проектной документации и последующей проверки точности, достоверности определения сметной стоимости капитальных объектов в рамках реализуемого инвестиционного проекта.

Разработчиками предполагается, что сборники НЦКР и НЦС в соответствии с действующими рекомендациями и методическими положениями о вопросах ценообразования должны актуализироваться ежегодно до начала января. Эти нормативы подготавливаются с учетом ресурсно-технологических моделей, основой которых явля-

ется проектная документация по объектам-представителям, имеющая положительное заключение экспертизы и разработанная в соответствии с действующими на момент разработки НЦС строительными и противопожарными нормами, санитарно-эпидемиологическими правилами и иными обязательными требованиями, установленными законодательством Российской Федерации. Сборники НЦС содержат коэффициенты, учитывающие региональные условия строительства, порядок применения каждого сборника НЦС, описание конструктивных решений каждого показателя НЦС (см. [2]).

В период с 2011 по 2020 год Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (далее - Минстрой России) удалось подготовить ряд сборников по объектам капитального строительства, имеющих непроизводственное назначение, и объектам инженерной инфраструктуры (НЦС-2011, НЦС-2012, НЦС-2014, НСЦ-2017). В настоящее время приказами Минстроя России с 31 марта 2020 года вводится в действие новая редакция сметно-нормативной базы ФСНБ-2020: ГЭСН, ФЕР, ФССЦ, ценники на перевозки грузов, а также нормативы цены строительства (НЦС-2020).

Сейчас в федеральный реестр сметных нормативов по состоянию на 31 декабря

2019 года включены ФЕР-2020 и НЦС-2020. Необходимо отметить, что сборники НЦС-

2020 применяются с 1 января 2020 года. В свою очередь, НЦС от 2017 года отменены. Также вступила в силу Методика разработки и применения укрупненных нормативов цены строительства (приказ Минстроя России от 29 мая 2019 года № 314/пр). По заявлениям Минстроя России обновленная федеральная сметно-нормативная база (ФСНБ-2020) включает более 80 процентов актуализированных норм и новые нормы на современные технологии.

В зависимости от функционального назначения все НЦС объединены в определенные сборники, общее число которых 21 (см. [4]):

НЦС 81-02-01-2020. Сборник № 01. «Жилые здания» (приказ № 909/пр от 30 декабря 2019 года); НЦС 81-02-02-2020. Сборник № 02. «Административные здания» (приказ № 910/пр от 30 декабря 2019 года); НЦС 81-02-03-2020. Сборник № 03. «Объекты народного образования» (приказ № 868/пр от 25 декабря 2019 года);

НЦС 81-02-04-2020. Сборник № 04. «Объекты здравоохранения» (приказ № 911/пр от 30 декабря 2019 года); НЦС 81-02-05-2020. Сборник № 05. «Спортивные здания и сооружения» (приказ № 913/пр от 30 декабря 2019 года);

НЦС 81-02-06-2020. Сборник № 06. «Объекты культуры» (приказ № 915/пр от 30 декабря 2019 года); НЦС 81-02-07-2020. Сборник № 07. «Железные дороги» (приказ № 917/пр от 30 декабря 2019 года); НЦС 81-02-08-2020. Сборник № 08. «Автомобильные дороги» (приказ № 919/пр от 30 декабря 2019 года); НЦС 81-02-09-2020. Сборник № 09. «Мосты и путепроводы» (приказ № 921/пр от 30 декабря 2019 года); НЦС 81-02-10-2020. Сборник № 10. «Объекты метрополитена» (приказ № 904/пр от 30 декабря 2019 года); НЦС 81-02-11-2020. Сборник № 11. «Наружные сети связи» (приказ № 912/пр от 30 декабря 2019 года); НЦС 81-02-12-2020. Сборник № 12. «Наружные электрические сети» (приказ № 914/пр от 30 декабря 2019 года);

НЦС 81-02-13-2020. Сборник № 13. «Наружные тепловые сети» (приказ № 916/пр от 30 декабря 2019 года); НЦС 81-02-14-2020. Сборник № 14. «Наружные сети водоснабжения и канализации» (приказ № 918/пр от 30 декабря 2019 года); НЦС 81-02-15-2020. Сборник № 15. «Наружные сети газоснабжения»

(приказ № 825/пр от 19 декабря 2019 года);

• НЦС 81-02-16-2020. Сборник № 16. «Малые архитектурные формы» (приказ № 920/пр от 30 декабря 2019 года);

• НЦС 81-02-17-2020. Сборник № 17. «Озеленение» (приказ № 908/пр от 30 декабря 2019 года);

• НЦС 81-02-18-2020. Сборник № 18. «Объекты гражданской авиации» (приказ № 903/пр от 30 декабря 2019 года);

• НЦС 81-02-19-2020. Сборник № 19. «Здания и сооружения городской инфраструктуры» (приказ № 905/пр от 30 декабря 2019 года);

• НЦС 81-02-20-2020. Сборник № 20. «Объекты морского и речного транспорта» (приказ № 906/пр от 30 декабря 2019 года);

• НЦС 81-02-21-2020. Сборник № 21. «Объекты энергетики» (за исключением линейных) (приказ № 907/пр от 30 декабря 201 9 года).

Применение сборников и составление расчетов по НЦС регулируется МДС 81-02-12 «Методические рекомендации по применению государственных сметных нормативов укрупненных нормативов цены строительства различных видов объектов капитального строительства непроизводственного назначения и инженерной инфраструктуры» [5]. Стоит учитывать, что все цены в укрупненных нормативах взяты по базовому (московскому) региону, соответственно, для расчетов по другим территориям необходимо применить коэффициент перехода от цен базового района к уровню цен субъектов Российской Федерации.

Отметим также, что в НЦС предусмотрено производство строительно-монтажных работ в нормальных условиях, не осложненных внешними факторами. По этой причине при возникновении особых регионально-экономических, регионально-климатических, инженерно-геологических и других условий также необходимо использовать специальные коэффициенты,

содержащиеся в МДС 81-02-12 [5]. Укрупненные нормативы цены конструктивных решений, как и НЦС, объединены в тематические сборники в зависимости от определяемого ими конструктивного элемента. В настоящее время федеральные НЦКР существуют только в виде проекта, разработанного в 2010 году. Это не означает, что ими нельзя пользоваться, однако опираться на них как на утвержденные нормативные данные нельзя.

Но 7 апреля 2014 года приказом Минстроя России № 167/пр [6] в федеральный реестр сметных нормативов был официально включен первый утвержденный сборник новой сметно-нормативной базы укрупненных нормативов цены конструктивных решений НЦКР-81-02-22-2014 «Автомобильные дороги». Данные в нем приведены в ценах на 1 января 2014 года для базового района (Московской области).

С целью выработки эффективного ценообразования нормативы цены строительства НЦС и нормативы цены конструктивных решений НЦКР должны формировать отражение реальной структуры затрат в соответствии с реально возведенными объектами и основываться на нынешней стоимости ресурсов. Таким образом, немаловажным фактором является то, что показатели НЦС-2020 рассчитаны в уровне цен по состоянию на 1 января 2020 года для базового района (Московская область), что позволяет определять текущую стоимость объектов оценки без использования комплексного индекса изменения сметной стоимости.

Однако необходимо отметить и проблемы, выявленные при использовании НЦС:

1) стоимость строительства определяется только по основному объекту капитального строительства, без учета дополнительных затрат на подготовку территории строительства, благоустройство, прокладку инженерных сетей, озеленение, технологическое присоединение и т. д.;

2) применяется только один региональный поправочный коэффициент. Не ис-

пользуются дополнительные поправочные коэффициенты, учитывающие регионально-климатические условия осуществления строительства, удорожание стоимости строительства в сейсмических районах, дополнительные затраты, связанные с транспортировкой строительных ресурсов в пределах региона Российской Федерации;

3) не учитывается налог на добавленную стоимость и индексы-дефляторы Министерства экономического развития Российской Федерации (далее - Минэкономразвития России).

Чтобы правильно определить стоимость строительства, нужно сложить данные по выбранному объекту-представителю в НЦС, добавить показатели на строительство наружных инженерных сетей, добавить затраты, которые НЦС не предусмотрены, учесть индексы-дефляторы Минэкономразвития России и включить в стоимость НДС.

Изложенное свидетельствует о том, что ценообразование в строительстве - это инструмент для решения экономических задач. На мой взгляд, изданные Минстроем России обновленные сборники НЦС-2020 могут стать базовой основой оценки недвижимости. Очевидно, что совместная работа сметчиков, аналитиков и оценщиков по совершенствованию нормативной базы оценочной деятельности и укрупненных нормативов может привести к созданию так необходимой оценщикам недвижимости информационной базы.

ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ

1. Башкатов В. С, Бузова И. А. Оценка стоимости недвижимости : учебное пособие. СПб. : Федеральное агентство по образованию ; Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет, 2008. 333 с.

2. Методические указания по разработке укрупненных сметных нормативов для объектов непроизводственного назначения и инженерной инфраструктуры : приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 16 ноября 2010

года № 497. URL: https://minstroyrf.gov.ru/ docs/10585/ (дата обращения: 15.06.2020).

3. Об утверждении Методики разработки и применения укрупненных нормативов цены строительства, а также порядка их утверждения : приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 29 мая 2019 года № 314/пр. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

4. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации : [официальный сайт]. URL: https://minstroyrf.ru/ (дата обращения: 15.06.2020).

5. МДС 81-02-12-2011 «Методические рекомендации по применению государственных сметных нормативов - укрупненных

нормативов цены строительства различных видов объектов капитального строительства непроизводственного назначения и инженерной инфраструктуры». URL: https:// minstroyrf.gov.ru/docs/10582/ (дата обращения: 15.06.2020).

6. О внесении сметных нормативов в федеральный реестр сметных нормативов, подлежащих применению при определении сметной стоимости объектов капитального строительства, строительство которых финансируется с привлечением средств федерального бюджета : приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 7 апреля 2014 года № 167/пр. Доступ из справочной правовой системы «Консультант-Плюс».

РЕДАКЦИЯ ЖУРНАЛА «ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

ПРЕДЛАГАЕТ:

• полный комплекс работ по предпечатной подготовке текстов (редакторская и корректорская правка, верстка, вычитка верстки и внесение правки, разработка дизайн-макетов обложек книг)

• выполнение только отдельных видов работ

• разработку рекламных модулей и блоков по желанию заказчиков

• изготовление баннеров для интернет-сайтов (простых и анимированных)

• содействие размещению заказа на печать материалов в проверенной типографии и сопровождение заказа

Цены договорные, не выше среднерыночных, постоянным заказчикам скидки. Возможны все варианты оплаты.

Коллектив редакции работает в указанной области с 2001 года.

С примерами ранее выполненных работ можно ознакомиться на сайте www.iovrf.ru на странице «Услуги редакции».

Контакты редакции тел. 8-916-936-77-91, эл. почта [email protected], г. Москва, Климентовский пер. д. 1, стр. 1

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.