CC BY
137
Актуальность борьбы с «самозахватами» земельных участков с повышенной инвестиционной привлекательностью
А.П. Исаченко
доцент кафедры землеустройства Государственного университета по землеустройству кандидат экономических наук (г. Москва)
Александр Петрович Исаченко, [email protected]
На основании продолжающей действовать статьи 25 Закона Российской Федерации от 11 октября 1991 года № 1738-1 «О плате за землю» с 1992 года использование земли в Москве, Подмосковье и других регионах страны является платным. (Но, к сожалению, до сих пор платят пока не все, а сами платежи по ряду объективных причин нуждаются в уточнении.)
Формами оплаты определены:
• земельный налог,
• арендная плата,
• плата за временное пользование землей.
Собственники земли облагаются ежегодным земельным налогом. За арендуемые земли взимается арендная плата.
Для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земель в собственность гражданам, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении, получении банковского кредита под залог земельного участка и в других случаях, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации, введена нормативная цена земли.
Изначально была обозначена и одна из главных целей введения платы за земли -стимулирование рационального, эффективного использования, охрана и повышение качества всех категорий земель, в том числе в связи с необходимостью постоянного осуществления и финансирования государственных мероприятий по землеустройству.
К сожалению, в последние годы и в условиях продолжающегося экономического
кризиса о приоритете государственных интересов и о государственном управлении земельными ресурсами постепенно забывают. В результате исчезают действенные рычаги контроля за рациональностью и эффективностью использования земель.
Землеустройство как система государственных мероприятий продолжает трансформироваться не лучшим образом. И при имеющихся тенденциях, может быть, недальновидно сведено лишь к процедурам межевания земель и формальной регистрации только «продекларированных» заявителем прав на землю (даже если земельные участки получены заявителем неправомерно или «самозахватом» либо без должных экономических и экологических обоснований, с самовольным изменением целевого назначения, без выкупа по реальной цене в собственность или оплаты государству прав на заключение договора долгосрочной аренды).
Практически все нововведения последних двух десятилетий апробировались в Московском регионе, а уже потом с учетом региональных особенностей применялись и в других областях и федеральных округах Российской Федерации.
В Москве ситуация особая: здесь права собственности до сих пор оформлены лишь на единичные участки. Но широко используется предоставление земельных участков в долгосрочную аренду. Полагаю, что по этой причине «самозахваты» земельных участков, имеющих повышенную инвестиционную привлекательность в границах Москвы, единичны. Но уже за пределами Московской кольцевой автодороги (МКАД)
на отдельных территориях они принимают довольно массовый характер. По нашему мнению, одной из причин такого положения является следующее.
Изначально в Москве заблаговременно и планомерно отбирались участки, предназначенные под застройку, а право на долгосрочную аренду таких земельных участков предоставлялось на конкурсной основе, с условием выплаты претендентом в бюджет города весьма значительных сумм, достигавших даже в начале девяностых годов прошлого века 7 миллионов долларов за один гектар земли в центре города.
В Подмосковье же и других регионах страны в силу несовершенства земельного законодательства многие массивы сельскохозяйственных угодий имели невысокую кадастровую стоимость, установленную с учетом их фактического целевого назначения, а общепринятый порядок выбора из их состава земельных участков под застройку постепенно стал все более игнорироваться, упрощаться. Именно поэтому с самого начала появились возможности использовать (практически бесплатно) массивы высокоценных земель под строительство коттеджей и дач, а при удачном изменении целевого назначения - в дальнейшем перепродавать их под застройку по ценам, сопоставимым с московскими. Но в результате подобных процедур в бюджет государства всегда попадала лишь весьма незначительная часть денег. Наряду с этим почти безнаказанно стали совершаться «самоза-хваты» земельных угодий, вследствие чего государство терпит убытки, в том числе в связи с упущенной выгодой, в угрожающих масштабах.
Как и в чем это проявилось к настоящему времени, рассмотрим на примерах территорий, расположенных в непосредственной близости к городу Москве.
За прошедшие годы с учетом конкретных экономических условий величина официальной платы граждан и организаций государству за землю периодически изменялась, индексировалась, но в абсолютном денежном выражении суммы всех платежей за землю постепенно возрастали. И это
не случайно, а обусловлено, кроме инфляции, и тем, что фактически посредством регулярно получаемых государством платежей за землю обеспечиваются развитие государственных программ строительства жилья, объектов инфраструктуры, формирование специальных фондов финансирования социально значимых мероприятий, повышающих социальную защищенность граждан и охрану правопорядка.
При поверхностной оценке ситуации некомпетентному наблюдателю состояние дел может показаться вполне нормальным, если судить только о том, что в бюджет поступают все более значительные денежные суммы и из года в год все более возрастает доля их поступлений, что, несомненно, важно. Однако уже необходимы более рачительное отношение к земельным ресурсам страны всех участников происходящих процессов и строгое пресечение «самоза-хватов», разбазаривания высокоценных земель.
Следует создать такие условия, при которых платить государству за фактическое использование земель объективно обусловленные суммы будут должны и станут абсолютно все, а не только законопослушные граждане и организации, уже оформившие права на аренду участков земель или владение ими.
Могут быть различные мнения о том, каковы тенденции в управлении земельными ресурсами страны и Подмосковья, в частности, насколько соответствуют требованиям законодательства нынешняя ситуация в сфере использования и охраны пригородных земель, лесов, водоемов, размеры платежей, меры борьбы с нарушениями (я полагаю, что если объективно оценить ситуацию, то повсеместно можно установить множество разновидностей разбазаривания сельскохозяйственных угодий, «самозахватов», вариантов самоуправного занятия земель). По сути, такие нарушения есть не что иное как экологические преступления и проявления мошенничества, другими словами - это хищение, присвоение чужого имущества, причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием.
Сегодня «земля» все более ассоциируется с недвижимым имуществом, отличающимся большой стоимостью. А в Уголовном кодексе Российской Федерации безвозмездное изъятие имущества в пользу виновного квалифицируется как «хищение». Законопослушными же гражданами «само-захват» земель воспринимается как некое воровство (далее мы рассмотрим некоторые примеры). Такая «резкая» квалификация сознательно содеянного «самозахватчиками» может быть вполне допустима, а действия «самозахватчиков» никак нельзя оправдать и «амнистировать», если права собственности либо аренды на самовольно занятые таким образом участки никак не могли быть раньше, не могут быть теперь и в дальнейшем оформлены документально в соответствии с российским законодательством.
Однако проблема не только в этом. Ведь если права собственности или аренды на такие «самозахватные» земли не оформлены, то, следовательно, и никаких официальных платежей за фактическое использование таких земель на протяжении многих лет в бюджет страны не поступает. То есть ежегодно в бюджет государства не поступают миллиарды рублей!
Очевидно, что подобное положение дел не может быть допустимо и терпимо государством, особенно в условиях продолжающегося экономического кризиса, когда уровни доходов граждан существенно различаются. В связи с этим в усложняющихся социально-экономических условиях особую озабоченность у руководства страны и Московской области, в частности, должно бы вызвать следующее обстоятельство: возрастающее налоговое бремя опять возлагается на законопослушных граждан, а многие нарушители, «самозахватчики» практически ничего не платят государству за эксплуатацию самовольно занятых ими ценных угодий, надеясь в том числе на «дачную амнистию». Вероятно, без понуждения со стороны государственных органов «са-мозахватчики» и впредь не станут платить за многолетнее использование самовольно занятых ими земель.
Многие факты свидетельствуют о том, что различные виды «самозахватов» зе-
мель осуществляются повсеместно, что чревато предсказуемыми и непредсказуемыми последствиями, поскольку кое-где с различными ухищрениями и в силу несовершенства существующего законодательства «самозахваты» «узакониваются». Причем подобное происходит не только у дальних границ области и в труднодоступных местах, но и в густонаселенных районах, даже в запретных зонах, водоохранных зонах источников питьевого водоснабжения города Москвы, в близлежащих лесах, над действующими трассами магистральных газопроводов и нефтепроводов, под высоковольтными линиями электропередач и т. д.
Почему это происходит?
Отсутствие действенных мер пресечения нарушений и государственного финансирования научно обоснованных проработок по перспективному использованию земель влечет за собой бессистемное, «выборочное» предоставление участков с повышенной инвестиционной привлекательностью для коммерческих целей и даже их безнаказанный «самозахват». Зачастую земельные участки продаются не по рыночной стоимости, а по символическим ценам. В лучшем случае на основе заявок активно действующих инвесторов, застройщиков, а в худшем не предусмотренные градостроительными планами объекты формируются стихийно или «самозахватом». Происходит неправомерное использование территорий с целевым назначением, малопредпочтительным для коренных жителей, наносится существенный вред экологии.
По сведениям, озвученным на российском телевидении, в отдельных районах Подмосковья уже до 70 процентов сельскохозяйственных угодий ряда сельскохозяйственных организаций (бывших колхозов и совхозов) взяты на заметку особо ретивыми риелторами и предназначены для перепродажи отдельным претендентам под индивидуальную застройку по коммерческим ценам.
Еще раз подчеркнем, что первичное официальное переоформление земель проводится или уже проведено по символическим «околонормативным» ценам, что зна-
чительно снижает возможные финансовые поступления в бюджет государства. Если же государственные органы будут и впредь допускать подобный, по сути, «хищнический» подход и разбазаривание сельскохозяйственных угодий, то может возникнуть некое критическое состояние либо даже чрезвычайные ситуации, предотвратить либо исправить которые будут не в состоянии любые административные наказания или амнистии, аналогичные «дачным».
Недавние публичные обсуждения складывающейся ситуации компетентными лицами на различных каналах российского телевидения свидетельствуют о том, что прежние рычаги государственного управления земельными ресурсами почти утеряны, а масштабы действенного прокурорского надзора и реагирования несоразмерно малы. Отдельные должностные лица «на местах» не могут либо не хотят вести борьбу с «самозахватами» земель. Судебные решения выносятся редко, но даже если они вынесены, их исполнение может преднамеренно тормозиться (как, например, в общеизвестном случае самовольного строительства в пойме Москвы-реки в поселке «Речник»).
В таких обстоятельствах все большую актуальность и практическую значимость приобретают следующие вопросы:
• совершенствование государственного управления и распоряжения государственной и муниципальной собственностью;
• совершенствование кадастрового учета;
• более взвешенный подход сотрудников Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) к принятию решений о признании права собственности на самовольно занятые участки земель или об отказе в таком праве;
• установление справедливых и объективных размеров платы за землю (за предоставление в собственность либо долгосрочную аренду) и ежегодных платежей;
• контроль за использованием земель;
• применение принудительных процедур к «самозахватчикам», направленным на «довнесение» ими в бюджет государства реальной стоимости выкупа занятых земель и ежегодных платежей за весь период их самовольного использования;
• определение значительно более строгих мер наказания за нарушения земельного законодательства, самовольное изменение целевого назначения земельных участков;
• установление дифференцированных, значительно более высоких ежегодных земельных платежей за самовольно занятые участки.
Такие меры со стороны государства крайне необходимы потому, что, по нашему мнению, масштабы «самозахватов» земельных участков с повышенной инвестиционной привлекательностью повсеместно увеличиваются, а меры борьбы с ними остаются очень несовершенными и малоэффективными, штрафы - символическими. Именно поэтому необходимы привлечение внимания квалифицированных сотрудников структур Росреестра, государственных и надзорных организаций, общественности к происходящим процессам, принятие на государственном уровне кардинальных мер по пресечению происходящих нарушений.
Столь критически оценивать ситуацию мне, землеустроителю-профессионалу, позволяет и анализ содержания некоторых современных официальных публикаций, приведенных далее, и многолетний положительный практический опыт работы в землеустроительных органах, в том числе в Управлении земельных конкурсов и в Государственной земельной инспекции Московского земельного комитета, в Комиссии по земельным отношениям и градостроительству в городе Москве в начальный период проведения земельной реформы, в Московском центре освоения резервных территорий.
Ситуация постепенно обостряется повсеместно, и требуются решительные государственные меры пресечения нарушений -такой вывод можно сделать, анализируя,
например, содержание официальных публикаций в газете «Ежедневные новости. Подмосковье» за октябрь - ноябрь 2009 года1. Учредителями этой газеты являются правительство Московской области и Московская областная Дума. Следовательно, предполагается, что в публикациях этой газеты отражается реальная ситуация.
Рассмотрим несколько ситуаций и негативных примеров, имеющих место на прилегающих к границам Москвы землях и рынке земли Подмосковья, для предотвращения возникновения которых необходимо принимать строгие меры реагирования и пресечения.
Во-первых, в ряде случаев черта города Москвы до сих пор не согласована с землепользователями и городами-спутниками Подмосковья, что приводит к появлению весьма спорных ситуаций (например в районе «Национального парка «Лосиный остров»), выбору худших вариантов использования и застройки участков земель, которые могут оцениваться по отношению к Москве как пригородные. (Информация об этом имеется в Справках прокуратуры Московской области о состоянии исполнения природоохранного законодательства и практике прокурорского надзора.) Более того, на подобных участках чаще самовольно возводятся строения, которые в дальнейшем недобросовестные застройщики надеются «узаконить» и оформить права на землю, не выплачивая государству реальную цену этих земельных участков.
Не случайно же неоднократно предпринимались попытки уточнения границ «Национального парка «Лосиный остров» как возможность размещения там множества построек. Анализ уже проведенных меже-
ваний и содержания Межевых дел показывает, что черта города Королева постепенно переносится на окраинные территории «Национального парка «Лосиный Остров». Объясняется это желанием размещать вблизи зеленых массивов национального парка различные постройки и сооружения. Однако это противоречит Федеральному закону от 14 марта 1995 года № ЗЗ-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» и постановлению Правительства Российской Федерации от 29 марта 2000 года № 280, согласно которому природный парк «Лосиный остров» отнесен к особо охраняемой территории федерального значения и переименован в «Национальный парк «Лосиный остров». Этими нормативными актами предусмотрено, что «на территории национального парка запрещается любая деятельность, которая может нанести ущерб природным ресурсам и объектам растительного и животного мира, культурно-историческим объектам, и которая противоречит целям и задачам национального парка. На землях, включенных в границы национального парка без изъятия из хозяйственной эксплуатации, запрещаются расширение и строительство новых хозяйственных объектов». Однако поскольку подобные нарушения фактически серьезно не пресекаются, прокурорский надзор «эпизодичен», научно обоснованные рекомендации и вариантный метод экономического и экологического обоснования принимаемых решений на местах не всегда используются, практически повсеместно происходят процессы недальновидного, с государственной точки зрения, изъятия земель из сельскохозяйственного оборота, неправомерное изменение их целевого назначения и застройка.
1 Гектары счет любят. Кадастровая стоимость земель требует уточнения (об онлайн-приеме Министра имущественных отношений правительства Московской области Алексея Бодункова) // Ежедневные новости. Подмосковье. 2009. № 208. С. 1-2 .
Объявления (о проведении комплекса работ по инвентаризации лесного фонда в Луховицком, Щелковском, Коломенском районах) // Ежедневные новости. Подмосковье. 2009. № 209. С. 8.
Чисто экологический район. Воздух и вода в Подмосковье не вызывают никаких опасений (об интернет-конференции Министра экологии и природопользования правительства Московской области Аллы Качан) // Ежедневные новости. Подмосковье. 2009. № 210 С. 1-2.
Обращение к жителям Подмосковья администрации филиала ООО «Газпром трансгаз Москва» Московского управления эксплуатации газопроводов (МУЭГ) // Ежедневные новости. Подмосковье. 2009. № 236 С. 2.
В областной правительственной газете «Ежедневные новости. Подмосковье»2 отмечается, что Подмосковье становится все более популярным у жителей столицы и других регионов, которые перебираются сюда не только работать, но и на постоянное жительство. Однако чем это реально оборачивается и еще обернется для экологии, коренных жителей и перспектив ведения сельского хозяйства, продовольственной безопасности в регионе, а также
о возрастающих нагрузках на инженерные сооружения и сети, транспорт и социальные объекты в публикациях этой газеты умалчивается. Хотя специалистам очевидно, что в связи с продолжающимся ростом размеров поселений и городских округов в Подмосковье и прилегающих областях происходят недостаточно контролируемые государственными структурами процессы «само-захватов» и самовольного использования под застройку смежных с населенными пунктами земельных участков, сельскохозяйственных угодий, лесных земель, земель в охранных зонах трубопроводов, высоковольтных ЛЭП, специальных объектов и т. п., причем со значительными изменениями прежнего целевого назначения земельных участков, преимущественно с ориентацией на перспективу для дачного строительства и коммерческого использования. При этом «захватчики» и «коммерсанты» пренебрегают сервитутами, правилами эксплуатации запретных и охранных зон; нарушаются серьезные нормативные ограничения, запрещающие либо существенно ограничивающие возможности застройки любого подобного участка земли, тем более его активного коммерческого использования.
Кроме того, с весьма сомнительной аргументацией в черту ряда поселений близких к Москве районов в состав земель населенных пунктов неубедительно включаются крупные участки пашни, лесов и водоохранных зон для интенсивной застройки коттеджами.
В поле зрения одиночных либо организованных риелторов (и в сферу их не всегда и
не во всем законной деятельности) попадают участки сельскохозяйственных угодий, представляющие собой отличную территориальную основу для будущей застройки. Особым «спросом» пользуются участки пашни, живописные территории с участками леса, вблизи водоемов и поселений с развитой системой жизнеобеспечения, недалеко от автомагистралей и железных дорог.
Руководствуясь только «спросом», практически повсеместно с невысокой степенью экономической и экологической обоснованности под застройку намечаются все более крупные земельные массивы, сельскохозяйственные и лесные угодья, имеющие повышенную инвестиционную привлекательность в силу своего «удачного» местоположения. Причем отбор подобных земельных участков проводится без должного учета требований территориального планирования «резервных территорий» для размещения коттеджей и дач, без должного учета существующих ограничений, эколого-хозяйственной оценки территорий сельскохозяйственных организаций, с разной детальностью полевых и специальных обследований.
К сожалению, это приводит и далее может приводить к серьезным нарушениям в организации использования земли сельскохозяйственных организаций, к их банкротству. И, что не менее опасно, это чревато авариями и техногенными катастрофами, поскольку все чаще различными коммерческими объектами самовольно застраиваются резервные территории, полосы отвода и охранные зоны линейных сооружений, участки земель с различными подземными и надземными трубопроводами, коммуникациями, воздушными высоковольтными линиями электропередач, специальными объектами и т. д.
Важно отметить, что многие подобные участки до сих пор имеют никем не отмененные охранные зоны и сервитуты. Причем поскольку такие участки ранее не предназначались для подобного коммерческого использования и не оценивались офици-
2 Ежедневные новости. Подмосковье. 2009. № 208. № 210.
ально, кадастровая стоимость таких участков до сих пор официально не определена. А контроль использования поверхности подобных земельных участков практически отсутствует.
Таким образом, если на подобных земельных участках происходит тот или иной вид «самозахвата», то соответствующие земельные отношения долгое время могут быть не пресечены в силу несовершенства земельного законодательства и символичности применяемых мер наказания. Ну а если на такие, с повышенной инвестиционной привлекательностью, земельные участки долгие годы нет правоудостоверяющих и правоустанавливающих документов, то государство вообще не получает никаких платежей за незаконно используемые земли. В то время как, по сути, самовольно занятые и одновременно очень ценные участки уже в течение ряда лет приносят «самозахватчикам» большую прибыль, дают возможность для развития их бизнеса и отдыха.
Парадоксально, но факт: в условиях нынешних несовершенных рыночных отношений именно такие земли, которые раньше были малопривлекательными, теперь получают повышенную инвестиционную привлекательность в силу своего близкого местоположения относительно границ поселений и городских округов и фактически невысокой официальной стоимости получения их в аренду и даже в собственность.
Многие подобные участки по своему местоположению, площадям и конфигурации сами по себе имеют очень высокую привлекательность и потенциальную ценность для застройщиков. Именно поэтому на них очень быстро возводятся различные объекты, а уже потом владельцы зданий и надземных сооружений переходят к следующему «этапу» - под различными предлогами стараются переоформить ранее неправомерно занятую ими землю в собственность, «узаконить» изначально неправомерное занятие участков. О том же, что многие такие участки вообще не могли быть разрешены к застройке (например расположенные вблизи магистральных дорог и трубопроводов, высоковольтных сетей и линий
электропередач, водоснабжения, канализации, других объектов, создающих сложную инженерную инфраструктуру), в разрешающих и контролирующих структурах преднамеренно либо по халатности или по иным причинам «забывают»...
Подобная ситуация складывается и в дачном строительстве, что подтверждают активные попытки лоббирования различных вариантов «дачной амнистии».
Ситуация усугубляется тем, что в современных условиях землеустроительные и градостроительные структуры, органы Рос-реестра, не имея долгосрочных прогнозов использования подобных земель, научно обоснованных генеральных планов развития ряда городов и поселений, в отсутствие законодательно установленных мер пресечения, вынуждены мириться с происходящими, по сути, массовыми «самоза-хватами» таких «лакомых» земель под застройку.
По нашему мнению, все это происходит еще и потому, что контролирующие и согласующие организации не имеют достаточных полномочий и возможностей для оперативного принятия серьезных мер пресечения и наказания, либо их отдельные сотрудники по различным причинам просто самоустраняются при выявлении очевидных нарушений общепринятого порядка предоставления и использования земель. Таким образом, зачастую допущенные нарушения и «самозахваты» постепенно «узакониваются» внесением неких изменений в генеральные планы развития городов либо поселений, прежние проработки по территориальному планированию. Порой вносятся совершенно необоснованные коррективы в целевое и функциональное назначение участков конкретных территорий (например на участке между МКАД и городом-наукоградом Реутовым, о чем расскажем несколько позднее).
Особенно возмутительно, к примеру, следующее: в последнее время в черту ряда небольших поселений стали включать участки пашни, сенокосов, пастбищ и лесов, площадь которых многократно превышает существующие населенные пункты. Наибольший размах это приобрело в по-
селениях Петушинского района Владимирской области, у границ с Подмосковьем (по берегам рек - излюбленного места отдыха москвичей, строительства дач). Черту существующих поселений изменяют, чтобы привлечь застройщиков, подороже продать участки и шире развернуть коттеджное строительство на тех земельных участках, которые стали уже как бы «в черте поселков» и близки к коммуникациям. Но не следует забывать, что чистота окружающей среды и комфортность отдыха также во многом зависят от разумной нагрузки и многих других составляющих: количества транспортных и железнодорожных узлов, предприятий, лесов и рек, соблюдения требований экологии, строительных и санитарных норм, правил. Многое зависит и от хищнического либо рачительного отношения людей к природным ресурсам, последствий их взаимодействия. Каковы же могут быть экологические последствия чрезмерного развития коттеджного строительства и повсеместного возведения дач для Подмосковья, для самих новых дачников и коренных жителей? Похоже, этим «коммерсанты» не озабочены...
Реализацию государственной политики в области охраны окружающей среды, экологического развития на территории Московской области, развитие системы особо охраняемых территорий осуществляет Министерство экологии и природопользования Московской области. Оно также уполномочено решать вопросы воспроизводства, использования и охраны земельных, лесных, водных и иных природных ресурсов. Министр экологии и природопользования правительства Московской области Алла Качан отмечает (см. [3]), что «проводится активная борьба за сохранность природных ресурсов и экологии в целом». (Насколько активна и успешна эта борьба, каждый читатель может оценить самостоятельно, опираясь на свой личный опыт и приведенные нами примеры из публикаций.) Однако Министерством экологии и природопользования Московской области до сих пор не представлены результаты комплексных исследований и объективного мониторинга состояния лесов и рек, необходимость про-
ведения которых возникла из-за значительно возрастающей нагрузки, обусловленной коттеджным строительством в охранных зонах и заповедных местах. О вредности воздействия на природу чрезмерного жилищного строительства, коммерческих объектов и бесконтрольного использования территорий до поры до времени (либо до экологической катастрофы, вероятной техногенной аварии, эпидемии) как-то забывается. Известно, что в Московской области 348 рек, их берега - потенциальные места отдыха. Водоохранные зоны рек и водохранилищ, к сожалению, становятся «излюбленными» местами застройки элитными коттеджами, в том числе без официального оформления каких-либо предварительных разрешений на их размещение. Как это влияет на экологию, водоемы, коренные жители уже почувствовали, а о будущем пока могут только догадываться. Но очевидно, что в перспективе подобные тенденции в обществе и уродливое развитие имущественных отношений не приведут к чему-либо хорошему ни в природе, ни в обществе в целом.
Так, сегодня в частной собственности уже на вполне законных основаниях можно иметь пруд или наводненный карьер. Существует для этого и «лазейка», о которой сообщила Министр экологии и природопользования Московской области Алла Качан [см. 3]. То есть, если земельный участок с находящимся на нем водоемом приобретается кем-либо в частную собственность, то и водоем, соответственно, может перейти в частные руки. (Во избежание «подсказок» потенциальным «самозахватчикам» подобных земель возможный порядок действий по «узакониванию» раскрывать не будем.) Ограничений же по размеру участка и самого водоема не существует, пределы законодательно не установлены. В связи с этим будет уместным напомнить, что оформить права на подобные участки простому застройщику или дачнику весьма непросто, поэтому вначале они «облюбовываются», «самозахватываются» физическими либо юридическими лицами (как правило, уверенными в своей избранности), а уже после возведения здания производятся действия
и делаются попытки узаконить изначально незаконно содеянное - оформить права и на самовольно занятую землю. Именно по этой причине водоохранные зоны даже «питьевых» водохранилищ Мытищинского района города Москвы в некоторых местах уже огорожены глухими заборами, даже если права на такие участки еще не оформлены. Чем все это может быть чревато в обозримом будущем, каждый здравомыслящий гражданин может себе представить в различных аспектах самостоятельно.
В газетных же публикациях [1] читаем: «...Министерство имущественных отношений Московской области в последнее время озабочено тем, что все еще имеются ограничения по введению в собственность земель, прилегающих к водоохранным зонам» (!!!???)
Ограничения по оформлению в собственность таких земель действуют с 2007 года, однако Министр имущественных отношений Московской области Алексей Бодунков отмечает, что «законодательство в этом вопросе нельзя считать урегулированным». Он полагает, что в результате страдают граждане, поскольку сейчас они лишены возможности оформить свою землю в собственность... Точнее, те из них, кто не успел приватизировать свои участки до 2007 года [1]. По нашему же мнению, подобные земли никак не могут именоваться «своими», поскольку фактически они застроены с нарушениями, а до этого, по сути, самовольно заняты гражданами в запретных зонах.
В Подмосковье таких незаконных «латифундий» немало, достаточно вспомнить, что к водоохранным зонам относятся целые муниципальные районы, например Красногорский, Истринский, Одинцовский. А дачи (с теми или иными серьезными нарушениями) строятся повсеместно. По решениям же судов «снесены» лишь единичные объекты «нахалстроя». Среди застройщиков нередко встречаются вполне уважаемые люди. Возможно, и поэтому вопросы и варианты различных амнистий неоднократно «лоббируются» в Государственной Думе Федерального Собрания и Правительстве Российской Федерации. От такого соседства новоявленных дачников, от ограниче-
ния доступа в леса и к водоемам страдают жители Москвы и области, они и в будущем могут пострадать от необратимых процессов, происходящих в экологии.
Областные же министерства почему-то этим не обеспокоены...
Из содержания трех объявлений, опубликованных в № 209 областной газеты (см. [2]), можно понять, что в Щелковском, Коломенском, Ленинском и других районах области проводится переоформление документации на новых владельцев земель сельскохозяйственного назначения, осуществляется скупка земельных долей фактически за бесценок. Что, по сути, похоже на тихие «рейдерские» захваты. Цель же перепрофилирования, изменения целевого назначения участков таких земель - перепродажа, ведение масштабного дачного строительства.
Некие акционерные общества - участники общей долевой собственности инициируют проведение собраний для изменения порядка владения или пользования земельными участками (с очевидной целью - выгодная перепродажа под застройку). При этом они ссылаются на несовершенные, с нашей точки зрения, законы, в том числе на статью 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Например, в областной правительственной газете [2] опубликовано объявление, что в Луховицком районе в отношении земель ТОО «Астапово» (4 486 га) дольщики выносят решения о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, а также о местоположении его частей, в границах которых в первоочередном порядке выделяются земельные участки в натуре в счет принадлежащей доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. При этом участники таких собраний и представители администраций районов вряд ли задумывались о продовольственной безопасности страны. Вероятнее всего, они думали о личных интересах и быстром обогащении.
В той же областной газете [2] выходцы из других стран объявляют, что проводятся публичные слушания по изменению вида разрешенного использования земельных участков (площадью несколько десятков гектаров) даже на орошаемых землях СПК «Агрофирма Жегалово» в Щелковском районе: с вида разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства (под пашней)» на вид разрешенного использования «для ведения дачного строительства».
В АО «Ленинское» Коломенского района собрание участников общей долевой собственности принимает решение о выделении участков под застройку из земель сельскохозяйственного назначения, причем без указания и объявления их площадей!!!
Отток больших площадей сельскохозяйственных угодий, их невосполнимая утрата для сельского хозяйства в плане выращивания сельскохозяйственной продукции отрицательно повлияют на продовольственную безопасность нашей страны. Похоже, что дальнейшая печальная судьба сельскохозяйственного производства в отдельных районах с интенсивным коттеджным строительством уже предрешена. Но создается впечатление, что это почему-то пока не вызывает беспокойства у должностных лиц.
С глубоким сожалением приходится констатировать, что механизм «разбазаривания» земель сельскохозяйственного назначения с повышенной инвестиционной привлекательностью, с «удачным» для личного использования размещением таких земель в живописных местах, охранных зонах, на лесных участках и у «питьевых» водохранилищ Москвы практически уже сложился и почти безнаказанно действует.
Известны случаи, например в Мытищинском районе, когда физические лица заказывают проведение работ по межеванию сразу нескольких участков, имеющих площади в несколько и даже десятки гектаров, под застройку в водоохранных зонах, на землях, предназначавшихся для развития фермерских хозяйств, выращивания трав в прибрежной полосе. Так, анализ землеустроительной документации и Межевых дел, подготовленных в ООО «Третья пла-
нета Мытищи» за 2009 год, на земли ОАО «Тимирязевский» показывает, что только в районе поселка «Жостово» 40 гектаров прибрежной полосы «питьевого» водохранилища Москвы предполагалось передать под застройку на 27 участках всего пяти физическим лицам, причем каждому по 8,
7, 5 участков. Размеры единичных участков составляли от 1,5 до 3,0 гектара!!!
Приведенные факты вызывают сомнение в правомерности и правильности проведения процедур предоставления земельных участков и установления прав на землю на охраняемых территориях. Весьма вероятно, что в подобных случаях допущены и незаконное использование, и незаконное предоставление земель. Грубо нарушены общепринятые требования о предоставлении земель для несельскохозяйственных нужд в водоохранных зонах питьевого водохранилища.
Общеизвестно, что размещать новые коттеджные поселки следует на сельскохозяйственных угодьях худшего качества. При этом необходимо принимать меры, препятствующие возникновению неблагоприятных последствий, ведущих к ухудшению условий хозяйственной деятельности сельскохозяйственных и других предприятий (процессы заболачивания, подтопления, другие виды деградации, загрязнения и нарушения земель, загрязнения водоисточников), которые наносят таким землям вред, а предприятиям - убытки.
К сожалению, приходится констатировать, что образование землепользований и землевладений в подобных, по сути «само-захватных», коттеджных поселках теперь все чаще происходит без учета предложений специалистов государственной землеустроительной службы, без проведения должных технико-экономических обоснований, без правовой, экологической, экономической, социальной экспертизы, без учета особенностей территорий.
В отсутствие действенных рычагов контроля за выделением земель, изменением целевого назначения, суровых мер наказания за халатность либо укрывательство подобные ситуации могут привести к непоправимым ошибкам, возрастанию социальной
напряженности, ухудшению экологической обстановки. Министерство же экологии и природопользования Московской области, которое обязано владеть объективной ситуацией, почему-то оценивает существующую экологическую обстановку в области как стабильную и не усматривает поводов для беспокойства (см. [1]).
При действительно государственном подходе не возникал бы вопрос, по каким таким критериям подобный уровень оценки признается «нормальным».
Чего еще ожидать при продолжающемся снижении роли государственного землеустройства, если даже на полосах правительственной областной газеты размещаются публикации подобного (см. [1-4]) содержания?
Очевидно, что такие проблемы не возникли и не обострялись бы все больше, если бы земельные участки изначально предоставлялись под застройку только в полном соответствии с требованиями законодательства и экологии, на основе научно обоснованных прогнозов и предложений специалистов по управлению земельными ресурсами, охране природы.
По нашему убеждению, успешно предотвращать и пресекать «самозахваты» земельных участков удастся лишь тогда, когда в государстве будет выстроена эффективная система борьбы с ними. И только тогда каждый фактический и потенци-
альный нарушитель перестанет надеяться на свои «связи», «избранность» и принятие все новых вариантов «дачной амнистии».
ЛИТЕРАТУРА
1 . Гектары счет любят. Кадастровая стоимость земель требует уточнения // Ежедневные новости. Подмосковье. 2009. № 208.
2. Объявления // Ежедневные новости. Подмосковье. 2009. № 209.
3. Чисто экологический район. Воздух и вода в Подмосковье не вызывают никаких опасений // Ежедневные новости. Подмосковье. 2009. № 210.
4. Обращение к жителям Подмосковья Администрации филиала ООО «Газпром трансгаз Москва» Московского управления эксплуатации газопроводов (МУЭГ) // Ежедневные новости. Подмосковье. 2009. № 236.
5. О плате за землю : Закон Российской Федерации от 11 октября 1991 года № 17381. Статья 25.
6. Об особо охраняемых природных территориях : Федеральный закон от 14 марта 1995 года № 33-ФЗ.
7. Постановление Правительства Российской Федерации от 29 марта 2000 года № 280.
8. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения : Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ.
Окончание в следующем номере.
