CC BY
0
5.1.2 (12.00.14) ПУБЛИЧНО-ПРАВОВЫЕ (ГОСУДАРСТВЕННО-ПРАВОВЫЕ) НАУКИ 5.1.2 ХУКУ^И МАЪМУРЙ. МУРОФИАИ МАЪМУРЙ. ИЛМХРИ ОММАВЙ-ХУКУКЙ 5.1.2 PUBLIC-LEGAL (STATAL-LEGAL) SCIENCES
УДК 332
DOI 10.24412/3005-8023-2024-2-19-25
ЗНА ЧЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНО- Азимзода Алимардон Шоимардон, канд. КАДАСТРОВЫХ РАБОТ ПРИ юрид. наук, преподаватель кафедры истории ОПРЕДЕЛЕНИИ КАТЕГОРИЙ и права Таджикского аграрного университета
ЗЕМЕЛЬ (Душанбе, Таджикистан)
АХАММИЯТИ КОРХОИ Азимзода Алимардон Шоимардон, номзади
КАДАСТРИИ ЗАМИН ЗИМНИ илмхои хуцуц, муаллими кафедраи таърих ва
МУАЙЯНКУНИИ ГУРУХХОИ хуцуци Донишгохи аграрии Точикистон
ЗАМИН (Душанбе, Тоцикистон)
THE IMPORTANCE OF LAND CADASTRE WORK IN DETERMINING THE CATEGORY OF
LAND
Azimzoda Alimardon Shoimardon, candidate of juridical sciences, lecturer of history and law departmen of the Tajik Agrarian University (Dushanbe, Tajikistan) e-mail: azimov61@yandex.ru
Рассматривается необходимость отражения категорий земель в соответствующих документах - земельно-кадастровых, регистрационных, в решениях о предоставлении земельных участков и в правоутверждающих. При этом на первый план выдвигается фиксирование категорий земель в земельно-кадастровых документах, от точности которого зависят качество и надежность определения категорий земель. Предлагается последовательность отражения категорий земель в соответствующих документах, при этом первоисточником информации о категориях земель должны быть сведения, имеющиеся в земельно-кадастровых документах. С целью получения более точной характеристики земельных участков необходимо внедрять в процесс земельно-кадастровых работ новые технологии и описывать границы (характерные поворотные точки) земельных участков координатами, соответствующими национальной системе координат республики.
Ключевые слова: категории земель, земельно-кадастровые работы, сведения о категориях земель, соответствующие документы, координаты характерных точек (поворотные углы)
Зарурати инъикоси гурущои замин дар хуццатуои дахлдор - кадастри замин, ууццатуои бацайдгири, цароруо оид ба додани замин ва ууццатуои ууцуцтасдицкунанда мавриди барраси царор дода шудааст. Зимнан ишораи гуруууои замин дар хуццатуои кадастри замин ба мадди аввал мебарояд, зеро аз дациции он сифат ва эътимоднокии муайянкунии гуруууои замин вобастаги дорад. Пайдарпайии инъикоси гуруууои замин дар ууццатуои дахлдор пешнщод карда шудааст, ки зимни он сарчашмаи аввалияи иттилоот оид ба гуруууои замин бояд маълумоте бошад, ки дар ууццатуои кадастрии замин мавцуд аст. Ба мацсади ба даст овардани мушаххасоти нисбатан сауеуи цитъауои замин ба раванди коруои кадастрии замин технологиями нав дохил карда, сарщдди (кунщои гардиши) цитъауои замин бо координатауое, ки ба низоми координатуои миллии цумуурй мутаносибанд, тавсиф карда шавад.
Калидвожах;о: гурууи замин, коруои кадастрии замин, маълумот оид ба гуруууои замин дар ууццатуои дахлдор, координатаи нуцтауои хусусияти (кунщои гардиши)
The article examines the need to reflect categories of land in the relevant documents - land cadastral, registration, in decisions on the provision of land plots and in title documents. At the same time, the recording of land categories in land cadastral documents comes to the fore, the accuracy of which determines the quality and reliability of determining land categories. A sequence of reflection of land categories in the relevant documents is proposed, while the primary source of information about land categories should be the information available in land cadastral documents. In order to obtain a more accurate description of land plots, it is necessary to introduce new technologies in the process of land cadastral work and describe the boundaries (characteristic turning points) of land plots with coordinates corresponding to the national coordinate system of the republic.
Key-words: category of land, land cadastral work; information about the category of land in the
relevant documents; coordinates; characteristic points
Категории земель - это часть единого государственного земельного фонда, группирование земельных участков по принципу целевого назначения (с учетом природных, экономических и социальных факторов) с целью установления правового режима земель, направленного на их рациональное использование и охрану. В Республике Таджикистан единый государственный земельный фонд делится по целевому назначению на семь категорий. Деление земель на категории квалифицируется по целевому назначению как основной способ определения правового режима земель [1, с. 60]. А. П. Анисимов отмечает, что деление земельного фонда на категории является элементом публично-правового регулирования земельных отношений, порождающим четкие правовые последствия, выражающиеся в особом содержании их прав и обязанностей по использованию и охране земель [2, с. 66]. Категории земли должны быть обязательно определены при государственном кадастровом учете, приобретении и государственной регистрации прав на земельные участки [3, с. 46].
Согласно требованиям земельного законодательства Республики Таджикистан, категории земель должны указываться в следующих документах:
а) в Государственном земельном кадастре;
б) в регистрационной поземельной книге;
в) в постановлениях органов исполнительной власти о предоставлении земель;
г) в документах, подтверждающих право пользования землей.
Однако указанное требование земельного законодательства не всегда соблюдается на практике. На сегодняшний день в Республике Таджикистан категории земель в основном указываются в документах Государственного земельного кадастра, а в других документах отмечается цель использования земель без указания категорий. Цель использования земельных участков, которая определяется при их предоставлении субъектам права, может включать и целевое назначение, и разрешенное использование земельных участков. На наш взгляд, такая неоднозначность в правоприменительной практике является следствием отсутствия правовой конструкции «разрешенное использование» в земельном законодательстве Республики Таджикистан.
Отсутствие указания на категории земель в актах исполнительных органов государственной власти о предоставлении земельных участков отрицательно сказывается на качестве сведений, содержащихся в последующей документации, особенно при государственной регистрации недвижимого имущества.
Д. И. Мысов отмечает, что в случае наличия противоречий между данными о принадлежности земельных участков к землям определенной категории, указанными в документах Государственного кадастра недвижимости, и данными, указанными в
правоустанавливающих документах на земельные участки, или в документах, удостоверяющих право на землю, если такие документы получены до вступления в силу закона о переводе земель, то определение категории земельных участков осуществляется на основании данных, указанных в правоустанавливающих документах на земельные участки, или в документах, удостоверяющих право на землю, по заявлениям правообладателей земельных участков [4].
По нашему мнению, при разногласиях о принадлежности земельных участков к определенной категории, указанных в документах Государственного земельного кадастра (недвижимости) и в правоустанавливающих либо в правоудостоверяющих документах, приоритетными являются сведения, содержащиеся в документах Государственного земельного кадастра. Сведения, имеющиеся в Государственном земельном кадастре (ГЗК), являются первичными в отношении иных документов. При выборе земельных участков, их предоставлении и, соответственно, при подготовке правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов используются сведения ГЗК, поскольку нет другого первоисточника, из которого можно было бы получить информацию о категориях земель. При отсутствии на определенной территории документов Государственного земельного кадастра можно использовать старые материалы (хотя их качество относительно низкое) и внести уточнения в их сведения с учетом произошедших изменений. А при полном отсутствии документации ГЗК, что встречается в редких случаях, можно провести на данной территории специальную кадастровую работу и утвердить ее результаты в установленном порядке.
Полезно привести позицию Г.А. Волкова по этому вопросу. Отсутствие указания на категорию земель в документах Государственного кадастра недвижимости (в том числе в кадастровом паспорте земельного участка) может послужить основанием для признания незаконными правовых актов о предоставлении земельного участка, недействительными договоров, предметом которых являются земельные участки, т.к. в зависимости от категории земель определяется правовой режим земельного участка, в том числе его оборотоспособность, а также зависит порядок предоставления земельных участков, определение надлежащего субъекта, имеющего полномочия на распоряжение земельным участком, в случае предоставления земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности [5].
В Республике Таджикистан можно найти более полную информацию о категориях земель в ежегодном отчете об использовании земель, распределении земель по категориям, видам угодий и землепользователям, который утверждается Правительством. Но, несмотря на имеющуюся информацию, вызывают сомнение её качество, достоверность и корректность определения категорий (особенно земельных границ).
Четкое определение категорий земель зависит от качества проведения государственного учета земель и его документации. Ведение государственного земельного кадастра берет начало со времен Советского Союза. Несмотря на то, что сам термин и понятие «Государственный земельный кадастр» появился в земельном законодательстве только в 60-е годы прошлого века, с принятием Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик 1968 года [6], проведение государственного учета было законодательно закреплено еще в 1954 году. В целях упорядочения учета земель и контроля за правильностью их использования Совет Министров СССР принял постановление от 31 декабря 1954 г. за № 2529 «О едином государственном учете земельного фонда СССР» [7]. В соответствии с данным постановлением, с 1955 года был введен обязательный государственный учет наличия и распределения земель по угодьям и
землепользователям, а также государственная регистрация всех землепользований по единой общесоюзной системе.
Данное постановление указывает на проведение государственного учета земельного фонда, т. е. всех категорий земель, однако в течение длительного времени (особенно Советского периода) учет земель проводился в основном в категориях земель сельскохозяйственного назначения. По причине нахождения сельскохозяйственных земель в категориях земель лесного фонда и земель государственного запаса, в этих категориях проводился частичный учет. Только после распада Союза в Республике Таджикистан приступили к учету земель городов и сельских населенных пунктов. Однако из-за недостаточности финансирования невозможно провести полномасштабный государственный учет этих земель.
Государственный учет производится в основном в отношении земель сельскохозяйственного назначения, и по той же финансовой причине не вся территория (сельскохозяйственные районы республики) охвачена госучетом. В районах, в которых не осуществлен государственный учет земель, используются материалы учета Советского периода, которые по качеству уступают сегодняшним учетным материалам. В годы независимости была начата подготовка планово-картографических материалов на основе внедрения новой технологии. В настоящее время изготавливаются цифровые карты, привязанные к открытой Всемирной системе координат WGS-84, потому что старые практически не имели соответствующих координат, поскольку советская система координат была секретной. Смешанное использование материалов государственного учета земель Советского и современного периодов не дает возможности качественно определить границы, виды земельных участков и, соответственно, категории земель.
При этом государственный учет сельскохозяйственных земель по содержанию не отвечает требованиям по определению границ других категорий земель. В настоящее время в сельских административных районах государственный учет сельскохозяйственных земель осуществляется органами местного самоуправления сельских дехотов (сельской местности) в отдельности. А в Советский период государственный учет сельскохозяйственных земель осуществлялся в пределах колхозов, совхозов и других государственных сельскохозяйственных предприятий. В процессе учета земельные участки, не относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения, в планово -картографических материалах отмечаются как исключаемые, без расшифровки видов земель и уточнения их категорий. Только после завершения полевых работ и при подведении итогов по категориям сельскохозяйственных земель (в камеральных условиях), исключаемые земельные участки как бы вручную вытаскиваются и определяются их категории. На наш взгляд, такая методика учета земель не позволяет получить достоверную информацию по другим категориям земель.
Среди перечисленных выше документов, где указываются категории земель, первоначальной является документация по Государственному земельному кадастру. Сведения о категориях земель, имеющиеся в других документах, берутся из документов Государственного кадастра (государственного учета) земель. При предоставлении земельных участков, с целью определения категорий земель, видов угодий, площади, землепользователя, у которого изымается земельный участок, используются материалы государственного земельного учета.
Таким образом, фиксирование категорий земель в указанных документах должно происходить в следующей последовательности:
1) в Государственном земельном кадастре;
2) в актах о предоставлении земельных участков;
3) в правоустанавливающих документах;
4) в документах о регистрации недвижимого имущества и в правоудостоверяющем документе.
Правоустанавливающими документами являются землеустроительные дела по отводу земельных участков. В их состав входят: ходатайство в соответствующий исполнительный орган государственной власти о предоставлении земельного участка; акт выбора земельного участка; выкопировка из плана соответствующего землепользования с указанием отводимого земельного участка (его характеристики); заключение районных и городских служб (органы градостроительства и архитектуры, санэпидстанции, пожарного надзора, энергетики, сельского и водного хозяйства и др.); представление районного комитета земельного управления (о предоставлении земельного участка); решение председателя соответствующего исполнительного органа государственной власти о предоставлении земельного участка; акт и чертеж переноса проекта отводимого земельного участка в натуру.
На основании указанных документов в органе государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него производится регистрация земельного участка (с указанием его характеристики) и соответствующая информация о новом правообладателе земельного участка, после чего правообладателю земельного участка выдается правоудостоверяющий документ - свидетельство на право владения недвижимым имуществом.
Таким образом, информация о категории и других характеристиках земельного участка воспроизводится поэтапно и за основу берутся сведения по государственному учету земель. Но, как было сказано ранее, во-первых, производится государственный учет в основном категорий земель сельскохозяйственного назначения и, частично, категорий земель населенных пунктов. Во-вторых, качество определения других категорий земель, которые расположены на границе или вблизи земель сельхозназначения (так или иначе затрагивают их), не позволяет корректно определить все характеристики других категорий земель. Другие категории земель, включая земли населенных пунктов, в планово-картографическом материале государственного учета земель сельскохозяйственного назначения изображаются как исключаемые, другими словами, это «белое пятно» на карте. В данных по исключаемым землям отсутствует информация о видах земель. При отводе земельных участков на таких территориях, по причине отсутствия планово-картографических материалов, площадь определяется полевыми измерениями, а вид угодий указывается как «прочие неиспользуемые».
Такое положение свидетельствует о неточности определения категорий земель и их характеристик. С целью получения качественной информации о категориях земель необходимо произвести государственный учет всех категорий земель. Для достоверности и точности определяемых характеристик земель необходимо при учете применять современные геодезические приборы с внедрением новой технологии изготовления цифровых карт.
Другой проблемой, которая отрицательно влияет на рациональное использование и охрану земель, является точность переноса проекта в натуру земельных участков при их предоставлении. Несоблюдение точности переноса проекта в натуру можно связать с тем, что во времена Союза и до недавних пор координаты характерных точек границ земельных участков по причине секретности системы координат не определялись. В Республике Таджикистан, с созданием Всемирной системы координат WGS -84 и с принятием постановления Правительства Республики Таджикистан от 2 июля 2009 г. за №374 [8], при отводе земель в правоудостоверяющих документах начали описывать координаты характерных точек границ земельных участков. Однако до сих пор имеют
место случаи, когда правоудостоверяющие документы оформляются без указания соответствующих координат. Негативное отношение к исполнению указанного постановления можно объяснить ненадлежащим исполнением уполномоченным (местным территориальным) органом своих функций, нехваткой высококвалифицированных специалистов или неиспользованием современных технологий на достаточном уровне. В данном вопросе не может быть никаких оправданий. С развитием информационных технологий и современных геодезических приборов можно достичь точного определения координат характерных точек границ земельных участков и пресечь земельные споры между землепользователями, которые в основном возникают по причине накладки земельных участков, несоответствия земельных границ смежных землепользователей.
Следует отметить, что в 2010-2015 гг. Проектом Регистрации и системы земельного кадастра, финансируемым Всемирным Банком, в Республике Таджикистан было создано 7 постоянно действующих GPS-станций, которые были переданы для использования уполномоченному органу государственной власти по регулированию земельных отношений. Однако по окончании проекта (2016 г.), по причине ненадлежащего содержания этих станций на должном уровне (в основном - в техническом плане), в настоящее время они не работают, тогда как на их создание были затрачены немалые деньги. Использование постоянно действующих GPS-станций при определении координат дает возможность повысить производительность геодезических работ и, соответственно, сэкономить на дополнительных затратах.
Ещё одна проблема заключается в том, что введение и использование указанной выше системы координат WGS-84 не оформлено на соответствующем законодательном уровне, т.к., в соответствии со ст.6 закона Республики Таджикистан «О геодезии и картография» [9], система координат утверждается Правительством Республики Таджикистан.
На основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы:
- документы Государственного кадастра земли являются первичным источником сведений о категориях земель. От точности земельно-кадастровых работ зависит качество определения категорий земель;
- с целью более точного определения границ категорий земель и их видов необходимо проводить государственный учет земель всех категорий с использованием новой технологии и современных геодезических приборов;
- земельно-кадастровые работы необходимо производить в единой системе координат, и для их ведения требуется создание национальной системы координат Республики Таджикистан;
- в обязательном порядке следует в документах о предоставлении земельного участка и иных необходимых документах (в землеустроительном деле об отводе земельных участков, правоудостоверяющих документах, реестре недвижимого имущества и праве на него) описывать координаты характерных точек границы земельных участков;
- необходимо усовершенствовать нормативно-правовые и технические документы по отнесению земельных участков к той или иной категории или её уточнению, особенно связанные с проведением земельно-кадастровых работ.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРА ТУРЫ:
1. Крассов О.И. Земельное право: Учебник. 2-е изд., перераб. и доп. / О.И. Крассов. -
Москва: Юристъ, 2006. - 560 с.
2. Анисимов А.П. О делении земельного фонда на категории / А.П. Анисимов // Известия
вузов. Правоведение. - 2006. - №5. - С. 65-78.
3. Богоявленская Е.М., Пискунова М.Г. Практические аспекты определения категории земель / Е. М. Богоявленская, М.Г. Пискунова // Имущественные отношения в РФ. -2014. - №3 (150). - С.46.
4. Мысов Д.И. Определение категории земель / Д.И. Мысов // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2008. - № 3 (36) / Режим доступа: https://dpr.ru/journal/journal_34_25.htm
5. Волков Г.А. Правовые проблемы разграничения земель на категории по целевому назначению / Г.А. Волков // Экологическое право. - 2005. - № 2. - С.29-32 /Режим доступа http://www.perevod-zemel.com/statyi/168-statia-4
6. Основы земельного законодательства Союза ССР и союзных республик от 13 декабря 1968 г. №3401 - VII.// https://normativ.kontur.ru/document?moduleId=1&documentId=3 7756
7. Постановление Совета Министров СССР от 31 декабря 1954 г., № 2529 «О едином государственном учете земельного фонда СССР»// https://www.libussr.ru/doc ussr/ussr 4990.htm._
8. Постановление Правительства Республики Таджикистан от 2 июля 2009 г., №374 «Об утверждении Правил порядка оформления, выдачи, регистрации, замены и о признании утратившим силу Сертификата на право пользования землей и Свидетельства на земельный пай» // Централизованный банк правовой информации «ADLIA» Министерства юстиции Республики Таджикистан / Режим доступа: www.adlia.tj.
9. Закон Республики Таджикистан «О геодезии и картографии» от 3 марта 2006 г. за № 172 //Централизованный банк правовой информации «ADLIA» Министерства юстиции Республики Таджикистан /Режим доступа: www.adlia.tj.
REFERENCES:
1. Krassov O.I. Land law: Textbook. The 2nd ed., revised. and additional M.: Lawyer, 2006. PP.60.
2. Anisimov A.P. Division of the Land Fund into Categories. Law. Scientific and theoretical journal 2006. - N5 (268). PP.65-78.
3. Bogoyavlenskaya EM, Piskunova MG Practical Aspects of Determining the Category of Land //Property Relations in the Russian Federation. 2014. №3 (150) PP.46.
4. Mysov D.I. Determining the Category of Land // Real Estate and Investments. Legal regulation, № 3 (36). 2008г. // https://dpr.ru/journal/journal_34_25.htm.
5. Volkov G.A. Legal Problems of Delimitation of Lands into Categories to their Intended Purpose // Environmental Law 2005. No. 2. http://www.perevod-zemel.com/statyi/168-statia-4
6. Basics of Land Legislation of the USSR and Union Republics from December 13, 1968. №3401 - VII.// https://normativ. kontur. ru/document?moduleId=1&documentId=37756
7. Resolution of the Council of Ministers of the USSR from December 31, 1954. No. 2529 "On Unified State Accounting of the USSR Land Fund» // https://www.libussr.ru/doc ussr/ussr 4990.htm._
8. Order of the Government of the Republic of Tajikistan of July 2, 2009 No. 374 «About Approval of the Rule of Procedure for Registration, Issue, Registration, Replacement and about Recognition Voided the Certificate on Right to Use by the Earth and the Certificate on the Land Share» // Centralized bank of legal information of the Ministry of Justice of the Republic of Tajikistan. «ADLIA», http//www. adlia.tj
9. Law of the Republic of Tajikistan from March 3, 2006 No. 172 «About Geodesy and Cartography» // Centralized bank of legal information of the Ministry of Justice of the Republic of Tajikistan. «ADLIA», http//www. adlia.tj
