CC BY
36
27 (165) - 2013
Банковский сектор
УДК 336.71
жилищное кредитование в россии на современном этапе:
конкурентная среда и перспективы развития
ю. С. ЭЗРОХ,
кандидат экономических наук, старший преподаватель кафедры банковского дела
E-mail: ezroh@mail. ru Новосибирский государственный университет экономики и управления
В статье рассматривается современное состояние рынка жилищного кредитования в России в контексте особенностей проведения ипотечных сделок, существующих жилищных потребностей россиян. Исследуются предпосылки формирования федеральной системы рефинансирования, оцениваются перспективы использования одно- и двухуровневой системы секьюритизации ипотечных активов в России.
Ключевые слова: коммерческий банк, ипотечный кредит, секьюритизация ипотечных активов.
Кредитование покупки нового или вторичного жилья - один из наиболее сложных видов кредитных продуктов, предоставляемых физическим лицам. Это связано с многоступенчатой схемой проведения сделки. Она включает в себя помимо мероприятий по привлечению клиентов:
1) оценку платежеспособности и кредитоспособности заемщика (созаемщиков);
2) юридическую оценку возможности кредитования под залог конкретного жилого помещения: проверка правоспособности, дееспособности продавцов, их прав на оцениваемое жилое помещение, соответствия квартиры предоставленным техническим документам и т. д.;
3) подготовку обеспечительной документации, включающей обычно договор купли-продажи между сторонами сделки;
4) подписание подготовленных документов, контроль за правильностью регистрационных действий: установление обременений на заложенное имущество, корректность проводимых Росреестром действий и т. д.;
5) сопровождение кредита, включая в некоторых случаях работу на досудебном, судебном и послесудебном этапах: работа с просроченной задолженностью на ранних этапах, судебная защита интересов банка, контроль за своевременностью хода исполнительного производства и т. д.
В некоторых случаях банки осуществляют дополнительный этап рефинансирования (либо вместо пятого этапа), т. е. передают права требования по кредитным договорам другим банковским и небанковским организациям. Если банк не планирует оставлять ссуду на своем балансе, то вместе с кредитным договором заемщик (созаемщик) обычно подписывает и регистрирует со всеми документами закладную1.
1 Согласно ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ, закладная - это
Таблица 1
Оценка стоимости некоторых кредитных продуктов, предоставляемых в рублях физическим лицам в Сбербанке России
Программа кредитования Первый взнос, % Сумма кредита, тыс. руб. Срок кредитования, лет Ставка, % годовых
min max min max
Готовое жилье* От 50 45 85 % от оценочной либо договорной стоимости 30 12,00-12,50
30-50 12,25-12,75
15-30 12,50-13,00
Строящееся жилье* От 50 45 30 12,00-12,50
30-50 12,25-12,75
15-30 12,50-13,00
Автокредит 15 % 45 5 000 - 5 14,50-16.00
Потребительский кредит под поручительство физ. лица - 15 3 000 0,25 3 14,50-24,50
Потребительский кредит без обеспечения - 15 1 500 0,25 3 15,00-25,50
Кредитная карта - 15 600 - 3 17,90-24,00
* Относительно объектов, построенных без участия кредитных средств банка, надбавка для клиентов, не получающих заработную плату в банке, составляет: 0,5 % - для физических лиц - работников предприятий, прошедших аккредитацию; 1 % - для остальных клиентов.
Источник: официальный сайт Сбербанка России (данные на 11
Нельзя не отметить, что ипотечное кредитование является одним из наиболее дешевых (исходя из уровня процентных ставок) видов потребительских кредитов. Для иллюстрации приведем пример по кредитным продуктам крупнейшего отечественного банка - Сбербанка России (табл. 1).
Фактически уровень процентных ставок по ипотечным программам может быть примерно вдвое ниже, чем по другим кредитным продуктам для физических лиц. При этом стоимость фондирования, т. е. стоимость для банка размещаемых ресурсов по кредитам, предоставляемым на 1-3 года, существенно ниже, чем по ипотечной ссуде на 30 лет.
Это обусловлено, с одной стороны, теоретически большей гарантией возвратности, так как основным видом обеспечения является залог ликвидного недвижимого имущества - квартиры. Ее ценность для заемщика обычно очень высока, соответственно, клиент в большинстве случаев будет стараться выполнить условия договора, чтобы сохранить жилье.
Стоит отметить, что процедура обращения взыскания на имущество, приобретенное с использование заемных ресурсов, передается в залог в силу закона, т. е. без подписания дополнительных согла-
именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее законного владельца:
- право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;
- право залога на имущество, обремененное ипотекой.
05.2013) [11].
шений2 - обычно проще, чем в случае с ипотекой, возникшей в силу договора. В ряде случаев законодательством допускается осуществление взыскания во внесудебном порядке. Кроме того, суды, как правило, принимают решение в пользу кредитора, в том числе о выселении зарегистрированных по данному адресу несовершеннолетних детей.
Не имея возможности рассмотреть данный вопрос более подробно из-за его объемности и углубления в иную (юридическую) область исследования, сместим акцент на экономическую составляющую.
С одной стороны, ситуация, когда с помощью законных средств банк может относительно быстро и без осложнений продать заложенное имущество при прекращении обслуживания долга, способствует снижению банковских рисков. Это в свою очередь должно снизить стоимость заимствований для добросовестных клиентов. С другой стороны, это зачастую приводит к социальным трагедиям для конкретных заемщиков. В масштабах же страны это
" 3
приводит к росту социальной напряженности3.
Получая кредит на приобретение жилья, люди обычно имеют целью улучшение жилищных ус-
2 Ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: «Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации... находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки».
3 Нельзя не привести цитату из романа Э. М. Ремарка «Черный обелиск» (1956): «Видно, всегда так бывает: смерть одного человека -это смерть, а смерть двух миллионов - только статистика».
7х"
23
Таблица 2
Некоторые показатели жилищных условий в России
Показатель Год
1980 1990 1995 2000 2005 2000 2011
Общая площадь жилых помещений на одного жителя, м2 13,4 16,4 18,0 19,2 20,9 22,6 23,0
В том числе:
- в городской местности 13,3 15,7 17,7 18,9 20,5 22,1 22,4
- в сельской местности 13,7 18,1 18,7 19,9 21,8 23,9 24,5
Число квартир, всего, млн - 48,8 51,4 55,1 57,4 60,1 60,8
В том числе:
- однокомнатные - - 12,1 12,8 13,3 14,1 14,3
- двухкомнатные - - 21,9 22,6 23,2 23,9 24,1
- трехкомнатные - - 15,0 16,2 16,8 17,4 17,6
- четырехкомнатные и более - - 2,4 3,5 4,1 4,7 4,8
Средний размер общей площади одной квартиры, м2 - 46,6 47,7 49,1 50,4 52,9 53,3
В том числе:
- однокомнатные - - 31,7 32,0 32,3 33,4 33,6
- двухкомнатные - - 44,7 45,4 45,7 47,2 47,4
- трехкомнатные - - 59,3 61,0 61,4 63,4 63,8
- четырехкомнатные и более - - 77,3 82,6 91,8 101,9 103,8
Источник: [2].
ловий (например, обмен на большую по площади квартиру), приобретение дополнительного жилья (например, для детей) и т. д. Для оценки перспектив ипотечного кредитования в России необходимо проанализировать некоторые показатели жилищных условий населения как основы развития рынка ипотечных ссуд (табл. 2).
Таким образом, в среднем площадь, приходящаяся на одного жителя, за истекшие 30 лет непрерывно увеличивалась и составила 23 м2. Стоит отметить, что данный показатель быстрее рос в сельской местности (79 % против 69), где ипотечное кредитование до сих пор находится, по сути, в зародышевом состоянии.
Одновременно наблюдается стабильный восходящий тренд по совокупному количеству квартир в России, а также увеличению их средней площади. При этом если темп прироста количества одно- и трехкомнатных квартир оказался практически на одном уровне (по сравнению с 1995 г.) - 17-18 %, аналогичный показатель двухкомнатных квартир ниже - 10 %, а четырехкомнатных - существенно выше - 100 %. Такая же картина и с темпом роста средней площади.
Переводя расчеты в абсолютные показатели, нужно отметить, что средняя площадь однокомнатных квартир за 16 лет увеличилась менее чем на 2 м2, в то время четырехкомнатных - на 27 м2. С учетом того, что количество последних увеличилось вдвое, нетрудно рассчитать, что средняя площадь таких квартир, введенных в эксплуатацию после 1995 г.,
составляет 130,3 м2 4. Приведенные расчеты говорят о том, что сегмент больших и дорогих квартир рос существенно более высокими темпами, нежели сегмент бюджетных, и в первую очередь 1-2-комнатных.
Для оценки российской статистики в данном сегменте уместными были бы сравнения с показателями других, в первую очередь развитых, стран. База данных Росстата по международным сравнениям, к сожалению, не содержит подобной информации. По данным агентства РБК, в США обеспеченность жильем составляет около 75 м2/чел., в Великобритании - 62, Германии - 45 [13]. Нельзя не отметить, что по этому показателю Россия находится на одной ступени с густонаселенным Китаем -. 22,7 м2 [8].
Существуют ли какие-либо нормативы по площади, которая должна приходиться на одного человека? По социальным стандартам ООН на одного жителя должно быть не менее 30 м2. По расчетам Центрального научно-исследовательского и проектного института по градостроительству, норма обеспеченности жильем, которая практически удовлетворяет бытовым потребностям, составляет 28 м2 общей площади на человека, причем «нижним показателем обеспеченности здоровым жилищем», согласно исследованиям Центрального научно-исследовательского и проектного института жилых и
4 Рассчитано как разница между совокупной площадью таких квартир за 2011 и 1995 гг. (103,8 х 4,8 - 77,3 х 2,4), деленная на разницу между количеством квартир в эти годы (4,8 - 2,4).
общественных зданий (ЦНИИЭП жилища), является норма 19,5 м2 общей площади на человека [13].
В России действует значительное количество законодательных актов, устанавливающих особые нормы предоставления жилья некоторым категориям граждан (судьям, прокурорам, сотрудникам Следственного комитета РФ, военнослужащим). Для иных категорий, согласно ст. 50 Жилищного кодекса Российской Федерации, норма «предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов» [1]. Обычно эти показатели составляют не менее 33 м2 на одиноко проживающего человека, 42 - на семью из двух человек, и по 18 - на каждого члена семьи, состоящей более чем из двух человек.
Рассматривая рынок жилья в России, необходимо отметить высокую по сравнению с развитыми странами долю собственного жилья (табл. 3). Статистический сборник не содержит дополнительных комментариев по методологии исследования, данные приводятся за не совсем сопоставимые периоды (по Италии - 1991 г., по России - 2007 г.). Однако это не мешает предположить наличие разных общих целевых установок у населения России и других развитых стран: россияне хотят иметь собственное, а не арендованное у третьих лиц жилье. Такая ситуация не может не стимулировать развитие жилищного кредитования в стране.
Экономическим базисом формирования рынка жилищного кредитования является наличие «длинных» ресурсов у финансовых организаций. Не имея возможности остановиться подробно на советской системе жилищного кредитования, отметим, что кредитором в то время выступало, по сути, государство, предоставлявшее ссуды практически безвозмездно -. под 0,5 % годовых сроком на 25 лет [2]. Не следует,
Таблица 3
Удельный вес собственного жилья в России
и некоторых развитых странах
Страна Год Удельный вес собственного жилья, %
Италия 1991 68,0
Канада 2001 65,8
Россия 2007 81,1
Великобритания 2004 70,5
США 2003 68,3
Франция 2002 56,0
Япония 1998 60,3
Источник: [7].
однако, думать, что в СССР любой мог получить квартиру на таких условиях - спрос существенно превышал предложение, соответственно, существовала специальная распределительная система таких благ.
После развала Советского Союза экономика переживала не лучшие времена. Кредитование было затруднено высокими рисками, инфляционными процессами и незрелостью системы капиталистических отношений в обществе. В такой ситуации долгосрочное кредитование было невыгодно коммерческим банкам, так как процентные доходы получались ими в обесцененных рублях.
Сложно представить себе, какими доходами должны были обладать люди, чтобы обслуживать жилищный (т. е. обычно долгосрочный) кредит под 200-300 % годовых. Надежность банков была в тот момент низкая - достаточно часто банки прекращали существование. К числу резонансных банкротств относится крах в 1994 г. банка «Чара», в то время второго по величине банка России по объему вкладов физических лиц; банка «Восток», Всероссийского биржевого банка в 1995 г. и ряда других.
Объем долгосрочных пассивов в тот период имел устойчивую тенденцию к сокращению: его доля в общих пассивах составляла в 1990 г. 28 %, в 1991 г. - 10 %, в 1992 г. - 5 %, в 1993 г. - 3 %. Показатель немного вырос с середины 1990-х гг. по мере ослабления инфляции: в 1996 г. - 4,5 %, 1997 г. -4,4 %. Но есть статистические данные и с более низкими значениями этой величины для 1997 г.: немногим более 1 %. Как отмечает проф. Г. И. Ха-нин, «доля долгосрочных кредитов на 3 года и более вообще была ничтожной. Среди краткосрочных кредитов долгое время преобладали кредиты сроком менее трех месяцев, часто менее месяца или кредиты даже на несколько дней» [16, с. 178-179].
Определенное изменение произошло в 1998 г. после принятия 16 июля Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», однако после августа того же года доверие к банковской системе (да и к экономике в России в целом) в очередной раз было подорвано. Массовая выдача ипотечных кредитов физическим лицам реально началась в начале 2000-х гг. Например, узкоспециализированный ипотечный банк «ДельтаКредит» первые ссуды на приобретение жилья выдал в 2001 г. [6].
Насколько велик рынок ипотечных ссуд в России? Для этого необходимо сравнить остатки ссудной задолженности по ипотечным и прочим потребительским кредитам (табл. 4). В отличие от, например, Бан-
Таблица 4
Сведения о задолженности по кредитам, предоставленным кредитными организациями физическим лицам, млн руб.
Показатель 01.01.2009 01.01.2010 01.01.2011 01.01.2012 01.01.2013 01.03.2013
Предоставленные в отечественной валюте
По ипотечным кредитам 833 686 794 249 925 683 1 288 385 1 846 812 1 905 023
По прочим кредитам 2 689 122 2 354 408 2 766 021 3 903 702 5 599 876 5 736 120
Доля ипотечных кредитов, % 23,78 25,66 25,55 25,19 25,08 25,21
Справочно:
- просрочка по ипотечным кредитам 5 256 18 526 23 564 25 946 27 533 28 033
- доля просроченной ипотечной 0,63 2,28 2,48 1,97 1,47 1,45
задолженности, %
Предоставленные в иностранной валюте
По ипотечным кредитам 225 144 185 609 162 058 145 270 108 833 105 591
По прочим кредитам 239 853 197 070 168 651 152 027 114 551 113 834
Доля ипотечных кредитов, % 49,10 50,13 51,65 51,99 51,75 51,19
Справочно:
- просрочка по ипотечным кредитам 6 243 12 505 18 068 19 381 14 026 13 813
- доля просроченной ипотечной 2,70 6,31 10,03 11,77 11,42 11,57
задолженности, %
Источник: [15].
ка Англии, статистика Банка России не предполагает дополнительного сегментирования задолженности (кредитные карты, автокредиты и т. д.).
Фактически с 2009 г. наблюдается рост объемов кредитования в отечественной валюте как в ипотечном, так и в прочих сегментах (128,5 и 113,1 % соответственно), при этом доля ипотечного портфеля с 2010 г. остается практически неизменной и колеблется в интервале 25-26 %. Уровень просроченной задолженности также не слишком велик - 1,45 %.
Рассматривая сегмент валютного кредитования, можно сделать вывод о снижении к нему интереса заемщиков. Доля ипотечных кредитов в нем составляет около 50 %, однако уровень просроченной задолженности существенно выше, чем по рублевым договорам, - более 11 %.
В настоящее время число банков, предоставляющих услуги по ипотечному жилищному кредитованию, достаточно велико (табл. 5).
Как видно, количество кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты, увеличилось на 65 (+10,79 %), при этом их доля в общем числе действующих кредитных организаций увеличилась более существенно: 54,33 % на 01.01.2009 и 69,78 % на 01.01.2013.
Показательно, что в период открытой фазы мирового финансового кризиса число кредитных организаций резко (в пять раз) уменьшилось, однако по мере стабилизации экономической ситуации еще более резко увеличилось (в десять раз).
Стоит отметить, что доля кредитных организаций, привлекающих рефинансирование на вторичном рынке ипотечного кредитования, сравнительно невелика и имеет тенденцию по снижению с 33,88 до 26,54 %. Говорит ли это о том, что у 3/4 банков, выдающих ипотечные кредиты, достаточно «длинных» ресурсов для выдачи ипотечных ссуд? По мнению автора, не совсем. Многие универсальные банки выдают такие ссуды в крайне незначительных объемах (например, только клиентам, имеющим положительную историю в их банке), т. е. кредитный продукт существует для ассортимента. В такой ситуации важную роль играет процесс рефинансирования. Под ним методология статистики Банка России понимает «изменение статуса рефинансируемого актива (продажа, выпуск на основе рефинансируемого актива ипотечных ценных бумаг, создание на его основе производных финансовых инструментов и т. д.)» [15].
Вопрос рефинансирования является очень важным в системе организации ипотечных сделок. Не все коммерческие банки, обладающие широкой сетью дополнительных офисов (как одного из факторов развития потребительского и ипотечного кредитования), имеют возможность оставлять на балансе ссуды длительностью свыше пяти лет. Кто может позволить себе приобретение пулов таких кредитов? Ответ на этот вопрос лежит в сегменте финансовых учреждений, которые имеют приемлемую ликвидность и значительный объем «длинных»
* Информация за более ранние периоды на сайте Банка России отсутствует.
Примечание. Жилищные кредиты - виды кредитов, предоставленные физическим лицам:
1) на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);
2) для финансирования строительных работ (строительный кредит);
3) для приобретения жилья (кредит на приобретение жилья).
Ипотечные жилищные кредиты - жилищные кредиты, предоставленные физическим лицам под залог недвижимости в порядке, установленном Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Таблица 5
Динамика количества российских банков, принимающих участие в ипотечных сделках, на 1 января календарного года
Вид кредитной организации 2009* 2010 2011 2012 2013
Предоставляющие жилищные кредиты 729 699 723 731 725
Предоставляющие ипотечные жилищные кредиты 602 584 631 658 667
Приобретающие права требования по ипотечным жилищным кредитам 108 117 134 142 146
Осуществляющие перекредитование ранее выданных ипотечных жилищных кредитов 25 5 22 34 49
Привлекающие рефинансирование на вторичном рынке ипотечного кредитования 204 167 175 168 177
Справочно: количество действующих учреждений 1 108 1 058 1 012 978 956
Источник: [15].
и «дешевых» средств. Рассмотрим количественно-качественный состав таких кредиторов (табл. 6).
Как видно из данных табл. 6, рынок рефинансирования имел тенденцию к резкому (на 1/3) сокращению, что связано с наступлением открытой фазы мирового экономического кризиса, одной из предпосылок которого был, по сути, дефолт ряда американских ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами.
Фактически за 2012 г. было рефинансировано обязательств на 7 млрд руб. меньше, чем за 2008 г., что с учетом инфляционной составляющей говорит о гораздо более существенной разнице.
Кризисные явления изменили структурный состав участников. Если в 2009 г. основными игроками, с точки зрения объемов рефинансирования, являлись кредитные организации и специализированные организации - нерезиденты, то в настоящее время их доля в значительной мере перераспределена на специализированные организации - резиденты (рис. 1).
Представителем наиболее активных участников небанковского рынка рефинансирования (и в некотором смысле системообразующим для России) является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), которое было создано в 1997 г. 100 % акций АИЖК принадлежат государству в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом [4, с. 16-22]. Одним из видов деятельности агентства является рефинансирование коммерческих банков путем выкупа у них пулов закладных.
Коммерческие банки, желающие принять участие в этой программе, должны пройти аккредитацию в качестве первичных кредиторов - поставщиков закладных и осуществлять выдачу ипотечных кредитов на стандартных условиях. К таковым относятся следующие: соблюдать установленные отношения ежемесячного платежа к среднемесячному доходу не ниже 45 %, суммы кредита к оценочной стоимости залога - не более 70 и 90 % при ипотечном страховании, использовать типовые формы обеспечительной документации и т. д.
Для финансирования этих операций АИЖК использует собственный капитал, а также эмиссионный доход по выпущенным корпоративным и ипотечным ценным бумагам. Величина и динамика объемов рефинансирования представлены на рис. 2.
За 2012 г., согласно статистике Банка России (см. табл. 6), совокупный объем рефинансирования специализированными организациями - резидентами составил 69 352 млн руб., нерезидентами - 84 млн руб. Агентами АИЖК5 (см. рис. 2) за аналогичный период предоставлено финансирование на 60 980 млн руб.
Надо отметить, что эти данные нельзя сравнивать напрямую, так как статистика Банка России ведется только по кредитным организациям, в то время как АИЖК рефинансирует значительное количество некредитных организаций, предостав-
5 К таким относятся дочерние предприятия АИЖК - ЗАО «Первый ипотечный агент АИЖК», «Второй ипотечный агент АИЖК», «Ипотечный агент АИЖК 2008-1», «Ипотечный агент АИЖК 2010-1», «Ипотечный агент АИЖК 2011-1», «Ипотечный агент АИЖК 2011-2», «Ипотечный агент АИЖК 2012-1».
Таблица 6
Сведения об источниках рефинансирования ипотечных жилищных кредитов с продажей пула ипотечных жилищных кредитов, на 1 января календарного года, млн руб.
Источник рефинансирования 2009 2010 2011 2012 2013
Кредитные организации Количество участников 40 41 31 34 57
Объем рефинансирования 38 544 13 886 10 761 13 066 18 165
Объем привлеченных средств - - - - -
Специализированные организации -резиденты Количество участников 152 123 124 129 119
Объем рефинансирования 21 900 41 576 41 423 78 408 69 352
Объем привлеченных средств - - 0 11 132 17 373
Специализированные организации -нерезиденты Количество участников 6 4 3 3 3
Объем рефинансирования 35 118 8 944 9 595 196 84
Объем привлеченных средств - - 0 0 0
Прочие организации Количество участников 12 10 10 11 7
Объем рефинансирования 1 322 1 130 2 794 2 018 2 607
Объем привлеченных средств - - 0 0 0
Управляющие компании паевых инвестиционных фондов, общие фонды банковского управления Количество участников 4 2 0 0 1
Объем рефинансирования 137 66 0 0 9
Объем привлеченных средств - - - - -
Всего... Количество участников 214 180 168 177 187
Объем рефинансирования 97 020 65 408 64 576 93 689 90 216
Объем привлеченных средств - - 0 11132 17 373
Справочно: рефинансирование ипотечных жилищных кредитов с сохранением актива на балансе Количество участников 1 1 0 3 2
Объем рефинансирования 2 000 15 000 0 15 518 11 635
Объем привлеченных средств - - 0 15 000 11 000
Примечание. Объем привлеченных средств - номинальная стоимость выпуска ценных бумаг.
Специализированные организации-резиденты - организации (ипотечные агенты), исключительным предметом деятельности которых является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных и которым в соответствии с Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах» предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием.
Специализированные организации-нерезиденты - специальная организация, созданная в соответствии с законодательством иностранного государства в форме партнерства, траста или корпорации для выкупа активов у кредитных организаций и эмиссии ценных бумаг.
Прочие организации - некоммерческие организации, созданные в форме фондов на основе добровольных имущественных взносов для развития жилищного и социального строительства.
Источник: [15].
2009 г.
Источник: [15].
Рис. 1. Структура участников рынка рефинансирования ипотечных кредитов в России в 2009-2013 гг., %
80 000 60 000 40 000 20 000 0
39 463
27 053 26 555
.-^J-J-J
26-555-30301
54 397 60 980 _54397_51 528_
III
2005 г. 2006 г. 2007 г. 2008 г. 2009 г. 2010 г.
Источник: статистика АИЖК [9].
Рис. 2. Совокупный объем рефинансирования АИЖК, млн руб.
2011 г.
2012 г.
ляющих займы по стандартам агентства (например, Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования).
Согласно п. 6 ст. 1 Федерального закона от 10.12.2003 № 173-Ф3, «резидентами признаются юридические лица, созданные в соответствии с законодательством Российской Федерации». Интересно, что в соответствии с раскрываемыми данными собственниками этих обществ являются нерезиденты. Например, у ЗАО «Второй ипотечный агент АИЖК» - Stiching Moscow Mortgages I - 99 % и Stiching Moscow Mortgages II - 1 %. Эти лица были созданы в соответствии с законодательством Нидерландов. Как отмечается на сайте агента, «такая структура акционерного капитала является стандартной для мировой практики создания ипотечных агентов и обеспечивает максимальную защиту интересов держателей облигаций с ипотечным покрытием» [10].
Насколько выгодны для потенциальных инвесторов условия облигаций, выпускаемых ипотечными агентами АИЖК (табл. 7)?
Характерной особенностью проведения процедуры секьюритизации является организация субор-
динированных классов облигаций. Обычно их три -старший, мезонинный и младший (некотируемый). Не останавливаясь на тонкостях, отметим, что купонные выплаты и погашение номинала проходят в первую очередь по старшему классу облигаций, затем, при наличии достаточного денежного потока, - по мезонин-ному и в самую последнюю очередь - по младшему. Для повышения инвестиционной привлекательности облигаций старшего и мезонинного классов «младшие» ценные бумаги остаются на балансе оригина-тора (эмитента), т. е. риск недостаточного денежного потока в первую очередь принимается ими.
Как видно из табл. 7, уровень доходности таких облигаций в сравнении с иными предложениями на фондовом рынке России относительно невелик, однако уровень их надежности считается достаточно высоким, что подтверждается рейтингами признанных мировых агентств. Например, по облигациям класса А (А1) и Б (А2) Второго ипотечного агента АИЖК и Ипотечного агента АИЖК 2012-1 Moody's Investors Service присвоен рейтинг долгосрочной кредитоспособности на уровне Ваа1 и Ваа3 соответственно, что соответствует сегменту Prime-2 и Prime-3 инвестиционного класса. Это говорит о
Таблица 7
Некоторые условия старших облигационных займов агентов АИЖК
Агент Класс облигации Номинал, млн руб. Доля, % Ставка, °% Срок погашения
Первый А 2 900 88 7,0 15.02.2039
Б 264 8 9,5
Второй А 9 440 88 8,5 15.03.2040
Б 590 6 9,5
2008-1 А 7 930 70 10,5 20.02.2041
2010-1 А1 6 096 45 9,0 20.11.2042
А2 6 096 45 6,5
2011-1 А1/11 2 258 60 9,0 15.02.2044
А2/11 1 129 30 3,0
2011-2 А1 7 457 45 8,2 15.09.2043
А2 7 457 45 6,0
2012-1 А1 5 932 45 9,0 22.01.2044
А2 5 932 45 5,5; с 22.10.2014 - 9,0
Источник: официальные сайты ипотечных агентов АИЖК (http://1ma. ahml. ru/ru, http://2ma. ahml. ru/ru и т. п.).
проблемы и решения ' 29
том, что основными заинтересованными лицами могут быть институциональные инвесторы, которые диверсифицируют свой портфель, включая в него ценные бумаги с пониженным риском.
Однако, как отмечает кандидат экономических наук К. А. Кучинский, миф о низкорискованности (высоком качестве) любых ипотечных ценных бумаг противоречит практике, свидетельствующей о том, что секьюритизация применяется именно для трансформации недостаточно ликвидных или просто малоликвидных активов в более ликвидные и означает выпуск ценных бумаг более высокого качества, чем указанные активы. На взгляд автора данной статьи, это мнение выглядит несколько однобоко, однако нельзя не признать проблему наличия «плохих» долгов в пуле закладных, являющихся обеспечением.
Рассматривая процедуру рефинансирования АИЖК, можно охарактеризовать ее как довольно бюрократическую. При уступке требований по закладным проводится анализ обеспечительной, а также первоначальной финансовой документации экспертами сервисных компаний. Эта технология предусматривает исследование сканированных копий всех документов, причем занимаются им обычно эксперты из других областей, краев, т. е. сама процедура - удаленная.
Помимо того, что на этом этапе нередко выявляются неточности, значительные проблемы доставляет обычно низкое качество сканированных документов. Фактически на них могут быть не видны (или, что бывает чаще, недостаточно четко видны) визы подписавших, печати банка, страховой, оценочной компаний и т. д.
Установленный предельный объем файлов не позволяет использовать цветное сканирование, и в отдельных случаях это существенно осложняет и удлиняет процесс согласования рефинансирования отдельных клиентов.
Отдельно стоит отметить, что зачастую согласующие эксперты выставляют замечания, которые легче квалифицировать как придирки. Например, трудовая книжка клиента заполнена не совсем верно на предыдущем месте работы. Следует ли ему отказать в выдаче кредита только на этом основании? Наверное, нет, однако на этапе рефинансирования у кредитующего банка могут возникнуть дополнительные сложности.
В определенной мере инновационной для российского банковского рынка оказалась программа, предлагаемая Внешэкономбанком (ВЭБ) в 2010-2013 гг. для поддержания строительства
доступного жилья и ипотеки. В рамках проекта было запланировано инвестировать 250 млрд руб. на следующие цели:
- приобретение облигаций с ипотечным покрытием по номинальной стоимости со ставкой купона 3 % годовых на сумму до 50 млрд руб. за счет своих средств;
- приобретение облигаций с ипотечным покрытием по номинальной стоимости со ставкой купона 9 % годовых на сумму до 100 млрд руб. за счет средств пенсионных накоплений;
- приобретение облигаций АИЖК на сумму до 60 млрд руб. за счет средств пенсионных накоплений с рыночной ставкой купонного дохода;
- прямое кредитование АИЖК на сумму до 40 млрд руб. за счет средств Фонда национального благосостояния до 1 июня 2020 г. под 6,5 % годовых [12].
Указанные облигации должны быть обеспечены рублевыми ипотечными кредитами, выданными после 1 июля 2009 г. на оплату строительства жилья по завершению этого строительства у юридического лица. При этом процентная ставка на момент выкупа должна быть не выше 11 % годовых, а жилое помещение - введено в эксплуатацию.
Дополнительным ограничением программы ВЭБа является установление предельного отношения суммы непогашенного кредита к оценочной стоимости в размере 80 % и максимальной суммы кредита в 3 млн руб. (для Москвы и Санкт-Петербурга - 8 млн руб.).
Участвующие в данной программе банки выдают ипотечные кредиты, соответствующие требованиям ВЭБа, а затем проводят выпуск ипотечных ценных бумаг, обеспечением которых будут являться эти ссуды. Фактически ВЭБ предлагает относительно дешевое фондирование кредитным организациям при условии выдачи ссуд на новостройки, в том числе на находящиеся в стадии строительства, т. е. опосредованно стимулируется строительство нового жилья, причем (исходя из максимальной суммы кредита) сегмента эконом-класса.
По информации начальника управления долговых рынков департамента инвестиций и финансового консультирования «ВЭБ Капитал» С. Кадука, на 1 апреля 2013 г. выдано более 87 тыс. кредитов на общую сумму более 139 млрд руб. (ипотека + стройка), осуществлено четыре размещения облигаций на общую сумму 19,63 млрд руб. [14]. В этой программе приняли участие 11 банков, на которые
были установлены разные лимиты кредитования (рис. 3).
На практике банки предоставляли кредиты под низкую (11 % годовых) ставку только для покупки готового жилья. При финансировании на этапе строительства обычно применяется дифференцированный подход, когда до ввода в эксплуатацию и получения соответствующих документов из Росреестра устанавливалась повышенная ставка -13-15 %. Банк в такой ситуации мог покрыть большую стоимость фондирования, а после выпуска ипотечных облигаций сохранить приемлемую доходность. Маржа банка после выпуска облигаций составит 4 %, что с учетом значительного объема сделок даже при учете дополнительных расходов на организацию эмиссии должно давать приемлемую доходность по обеспеченным кредитам.
Однако существенным риском для банков является прекращение в 2013 г. данной программы (изначально она была рассчитана до конца 2012 г.). По информации ВЭБа, всего под 14 % выданных кредитов выпущены облигации, т. е. относительно «дешевые» кредиты до сих пор не фондируются под обещанную низкую ставку. Кроме того, многие банки, по всей видимости, не успеют до конца 2013 г. выпустить облигации на все выданные ссуды.
Говоря о перспективах развития ипотечного кредитования в России, нельзя не упомянуть Указ Президента РФ от 07.05.2012 № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг», закрепивший предвыборные обещания В. В. Путина. В документе указано, что Правительству России до 2018 г. необходимо обеспечить «снижение показателя превышения среднего уровня процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту (в рублях) по
отношению к индексу потребительских цен до уровня не более 2,2 процентных пункта».
За 2012 г. значение базисного показателя составило 6,6 % [3]. Таким образом, средняя ставка при сохранении текущих тенденций не должна превышать 8,8 % годовых. Это больше, нежели указывалось В. В. Путиным в апреле 2011 г. - «в дальнейшем [необходимо] - стремиться к тому, чтобы ставки по ипотеке составляли 5-6 % годовых» [5].
Не подвергая сомнению исключительную важность удешевления заимствований на покупку жилья как одного из наиболее важных факторов решения жилищных проблем россиян, необходимо иметь ясное понимание источников фондирования банков по этим программам. Если принять в качестве минимально допустимой маржи для банка значение 2,5-3 %, то стоимость ресурсов для коммерческой организации должна составлять 5-6 %. Сейчас с учетом рыночной конъюнктуры и в среднесрочной перспективе, по мнению автора, это практически нереально. Как справедливо отметил академик. С. Ю. Глазьев, «банковская система может развиваться несколькими путями... итальянская система -самая древняя и мощная в Европе, выстраивалась частным образом. Этот путь занял примерно 300 лет. Мы не можем ждать 300 лет, пока в экономике возникнут накопления, достаточные для того, чтобы появились «длинные» деньги» [6].
В связи с этим думается, что получение столь дешевого финансирования на современном этапе развития финансово-банковской системы и экономики возможно исключительно от государственных структур, если, по сути, будет принято решение о субсидировании ипотечных сделок, причем схема взаимодействия с ВЭБом может быть более простой, нежели с созданием специализированных ипотечных агентов.
45 40 35 30 25 20 15 10 5 0
1 <;
12 1
л <; в ■
Пй 2,7 2,8 V ш
—— ят
/о*
#
V
с?
#
#
Г
V*
¥
у
-^гг
Рис. 3. Подтвержденный объем участия банков и АИЖК в программе ВЭБа, млрд руб.
7х"
31
К преимуществам такого варианта следует отнести отсутствие необходимости в многочисленном штате сервисных и резервных сервисных агентов. Сопровождение кредитов - профильная работа любого коммерческого банка, поэтому вопросы начисления, погашения процентов и основного долга, реструктуризации (при необходимости) и т. п. не требуют дополнительной проработки.
Однако в этой связи не стоит повторять ошибок заокеанских банков - по мнению того же К. А. Кучинского, американская модель секьюрити-зации провоцирует решительное изменение своего бизнес-поведения в опасном для экономики направлении. В этой связи оставление на балансе банков ипотечных ссуд - скорее благо для финансовой системы, так как, с одной стороны, коммерческим банкам необходимо будет четко контролировать достаточность своего капитала, а с другой - они будут чувствовать свою финансовую ответственность, так как в случае дефолта по конкретному кредиту убыток возникнет именно у них.
Подводя итоги исследования, необходимо отметить, что организация ипотечного кредитования в коммерческом банке требует сочетания двух основных факторов - желания работать с многоступенчатыми кредитными сделками и наличия ресурсной базы. Большое количество банков, не имея «длинных» денег, могут выдавать такие ссуды только при гарантии их рефинансирования.
Вовлечение значительного числа, в том числе и небольших кредитных организаций, предлагающих ипотечный продукт со стандартными стоимостными условиям и одинаковыми требованиями к заемщику, должно, с одной стороны, усилить конкуренцию, борьбу за клиента, а с другой - увеличить объемы кредитования.
Удешевление рефинансирования способно создать опережающий рост объема ссудных портфелей и опосредованно стимулировать развитие смежных отраслей по принципу мультипликатора Дж. Кейнса. Вопрос организации такого рефинансирования лежит отчасти в плоскости нахождения «длинных» и дешевых ресурсов.
В России эта система, в отличие от развитых стран, только зарождается, что требует государственного вмешательства через программы АИЖК и ВЭБа. Для развития финансово-банковской сферы, а также решения социальных задач обеспечения населения качественным жильем государству необходимо отчасти субсидировать ипотечных заемщиков.
Другим вариантом привлечения финансирования могло бы стать размещение «старших» облигаций на развитых рынках под гарантии Российской Федерации или значимых мировых фондов. И то, и другое невозможно без принятия волевых решений высшим руководством страны.
Список литературы
1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ.
2. Захаров В. С. Потребительский кредит в СССР. М.: Финансы и статистика, 1986.
3. Индексы потребительских цен на товары и услуги в группировке классификатора индивидуального потребления по целям. URL: http://www. gks. ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/resources/ 33a9d8004a4bb6b681e3c9a8ffbe44e3/table. jpg.
4. Лебедева З., Федотова А. Секьюритизация ипотечных активов: опыт АИЖК // Технологии. 2008. № 12 (70).
5. Материалы портала «Сравни. ru». URL: http://www. sravni. ru/novost/2011/4/20/putin-stavki-po-ipoteke-snizyatsya-do-5.
6. Материалы портала «Банки. ру». URL: http://www. banki. ru.
7. Материалы Росстата. URL: http://www. gks. m/free_doc/new_site/population/jil-f/jkh39.htm.
8. Материалы сайта «РосРиэлт». URL: http:// www.rosrealt.ru/novost/479.
9. Официальный сайт АИЖК. URL: http:// www.ahml.ru.
10. Официальный сайт ЗАО «Второй ипотечный агент АИЖК». URL: http://2ma. ahml. ru/ru.
11. Официальный сайт ОАО «Сбербанк России». URL: http://www. sbrf. ru.
12. Программа инвестиций Внешэкономбанка в проекты строительства доступного жилья и ипотеку в 2010-2013 годах. URL: http://www.veb. ru/agent/mrtg.
13. Российский рынок жилищного строительства. Аналитика РБК. URL: http://www.rbc.ru/reviews/ realty/chapter_1_1.shtml.
14. Секьюритизация ипотечных активов. ИЦБ. Перспективы российского рынка / м-лы I Всерос. конф. URL: http://event-mbs.ru/index. php/item/ securitization.
15. Статистика Банка России. URL: http://www. cbr. ru/statistics.
16. Ханин Г. И. Экономическая история России в новейшее время // Terra Economicus. 2012. № 10.
