CC BY
119
РЕФИНАНСИРОВАНИЕ ЖИЛИЩНОЙ ИПОТЕКИ В СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ
Николай Павлович Дементьев
Институт экономики и организации промышленного производства Сибирского Отделения РАН, 630090, Россия, г. Новосибирск, пр. ак. Лаврентьева, 17, главный научный сотрудник, тел. (383)330-35-36, e-mail: dement@ieie.nsc.ru
В статье рассматриваются проблемы жилищной ипотеки в современной России. Охарактеризованы основные способы рефинансирования жилищных ипотечных кредитов и их секьюритизации, в частности. Особое внимание уделено деятельности государственного Агентства АИЖК (российского аналога агентств Фэнни Мэй и Фредди Мак в США), а также программе Внешэкономбанка по инвестированию пенсионных накоплений в ипотечные инструменты.
Ключевые слова: жилищная ипотека, рефинансирование, секьюритизация, государственные ипотечные агентства, накопительные пенсионные системы.
REFINANCING OF HOME MORTGAGE IN MODERN RUSSIA
Nikolai P. Dementiev
Institute of Economics and Industrial Engineering of the Siberian Branch of RAS, 17, Ac. Lavrentieva ave., Novosibirsk, 630090, Russia, Chief Research Scientist, tel. (383)330-35-36, e-mail: dement@ieie.nsc.ru
In the present article home mortgage problems in modern Russia are examined. The main ways to refinance (and securitize) mortgage are described. Most of the article is devoted to the activities of state agency AHML (a Russian analogue of Fannie Mae and Freddie Mac in the U.S.), as well as the program of Vnesheconombank for investing pension funds in mortgage instruments.
Key words: home mortgage, refinancing, securitization, government mortgage agencies, funded pension system.
Ипотечные банки могут испытывать проблемы с ликвидностью, поскольку выдаваемые ими долгосрочные ипотечные кредиты формируются за счет привлекаемых банками краткосрочных и среднесрочных средств (депозитов населения, в первую очередь). В мире существует несколько способов рефинансирования ипотечных кредитов. Банк, столкнувшийся с проблемой ликвидности, может выпустить ценные бумаги под залог ипотечных кредитов (закладных)1, либо продать ипотечные кредиты специализированным ипотечным компаниям. Во втором случае принято говорить о двухуровневой системе рефинансирования. Ипотечные компании могут привлекать ресурсы инвесторов путем секьюритизации приобретаемых ипотечных кредитов либо без нее, выпуская, например, обычные облигации. В США, например, преобладает двухуровневая система рефинансирования, в Г ермании - одноуровневая.
1 Привлечение денежных средств путём выпуска ценных бумаг, обеспеченных активами (например, портфель ипотечных кредитов), называется секьюритизацией активов.
Ипотечный рынок США регулируется, главным образом, тремя компаниями-агентствами, имеющими государственный или полугосударственный статус: Джинни Мэй (GNMA), Фэнни Мэй (FNMA) и Фредди Мак (FHLMC). Агентства Фэнни Мэй и Фредди Мак разработали систему стандартов на ипотечном рынке, они покупают удовлетворяющие таким стандартам ипотечные кредиты и выпускают под их залог так называемые агентские ценные бумаги. Субстандат-ные ипотечные кредиты также могут быть секьюритизированы частными компаниями, но риск выпущенных ими ценных бумаг более высок по сравнению с агентскими ипотечными бумагами. На конец 2012 г. объем жилищных ипотечных кредитов в США составил 9,9 трлн. долл. , 59% которых (5,8 трлн. долл.) было сосредоточено в активах Джинни Мэй, Фэнни Мэй, Фредди Мак и других более мелких агентств, пользующихся поддержкой государства.
В России ипотека приняла осязаемые размеры в начале нынешнего века, когда экономика стала выходить из кризиса 1990-х гг. Ее развитию способствовал Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. Хотя, по закону, ипотекой является залог любого недвижимого имущества, ее основную часть составляет ипотечное жилищное кредитование. Темпы роста российской жилищной ипотеки в последние годы были высокими (см. таблицу 1), и тем не менее ее объем к настоящему времени остается весьма скромным. На конец 2012 г. задолженность по ипотеке составила около 2 трлн. руб., что примерно в 150 раз меньше, чем в США (судя по валютному курсу). В ипотеке нынешней России имеются элементы как одноуровневой, так и двухуровневой системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.
Важным звеном российской системы рефинансирования ипотечных кредитов является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), 100% акций которого принадлежат Правительству РФ в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом. АИЖК стало основным проводником государственной политики по становлению и развитию системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и ее ключевым институциональным элементом. Под эгидой ОАО «АИЖК» ныне функционирует более широкая структура - Группа АИЖК, в которую помимо АИЖК входят две ее дочерние компании и несколько ипотечных агентов.
По своим функциям АИЖК схоже с агентствами Джинни Мэй, Фэнни Мэй и Фредди Мак. Подобно им, оно занимается выкупом ипотечных кредитов, привлечением финансовых ресурсов на ипотечный рынок путем выпуска и размещения на открытом рынке корпоративных облигаций и ипотечных ценных бумаг, стандартизацией порядка предоставления, оформления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов. Кроме того, АИЖК предлагает специальные ипотечные программы («Военная ипотека», «Материнский капитал», «Молодые ученые» и др.) для отдельных категорий граждан под процентные ставки ниже рыночного уровня.
Таблица 1
2
Здесь и ниже данные по экономике США взяты из материалов Федеральной резервной системы США (http://www.federalreserve. аоу/ге1еа8е8/21/Сиггеп1/ёа1а. Мт).
Динамика задолженности по ипотечным жилищным кредитам
Задолженность по ипотечным жилищным кредитам, на конец года Объем выданных ипотечных жилищных кредитов, млрд. руб.
млрд. руб. % ВВП
2004 18 0,1
2005 53 0,24 56
2006 234 0,87 264
2007 611 1,8 556
2008 1 070 2,6 656
2009 1 011 2,6 153
2010 1 129 2,5 380
2011 1 479 2,71 717
2012 1 982 3,18 1 029
Источник: электронный информационно-аналитический портал «Русипо-тека».
(http://rusipoteka.ru/ipoteka_statistika_ipotechnoe_kreditovanie_v_cifrah/).
Как видно из таблицы 2, основными источниками финансирования Группы АИЖК являются размещение облигаций и акционерный капитал. По состоянию на 31 декабря 2011 года объем выпущенных Группой облигаций составил 114,2 млрд. руб., 88% которых обеспечены гарантиями Правительства РФ. На вторичном ипотечном рынке в 2011 году ею были секьюритизированы ипотечные активы общим объемом 20,3 млрд. руб. посредством эмиссии облигаций с ипотечным покрытием. До кризиса на ипотечном рынке роль акционерного капитала в финансировании Группы была невелика. Однако в конце 2008 г. Правительство увеличило акционерный капитал с 9,4 до 74,4 млрд. руб., а в 2009 г. -до 95,9 млрд. руб. В 2010-2011 гг. появилась еще одна форма государственного финансирования АИЖК, отраженная в графе «Прочие заемные средства», -кредиты Внешэкономбанка за счет депозитов Фонда национального благосостояния в этом банке (35,5 млрд. руб. на конец 2011 г.).
Основную часть привлеченных денежных средств Группа АИЖК использует для рефинансирования ипотечных кредитов (закладных). На конец 2011 г. объем закладных в ее активах составил 156,8 млрд. руб. или 58,3% всех активов (таблица 2). В течение 2011 г. Группа рефинансировала 40225 ипотечных кредитов на сумму 51,6 млрд. рублей. Часть денег Группа использует для осуществления ее программы «Стимул», в рамках которой Группа предоставляет банкам займы для финансирования конкретных строительных проектов под низкие процентные ставки. Объем таких займов составил 15,2 млрд. руб. (таблица 2). Кроме того, Группа покупает облигации с ипотечным покрытием, выпущенные ВТБ-24 и некоторыми другими российскими банками (7,3 млрд. руб. на конец 2011 г.), выступая тем самым в роли инвестора на вторичном ипотечном рынке. Группа располагает значительными ресурсами в виде денежных средств и их
эквивалентов (это текущие счета в банках и депозиты со сроком погашения менее трех месяцев), а также средств в кредитных организациях (это, в основном,
Таблица 2
Баланс Группы АИЖК в 2004-2011 г., на 31 декабря, млрд. руб.
2004 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Активы, итого 5,7 36,1 66,4 132,1 162,2 197,5 268,9
Денежные средства и их эквиваленты 0,8 0,3 3,7 8, 1 15,0 9,5 24,8
Средства в кредитных организациях 46,4 49,8 44,2 59,5
Закладные 4,4 34,9 61,5 76,6 91,6 131,9 156,8
Займы, выданные банкам — — — — 0,0 3,3 15,2
Инвестиционные ценные бумаги 3,4 4,8 7,3
Прочие активы 0,5 0,8 1,2 1,0 2,4 3,8 5,3
Обязательства, итого 5,0 30,6 56,0 55,9 62,2 90,6 155,0
Облигации 5,0 19,7 33,2 44,6 59,2 84,1 114,2
Кредиты банков — 7,1 19,1 8,2 2,6 2,1 0,9
Прочие заемные средства — — — — — 2,8 35,5
Прочие обязательства 0,0 3,7 3,6 3,1 0,4 1,7 4,3
Собственные средства, итого 0,7 5,5 10,5 76,2 100,0 106,9 114,0
Акционерный капитал 1,0 5,4 9,4 74,4 95,9 95,9 95,9
Нераспределенная прибыль -0,2 0,2 0,6 0,4 4,1 11,0 18,1
Прочие собственные средства — — 0,5 1,5 — — -0,0
Обязательства и собственные средства, итого —57 361 664 1321 1622 1975 2689
Источник: финансовая отчетность АИЖК (http://www.ahml.ru/ru/agency/financial_statement/).
депозиты со сроком погашения более трех месяцев). На конец 2011 г. сумма таких ресурсов составила 84,3 млрд. руб. (31% всех активов Группы).
Согласно таблице 1, объем выдаваемых ипотечных жилищных кредитов сократился с 656 млрд. руб. в 2008 г. до 153 млрд. руб. в 2009 г. и остался низким в 2010 г. (380 млрд. руб.). Российские банки переживали тогда кризис ликвидности в связи с сокращением доступа к западным деньгам. Спад на рынке ипотечного кредитования был бы более глубоким, если бы государство не предприняло тогда стабилизирующих мер. В этом важнейшую роль сыграл АИЖК, на долю которого в 2009-2011 гг. приходился 61% всего объема рефинансирования в России, составившего 224 млрд. руб. В 2010 г. АИЖК было единственной организацией, выпускавшей ипотечные ценные бумаги. В 2011 г. им была проведена секьюритизация ипотечных кредитов на сумму в 20,3 млрд.
руб., что составило 43,8% от всего объема секьюритизации в этом году. Помимо Группы секьюритизацию ипотечных кредитов проводили ВТБ24, ГПБ-Ипотека, ДельтаКредит, ЮниКредит, Банк Возрождение, МББР, КБ МИА. К примеру, акционерный банк «ГПБ-Ипотека» из группы Газпромбанка функционально схож с агентством АИЖК. Он создал собственную региональную сеть, сам определяет стандарты для ипотечных кредитов и формирует активы для их секьюритизации. Вообще, рынок ИПЦ в России развит пока очень слабо. С начала его истории в 2006 г. и до конца 2011 г. их общий выпуск составил 122 млрд. руб. (4-5 млрд. долл.), причем почти половина выпуска приходилась на Группу АИЖК. Для сравнения, на конец 2011 г. рынок агентских ценных бумаг в США оценивался в 7,6 трлн. долл.
Роль агентства АИЖК в российской ипотеке пока очень мала в сравнении с его аналогами в ипотеке США — Джинни Мэй, Фэнни Мэй и Фредди Мак. На конец 2011 г. закладные в активах Группы АИЖК составляли 156,6 млрд. руб. (примерно 5 млрд. долл. по валютному курсу), тогда как ипотечные кредиты в активах указанных американских агентств на этот момент времени оценивались в 5,8 трлн. долл. Если на долю Группы АИЖК приходилось 7,9% всех ипотечных кредитов в России, то на долю его американских аналогов — 59%. Представляется, что Правительству РФ следует существенно повысить роль АИЖК в регулировании и рефинансировании ипотеки.
К числу основных причин неразвитости российской ипотеки, систем рефинансирования и секьюритизации можно отнести неуверенность граждан в завтрашнем дне, низкий уровень их денежных доходов, дороговизна жилья. В литературе иногда используется такой показатель доступности жилья, как отношение средней стоимости 1 м2 к среднему ежемесячному доходу семьи из трех человек. В предкризисные годы его среднее значение в Европе было в четыре -пять раз ниже, чем в России. Дороговизна жилья в России отчасти обусловлена бюрократическими барьерами в получении лицензий на строительство и связанной с ними коррупцией.
В развитых странах Запада бурный рост ипотеки был в значительной мере связан с развитием накопительных пенсионных систем. В США, например, пенсионные резервы населения столь велики, что на них можно скупить все корпорации страны. Часть их прямо или опосредованно инвестировалась в ипотеку. На конец 2011 г. в России пенсионные накопления населения (1562 млрд. руб.) и его пенсионные резервы в НПФ (700 млрд. руб.) в совокупности были более чем в 200 раз меньше, чем в США. Лишь незначительная их часть размещается в ипотечных активах. Государственная управляющая компания Внешэкономбанк (ВЭБ), в которой на конец 2011 г. было сосредоточено 1165 млрд. руб. пенсионных накоплений (молчунов, в основном), инвестировала в ипотеку лишь 1,5% этих средств. Правда, в последнее время реализуется Программа инвестиций ВЭБ в проекты строительства доступного жилья и ипотеку. В Программе предусмотрены инвестиции на сумму в 250 млрд. руб. Из них 150 млрд. руб. (в том числе 100 млрд. руб. пенсионных накоплений под управлением ВЭБ) будет инвестировано в ценные бумаги с ипотечным покрытием, еще 60 млрд. руб. пенсионных накоплений — в гарантированные государством обли-
гации ОАО АИЖК. Осуществление Программы заметно расширит деятельность АИЖК и частных рефинансирующих ипотечных компаний.
© Н.П. Дементьев, 2013
