Земельное право в адвокатской деятельности Текст научной статьи по специальности «Право»

тз

L-—^ i,

ЕСТНИК Романова О. А. Л ^^ ^

УНИВЕРСИТЕТА Земельное право в адвокатской деятельности ' ^^ *

имени О.Е, Кутафина (МГЮА)

ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО В АДВОКАТСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Аннотация. Статья посвящена актуальным вопросам применения земельного законодательства в адвокатской практике. Показано значение знаний адвоката в области правового регулирования земельных отношений и необходимости их регулярной актуализации в рамках дополнительного образования.

Ключевые слова: адвокатская деятельность, земельное право, земельное законодательство, земельные споры, земельный участок, защита прав на земельные участки.

DOI: 10.17803/2311-5998.2017.40.12.197-202

O. A. ROMANOVA,

Associate Professor of the Department of Environmental and Natural Resources of the Kutafin Moscow State Law University (MSAL) romanova_85@inbox.ru 125993, Russia, Moscow, Sadovaya-Kudrinskaya str, 9

LAND LAW AND PRACTICE OF LAW

Abstract. In the article the topical problems of application of land legislation in practice of law are examined. Importance of knowledge of an attorney in sphere of legal regulation of land relationships and importance of necessity regular actualization of knowledge within the framework additional education are shown.

Keywords: lawyer activity, land law, land legislation, land disputes, plot of land, property rights protection, protection of estate in land.

Постоянное развитие и совершенствование законодательства в различных областях отношений требуют от адвокатов регулярной актуализации и расширения знаний по отдельным отраслям права.

Земельные споры представляют одну из наиболее сложных категорий судебных споров в адвокатской практике. Под земельными спорами в широком смысле принято понимать споры, объектом которых так или иначе выступает земельный участок (или его часть). Можно отметить, что в науке земельного права с советских времен до настоящего дня не прекращается дискуссия по поводу определения понятия «земельный спор» с целью отграничения земельных споров от других категорий дел, в рамках которой представителями науки и специалистами предложено достаточно большое количество дефиниций данного понятия1. На

Ольга Александровна РОМАНОВА,

кандидат юридических наук, доцент, заместитель заведующего кафедрой экологического и природоресурсного права Университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА) romanova_85@inbox.ru 125993, Россия, г. Москва, Садовая-Кудринская ул., д. 9

ш m к

т □

"о

Ю р и д и

4 m п

к

□

5

науки

>

См., например: Ковязина Н. А. О некоторых вопросах рассмотрения земельных споров в Российской Федерации // Юрист. 2006. № 5 ; Савенко Г. В. Земельные иски в совре-

© О. А. Романова, 2017

ЭВ ВЕКТОР ЮРИДИЧЕСКОЙ НАУКИ

у )л

Ш--^ 1

ЕСТНИК

УНИВЕРСИТЕТА

О.Е. Кугафина (МПОА)

наш взгляд, попытки конкретизировать понятие «земельный спор» путем отграничения его от других категорий дел не имеют практического значения, поскольку все земельные споры имеют смешанный и/или комплексный характер в силу специфики земельного участка и возникающих по его поводу разнообразных правоотношений. В силу этого многие авторы указывают на сложность разрешения земельных споров, в том числе и представители судебного сообщества2.

Сложность разрешения данных споров объективно обусловлена тем, что отношения в сфере использования и оборота земельных участков регулируются совокупно гражданским и земельным законодательством, при этом приоритет применения соответствующих норм однозначно ни в законодательстве, ни в теории не определен, хотя Земельный кодекс РФ в ст. 1 в качестве одного из принципов земельного законодательства устанавливает принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель3. По мнению Конституционного Суда РФ, высказанному в определении от 5 ноября 1999 г. № 182-О4, ни один федеральный закон в силу ст. 76 Конституции РФ не обладает по отношению к другому федеральному закону большей юридической силой. Применение той или иной нормы зависит от существа регулируемого правоотношения и фактических обстоятельств.

Возможность и необходимость специального регулирования земельных отношений исходит из положений Конституции РФ, определяющей особое значение земли как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ст. 9). Пунктом 3 ст. 3 ЗК РФ установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, другими федеральными законами. То есть в зависимости от правового режима и местонахождения конкретного земельного участка отношения по его использованию и обороту могут регулироваться не только земельным и гражданским законодательством, но и иными отраслями — природоресурсным, экологическим, градостроительным, санитарно-эпидемиологическим правом и т.д. На разрешение земельных споров влияет и время образования и предоставления земельного участка субъекту спора, для чего необходимо знать и грамотно применять утратившее силу земельное и смежное законодательство, действовавшее на момент

менном российском праве: постановка вопроса // Вестник гражданского права. 2016. № 4. С. 82—118.

2 См., например: Ефимов А. Ф., Толчеев Н. К. Земельные споры. Чему не учат студентов / под ред. Н. К. Толчеева. М. : Проспект, 2010. 496 с.

3 Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-Ф3 // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.

4 Определение Конституционного Суда РФ от 05.11.1999 № 182-О «По запросу Арбитражного суда города Москвы о проверке конституционности пунктов 1 и 4 части четвертой статьи 20 Федерального закона "О банках и банковской деятельности"» // СЗ РФ. 1999. № 52. Ст. 6460.

73

L-—^ Ii

ЕСТНИК Романова О. А. ^ ^^^^

УНИВЕРСИТЕТА Земельное право в адвокатской деятельности '

имени O.E. Кутафина(МГЮА)

возникновения земельного участка. Усугубляет ситуацию с рассмотрением земельных споров и практически не прекращающееся с начала земельной реформы в Российской Федерации изменение земельного законодательства.

Поэтому работа адвоката по делам, возникающим из земельных и смежных с ними отношений, отличается особой сложностью и часто непредсказуемостью конечных результатов. В судебной практике также по многим вопросам, связанным с применением земельного законодательства при рассмотрении соответствующих споров, не выработано единой правовой позиции, что еще более затрудняет возможность защиты нарушенных прав граждан и юридических лиц.

Специфика земельного участка как объекта правоотношений, особенности его образования, определения основных и дополнительных характеристик как объекта недвижимости, различные требования законодательства к использованию и охране земель приводят к необходимости регулярной актуализации и углубления полученных в рамках базового юридического образования знаний по земельному праву и рассмотрения особенностей применения земельного и смежного законодательства при разрешении земельных споров.

Анализ судебной и адвокатской практики показывает, что отсутствие у адвокатов специальных знаний в области правового регулирования земельных и смежных отношений приводит к неправильной квалификации спорного отношения, выбору ненадлежащего способа защиты права в конкретном случае, неграмотному обоснованию своей правовой позиции в суде и в итоге — к невозможности восстановления нарушенных прав граждан и юридических лиц (если, конечно, они были нарушены).

Опыт автора настоящей статьи работы с адвокатами по повышению их квалификации в рамках чтения лекций, организуемых Адвокатской палатой Московской области и Московской областной коллегией адвокатов, по практике применения земельного законодательства при рассмотрении земельных споров позволяет выявить наиболее актуальные и сложные вопросы применения земельного законодательства в адвокатской практике, что необходимо учитывать при подготовке и проведении лекций.

Вопросы эффективной защиты прав граждан и юридических лиц на земельные участки связаны в первую очередь с грамотной квалификацией спорного правоотношения, в процессе которой необходимо прежде всего определить, а присутствует ли само нарушение права, подлежащее защите? Если право нарушено, то в чем заключается нарушение и какой способ защиты может восстановить нарушенное право? Ш

К числу самых проблематичных категорий земельных споров в адвокатской к

практике, требующих разрешения вопроса о наличии нарушенного права и вы- °

бора способа его защиты, относятся споры, связанные с определением границ земельных участков при их уточнении или при образовании новых земельных

й р

участков путем раздела, выдела в счет земельной доли, объединения или пере- д

распределения. Данные споры могут возникать как на стадии подготовки до- и

ч

п

к

кументов, необходимых для государственного кадастрового учета земельных участков (межевого плана) при отказе смежных правообладателей в согласовании границ или отказе уполномоченного органа власти в утверждении схемы на □ кадастровом плане территории, так и непосредственно при отказе Росреестра

науки

>

____tn^^b i / i i LJt/tJS'

200 ВЕКТОР ЮРИДИЧЕСКОЙ НАУКИ ^У^ерситета

L-—^ и мени O.E. Кугафина (МПОА)

в осуществлении кадастрового учета вновь образуемых земельных участков или кадастрового учета изменений основных характеристик земельного участка при уточнении границ ранее учтенных земельных участков.

К наиболее сложным категориям споров, связанных с определением границ земельных участков, можно отнести: споры, возникающие при определении границ земельных участков, на которых находятся здания, сооружения, при оформлении прав на них собственниками этих объектов; споры, связанные с уточнением границ ранее учтенных земельных участков по сложившемуся фактическому землепользованию; споры, связанные с образованием новых земельных участков из уже находящихся в частной собственности земельных участков способами, предусмотренными Земельным кодексом РФ.

Разрешение таких споров требует порой принципиально разных подходов к выработке и обоснованию правовой позиции по делу, глубокого понимания и знания адвокатом требований земельного и градостроительного законодательства к образованию земельных участков и определению их границ, условий уточнения границ ранее учтенных земельных участков, учета судебной практики, особенно правовой позиции Верховного Суда РФ по отдельным вопросам.

Существенные проблемы на практике вызывают споры, связанные с приватизацией земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам до вступления в силу Земельного кодекса РФ на ограниченных вещных правах, а также собственниками зданий, сооружений. Здесь можно выделить несколько категорий дел, разрешение которых требует специальных знаний в области земельного права. Например, споры, связанные с отказом уполномоченного органа в приватизации земельного участка по причине отнесения земельного участка к ограниченным в обороте, приватизация которых запрещена законом. Данные отношения связаны с установлением особых правовых режимов на определенных территориях — на особо охраняемых природных территориях, землях общего пользования, в зонах санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового назначения, на береговых полосах водных объектов, землях лесного и водного фонда и др. Часто квалификация и последующее разрешение данных спорных ситуаций требует не только установления факта нахождения спорного земельного участка в границах такой территории или земель и выяснения соответствующих особенностей их правового режима, но и выяснения обстоятельств возникновения прав гражданина или юридического лица на земельный участок. Отсутствие законного основания возникновения права на спорный земельный участок у конкретного лица или выявление нарушения действовавшего порядка предоставления земельного участка может привести не только к невозможности приватизации данного земельного участка, но и к более негативным последствиям в виде изъятия земельного участка у данного лица независимо от времени его использования. В ряде случаев в таких ситуациях единственным возможным способом защиты права может быть только установление (уточнение) границы между спорным земельным участком и землями, ограниченными в обороте.

Среди данной категории споров в последние годы приобрели особую актуальность споры, связанные с отнесением Рослесхозом земельных участков, предоставленных гражданам для личного использования (ведения садоводства, дачного хозяйства, ИЖС, ЛПХ), к землям лесного фонда со всеми вытекающими для

'В

£-Ь

ЕСТНИК Романова О. А.

УНИВЕРСИТЕТА Земельное право в адвокатской деятельности

имени О.Е. Кутафина (МГЮА)

граждан печальными последствиями. В настоящее время принят Федеральный закон от 29.07.2017 № 280-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель»5, уже получивший в СМИ название «лесной амнистии», который должен существенно упростить защиту прав граждан на такие земельные участки при условии, что права правообладателя или предыдущих правообладателей на земельный участок возникли до 1 января 2016 г.

К сложным и не до конца урегулированным законодательством вопросам относятся вопросы приватизации земельных участков в границах лечебно-оздоровительных местностей и курортов, земель, имеющих рекреационное назначение. Несмотря на принятие Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации»6, который вывел из состава ООПТ земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, оставив ограниченными в обороте только земельные участки в границах первой зоны санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, сохранилась правовая неопределенность в отношении земель тех курортов, которые были созданы до момента вступления в силу указанного Закона, в связи с неудачными формулировками ряда его норм. Грамотное разрешение складывающихся спорных ситуаций требует от адвоката понимания сущности правового регулирования соответствующих отношений и знания как законодательства, так и практики его применения органами власти и судами.

Все большее распространение получают различные спорные ситуации, возникающие по поводу использования (или в ряде случаев неиспользования) земельных участков, что может приводить к нарушению прав частных лиц и публичных интересов. Такие споры могут инициироваться как различными органами власти (органами земельного надзора и муниципального контроля, прокуратурой), так и частными лицами, по мнению которых их права нарушаются действиями правообладателей земельных участков. Квалификация этих споров также часто вызывает затруднения у адвокатов, поскольку требует глубоких системных и актуальных знаний в области правового регулирования земельных отношений.

В рамках настоящей статьи не представляется возможным охарактеризовать все категории земельных споров, анализ которых вызывает наибольший интерес у адвокатов и на которые следует прежде всего обращать внимание при подготовке к лекциям по применению земельного законодательства при рассмотрении ш земельных споров. Безусловно, следует ориентироваться на судебную практи- к ку, изучение которой позволяет выделить наиболее актуальные и проблемные ° вопросы применения земельного законодательства, разъяснение которых было ^ бы полезно адвокатам для повышения эффективности их деятельности в сфере р защиты законных прав и интересов различных лиц. д

и

ч

п

к

5 СЗ РФ. 2017. № 31 (ч. I). Ст. 4829. □

6 СЗ РФ. 2013. № 52 (ч. I). Ст. 6971.

5

науки

>

202

ВЕКТОР ЮРИДИЧЕСКОЙ НАУКИ

"Т^ЕСТНИК

) УНИВЕРСИТЕТА

L-—имени О. Е. Кугафи на (МПОА)

БИБЛИОГРАФИЯ

1. Ефимов А. Ф., Толчеев Н. К. Земельные споры. Чему не учат студентов / под ред. Н. К. Толчеева. — М. : Проспект, 2010. — 496 с.

2. Ковязина Н. А. О некоторых вопросах рассмотрения земельных споров в Российской Федерации // Юрист. — 2006. — № 5.

3. Савенко Г. В. Земельные иски в современном российском праве: постановка вопроса // Вестник гражданского права. — 2016. — № 4. — С. 82—118.