CC BY
112
™^ЕСТНИК
в Я УНИВЕРСИТЕТА
имени О. Е. Кутафина (МГЮА)
Кривоносова О. Ю.
К вопросу о совершенствовании законодательства о государственной кадастровой оценке земельных участков
123
К ВОПРОСУ О СОВЕРШЕНСТВОВАНИИ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Аннотация. В статье анализируются нормативные правовые акты, устанавливающие правовое регулирование государственной кадастровой оценки земельных участков. Выявляются проблемы в данной сфере, которые обусловлены несовершенством действующего законодательства, и определяется возможность их разрешения, связанная с вступлением в силу с 1 января 2017 г. нового Федерального закона «О государственной кадастровой оценке». Ключевые слова: государственная кадастровая оценка земельных участков, кадастровая стоимость земельного участка, рыночная стоимость земельного участка, индекс рынка недвижимости.
DOI: 10.17803/2311-5998.2017.30.2.123-129
O. Yu. KRIVONOSOVA, PhD, Associate Professor, Department of Environmental and Natural Resources Law of the Kutafin Moscow State Law University (MSAL) [email protected] 125993, Russia, Moscow, Sadovaya-Kudrinskaya str, 9 TO THE QUESTION OF IMPROVING THE LEGISLATION OF THE STATE CADASTRE VALUATION OF LAND PLOTS Review. This article analyzes the normative legal acts establishing the legal regulation of State cadastral valuation of land plots. Identify problems in this area that are caused by shortcomings of the existing legislation and the possibility for their authorization associated with effect from January 1, 2017 onwards the new federal law on State inventory estimate. Keywords: State cadastral land valuation; cadastral value of the land plot; the market value of the land plot; index of the real estate market.
Ольга
Юрьевна
КРИВОНОСОВА,
кандидат юридических наук, доцент кафедры экологического и природоресурсного права Университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА) [email protected] 125993, Россия, г. Москва, Садовая-Кудринская ул., д. 9
С1 января 2017 г вступает в силу новый Федеральный закон от 03 .07 .2016 № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке»1 . Принятие данного Федерального закона является одним из элементов совершенствования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимости, предусмотренного
Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке» // СЗ РФ . 2016 . № 27 (ч . I) . Ст. 4170 . © О . Ю . Кривоносова 2017
124 ВЕКТОР ЮРИДИЧЕСКОЙ НАУКИ
¿Я—I
ЕСТНИК
УНИВЕРСИТЕТА
O.E. Кугафина (МПОА)
Федеральной целевой программой «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014—2019 годы)»2 . Следует отметить, что с 1 января 2017 г вступает в силу (за исключением отдельных положений) также и Федеральный закон от 13.07 .2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»3 . Данным Федеральным законом предусматривается объединение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости в единый государственный информационный ресурс, что позволит обеспечить организацию предоставления услуг по принципу «одного окна», а также повышение качества данных информационных ресурсов для обеспечения инвестиционной привлекательности и повышения эффективности налогообложения недвижимости .
Принятие нового Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» направлено на совершенствование процедур определения кадастровой стоимости . В пояснительной записке к проекту данного Федерального закона отмечалось, что работы по определению кадастровой стоимости относятся к высокотехнологичным видам деятельности и должны предусматривать непрерывный процесс мониторинга рыночных цен и тенденций, преемственность, актуализацию и постоянное совершенствование моделей кадастровой оценки и применение единого методологического подхода, наличие достаточной информации об объектах недвижимости, постоянное накопление дополнительных данных об объектах оценки и их ценообразующих факторах и др
Существующая система определения кадастровой стоимости установлена Федеральным законом «Об оценочной деятельности»4 (глава III .1) . В соответствии с ним заказчиками по определению кадастровой стоимости земельных участков являются органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации или представительные органы муниципальных образований, исполнителями работ — оценщики, при этом отчет об определении кадастровой стоимости проходит экспертизу в саморегулируемой организации оценщиков, а результаты работ принимаются и утверждаются заказчиками5 . По мнению законодателя, действующая система кадастровой оценки земельных участков позволяет размывать ответственность между заказчиком работ, исполнителем (оценщиком) и саморегулируемой организацией оценщиков .
Этим и объясняется целесообразность введения института государственных кадастровых оценщиков и передачи полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям, которые будут на постоянной основе осуществлять определение кадастровой стоимости объектов недвижимости
Постановление Правительства РФ от 10 . 10 . 2013 № 903 «О федеральной целевой программе "Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014—2019 годы)"» // СЗ РФ . 2013 . № 42 . Ст. 5364. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» // СЗ РФ . 2015 . № 29 (ч . I) . Ст. 4344.
Федеральный закон от 29.07. 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // СЗ РФ . 1998. № 31. Ст. 3813 .
Подробнее: Земельное право : учебник для бакалавров / Н . Г. Жаворонкова, И . О . Краснова, В . Б . Агафонов, В . Быковский [и др . ] . М . , 2016 . С . 254—259.
2
4
в
I-I
ЕСТНИК Кривоносова О. Ю.
уиивсотитстА К вопросу о совершенствовании законодательства
имени o.e. кугафина(мгюА) о государственной кадастровой оценке земельных участков
Кадастровая стоимость должна определяться по единой методике, что позволит повысить качество и обеспечит единообразие определения кадастровой стоимости при государственной кадастровой оценке . Методические указания о государственной кадастровой оценке утверждены приказом Минэкономразвития России от 07 .06 .2016 № 3586 . Данные Методические указания применяются для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая земельные участки
В соответствии с п . 1.2 кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом . Пункт 1. 3 предусматривает, что при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки При невозможности применения методов массовой оценки кадастровая стоимость определяется индивидуально в отношении объектов недвижимости . Применение методов массовой оценки предполагает определение кадастровой стоимости путем группирования объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики . При проведении массовой оценки используются сравнительный и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке . Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного или доходного . Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации Выбор подходов и методов, используемых для определения стоимости, моделей массовой оценки должен быть обоснован Методы оценки земельных участков, предусмотренные в вышеназванном нормативном правовом акте, разработаны с учетом зарубежного опыта кадастровой оценки земельных участков . Подробно о системах и методах оценки недвижимости в зарубежных странах, включая земельные участки, писали В . П . Бауэр, В . Григорьев, И . В . Погодина и др . 7
Как действующим законодательством, так и новым, вступающим в силу с 1 января 2017 г., предусмотрено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, определения размера арендной платы, размеров штрафов за нарушение земельного законодательства и др .
Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков все чаще вызывают несогласие у их правообладателей, особенно в случаях, когда кадастровая стоимость значительно превышает рыночную для сопоставимых объектов . В своей статье «Проблемы и перспективы законодательного регулиро-
□
6 Приказ Минэкономразвития России от 07.06.2016 № 358 «Об утверждении методиче- ^ ских указаний о государственной кадастровой оценке» // URL: www. consultant. ru . □
7 См . : Бауэр В. П. Коллизии в сферах оценки и налогообложении недвижимого имущества физических лиц по кадастровой стоимости и возможные меры по их предотвращению //
Документ предоставлен СПС «КонсультантПлюс» ; Григорьев В. О зарубежном опыте Е
определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости // Слияния и погло-
щения . 2014 . № 6 ; Погодина И. В., Борисова А. А. Налогообложение недвижимого имущества: проблемы и перспективы // Документ предоставлен СПС «КонсультантПлюс» .
П
К к
Н к
НАУКИ Ъ
26 ВЕКТОР ЮРИДИЧЕСКОЙ НАУКИ
L--У |
ЕСТНИК
УНИВЕРСИТЕТА
O.E. Кугафина (МПОА)
вания проведения государственной кадастровой оценки» С . А . Липски8 приводит пример, что в Домодедовском районе Московской области местные жители указывали на то, что за последние годы кадастровая стоимость их земельных участков выросла более чем в 10 раз, достигнув показателей в 300—400 тыс . рублей за 1 сотку, что значительно превышает их рыночную стоимость .
В настоящее время наблюдается большое количество судебных разбирательств по оспариванию размера кадастровой стоимости земельных участков . Сложность таких дел, связанная с необходимостью проведения экспертизы, потребовала совершенствования законодательства . Так, был введен обязательный предварительный административный порядок рассмотрения споров по кадастровой стоимости земельных участков для юридических лиц . В соответствии со ст. 24 .18 Федерального закона «Об оценочной деятельности» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если данные результаты затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости . Физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, могут быть оспорены в суде или комиссии . Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не обязательно .
Примечательным является следующее положение данной статьи — в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость
В период падения цен на недвижимость, включая земельные участки, за один год разница в рыночной цене на одни и те же объекты недвижимости может быть существенной В свою очередь, ст 24 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности» и ст. 11 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что кадастровая оценка земельных участков проводится не чаще одного раза в три года, в городах федерального значения — не чаще одного раза в два года и не реже одного раза в пять лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки . Совершенно очевидно, что за такие периоды рыночная стоимость может существенно меняться, в настоящее время она уменьшается, поэтому определение рыночной стоимости на дату установления кадастровой стоимости также не всегда приближает установление размера налога на землю, арендной платы за земельный участок к реальной стоимости земельного участка и исчисляемых от нее величин .
С обобщенными сведениями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости можно ознакомиться на сайте Росреестра9 . За период с 01. 01. 2016 по 31.10 . 2016 в созданные при территориальных органах
8 Липски С. А. Проблемы и перспективы законодательного регулирования проведения государственной кадастровой оценки // Правовые вопросы недвижимости . 2016 . № 2 . С . 33—36.
9 URL: https://rosreestr. ru .
в
L-i
ЕСТНИК Кривоносова О. Ю.
уиивсотитстА К вопросу о совершенствовании законодательства
имени o.e. кугафина(мгюА) о государственной кадастровой оценке земельных участков
Росреестра комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости поступило 35 183 заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее — заявления) в отношении 72 741 объекта недвижимости . Юридическими лицами подано 23 291 заявление, физическими лицами — 10 847 заявлений, органами государственной власти — 479 заявлений, органами местного самоуправления — 533 заявления, 33 заявления подано в комиссии совместно юридическим и физическим лицами Следует отметить, что в подавляющем большинстве случаев заявления подаются в отношении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков Так, на рассмотрение в комиссии поступили заявления с информацией о 52 400 земельных участках .
В своей статье Л . Э . Сенилова приводит яркие примеры губительных последствий государственной кадастровой оценки, проведенной в 2013 г, для предпринимательства в Самарской области . «В результате ГКО в области установлена кадастровая стоимость земельных участков, в разы превышающая рыночную (город Тольятти — в 1,7 раза, город Чапаевск—в 4 раза, город Кинель — в 2 раза, муниципальный район Борский — в 5 раз, муниципальный район Исаклинский — в 3,9 раза, муниципальный район Клявлинский — в 3,3 раза, муниципальный район Похвистневский — в 3,1 раза, муниципальный район Ка-мышлинский — в 3,4 раза) . Увеличение кадастровой стоимости повлекло многократное увеличение арендной платы за площади, занимаемые нестационарными торговыми объектами и объектами производства, по сравнению с 2012 годом (муниципальный район Богатовский — в 16 раз, муниципальный район Шигон-ский — в 3 раза и т.д . )»10 .
В сложной ситуации оказались и физические лица, им приходится выбирать — платить налог, определяемый в процентном отношении от завышенной кадастровой стоимости (фактически завышенный земельный налог), или оплачивать услуги оценщика для определения рыночной стоимости .
Безусловно, кадастровая оценка земельных участков не успевает за изменением рыночной стоимости земельных участков, на величину которой влияют не только характеристики самого участка, но и экономические процессы, например спрос и предложение на рынке земельных участков . В настоящее время, в период кризиса, уменьшение цены земельных участков связано в большинстве случаев именно с падением спроса, который обуславливается ухудшением материального состояния потенциальных покупателей . Увеличение размера земельного налога, арендной платы, исчисляемых от завышенной кадастровой стоимости, также не способствуют оздоровлению экономического климата .
Изучение зарубежного опыта в сфере государственной кадастровой оценки недвижимости, в том числе земельных участков, может существенно облегчить выбор оптимальной модели кадастровой оценки для России . Анализу кадастровых систем в разных странах посвящено достаточно много работ11 . Изучая их, можно сделать вывод, что роль кадастровых систем постоянно росла от момен- р
та их использования в качестве основы для налогообложения земли и обеспече-
10 Сенилова Л. Э. Влияние утвержденных результатов государственной кадастровой Е оценки земель на развитие предпринимательства в Самарской области // Имущественные отношения в Российской Федерации . 2015 . № 12 (171) . □
11 Бауэр В. П. Указ . соч . ; Григорьев В. Указ . соч .
П
К к
Н к
НАУКИ Ъ
28 ВЕКТОР ЮРИДИЧЕСКОЙ НАУКИ
Я-I
ЕСТНИК
УНИВЕРСИТЕТА
О.Е. Кугафина (МПОА)
ния безопасности землевладения до становления в качестве ключевого фактора эффективного управления земельными, природными и прочими материальными ресурсами . Этим открывался путь к процветанию общества, но при условии, что организация оценки недвижимости была в состоянии обеспечить эффективное разрешение спорных вопросов по ее стоимости12 .
Многие авторы отмечают, что новая российская система кадастровой оценки и учета имеет большой потенциал для развития и совершенствования, в том числе с учетом зарубежного опыта
Представляется, что именно периоды оценки недвижимости, в том числе земельных участков, а также коэффициенты, объективно отражающие ситуацию на рынке недвижимости, должны играть ключевую роль в совершенствовании этой системы . Например, в Нидерландах и Дании оценка проводится 1 раз в 4 года, в Италии — 1 раз в 5 лет, в Испании и Германии эти периоды составляют 8—20 лет. Несмотря на абсолютно разные периоды кадастровой оценки, применение в необходимых случаях соответствующих коэффициентов позволяет устанавливать такой размер кадастровой стоимости или земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости, который соответствует рыночной оценке или немного ниже ее
Статьей 19 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», вступление в силу которой отложено до 1 января 2020 г., предусмотрена возможность проведения внеочередной государственной кадастровой оценки . Для этого орган регистрации прав ежеквартально рассчитывает индекс рынка недвижимости .
Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации обязан принять решение о проведении внеочередной государственной кадастровой оценки в случае снижения индекса рынка недвижимости в субъекте Российской Федерации на 30 % и более со дня проведения последней государственной кадастровой оценки .
Внеочередная государственная кадастровая оценка проводится также в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости по основанию установления рыночной стоимости в отношении 30 % и более объектов недвижимости, которые расположены на территории субъекта Российской Федерации и сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости
Подводя итог, можно предположить, что данный механизм, а также иные функции государственных бюджетных учреждений, например предоставление разъяснений по определению кадастровой стоимости (ст. 20 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»), будут способствовать совершенствованию отношений в данной сфере
БИБЛИОГРАФИЯ
1. Бауэр В. В. Коллизии в сферах оценки и налогообложении недвижимого имущества физических лиц по кадастровой стоимости и возможные меры по их предотвращению // Документ предоставлен СПС «КонсультантПлюс» .
Погодина И. В., Борисова А. А. Указ . соч .
12
в
L-i
ЕСТНИК Кривоносова О. Ю.
уиивсотитстА К вопросу о совершенствовании законодательства
имени o.e. кугафина(мгюА) о государственной кадастровой оценке земельных участков
2 . Григорьев В. О зарубежном опыте определения и оспаривания кадастровой
стоимости недвижимости // Слияния и поглощения . — 2014 . — № 6 .
3 . Земельное право : учебник для бакалавров / Н . Г. Жаворонкова, И . О . Крас-
нова, В . Б . Агафонов, В . Быковский [и др . ] . — М ., 2016 . — (Бакалавр . Академический курс) .
4 . Липски С. А. Проблемы и перспективы законодательного регулирования про-
ведения государственной кадастровой оценки // Правовые вопросы недвижимости . — 2016 . — № 2 . — С . 33—36 .
5 . Погодина И. В., Борисова А. А. Налогообложение недвижимого имущества:
проблемы и перспективы // Документ предоставлен СПС «Консультант-Плюс» .
6 . Сенилова Л. Э. Влияние утвержденных результатов государственной када-
стровой оценки земель на развитие предпринимательства в Самарской области // Имущественные отношения в Российской Федерации . — 2015 . — № 12 (171) .
Ш m К
Т □
"О
б Р И Д И Ч m п
К □
НАУКИ'
>
