CC BY
48
УДК 528.2:528.4
ЗЕМЕЛЬНО-КАДАСТРОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ УСТАНОВЛЕНИЯ ГРАНИЦ ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ ЗОН
Ольга Федоровна Торсунова
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, аспирант кафедры кадастра и территориального планирования, e-mail: goryanova.olga@mail.ru
Осуществление государственного учета предполагает внесение в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) индивидуально-определенных характеристик территориальных зон, являющихся необходимым правовым механизмом, применяемым на всех этапах градостроительного проектирования. ЕГРН должен служить единым банком информации о существующих территориальных зонах. В связи с поправками в федеральном законодательстве из состава объектов землеустройства исключены территориальные зоны. Отменена необходимость составления землеустроительной документации в отношении границ таких зон, устанавливаемых на основе правил застройки и землепользования (ПЗЗ), а также проведение в отношении такой документации государственной экспертизы. В настоящее время отсутствуют четкие принципы проведения работ по установлению и внесению в кадастры сведений о территориальных зонах, поэтому применяется порядок, установленный как для объектов недвижимости, так и землеустройства. Неопределенность решения данного вопроса, который, ставит актуальную задачу проведения исследований и разработку современных технических способов ее решения, одно из которых связано с использованием данных дистанционного зондирования Земли (ДЗЗ), полученных по аэро-или космическим снимкам.
Ключевые слова: поселение, территориальная зона, земельный участок, градостроительный регламент, зонирование, дистанционное зондирование, территориальное планирование, космический снимок.
LAND AND CADASTRE FOR ENSURING SETTING OF TERRITORIAL ZONE BOUNDARIES
Olga F. Torsunova
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 10, Plakhotnogo St., Novosibirsk, 630108, Russia, Ph. D. Student, Department of Cadastre and Territorial Planning, e-mail: goryanova.olga@mail.ru
Implementation of the state accounting assumes entering into Unified State Real Estate Register (EGRN) individually-certain characteristics of the territorial zones which are the necessary legal mechanism applied at all stages of town-planning design. EGRN should serve as a single bank of information on existing territorial zones. Due to amendments to the Federal legislation territorial zones are excluded from the structure of objects of land management. The necessity of drawing up land management documentation in respect of the boundaries of such zones, established on the basis of the rules of development and land use (RCLU), as well as the conduct of state expertise in respect of such documentation has been abolished. At present, there are no clear principles of work on the establishment and inclusion in the cadastre of information about the territorial zones, therefore, the procedure established for both real estate and land management. The uncertainty of the solution of this issue, which poses an urgent problem of research and development of modern tech-
nical methods of its solution, one of which is associated with the use of remote sensing of the Earth (ERS) data obtained from aerial or space images.
Key words: settlement, territorial zone, land plot, town planning regulations, zoning, remote sensing, territorial planning, space image.
Результатом зонирования является определение границ территориальных зон, для каждой из которых правилами землепользования и застройки устанавливаются градостроительные регламенты [1, 2].
В соответствии со ст. 1 п. 9 Градостроительного кодекса РФ в градостроительном регламенте указываются виды разрешенного использования (ВРИ) земельных участков, их предельные размеры и параметры разрешенного строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
На основании изменений, внесенных в Градостроительный кодекс РФ и Федеральный закон «О землеустройстве», вступивших в законную силу 11 января 2018 года, территории населенных пунктов, территориальные зоны, а также части таких территорий исключены из объектов землеустройства. Отменена необходимость составления землеустроительной документации в отношении границ таких объектов, а также проведение в отношении такой документации государственной экспертизы [3].
Однако сведения о местоположении границ территориальных зон подлежат внесению в ЕГРН до 01 января 2021 года.
Подзаконный акт (постановление Правительства РФ от 31 декабря 2015 года № 1532) уточняет, что в случае утверждения правил землепользования и застройки либо внесения в них изменений, если такими изменениями предусмотрено установление или изменение градостроительного регламента, установление или изменение границ территориальных зон, ОМСУ (органы местного самоуправления, в т.ч. государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) направляет в орган регистрации прав документ, воспроизводящий сведения, содержащиеся в правовом акте, которым утверждены или изменены правила землепользования и застройки, включая сведения о территориальных зонах, устанавливаемых правилами землепользования и застройки, в том числе сведения об установлении и изменении границ территориальных зон, количестве территориальных зон, перечне видов разрешенного использования земельных участков для каждой территориальной зоны, а также о содержании ограничений использования объектов недвижимости в пределах территориальных зон [4].
В ходе подготовки ПЗЗ должны определяться координаты характерных точек границ территориальных зон, в результате чего обеспечивается исполнение требования, предусмотренного ст. 30 ч. 4 ГРК РФ о принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне.
На практике ОМСУ редко описывают границы территориальных зон с помощью координат, используют схематичное изображение в мелком масштабе. Довольно часто, границы земельных участков, принадлежащих таким зонам,
не установлены, а в ЕГРН отсутствуют сведения о координатах характерных точек их границ, что влечет споры о принадлежности земельного участка к определенной территориальной зоне [5-7].
В настоящее время отсутствуют четкие принципы проведения работ по установлению и внесению в ЕГРН сведений о территориальных зонах, поэтому применяется порядок, установленный как для объектов недвижимости, так и землеустройства. Неопределенность решения данного вопроса ставит актуальную задачу проведения исследований и разработку современных технических способов ее решения, одно из которых связано с использованием данных дистанционного зондирования Земли (ДЗЗ), полученных по аэро- или космическим снимкам. Пример такого снимка представлен на рисунке.
Фрагмент аэроснимка на территорию Венгеровского сельсовета
Новосибирской области
Работы по установлению границ территориальных зон включают в себя несколько этапов, по результатам которых составляется карта (план) территориальной зоны и данные о зоне, подобно объекту землеустройства, вносятся в ЕГРН.
Этап предварительного решения зонирования связан с разграничением территории поселения, его части на зоны с установлением по ним усредненных зональных требований к осуществлению градостроительной деятельности [8, 9].
Границы зон определяются с учетом красных линий, естественных границ природных объектов, границ земельных участков и иных границ.
При этом зонирование производится параллельно по видам: функциональному назначению территорий; характеру и степени освоенности; развитию транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры; поддержанию качества природных ресурсов, комплексов природной и историко-культурной среды [10-12].
По существу понятия красных линий и территории общего пользования, такие линии обозначают существующие, планируемые, изменяемые и вновь образуемые границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные пути и другие подобные сооружения.
К территориям общего пользования относятся территории, которыми свободно пользуется неограниченный круг лиц (площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары), из чего следует, что вся уличная сеть подпадает под указанные понятия.
В случаях выявления пересечений земельных участков с границами территориальных зон необходимо фиксировать факт такого пересечения. При этом границу территориальной зоны целесообразно корректировать по границе земельного участка. Сам участок желательно относить к той или иной зоне исходя из соответствия его ВРИ территориальной зоне.
Точность определения характерных точек границ территориальных зон должна быть не хуже точности, предъявляемой к границам земельных участков, которые граничат с землями общего пользования [13, 14]. В условиях отсутствия на территорию крупномасштабных картографических материалов технически исполнить данное требование возможно, в том числе с использование данных ДЗЗ.
По мнению автора, установление границ зон по линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений, обладает преимуществами:
- оси улиц и проездов теоретически не могут пересечься с земельными участками, предоставленными физическим и юридическим лицам, то есть при описании границ территориальных зон в большинстве случаев отпадает необходимость в определении местоположения границ земельных участков;
- трудоемкость работы по оцифровке границы снижается, поскольку вместо проведения работ на местности с каждой стороны улицы граница зоны проводится в камеральных условиях по ее оси;
- точность определения границы не будет иметь принципиального значения, поскольку ошибка кадастрового инженера не приведет к пересечениям с земельными участками;
- трудоемкость снижается из-за уничтожения множества внутренних границ между контурами зоны с одним и тем же регламентом, поскольку в не-
большом населенном пункте вместо десятка контуров жилой зоны образуется один контур.
Управление развитием территорий и его долгосрочное планирование невозможно без полных, достоверных и актуальных данных о состоянии такой территории, поэтому одной из существенных задач органов государственной власти является внесение сведений о территориальных зонах в специальный государственный информационный ресурс - ЕГРН [15].
Для внесения в ЕГРН сведений о территориальных зонах в орган регистрации прав сопроводительным письмом, в порядке информационного взаимодействия, должны направляться документы, подготовленные кадастровым инженером в виде 21р-пакета 7опеТоОКК_*^1р, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью лица (УКЭП), подготовившего такой документ, а также УКЭП органа местного самоуправления и состоящий из:
- документа, воспроизводящего сведения, содержащиеся в правовом акте, включая сведения об установлении и изменении границ территориальных зон, количестве территориальных зон, перечне видов разрешенного использования земельных участков для каждой территориальной зоны, а также о содержании ограничений использования объектов недвижимости в пределах территориальных зон в виде хт1-файла 7опеТоОКК_*.хш1;
- карты (плана) объекта землеустройства в виде ХМЬ-документа МарР1ап_*.хш1;
- РББ-файлы образов прилагаемых документов.
Определение координат характерных точек границ территориальных зон является дорогостоящей и долговременной работой, однако их отсутствие в ПЗЗ влечет нарушение закона и порождает конфликты, разрешение которых в свою очередь также связано с дополнительными затратами.
Наличие высокоточного программного обеспечения, возможность применения спутниковых измерений, создания аэроснимков и космоснимков, обеспечивает максимально допустимую на сегодняшний день точность измерений, предусмотренную соответствующими нормами.
Внесение сведений о территориальных зонах в ЕГРН приведет к свободе заинтересованных лиц при выборе недвижимости; значительному снижению затрат времени на изменение ВРИ; однозначному формированию участков в границах территориальных зон (формирование ЗУ без пересечений); повышению качества кадастровой оценки; повышению инвестиционной привлекательности территории [16, 17].
о мере внесения соответствующих сведений о территориальных зонах в ЕГРН, у заинтересованных лиц, посредством услуги на официальном сайте публичной кадастровой карты Росреестра, возникнет возможность узнать местоположение земельного участка и объекта капитального строительства в границах соответствующей территориальной зоны, ВРИ и ОКС, предельные параметры строительства и реконструкции ОКС.
Воздушная и космическая съемка сохранит приоритетное значение в качестве основного метода получения информации о территориях.
На основании вышеизложенного, можно сделать вывод, что работы по земельно-кадастровому обеспечению установления границ территориальных зон можно считать завершенными после внесения в ЕГРН соответствующих сведений о них.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Карпик А. П. Анализ состояния и проблемы геоинформационного обеспечения территорий // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. - 2014. - № 4/С. - С. 3-7.
2. Аврунев Е. И., Каленицкий А. И., Клюшниченко В. Н. Проблемы кадастровой деятельности // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. - 2015. - № 5/С.- С. 99-103.
3. Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://rosreestr.ru.
4. О единой системе межведомственного электронного взаимодействия (вместе с «Положением о единой системе межведомственного электронного взаимодействия») [Электронный ресурс] : Постановление Правительства РФ от 21.12.2015 № 1532 (ред. от 11.08.2016). -Доступ из справ.-правовой системы «Гарант».
5. Креймер М. А. Принципы построения региональных нормативов градостроительного проектрирования // Вестник СГГА. - 2013. - Вып. 3 (23). - С. 60-76.
6. Аксенова Е. Г. Инженерное обустройство и благоустройство территорий населенных пунктов. - Ростов н/Д., 2013. - 136 с.
7. Карпик А. П. Применение сведений государственного кадастра недвижимости для решения задач территориального планирования // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. -2013. - № 6. - С. 112-117.
8. Aien, M. Kalantari, A. Rajabifard, I. P. Williamson, D. Shojaei. Developing and testing a 3D cadastral data model a case study in Australia // ISPRS Annals of the Photogrammetry, Remote Sensing and Spatial Information Sciences, Volume I-4, 2012. XXII ISPRS Congress, 2012, Melbourne, Australia.
9. Жарников В. Б., Гагарин А. И., Лебедева Т. А. О приоритете индикаторов устойчивого развития территорий // Вестник СГГА. - 2014. - Вып. 4 (28). - С. 57-65.
10. Торсунова О. Ф. Исследование возможности применения космических снимков для определения границ зон с особыми условиями использования территорий // Вестник СГУГиТ. - 2017. - Т. 22, № 3. - С. 180-193.
11. Обиденко В. И. Разработка и исследование методики определения формы и размеров территорий по геопространственным данным: дисс. ... канд. техн. наук. - Новосибирск, 2012. - 200 с.
12. Суконцев О. В., Герасимов В. И. Формирование цифровой картосновы для создания государственного кадастра недвижимости // ИТЦ «СКАНЭКС», 2012 [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.scanex.ru/ru/publications/pdf/publication174.pdf (дата обращения: 23.04.2018).
13. О местной системе координат, устанавливаемой в отношении Новосибирской области [Электронный ресурс]: постановление администрации Новосибирской области от 25.12.2009 № 471-па. - Доступ из справ.-правовой системы «Гарант».
14. Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения [Электронный ресурс]: приказ Минэкономразвития России от 01.03.2016 № 90 (Зарегистрировано в Минюсте России 08.04.2016 № 41712). - Доступ из справ.-правовой системы «Гарант».
15. Хлебникова Е. П., Мирошникова О. А. Анализ информационного наполнения публичной кадастровой карты по регионам Российской Федерации // Вестник СГУГиТ. - 2016. -Вып. 2 (34). - С. 127-142.
16. Тарарин А. М., Тарарина Е. Г. О картографической основе кадастровых карт // Великие реки 2016 : тез. докл. научн.-техн. конф. - Нижний Новгород, 2016 - С. 374-377.
17. Голякова Ю. Е., Касаткин Ю. В., Щукина В. Н. Анализ установления единых государственных систем координат // Вестник СГУГиТ. - 2016. - Вып. 1 (33). - С. 114-123.
© О. Ф. Торсунова, 2018
