CC BY
18DOI 10.47643/1815-1337_2023_8_217 УДК 349
ЗЕМЕЛЬНАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В 20-40-Х ГОДАХ ХХ ВЕКА, ЗАСТРОЕННЫХ ИНДИВИДУАЛЬНЫМИ ЖИЛЫМИ ДОМАМИ LAND REGISTRATION OF URBAN LAND PLOTS IN THE 20-40S OF THE XX CENTURY BUILT UP WITH INDIVIDUAL RESIDENTIAL HOUSES
АБРАМОВ Иван Львович,
доктор технических наук, профессор кафедры ТОСП
ФГБОУ ВО «Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет». 129337, Россия, г. Москва, Ярославское шоссе, д. 26. E-mail: ivan2193@yandex.ru;
МАНАЕНКОВА Елизавета Павловна,
студентка юридического факультета
Московского государственного университета имени М.В. Ломоносова (МГУ). 119991, Россия, г. Москва, ул. Ленинские горы, 1. E-mail: 4125922@mail.ru;
ABRAMOV Ivan Lvovich,
Doctor of technical sciences, Professor TOSP
FGBOU VO "National Research Moscow State University of Civil Engineering". 129337, Russia, Moscow, Yaroslavskoe highway, 26. E-mail: ivan2193@yandex.ru;
MANAYENKOVA Elizaveta Pavlovna,
student of the Faculty of Law Moscow State University named after M.V. Lomonosov (Moscow State University). 119991, Russia, Moscow, Leninskie Gory str., 1. E-mail: 4125922@mail.ru
Краткая аннотация: в статье рассматриваются особенности земельной регистрации земельных участков в городах РСФСР в 20-40-х годах прошлого века, застроенных индивидуальными жилыми домами. Раскрывается проблема признания таких земельных участков ранее учтенными объектами недвижимости.
Abstract: The article discusses the features of the legal regulation of land relations in the cities of the RSFSR in the 20-40s of the last century, as well as the procedure and documents for land registration. The problem of recognition of land plots that have passed land registration in the specified period as previously registered real estate objects is revealed.
Ключевые слова: ранее учтенный объект недвижимости, ранее учтенный земельный участок, земельная регистрация в пределах городской черты, земельная запись, инвентарные описи, земельные распорядки в городах.
Keywords: previously recorded real estate, previously recorded land plot, land registration within the city limits, land record, inventory lists, land regulations in cities.
Для цитирования: Абрамов И.Л., Манаенкова Е.П. Земельная регистрация городских земельных участков в 20-40-х годах ХХ века, застроенных индивидуальными жилыми домами // Право и государство: теория и практика. 2023. № 8(224). С. 217-220. http://doi.org/10.47643/1815-1337_2023_8_217.
For citation Abramov I.L., Manaenkova E.P. Land registration of urban land plots in the 20-40s of the XX century, built up with individual residential houses // Law and state: theory and practice. 2023. No. 8(224). pp. 217-220. http://doi.org/10.47643/1815-1337_2023_8_217.
Статья поступила в редакцию: 14.05.2023
В настоящее время в городах имеется значительное количество индивидуальных жилых домов, расположенных на земельных участках, технический учет которых осуществлялся в соответствии с Декретом «Положение о земельных распорядках в городах» [1] и сведения о которых не внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Это затрудняет решение ряда важных вопросов.
Правообладатель не может распорядиться таким земельным участком, подарить его или продать, т.е. в полной мере реализовать право собственности. Государство при этом не получает установленный законом земельный налог.
Из-за недостатка данных в ЕГРН возникают проблемы при согласовании местоположения границ земельных участков. Отсутствие межевания земельного участка создает трудности при получении ГПЗУ (градостроительного плана земельного участка) и посадке на местность объектов капитального строительства, установленные границы которых могут накладываться на ранее учтенный участок. В случае застройки такого участка на следующих этапах жизненного цикла объекта строительства могут возникать судебные споры, что представляет собой риск для застройщика и собственников построенной недвижимости.
Таким образом, создаются дополнительные риски для строительных предприятий, которые представляют собой первичное звено строительного комплекса страны. На них создаются рабочие места, которые обеспечивают занятость трудоспособного населения и потребительский спрос; производится строительная продукция; внедряются инновации; выполняются работы, оказываются услуги, потребителями которых являются миллионы граждан. Строительные предприятия являются крупными налогоплательщиками в государственные и местные бюджеты. Следовательно, проблема их выживаемости на рынке актуальна для всей строительной отрасли и Российской Федерации в целом [2].
Поэтому вовлечение в гражданский оборот ранее учтенных земельных участков обеспечивает защиту права собственности, способствует увеличению собираемости земельного налога для соответствующего бюджета, что имеет важное государственное значение.
Частями 4 и 5 ст. 69 закона «О государственной регистрации недвижимости» [3] предусмотрено, что объекты недвижимости, в отно-
шении которых ранее осуществлялся технический учет, считаются ранее учтенными. Т.е. такой учет признается юридически действительным. В случае отсутствия в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости такие сведения подлежат включению в ЕГРН на основании документов, подтверждающих ранее осуществленный учет указанного объекта недвижимости, или на основании документов, устанавливающих или подтверждающих право на него.
Действующее законодательство не приводит списка документов, подтверждающих ранее осуществленный технический учет, что создает определенные сложности для признания земельных участков ранее учтенными и внесения сведений о них в ЕГРН.
Некоторые разъяснения о порядке осуществления технического учета в РСФСР начиная с 20-х годов прошлого века и о документах технического учета даны в «Обзоре вопросов, содержащихся в обращениях граждан, представителей организаций (юридических лиц), общественных объединений, поступивших в Минэкономразвития России, и принимаемых мер» по вопросу «О земельных участках, являющихся ранее учтенными земельными участками» [4].
Но указанный обзор Минэкономразвития является не полным, в частности, в нем не рассмотрен вопрос технического учета, который проводился в 20-40-х годах ХХ века в отношении земельных участков, расположенных на городских землях.
Между тем в рассматриваемый период земельные отношения на городских землях и на землях, не входящих в городскую черту, имели различное правовое регулирование.
Земельный Кодекс РСФСР 1922 г. (далее - ЗК РСФСР 1922 г.) [5], как основополагающий нормативной правовой акт о земельных отношениях в РСФСР, не распространял свое действие на земельные участки внутри городской черты и предусматривал принятие специальных нормативных актов по правовому регулированию городских земель.
Так, в ст. 147 ЗК РСФСР 1922 г. содержится следующее положение: «Земельные распорядки внутри городской черты определяются особыми узаконениями, издаваемыми Президиумом ВЦИК. Действия земельных органов на эти земли не распространяются».
В параграфе 3 «Инструкции по применению постановления Земельного Кодекса о городских землях» [6] также указано, что «постановления Земельного Кодекса 1922 г. на городские земли не распространяются».
Нормами ЗК РСФСР 1922 г. определялась только внешняя граница городских земель (ст.166 ЗК РСФСР 1922 г.).
В 1925 году принят Декрет «Положение о земельных распорядках в городах» [1], в преамбуле которого прямо указано, что он утвержден в соответствии со ст. 147 ЗК РСФСР 1922 г. Именно этот Декрет является основным нормативным актом, регламентирующим земельные отношения внутри городской черты.
Такое же объяснение действия норм ЗК РСФСР 1922 г. и Декрета «Положение о земельных распорядках в городах» [1] содержится и в научной литературе того времени [7, с. 148]: «Правовое положение городских земель изложено в Положении о земельных распорядках в городах от 13 апреля 1925 г. В ЗК мы находим лишь правила установления действующей городской черты и ее изменения в интересах расширения города, т.е. нормы об отводе земель городам и их отграничении от земель сельскохозяйственного назначения».
Декрет «Положение о земельных распорядках в городах» [1] так же как ЗК РСФСР 1922 г. предусматривал обязанность проведения земельной регистрации. При этом в Декрете определения понятия «земельная регистрация» не приводится. Однако в ст. 8 указанного документа содержится отсылочная норма о том, что земельная регистрация должна соответствовать правилам 2-го раздела 3-й части ЗК РСФСР 1922 г. «О государственной записи землепользователей». В этот раздел входит ст. 194 ЗК РСФСР 1922 г., в которой сформулировано определение понятия «земельная регистрация»: «Государственная запись землепользований (земельная регистрация) имеет задачей, в интересах общегосударственного управления землями, а также для надобностей различных отраслей народного хозяйства и для ограждения прав и интересов землепользователей, собирать и хранить, в систематическом и наглядном виде, верные и современные сведения о правовом и хозяйственном положении всех землепользований».
Таким образом, положения ЗК РСФСР 1922 г. и Декрета «Положение о земельных распорядках в городах» согласованы между собой в части толкования термина «земельная регистрация».
И, как отмечал профессор Розенблюм Д. С. в 1929 г. [7, с. 414], «наша земельная регистрация может совмещать в себе и правовую земельную регистрацию в тесном смысле этого слова, и кадастр, содержа сведения, характеризующие земельные участки и в правовом, и в хозяйственном отношениях, включая и данные об их доходности».
Соответственно, земельная регистрация, которая проводилась на городских землях по Декрету «Положение о земельных распорядках в городах» [1] в 20-40-х гг. прошлого века, включала в себя и правовую регистрацию, и технический учет земельных участков.
Важно отметить, что в отличие от земельной регистрации по ЗК РСФСР 1922 г. земельная регистрация по Декрету «Положение о земельных распорядках в городах» осуществлялась не земельными органами, а органами исполнительных комитетов, и порядок такой регистрации определялся инструкцией.
Постановлением Экономического совещания РСФСР от 23.09.1926 г. была утверждена «Инструкция по производству регистрации земель в пределах городской черты (Составление земельного инвентаря)» [8].
Параграф 9 инструкции предусматривал составление в процессе земельной регистрации своих, отличных от установленных ст. 196 ЗК РСФСР 1922 г., регистрационных документов.
По результатам земельной регистрации оформлялась инвентарная опись по утвержденной форме и составлялся план земельного участка. В подтверждение права пользования землепользователю выдавалась земельная запись, в которой указывались: землепользователь,
площадь земельного участка, вид права пользования и другие сведения.
Данная инструкция была отменена Постановлением Экономического совета РСФСР в 1930 г. [9], и в целях упрощения работ по земельной регистрации был принят новый документ - «Инструкция по инвентаризации коммунального имущества» [10].
Была установлена обязанность местных органов коммунального хозяйства произвести инвентаризацию земельного имущества, которая согласно параграфам 5 и 6 этой инструкции заключалась в учете земель и строений.
В соответствии с параграфом 14 инструкции в процессе земельной регистрации устанавливалось наличие имущества и его принадлежность, т.е. проводилась правовая регистрация, устанавливался правообладатель земельного участка и строения.
При проведении земельной регистрации земельная запись более не оформлялась. Составлялся план земельного участка. Для инвентарной описи была утверждена новая форма - 1 (У) «Карточка на домовладение».
В соответствии с п. 17 «Инструкции по инвентаризации коммунального имущества» [10] в инвентарную опись по форме 1 (У) «Карточка на домовладение» вносились сведения о правовой принадлежности земельного участка, о расположенных на нем строениях и сведения технического характера (адрес, площадь).
Такой порядок осуществления земельной регистрации был обусловлен упрощением ее процедуры на основе установленного законодательством принципа единства судьбы земельного участка и строения, согласно которому право пользования земельным участком принадлежало собственнику строения.
После революции частная собственность на землю была отменена, любые сделки с землей запрещались, земля могла быть предоставлена только на праве пользования. В соответствии со ст. 6 главы 1 Общих положений Декрета «Положение о земельных распорядках в городах» [1] городские земельные участки могли быть предоставлены в пользование не только по постановлениям исполнительных комитетов, но и на основании действующих законов.
Из анализа данной статьи следует, что общими нормами Декрета «Положение о земельных распорядках в городах» предусматривалось, что право пользования на земельные участки могло быть предоставлено непосредственно законом.
При этом сам Декрет «Положение о земельных распорядках в городах» содержит норму о предоставлении права пользования на рассматриваемые в настоящей статье земельные участки.
Так, в соответствии с п. «а» ст. 9 указанного Декрета застроенные участки закрепляются в пределах их фактических границ. При этом ст. 10 Декрета предусматривала, что если застроенные участки по своим размерам превышают более чем на пятьдесят процентов установленную для данного городского поселения норму, излишки могли быть изъяты. Таким образом, право пользования застроенным земельным участком на городских землях предоставлялось собственнику расположенного на этом участке строения в силу закона, с учетом ограничений по площади.
Принятие решения (акта) о предоставлении такого участка законодательством не предусматривалось.
В соответствии с примечанием 2 к ст. 15 Декрета «Положение о земельных распорядках в городах» при переходе права собственности на строение все права на земельный участок, обслуживающий это строение, переходили к новому владельцу строения.
А в случае разрушения построек от пожара или других стихийных бедствий и не восстановления их в трехлетний срок, согласно ст. 16 Декрета, право пользования земельными участками прекращалось.
Из изложенных норм права следует, что земельный участок на городских землях самостоятельным объектом гражданского права не являлся, право пользования застроенным участком всегда следовало судьбе строения и переходило к новому владельцу строения в силу закона. Фактически право пользования земельным участком определялось через право собственности на строение. В инвентарную опись по форме 1 (У), помимо сведений о земельном участке, включались сведения о правообладателях строения и о правоустанавливающих документах на строение. Данные сведения являлись необходимыми и достаточными для определения пользователя земельного участка и основания возникновения его права пользования.
Можно признать, что по своему смыслу инвентарная опись по форме 1 (У) представляла собой «бумажный аналог» современного
ЕГРН.
На практике органы регистрации прав часто не признают документы земельной регистрации, осуществленной в соответствии с Декретом «Положение о земельных распорядках в городах», в качестве документов технического учета и отказывают во внесении в ЕГРН сведений о земельном участке, как о ранее учтенном объекте недвижимости. Это в дальнейшем препятствует регистрации прав заявителей на такие земельные участки.
Решение органа регистрации прав о таком отказе может быть обжаловано в суде. В настоящее время имеется положительная судебная практика по указанной категории дел.
Так, например, собственники жилого дома, который расположен на земельном участке, проходившем земельную регистрацию в соответствии с Декретом «Положение о земельных распорядках в городах», обратились в управление Росреестра по г. Москве с заявлением о внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном земельном участке. Заявителями были представлены документы земельной регистрации, в том числе инвентарные описи по форме 1 (У), планы земельного участка.
Управлением Росреестра по г. Москве во внесении сведений было отказано. Заявители обжаловали отказ Росреестра в судебном порядке.
Решением Кунцевского районного суда г. Москвы от 06.12.2021 г. по делу № 02а-0568/2021 [11] решение органа регистрации прав об
отказе во внесении сведений о ранее учтенном участке было признано незаконным. Судебными постановлениями апелляционной и кассационной инстанций решение суда первой инстанции оставлено в силе. Судами на основании представленных документов земельной регистрации, в том числе инвентарных описей по форме 1 (У), планов земельного участка, признано, что земельный участок проходил технический учет и был предоставлен на законном основании собственникам домовладения.
Таким образом, земельная регистрация, предусмотренная Декретом «Положение о земельных распорядках в городах» [1], включала в себя и правовую регистрацию, и технический учет земельного участка. Документы земельной регистрации (инвентарные описи, в том числе по форме 1 (У) «Карточка на домовладение») являются как документами технического учета, так и документами, подтверждающими право. Указанные документы должны признаваться органом регистрации прав в качестве оснований для внесения в ЕГРН сведений о земельном участке как о ранее учтенном объекте недвижимости.
Библиография:
1. Декрет ВЦИК, СНК РСФСР от 13.04.1925 г. «Положение о земельных распорядках в городах». СУ РСФСР. № 27. 1925. ст. 188 [Электронный ресурс]. -http://www.libussr.ru/doc_ussr/ussr_2424.htm (дата обращения: 04.05.2023).
2. Абрамов И.Л., Мартьянова А.А., Манаенкова Е.П. Исследование применения цифровых технологий в строительстве. Перспективы науки. 2022. № 12 (159). С. 72-75.
3. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ (ред. от 14.04.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 28.04.2023) «Российская газета». № 156. 2015 [Электронный ресурс]. - https://www.consultant.ru/cons/cgi/onlme.cgi?from=429523-88&req=doc&rnd=rM8v7g&base=LAW&n=438468#vPbl6dTrX5hoXQOQ (дата обращения: 04.05.2023).
4. «Обзор вопросов, содержащихся в обращениях граждан, представителей организаций (юридических лиц), общественных объединений, поступивших в Минэкономразвития России, и принимаемых мер» (утв. Минэкономразвития России) [Электронный ресурс]. -https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_314301/39b31da1014722ae7abf0e54e723b10265926586/ (дата обращения: 04.05.2023).
5. Земельный Кодекс РСФСР. Утв. Постановлением ВЦИК от 30.10.1922 г. «О введении в действие Земельного Кодекса, принятого на IV сессии IX созыва». СУ РСФСР. № 68. 1922. ст. 901 [Электронный ресурс]. - https://docs.cntd.ru/document/901775921?section=text (дата обращения: 04.05.2023).
6. Постановление Наркомзема РСФСР, НКВД РСФСР от 18.07.1923 г. «Инструкция по применению постановления Земельного Кодекса о городских землях». СУ РСФСР. № 77. 1923. ст. 746 [Электронный ресурс]. - http://www.libussr.ru/doc_ussr/ussr_1742.htm (дата обращения: 04.05.2023).
7. Розенблюм Д. С. Земельное право РСФСР. 3-е изд., испр. - Москва; Ленинград: Гос. изд-во, 1929 (М.: тип. «Красный пролетарий»). - 496 с.
8. «Инструкция по производству регистрации земель в пределах городской черты (Составление земельного инвентаря)». Утв. Постановлением Экономического совещания РСФСР от 23.09.1926 г. СУ РСФСР. № 15. ст. 101 [Электронный ресурс]. - https://www.libussr.ru/doc_ussr/ussr_3051.htm (дата обращения: 04.05.2023).
9. Постановление Экономического совета РСФСР от 26.04.1930 г. «Об отмене Инструкции по производству регистрации земель в пределах городской черты от 23.09.1926 г.» СУ РСФСР. № 20. 1930. ст. 252 [Электронный ресурс]. - https://e-ecolog.ru/docs/olvzYMOR8DhdEebV5k2Qa (дата обращения: 04.05.2023).
10. «Инструкция по инвентаризации коммунального имущества» (утв. ГУКХ НКВД РСФСР 27.04.1930 № 228). «Бюллетень НКВД РСФСР». № 14-а. 1930 [Электронный ресурс]. -https://www.libussr.ru/doc_ussr/ussr_3643.htm (дата обращения: 04.05.2023).
11. Решение Кунцевского районного суда от 06.12.2021 г. по делу № 02а-0568/2021 [Электронный ресурс]. - https://mos-gorsud.ru/rs/kuncevskij/services/cases/kas/details/341e1440-e964-11eb-a0f9-c16781e193c4 (дата обращения: 04.05.2023).
References:
1. Decree of the All-Russian Central Executive Committee, Council of People's Commissars of the RSFSR of April 13, 1925 "Regulations on land regulations in cities." SU RSFSR. No. 27. 1925. Art. 188 [Electronic resource]. - http://www.libussr.ru/doc_ussr/ussr_2424.htm (date of access: 05/04/2023).
2. Abramov I.L., Martyanova A.A., Manaenkova E.P. Research on the use of digital technologies in construction. Perspectives of science. 2022. No. 12 (159). pp. 72-75.
3. Federal Law "On State Registration of Real Estate" No. 218-FZ of July 13, 2015 (as amended on April 14, 2023) (as amended and supplemented, effective from April 28, 2023) Rossiyskaya Gazeta. No. 156. 2015 [Electronic resource]. - https://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?from=429523-88&req=doc&rnd=rM8v7g&base=LAW&n=438468#vPbl6dTrX5hoXQOQ (date of access: 05/04/2023).
4. "Review of the issues contained in the appeals of citizens, representatives of organizations (legal entities), public associations received by the Ministry of Economic Development of Russia, and measures taken" (approved by the Ministry of Economic Development of Russia) [Electronic resource]. -https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_314301/39b31da1014722ae7abf0e54e723b10265926586/ (date of access: 05/04/2023).
5. Land Code of the RSFSR. Approved Decree of the All-Russian Central Executive Committee of October 30, 1922 "On the Enactment of the Land Code, adopted at the IV session of the IX convocation." SU RSFSR. No. 68. 1922. Art. 901 [Electronic resource]. - https://docs.cntd.ru/document/901775921?section=text (date of access: 05/04/2023).
6. Decree of the People's Commissariat of Agriculture of the RSFSR, the NKVD of the RSFSR of 07/18/1923 "Instructions for the application of the resolution of the Land Code on urban lands." SU RSFSR. No. 77. 1923. Art. 746 [Electronic resource]. - http://www.libussr.ru/doc_ussr/ussr_1742.htm (date of access: 05/04/2023).
7. Rosenblum D.S. Land law of the RSFSR. 3rd ed., rev. - Moscow; Leningrad: State. publishing house, 1929 (M.: type. "Red Proletarian"). - 496 p.
8. "Instruction for the production of land registration within the city limits (Compilation of land inventory)". Approved Decree of the Economic Conference of the RSFSR of 23.09.1926 of the SU of the RSFSR. No. 15. Art. 101 [Electronic resource]. - https://www.libussr.ru/doc_ussr/ussr_3051.htm (date of access: 05/04/2023).
9. Decree of the Economic Council of the RSFSR dated April 26, 1930 "On the abolition of the Instruction for the registration of land within the city limits of September 23, 1926" SU RSFSR. No. 20. 1930. Art. 252 [Electronic resource]. - https://e-ecolog.ru/docs/olvzYMOR8DhdEebV5k2Qa (date of access: 05/04/2023).
10. "Instruction for the inventory of communal property" (approved by the GUKH NKVD of the RSFSR 04/27/1930 No. 228). Bulletin of the NKVD of the RSFSR. No. 14-a. 1930 [Electronic resource]. -https://www.libussr.ru/doc_ussr/ussr_3643.htm (date of access: 05/04/2023).
11. Decision of the Kuntsevsky District Court dated December 6, 2021 in case No. 02a-0568/2021 [Electronic resource]. - https://mos-gorsud.ru/rs/kuncevskij/services/cases/kas/details/341e1440-e964-11eb-a0f9-c16781e193c4 (date of access: 05/04/2023).
