CC BY
23DOI 10.47643/1815-1329_2023_5_43 УДК 349.41
К ВОПРОСУ ОБ ОБЯЗАТЕЛЬНОСТИ МЕЖЕВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ON THE ISSUE OF COMPULSORY LAND SURVEYS
НАХРАТОВ В итал и й Влади м и ров и ч,
канд идат юр ид ически х наук, доцент кафедры земел ьного права, Государственны ййуниверситет по землеустройству. 105064, Росс ия, г. Москва, ул . Казакова, 15. E-mail: nakhratovvv@guz.ru;
КУЗОВЛЕВ Н икита Ал ександров ич,
с уден , осуд рс венны ун верс е по зем еус ро с ву. 105064, Россия, г. Москва, ул . Казакова, 15. E-mail: nik.kuzovlev.2018@mail.ru;
NAKHRATOV Vitaly Vladimirovich,
PhD, docent of land law, State University of Land Management. 15 Kazakova str., Moscow, 105064, Russia. E-mail: nakhratovvv@guz.ru;
KUZOVLEV Nikita Aleksandrovich,
a student State University of Land Management. 15 Kazakova str., Moscow, 105064, Russia. E-mail: nik.kuzovlev.2018@mail.ru
Краткая аннотация: рассматриваются преимущества и недостатки обязательного либо добровольного характера межевания земельных участков в России.
Аbstract: advantages and disadvantages of compulsory and voluntary land surveying in Russia are discussed.
Ключевые слова: межевание, определение границ земельных участков, уточняемые и ранее учтенные земельные участки, декларированная площадь.
Keywords: land surveying, determination of boundaries of land plots, clarified and previously accounted land plots, declared area.
Для цитирования: Нахратов В.В., Кузовлев Н.А. К вопросу об обязательности межевания земельных участков // Аграрное и земельное право. 2023. № 5(221). С. 43-46. http://doi.org/10.47643/1815-1329_2023_5_43.
For citation: Nakhratov V.V., Kuzovlev N.A. On the issue of compulsory land surveys // Agrarian and Land Law. 2023. No. 5(221). pp. 43-46. http://doi.org/10.47643/1815-1329_2023_5_43.
Статья поступила в редакцию: 22.04.2023
Межевание, проводимое в отношении земель, практически выбыло из словоупотребления, будучи замененным кадастровыми работами, хотя последние применяются и к постройкам. Понятие межевания содержится в Инструкции по межеванию земель (утв. Роскомземом 08.04.1996)1.
Описание вещей в гражданском праве, где требуется индивидуальная определенность недвижимой вещи, отличаются от их описания в земельном праве, где действуют несколько методов, в зависимости от вида объекта земельных прав.
Границы земель обычно описываются картометрическим и фотограмметрическими методами, тогда как земельные участки описываются геодезическим методом землеустройства с помощью ГНСС (GPS) аппаратуры. Для земельных участков населенных пунктов средняя квадратическая погрешность (СКП) местоположения координат характерных точек границ составляет не более 10 см., для аграрных земель не более 2,5 метров, для земель лесного фонда не более 5 метров2. Сельскохозяйственные угодья (выделяют пашню, сенокос, пастбища и другие) вовсе межеванию не подлежат.
В настоящее время, межевание земельного участка обязательно, если образуется новый участок или уточняются границы уже существующего. Межевание не обязательно в отношении ранее учтенного земельного участка (ч. 5 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»)3: 1) учет проведен до 1 марта 2008 г.; 2) учет не был проведен, однако права на них зарегистрированы (и не прекращены) и им присвоены условные номера органом регистрации прав.
Характерным примером достаточности кадастрового учета без регистрации границ является закон «о дачной амнистии» -Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ, который позволяет регистрировать права на участки без межевания, и даже без кадастрового номера, прибегая к упрощенной процедуре.
Площадь земельного участка может быть декларированной, если она вносится в ЕГРН из документа о праве на землю, либо из переданных в Росреестр архивных землеотводных документов, либо по результатам инвентаризации муниципальных земель. Для земельного участка с декларированной площадью целесообразно уточнять границы и площадь привлечением кадастрового инженера.
Доводы за обязательность межевания.
1 Утв. Роскомземом 08.04.1996 // Консультант Плюс: URL: https://wwwconsultant.ru/document/cons_doc_LAW_26551/660a211b6f6c0913ef8ddf6266360f1e1f860d65/ (дата обращения 15.03.2023).
2 Приказ Росреестра от 23.10.2020 N П/0393 "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка <...>" // Консультант Плюс: URL: https://www.consultantru/document/cons_doc_LAW_368160/?ysclid=lg1rpmvbbx378484301 (дата обращения 15.03.2023).
3 Консультант Плюс: URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ (дата обращения 15.03.2023).
Благодаря проведенному межеванию собственнику удастся разрешить конфликт или предупредить его путем согласования смежных границ с соседями, исключить посягательство на земельный участок третьих лиц, претендующих на расширение границ своих земельных участков за счет участков соседей с неопределёнными границами. На основании межевого плана, в который подшивается акт согласования границ, проводится кадастровый учет изменений сведений ЕГРН о точном местоположении границ участка.
Отдаваемое судами при разрешении споров преимущество участкам, внесенным в ЕГРН, перед участками, по разным причинам до реестрового учета не дошедшими, представляется неправильным, целесообразно использовать аналитический метод землеустройства.
Ещё одной весомой причиной для проведения межевания является право застройки (в широком смысле), так как разрешение на строительство выдается при наличии оформленных прав на земельный участок, который должен быть отмежеван. Необходимо обогащение данных о зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) и о береговой линии (границе водного объекта) в ЕГРН. Отсутствие в реестре таких сведений о границах приводит к тому, что собственники, добросовестно приобретшие участки до того, как в отношении таких участков были установлены точные границы, могут их использовать только в соответствии с установленными ограничениями, что влечет убытки, вызванные ограничениями оборотоспособности участка.
Межевание способствует налогообложению и структурированию имеющихся данных обо всех земельных участках, расположенных на территории государства.
Что касается точности определения координат, то такая проблема существует и имеет нижеследующие причины и пути решения.
Проблемы возникают не столько в сопоставлении границ земельных участков по документации, сколько на практике в поле при съемке или выносе поворотных точек земельных участков в натуру. Согласно упомянутой выше инструкции по межеванию земель определение координат точек производится геодезическим оборудованием, строго узаконенными методами от пунктов опорной межевой сети (ОМС) или же от пунктов государственной геодезической сети (ГГС).
Построение ГГС идёт по принципу «от общего к частному». Фундаментальная астрономо-геодезическая сеть (ФАГС) является высшим уровнем в структуре ГГС. Она служит исходной основой для дальнейшей передачи на всю охватываемую территорию общеземной геоцентрической системы координат (ПЗ-90), основанной на одноименном эллипсоиде. Для определения координат пунктов ФАГС применяются регламентированные методы космической геодезии, обеспечивающие среднюю квадратическую погрешность (СКП) взаимного положения таких пунктов, не превышающую 1 см в плане и 3 см по высоте при удалении пунктов друг от друга на 800-1000 км.
Далее идет высокоточная геодезическая сеть (ВГС), опирающаяся на пункты ФАГС, представляя из себя систему пунктов, удаление которых друг от друга составляет 150-300 км. Координаты пунктов ВГС относительно пунктов ФАГС характеризуется погрешностью 1-2 см в плане и 3 см по высоте.
Ниже в данной геодезической иерархии находятся пункты ГСС и ОМС.
Спутниковая геодезическая сеть (СГС) - геодезическое построение, создаваемое в целях эффективного использования спутниковых технологий. Исходной основой для СГС служат ближайшие пункты более высоких классов, т.е. пункты ВГС и ФАГС. Расстояние между пунктами в такой сети близки к 25-35 км, а СКП планового положения пунктов СГС относительно ближайших высококлассных пунктов не должна превышать 1 см.
ОМС является геодезической сетью специального назначения, создаваемой для координатного обеспечения государственного земельного кадастра, мониторинга земель, землеустройства и других мероприятий по управлению земельным фондом России.
Средняя квадратическая погрешность (СКП) местоположения характерной точки определяется по формуле, включающей значения ближайшего пункта ОМС.
При геодезическом методе, или же методе спутниковых измерений напрямую на точность определения координат точки будут влиять СКП местоположения точек съемочного обоснования относительно ближайших пунктов ОМС. Согласно федеральному закону от 30.12.2015 N 431-ФЗ "О геодезии, картографии и пространственных данных и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"1, пункты ОМС определяются относительно пунктов ГГС. Сети данных пунктов образуют каскады треугольников2.
С уменьшением класса точности уменьшается и сторона треугольника триангуляции. При сгущении сети, т.е. увеличении треугольников в треугольниках, падает класс сети. Таким образом, пункты ОМС находятся практически в самом низу цепочки. Отсюда возникает ряд проблем при определении координат поворотных точек земельного участка.
Дилемма заключается в том, что внутри треугольника триангуляции все пункты могут находиться и вязаться относительно друг друга, а относительно смежных «треугольников» невязка будет достигать величин, превышающих допуски, указанные в вышеназванном законе N 431-ФЗ. Спутниковые методы позволяют в качестве базовой станции, относительно которой и будут определяться координаты поворотных точек земельных участков, использовать пункты ГГС или ГСС, удалённые от объекта. Данные пункты могут располагаться за пределами «треугольника» сети, например, первого класса, в котором производилось уравнивание низкоклассных пунктов сети. Определённые таким образом координаты точек земельных участков будут иметь большую невязку относительно ближайших пунктов ОМС. При выполнении геодезических работ от разных пунктов будут разные результаты в определении координат одних и тех же точек. И погрешности таких измерений могут превышать нормативную точность, указанную выше.
1 КонсультантПлюс: URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_191496/ (дата обращения 15.03.2023).
2 Центризыскания: URL: https://www.np-ciz.ru/information/_branch-news/?brenchnews=2551 (дата обращения 15.03.2023).
Теоретически для того, чтобы внутри полигонов и сетей всё вязалось, а границы смежных земельных участков определялись с нормативной точностью, следует работать от ближайших пунктов ОМС, опоясывающих район работ. Данным правилом зачастую геодезисты -кадастровые инженеры пренебрегают, не обращаясь к теории построения геодезической сети.
Сами по себе пункты ОМС, находящиеся близ района работ, могут быть утрачены, деформированы, или некорректно уравнены. Проблему уравнивания теоретически должна решить ГСК - 2011, прописанная в постановлении Правительства РФ от 24 ноября 2016 г. N 1240 "Об установлении государственных систем координат, государственной системы высот и государственной гравиметрической системы"1, но практическая реализация данной системы координат находится в очень медленном движении из-за наличия очень большого количества пунктов на территории РФ и отсутствия привлечения достаточных рабочих сил и средств для перенаблюдения и переопределения координат пунктов.
Ещё при решении задач межевания стоит обратить внимание на Международную земную систему координат (International Terrestrial Reference System - ITRS). ITRS определена, как геоцентрическая система координат (СК). При этом центр масс Земли (ЦМЗ) определен с учетом массы Земли, океанов и атмосферы. ITRS поддерживается Международной службой вращения Земли IERS (International Earth Rotation Service 1996). Практически ITRS реализуется сетью опорных пунктов ITRF (International Terrestrial Reference Frame). Для каждой из опорных точек сети известны её прямоугольные координаты и скорости. Скорости пунктов обусловлены тектоническими движениями плит земной коры.
ITRF 2000 реализуется координатами и скоростями более чем 800 опорных точек, жестко связанных с корой Земли и расположенных примерно в 500 пунктах. Каждая точка представляет либо конкретную точку инструмента (например, пересечение осей радиотелескопа), либо специальный геодезический маркер. Система координат задается путем наблюдения квазаров. Квазары являются одними из самых ярких объектов во Вселенной. Стабильность ориентации осей системы во времени обеспечивается определенным выбором опорных точек.
Каждая опорная точка обязательно должна располагаться на значительном отдалении от границ тектонических плит и от разломов внутри плит. Точность наблюдений современными средствами настолько высока, что позволяет определить скорости пунктов из -за тектонических движений в течение достаточно короткого промежутка времени. Для описания движения тектонических плит используется модель NNR-NUVEL-1A. В соответствии с ней вся поверхность Земли разбита на 16 литосферных плит, каждая из которых движется со своей вычисленной скоростью, приводящей к угловому вращению плиты относительно трех осей wx, wy, wz, однако суммарное вращение земной коры практически равно нулю.
В связи с чем, в недавнем времени начал широко развиваться и применяться спутниковый PPP метод определения координат. Точность данного метода достигает 5-10 сантиметров, чего вполне достаточно для сельскохозяйственных нужд. Одним из основных преимуществ метода является независимость измерений и координат от смещений тектонических плит, т.к. метод базируется на сети ITRS.
В качестве решения проблемы изменения координат поворотных точек земельного участка вследствие тектонических разломов авторами предлагается следующая методика, являющаяся общей идеей к решению проблемы:
1. При условии, что разлом литосферной плиты условно произошел на две части, производятся спутниковые наблюдения PPP методом и определяются координаты ближайших к границе разлома пунктов ГГС в системе координат ITRS по одну и другую сторону разлома. Вдобавок определяется пара контрольных пунктов на удалении от границы.
2. Имея старые каталожные координаты всех этих пунктов в общеземной системе координат и новые координаты в системе ITRS, можно определить ключи перехода - перенос, углы разворота системы для первой и второй части плиты относительно ITRS. Масштабный коэффициент подразумевается неизменным.
3. На основании данных ключей перехода произвести пересчет всех пунктов ГГС и ГСС в новую систему координат, а за ними и координаты всех поворотных точек всех земельных участков.
Доводы за добровольность межевания.
Утвержденные погрешности межевания для ведения ЕГРН не имеют практического значения, так как при описании границ геодезическим методом участки ставятся на кадастр вплотную, программные комплексы обеспечивают такую точность, где погрешность, например, в 5 метров выдала бы кадастровую ошибку.
Погрешности при межевании стараются устранять (Письмо Министерства экономического развития РФ от 27 марта 2009 г. № 4448-ИМ/Д23 «Об устранении несоответствий в местоположении границ земельных участков»2). Избежать таких погрешностей вряд ли в настоящее время возможно в силу особенностей физики Земли. В реальности Земля похожа на булыжный камень, с огромной скоростью несущийся сквозь бури и ураганы космической неопределенности, и для описания ее формы выдвинуто понятие геоида. Как сообщает Владимир Жаров, профессор, заведующий кафедрой небесной механики, астрометрии и гравиметрии физического факультета МГУ, Земля является не твердым, а вязко-упругим телом3. Наши постройки уходят в землю на 4 мм/год и такое вертикальное перемещение дает 20 см за 50 лет. Достаточно оглядеть руины Древнего Рима, ушедшие под землю на десятки метров. В горизонтальном плане смещение литосферных плит, предположительно, обесценивает результаты межевания и делает их бессмысленными в горизонте 50-100 лет, учитывая, что мы закладываем точность определения координат геодезическими методами в 10-20 см.
6 апреля 2023 года землетрясение в Турции и Сирии унесло жизни 56 000 человек. Как указал заместитель директора ИФЗ РАН по ин-
1 Консультант Плюс: URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_207750/92d969e26a4326c5d02fa79b8f9cf4994ee5633b/ (дата обращения 15.03.2023).
2 Консультант Плюс: URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_87062/ (дата обращения 15.03.2023).
3 Жаров В. Земля стала вращаться быстрее, чем когда-либо за последние 50 лет // https://radiomayak.ru/shows/episode/id/2489765/
женерной сейсмологии и оценке сейсмической опасности Рубен Татевосян «для такого землетрясения магнитудой 7,8 смещение вдоль разлома на 3 м — это то, что вполне можно ожидать. В действительности, конечно, бывают и намного больше смещения, например, после нефтегорского землетрясения, 27 мая 1995 года, на севере Сахалина замерили смещение вдоль разлома на 8,1 м»1. Смещение литосферных плит на 2-7 мм в год даже в сейсмически спокойных регионах, изменение магнитных полисов, угла наклона земной оси, скорости вращения Земли, существенно меняют геодезические построения. Закладываемые землеустроителями уравнивания, используемые для построения пространственных данных, пока относятся к области фантастики и в гражданских целях практически не реализуются.
Если признать обязательность всеобщего межевания преждевременным, то границы можно считать установленными тогда, когда между соседями по земельному участку отсутствует земельные спор, что подтверждается актом согласования границ, пока органами земельного контроля не будет доказано иное. Акт согласования границ смежниками, а не каталог координат, должен считаться главным документом, подтверждающим установление и согласование границ.
Геодезические координаты и межевание как процесс их установления могут быть обязательными при первичном предоставлении земельных участков, хотя и это положение не должно являться безусловным. Максимальная геодезическая точность координат важна в военной картографии. В гражданских целях такая исключительная точность далеко не всегда оправдана и является компромиссом между целями описания недвижимостей и требуемыми затратами, с учетом их источника (публичные или частные средства).
При выборе обязательности или добровольности межевания было бы правильным учитывать цели установления границ, виды земель и способы образования земельных участков, что в целом реализуется сейчас действующим законодательством.
Для аграрных, природоохранных, оборонных земель, непроизводственных участков граждан межевание с определением координат геодезическими методами (наиболее точные и дорогостоящие методы определения границ) представляется излишним организационным усилием и необязательной финансовой нагрузкой. Таков вывод для стоящих на платформе добровольности межевания.
Итого, дискуссия по вопросу обязательности или добровольности межевания представляется открытой, мы постарались привести доводы за каждую позицию.
Библиогра фия:
1. Инструкция по межеванию земель: Утверждена Роскомземом 08.04.1996 // Консультант Плюс: сайт. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_26551/660a211b6f6c0913ef8ddf6266360f1e1f860d65/ (дата обращения 15.03.2023).
2. Центризыскания: сайт. URL: https://www.np-ciz.ru/information/_branch-news/?brenchnews=2551 (дата обращения 15.03.2023).
3. Постановление Правительства РФ от 24 ноября 2016 г. N 1240 "Об установлении государственных систем координат, государственной системы высот и государственной гравиметрической системы" // Консультант Плюс: URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_207750/92d969e26a4326c5d02fa79b8f9cf4994ee5633b/ (дата обращения 15.03.2023).
4. Письмо Министерства экономического развития РФ от 27 марта 2009 г. № 4448-ИМ/Д23 «Об устранении несоответствий в местоположении границ земельных участков» // Консультант Плюс: URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_87062/ (дата обращения 15.03.2023).
5. Жаров В.: Земля стала вращаться быстрее, чем когда-либо за последние 50 лет // Физики и лирики. URL: https://radiomayak.ru/shows/episode/id/2489765/ (дата обращения 15.03.2023).
6. Сдвижение литосферных плит в Турции. Известия: URL: https://iz.ru/1466603/2023-02-07/seismolog-oproverg-dannye-o-sdvizhenii-litosfernykh-plit-na-tri-metra-v-turtcii (дата обращения 15.03.2023).
References:
1 Instruction on Land Surveying: Approved by Roskomzem on 08.04.1996 // Consultant Plus: website. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_26551/660a211b6f6c0913ef8ddf6266360f1e1f860d65/ (дата обращения 15.03.2023).
2. Centrizyskiye: site. URL: https://www.np-ciz.ru/information/_branch-news/?brenchnews=2551 (access date 15.03.2023).
3. Decree of the Government of the Russian Federation of November 24, 2016. N 1240 "On establishment of state coordinate systems, state altitude system and state gravimetric system" // Consultant Plus: URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_207750/92d969e26a4326c5d02fa79b8f9cf4994ee5633b/ (accessed 15.03.2023).
4. Letter of the Ministry of economic development of RF dated March 27, 2009 № 4448-IM/D23 "On the elimination of discrepancies in the location of the borders of land plots" // Consultant Plus: URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_87062/ (accessed 15.03.2023).
5. Zharov V.: Earth began to rotate faster than ever in the last 50 years // Physicists and Lyricists. URL: https://radiomayak.ru/shows/episode/id/2489765/ (accessed 15.03.2023).
6. Shift of lithospheric plates in Turkey. Izvestiya: URL: https://iz.ru/1466603/2023-02-07/seismolog-oproverg-dannye-o-sdvizhenii-litosfernykh-plit-na-tri-metra-v-turtcii (accessed 15.03.2023).
1 https://iz.ru/1466603/2023-02-07/seismolog-oproverg-dannye-o-sdvizhenii-litosfernykh-plit-na-tri-metra-v-turtcii
