CC BY
277АКТУАЛЬНОСТЬ УТОЧНЕНИЯ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ГРАНИЦ И ПЛОЩАДИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В ЕГРН
Гармаш Людмила Петровна
Кандидат экономических наук, доцент кафедры «Землеустройство и кадастры», Самарский государственный экономический университет
Аннотация. В настоящее время особо актуальными являются вопросы, связанные с государственной регистрацией прав и государственным кадастровым учетом. Учет объектов недвижимости и земельных участков необходим не только государственным органам, но и отдельным юридическим и физическим лицам. Цель, которую преследует ведение государственного кадастрового учета в Российской Федерации, заключается в постоянной корректировке изменений, возникающих в ходе жизненного цикла объекта недвижимости. Важность процедуры уточнения местоположения границ и площади земельных участков заключается в преждевременном предотвращении возможных споров граждан.
Ключевые слова: государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, земельные участки, межевание, недвижимость.
RELEVANCE OF CLARIFYING THE LOCATION OF BOUNDARIES AND THE AREA OF LAND PLOTS IN THE UNIFIED STATE REGISTER FOR REAL ESTATE
Garmasch Liudmila Petrovna
Candidate of Economic Sciences, Associate Professor of the Department of «Land Management and Cadastres», Samara State University of Economics
Abstract. In modern conditions issues thar are related to state registration of rights and state cadastre are particularly relevant. Recording of real property and land plots is a necessary step not only for public authority but also for individuals and entities. The main objective of state cadastre in Russian Federation are constant adjustments to movements of real estate object during its life cycle. Appreciation of the importance of clarifying the location of boundaries and the area of land plots can prevent civil disputes.
Key words: state cadastre, state registration of rights, land plots, real estate, land demarcation
В современных условиях развития экономики и общества государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества и земельные участки является актуальным и важным вопросом не только для общества в целом, но и для юридических и физических лиц.
Процесс учета и регистрации прав на недвижимость выступает необходимым условием формирования не только территориальной общности государства и эффективной системы налогообложения, но и базисом для развития института гражданского общества в целом.
Целью государственного кадастрового учета в РФ является внесение в существующий реестр (ЕГРН) изменений, связанных с образованием, изменением или прекращением существования объекта недвижимого имущества.
С позиций необходимости осуществления государственного кадастрового учета (ГКУ) и государственной регистрации прав на недвижимое имущество сегодня мы говорим о важности межевания земельных участков, необходимости уточнения границ земельных участков и внесения сведений о них в ЕГРН.
В соответствии с п. 3. ст. 6 ЗК РФ Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи [1].
Итак, инициатором проведения процедуры государственного кадастрового учета может быть собственник объекта недвижимости.
В настоящее время заявитель должен подать в орган кадастрового учета или в многофункциональный центр заявление о проведении государственного кадастрового учета объекта недвижимого имущества и приложить к нему все необходимые документы, определенные законодательством.
Однако, несмотря на урегулированность вышеназванных актуальных вопросов, не всем и не всегда очевидна важность процедуры уточнения местоположения границ и площади земельных участков.
Государственный кадастровый учет необходим для присвоения объекту недвижимости уникального (кадастрового) номера, а также для дальнейшей регистрации вещного права на данный объект.
Постановка земельных участков и объектов недвижимого имущества на государственный кадастровый учет позволяет собственникам недвижимости в полной мере распоряжаться своим имуществом: наследовать, дарить, закладывать, продавать и др.
Процедура государственного кадастрового учета начинается с подачи заинтересованным лицом соответствующего заявления с приложением в виде следующего пакета документов:
- паспорта собственника объекта недвижимости или паспорт его представителя вместе с нотариальной доверенностью на представление своих интересов;
- межевого или технического плана;
- документов-оснований, указывающих на право заявителя по отношению к недвижимости.
После подачи всех вышеуказанных сведений заявитель получает на руки опись представленных документов, в которой также указывается предполагаемая дата выдачи документов после проведения всех необходимых процедур.
Блок-схема процедуры кадастрового учета представлена на рисунке (рис.1).
Рисунок 1 . Блок-схема процедуры кадастрового учета объекта недвижимого имущества
Отметим, что если комплект документов не полный или они не соответствуют установленным требованиям, то государственная регистрация будет приостановлена.
Если замечания не будут устранены в срок приостановления, в государственной регистрации будет отказано.
Также за государственный кадастровый учет не нужно платить государственную пошлину. Она уплачивается только за государственную регистрацию прав.
Итак, государственным кадастровым учетом объектов недвижимости считается описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель таких объектов, в результате чего каждый из них получает индивидуальные характеристики. Государственный кадастровый учет сопровождается присвоением каждому объекту недвижимого имущества кадастрового номера.
В соответствии с требованиями Инструкции по межеванию земель, утвержденной Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству от 08.04.1996 года - п.п.1.1, 1.2, - межевание земель представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади. В процессе межевания земель учитываются сведения о наличии межевых споров по земельному участку [7].
Согласно п.15 Инструкции по межеванию земель, утверждённой Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству от 08.04.1996 года, результаты межевания земель могут быть обжалованы в установленном порядке.
Земельные участки могут иметь статус «ранее учтенные» и «учтенные».
Согласно ч. 10 ст. 22 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» [2] при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закреплен-
ные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Уточнение характерно для тех земельных участков, которые имеют правообладателя, сведения о которых уже внесены в кадастр, т.е. земельный участок имеет кадастровый номер, однако границы и площадь у него ориентировочные (декларированные), т.е. они не удостоверены в установленном законном порядке.
Первый этап при постановке на учет любого из объектов недвижимости или уточнении границы и площади земельного участка - заключение договора с организацией или кадастровым инженером.
Второй этап - сбор документов о предмете учета и/или о земельном участке. При этом немаловажно, что всю имеющуюся документацию должен предоставить непосредственно заявитель, а недостающие документы кадастровому инженеру следует запросить в соответствующих инстанциях.
Следующим этапом кадастровый инженер выезжает на объект и проводит геодезическую съемку и все необходимые замеры. При постановке на кадастровый учет земельного участка необходимо предварительное составление схемы его расположения и границ, согласуемых с соседями.
При уточнении границ и площади земельного участка важно, чтобы не нарушались границы смежных землевладений и землепользований.
Кадастровый инженер после выезда на место обрабатывает полученные результаты геодезической съемки и замеров, высчитывает координаты границ объекта и поворотных точек, строит получившиеся чертежи.
Когда вся подготовка завершена, специалист переходит к главной работе - составляет межевой план.
На основании норм действующего законодательства межевой план должен содержать в себе следующие обязательные сведения:
- координаты характерных точек границ земельного участка;
- вид геодезической съемки;
- акт согласования местоположения границ земельного участка с владельцами смежных участков земли.
По общему правилу межевой план должен быть составлен в электронном виде. Однако при необходимости кадастровый инженер может составить его дополнительно и в бумажном виде, в таком случае в договоре подряда это также стоит указать.
Межевые планы содержат заключение кадастрового инженера, в котором указывается цель составления межевого плана, особенности его подготовки.
Таким образом, процедура оформления межевого плана заключается в следующем:
1. Подготовительные работы: постановка цели, заключение договора с заказчиком работ.
2. Анализ имеющейся документации, предоставленной заказчиком, а также получение дополнительных необходимых документов в соответствующих органах.
3. Получение актуальной Выписки из Единого государственного кадастра недвижимости.
4. Осуществление геодезической съемки, замеров объектов недвижимого имущества. Обработка полученных данных в камеральных условиях, выполнение необходимых расчетов.
5. В случаях разногласия соседей в части расположения земельного участка, а также при осуществлении первичного межевания необходимо осуществить процедуру согласования границ земельного участка с владельцами соседних объектов.
Если смежный земельный участок стоит на ГКУ с установленными границами, то с ним согласовывать границы уточняемого земельного участке нет необходимости в силу закона. Если у смежного землевладения границы не установлены в ЕГРН, то существует установленный порядок согласования границ земельных участков и оформляется Акт со-
гласования границ земельного участка установленного образца. В Акте должна быть подпись именно правообладателя смежного земельного участка.
В случаях, когда по соседству с рассматриваемым земельным участком расположены бесхозные участки, либо связаться с их владельцами не представляется возможным, согласование границ осуществляется посредством официального опубликования в СМИ оповещения о проведении межевания.
В случае достоверного определения границ земельного участка межевой план будет являться действительным вплоть до последующего изменения границ земли.
Необходимо отметить, что наличие присвоенного ранее земельному участку кадастрового номера (ранее учтенный земельный участок) вовсе не означает, что сведения о границах земельного участка описаны надлежащим образом и содержатся в ЕГРН. Т.е. земельный участок имеет правообладателя, кадастровый номер и при этом граница и площадь земельного участка должна быть установлена согласно требованиям земельного законодательства.
Уточнение местоположения границы и площади земельных участков - процедура установления границы и площади земельного участка в установленном законом порядке с осуществлением измерений в натуре на местности, описанием их в межевом плане и внесения сведений о границах и площади в ЕГРН.
Необходимость наличия Межевого плана обусловлена прежде всего требованиями действующего законодательства о наличии данного документа при постановке земельного участка на кадастровый учет и регистрации права на него. Кроме того, в случае судебного разбирательства межевой план будет являться доказательством правомерного расположения участка по отношению к другим землевладельцам. При этом важно знать, что ранее документом, описывающим границы, являлось либо «Описание земельного участка», либо «Межевое дело», и этот документ в обязательном порядке должен был быть подан в орган кадастрового учета (либо ранее в комитет по земельным ресурсам и землеустройству).
В настоящее время межевым планом является документ, содержащий описание земельного участка в части площади, месторасположения, адреса, наличия строений и т.д.
Межевой план состоит из текстовой и графической части.
Текстовая часть межевого плана содержит основные характеристики объекта недвижимого имущества и описание работ, проведенных для составления межевого плана, также заключение кадастрового инженера.
Графическая часть межевого плана состоит из схем геодезических построений, расположения земельного участка, чертежа земельных участков и их частей, абрисов характерных точек границ объекта.
Следующий шаг - подача документов в службу Росреестра. Независимо от того, как проводится кадастровый учет, одновременно с государственной регистрацией прав или отдельно, нужно оформить одно заявление. Также к заявлению необходимо приложить следующий пакет документов:
- документы, подтверждающие полномочия и личность представителя;
- правоустанавливающие документы;
- иные установленные законом документы;
- документы, представляемые по собственному желанию.
Заключительным этапом является получение положительного решения Управления Росреестра, а также выдача выписки из ЕГРН.
Кадастровый инженер после выезда на объект и осуществления геодезической съемки формирует готовый межевой план для его дальнейшей подачи собственником участка в Многофункциональный центр.
На основании поданного заявления с приложенным планом осуществляются действия государственного кадастрового учета объекта недвижимого имущества. Данная
процедура предназначена для закрепления границ земельного участка на юридическом уровне.
Срок осуществления процедур (постановка объекта на учет, учет изменений характеристик объекта, снятие с учета) не должен превышать двадцати рабочих дней со дня получения соответствующего заявления органом кадастрового учета. Следует отметить, что при сдаче документации через МФЦ срок осуществления указанных процедур будет увеличен, так как в процессе межведомственного взаимодействия заявление изначально должно поступить в орган кадастрового учета. И уже с момента принятия данным органов пакета документов начинает отсчитываться двадцатидневный срок.
Государственная регистрация прав - это юридический акт, который является подтверждением наличия у конкретного лица прав на недвижимое имущество
На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что межевой план содержит в себе описание земельного участка в части площади, месторасположения, поворотных точек, адреса и др. На основании требований действующего законодательства данный документ необходим для постановки земельного участка на кадастровый учет и государственной регистрации права на данный объект недвижимости.
Уточнение границ земельного участка и их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Пределы уточнения площади земельного участка закреплены в ч. 5 п.1 ст. 27 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007г. № 221-ФЗ, согласно которому при кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета в случае, если в результате кадастрового учета площадь этого земельного участка, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, закрепленный в земельном законодательстве для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более 10% площади, сведения о которой относительно данного земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости.
Кроме того, стоит отметить, что в случае судебного разбирательства межевой план будет являться доказательством правомерного расположения участка по отношению к другим землевладельцам.
Составлением межевых планов занимаются кадастровые инженеры, имеющие действующий квалификационный аттестат.
Наиважнейшими элементами земельного участка, индивидуализирующими его среди объектов гражданских прав, являются границы. Границы земельного участка определяются в соответствии с Законом № 221 -ФЗ, а сведения о них вносятся в государственный кадастр недвижимости, который является, прежде всего, систематизированным сводом сведений об учтенном в установленном законом порядке недвижимом имуществе.
В государственный кадастр недвижимости среди прочих включаются такие уникальные характеристики участка, как описание местоположения его границ и его площадь (п. 3, 6 ч. 1 ст. 7 Закона № 221-ФЗ). Согласно п. 7, 9 ст. 38 Закона № 221-ФЗ местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат их характерных точек.
При отсутствии документов, границами земельного участка признаются границы, существующие на местности 15 лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Письмом от 20 мая 2010 г. N 14-3932-ГЕ Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, рассмотрев на основании поручения Минэкономразвития России от 11.05.2010 N 2088-ПГ [6] обращение, сообщает следующее.
Пределы уточнения площади земельного участка закреплены в п. 1 ч. 5 ст. 27 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 года № 221-ФЗ (действующего до 1 января 2017 года) и в подпункте 32 пункта 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 года «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ (действующего с 1 января 2017 года), согласно которым осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в результате государственного кадастрового учета в связи с уточнением сведений о площади земельного участка такая площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с федеральным законом требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с федеральным законом для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости.
Исходя из анализа норм Закона о кадастре, уточнение местоположения границы земельного участка возможно в случаях:
- отсутствия в ГКН сведений о координатах характерных точек границы земельного участка;
- если содержащиеся в ГКН координаты характерных точек границы земельного участка определены с точностью ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения либо не позволяют однозначно определить (восстановить) положение характерных точек границ на местности;
- исправления ошибок в местоположении границ земельного участка. Данная позиция также изложена в письмах Минэкономразвития России от 07.10.2009 № Д23-3282 [5], от 28.09.2009 № Д23-3146 [4], от 29.07.2009 № Д23-2474 [3]. Таким образом, если содержащиеся в ГКН сведения о местоположении границ указанного в обращении земельного участка соответствуют одной из перечисленных выше ситуаций, то правообладатель имеет право внести уточнение в такие сведения.
В случае необходимости уточнение местоположения границы и площади земельного участка в судебном порядке и в соответствии с правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной от 20.10.2015 № 14-КГ15-7 и в постановлении от 06.09.2011 №4275/11, резолютивная часть решения суда должна содержать уникальные характеристики земельного участка (каталог координат границ земельного участка), подлежащие внесению в ЕГРН.
Список источников и литературы
1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-Ф3 (ред. от 02.07.2021). - URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ (дата обращения: 26.04.2021.). - Текст : электронный.
2. О государственной регистрации недвижимости : федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 01.07.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 12.07.2021). ). - URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ (дата обращения: 26.04.2021.). - Текст : электронный.
3. Письмо Минэкономразвития РФ от 29.07.2009 № Д23-2474. - URL: https://zakonbase.ru/content/base/141324 (дата обращения: 26.04.2021.). - Текст : электронный.
4. О подготовке межевых планов : Письмо Минэкономразвития РФ от 28.09.2009 № Д23-3146 // Домашний адвокат. - 2009. - № 20. - Текст : непосредственный.
5. Письмо Минэкономразвития РФ от 07.10.2009 № Д23-3282. - URL: https://base.garant.ru/71309282 (дата обращения: 26.04.2021.). - Текст : электронный.
6. Об уточнении местоположения границ и площади земельного участка : письмо Росре-естра от 20.05.2010 № 14-3932-ГЕ // Нормирование в строительстве и ЖКХ. - 2011. -№ 2. - Текст : непосредственный.
7. Инструкция по межеванию земель : утв. утвержденной Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству от 08.04.1996. - URL: https://legalacts.ru/doc/instruktsija-po-mezhevaniiu-zemel-utv-roskomzemom-08041996/ (дата обращения: 26.04.2021.). -Текст : электронный.
