CC BY
64
Вестник Омского университета. Серия «Право». 2018. № 1 (54). С. 110-115.
УДК 347.214.21
DOI 10.25513/1990-5173.2018.1.110-115
ЗАСТРОЙКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ: ОБЗОР ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ
DEVELOPMENT OF LAND PLOTS IN PRIVATE PROPERTY: REVIEW OF DISSERTATIONAL RESEARCH
Т. П. ПОДШИВАЛОВ (T. P. PODSHIVALOV)
Анализируются основные, в том числе спорные, положения диссертации О. А. Полежаева «Гражданско-правовое регулирование отношений по застройке земельных участков, находящихся в частной собственности» (Омск, 2017) на соискание учёной степени кандидата юридических наук по специальности 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право.
Ключевые слова: гражданское право; право собственности; вещное право; земельные участки; диссертация; застройка.
The main, including controversial provisions of the thesis of Oleg Polezhaev "Civil and legal regulation of relations for the development of land plots in private ownership" (Omsk, 2017), for the academic degree of the candidate of legal sciences on specialty 12.00.03 - civil law; business law; family law; private international law. Key words: civil law; right of ownership; real right; land, thesis; development.
Актуальность темы диссертационного исследования объясняется тем, что в настоящее время достаточно активно развивается индивидуальное жилищное строительство, что требует создания эффективной модели регулирования возможности застройки земельных участков. Своевременность подобных исследований объясняется ещё и тем, что всё больше земельных участков приобретается в частную собственность, и вполне логично, что собственники хотят эксплуатировать свою вещь наиболее эффективно, главным образом через возведение на земельных участках зданий и сооружений.
Не добавляет правовой определённости в вопросах, касающихся института застройки, постоянная и всё нарастающая конкуренция частного и публичного права, когда строительство зданий и сооружений, даже на частной земле, становится предметом регулирования публичных отраслей и делом, всё больше затрагивающим общественный инте-
© Подшивалов Т. П., 2018
рес. Такая конвергенция публичных и частных норм порождает множество коллизий в действующем законодательстве, что создаёт коррупционные риски и требует высокой степени систематизации законодательства о застройке земельных участков.
Поэтому именно в настоящее время особенно остро проявляется необходимость проведения комплексного исследования проблемы регулирования отношений по застройке земельных участков, находящихся в частной собственности. Таким образом, проведённое диссертационное исследование является весьма актуальным и имеет практическое значение.
Научная новизна диссертации заключается в том, что она содержит совокупность новых, научно обоснованных результатов и решений правовых проблем, связанных с разработкой целостного и непротиворечивого гражданско-правового режима застройки земельных участков, находящихся в частной собственности.
Новизна диссертационного исследования О. А. Полежаева, а вместе с тем и её основная идея состоит в том, что автор предлагает действенную и эффективную модель регулирования отношений по застройке земельных участков, которая основывается на существующей в настоящее время модели и учитывает положения проекта изменений Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по вещным правам. Дело в том, что сейчас прослеживается разрыв между научными исследованиями вопросов застройки: авторы либо концентрируются на комментировании действующего законодательства, либо уходят в размышления о том, как должна регулироваться застройка земельных участков, исходя из идеальных кон -струкций вещного права и права застройки. Но жизнь и деятельность участников гражданского оборота происходит здесь и сейчас. И многолетнее ожидание реформирования законодательства о вещных правах не способствует достижению правовой определённости в вопросе регулирования отношений по застройке земельных участков. Диссертант же предлагает определённый компромисс между несовершенным действующим законодательством и идеями de lege ferenda, основанными на Концепции развития гражданского законодательства и проекте изменений ГК РФ в части вещных прав.
Научная новизна исследования в диссертации О. А. Полежаева присутствует, поскольку работа содержит оригинальные идеи, которые позволяют создать системную и внутренне непротиворечивую модель регулирования отношений по застройке земельных участков, находящихся в частной собственности.
Диссертационная работа в целом концептуально выдержана, хорошо выстроена логически, хотя и не безупречна стилистически. В ходе исследования автор умело использовал историко-правовой, формально-юридический методы, методы системного и комплексного решения задач, метод сравнительного правоведения.
Структура и содержание работы соответствуют теме, избранной автором для исследования; структура диссертации логически выверена и последовательна. Диссертант обоснованно посвящает первую главу теоре-
тическим рассуждениям относительно правовой природы и развернутой характеристике меры возможного поведения по застройке земельных участков. Вторая глава посвящена рассмотрению вопроса правового эффекта от застройки земельного участка, когда она осуществляется собственником. Третья глава посвящена рассмотрению проблем, связанных с застройкой земельного участка лицом, не обладающим титулом собственника. Такое структурирование диссертационного исследования позволило наиболее полно охватить все вопросы, связанные с правовым регулированием застройки земельных участков, находящихся в частной собственности.
Анализ содержания диссертации О. А. Полежаева позволяет прийти к выводу, что с поставленной целью исследования диссертант успешно справился, представив к защите целостную, завершённую работу, содержащую глубокий анализ одной из актуальных проблем гражданского права.
Целостно оценивая диссертационное исследование, стоит отметить, что сильной его стороной являются моменты, касающиеся методологической составляющей.
Во-первых, диссертант чётко обозначил предметные границы своего диссертационного исследования - застройка земельных участков, находящихся именно в частной собственности. Дело в том, чтоб подавляющее большинство диссертационных исследований касаются застройки частными лицами земельных участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности. Это ещё раз указывает на актуальность и новизну диссертационного исследования О. А. Полежаева.
Во-вторых, при рассмотрении множества частных проблем, возникающих при застройке земельного участка, диссертант всегда предлагает решение de lege ferenda. Комплексный анализ проблем застройки земельных участков позволяет диссертанту сформулировать конкретные рекомендации по совершенствованию гражданского законодательства (приложение № 1) и земельного законодательства (приложение № 2). При этом диссертант предлагает не только изменения законодательства, но и поправки в проект изменений ГК РФ в части вещных прав (приложение № 3).
В-третьих, отдельно стоит отметить тот факт, что диссертант очень методичен и скрупулёзен в проведении исследования. Так, каждый параграф начинается с объяснения проблемности рассматриваемых в нём вопросов и заканчивается чёткими и конкретными выводами. При этом стоит отметить, что каждый параграф диссертации посвящается проблеме, решение которой отражается в положениях, выносимых на защиту.
В-четвёртых, диссертант умело использует метод исторического анализа российского законодательства (с. 17, 34, 37-39, 182). Такой подход позволяет диссертанту определить тенденции исторического масштаба в правовом регулировании застройки земельных участков для прогнозирования его дальнейшего развития.
В-пятых, отдельно стоит отметить то обстоятельство, что диссертант очень эффективно использует методы сравнительного правоведения. В частности, он не только рассматривает зарубежное законодательство и доктрину, но и анализирует её на уровне обобщения, а не частных примеров (с. 17-18, 26, 34-37, 86-87, 183-184, 186-188).
В-шестых, несомненно, в качестве положительного момента следует отметить межотраслевой подход диссертанта к рассмотрению проблем, связанных с застройкой земельных участков. Это проявляется в нескольких аспектах: 1) О. А. Полежаев в рамках совершенствования законодательства предлагает учитывать, как изменения в гражданском законодательстве отразятся на других отраслях, в частности на земельном законодательстве (приложение № 2); 2) диссертант стремится определить и установить пределы влияния норм публичного права на право застройщика.
Степень обоснованности научных положений, выводов и рекомендаций, сформулированных в диссертации, их достоверность и новизна обусловлены умелым использованием соискателем научного аппарата, а также целью и логикой исследования, характером решаемых в его ходе задач.
В диссертации содержится множество теоретических и практических выводов и предложений, которые заслуживают одобрения.
1. Оригинальным и новаторским видится предложение О. А. Полежаева о введении
нового для науки гражданского права термина «мера возможного поведения по застройке», который должен охватывать и субъективное вещное право застройки, и возможность застройки собственником земельного участка (с. 9, 15, 17-21, 24). В этом и проявляется краеугольный камень всей диссертации. На доктринальном уровне такое решение позволило диссертанту создать целостный, непротиворечивый и предельно систематизированный правовой режим застройки земельных участков.
В диссертационной работе доказывается, что меру возможного поведения по застройке земельного участка необходимо рассматривать либо как проявление правомочий в структуре субъективного права собственности на земельный участок, либо как производное от этих правомочий субъективное право - в случаях, когда оно принадлежит застройщику-несобственнику.
Несомненно, стоит согласиться с мыслью диссертанта о том, что застройка земельного участка не тождественна ограниченному вещному праву застройки. О. А. Полежаев аргументированно производит соотношение этих правовых понятий (с. 17-24) и предлагает авторское определение (с. 24).
2. Стоит всецело поддержать диссертанта в установлении пределов влияния норм публичного права на право застройщика. О. А. Полежаев разграничивает понятие «пределы» и «ограничения» возможности застройки (первое положение, выносимое на защиту; с. 63-66). Такое предложение позволяет найти баланс между интересами частных лиц и общественным интересом. Также стоит указать, что вывод диссертанта о том, что «ограничение застройки земельного участка самим собственником в основном обусловлено необходимостью соблюдения соседских прав» (первое положение, выносимое на защиту; с. 10), укладывается в модель регулирования соседских отношений, предложенную в научной литературе [1].
3. Плодотворной видится идея соискателя о том, что вводимое для застройщика-суперфициария право на вновь возведённое им строение должно быть признано в качестве ординарного права собственности, носящего бессрочный характер (третье положение, выносимое на защиту; с. 203). Такое ре-
шение видится, несомненно, логичным, как основанное на реализации принципов гражданского законодательства [2]. Таким образом, доказывается, что уникальный характер права собственности на строение, принадлежащего суперфициарию, обеспечивается путём установления в его отношении дополнительных оснований возникновения и прекращения права, по сравнению с обычным правом собственности, а не за счёт изменения юридической характеристики самого права.
4. Всецело стоит поддержать диссертанта в обосновании положения о том, что договор об учреждении суперфициарного права должен быть квалифицирован в качестве вещной сделки (пятое положение, выносимое на защиту; с. 216-220). Обозначенный подход позволит не только наиболее полно определить правовую природу этого договора, но и решить вопрос о применимости к нему ряда общих норм, а точнее неприменении общих правил об обязательствах; правил о признании сделок недействительными; правил о возникновении и прекращении обязательств. Кроме того, такое понимание договора об учреждении суперфициарного права позволяет развить сформированное в российском праве учение о вещных сделках [3].
5. Для положительной оценки диссертации значение имеет то обстоятельство, что диссертант предлагает для всесторонней защиты интересов участников гражданского оборота сформулировать вещно-правовую и обязательственно-правовую модель договора об учреждении суперфициарного права (шестое положение, выносимое на защиту; с. 217-224). Тем самым соискатель создаёт базу для устранения пробельности ГК РФ. А реализация научных идей, высказанных диссертантом, позволит участникам гражданских правоотношений реализовать всю полноту свободы договора при выборе модели договора об учреждении суперфициарного права.
6. Плодотворной является мысль О. А. Полежаева о том, что основания возникновения и прекращения возможности застройки земельного участка собственником связаны и совпадают исключительно с основаниями возникновения и прекращения права собственности на земельный участок (с. 146). Это идея подчёркивает значение возможно -
сти застройки в реализации права собственности на земельный участок.
Далеко не полный перечень рассмотренных выше достоинств рецензируемой работы свидетельствует о личном вкладе диссертанта в исследование заявленной темы. Вместе с тем не со всеми выводами и авторскими высказываниями можно согласиться, а часть из них требует уточнения.
1. Требует дополнительной аргументации вывод о том, что право собственности на строение, возведённое застройщиком-собственником земельного участка, возникает в момент создания строения, так как с этого момента в праве застройщика в отношении вновь возведённого строения возникают признаки, совокупность которых присуща исключительно праву собственности на вещь (второе положение, выносимое на защиту; с. 10-11, 124-125). Дело в том, что наше законодательство основано на принципе внесения: право собственности на недвижимость возникает в силу факта внесения записи в ЕГРН, и только в исключительных случаях оно возникает из юридических фактов, зафиксированных в правоустанавливающих документах. И основная идея государственной регистрации прав на недвижимость состоит не в том, что регистрации подлежат те права, которые обладают совокупностью признаков вещных прав, а в том, что право возникает в силу государственной регистрации для обеспечения публичной достоверности прав на недвижимость.
Справедливости ради нужно указать, что в науке гражданского права не сформировалось единого подхода к определению правового значения государственной регистрации [4]. Более того, О. А. Полежаев приводит различные подходы, высказанные в науке (с. 93-96). Поэтому, если исходить из теории правоподтверждающего характера государственной регистрации, то вывод диссертанта вполне логичен. Однако теория право-создающего значения государственной регистрации недвижимости находит большее развитие в законодательстве.
2. Требует уточнений утверждение диссертанта о том, что при прекращении права аренды земельного участка прекращается и право арендатора на возведённое им строение (четвёртое положение, выносимое на за-
щиту). Уточнения необходимы, потому что такая формулировка излишне универсальна. С ней можно согласиться, только если речь идёт о земельных участках находящихся в частной собственности.
3. Недостаточно обоснован вывод диссертанта о том, что автоматическое наделение арендатора земельного участка правом застройки в силу ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации является недопустимым, так как влечёт признание за последним права на распоряжение земельным участком и неблагоприятные последствия для собственника земельного участка, вплоть до возможности утраты права собственности (с. 229). Наделение арендатора правом застройки посредством передачи права собственником земельного участка на основании отдельного акта или особого упоминания в договоре аренды создаёт излишний формализм в регулировании взаимоотношений арендатора и арендодателя, поскольку застройка есть реализация правомочия пользования, а именно пользование и является основой арендных отношений.
Вышеуказанные критические замечания, в определённой степени, носят дискуссионный характер и не влияют на общую положительную оценку диссертационного исследования.
Основные положения представленной к защите диссертации раскрыты в опубликованных автором работах. Особого внимания заслуживает тот факт, что О. А. Полежаевым опубликовано две монографии по теме диссертационного исследования [5], а годы выхода публикаций указывают на то, что диссертация прошла долгую и обстоятельную подготовку и апробацию.
Отдельно стоит указать, что на кафедре гражданского права Омского государственного университета достаточно активно проводятся научные исследования, посвящённые правовому режиму недвижимого имущества. Так, ранее были подготовлены диссертации на темы «Приобретение права собственности на вновь возведённый объект недвижимости по законодательству РФ» [6], «Нежилые помещения как объекты недвижимости: гражданско-правовой аспект» [7], «Самовольное создание и (или) изменение объектов недвижимости в РФ (гражданско-правовой ас-
пект)» [8]. Это обстоятельство, несомненно, свидетельствует о формировании целого научного направления работы кафедры.
На основании изложенного вполне логичен вывод о том, что диссертация на тему «Гражданско-правовое регулирование отношений по застройке земельных участков, находящихся в частной собственности» соответствует требованиям, предъявляемым к кандидатским диссертациям по научной специальности 12.00.03.
1. Виниченко Ю. В. О возникновении и развитии соседского права в России // История государства и права. - 2013. - № 10. - С. 2-5; Емелькина И. А. Институт ограничения права собственности в пользу соседей (соседское право) в российском праве и в праве отдельных европейских стран // Вестник гражданского права. - 2016. - № 2. - С. 79-112; Под-шивалов Т. П. Негаторная защита интересов собственников смежных земельных участков // Законы России: опыт, анализ, практика. -2016. - № 12. - С. 49-53.
2. Кархалев Д. Н. Принцип добросовестности в гражданском праве // Гражданское право. -2013. - № 5. - С. 30; Кузнецова О. А. Гражданско-правовые принципы и аналогия права // Российский юридический журнал. - 2005. -№ 2. - С. 84-84; Кузнецова О. А. Принципы гражданского права: современное состояние вопроса // Власть Закона. - 2011. - № 4. -С. 88-89; Кузьмина И. Д. Правоприменительное значение требования добросовестности // Вестник Новосибирского государственного университета. Серия «Право». - 2014. - Т. 10, № 1. - С. 42.
3. Василевская Л. Ю. О специфике правовой конструкции вещного договора по германскому праву // Вестник ВАС РФ. - 2003. -№ 6. - С. 93-102; Василевская Л. Ю. Вещные сделки по германскому праву (методология гражданско-правового регулирования) : дис. ... д-ра юрид. наук. - М., 2004. - 578 е.; Лоренц Д. В. Цессия виндикационного притязания в системе вещных сделок // Юридический мир. - 2017. - № 7. - С. 44-48; Щенни-кова Л. В. Нотариальная форма сделки в проекте изменений Гражданского кодекса РФ // Нотариальный вестник. - 2011. - № 3. -С. 3-6.
4. Болдырев В. А. Понятие и частноправовое значение регистрационных действий // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2016. -№ 1. - С. 70-71; Болдырев В. А. Система регистрационных действий // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2016. - № 6. - С. 80; Кузьмина И. Д., Краснова С. А. Проблемы
правового режима недвижимости // Алтайский юридический вестник. - 2013. - № 3. -С. 88-89; Тужилова-Орданская Е. М. Государственная регистрация прав на недвижимость // Lex russica. - 2015. - № 8. - С. 37.
5. Полежаев О. А. Права застройщика на земельный участок и возведённое им строение: история становления и зарубежный опыт. -М. : Юстицинформ, 2016. - 144 с.; Полежаев О. А. Гражданско-правовое регулирование отношений застройки земельных участков в РФ. - М. : Юстицинформ, 2017. - 280 с.
6. Грызыхина Е. А. Приобретение права собственности на вновь возведённый объект не-
движимости по законодательству Российской Федерации : дис. ... канд. юрид. наук. - Омск, 2004. - 212 с.
7. Трубаче в Е. О. Нежилые помещения как объекты недвижимости: гражданско-правовой аспект : дис. ... канд. юрид. наук. - Томск, 2009. - 236 с.
8. Бехтер В. А. Самовольное создание и (или) изменение объектов недвижимости в Российской Федерации (гражданско-правовой аспект) : дис. ... канд. юрид. наук. - Омск, 2016. - 280 с.
