CC BY
92
ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ
Вестн. Ом. ун-та. 2010. № 3. С. 207-209.
УДК 341
Е.А. Грызыхина
Омский государственный университет им. Ф. М. Достоевского
О ПРАВЕ СУПЕРФИЦИАРНОГО ТИПА В КОНЦЕПЦИИ РАЗВИТИЯ ГРАЖДАНСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
Рассматриваются достоинства, недостатки и востребованность в современных условиях права застройки, предлагаемого в Концепции развития гражданского законодательства.
Ключевые слова: суперфиций, право застройки, Концепция развития гражданского законодательства.
Одобренная Президиумом Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства Концепция развития гражданского законодательства (далее - Концепция) содержит немало новелл. Не является исключением и раздел Концепции, посвященный вещным правам. Применительно к земельным участкам предлагается наряду с правом собственности две базовые модели вещных прав. При использовании земельного участка по сельскохозяйственному назначению или иным образом извлекая пользу из природных свойств и качеств земли, не меняя ее субстанции, отношения следует опосредовать правом владения и пользования (эмфитевзисом). Земельный участок под застройку планируется предоставлять на праве суперфициарного типа, поименованном в Концепции как право застройки.
Необходимость введения подобных правовых форм аргументируется авторами Концепции «реальными потребностями гражданского оборота в России, которые не удовлетворяются в полной мере действующим законодательством» [1].
Право застройки предполагается платным, отчуждаемым (переходит в порядке сингулярного или универсального правопреемства); срочным (от 50 до 199 лет (срок обосновывается сроком службы зданий)); возникающим на основании договора; подлежащим государственной регистрации.
Содержание права застройки определяется как владение и пользование земельным участком при условии возведения в срок, предусмотренный договором, зданий и сооружений и их последующей эксплуатации, а также обязанность использовать незастроенную часть участка по целевому назначению. Возведение в этом случае здания на чужой земле не влечет возникновения права собственности у суперфициария, и, как следствие, отсутствует неопределенность относительно дальнейшей судьбы постройки, не создаются предпосылки столкновения интересов двух собственников - собственника земельного участка и собственника
© Е.А. Грызыхина, 2010
208
Е.А. Грызыхина
строения, что можно обнаружить, например, в ГК Украины (ст. 417 ГК Украины) [2], Молдовы (ст. 447 ГК РМ), Эстонии.
Наоборот, сообразно последовательно реализуемому принципу «единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта», Концепция закрепляет, что возведенные суперфициарием объекты недвижимости поступают в собственность собственника земельного участка с момента их создания. Но, при всей позитивности такого правила, это существенный аргумент против приживаемости данного права в условиях российского менталитета. В то же время практических сложностей это создавать не должно в силу отчуждаемости права. Распорядиться такими объектами можно, в том числе и возмездно, путем уступки. Суперфициар может сдавать в аренду самостоятельно и от своего имени построенные им здания. После прекращения права застройки земельный участок со всеми постройками и иными улучшениями возвращается собственнику. Кроме того, делается оговорка о возможности выкупа земельного участка и построек суперфи-циарием и льготном характере такого выкупа для государственных и муниципальных земельных участков.
Таким образом, разновидности арендных отношений придается статус вещного права, характеризующегося правом следования и правом преимущества, снабженным вещно-правовой защитой.
Реальная экономическая потребность и соответственно целесообразность введения для земельных участков новых правовых форм, о которых говорят авторы Концепции, неясна. Кому интересно обременять свой земельный участок настолько, что право собственности остается по сути «голым», лишенным всех традиционных правомочий собственника? Очевидно, что единственный потенциально прогнозируемый собственник, способный ограничить таким образом свое право собственности, -это государство.
Безусловно, истории цивилистической мысли известны подобные правовые модели. В первую очередь, это «суперфиций - в римском частном праве наследственное и отчуждаемое право пользования в течение длительного срока строением, возведенным на чужой земле» [3]. Появление суперфиция обусловлено реалиями того времени - «почти весь земельный фонд находился в руках не-
большого числа собственников, а потребности городского населения в жилье были велики» [4]. Институт суперфиция, не отходя от классического принципа о строении как принадлежности земли [5], предоставлял ограниченное, но вещное право суперфициа-рию на условиях уплаты ежегодной ренты, решив таким образом проблемы населения.
Русскому дореволюционному праву известен схожий вариант обязательственного, с элементами вещного права на строение. Это введенное законом 23.06.1912 г. право застройки [6], которое В.И. Синайский определял как: «а) срочное и наследственное, обременяемое и отчуждаемое владение чужой землей; б) как строительной площадью; в) за вознаграждение» [7], при этом право собственности на постройку возникало у приобретателя по договору о праве застройки (застройщик). Здесь следует отметить, что Г.Ф. Шершеневич не допускал такой ситуации: «недвижимостью не должны считаться строения, воздвигнутые на чужой земле в силу какого-либо договорного отношения» [8].
В советский период государство не допускало возможности нахождения в частных руках земли и средств производства, что и породило востребованность права застройки (ст. 71-84 ГК РСФСР 1922 г. [9]), как владения и распоряжения строением, возведенным на государственном земельном участке на началах договорности, срочности и возмездности, с правом залога и отчуждения права застройки, «пользующегося абсолютным характером защиты» [10]. По окончании действия договора застройщику компенсировалась стоимость строения.
Как отмечает в 2000 г. К.И. Склов-ский, «и суперфиций, и право застройки по ГК РСФСР 1922 г. обязаны своим возникновением существованию больших массивов земель с ограниченной возможностью гражданского оборота» [11].
Гражданское законодательство государств постсоветского пространства также содержит в системе вещных прав на землю суперфиций, но практика его применения единична. Так, в Украине и Молдове данный институт в крайне незначительном объеме нашел свое применение в отношениях по предоставлению государственных земельных участков, в том числе иностранным инвесторам [12]. Более того, суперфи-ций в Молдове рассматривают как новый способ приватизации государственного
О праве суперфициарного типа в концепции развития гражданского законодательства
209
имущества [13]. В гражданском обороте Эстонии суперфиций оказался более востребованным по причине резкого подорожания земли в связи со вступлением в Евросоюз и используется как альтернатива крайне дорогостоящему приобретению земли в собственность, таким образом, привлекаются и иностранные инвесторы. Еще одной причиной развития там права застройки явилось повсеместное возвращение земельных участков в собственность прежним владельцам и их наследникам, которые в большинстве своем не проживают в Эстонии и, таким образом, не прекращая права собственности и не испытывая затруднений в связи со столь значительными ограничениями, получают стабильный доход [14].
За возрождение в России подобных вещных прав выступала еще в 2000 г. Л. В. Щенникова, обосновывая все тем же богатым историческим опытом, в том числе и в России, и опытом государств развитого правопорядка [15]. Потенциально это можно было сделать до принятия Земельного кодекса РФ и вступления в силу главы 17 ГК РФ, и использовать подобные модели как переходные в процессе приватизации земли, но в современных условиях возрождение подобных идей представляется сомнительным. Исторический опыт показывает, что право суперфициарного типа актуально тогда, когда свободный оборот по каким-либо причинам затруднен.
В возрождении права застройки К.И. Скловский видит решение проблем коррупции. Такое нововведение, по его словам, «приведет к перевороту в инвестиционном климате и в психологии, сильно ударит чиновников по рукам, потому что сегодня для них городские земли - это источник всевозможных злоупотреблений» [16]. Решению проблем разделения земельного участка и строения, изменению правил о построенной на арендованной земле недвижимости также, по мнению К.И. Скловско-го, будут способствовать нормы о суперфи-ции [17]. В целом соглашаясь с последним утверждением, представляется, однако, что проблемы российского оборота земли, его неразвитого состояния кроются не в скудном наборе правовых средств в рамках гражданско-правового регулирования. Расширение количества прав на землю не повлечет всплеска активности на рынке, поскольку приватизацию земли прежде всего
останавливают административные барьеры - это и проблемы определения кадастровой стоимости и, соответственно, проблемы налогообложения, которые гражданско-правовыми средствами не решить.
ЛИТЕРАТУРА
[1] Дроздов И. А., Козырь О. М. О вещных правах
на земельные участки и иные природные объекты // Закон. 2009. № б. С. бб.
[2] См., например: URL: http://zsu.org.ua/ru/publica-
tions/ ?print=29318
[3] Додонов В. Н., Каминская Е. В., Румянцев О. Г.
Словарь гражданского права / под ред. В. В. Залесского. М. : Инфра-М, 1997. С. 243. См. также: Хвостов В. М. Система римского права. М.: Спарк, 1996. С. 321; Харитонов Е. О. Основы римского частного права. Ростов н/Д : Феникс, 1999. С. 177.
[4] Пухан Иво, Поленак-Акимовская М. Римское право. М. : Зерцало, 1999. С. 188.
[б] См.: Новицкий И. Б. Римское право. 4-ое изд. М., 1993. С. 110-111.
[6] Закон о праве застройки от 23.06.1912 г. // Соб-
рание узаконений и распоряжений Правительства. 1912. 6 июля. № 1147.
[7] Синайский В. И. Классика российской цивили-
стики. М. : Статут, 2002. С. 244.
[8] Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. Тула : Автограф, 2001. С. 130.
[9] Собрание узаконений РСФСР. 1922. № 71. Ст.
904. См. также: Декрет ВЦИК и СНК РСФСР от 14.08.1922 г. «О праве застройки земельных участков» // Собрание узаконений РСФСР. 1922. № б1. Ст. 64б.
[10] Колов А. Ю. Вещные права на земельные участки в России. Томск : Пеленг, 2004. С. б2.
[11] Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. М. : Дело, 2000. С. 399.
[12] См., например, Новости от 17.09.09 Независимого телевидения Севастополя. URL: http://
nts-tv.com/2009/09/17/; Информационно-аналитический портал «Молдова»: URL: http://mol-dovaru/index.php?tabName=articles&owner=43& arhiv=1.
[13] См., например: «Молдэкспо» будут приватизировать на правах суперфиция URL: http://ava.md/ 031-novosti/01380-moldekspo-budut-privatiziro-vat-na-pravah-superficiya—kommunisti-zabe-rut-pamyat-nik-leninu-plqs-eshe-paru-stroenii-.html; http://www. press.try.md/main_day.php?day=17&mon=10&yr= 2008.
[14] См.: Мелихова А. В. О праве застройки по законодательству Эстонской республики и перспективах его развития в современном гражданском праве РФ // Закон. 2007. № 9. С. 191-19б.
[1б] См.: Щенникова Л. В. Вещное право : учебное пособие. Пермь, 2001. С. 82-89.
[16] URL: http://www.lawinrussia.ru/novosti/2009-12-28/ reforma-grazhdanskogo-kodeksa-rossii-mozhet-privesti-k-re-vo-lyutsii-v-investitsionnom-klimate.html.
[17] См.: Скловский К. И. Необходимые вещи // ЭЖ-юрист. 2009. № 16. С. 13.
