CC BY
47
ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ
УДК 34 ББК 67
ПРОБЛЕМЫ СОВРЕМЕННОЙ РЕГЛАМЕНТАЦИИ
ПРАВА ЗАСТРОЙКИ В РОССИЙСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ В КОНТЕКСТЕ СУПЕРФИЦИАРНОЙ ИДЕИ
ЛЮБОВЬ ВЛАДИМИРОВНА ЩЕРБАЧЕВА,
кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданского права и процесса Московского университета МВД России имени В.Я.Кикотя Научная специальность 12.00.03 — гражданское право, предпринимательское право, семейное право, международное частное право
Citation-индекс в электронной библиотеке НИИОН
Аннотация. Анализ законодательства позволяет сделать вывод, что существующий набор ограниченных вещных прав на земельные участки явно несовременен, не отвечает потребностям российского гражданского оборота, поскольку не отражает объективные реалии современного периода, практика которого все больше охватывает случаи использования земельных участков из состава государственных (муниципальных) земель под застройку и, за исключением сервитутов, не обеспечивает необходимого регламентирования правоотношений с участием частного собственника земельного участка. В настоящее время право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения все больше демонстрируют свои недостатки.
Ключевые слова: земельный участок, суперфиция, собственник, имущество, государственная регистрация права, правовая регламентация.
Annotation. Analysis of the legislation suggests that the existing set of limited real rights in land are clearly out of date, does not meet the needs of Russian civil law because it does not reflect the objective reality of the modern period, the practice of which increasingly encompasses land use cases from the State (municipal) land for development and, with the exception of easements do not provide the necessary regulating legal relationships involving private land owner. The author also notes assessing current legislation rightly notes that, at present, the right of permanent (indefinite) use and the right of lifetime inheritable possession increasingly show their flaws.
Keywords: plot, superficies, owner, property, state registration of the right, legal regulation.
Одна из проблем современного этапа совершенствования российского гражданского законодательства в изучаемой сфере вопросов является гармонизация всей совокупности нормативных актов как по горизонтали, т.е. в комплексе действующих или принимаемых законодательных актов, так и вглубь исторического экскурса, т.е. с учетом нормативно-законодательных актов, принятых ранее в период существования СССР — зачастую волюнтаристским методом, не заботясь о том, насколько правомерно и однозначно была осуществлена процедура перехода от одного способа регламентации к другому. Законом РСФСР «О действии актов органов Союза ССР на территории
РСФСР», и Постановлением ВС РСФСР «О ратификации Соглашения о создании Содружества Независимых Государств» подтверждено действие на территории нашей страны законодательных актов, принятых органами СССР при условии, что Верховным Советом РСФСР или Советом Министров РСФСР их действие не было приостановлено, и в части, не противоречащей Конституции РФ, и законодательству РФ.
По общему правилу возведенные на земельном участке здания и сооружения поступают в собственность собственника земельного участка с момента их создания (осуществления государственной регистрации права собственности на здания,
ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ
сооружения). Нахождение зданий, сооружений в собственности собственника земельного участка не влияет на содержание указанных выше прав суперфициара в отношении здания, сооружения, у которого эти объекты находятся в ограниченном вещном праве. В этом случае по окончании права застройки все строения, сооружения вместе с земельным участком остаются у собственника земельного участка без какой-либо компенсации суперфициару. Вопрос о возложении на суперфи-циара риска случайной гибели (порчи) строения, сооружения на период существования суперфи-ция может быт решен в договоре, равно как и вопрос о балансовом учете соответствующего имущества. С учетом использования предлагаемой правовой конструкции для земель, находящихся как в государственной или муниципальной, так и в частной собственности, возможны переходные положения, по-иному определяющие, кто является собственником строений и какова будет юридическая судьба строений и земельного участка по прекращении суперфиция, вплоть до предоставления суперфициару права приобретения земельного участка в собственность за определенную компенсацию.
Е.А. Манько занимает позицию, согласно которой необходимо расширение правовой конструкции, закрепленной в ст. 263 ГК РФ путем максимального ее приближения по форме и содержанию к дефиниции суперфиция. Цель такого рода сближения — реализация принципа «единства судьбы земельного участка и строения на нем».
В.В. Метельская и С.Г. Шевцов считают, что необходимо внести изменения «в п. 1 ст. 25.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ... с целью допущения возможности переоформления ранее возникших прав на земельные участки на основании документов о приобретении права застройки до 1948 г.». Однако, несмотря на тот факт, что, действительно, отсутствует гармонизация в современном законодательстве, порожденная волюнтаристским характером приятия отдельных законодательных актов в период существования советского государства, когда общество и юридическая наука были больше обеспокоены решением социальных проблем (в данном случае — проблемой обеспечения
жильем советских граждан), нежели обоснованностью с научно-теоретической точки зрения принятия тех или иных законодательных актов и их гармонизацией, трудно согласиться и с вышеизложенной позицией В.В. Метельской и С.Г. Швецова, так как предлагаемый ими подход противоречит основой идее римского права — «Superficies solo cedit», лежащей в основе суперфициарной идеи.
В.В. Метельская и С.Г. Шевцов ставят под сомнение целесообразность введения в гражданское законодательство РФ ограниченного вещного права на земельные участки в виде суперфиция. Однако, по мнению А.П. Анисимова и А.Ю. Чикильдиной, «современные реалии диктуют необходимость пересмотра отдельных положений законов, касающихся гражданско-правового регулирования права застройки в качестве ограниченного вещного права».
Проблематика суперфиция в дискуссионном плане рассматривается в работах К. Стициной.
Здесь возникает необходимость выяснения того, находится ли суперфициарная идея в согласии с сутью градостроительного регламента и если находится в согласии, то насколько гармонично.
С одной стороны, как было показано выше, признаком суперфиция (как и права застройки) является целевое назначение земли. С другой стороны, какие виды строений могут быть возведены на конкретном земельном участке, и каковы должны быть параметры сооружения, например, его высота, этажность, расстояние от края земельного участка, процент застроенности участка) — это определяется градостроительным регламентом. Свидетельством юридической силы градостроительного регламента является его фиксация в Правилах землепользования и застройки муниципального образования, т.е. в муниципальном правовом акте. Поэтому возведение и эксплуатация зданий и сооружений осуществляется не только в соответствии с целевым назначением земельного участка, но, в большей степени, с учетом вида его разрешенного использования — основным, вспомогательным, условно разрешенным, — которые, в свою очередь, вытекают из содержания градостроительного регламента, установленного для конкретной территориальной зоны, т.е. муниципалитета в том числе. Таким об-
ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ
разом, речь идет о том, что изложено в ч. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ: основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. Следовательно, целевое назначение земли как признак суперфиция в рамках рецепции суперфиция в современное российское законодательство должно трактоваться с точки зрения основных и вспомогательных видов разрешенного использования земельного участка.
Анализ правоприменительной практики показывает, что у лиц, являющихся субъектами права собственности на земельный участок возникают вопросы относительно возможности распоряжения частью земельного участка без находящегося на нем строения. Здесь необходимо четкое разграничение частей земельного участка — часть земельного участка, свободная от строения, и часть земельного участка, находящаяся под строением или относящаяся к строению в силу требований градостроительных нормативов. Отчуждение земельного участка, на котором находится сооружение (т.е. части земельного участка, находящаяся под строением или относящаяся к строению в силу требований градостроительных нормативов) без одновременного отчуждения самого строения запрещено п. 4 ст. 35 ЗК РФ, что разъяснено Обзором законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ. Таким образом, в соответствии тезисом «Superficies solo cedit» земельный участок под сооружением может быть отчужден (например, продан) только вместе с возведенным на нем сооружением. И это находится в согласии с суперфициарной идеей. Вместе с тем, часть земельного участка, свободная от строения (так же, как и земельный участок полностью свободный от застройки), принадлежащий лицу на праве собственности, не подлежит ограничениям, установленными вышеупомянутой ст. 35 ЗК РФ.
Правовая регламентация этих прав в настоящее время характеризуется противоречивостью и может выступать в качестве примера отсутствия должной гармонизации в системе российского гражданского законодательства. Поскольку су-перфиций, по сути, предоставляется в том случае, когда у лица, т.е. суперфиция, имеется необходимость или намерение использовать земельный участок с конкретной целью, а именно для возведения на данном земельном участке сооружения и последующей его эксплуатации, то его — су-перфиций — можно рассматривать как механизм предоставления большего объема гарантий, нежели предоставляемые арендатору земельного участка.
Литература
1. Анисимов А.П. Разрешенное использование земельных участков: вопросы теории // Гражданское право. 2006. № 4. С. 32—35.
2. Закон РСФСР от 24 октября 1990 г. «О действии актов органов Союза ССР на территории РСФСР» // «Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и ВС РСФСР» от 25 октября 1990 г. № 21 ст. 237.
3. Манько Е.А. Ограниченные вещные права на недвижимое имущество. Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2008. С. 15.
4. Метельская В.В., Шевцов С.Г. Некоторые проблемы системы вещных прав на земельные участки по российскому законодательству // Власть Закона, 2010. № 1. С. 130—135.
5. Постановление ВС РСФСР от 24 октября 1990 г. «О порядке введения в действие Закона РСФСР «О действии актов органов Союза ССР на территории РСФСР» // «Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и ВС РСФСР» от 25 октября
1990 г. № 21.
6. Постановление ВС РСФСР от 12 декабря
1991 г. № 20144 «О ратификации Соглашения о создании Содружества Независимых Государств» // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР от 19 декабря 1991 г., № 51, ст. 1798.
7. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал
ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ
2003 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2004. № 3.
References
1. Anisimov A.P. Permitted use of land plots: theory // Civil law. 2006. No. 4. P. 32—35.
2. The law of the RSFSR of October 24, 1990 «On acts of the USSR on the territory of the RSFSR» // Vedomosti of the Congress of people's deputies of the RSFSR and of the RSFSR" dated 25 October 1990 No. 21 of article 237.
3. Manko E.A. Limited real rights on immovable property. Author. dis. ... candidate of law sciences. M., 2008. — P. 15.
4. Metelskaya VV, Shevtsov S.G. Some problems of the system of property rights on land plots under Russian law // the rule of Law, 2010. No. 1. Pp. 130—135.
5. Decree of the RSFSR Supreme Soviet dated October 24, 1990 «On the procedure for introduction in action of the Law of RSFSR «About the acts of the USSR on the territory of the RSFSR» // Vedomosti of the Congress of people's deputies of the RSFSR and of the RSFSR» dated 25 October 1990 No. 21.
6. Decree of the RSFSR of 12 December 1991 № 2014-I «On ratification of the Agreement establishing the Commonwealth of Independent States» // Sheets of Congress of people's deputies of RSFSR and the Supreme Soviet of the RSFSR of December 19, 1991, No. 51, art 1798.
7. Review of legislation and judicial practice of the Supreme Court of the Russian Federation for the third quarter of 2003 // Bulletin of the Supreme Court. 2004. № 3.
H.H. ПШЛЕ№
Теория и практика СУДЕБНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ В ДОКАЗЫВАНИИ
СПЕЦКУРС
Теория и практика судебной экспертизы в доказывании. Спецкурс: учеб. пособие для студентов вузов, обучающихся по направлению подготовки 030900.68 «Юриспруденция» / Н.П. Майлис. М.: ЮНИТИ-ДАНА: Закон и право, 2015. 263 с.
Изложены истоки формирования и развития теории судебной экспертизы, основные теоретические понятия. Рассмотрены теория идентификации и диагностики, современная классификация судебных экспертиз, субъекты судебно-экспертной деятельности и система государственных экспертных учреждений. Раскрыто правовое обеспечение судебно-экспертной деятельности. В соответствии с процессуальным уголовным, гражданским и арбитражным законодательством рассмотрены основные виды экспертиз, назначаемых правоохранительными органами.
Подробно изложены технологическое обеспечение производства судебных экспертиз, их доказательственное значение в раскрытии и расследовании преступлений. Должное внимание уделено информационному обеспечению судебно-экспертной деятельности, комплексным исследованиям, экспертной этике и экспертным ошибкам.
Для студентов, аспирантов, преподавателей высших учебных заведений, практических работников, назначающих судебные экспертизы, и специалистов, которые их проводят.
