CC BY
122
ОБЗОР ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ В.А. БЕТХЕР НА ТЕМУ «САМОВОЛЬНОЕ СОЗДАНИЕ И (ИЛИ) ИЗМЕНЕНИЕ
ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ АСПЕКТ)»
ПОДШИВАЛОВ Тихон Петрович
Аннотация. Анализируются основные, в том числе спорные, положения диссертации В.А. Бетхер «Самовольное создание и (или) изменение объектов недвижимости в Российской Федерации (гражданско-правовой аспект)» (Томск, 2016) на соискание ученой степени кандидата юридических наук по специальности 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право.
Annotation. The article analyzes the main and also controversial provisions of V.A. Betkher's dissertation for an academic degree of Candidate of Legal Sciences with the specialty 12.00.03 - Civil law; Business law; Family law; Private international law "Unauthorized Creation and (or) Modification of Real Estate Properties in the Russian Federation (Civil and Legal Aspect) ", (Tomsk, 2016).
Ключевые слова: гражданское право, вещное право, самовольная постройка, застройка, право застройки.
Keywords: civil law, property law, unauthorized construction, buildings, building leasehold.
Актуальность темы диссертационного исследования объясняется тем, что в реальных социально-экономических условиях самовольное строительство является массовым явлением, которое не имеет однозначного и адекватного гражданско-правового регулирования. Стремление законодателя реформировать этот институт часто приводит к еще большей правовой неопределенности. Особенно остро это проявляется с административным порядком сноса самовольных построек, введенном с 1 сентября 2015 г. в ст. 222 ГК РФ. Такая ситуация во многом объясняется игнорированием со стороны законодателя современных научных достижений в определении правового режима самовольной постройки.
Не добавляют правовой определенности в институт самовольной постройки изменения судебной системы Российской Федерации. Дело в том, что в настоящее время изменяются правовые позиции, высказанные ранее Высшим Арбитражным Судом РФ, который был более либерально настроен в отношении решения вопроса о легализации самовольных построек. Ревизия же правовых позиций по вопросам самовольного строительства, проводимая Верховным Судом РФ, основана на более жестком решении вопроса о включении самовольных построек в гражданский оборот.
Естественно, что постоянные колебания судебной практики в вопросах определения правового режима самовольных построек не способствуют формированию целостной модели на уровне гражданско-правовой доктрины. В связи с этим именно в настоящее время особенно остро проявляется необходимость проведения комплексного исследования проблемы самовольного строительства на основе современного законодательства и правоприменения.
Своевременность и актуальность диссертационного исследования В.А. Бетхер проявляется как на теоретическом, так и практическом уровнях. Дело в том, что самовольным может быть признан объект недвижимости, уже зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и введенный в гражданский оборот. Это поднимает множество вопросов относительно проверки чистоты сделки по приобретению недвижимости, так как сам факт государственной регистрации не гарантирует сохранности права собственности.
Еще один аспект, обусловливающий актуальность научного исследования вопросов самовольного строительства, связан с реформированием гражданского законодательства на основе Концепции развития гражданского законодательства. В настоящее время принят
значительный объем поправок в ГК РФ, но при этом законодателем игнорируется законодательство о вещных правах - законопроект о внесении изменений во второй раздел ГК РФ прошел только первое чтение в Государственной Думе РФ и отложен на неопределенный срок. Вместе с тем в проекте есть предложения, которые позволили бы превентивно бороться с самовольным строительством в рамках определения правового титула на застраиваемый земельный участок. Речь идет о предложении введения такого ограниченного вещного права, как право застройки.
Под правом застройки следует понимать ограниченное вещное право, обладающее абсолютным характером и предоставляющее управомоченному лицу (застройщику) возможность владения и пользования земельным участком для последующего возведения строений и их эксплуатации1.
Право застройки ограничивает собственника земельного участка в его правах для того, чтобы управомоченное лицо имело возможность беспрепятственно осуществлять строительство, реконструкцию объектов и их эксплуатацию. При этом вещный характер права застройки обеспечивает стабильное положение своему обладателю, поскольку собственник земельного участка по общему правилу не вправе ни прекратить правовую связь с обладателем права застройки, ни ограничить его в предоставленных правах2. В современной трактовке изначальная цель введения права застройки - предоставить возможность гражданам иметь собственную недвижимость на чужой земле независимо от прав других лиц. Именно этим вещные отношения застройки отличаются от договорных отношений3.
Если аренда земельного участка для целей строительства целиком зависит от воли собственника земельного участка, то право застрой-
1 См.: Емелькина И.А. Вещное право застройки чужого земельного участка // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2010. № 11. С. 60-61 ; Она же. Интересы бизнеса в условиях реформы гражданского законодательства о вещных правах // Журнал российского права. 2015. № 1. С. 51.
2 Суханов Е.А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2006. № 12. С. 43.
3 См.: Тужилова-Орданская Е.М. Право застройки в свете реформирования гражданского законодательства о вещных правах // Принцип добросовестности в гражданском праве: проблемы реализации : материалы конф., Челябинск, 2015. С. 97-98 ; Она же. Государственная регистрация прав на недвижимость // Lex russica. 2015. № 8. С. 39.
ки дает большую юридическую связь застройщика и больше прав на застраиваемый земельный участок, что будет положительно влиять на возможные споры между собственником и застройщиком о судьбе постройки в рамках ст. 222 ГК РФ.
Таким образом, проведенное диссертационное исследование является весьма актуальным и имеет практическое значение, в том числе при разрешении судами конкретных дел.
Научная новизна диссертации заключается в том, что она содержит совокупность новых научно обоснованных результатов и решений правовых проблем, связанных с разработкой целостного и непротиворечивого гражданско-правового режима самовольного строительства; впервые на высоком доктринальном уровне проведена систематизация самовольных действий по созданию и изменению объектов недвижимости и их результатов по определенным классификационным основаниям.
Диссертационная работа в целом концептуально выдержана, хорошо выстроена логически, безупречна стилистически. В ходе исследования автор умело использовал историко-правовой, формально-юридический методы, методы системного и комплексного решения задач, метод сравнительного правоведения.
Структура и содержание работы соответствуют теме, избранной автором для исследования; структура диссертации логически выверена и последовательна. Диссертант обоснованно посвящает первую главу решению проблемы определения понятия самовольных действий по созданию и (или) изменению объектов недвижимости в аспекте исторического и сравнительного анализа. Вторая глава посвящена рассмотрению вопроса правового эффекта от самовольного создания объекта недвижимости. В третьей главе рассматриваются проблемы, связанные с самовольным изменением уже возведенных объектов недвижимости. Такое структурирование диссертационного исследования позволило наиболее полно охватить все вопросы, связанные с правовым регулированием самовольного строительства и определением комплексного правового режима этого явления.
Анализ содержания диссертационной работы В.А. Бетхер позволяет прийти к выводу, что с поставленной целью исследования диссертант успешно справился, представив к защите целостную, завершенную работу, содер-
жащую глубокий анализ одной из актуальных проблем современного гражданского права.
Целостно оценивая диссертационное исследование, следует отметить, что самые сильные его стороны чаще всего касаются методологической составляющей.
Во-первых, при рассмотрении множества частных проблем, возникающих при самовольном строительстве, диссертант всегда предлагает решение de lege ferenda. Комплексный анализ проблем самовольного строительства позволяет диссертанту сформулировать конкретные рекомендации по совершенствованию законодательства. При этом диссертант предлагает не точечные изменения, а целый комплекс законодательных изменений (приложение 3).
Во-вторых, необходимо отдельно отметить тот факт, что диссертант очень педантичен и скрупулезен в проведении исследования. Так, каждый параграф начинается с объяснения проблемности рассматриваемых в нем вопросов, постановки отдельных задач и заканчивается четкими и конкретными выводами.
В-третьих, диссертант умело использует метод исторического анализа, как российского законодательства (с. 17-34), так и законодательства зарубежных стран (с. 37-39). Такой подход позволяет определить тенденции исторического масштаба в правовом регулировании самовольного строительства для прогнозирования его дальнейшего развития.
В-четвертых, следует отдельно отметить, что диссертант очень эффективно использует методы сравнительного правоведения. В частности, он не только рассматривает зарубежное законодательство и доктрину, но и анализирует ее на уровне обобщения, а не частных примеров (с. 40-52).
В-пятых, в качестве положительного момента, несомненно, следует отметить межотраслевой подход диссертанта к рассмотрению проблем, связанных с самовольным строительством. Это проявляется в нескольких аспектах: 1) диссертант в ходе совершенствования законодательства предлагает учитывать, как изменения в гражданском законодательстве отразятся на других отраслях, в частности на жилищном и градостроительном законодательстве (приложение 3); 2) в рамках исторического анализа и сравнительного правоведения автор диссертации решает вопрос об отраслевой принадлежности самовольного строительства к административному или гражданскому зако-
нодательству; 3) выстраивая систему самовольных действий в сфере создания и изменения объектов недвижимости, диссертант берет за основу в раскрытии понятия «самовольность» достижения доктрины уголовного права, наиболее детально разработанной в этом вопросе (с. 64-66).
Степень обоснованности научных положений, выводов и рекомендаций, сформулированных в диссертации, их достоверность и новизна обусловлены умелым использованием соискателем научного аппарата, а также целью и логикой исследования, характером решаемых в ходе последнего задач.
В диссертации содержится множество теоретических и практических выводов и предложений, которые заслуживают одобрения.
1. Оригинальным и новаторским видится подход диссертанта к интегрированному, комплексному рассмотрению как самовольного создания, так и самовольного преобразования недвижимой вещи; на основе такого объединения самовольных действий предложена самостоятельная в своем развитии система видов самовольных действий по созданию или изменению объектов недвижимости с нарушением закона (первое положение, выносимое на защиту; с. 54-66).
В этом и проявляется основа всей диссертации. На доктринальном уровне такое оригинальное решение позволило диссертанту создать целостный, непротиворечивый и предельно систематизированный правовой режим самовольной постройки, охватывающий в своем регулировании все возможные аспекты самовольных действий. На практическом уровне такой подход позволил диссертанту изящно решить доктри-нальные проблемы легализации самовольных объектов недвижимости и преодолеть пробель-ность действующего законодательства.
2. Следует всецело поддержать диссертанта в обосновании того, что при строительстве объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном для этих целей, но тем не менее предоставленном уполномоченным органом, выдавшим соответствующее разрешение, при отсутствии вины застройщика необходимо допускать снос такого объекта лишь
в исключительных случаях, когда наличествует еще один признак самовольного строительства - нарушение строительных норм и правил, носящее неустранимый характер (четвер-
тое положение, выносимое на защиту; с. 9399). Такое предложение позволяет найти баланс между интересами лиц, претендующих на легализацию самовольной постройки, и общественными интересами относительно безопасности и эстетической приемлемости строительства.
3. Плодотворной видится идея диссертанта о том, что в случае, если объект недвижимости оказался во владении лица в результате его возмездного (добросовестного) приобретения и одновременно с этим на момент совершения сделки право на объект было зарегистрировано в установленном законом порядке, допускать снос объекта самовольного строительства необходимо только в случае, если сохранение такой постройки нарушает права и охраняемые интересы других лиц либо создает угрозу такого нарушения (пятое положение, выносимое на защиту; с. 124-128). Такое решение видится, несомненно, логичным, поскольку основано на реализации такого принципа гражданского законодательства, как добросовестность. Однако есть одно уточнение: обнаружение свойств самовольной постройки у недвижимой вещи, права на которую внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и в отношении которой совершены сделки, -это риск не правообладателя, а государства, которое допустило вовлечение в оборот такой порочной вещи, имея весь государственный аппарат для контроля за сферой строительства.
4. Всецело необходимо поддержать диссертанта в обосновании положения о необходимости введения понятия «объект недвижимости, созданный с нарушением требований закона». Диссертантом обосновывается, что вновь возведенный объект может быть отнесен к объектам недвижимости, созданным с нарушением требований закона (т. е. одновременно попадать под правовой режим самовольной постройки и недвижимой вещи), при наступлении совокупности следующих юридических фактов: а) появление у вновь созданного объекта признаков недвижимой вещи; б) наличие у вновь созданного объекта признаков (признака) самовольной постройки, указанных в п. 1 ст. 222 ГК РФ; в) прекращение (приостановление) строительных работ в отношении созданного объекта, ввиду чего объект либо достигает законченной степени своей готовности, либо нет (третье положение, выносимое на защиту; с. 84-88). Обозначенный подход позволит
не только наиболее полно определить правовую природу самовольной постройки, но и решить вопрос о соотношении самовольной постройки со смежными институтами, например с объектом незавершенного строительства.
5. Для положительной оценки диссертации важное значение имеет то обстоятельство, что диссертант предлагает доктринально обоснованную модель внесудебного порядка легализации самовольно возведенных объектов недвижимости (шестое положение, выносимое на защиту; с. 130-153). Тем самым диссертант создает базу для устранения пробельности ГК РФ. Реализация научных идей, высказанных диссертантом, позволит административным органам эффективно решать вопрос о легализации самовольных построек и устранит коррупционные риски, имеющиеся при осуществлении такого порядка.
6. Нельзя не отметить в качестве значимого тезис о том, что необходимо выделять действия по изменению объектов недвижимости, требующие контроля со стороны органов власти и не требующие такого контроля (восьмое положение, выносимое на защиту; с. 188-189).
7. Создание аргументированной концепции диссертации стало возможным, в том числе, благодаря выводу о том, что в действующем законодательстве установлен разрешительный порядок осуществления действий по переустройству и (или) перепланировке жилых помещений, реконструкции объектов недвижимости, смене функционального назначения помещений; в то же время гражданско-правовые последствия самовольного осуществления таких действий установлены законодателем лишь в отношении самовольных переустройств и (или) перепланировок жилых помещений (девятое положение, выносимое на защиту; с. 218-219).
8. Плодотворным является предложение диссертанта о необходимости рассмотрения института самовольного строительства не в статике (как результат постройки), а в динамике (как действия по созданию) (с. 45-46, 53). Смещение акцентов с результата самовольного строительства на действия по его возведению может стать основой для окончательного решения вопроса о том, чем является самовольное строительство: основанием возникновения права собственности или правонарушением. Это обусловлено тем, что проверять безопасность результата строительства в отрыве от
рассмотрения действий по возведению строения невозможно. В связи с этим следует поддержать предложение диссертанта о включении в ст. 222 ГК РФ нормы о том, что самовольное строительство подлежит немедленному приостановлению (приложение 3). Такое простое правило позволит изящно решать конфликтные ситуации, когда самовольный застройщик совершает действия в обход закона или осуществляет иные заведомо недобросовестные действия, что будет служить основанием применения ст. 10 ГК РФ.
Далеко не полный перечень рассмотренных выше достоинств рецензируемой работы свидетельствует о личном вкладе диссертанта в исследование заявленной темы. Вместе с тем, не со всеми выводами и авторскими высказываниями можно согласиться.
1. Требует дополнительной аргументации вывод о том, что сложившиеся подходы к определению правовой природы самовольной постройки отражают двойственную сущность возникающих отношений, а именно подход напрямую зависит от того, рассматривается самовольная постройка только как правонарушение или еще и как возможное основание возникновения права собственности (второе положение, выносимое на защиту). Дело в том, что вывод о дуалистическом подходе в определении правового значения ст. 222 ГК РФ сам по себе лишен научной новизны, а второе положение, выносимое на защиту, как представляется, больше носит информационное значении. Об это пишет и сам диссертант (с. 69), приводя мнение Н.Б. Щербакова и К.И. Склов-ского о двухаспектном значении ст. 222 ГК РФ. Следовательно, наличие научной новизны рассматриваемого положения должно быть уточнено диссертантом и раскрыто в более точных формулировках.
2. Нельзя согласиться с утверждением диссертанта о том, что целесообразно допустить приобретательную давность как основание для приобретения самовольной постройки (седьмое положение, выносимое на защиту). Дело в том, что конкуренция ст. 234 и 222 ГК РФ недопустима по ряду оснований. Во-
первых, приобретательная давность возможна в отношении чужой вещи, у которой уже есть собственник, а самовольная постройка всегда касается нового, созданного объекта, у которого не может быть собственника. Во-вторых, давностное владение не может перебороть, конвалидировать публичные нарушения, когда создается угроза жизни и здоровью граждан. В-третьих, для приобретения по давности необходимо наличие добросовестности приобретателя, а при самовольном строительстве доказать ее крайне затруднительно. Использование ст. 234 ГК РФ со ссылкой на ст. 6 ГК РФ, на аналогию закона также не снимает проблему неприменимости конструкции приобре-тательной давности в отношении легализации самовольной постройки в силу принципиальности двух обозначенных правовых механизмов.
3. Недостаточно обоснован вывод диссертанта о том, что самовольная постройка как объект прав является вещью (с. 73-74), и при этом недвижимой (с. 76-79). Дело в том, что самовольная постройка является объектом права, но не объектом гражданского оборота, поскольку сделки с ней запрещены ст. 222 ГК РФ. Следовательно, недвижимая вещь при самовольном строительстве возникает с момента возведения, но только при условии ее легализации. Без такового условия говорить о наличии вещи, да еще и недвижимой, достаточно спорно.
Как и любая достойная научная работа, рассматриваемая диссертация вызывает стремление провести дискуссию по основным положениям, поэтому вышеуказанные критические замечания в определенной степени носят дискуссионный характер и не умаляют общей положительной оценки диссертационного исследования, его теоретической и практической значимости.
На основании изложенного можно заключить, что диссертация на тему «Самовольное создание и (или) изменение объектов недвижимости в Российской Федерации (гражданско-правовой аспект)» соответствует требованиям раздела II Положения о присуждении ученых степеней.
Библиографический список
1. Емелькина, И.А. Вещное право застройки чужого земельного участка // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2010. - № 11.
2. Емелькина, И.А. Интересы бизнеса в условиях реформы гражданского законодательства о вещных правах // Журнал российского права. - 2015. - № 1.
3. Суханов, Е.А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права. - 2006. - № 12.
4. Тужилова-Орданская, Е.М. Государственная регистрация прав на недвижимость // Lex russica. - 2015. - № 8.
5. Тужилова-Орданская, Е.М. Право застройки в свете реформирования гражданского законодательства о вещных правах // Принцип добросовестности в гражданском праве: проблемы реализации : материалы конф. - Челябинск, 2015.
